0113-KDIPT1-3.4012.677.2026.2.JM

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług zakresie:

·         ustalenia czy czynność zamiany lokalu mieszkalnego stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, niekorzystającą ze zwolnienia od VAT – jest nieprawidłowe;

·         podstawy opodatkowania dla zamiany lokalu mieszkalnego – jest prawidłowe;

·         braku prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego od wydatków związanych z lokalem mieszkalnym – jest nieprawidłowe.  

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 7 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia czy czynność zamiany lokalu mieszkalnego stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, niekorzystającą ze zwolnienia od VAT, podstawy opodatkowania dla zamiany lokalu mieszkalnego oraz braku prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego od wydatków związanych z lokalem mieszkalnym. Uzupełnili go Państwo pismem z 11 sierpnia 2026 r. (wpływ 11 sierpnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcą jest Gmina (dalej: Gmina), zarejestrowana jako czynny podatnik VAT.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2026 r. poz. 662) zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty należy do zadań własnych gminy. W szczególności zadania własne obejmują sprawy gospodarki nieruchomościami, porządku publicznego i bezpieczeństwa obywateli oraz ochrony przeciwpowodziowej.

Gmina zamierza dokonać zamiany lokali mieszkalnych z osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, poszkodowaną w wyniku powodzi, na podstawie art. 27c ustawy z dnia 16 września 2011 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z usuwaniem skutków powodzi (Dz. U. z 2025 r. poz. 1402; dalej: ustawa o usuwaniu skutków powodzi).

Przedmiotem zamiany będzie:

1.    Lokal mieszkalny stanowiący własność Gminy, położony w budynku nowo wybudowanym, znajdujący się przy ul. Lokal posiada powierzchnię użytkową m².

2.    Lokal mieszkalny stanowiący własność osoby poszkodowanej przez powódź, położony przy ul., który w wyniku powodzi z 2024 roku utracił możliwość dalszego zamieszkania i nie nadaje się do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, o powierzchni użytkowej m².

W związku z różnicą wartości zamienianych lokali wystąpi dopłata pieniężna na rzecz jednej ze stron (na rzecz Gminy). Zgodnie bowiem z przepisem art. 27c ust. 3 ustawy o usuwaniu skutków powodzi, 1 m² powierzchni użytkowej lokalu z mieszkaniowego zasobu gminy podlega zamianie na 1m² powierzchni użytkowej lokalu lub budynku mieszkalnego, o którym mowa w ust. 2 pkt 1 lit. a tej ustawy.

Dostawa lokalu mieszkalnego przez Gminę będzie miała miejsce w 2026 r.

Gmina nabyła lokal mieszkalny, będący przedmiotem dostawy 2025 r. Gmina nabyła przedmiotowy lokal z zamiarem dokonania zamiany lokali mieszkalnych, o której mowa w art. 27c ustawy o usuwaniu skutków powodzi.

Lokal zbywany przez Gminę stanowi lokal mieszkalny (część obiektu budowlanego) zaliczony do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w rozumieniu ustawy o VAT. Powierzchnia użytkowa lokalu nie przekracza 150 m².

Gmina ponosiła wydatki związane z przygotowaniem lokalu do zamiany, tj. wydatki remontowo montażowe (montaż toalety, umywalki itp.). Wydatki poniesione przez Gminę zostały udokumentowane fakturami VAT wystawionymi na Gminę jako nabywcę towarów/usług.

Dotychczas Gmina nie odliczała podatku VAT naliczonego od przedmiotowych wydatków. Wydatki Gminy na ulepszenie lokalu mieszkalnego nie przekroczyły 30% wartości początkowej lokalu. Zamiana nastąpi w formie aktu notarialnego skutkującego przeniesieniem prawa własności lokali pomiędzy stronami.

Na pytanie:

a)    „Czy na nabycie lokalu mieszkalnego zostało udokumentowane fakturą wystawioną na Państwa rzecz? Jeśli, tak to proszę wskazać czy ww. faktura zawierała kwotę podatku należnego i nie dokumentowała czynności zwolnionych od podatku?”, odpowiedzieli Państwo:

Ad. 1a.

Nabycie lokalu mieszkalnego zostało udokumentowane fakturą z 2025 r., wystawioną na Gminę.

Na fakturze wykazano podatek VAT w kwocie zł. Do nabycia lokalu zastosowano stawkę podatku VAT w wysokości 8%.

Faktura nie dokumentowała czynności zwolnionych od podatku VAT.

Jednocześnie Gmina wskazuje, że podatek VAT wykazany na przedmiotowej fakturze nie został ujęty w pliku JPK_V7 jako podatek naliczony.

Na pytanie:

b)    „Czy faktury dokumentujące wydatki remontowo-montażowe, o których mowa w opisie sprawy zawierały kwoty podatku należnego i nie dokumentowały czynności zwolnionych od podatku?”, odpowiedzieli Państwo:

 Ad. 1b.

