0113-KDIPT1-3.4012.690.2026.1.JP

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 lipca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 9 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług, który dotyczy podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości rolnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, działalności deweloperskiej ani działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Wnioskodawca nie prowadzi też, ani nie zamierza w najbliższym czasie prowadzić działalności gospodarczej w jakimkolwiek zakresie, a źródłem dochodu wnioskodawcy jest umowa o pracę.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowej stanowiącej grunt rolny. Nieruchomość została nabyta wiele lat temu do majątku prywatnego Wnioskodawcy w drodze darowizny od rodzeństwa (brata). Nabycie nie nastąpiło w celu odsprzedaży ani prowadzenia działalności handlowej. Grunt był utrzymywany jako składnik majątku osobistego Wnioskodawcy i nie stanowił towaru handlowego. Na gruncie dotychczas prowadzona była działalność rolnicza, prowadzona przez osoby najbliższe wnioskodawcy (brata), na podstawie umowy użyczenia, bez pobierania wynagrodzenia z tego tytułu.

W związku ze zmianą sytuacji życiowej oraz zamiarem pozyskania środków finansowych Wnioskodawca podjął decyzję o sprzedaży nieruchomości. Grunt aktualnie, zgodnie z obowiązujący miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przeznaczony jest pod budownictwo mieszkaniowe (zabudowę jednorodzinną). Z uwagi na ograniczone zainteresowanie potencjalnych nabywców zakupem całego areału, Wnioskodawca dokonał geodezyjnego podziału nieruchomości na osiem mniejszych działek.

Wnioskodawca nie podejmował i nie zamierza podejmować działań charakterystycznych dla profesjonalnych podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami. W szczególności:

•      nie uzbrajał i nie zamierza uzbrajać działek w sieci infrastruktury technicznej,

•      nie budował ani nie zamierza budować dróg wewnętrznych,

•      nie wykonywał i nie zamierza wykonywać prac zwiększających atrakcyjność działek w sposób charakterystyczny dla działalności deweloperskiej,

•      nie zatrudniał i nie zamierza zatrudniać podmiotów zajmujących się profesjonalnym przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży,

•      nie prowadzi i nie zamierza prowadzić zorganizowanej akcji marketingowej wykraczającej poza zwykłe formy ogłoszeń stosowane przez osoby prywatne,

•      nie nabywał innych nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży.

Jednym podmiotem profesjonalnym uczestniczącym w planowanym zamiarze miał uprawniony geodeta, który przygotował projekt podziału geodezyjnego nieruchomości. Podział nieruchomości został dokonany wyłącznie w celu ułatwienia jej zbycia oraz dostosowania wielkości działek do oczekiwań potencjalnych nabywców.

Planowana sprzedaż działek będzie miała charakter incydentalny i będzie dotyczyć wyłącznie składnika majątku prywatnego Wnioskodawcy.

Po dokonaniu podziału z Wnioskodawcą nawiązał kontakt przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w branży deweloperskiej (dalej jako „deweloper"). Deweloper pozostaje w gotowości nabycia całej nieruchomości w ciągu 2-3 lat, w 3 - 4 etapach (po min. 2 działki w każdym z etapów).

Pytanie

Czy w związku z planowaną sprzedażą ośmiu działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości rolnej Wnioskodawca będzie występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w ustawie o VAT, a w konsekwencji czy sprzedaż działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy planowana sprzedaż działek nie będzie skutkowała uznaniem go za podatnika podatku od towarów i usług, a zatem transakcje sprzedaży nie będą podlegały opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą. Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W ocenie wnioskodawcy nie każda jednak sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną oznacza jednak wykonywanie działalności gospodarczej. Dla uznania sprzedającego za podatnika VAT konieczne jest ustalenie, że podejmuje on aktywność porównywalną do działań profesjonalnych handlowców lub deweloperów.

W orzecznictwie sądów administracyjnych oraz Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej utrwalony jest pogląd, że zwykłe wykonywanie prawa własności i rozporządzanie majątkiem prywatnym nie stanowi działalności gospodarczej.

Szczególne znaczenie ma wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym wskazano, że sama liczba transakcji sprzedaży, podział nieruchomości na działki czy osiągnięcie zysku nie przesądzają jeszcze o prowadzeniu działalności gospodarczej. Istotne jest natomiast ustalenie, czy właściciel podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców. W sentencji tego wyroku wskazano m.in., że Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, należy uznać ją za podmiot prowadzący "działalność gospodarczą" w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca ograniczył się wyłącznie do geodezyjnego podziału nieruchomości. Podział ten miał charakter techniczny i był podyktowany potrzebą efektywniejszego zbycia majątku prywatnego, w szczególności skutkiem podziału było powiększenie grupy nabywców potencjalnie zainteresowanych nabyciem poszczególnych działek.

