0113-KDIPT1-3.4012.614.2026.2.MK

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualne

23 czerwca 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziału w działce nr 1.

Uzupełniła go Pani -  w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 8 lipca 2026 r. (wpływ 10 sierpnia 2026 r.) oraz pismem z 12 sierpnia 2026 r. (wpływ).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

I Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku

Wnioskodawcy przysługuje prawo współwłasności w udziale 1/2 do nieruchomości gruntowej, dla której Sąd Rejonowy w ..., IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr .... Nieruchomość położona jest w ..., obrębie ... ..., gminie ... m., powiecie ..., województwie ... i składa się m.in. z działki 1 o powierzchni ... ha.

II Nabycia działek i opodatkowanie nabycia podatkiem VAT

Wnioskodawca nabył działkę od osoby fizycznej na podstawie umowy sprzedaży z dnia 30.07.2021r., zawartej przed notariuszem w ... ..., Rep. A nr .... Działka gruntu o numerach ewidencyjnych 1 nie została nabyta od Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego oraz posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Nabycie działki nie było udokumentowane fakturą, brak podatku VAT do odliczenia.

III Przeznaczenie działek zgodnie z planem zagospodarowania lub decyzją o warunkach zabudowy

Na terenie 1 nie ma obowiązującego aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego, a ponadto do dnia 13 września 2023 roku nie wydano decyzji o warunkach zabudowy. Do przedmiotowej działki nie podjęto uchwały w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji terenu w myśl art. 14 ustawy z dnia 09 października 2015 roku o rewitalizacji (Dz.U. 2024, poz. 278) i uchwały o przyjęciu gminnego programu odbudowy, zgodnie z treścią ustawy z dnia 11 sierpnia 2019 toku szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu (Dz. U. 2018 r., poz. 1345) Działka gruntu o numerze ewidencyjnym 1 nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasów Ponadto co bardzo istotne spółka kupująca jako pełnomocnik strony wystąpi o warunki zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy ma pozwolić na postawienie na działce pawilonu wraz z parkingiem. Powyższe jest niezbędne, aby doszło do zakupu działki.

IV Wypis z rejestru gruntów

Wypis z rejestru gruntów wydany z up. Starosty ... według stanu na dzień 29.01.2025r., zgodnie, z którym m.in. położona ..., obręb ... ..., gmina ... m., powiat ..., województwo ... działka 1 ma pow. ... ha (B ... ha, RIIIa ... ha, RIIIb ...ha).

V Przedmiot wniosku

Przedmiotem sprzedaży jest udział 1/2 do działki o numerze 1 o powierzchni ... ha.

VI Pozyskanie kupującego

W tym przypadku Wnioskodawca wraz z współwłaścicielami nie szukał kupującego (nie ogłaszał sprzedaży nie korzystał z biur pośrednictwa nieruchomości w celu pozyskania kupującego. Spółka zainteresowana działkami zgłosiła się sama do Wnioskodawcy.

VII Sposób wykorzystywana działki

Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Działka nie była wykorzystywana do celów rolniczych. Działka były wykorzystywana do celów prywatnych. Działka była także dzierżawiona spółce. Dzierżawa miała charakter odpłatny. Spółka, która dzierżawiła działki jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Dzierżawa została zawarta na czas 3 miesięcy.

VIII Zasady sprzedaży i ustalenia ceny działek

Wnioskodawca wraz z współwłaścicielami zamierza sprzedać spółce udział do działki numer 1 o powierzchni ... ha. Spółka planuje nabyć przedmiotową nieruchomość w celu realizacji inwestycji budowlanej, polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Kupująca spółka planuje na tych działkach wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy minimum 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą. Powyższe zostało potwierdzone aktem notarialnym nr ... z dnia ... r. umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej nieruchomości. Z aktu notarialnego wynika, iż w imieniu sprzedającego jako pełnomocnik będzie działać kupująca Spółka. W ramach udzielonego pełnomocnictwa spółka ma:

-     Uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy 527 m² w tym sala sprzedaży o powierzchni 400 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych,

-     Uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,

-     Uzyskać pozwolenia na wycięcie drzew obejmujące zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych,

-     Uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych.

Ponadto spółka jako pełnomocnik ma dokonać:

1.  Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

2.  Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

3.  Uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującej Spółki, pozwalającej na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,

4.  Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo – usługowym,

IX Podsumowanie informacji dotyczących transakcji

1.  W stosunku do działki Wnioskodawca nie ponosił samodzielnie jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia. W celu uatrakcyjnienia działki na rzecz strony działa pełnomocnik. W wyniku jego działań pełnomocnika Wnioskodawcy strona uzyska znacznie atrakcyjniejsza działkę i znacznie atrakcyjniejsza cenę.

2.  W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nie współpracuje z żadnym biurem pośrednictwa nieruchomościami. Jedyna współpraca z pełnomocnikiem.