Wydatki remontowo-montażowe poniesione w związku z lokalem mieszkalnym zostały udokumentowane fakturą z 2025 r., wystawioną na Gminę.

Na fakturze zastosowano stawkę podatku VAT w wysokości 8%, a wykazana kwota podatku VAT wyniosła zł.

Faktura nie dokumentowała czynności zwolnionych od podatku VAT.

Jednocześnie Gmina wskazuje, że podatek VAT wykazany na przedmiotowej fakturze nie został ujęty w pliku JPK_V7 jako podatek naliczony.

c)    „Czy w stosunku do lokalu mieszkalnego, który zamierzają Państwo zbyć w drodze zamiany nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”? Jeśli tak, to kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia?

odpowiedzieli Państwo:

Ad. 1c.

Tak. W stosunku do przedmiotowego lokalu mieszkalnego nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług.

Do pierwszego zasiedlenia lokalu doszło w listopadzie 2025 r., kiedy lokal został oddany do użytkowania i rozpoczęło się jego faktyczne użytkowanie przez osobę, której został udostępniony w ramach realizacji celu mieszkaniowego.

d)    „Czy od dnia pierwszego zasiedlenia ww. lokalu mieszkalnego, do czasu jego zbycia upłynie okres dłuższy niż 2 lata?” 

Ad. 1d.

Nie. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem, które nastąpiło w listopadzie 2025 r., a planowanym zbyciem lokalu w drodze zamiany nie upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Zamiana lokalu ma nastąpić w związku z wnioskiem osoby poszkodowanej w wyniku powodzi, która utraciła możliwość zamieszkiwania w dotychczasowym lokalu mieszkalnym. Zamiana realizowana jest na podstawie szczególnych przepisów ustawy z dnia 16 września 2011 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z usuwaniem skutków powodzi.

Pytania

1.    Czy zamiana lokalu mieszkalnego dokonywana przez Gminę na podstawie art. 27c ustawy o usuwaniu skutków powodzi stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, niekorzystającą ze zwolnienia od VAT?

2.    W przypadku uznania przez Organ, że opisana czynność podlega opodatkowaniu podatkiem VAT - co stanowi podstawę opodatkowania VAT w przedmiotowej sprawie?

3.    Czy Gminie przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego w pełnych kwotach od wydatków na lokal mieszkalny, będący przedmiotem zamiany?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawcy zamiana lokalu mieszkalnego dokonywana na podstawie art. 27c ustawy o usuwaniu skutków powodzi nie podlega opodatkowaniu VAT.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 15 ust. 6 ustawy o VAT nie uznaje się za podatników organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Przepis ten stanowi wdrożenie art. 13 Dyrektywy 2006/112/WE, zgodnie z którym krajowe, regionalne i lokalne organy władzy nie są uznawane za podatników w związku z działalnością lub transakcjami wykonywanymi jako organy władzy publicznej.

W przedmiotowej sprawie Gmina realizuje szczególne zadanie publiczne wynikające wprost z ustawy o usuwaniu skutków powodzi. Celem zamiany lokali nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, osiąganie dochodu ani uczestnictwo w obrocie nieruchomościami na zasadach rynkowych.

Zamiana następuje wyłącznie w celu zapewnienia pomocy osobom poszkodowanym w wyniku powodzi i stanowi element ustawowego mechanizmu usuwania skutków klęski żywiołowej. Gmina wykonuje obowiązki wynikające z przepisów prawa publicznego, realizując zadania związane z ochroną mieszkańców i odbudową warunków mieszkaniowych po wystąpieniu zdarzenia nadzwyczajnego. Zatem pomimo, że zbycie lokalu będzie miała formę umowy cywilnoprawnej, to nie można zdaniem Gminy twierdzić, że Gmina będzie działała w tym przypadku w charakterze podatnika VAT. Co więcej, w ocenie Gminy, w analizowanym przypadku nie można mówić o naruszeniu zasady konkurencyjności, bowiem przedsiębiorca nie miałby obowiązku dostawy lokalu mieszkalnego w drodze zamiany na rzecz osób pokrzywdzonych w wyniku powodzi. Realizacja przedmiotowej transakcji wynika wyłącznie z nałożonego na Gminę obowiązku wykonywania zadań własnych.

W ocenie Wnioskodawcy czynność ta ma charakter szczególny i nie może być utożsamiana ze standardowym obrotem nieruchomościami prowadzonym przez podmioty gospodarcze. Zamiana lokali jest instrumentem realizacji zadania publicznego przewidzianego przez ustawodawcę dla usuwania skutków powodzi.

W konsekwencji należy uznać, że Gmina dokonując zamiany lokali działa jako organ władzy publicznej realizujący zadania nałożone odrębnymi przepisami prawa, a zatem nie występuje w charakterze podatnika VAT.

