0113-KDIPT1-3.4012.529.2026.2.MK

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 maja 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 27 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia czy w związku ze sprzedażą części Działek, stanowiących składnik majątku prywatnego Wnioskodawczyni, osobom niebędącym rolnikami powinna być Wnioskodawczyni traktowana jako prowadząca działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług i stać się podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ww. ustawy oraz czy sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 3 lipca 2026 r. (wpływ).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pani … (dalej: „Wnioskodawczyni” lub „…”) od 2010 r. prowadzi gospodarstwo rolne, w ramach którego do działalności rolnej wykorzystuje grunty rolne położone w …, gmina …, powiat …, województwo …, w skład, którego wchodzą:

1) nieruchomości położonej w ., gmina …, powiat …, województwo …, dla której Sąd Rejonowy w … Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w … prowadzi księgę wieczystą Kw. Nr …, obejmującą kilkanaście działek ewidencyjnych;

2) nieruchomości położonej w …, gmina …, powiat ...i, województwo …, dla której Sąd Rejonowy w … Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w … prowadzi księgę wieczystą Kw. Nr … obejmującą pięć działek ewidencyjnych;

3) nieruchomości położonej w …, gmina…, powiat …i, województwo …, dla której Sąd Rejonowy w … Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w … prowadzi księgę wieczystą Kw. Nr …, obejmującą dwie działki ewidencyjne;

4) nieruchomości położonej w …, gmina…, powiat …, województwo…, dla której Sąd Rejonowy w … Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w … prowadzi księgę wieczystą Kw. Nr …., obejmującą dwie działki ewidencyjne;

5) nieruchomości położonej również w …, gmina …, powiat …, województwo …, dla której Sąd Rejonowy w … Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w … prowadzi księgę wieczystą Kw. Nr …, obejmującą trzy działki ewidencyjne;

(dalej łącznie: „Nieruchomości”).

W ramach gospodarstwa rolnego Wnioskodawczyni obecnie samodzielnie prowadzi uprawy rolne oraz dokonuje sprzedaży płodów rolnych uzyskiwanych z tych gruntów.

Opisane powyżej Nieruchomości zostały nabyte na podstawie umowy sprzedaży w dniu 20 stycznia 2010 r. przez małżonków … i … za kwotę …zł. Nabycie miało charakter prywatny i było związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego oraz zabezpieczeniem potrzeb rodzinnych. Nieruchomości nie zostały nabyte z zamiarem ich dalszej odsprzedaży, handlu gruntami ani realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego. Z uwagi na przyjęty przez małżonków ustrój rozdzielności majątkowej oraz darowiznę dokonaną między małżonkami od 2010 r. jedynym właścicielem Nieruchomości jest Wnioskodawczyni.

Od dnia nabycia do chwili obecnej Nieruchomości pozostają faktycznie wykorzystywane przez Wnioskodawczynię w działalności rolniczej. Nieruchomości stanowią majątek prywatny Wnioskodawczyni, wykorzystywany celów gospodarstwa rolnego. Nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane w pozarolniczej działalności gospodarczej, nie stanowiły towarów handlowych, nie były przedmiotem profesjonalnego obrotu, nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej i nie służyły działalności deweloperskiej.

Nieruchomości nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Wnioskodawczyni dokonała geodezyjnego podziału Nieruchomości na kilkanaście działek o powierzchni około 1000-1100 m kw, przeznaczonych pod zabudowę (dalej: „Działki”). Podział działek miał charakter techniczny i był związany z możliwością racjonalnego wykorzystania majątku rodzinnego oraz zabezpieczenia przyszłych potrzeb mieszkaniowych członków rodziny. Dla przedmiotowych Działek zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy. W związku z upływem czasu, zmianą sytuacji życiowej, malejącą opłacalnością produkcji rolnej oraz koniecznością zabezpieczenia potrzeb życiowych Wnioskodawczyni i członków jej najbliższej rodziny, Wnioskodawczyni nie wyklucza incydentalnej sprzedaży części nieruchomości stanowiącej majątek prywatny. Jednocześnie Wnioskodawczyni zamierza wybudować własny dom mieszkalny na działce 1. Ponadto Wnioskodawczyni zamierza wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działek nr 2,3 oraz 4, a następnie dokonać darowizny tych działek na rzecz swoich dzieci w celu umożliwienia im budowy domów jednorodzinnych.

Wnioskodawczyni rozważa możliwość uczestniczenia w działaniach związanych z zapewnieniem dostępu do infrastruktury technicznej wyłącznie w zakresie niezbędnym dla realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych oraz potrzeb mieszkaniowych członków najbliższej rodziny

W związku z realizowaną przez Wnioskodawczynię budową domu mieszkalnego na działce nr 1 gestorzy sieci doprowadzili do tej działki media niezbędne do prawidłowego funkcjonowania budynku mieszkalnego, w szczególności energię elektryczną, wodociąg oraz pozostałą infrastrukturę techniczną.

Podejmowane działania nie mają na celu zwiększenia atrakcyjności handlowej nieruchomości ani przygotowania profesjonalnego przedsięwzięcia deweloperskiego. Infrastruktura techniczna nie była realizowana w celu przygotowania Działek do sprzedaży, lecz wyłącznie w celu zapewnienia dostępu do mediów dla budowanego domu mieszkalnego Wnioskodawczyni oraz planowanych potrzeb mieszkaniowych członków jej najbliższej rodziny.