Wnioskodawca nie podejmował natomiast działań świadczących o profesjonalnym obrocie nieruchomościami. Nie uzbroił działek, nie budował infrastruktury technicznej, nie prowadził inwestycji zwiększających ich wartość handlową, nie prowadzi działalności deweloperskiej ani nie dokonuje regularnego nabywania i sprzedaży gruntów. W konsekwencji brak jest przesłanek pozwalających uznać, że Wnioskodawca działa jako handlowiec prowadzący działalność gospodarczą. Podejmowane czynności mieszczą się w granicach zwykłego wykonywania prawa własności i stanowią formę zarządzania majątkiem prywatnym.

Należy podkreślić, że sam podział nieruchomości na osiem działek nie może być utożsamiany z prowadzeniem działalności gospodarczej. Jest to czynność, którą podejmują również osoby prywatne dążące do racjonalnego zagospodarowania swojego majątku.

W orzecznictwie sądów administracyjnych wielokrotnie wskazywano, że nawet sprzedaż kilku lub kilkunastu działek nie przesądza automatycznie o statusie podatnika VAT, jeżeli brak jest innych okoliczności wskazujących na profesjonalny charakter działań sprzedającego.

W analizowanym przypadku całokształt okoliczności wskazuje, że Wnioskodawca dokonuje jedynie zbycia składnika majątku osobistego. Nie angażuje środków charakterystycznych dla przedsiębiorców profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami, a sprzedaż działek stanowi realizację prawa własności.

W rezultacie Wnioskodawca nie będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a planowana sprzedaż działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Orzecznictwo potwierdzające stanowisko Wnioskodawcy:

Stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie w utrwalonym orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej oraz sądów administracyjnych.

W pierwszej kolejności należy wskazać na cytowany już powyżej wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 (Słaby oraz Kuć i Jeziorska-Kuć). Trybunał stwierdził, że osoba fizyczna sprzedająca grunty nie staje się automatycznie podatnikiem VAT wyłącznie z tego powodu, że dokonuje podziału nieruchomości lub sprzedaje większą liczbę działek. Zdaniem Trybunału liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mają charakteru decydującego, ponieważ czynności te mogą stanowić zwykłe wykonywanie prawa własności.

Trybunał podkreślił jednocześnie, że za podatnika VAT można uznać jedynie podmiot, który podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców, producentów lub usługodawców. Przykładem takich działań mogą być czynności związane z uzbrojeniem terenu, budową infrastruktury, prowadzeniem szeroko zakrojonych działań marketingowych czy profesjonalnym przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży.

Powyższe stanowisko jest konsekwentnie akceptowane przez Naczelny Sąd Administracyjny.

Przykładowo w wyroku z 3 marca 2015 r., sygn. akt I FSK 1859/13, Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że sam podział nieruchomości na mniejsze działki oraz ich sukcesywna sprzedaż nie przesądzają jeszcze o prowadzeniu działalności gospodarczej. Dla uznania sprzedawcy za podatnika VAT konieczne jest ustalenie, że jego aktywność przybiera profesjonalną, zorganizowaną formę charakterystyczną dla podmiotów zajmujących się handlem nieruchomościami. Okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Podobne stanowisko zostało wyrażone w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 kwietnia 2019 r., sygn. akt I FSK 578/17. Sąd podkreślił, że o prowadzeniu działalności gospodarczej nie świadczy sam fakt podziału gruntu czy osiągnięcia korzyści finansowej ze sprzedaży. Konieczne jest występowanie zespołu działań wykraczających poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest również, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku stanu sprawy wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Istotne znaczenie ma bowiem fakt, że podział nieruchomości na działki budowlane jest jedynie jedną z okoliczności podlegających ocenie i samodzielnie nie może prowadzić do uznania sprzedającego za podatnika VAT.

W orzecznictwie podkreśla się ponadto, że nawet wielokrotność transakcji nie jest kryterium rozstrzygającym. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 sierpnia 2020 r., sygn. akt I FSK 1476/17, sąd zaakcentował, że podstawowe znaczenie ma charakter podejmowanych działań, a nie liczba sprzedawanych działek. Jeżeli właściciel jedynie realizuje przysługujące mu prawo własności, nie można automatycznie przypisać mu statusu podatnika VAT. Podział działki na 5 mniejszych działek i wydzielenie drogi oraz wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, nie dowodzi, że Skarżąca działała jak osoba prowadząca działalność w zakresie handlu nieruchomościami angażując przy tym własne środki pieniężne.