Ad. 2

W przypadku uznania przez Organ, że czynność podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, zdaniem Wnioskodawcy podstawę opodatkowania stanowi całe wynagrodzenie otrzymywane przez Gminę w związku z zamianą nieruchomości, w tym dopłata pieniężna, pomniejszone o podatek VAT.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą podatnik otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży.

W przypadku umowy zamiany świadczeniem wzajemnym nie jest wyłącznie ewentualna dopłata pieniężna, lecz również wartość nieruchomości otrzymywanej od drugiej strony umowy.

Oznacza to, że jeżeli Organ uzna przedmiotową czynność za podlegającą opodatkowaniu VAT, podstawę opodatkowania stanowić będzie całość świadczenia otrzymywanego przez Gminę, tj. wartość lokalu otrzymywanego od osoby poszkodowanej przez powódź oraz dopłata pieniężna, pomniejszone o podatek VAT.

Sama dopłata nie stanowi odrębnej podstawy opodatkowania, lecz jest jedynie elementem wynagrodzenia należnego z tytułu zamiany nieruchomości.

Gmina jeszcze raz podkreśla, iż zgodnie z jej stanowiskiem przedstawionym w uzasadnieniu do pytania nr 1 powyżej, przedmiotowa czynność nie podlega VAT.

Ad. 3

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Prawo to przysługuje podatnikowi pod warunkiem, że nie zachodzą przesłanki negatywne, sprecyzowane w art. 88 ustawy o VAT.

Celem odliczenia podatku VAT konieczne jest łączne spełnienie następujących przesłanek:

·         wydatek musi zostać poniesiony przez podmiot działający w charakterze podatnika VAT,

·         wydatek musi mieć związek z dokonywanymi przez podatnika czynnościami opodatkowanymi VAT,

·         nie występują przesłanki negatywne, o których mowa w art. 88 ustawy o VAT.

Innymi słowy, nie jest możliwe obniżenie podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przez podmiot, który nie występuje w tym zakresie w charakterze podatnika VAT. Nie jest również możliwe obniżenie podatku należnego o podatek naliczony wynikający z wydatków poniesionych przez podatnika w związku z wykonywaniem czynności pozostających poza zakresem ustawy o VAT bądź czynności zwolnionych od tego podatku.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik VAT oraz towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania przez tego podatnika czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego) i jednocześnie nie występują przesłanki negatywne, o których mowa w art. 88 ustawy o VAT.

Na gruncie niniejszej sprawy należy zatem stwierdzić, że Gminie nie przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego od poniesionych wydatków na lokal mieszkalny będący przedmiotem zamiany. Jak bowiem Gmina wskazała w uzasadnieniu stanowiska do pytania nr 1 powyżej - w ocenie Gminy przedmiotowa zamiana lokali mieszkalnych nie podlega VAT.

W przedmiotowej sprawie nie zostanie zatem spełniona, określona w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, przesłanka związku wydatków z czynnościami opodatkowanymi VAT.

W uzupełnieniu wniosku doprecyzowali Państwo własne stanowisko:

Stanowisko Gminy

W związku z przedstawionymi powyżej okolicznościami Gmina podtrzymuje swoje stanowisko przedstawione we wniosku, jednocześnie doprecyzowując je w świetle informacji przedstawionych w odpowiedzi na wezwanie Organu.

Planowana zamiana lokali nie jest następstwem prowadzenia przez Gminę działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, lecz stanowi realizację szczególnego zadania publicznego związanego z usuwaniem skutków powodzi. Przedmiotowa zamiana ma charakter szczególny i jest dokonywana w ściśle określonym celu - zapewnienia osobie poszkodowanej możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych po utracie możliwości zamieszkiwania w dotychczasowym lokalu wskutek powodzi.

Możliwość dokonania takiej zamiany wynika bezpośrednio z przepisów szczególnych. Zgodnie z art. 27c ustawy z dnia 16 września 2011 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z usuwaniem skutków powodzi, w określonych przypadkach gmina może przenieść na poszkodowanego własność lokalu mieszkalnego z mieszkaniowego zasobu gminy, w zamian za otrzymanie od poszkodowanego własności jego lokalu mieszkalnego lub nieruchomości, na której znajduje się lub znajdował budynek mieszkalny.

Czynność będąca przedmiotem wniosku jest zatem ściśle związana z realizacją ustawowego mechanizmu pomocy osobom poszkodowanym w wyniku powodzi. Gmina nie dokonuje zamiany w celu osiągnięcia zysku ani prowadzenia działalności polegającej na obrocie lokalami mieszkalnymi. Jej celem jest realizacja zadania o charakterze publicznym i zapewnienie osobie poszkodowanej możliwości zaspokojenia podstawowej potrzeby mieszkaniowej.