Okoliczność, że wykonana infrastruktura techniczna może potencjalnie umożliwiać podłączenie również innych działek, stanowi jedynie uboczny i wtórny efekt realizacji inwestycji mieszkaniowej Wnioskodawczyni i jej rodziny, a nie działanie ukierunkowane na profesjonalne przygotowanie nieruchomości do obrotu.

Część Nieruchomości została lub zostanie przeznaczona na cele mieszkaniowe członków najbliższej rodziny Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni planuje przekazanie części nieruchomości swoim dzieciom lub wsparcie ich w realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych. Wszelkie działania podejmowane w odniesieniu do Nieruchomości wynikają z potrzeb rodzinnych, osobistych i życiowych Wnioskodawczyni, a nie z zamiaru prowadzenia działalności handlowej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Poza wskazanymi czynnościami Wnioskodawczyni nie będzie podejmowała innych działań zwiększających atrakcyjność Działek w sposób charakterystyczny dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się handlem nieruchomościami. W szczególności Wnioskodawczyni:

a) nie prowadzi działalności deweloperskiej,

b) nie nabywa nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży,

c) nie uzbraja terenu w sposób zorganizowany i komercyjny,

d) nie tworzy infrastruktury osiedlowej,

e) nie zatrudnia personelu handlowego,

f) nie prowadzi biura sprzedaży,

g) nie organizuje kampanii reklamowych ani marketingowych o profesjonalnym charakterze,

h) nie zamierza prowadzić stałej, zorganizowanej działalności handlowej w zakresie nieruchomości.

Wnioskodawczyni nie wyklucza, że w celu znalezienia nabywców będzie korzystała ze zwyczajowych form ogłoszeń stosowanych przez osoby fizyczne sprzedające prywatny majątek, tj. zamieszczenia ogłoszeń na popularnych portalach internetowych oraz ustawienia tablicy informacyjnej na terenie Nieruchomości. Czynności te będą miały charakter incydentalny i nie będą wykraczały poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym.

Z uwagi na coraz mniej opłacalną działalność rolniczą Wnioskodawczyni rozważa stopniową sprzedaż Działek. Sprzedaż będzie miała charakter incydentalny i zostanie rozłożona na okres kilku lat, w zależności od pojawiającego się zainteresowania potencjalnych nabywców oraz aktualnych potrzeb życiowych Wnioskodawczyni. Sprzedaż Działek nie będzie miała charakteru zorganizowanego ani profesjonalnego. Do czasu sprzedaży poszczególne Działki będą nadal wykorzystywane przez Wnioskodawczynię w działalności rolniczej. Z uwagi na fakt, iż sprzedaż Działek będzie rozłożona w czasie, może się okazać, iż w początkowym okresie sprzedanych zostanie jedynie kilka Działek, podczas gdy pozostała część Nieruchomości nadal będzie wykorzystywana na potrzeby prowadzonego gospodarstwa rolnego.

Środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży Działek będą przeznaczane na cele osobiste i rodzinne Wnioskodawczyni. W szczególności część środków zostanie wykorzystana na zaspokojenie bieżących potrzeb życiowych Wnioskodawczyni, zabezpieczenie jej sytuacji finansowej na okres emerytalny oraz wsparcie najbliższej rodziny.

Wnioskodawczyni planuje przekazać część środków córce oraz synom, w tym na spłatę zobowiązań kredytowych związanych z budową lub nabyciem przez nich domów mieszkalnych. Część środków może zostać przekazana najbliższym członkom rodziny w formie darowizn. Pozostałe środki Wnioskodawczyni zamierza zachować jako zabezpieczenie finansowe na przyszłość.

Wnioskodawczyni nie zamierza przeznaczać środków uzyskanych ze sprzedaży Działek na zakup kolejnych gruntów, prowadzenie inwestycji deweloperskich, reinwestowanie w obrót nieruchomościami ani tworzenie zorganizowanego przedsięwzięcia gospodarczego w tym zakresie, co odróżnia jej działania od profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Niezależnie od działalności rolniczej Wnioskodawczyni prowadzi również indywidualną działalność gospodarczą w ramach, której świadczy usługi opisane kodem PKD 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi. W ramach indywidualnej działalności gospodarczej Wnioskodawczyni nie świadczy usług związanych z obrotem nieruchomościami. Dochody z indywidualnej działalności gospodarczej opodatkowane są ryczałtem według stawki 8,5% i pochodzą głównie z wynajmu mieszkania.

Ponadto Wnioskodawczyni jest wspólnikiem w dwóch spółkach jawnych. Wnioskodawczyni w tych spółkach nie zajmuje kierowniczych stanowisk. Zakres działalności spółek nie obejmuje obrotu nieruchomościami gruntowymi ani działalności deweloperskiej związanej ze sprzedażą gruntów. Nieruchomości objęte niniejszym wnioskiem nigdy nie były związane z działalnością prowadzoną przez te podmioty.

Aktualnie Wnioskodawczyni nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Nie figuruje w rejestrze VAT jako podatnik VAT czynny. Nie prowadzi sprzedaży opodatkowanej podatkiem VAT.