3.  Powyższa nieruchomość nigdy nie była przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

4.  Działki które ma być przedmiotem sprzedaży nie jest zabudowana. Działka 1 o powierzchni ... ha nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

5.  Kupująca spółka jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

6.  Nabycie nie było dokumentowane fakturą.

7.  Podatek od nabycia nie został odliczony.

8.  Działka nie była wykorzystywana w celach rolniczych. Płody rolne zebrane z działki nie były sprzedawane z podatkiem VAT (opodatkowane VAT).

9.  Działka nie była wykorzystywana do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

10.  Działka była wykorzystywana prywatnie m.in do trzymania prywatnych rzeczy.

11.  Wnioskodawca jest podatnikiem podatku VAT od dnia 03.08.2007 r. NIP: ....

12.  Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym.

13.  Nie występowano i zmianę planu zagospodarowania przestrzennego.

14.  Nabycie działki nastąpiło 30.07.2021 r.

15.  Nie dokonywano wcześniej sprzedaży nieruchomości i na obecny moment nie ma takiego zamiaru.

16.  Wnioskodawca nie zajmuje się działalnością deweloperską.

Wnioskodawca oświadcza, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej , kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedający oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy. Wnioskodawca oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskania zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującej Spółce nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu.

Uzupełnienie wniosku

1.    W jakim celu nabyła Pani udział w działce nr 1 ?

Działkę nabyła Pani w celu zabezpieczenia majątkowego. Działka służyła w celu prywatnym.

2.    W jaki dokładnie sposób udział w działce nr 1 (działka) był/jest/będzie wykorzystywany przez Panią w całym okresie posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu sprzedaży? Proszę opisać w jaki sposób i przez jaki okres faktycznie wykorzystywała Pani ww. udział w działce (działkę) i do jakich czynności: zwolnionych, opodatkowanych, czy niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Działka przez cały okres posiadania służyła jako zabezpieczenie majątkowe były to cele niepodlegające opodatkowaniu podatkiem VAT.

3.    W związku z jaką działalnością jest Pani podatnikiem podatku VAT?

Jestem jako ... podatnikiem podatku VAT z tytułu wynajmu nieruchomości. Jestem udziałowcem w spółce osobowej o nazwie ... spółka jawna która zajmuje się produkcją energii elektrycznej.

4.    Czy działka nr 1 jest/była kiedykolwiek udostępniana na podstawie umów cywilnoprawnych oprócz umowy dzierżawy na rzecz kupującej Spółki? Jeśli tak, to proszę wskazać: a. w jakim okresie działka jest/była udostępniana? b. komu – Kupującej Spółce (w jakim celu?) czy osobom trzecim? c. na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) działka jest/była udostępniana? d. czy udostępnienie nieruchomości jest/było czynnością odpłatną (proszę podać kwotę) czy bezpłatną? e. kto jest/był stroną/stronami zawartej umowy/umów? f. . kto i w jaki sposób dokumentuje/dokumentował czynność najmu/dzierżawy/użyczenia?

Działka nie była, nie jest i nie będzie udostępniana na podstawie takich umów. Pytania od a do f są bezprzedmiotowe.

Pytanie

Czy sprzedaż udziału 1⁄2 do niezabudowanej nieruchomości do działki o numerze 1 o powierzchni ... ha należy uznać za niepodlegającą przepisom ustawy o podatku od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy w oparciu o art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U.2024.poz. 361 ze zm.) zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Aby czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonywana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Warto zaznaczyć, iż pojęcia podatnik i działalność gospodarcza na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.

Podatnikami – wg zapisu art. 15 ust. 1 - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, zgodnie z ust. 2 tego artykułu, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Można, więc zauważyć, iż z przytoczonych wyżej przepisów wynika, że dostawa gruntów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy dokonywana jest przez podatnika podatku od towarów i usług lub przez osobę fizyczną niebędącą podatnikiem tego podatku, jeżeli sprzedaży można przypisać znamiona działalności gospodarczej prowadzonej z zamiarem wykonywania jej w sposób częstotliwy.

Chociaż ustawa nie definiuje pojęcia częstotliwości, przez zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy należy rozumieć chęć powtarzalnego, a nie jednorazowego wykonywania określonego działania. O kwestii częstotliwości nie decyduje czasookres wykonywania czynności, czyli liczba lat ani ilość dokonanych transakcji. Decydującym kryterium jest powtarzalność czynności lub zamiar powtarzalności.

Aby zatem dostawę towarów (nawet jednorazową) uznać za działalność gospodarczą należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik działając w charakterze producenta, handlowca lub usługodawcy, miał zamiar dokonywać takich czynności wielokrotnie, a wykorzystywane przez niego towary czy usługi zostały nabyte w celu spożytkowania ich do wykonywania tej czynności.

W kontekście powyższego należy stwierdzić, iż nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w odniesieniu do danej czynności ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności w tym zakresie.