Powyższe okoliczności mają istotne znaczenie dla oceny statusu Gminy na gruncie podatku od towarów i usług. Zgodnie z art. 15 ust. 6 ustawy o VAT organy władzy publicznej oraz urzędy obsługujące te organy nie są uznawane za podatników w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, z wyjątkiem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych. Zdaniem Gminy w analizowanym przypadku cywilnoprawna forma zamiany nie powinna przesądzać o jej gospodarczym charakterze, ponieważ źródłem i przyczyną jej dokonania jest szczególna regulacja ustawowa oraz konieczność realizacji zadania związanego z usuwaniem skutków powodzi.

Należy również wskazać, że Gmina nabyła przedmiotowy lokal na podstawie faktury, na której wykazano podatek VAT w kwocie zł, przy zastosowaniu stawki 8%, a następnie poniosła wydatki remontowo-montażowe udokumentowane fakturą zawierającą podatek VAT w kwocie zł. Podatek VAT wynikający z obu faktur nie został ujęty przez Gminę w pliku JPK_V7 jako podatek naliczony. Okoliczności te potwierdzają, że lokal został nabyty i przygotowany w związku z realizacją potrzeb mieszkaniowych, a nie w celu prowadzenia działalności handlowej polegającej na jego dalszej odsprzedaży.

Jednocześnie Gmina wskazuje, że pierwsze zasiedlenie lokalu nastąpiło w listopadzie 2025 r., a planowana zamiana nastąpi przed upływem dwóch lat od tego momentu.

Na szczególne podkreślenie zasługuje sytuacja osoby poszkodowanej w wyniku powodzi. Osoba ta, mając na uwadze swoją trudną sytuację mieszkaniową, jest szczególnie zainteresowana możliwie szybkim i prawidłowym sfinalizowaniem zamiany. Zwracała się do Gminy o możliwie sprawne doprowadzenie do prawnego zakończenia procedury. Dalsze oczekiwanie stanowiłoby dla niej dodatkowe obciążenie, zważywszy na skutki, jakie już poniosła w związku z powodzią.

Gmina, mając na uwadze szczególną sytuację osoby poszkodowanej oraz cel przepisów dotyczących usuwania skutków powodzi, dąży do możliwie sprawnego zakończenia procedury, przy zachowaniu zgodności podejmowanych czynności z obowiązującymi przepisami prawa.

W ocenie Gminy nie jest zasadne odroczenie zamiany do czasu upływu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia wyłącznie z uwagi na skutki podatkowe takiego działania. Pozostawałoby to bowiem w sprzeczności z rzeczywistym celem planowanej czynności, którym jest możliwie szybkie uregulowanie sytuacji mieszkaniowej osoby poszkodowanej oraz realizacja szczególnego mechanizmu pomocy przewidzianego przez ustawodawcę.

W konsekwencji Gmina stoi na stanowisku, że dokonując opisanej zamiany lokalu mieszkalnego w ramach szczególnego mechanizmu przewidzianego dla osób poszkodowanych w wyniku powodzi, realizuje zadanie publiczne nałożone na nią przepisami prawa i w tym zakresie nie działa jako podatnik VAT.

W związku z powyższym Gmina podtrzymuje stanowisko przedstawione we wniosku i wnosi o potwierdzenie prawidłowości przedstawionej oceny prawnej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku zakresie:

·         ustalenia czy czynność zamiany lokalu mieszkalnego stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, niekorzystającą ze zwolnienia od VAT – jest nieprawidłowe;

·         podstawy opodatkowania dla zamiany lokalu – jest prawidłowe;

·         braku prawa do odliczenia VAT naliczonego od wydatków związanych z lokalem, będącym przedmiotem zamiany – jest nieprawidłowe.  

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2065 r. poz. 1263), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem zgodnie z powołanymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Stosownie do art. 15 ust. 6 ustawy:

Oznacza to, że organ będzie uznany za podatnika podatku od towarów i usług w dwóch przypadkach, tj. gdy wykonuje czynności inne niż te, które mieszczą się w ramach jego zadań oraz, gdy wykonuje czynności mieszczące się w ramach jego zadań, ale czyni to na podstawie umów cywilnoprawnych.