Wnioskodawczyni nie realizuje z góry przyjętego planu inwestycyjnego ani przedsięwzięcia o charakterze deweloperskim. Ewentualna sprzedaż poszczególnych działek będzie uzależniona od przyszłej sytuacji życiowej i finansowej.

Uzupełnienie wniosku

1) Numery działek, które zamierza Pani sprzedać?

W odpowiedzi na pytanie Organu Wnioskodawczyni wyjaśnia, że ewentualna przyszła sprzedaż może dotyczyć następujących działek ewidencyjnych (położonych w ..., gmina ..., powiat ...i, województwo ....), przy czym ostateczny zakres sprzedaży będzie uzależniony od przyszłej sytuacji życiowej, rodzinnej i finansowej Wnioskodawczyni oraz zainteresowania potencjalnych nabywców:

• 4

• 5
• 6
• 7
• 8
• 9
• 10
• 11
• 12 (planowana zamiana za działkę rolną nr 13, która pozwoli zwiększyć areał ziemi rolnej wokół posiadanych działek, na której to działce Wnioskodawczyni zamierza rozpocząć uprawę truskawki).

2) Czy prowadzi/prowadziła Pani działalność rolniczą w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.)?

Wnioskodawczyni prowadzi działalność rolniczą w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług. Wnioskodawczyni jest właścicielem gospodarstwa rolnego, posiada nadany numer identyfikacyjny gospodarstwa rolnego oraz prowadzi działalność rolniczą polegającą na uprawie gruntów rolnych. Aktualnie na gruntach prowadzona jest produkcja roślinna, obejmująca m.in. uprawę pszenicy i pszenżyta. Wnioskodawczyni zamierza rozpocząć sprzedaż płodów rolnych po zakończeniu tegorocznych żniw, tj. w sierpniu 2026 r. Wcześniej grunty rolne były nieodpłatnie użyczone szwagrowi Wnioskodawczyni na podstawie ustnej umowy użyczenia, w ramach której prowadził on na tych gruntach działalność rolniczą. Wnioskodawczyni nie otrzymywała z tego tytułu żadnego czynszu ani innego wynagrodzenia. Po zakończeniu umowy użyczenia Wnioskodawczyni samodzielnie prowadzi gospodarstwo rolne i będzie dokonywała sprzedaży uzyskanych z niego płodów rolnych.

Jednocześnie Wnioskodawczyni wyjaśnia, że wskazane we wniosku stwierdzenie dotyczące sprzedaży płodów rolnych odnosi się do prowadzonego przez nią gospodarstwa rolnego oraz planowanego rozpoczęcia sprzedaży własnych płodów rolnych po zakończeniu tegorocznych żniw. W związku z przejęciem samodzielnego prowadzenia gospodarstwa rolnego po zakończeniu użyczenia gruntów pierwsza sprzedaż płodów rolnych pochodzących z własnych upraw nastąpi po zbiorach planowanych na sierpień 2026 r. Powyższe doprecyzowanie nie stanowi zmiany opisu stanu faktycznego ani zdarzenia przyszłego, lecz jedynie wyjaśnia etap prowadzenia działalności rolniczej przez Wnioskodawczynię na dzień składania wniosku o wydanie interpretacji.

3) Czy jest Pani rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ww. ustawy, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy?

Na dzień złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej Wnioskodawczyni nie dokonuje jeszcze sprzedaży produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej. Wnioskodawczyni zamierza rozpocząć sprzedaż płodów rolnych (w szczególności pszenicy i pszenżyta) po zakończeniu tegorocznych żniw, planowanych na sierpień 2026 r.

Po rozpoczęciu sprzedaży produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej Wnioskodawczyni będzie wykonywała działalność jako rolnik ryczałtowy, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług, korzystający ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 tej ustawy. Wnioskodawczyni nie zamierza rejestrować się jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w związku z prowadzoną działalnością rolniczą.

4) Czy dokonała Pani rezygnacji ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy i czy z tytułu prowadzonej działalności rolniczej była/jest Pani zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT?

Wnioskodawczyni nie dokonała rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług. Po rozpoczęciu sprzedaży produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej Wnioskodawczyni będzie korzystała z tego zwolnienia jako rolnik ryczałtowy. W konsekwencji sprzedaż produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług na zasadach właściwych dla czynnych podatników VAT.

Jednocześnie Wnioskodawczyni wyjaśnia, że nie była i nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Wnioskodawczyni nie składała zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R w związku z prowadzoną działalnością i nie rozlicza podatku VAT jako podatnik czynny.

5) Czy z działek objętych zakresem wniosku, dokonywała/dokonuje Pani sprzedaży ewentualnych płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej, jeśli tak to jakich i kiedy i czy sprzedaż była/jest opodatkowana podatkiem VAT?

Z działek objętych zakresem wniosku prowadzona jest działalność rolnicza polegająca na uprawie roślin, w szczególności pszenicy oraz pszenżyta. Produkcja rolna prowadzona jest na wszystkich działkach objętych wnioskiem, z wyjątkiem działki nr 3, na której Wnioskodawczyni realizuje budowę własnego domu mieszkalnego, oraz czterech działek, które zostały już sprzedane w 2025 i 2026.

Na dzień złożenia niniejszego pisma Wnioskodawczyni nie dokonywała jeszcze sprzedaży płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej prowadzonej na przedmiotowych działkach. Wnioskodawczyni zamierza rozpocząć sprzedaż płodów rolnych, w szczególności pszenicy i pszenżyta, po zakończeniu tegorocznych żniw, planowanych na sierpień 2026 r.