Z przywołanych orzeczeń wynika jednolita linia interpretacyjna, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości należącej do majątku prywatnego nie podlega VAT, jeżeli właściciel nie podejmuje aktywnych działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Sam podział gruntu, nawet połączony ze sprzedażą kilku wydzielonych działek, nie jest wystarczający do uznania sprzedającego za podatnika podatku od towarów i usług.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca ograniczył się do podziału geodezyjnego nieruchomości i nie podejmował działań takich jak uzbrojenie terenu, budowa infrastruktury technicznej czy prowadzenie profesjonalnej działalności handlowej. Okoliczności te przemawiają za uznaniem, że planowana sprzedaż działek stanowi zwykłe wykonywanie prawa własności i zarządzanie majątkiem prywatnym, a nie działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Stanowisko Wnioskodawcy znajduje również potwierdzenie w aktualnej praktyce interpretacyjnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.

W interpretacji indywidualnej z 21 listopada 2023 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.531.2023.2.KF, organ uznał, że sprzedaż 11 działek wydzielonych z jednej nieruchomości stanowiącej majątek prywatny nie podlega opodatkowaniu VAT. Dyrektor KIS wskazał, że sam podział nieruchomości na większą liczbę działek nie przesądza jeszcze o prowadzeniu działalności gospodarczej, a podejmowane przez podatników czynności mieściły się w granicach zwykłego wykonywania prawa własności.

Podobnie w interpretacji z 20 października 2023 r., sygn. 0114-KDIP1 -2.4012.380.2023.2.GK, Dyrektor KIS potwierdził, że sprzedaż działek wydzielonych z majątku prywatnego nie podlega opodatkowaniu VAT, jeżeli nieruchomości nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej, a właściciel nie podejmował aktywnych działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Również w interpretacji z 23 kwietnia 2025 r., sygn. 0114-KDIP1 -3.4012.166.2025.2.LM, organ uznał za prawidłowe stanowisko podatnika, który zamierzał sprzedać kilka działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości należącej do majątku prywatnego. Dyrektor KIS podkreślił, że brak działań takich jak uzbrojenie terenu, organizacja infrastruktury czy prowadzenie profesjonalnych działań handlowych przemawia za uznaniem, że sprzedaż następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie działalności gospodarczej.

Na uwagę zasługuje również interpretacja z 13 lutego 2026 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.955.2025.2.KAB. Dyrektor KIS uznał, że planowana sprzedaż nie będzie podlegała VAT, gdyż podział nieruchomości miał wyłącznie charakter techniczno-prawny i nie świadczył o prowadzeniu działalności gospodarczej.

Z przywołanych interpretacji wynika jednolita tendencja interpretacyjna, zgodnie z którą sam podział nieruchomości na kilka lub nawet kilkanaście działek budowlanych nie jest wystarczający do uznania sprzedającego za podatnika VAT. Kluczowe znaczenie ma bowiem ustalenie, czy właściciel podejmował aktywne działania porównywalne do działań profesjonalnych podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami. W przedstawionym zdarzeniu przyszłym takie okoliczności nie występują.

Konkluzja:

W ocenie Wnioskodawcy sprzedaż ośmiu działek wydzielonych z nieruchomości rolnej stanowiącej jego majątek prywatny będzie stanowiła przejaw zwykłego wykonywania prawa własności i zarządzania majątkiem osobistym. W związku z tym Wnioskodawca nie będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, a planowane transakcje sprzedaży nie będą podlegały opodatkowaniu VAT. Nie ma przy tym znaczenia, czy sprzedaż działek nastąpi w 1 - 2 czy ośmiu osobnych transakcjach, gdyż kluczowe znaczenie ma nie osoba nabywcy, tylko aktywność wnioskodawcy poprzedzająca sprzedaż nieruchomości powstałych w wyniku podziału gruntu rolnego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazuję, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W tym miejscu wskazać należy, że kwestię zawierania umów reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795); zwana dalej: „Kodeksem cywilnym”. Zasada swobody umów zapisana została w art. 353¹ Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Zatem strony mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane.

Wskazać należy, że umowa użyczenia jest jedną z umów nazwanych, obok najmu i dzierżawy regulujących zasady używania rzeczy. Umowa użyczenia jest z natury umową nieodpłatną, zgodnie bowiem z art. 710 Kodeksu cywilnego:

Istotnymi cechami tej umowy są zatem dwa elementy: oddanie rzeczy do używania na pewien czas i nieodpłatność. Umowa użyczenia nie przenosi własności rzeczy. Oznacza to, że oddanie do bezpłatnego używania na podstawie umowy użyczenia jest nieodpłatnym świadczeniem usług.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów/świadczenie usług podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne do określenia, czy w odniesieniu do konkretnej transakcji mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zasadne zatem jest wyłączenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny, użyczenia towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Jak Pani wskazała nie prowadził Pani ani nie zamierza w najbliższym czasie prowadzić działalności gospodarczej. Nieruchomość została nabyta wiele lat temu do Pani majątku prywatnego w drodze darowizny od rodzeństwa (brata). Nabycie nie nastąpiło w celu odsprzedaży ani prowadzenia działalności handlowej. Na gruncie dotychczas prowadzona była działalność rolnicza, prowadzona przez osoby Pani najbliższe (brata), na podstawie umowy użyczenia, bez pobierania wynagrodzenia z tego tytułu.