Powyższy zapis jest odzwierciedleniem art. 13 ust. 1 obowiązującej od 1 stycznia 2007 r. Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej – (Dz. Urz. UE.L. Nr 347 z 11.12.2006 s. 1 ze zm.), zgodnie z którym:

Z powołanych przepisów wynika, że organy władzy publicznej nie będą podatnikami podatku od towarów i usług w związku z realizacją zadań, które podejmują jako podmioty prawa publicznego, nawet jeśli pobierają należności, opłaty lub składki. Organy te, będą natomiast podatnikami podatku od towarów i usług, w przypadku wykonywanych przez nie czynności na podstawie umów cywilnoprawnych. Kryterium podziału stanowi charakter wykonywanych czynności: czynności o charakterze publicznoprawnym wyłączają te podmioty z kategorii podatników, natomiast czynności o charakterze cywilnoprawnym skutkują uznaniem tych podmiotów za podatników podatku od towarów i usług, a realizowane przez nie odpłatne dostawy towarów i świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 662 ze zm.):

Jak stanowi art. 6 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym:

Stosownie do art. 7 ustawy o samorządzie gminnym:

Z opisu sprawy wynika, że Gmina zamierza dokonać zamiany lokali mieszkalnych z osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, poszkodowaną w wyniku powodzi, na podstawie art. 27c ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z usuwaniem skutków powodzi. Przedmiotem zamiany będzie:

1.    Lokal mieszkalny stanowiący własność Gminy.

2.    Lokal mieszkalny stanowiący własność osoby poszkodowanej przez powódź, który w wyniku powodzi z 2024 roku utracił możliwość dalszego zamieszkania i nie nadaje się do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. 

Dostawa lokalu mieszkalnego przez Gminę będzie miała miejsce w 2026 r. Gmina nabyła lokal mieszkalny, będący przedmiotem dostawy 19 lutego 2025 r. z zamiarem dokonania zamiany lokali mieszkalnych, o której mowa w art. 27c ustawy o usuwaniu skutków powodzi. Gmina ponosiła wydatki związane z przygotowaniem lokalu do zamiany, tj. wydatki remontowo montażowe (montaż toalety, umywalki itp.).

Z przytoczonych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że – co do zasady – opodatkowaniu podlegają czynności odpłatne, przy czym nie wynika z nich, że odpłatność za czynności dostawy towarów lub świadczenia usług musi mieć postać pieniężną. Odpłatność jako świadczenie wzajemne może również przybrać postać rzeczową – zapłata w innym towarze lub usłudze albo mieszana – zapłata w części pieniężna i w części rzeczowa. Innymi słowy, dla uznania czynności za odpłatną, wystarczające jest, by istniała możliwość określenia ceny wyrażonej w pieniądzu w stosunku do świadczenia wzajemnego stanowiącego wynagrodzenie za tę czynność.

Zgodnie z art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Na gruncie regulacji ustawy Kodeks cywilny, w wyniku umowy zamiany następuje przeniesienie własności rzeczy o charakterze odpłatnym, bowiem w wyniku rozporządzenia prawem własności na rzecz drugiej strony następuje wzajemne rozporządzenie prawem własności innej rzeczy stanowiące o odpłatnym charakterze zawartej umowy. Zatem, w przypadku zamiany obie strony przenoszą na siebie wzajemnie własność rzeczy, występując zarówno w charakterze dostawcy, jak i w charakterze nabywcy.

Na mocy art. 604 Kodeksu cywilnego:

Umowa zamiany jest umową wzajemną, bardzo zbliżoną do umowy sprzedaży. Różnica w stosunku do umowy sprzedaży polega na tym, że w miejsce świadczenia ceny pojawia się obowiązek drugiej strony do przeniesienia własności rzeczy. Ze względu na wzajemny charakter umowy, wartość świadczonych rzeczy powinna być ekwiwalentna.

Natomiast, w świetle art. 158 Kodeksu cywilnego:

Zatem umowa przeniesienia własności nieruchomości (również w drodze zamiany) jest czynnością cywilnoprawną.

Dostawa towarów jest – zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy – przeniesieniem prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, co również ma miejsce w przypadku umowy zamiany w odniesieniu do obu stron transakcji. Dokonanie zatem zamiany nieruchomości jest zamianą towarów, czyli odpłatną dostawą towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jeżeli jest realizowana przez podatnika w ramach jego działalności gospodarczej.

Jednocześnie należy wskazać, że czynność wykonywana przez Państwa, opisana we wniosku, nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 15 ust. 6 ustawy. Organy władzy publicznej nie są uznawane za podatników w zakresie czynności, które mieszczą się w ramach zadań, dla realizacji których zostały one powołane, dodatkowo pod warunkiem, że czynności te nie są wykonywane na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych. W przypadku zamiany lokalu mieszkalnego nie będą realizowane zadania, dla realizacji których organy te zostały powołane. Działania Państwa będą w tym przypadku tożsame z działaniami każdego innego podmiotu dokonującego takiej dostawy.