Po rozpoczęciu sprzedaży produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej Wnioskodawczyni będzie korzystała ze statusu rolnika ryczałtowego, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 tej ustawy. Tym samym sprzedaż produktów rolnych nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług na zasadach właściwych dla czynnych podatników VAT.

6) Czy działka przed podziałem oraz działki po podziale będące przedmiotem planowanej sprzedaży były/są/będą wykorzystywane przez Panią w całym okresie posiadania (tj. od momentu wejścia w jej posiadanie aż do momentu sprzedaży) na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, to jakie konkretnie Pani cele prywatne są/były realizowane i w jakim okresie?

Tak. Zarówno nieruchomość przed dokonaniem podziału geodezyjnego, jak i działki powstałe w wyniku tego podziału, były, są i do momentu ich ewentualnej sprzedaży będą wykorzystywane przez Wnioskodawczynię w ramach majątku prywatnego, w szczególności na cele związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego oraz zaspokajaniem własnych i rodzinnych potrzeb mieszkaniowych.

Od momentu nabycia Nieruchomości były one wykorzystywane rolniczo. Początkowo Wnioskodawczyni wraz z mężem samodzielnie prowadziła na nich działalność rolniczą. Następnie, od 2014 r., większa część gruntów została nieodpłatnie użyczona szwagrowi Wnioskodawczyni na podstawie ustnej umowy użyczenia. Szwagier prowadził na tych gruntach działalność rolniczą, przy czym nie uiszczał na rzecz Wnioskodawczyni żadnego czynszu ani innego wynagrodzenia z tytułu korzystania z gruntów. Wnioskodawczyni nigdy nie oddawała tych gruntów w odpłatną dzierżawę ani nie osiągała przychodów z tytułu ich udostępniania.

Po zakończeniu użyczenia Wnioskodawczyni ponownie samodzielnie prowadzi działalność rolniczą na należących do niej gruntach. Aktualnie prowadzona jest produkcja roślinna obejmująca m.in. uprawę pszenicy, pszenżyta, ziemniaków oraz warzyw.

Ponadto część Nieruchomości służy realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawczyni oraz potrzeb mieszkaniowych jej najbliższej rodziny. Na działce nr 1 realizowana jest budowa domu mieszkalnego Wnioskodawczyni, natomiast działki nr 2, 3 oraz 4 mają zostać przekazane dzieciom w celu umożliwienia im budowy własnych domów.

W konsekwencji przez cały okres posiadania Nieruchomości stanowiły składnik majątku prywatnego Wnioskodawczyni i nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

7) Czy w stosunku do działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży podejmowała/będzie Pani podejmowała działania takie jak uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieć energetyczną, gazową, wodno-kanalizacyjną itp., ogrodzenie terenu, ponosiła Pani nakłady na urządzenie dróg dojazdowych? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie to były/będą działania i kiedy je Pani podejmowała/będzie podejmowała?

Wnioskodawczyni nie podejmowała i nie zamierza podejmować działań polegających na uzbrojeniu terenu w celu przygotowania Działek do sprzedaży ani zwiększenia ich atrakcyjności handlowej.

Wnioskodawczyni realizuje budowę własnego domu mieszkalnego na działce nr 20. Z uwagi na fakt, że działka ta położona jest na końcu kompleksu wydzielonych działek, konieczne było doprowadzenie do niej infrastruktury technicznej, obejmującej sieć energetyczną, wodociągową, gazową oraz kanalizacyjną.

Wnioskodawczyni wykonała sieci infrastruktury technicznej wyłącznie w celu zapewnienia możliwości korzystania z budowanego domu mieszkalnego oraz przyszłych domów dzieci.

W związku z powyższym gestorzy poszczególnych sieci doprowadzili infrastrukturę techniczną w pasie drogowym prowadzącym do działki nr 20. Okoliczność, że przebieg sieci umożliwia potencjalnie podłączenie również innych działek, stanowi wyłącznie uboczny skutek realizacji inwestycji mieszkaniowej Wnioskodawczyni i nie była celem podejmowanych działań.

Wnioskodawczyni nie wykonywała przyłączy do pozostałych działek przeznaczonych do ewentualnej sprzedaży. Media znajdują się jedynie w drodze dojazdowej prowadzącej do działki gdzie jest budowany dom Wnioskodawczyni, natomiast poszczególne działki nie zostały wyposażone w indywidualne przyłącza.

Podejmowane działania nie miały na celu przygotowania Działek do sprzedaży ani realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, lecz wyłącznie zapewnienie dostępu do mediów dla budowanego domu mieszkalnego Wnioskodawczyni oraz w przyszłości dla działek, które mają zostać przeznaczone na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych jej dzieci.

Ponadto Wnioskodawczyni nie wykonywała ogrodzenia terenu, nie ponosiła nakładów na urządzenie dróg dojazdowych ani nie podejmowała innych działań mających na celu profesjonalne przygotowanie Działek do sprzedaży.

8) Jakie pozwolenia/decyzje zostały/zostaną wydane przed sprzedażą działek, o których mowa we wniosku? Z czyjej inicjatywy nastąpiło/nastąpi wydanie tych decyzji/pozwoleń?