Zatem w świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy, uznać należy, że nieodpłatne użyczenie ww. gruntu następuje z majątku prywatnego. W odniesieniu do nieodpłatnego użyczenia ww. gruntu nie działa Pani w charakterze podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a nieodpłatne użyczenie nie jest dokonywane w ramach działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy, lecz w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży nieruchomości, podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy przywołać orzeczenie z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE wskazał, że:

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowych) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w tej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pani podjęła/podejmie w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, działalności deweloperskiej ani działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Nie prowadzi Pani też, ani nie zamierza Pani w najbliższym czasie prowadzić działalności gospodarczej w jakimkolwiek zakresie, a Pani źródłem dochodu jest umowa o pracę.

Jest Pani właścicielem nieruchomości gruntowej stanowiącej grunt rolny, którą planuje Pani sprzedać. Nieruchomość została nabyta wiele lat temu do Pani majątku prywatnego w drodze darowizny od rodzeństwa (brata). Nabycie nie nastąpiło w celu odsprzedaży ani prowadzenia działalności handlowej. Grunt był utrzymywany jako składnik Pani majątku osobistego i nie stanowił towaru handlowego. Na gruncie dotychczas prowadzona była działalność rolnicza, prowadzona przez osoby Pani najbliższe (brata), na podstawie umowy użyczenia, bez pobierania wynagrodzenia z tego tytułu.

Grunt aktualnie, zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przeznaczony jest pod budownictwo mieszkaniowe (zabudowę jednorodzinną). Z uwagi na ograniczone zainteresowanie potencjalnych nabywców zakupem całego areału, dokonała Pani geodezyjnego podziału nieruchomości na osiem mniejszych działek.

Nie podejmowała Pani i nie zamierza Pani podejmować działań charakterystycznych dla profesjonalnych podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami. W szczególności:

•      nie uzbrajała Pani i nie zamierza Pani uzbrajać działek w sieci infrastruktury technicznej,

•      nie budowała Pani ani nie zamierza Pani budować dróg wewnętrznych,

•      nie wykonywała Pani i nie zamierza Pani wykonywać prac zwiększających atrakcyjność działek w sposób charakterystyczny dla działalności deweloperskiej,

•      nie zatrudniała Pani i nie zamierza Pani zatrudniać podmiotów zajmujących się profesjonalnym przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży,

•      nie prowadzi Pani i nie zamierza Pani prowadzić zorganizowanej akcji marketingowej wykraczającej poza zwykłe formy ogłoszeń stosowane przez osoby prywatne,

•      nie nabywała Pani innych nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży.

Podział nieruchomości został dokonany wyłącznie w celu ułatwienia jej zbycia oraz dostosowania wielkości działek do oczekiwań potencjalnych nabywców.

Planowana sprzedaż działek będzie miała charakter incydentalny i będzie dotyczyć wyłącznie składnika Pani majątku prywatnego.

Aby rozstrzygnąć, czy sprzedaż działek podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy ustalić, czy w odniesieniu do tej czynności będzie spełniała Pani przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że sprzedaż działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości rolnej nie stanowi działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie zbycia tych działek, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Podział działki na mniejsze nie może przesądzać o zakwalifikowaniu sprzedaży działek, jako dostawy dokonanej w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nie podejmowała Pani działań w związku z sprzedażą działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości rolnej stanowiących ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że dostawa przez Panią nieruchomości gruntowych wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy, nie podejmowała Pani aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

W tej sprawie brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości rolnej wystąpi Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Z tytułu sprzedaży ww. działek korzysta Pani z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Skoro w tej sprawie nie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości rolnej, nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym uznałem Pani stanowisko za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

W odniesieniu do powołanych przez Panią interpretacji indywidualnych zauważam, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych co oznacza, że należy je traktować indywidualnie. W konsekwencji powołane interpretacje nie mogą stanowić podstawy do rozstrzygnięcia w rozpatrywanej sprawie.

Z kolei powołane przez Panią wyroki są rozstrzygnięciami w indywidualnych sprawach, osadzonych w określonych stanach faktycznych i tylko do nich się zawężają. Zatem wskazane we wniosku wyroki sądów nie mają wpływu na podjęte w tej interpretacji rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r., poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.