Z uwagi na fakt, że zamiana nieruchomości jest niewątpliwie czynnością cywilnoprawną (nie zaś publicznoprawną), dla czynności zamiany lokalu mieszkalnego będą Państwo występowali w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a powyższa czynność w świetle ustawy będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W przypadku dostawy budynków lub budowli zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz 10a ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku/budowli lub ich części do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je do użytkowania pierwszemu nabywcy, oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w tych przypadkach dochodzi do korzystania z budynku/budowli lub ich części.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tak więc, aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Należy również zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu), których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Z powołanego przepisu wynika, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·         towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·         przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego ze wskazanych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że lokal zbywany przez Gminę stanowi lokal mieszkalny (część obiektu budowlanego) zaliczony do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w rozumieniu ustawy o VAT. Powierzchnia użytkowa lokalu nie przekracza 150 m². Gmina nabyła lokal mieszkalny z zamiarem dokonania zamiany lokali mieszkalnych. Gmina ponosiła wydatki związane z przygotowaniem lokalu do zamiany, tj. wydatki remontowo montażowe (montaż toalety, umywalki itp.). Wydatki poniesione przez Gminę zostały udokumentowane fakturami wystawionymi na Gminę jako nabywcę towarów/usług. W stosunku do przedmiotowego lokalu mieszkalnego nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług. Wskazali Państwo, że do pierwszego zasiedlenia lokalu doszło w listopadzie 2025 r. Dostawa lokalu mieszkalnego przez Gminę będzie miała miejsce w 2026 r.

Zatem – jak wynika z opisu sprawy - od momentu pierwszego zasiedlenia do momentu zbycia lokalu w drodze zamiany nie upłynie okres dłuższy niż dwa lata, zatem dla transakcji zamiany lokalu mieszkalnego nie zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W przypadku braku możliwości zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy należy dokonać analizy możliwości zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Jak wskazałem wyżej, z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy wynika, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części (oraz związanych z nimi urządzeń budowalnych) mogła korzystać ze zwolnienia muszą zostać spełnione łącznie dwa warunki określone w tym przepisie, tj. sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu budynków, budowli lub ich części oraz sprzedający nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zatem celem ustalenia, czy transakcja zamiany lokalu mieszkalnego będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, należy rozstrzygnąć, czy będzie przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od wydatków związanych z lokalem mieszkalnym.  

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Odliczyć zatem można w całości podatek naliczony, który jest związany z transakcjami opodatkowanymi podatnika. Wskazana zasada wyłącza tym samym możliwość dokonywania odliczeń podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku lub niepodlegających opodatkowaniu VAT. Jednocześnie z zasady tej wynika, że odliczenie podatku naliczonego może być częściowe, tzn. w tej części, w jakiej dane towary lub usługi, z którymi związany jest podatek naliczony są wykorzystywane do realizacji czynności opodatkowanych, z pominięciem tej części podatku od tych towarów i usług, w jakiej towary te (usługi) są wykorzystywane do wykonywania czynności nieopodatkowanych podatkiem VAT.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Ponadto, ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie przepisu art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Zatem, aby podmiot mógł skorzystać z prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony związany z dokonanym nabyciem towarów i usług, w pierwszej kolejności powinien spełnić przesłanki umożliwiające uznanie go – dla tej czynności – za podatnika podatku od towarów i usług, działającego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Stosownie do cytowanych wyżej przepisów prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Ustawa o podatku od towarów i usług ustanawia zasadę tzw. niezwłocznego odliczenia podatku naliczonego. Zasada ta wyraża się tym, że podatnik, aby skorzystać z prawa do odliczenia podatku naliczonego nie musi czekać aż nabyty towar lub usługa zostaną odsprzedane lub efektywnie wykorzystane na potrzeby działalności opodatkowanej. Istotna jest intencja nabycia – jeśli dany towar (usługa) ma służyć wykonywaniu czynności opodatkowanych wówczas, po spełnieniu wymienionych w art. 86 ww. ustawy wymogów formalnych, odliczenie jest prawnie dozwolone, oczywiście jeżeli nie wyłączają go inne przepisy ustawy lub aktów wykonawczych.

Wystarczającym zatem jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towaru lub usługi, przy uwzględnieniu rodzaju planowanej przez podatnika działalności gospodarczej wynikało, że zakup ten dokonany został w celu jego wykorzystania w ramach działalności opodatkowanej. Ta warunkowość realizacji określonego w art. 86 ust. 1 ustawy prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony powoduje, że nieziszczenie się warunku pozytywnego jakim jest wykorzystanie towaru lub usługi do realizacji czynności opodatkowanej podatnika, np. gdy okaże się, że zmieniono przeznaczenie towaru (usługi) i został on ostatecznie wykorzystany do czynności zwolnionych od VAT lub niepodlegających VAT – spowoduje konieczność weryfikacji uprzedniego odliczenia podatku naliczonego.