Przed ewentualną sprzedażą części Działek zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy dla wybranych działek. Decyzje te dotyczą możliwości realizacji inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi.

Decyzje o warunkach zabudowy zostały wydane na wniosek Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni wystąpiła o ich wydanie w celu umożliwienia racjonalnego zagospodarowania należącego do niej majątku rodzinnego, realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych oraz zabezpieczenia potrzeb mieszkaniowych członków najbliższej rodziny.

Ponadto w związku ze zmianą przepisów o planowaniu przestrzennym, Wnioskodawczyni poprzez uzyskanie Decyzji o warunkach zabudowy zabezpieczyła majątek prywatny przed spadkiem wartości.

9) Proszę wskazać, kiedy zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy oraz dla których działek zostały wydane?

Poniżej lista decyzji oraz z datami ich wydania oraz numerami działek:

• Decyzja Wójta Gminy … z dnia … r. w sprawie o sygn. … dot. działki nr ewid.1, obręb …, gm. …;
• Decyzja Wójta Gminy ... z dnia …r. w sprawie o sygn. … dot. działki nr ewid.2, obręb …, gm. ...;
• Decyzja Wójta Gminy ... z dnia …r. w sprawie o sygn. … dot. działki nr ewid. 19, obręb ..., gm. ...;
• Decyzja Wójta Gminy ... z dnia …r. w sprawie o sygn. … dot. działki nr ewid. 19, obręb ..., gm. ...;
• Decyzja Wójta Gminy ... z dnia …r. w sprawie o sygn. … dot. działek nr ewid. 23 oraz 26, obręb ..., gm. ...;
• Decyzja Wójta Gminy ... z dnia … r. w sprawie o         sygn. … dot. działki nr ewid. 20, obręb ..., gm. ...;
• Decyzja Wójta Gminy ... z dnia … r. w sprawie o sygn. … dot. działki nr ewid. 18, obręb ..., gm. ...;
• Decyzja Wójta Gminy ... z dnia …r. w sprawie o sygn. …. dot. działki nr ewid. 18, obręb ..., gm. ...;
• Decyzja Wójta Gminy ... z dnia …  r. w sprawie o sygn. … dot. działki nr ewid. 17, obręb ..., gm. ...;
• Decyzja Wójta Gminy ... z  dnia …. r. w sprawie o sygn. … dot. działki nr ewid. 19, obręb ..., gm. ...;
• Decyzja Wójta Gminy ... z dnia … r. w sprawie o sygn. … dot. działki nr ewid. 32, obręb ..., gm. ...;
• Decyzja Wójta Gminy ... z dnia … r. w sprawie o sygn. …dot. działki nr ewid. 33, obręb ..., gm. ...;
• Decyzja Wójta Gminy ... z dnia .... r. w sprawie o sygn. … dot. działki nr ewid. 34, obręb ..., gm. ...;
• Decyzja Wójta Gminy ... z dnia … r. w sprawie o sygn. … dot. działki nr ewid. 36, obręb ..., gm. ...;
• Decyzja Wójta Gminy ... z dnia … r. w sprawie o sygn. … dot. działki nr ewid. 37, obręb ..., gm. ...;
• Decyzja Wójta Gminy ... z dnia .....r. w sprawie o sygn. … dot. działki nr ewid. 38, obręb ..., gm. ...;
• Decyzja Wójta Gminy ... z dnia ..... r. w sprawie o sygn. … dot. działki nr ewid. 35, obręb ..., gm. ...;

• Decyzja Wójta Gminy ... z dnia … r. w sprawie o sygn. …. dot. działek nr ewid. 17 oraz 19, obręb ...,gm. ....

10) Proszę wskazać, kiedy zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy oraz dla których działek zostały wydane?

Odpowiedź powyżej.

11) Z czyjej inicjatywy nastąpiło wydanie decyzji o warunkach zabudowy?

Decyzje o warunkach zabudowy zostały wydane z inicjatywy Wnioskodawczyni, która wystąpiła z wnioskami o ich wydanie. Celem uzyskania decyzji było umożliwienie racjonalnego zagospodarowania należącego do Wnioskodawczyni majątku prywatnego, realizacja własnych potrzeb mieszkaniowych oraz zabezpieczenie potrzeb mieszkaniowych członków najbliższej rodziny. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy było również związane z możliwością dokonania geodezyjnego podziału nieruchomości zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zabezpieczeniem majątku prywatnego Wnioskodawczyni przed utratą możliwości zagospodarowania gruntów i wynikającym z tego spadkiem ich wartości, w związku ze zmianami przepisów dotyczących planowania przestrzennego, w szczególności wprowadzeniem planów ogólnych. Działania te nie były podejmowane w celu przygotowania nieruchomości do profesjonalnego obrotu ani prowadzenia działalności deweloperskiej.

12) Jakie przeznaczenie działek określają wydane decyzje o warunkach zabudowy oraz jakie będzie przeznaczenie działek w decyzjach które planuje Pani uzyskać?

Wydane decyzje o warunkach zabudowy określają przeznaczenie działek pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, obejmującą budowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi.

Analogiczne przeznaczenie będą określały również decyzje o warunkach zabudowy, które Wnioskodawczyni planuje uzyskać dla pozostałych działek. Planowane decyzje będą dotyczyły możliwości realizacji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wraz z niezbędną infrastrukturą i urządzeniami budowlanymi.

Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy służy m.in. realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawczyni, zabezpieczeniu potrzeb mieszkaniowych członków jej najbliższej rodziny oraz zabezpieczeniu majątku prywatnego Wnioskodawczyni przed utratą możliwości zagospodarowania gruntów i wynikającym z tego spadkiem ich wartości i nie jest związane z prowadzeniem działalności deweloperskiej ani profesjonalnym obrotem nieruchomościami.

13) W jakim celu były/będą wydawane decyzje o warunkach zabudowy?

Decyzje o warunkach zabudowy zostały wydane oraz będą wydawane przede wszystkim w celu umożliwienia racjonalnego zagospodarowania majątku prywatnego Wnioskodawczyni, realizacji jej własnych potrzeb mieszkaniowych oraz zabezpieczenia potrzeb mieszkaniowych członków najbliższej rodziny.

W szczególności jedna z działek przeznaczona została pod budowę własnego domu mieszkalnego Wnioskodawczyni, natomiast część pozostałych działek ma zostać w przyszłości przekazana dzieciom Wnioskodawczyni w celu umożliwienia im budowy domów jednorodzinnych.

Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy było również niezbędne dla dokonania geodezyjnego podziału nieruchomości zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz miało na celu zabezpieczenie majątku prywatnego Wnioskodawczyni przed utratą możliwości zagospodarowania gruntów i wynikającym z tego spadkiem ich wartości w związku ze zmianami przepisów z zakresu planowania przestrzennego, w szczególności dotyczącymi planów ogólnych.

Decyzje o warunkach zabudowy nie były i nie będą uzyskiwane w celu przygotowania nieruchomości do profesjonalnego obrotu, prowadzenia działalności deweloperskiej ani zwiększenia atrakcyjności handlowej Działek, lecz wyłącznie w ramach racjonalnego wykonywania prawa własności i zarządu majątkiem prywatnym.

14) Czy udzieliła/udzieli Pani pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Pani imieniu w sprawach dotyczących ww. działek? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

• komu zostały/zostaną udzielone pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia)?
• do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń, udzieliła/udzieli Pani pełnomocnictw do występowania w Pani imieniu?
• jakich konkretnie czynności do momentu sprzedaży można/będzie można dokonać w związku z udzielonym pełnomocnictwem w zakresie ww. działek?

Tak. Wnioskodawczyni udzieliła pełnomocnictwa Panu ….

Pełnomocnictwo zostało udzielone wyłącznie w celu reprezentowania Wnioskodawczyni w postępowaniach administracyjnych dotyczących uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowych działek oraz dokonywania czynności niezbędnych do prowadzenia tych postępowań przed właściwymi organami administracji.

Zakres pełnomocnictwa obejmował składanie wniosków, odbiór korespondencji, składanie wyjaśnień oraz podejmowanie innych czynności procesowych niezbędnych do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

Pełnomocnictwo nie obejmowało umocowania do podejmowania czynności związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży, zawierania umów dotyczących zbycia nieruchomości, poszukiwania nabywców ani prowadzenia jakichkolwiek działań marketingowych lub handlowych. Pan … nie był upoważniony do wykonywania czynności wykraczających poza reprezentowanie Wnioskodawczyni w postępowaniach administracyjnych związanych z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy.

15) Czy udostępniała Pani Nieruchomości, albo nowo powstałe działki, osobom trzecim? Jeżeli tak, to należy wskazać z uwzględnieniem numeru działki:

a.  w jakim okresie (kiedy) działka/działki była/były udostępniana/udostępniane osobom trzecim?

b.  na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) działka/działki była/były udostępniana/udostępniane osobom trzecim?

c.   czy udostępnienie działki/działek było czynnością odpłatną czy bezpłatną?

Tak. Część Nieruchomości była udostępniana osobom trzecim, jednak wyłącznie nieodpłatnie i bez osiągania przez Wnioskodawczynię jakichkolwiek korzyści majątkowych.

a. Od 2014 r. do września 2025 r. większa część gruntów rolnych objętych wnioskiem była udostępniona szwagrowi Wnioskodawczyni. Ponadto działki nr 1, 2 oraz 3, stanowiące drogę dojazdową, są udostępniane okolicznym rolnikom wyłącznie w celu umożliwienia im dojazdu do należących do nich gruntów rolnych.

b. Udostępnienie gruntów szwagrowi następowało na podstawie ustnej umowy użyczenia w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego. Udostępnianie działek drogowych okolicznym rolnikom ma charakter wyłącznie faktyczny i wynika z konieczności zapewnienia dojazdu do ich nieruchomości.

c. Zarówno użyczenie gruntów szwagrowi, jak i udostępnianie działek stanowiących drogę dojazdową miało i ma charakter całkowicie nieodpłatny. Wnioskodawczyni nigdy nie pobierała i nie pobiera z tego tytułu czynszu ani jakiegokolwiek innego wynagrodzenia. Nieruchomości nigdy nie były przedmiotem odpłatnej dzierżawy, najmu ani innych odpłatnych umów o podobnym charakterze.

16) Czy dokonywała Pani już wcześniej sprzedaży nieruchomości, a jeżeli tak to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości:

a.  kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości?

b.  w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Panią?

c.   w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Panią od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d.  kiedy dokonała Pani ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

e.  ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

f.    czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzała Pani podatek VAT, składał deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?

g.  na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. działek?