Z przedstawionych przepisów wynika więc, że jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży ze swojego majątku prywatnego nieruchomości gruntowej przeznaczonej pod zabudowę, a czynność ta wykonywana jest jednorazowo lub okazjonalnie, w warunkach wskazujących, iż nie jest to czynione z zamiarem jej powtarzania (kontynuowania) i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, transakcja taka nie może być uznana za działalność gospodarczą w rozumieniu cytowanego wyżej art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W tym przypadku nie zostaną spełnione przedmiotowe i podmiotowe elementy, od których ustawodawca uzależnił uznanie wykonywanych czynności za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Dostawa gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu, ale w niniejszym przypadku brak jest zamiaru częstotliwego wykonywania takiej czynności (jednorazowa sprzedaż majątku osobistego) - element przedmiotowy.

 Z tych też względów do opisanej we wniosku transakcji nie będą miały zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, a co się z tym wiąże – sprzedaż działki nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem. Należy wskazać, że Sprzedający udzielił pełnomocnictwa kupującej Spółce, jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu Kupującemu, umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Kupującego (pozwolenia, przyłącza itp.) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców. W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca (kupująca Spółka) już się zgłosił, właściciel gruntu (Sprzedający), nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.).

Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę.

Właściciel działki (Sprzedający) nie angażował własnych środków w celu sprzedaży lub podjęcia działań jakie ma wykonać Pełnomocnik i nie ponosił z tego tytułu żadnego ryzyka gospodarczego. Zaangażowanie środków oraz podjęcie ryzyka gospodarczego jest po stronie kupującej Spółki- Pełnomocnika. Działka została udostępniona na rzecz kupującej Spółki, na mocy umowy dzierżawy, zawartej w związku z przedwstępną umową sprzedaży, w celu uzyskania przez kupującą Spółkę niezbędnych zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia Kupującej zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży.

Zatem na obie umowy należy patrzeć jako elementy tego samego przedsięwzięcia Podkreślić należy, że podjęte przez Pełnomocnika (kupującą Spółkę) działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności działki, lecz nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, w celu przystosowania działki do swoich określonych potrzeb.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży działki, nie wystąpił ciąg zdarzeń, które przesądzają, że sprzedaż ta wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność Sprzedającego w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z wyrokiem TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Dokonując sprzedaży udziału 1/2 do niezabudowanej nieruchomości do działki o numerze 1 o powierzchni ... ha, Sprzedający będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedającego cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. nieruchomości, a jej dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawcy dotyczące uznania sprzedaży udziału 1/2 do niezabudowanej nieruchomości do działki o numerze 1 o powierzchni ... ha należy uznać za czynność niepodlegającą przepisom ustawy o podatku od towarów i usług uznać za prawidłowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j.  Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (t. j. Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów  z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwanej dalej: „Kodeks cywilny”.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziału w działce nr 1, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z treści złożonego wniosku wynika, że jest Pani współwłaścicielką działki nr 1121, którą zamierza Pani sprzedać Spółce. Działkę nabyła Pani na cele prywatne. Podpisała Pani umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki. Udzieliła Pani pełnomocnictwa dla Kupującej do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Wydzierżawiła Pani działkę na rzecz Kupującej. W stosunku do działki nie ponosiła Pani jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pani zapytania, należy wskazać, że doszło do udzielenia Kupującej Spółce pełnomocnictwa do działania w imieniu Sprzedającej w zakresie niezbędnym do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego z parkingiem zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki. Uzyskanie tych decyzji i pozwoleń jest warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Te czynności nastąpią w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu kupującemu umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb kupującego (pozwolenia, przyłącza, itp.) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca (kupująca Spółka) już się zgłosił, Pani jako współwłaścicielka gruntów nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń, itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami współwłaścicielki podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy.

Ponadto, z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku wynika, że działka nr 1 nie były przedmiotem umowy najmu lub dzierżawy przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Ww. działka została udostępniona na rzecz Kupującej Spółki, na mocy umowy dzierżawy, zawartej w związku z przedwstępną umowy sprzedaży, wyłącznie w celu uzyskania przez Kupującą niezbędnych zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia Kupującej zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia.

Z okoliczności sprawy wynika, że nabywca wykonuje opisane czynności we własnym interesie, w celu przystosowania działek do swoich określonych potrzeb. Pomimo, że cena sprzedaży jest wyższa od cen rynkowych, to została ona ustalona między stronami przed podjęciem ww. działań przez spółkę.

Z wniosku nie wynika, aby w związku ze sprzedażą udziałów w ww. działkach podejmowała Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy i dzierżawa gruntu na rzecz kupującego (nabywcy) przed sprzedażą, w związku z zawartą umową przedwstępną nie powodują, że zostanie Pani z tych powodów uznana za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży udziału w działce nr 1 nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż udziału w przedmiotowej działce wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży udziału w działce nr 1, będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży udziałów w ww. działce, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży udziału w przedmiotowej działce będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż udziału w działce nr 1 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Tym samym Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną  (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.