Jak wynika z opisu sprawy Gmina nabyła lokal mieszkalny, będący przedmiotem dostawy 2025 r. Gmina nabyła przedmiotowy lokal z zamiarem dokonania zamiany lokali mieszkalnych, o której mowa w art. 27c ustawy o usuwaniu skutków powodzi. Nabycie lokalu mieszkalnego zostało udokumentowane fakturą, wystawioną na Gminę. Faktura nie dokumentowała czynności zwolnionych od podatku VAT. Gmina ponosiła wydatki związane z przygotowaniem lokalu do zamiany, tj. wydatki remontowo montażowe (montaż toalety, umywalki itp.). Wydatki poniesione przez Gminę zostały udokumentowane fakturami VAT wystawionymi na Gminę jako nabywcę towarów/usług. Gmina jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT.

W konsekwencji wydatki dotyczące lokalu mieszkalnego były ponoszone przez Państwa z zamiarem wykorzystania ich do czynności opodatkowanych, tj. zamiany lokalu mieszkalnego, dla której czynności – jak rozstrzygnięto powyżej - wystąpią Państwo w tym przypadku w roli podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Tym samym, skoro Gmina nabyła przedmiotowy lokal z zamiarem dokonania zamiany lokali mieszkalnych, jak również wydatki remontowo montażowe były związane z przygotowaniem lokalu do zamiany, czyli czynności, która będzie podlegać opodatkowaniu, to zgodnie z art. 86 ustawy – co do zasady – w momencie ponoszenia tych wydatków przysługiwało Państwu pełne prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących wydatki związane z lokalem mieszkalnym.

Odnosząc się zatem do kwestii opodatkowania podatkiem VAT planowanej zamiany, należy stwierdzić, że dla zamiany lokalu mieszkalnego zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy nie znajdzie zastosowania, ponieważ – jak rozstrzygnięto powyżej – przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków związanych z lokalem mieszkalnym. Nie zostaną zatem spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W rozpatrywanej sprawie nie znajdzie również zastosowania zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż jak rozstrzygnięto wyżej – przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków związanych z lokalem mieszkalnym.

W rezultacie, w związku z brakiem możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT w odniesieniu do czynności zamiany lokalu mieszkalnego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, 10a oraz pkt 2 ustawy należy stwierdzić, że ww. czynność zamiany lokalu mieszkalnego będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, niekorzystającą ze zwolnienia od podatku VAT.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie postawionego we wniosku pytania nr 1 i nr 3 uznałem za nieprawidłowe.  

W rozpatrywanej sprawie Państwa wątpliwości dotyczą także podstawy opodatkowania dla zamiany lokalu mieszkalnego.

Podstawa opodatkowania jest zdefiniowana w art. 29a ust. 1 ustawy, zgodnie z którym:

Z powyższego wynika, że art. 29a ust. 1 ustawy odnosi się do wszystkiego, co stanowi zapłatę, obejmując swym zakresem każdą formę zapłaty otrzymaną przez sprzedawcę z tytułu dostawy towarów lub wykonania usługi.

W myśl art. 29a ust. 6 ustawy:

Stosownie do art. 29a ust. 7 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że co do zasady podstawa opodatkowania obejmuje wszystko co stanowi wartość otrzymanego świadczenia, które dostawca lub świadczący usługę otrzymuje lub powinien otrzymać od kupującego. Przepisy art. 29a ust. 6 i ust. 7 ustawy wymieniają elementy, które powinny być wliczane bądź nie do podstawy opodatkowania.

Należy zauważyć, że uregulowanie wynikające z art. 29a ust. 1 ustawy, stanowi odpowiednik art. 73 ww. Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, zgodnie z którym:

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy prawa podatkowego nie regulują wysokości kwoty należnej od nabywcy, czyli ceny sprzedaży. Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, które regulują konsekwencje publiczno-prawne dokonania sprzedaży towaru lub wyświadczenia usługi – nie mogą mieć wpływu na wysokość ceny ustalonej przez strony umowy cywilnej. Regulują bowiem, co stanowi podstawę opodatkowania, ale nie mają i nie mogą mieć wpływu na sposób jej ustalenia.

W prawodawstwie polskim obowiązuje zasada swobody umów, w ramach której strony mogą dowolnie kształtować treść umowy w granicach wyznaczonych przez prawo. Zasada ta ma również zastosowanie na gruncie prawa podatkowego. W związku z tym, przy ustalaniu wysokości należności ustawodawca nie ingeruje w sferę podejmowania decyzji, co do sposobu określenia należności (ceny – tj. czy winna być ona uzgodniona w zawartej pomiędzy kontrahentami umowie jako wartość bez podatku VAT, tzw. cena netto, czy też wartość z podatkiem VAT, tzw. cena brutto) za sprzedawany towar, a wszelkie spory pomiędzy stronami transakcji w tym zakresie są rozstrzygane na gruncie prawa cywilnego, a nie podatkowego.