Wnioskodawczyni dokonywała wcześniej sprzedaży nieruchomości.

a. Wszystkie sprzedane nieruchomości zostały nabyte przez Wnioskodawczynię na podstawie umowy sprzedaży z dnia 20 stycznia 2010 r. wraz z całym gospodarstwem rolnym.

b. Nieruchomości zostały nabyte w celu prowadzenia gospodarstwa rolnego oraz zabezpieczenia potrzeb osobistych i rodzinnych Wnioskodawczyni. Nie zostały nabyte z zamiarem ich dalszej odsprzedaży ani prowadzenia działalności handlowej w zakresie obrotu nieruchomościami. Tak długi okres posiadania nieruchomości przeczy tezie, że została ona nabyta w celu dalszej odsprzedaży.

c. Od momentu nabycia do chwili sprzedaży wszystkie nieruchomości były/będą wykorzystywane rolniczo. Na gruntach prowadzona była/jest działalność rolnicza, a nieruchomości stanowiły/stanowią składnik gospodarstwa rolnego Wnioskodawczyni.

d. W 2019 r. Wnioskodawczyni sprzedała grunty rolne położone w innej miejscowości, obejmujące działki nr 11, 12, 13 i 14 (KW nr …), działki nr 15 i 16 (KW nr …), oraz działkę nr 17 (KW nr …).

Przyczyną sprzedaży był fakt, że były to grunty obejmujące przede wszystkim łąki i nieużytki, które nie były wykorzystywane w prowadzonej przez Wnioskodawczynię produkcji rolnej. Z uwagi na brak prowadzenia produkcji zwierzęcej grunty te nie były potrzebne gospodarstwu Wnioskodawczyni i zostały sprzedane rolnikowi prowadzącemu gospodarstwo rolne wykorzystujące je do produkcji zwierzęcej.

Ponadto w 2025 r. Wnioskodawczyni sprzedała dwie działki oznaczone numerami 18 i 19, natomiast w 2026 r. sprzedała kolejne dwie działki oznaczone numerami 20 i 21. Sprzedaż tych działek była związana z potrzebą pozyskania środków finansowych na budowę własnego domu mieszkalnego oraz zabezpieczenie potrzeb mieszkaniowych najbliższej rodziny.

Po sprzedaży wskazanych działek Wnioskodawczyni nie nabyła żadnych nowych nieruchomości z zamiarem ich dalszej odsprzedaży ani nie przeznaczyła uzyskanych środków na działalność inwestycyjną związaną z obrotem nieruchomościami.

e. Wszystkie sprzedane działki były nieruchomościami niezabudowanymi.

f. Sprzedane nieruchomości stanowiły niezabudowane grunty rolne wykorzystywane do działalności rolniczej. W zakresie ich sprzedaży Wnioskodawczyni nie występowała w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy VAT. Dodatkowo nawet gdyby Wnioskodawczyni była traktowana jako podatnik podatku VAT, to sprzedaż tych gruntów korzystałaby ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług. W związku z tym, że Wnioskodawczyni nie była podatnikiem VAT w rozumieniu wskazanych powyżej przepisów nie odprowadzała podatku VAT z tytułu tych transakcji oraz nie składała deklaracji VAT-7 ani zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R.

g. Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zostały przeznaczone na budowę domu jednorodzinnego Wnioskodawczyni oraz zabezpieczenie potrzeb mieszkaniowych jej dzieci. Wnioskodawczyni zamierza również przeznaczać środki uzyskiwane z ewentualnej sprzedaży kolejnych działek na budowę domu jednorodzinnego Wnioskodawczyni oraz na zabezpieczenie swojej sytuacji finansowej na okres emerytalny.

17) Czy posiada Pani inne działki, które w przyszłości zamierza Pani sprzedać?

Tak. Wnioskodawczyni jest właścicielem również innych nieruchomości gruntowych. Nie wyklucza, że w przyszłości część z nich może zostać sprzedana, jednak ewentualna sprzedaż będzie uzależniona od przyszłej sytuacji życiowej, rodzinnej i finansowej Wnioskodawczyni oraz bieżących potrzeb związanych z prowadzeniem gospodarstwa rolnego i zabezpieczeniem potrzeb życiowych własnych oraz członków najbliższej rodziny.

W odniesieniu do części gruntów Wnioskodawczyni rozważa również ich zamianę na inne nieruchomości rolne, jeżeli będzie to uzasadnione potrzebami prowadzonego gospodarstwa rolnego. Działania te będą stanowiły przejaw zwykłego wykonywania prawa własności i racjonalnego zarządzania majątkiem prywatnym oraz gospodarstwem rolnym i nie będą związane z prowadzeniem działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Przedstawione okoliczności pozostają w pełni zgodne z kryteriami wypracowanymi w orzecznictwie Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, w szczególności w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, oraz w aktualnym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, w tym w wyroku z dnia 16 stycznia 2025 r., sygn. akt I FSK 2198/21. Z orzeczeń tych jednoznacznie wynika, że podejmowanie przez właściciela pojedynczych czynności, takich jak geodezyjny podział nieruchomości czy uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, nie stanowi samoistnej przesłanki uznania go za podatnika podatku od towarów i usług. Dla takiej kwalifikacji konieczne jest bowiem ustalenie, że całokształt podejmowanych działań świadczy o aktywności porównywalnej z działalnością producenta, handlowca lub usługodawcy, wykraczającej poza zwykłe wykonywanie prawa własności i zarząd majątkiem prywatnym.