Jak wynika z utrwalonego orzecznictwa TSUE, podstawą opodatkowania dostawy towarów lub świadczenia usług jest wynagrodzenie rzeczywiście otrzymane z tego tytułu. Owo wynagrodzenie jest zatem wartością subiektywną, czyli rzeczywiście otrzymaną, a nie wartością oszacowaną według kryteriów obiektywnych. Ponadto wynagrodzenie musi być wyrażalne w pieniądzu (zob. wyrok z 19 grudnia 2012 r. w sprawie C-549/11, z 29 lipca 2010 r. w sprawie C-40/09).

Jeżeli wartość ta nie jest kwotą pieniędzy uzgodnioną między stronami, powinna ona, jako wartość subiektywna, odpowiadać wartości, jaką dla odbiorcy ma usługa będąca wynagrodzeniem za dostawę towarów, oraz kwocie, jaką byłby on skłonny za tę usługę zapłacić (wyrok z 2 czerwca 1994 r. w sprawie C-33/93).

Należy wskazać, że podstawą opodatkowania przy przeniesieniu prawa własności nieruchomości dokonywanego w ramach umowy zamiany, zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy pomniejszone o kwotę podatku.

Wobec powyższego, w przypadku zamiany nieruchomości za podstawę opodatkowania należy uznać, zgodnie z ogólnymi zasadami wynikającymi z art. 29a ust. 1 ustawy, wynagrodzenie rzeczywiście otrzymane z tytułu dostawy towarów, które stanowi wartość subiektywną stanowiącą odzwierciedlenie wartości, jaką dla odbiorcy ma towar będący wynagrodzeniem za dostawę towaru, tj. kwota, jaką byłby on skłonny zapłacić. Jeżeli jedynym wynagrodzeniem od nabywcy będzie otrzymana w wyniku zamiany nieruchomość, to wartość tej otrzymanej nieruchomości, pomniejszona o kwotę należnego podatku, będzie stanowiła podstawę opodatkowania z tytułu zamiany nieruchomości. Podstawą opodatkowania będzie zatem określona w pieniądzu wartość otrzymanej przez podatnika nieruchomości będącej przedmiotem zamiany. Natomiast jeżeli dodatkowo wynagrodzeniem z tytułu zamiany nieruchomości będzie dopłata uiszczana przez podmiot, który otrzymał w wyniku zamiany nieruchomość o wartości wyższej, to również ta dopłata pieniężna będzie stanowiła element podstawy opodatkowania podatkiem VAT po stronie podmiotu otrzymującego tę dopłatę. Również tym elementem będą koszty dodatkowe związane z dokonywaną transakcją zamiany, którymi dostawca obciąża nabywcę towaru. Podstawą opodatkowania w podatku VAT jest bowiem zapłata, którą dostawca faktycznie otrzymuje (lub którą ma otrzymać) z tytułu zamiany nieruchomości.

W sytuacji, gdy określą Państwo w umowie zamiany wartość (cenę) dostarczanego towaru, to podstawą opodatkowania ww. dostawy w ramach umowy zamiany będzie wartość pieniężna ustalona przez strony w umowie stanowiąca zapłatę.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 9 maja 2014 r. o informowaniu o cenach towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 168):

W myśl art. 3 ust. 2 ustawy o informowaniu o cenach towarów i usług:

Z przytoczonych regulacji ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że podstawą opodatkowania jest zapłata z tytułu dokonanej dostawy (np. w formie zamiany), pomniejszona o kwotę należnego podatku, tj. wartość netto (bez podatku). Przy czym, to strony (a nie organ podatkowy) dokonujące czynności cywilnoprawnych określają w zawieranych przez siebie umowach wartość – cenę, za którą dokonują transakcji. Zatem, analiza przedmiotu umów cywilnoprawnych, a zwłaszcza kwestii wartości transakcji oraz dokumentów z jakich one mają wynikać, nie mieści się w ramach postępowania określonego w art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Odnosząc powyższe do analizowanej sprawy, to w opisie sprawy wskazali Państwo, że przedmiotem zamiany będzie:

1.    Lokal mieszkalny stanowiący własność Gminy, położony w budynku nowo wybudowanym.

2.    Lokal mieszkalny stanowiący własność osoby poszkodowanej przez powódź, który w wyniku powodzi z 2024 roku utracił możliwość dalszego zamieszkania i nie nadaje się do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

W związku z różnicą wartości zamienianych lokali wystąpi dopłata pieniężna na rzecz Gminy.

W związku z powyższym, podstawą opodatkowania czynności zamiany ww. nieruchomości jest wartość otrzymanego przez Państwa lokalu plus dopłata pieniężna na Państwa rzecz, pomniejszone o kwotę należnego podatku. Podstawą opodatkowania w podatku VAT jest bowiem zapłata, którą faktycznie Państwo otrzymają z tytułu zamiany nieruchomości.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie postawionego we wniosku pytania nr 2 uznałem za prawidłowe. 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytania). Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie sprawy. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.