Pytania

1.  Czy w przypadku sprzedaży części Działek, stanowiących składnik majątku prywatnego Wnioskodawczyni, osobom niebędącym rolnikami powinna być Wnioskodawczyni traktowana jako prowadząca działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług i stać się podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ww. ustawy?

2.  Czy czynność sprzedaży części Działek z majątku osobistego (prywatnego) osobom niebędącym rolnikami, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

Ad 1)

W ocenie Wnioskodawczyni, zbycie części Działek z majątku osobistego Wnioskodawczyni osobom niebędącym rolnikami, jako czynność dostawy towarów, polegająca na zbyciu części majątku osobistego (prywatnego), nabytego bez zamiaru odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT, a zatem Wnioskodawczyni nie jest podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ww. ustawy.

Podejmowane przez Wnioskodawczynię czynności mieszczą się bowiem w granicach zwykłego wykonywania prawa własności i zarządu majątkiem prywatnym. Nieruchomości zostały nabyte bez zamiaru ich dalszej odsprzedaży, od wielu lat były wykorzystywane w gospodarstwie rolnym, a planowana sprzedaż wynika wyłącznie ze zmiany sytuacji życiowej, potrzeb rodzinnych oraz chęci zabezpieczenia przyszłości finansowej Wnioskodawczyni.

Ad 2)

Transakcja sprzedaży nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a więc Wnioskodawczyni nie jest zobowiązana do naliczenia i pobrania przy zbyciu ww. działek podatku VAT oraz rozliczenia tego podatku w urzędzie skarbowym.

V.UZASADNIENIE STANOWISKA WNIOSKODAWCY

Na wstępie Wnioskodawczyni pragnie zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku Nieruchomości, może podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Skutkiem powyższego, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, s. 1 ze zm ), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Aby dostawę towarów uznać za działalność gospodarczą, należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik miał zamiar wykonywać takie czynności wielokrotnie, a sprzedawane towary zostały nabyte lub wytworzone w celu wykorzystania w działalności gospodarczej. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług - w świetle powyższych przepisów - jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie musi ona być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podkreślić także należy, iż w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne, zorganizowane i profesjonalne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe wykonywanie prawa własności, nawet jeśli wiąże się ze sprzedażą nieruchomości, nie oznacza automatycznie prowadzenia działalności gospodarczej. Sam fakt osiągnięcia ceny sprzedaży lub zysku nie przesądza o statusie podatnika VAT.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Przy dokonywaniu wykładni art. 15 ust 2 ustawy w kontekście sprzedaży nieruchomości należy odnieść się do kryteriów określonych przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. W wyroku tym TSUE stwierdził, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej. Czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 112. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Podobne stanowisko wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 17 marca 2017 r. (sygn. akt I FSK 1643/15), podkreślając, że „przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną)”.

Ponadto m.in. w interpretacji z 16 maja 2025 r. (sygn. 0114-KDIP4-2.4012.171.2025.2.AA) organ uznał, iż „transakcja ma charakter zarządu majątkiem prywatnym, ponieważ działki były częścią majątku osobistego, nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej i nie były nabywane z intencją odsprzedaży. Decyzja sprzedaży była podyktowana sytuacją osobistą, a nie profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Podobne stanowisko zostało wyrażone w interpretacji z dnia 5 listopada 2025 r. sygn. 0112-KDIL1-2.4012.476.2025.2.PM. Ponadto w interpretacji z dnia 17 czerwca 2025 r. 0114- KDIP1-2.4012.218.2025.2.JO zostało wskazane, iż „Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W analogicznych sprawach organy i sądy podkreślały, że taki jednorazowy obrót nie zmienia właściciela w przedsiębiorcę VAT. Dla przykładu Wyrok NSA z 10 lipca 2024 r. sygn. I FSK 20/22: „Sprzedaż nieruchomości przez właściciela, która polega jedynie na podziale działek i zwiększeniu ich atrakcyjności poprzez zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego oraz uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy VAT, gdyż mieści się w ramach zwykłego zarządu prywatnym majątkiem”.

Podobne stanowisko zostało wyrażone w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 stycznia 2025 r., sygn. I FSK 2198/21, w którym NSA wskazał, że o prowadzeniu działalności gospodarczej nie przesądza sam podział nieruchomości, uzyskanie warunków zabudowy czy zamiar osiągnięcia wyższej ceny sprzedaży, lecz dopiero zorganizowany ciąg działań charakterystycznych dla profesjonalnego handlowca. NSA podkreślił również, że realizacja własnych potrzeb mieszkaniowych oraz potrzeb rodziny przemawia przeciwko uznaniu sprzedaży nieruchomości za działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT. W uzasadnieniu wyroku Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że „na żadnym etapie procesu zarządzania majątkiem prywatnym Skarżącej ani jej małżonka nie podejmowali działań podobnych do wykonywanych przez podmioty profesjonalnie prowadzące działalność gospodarczą. [...] Za tego typu działania nie można również uznać okoliczności, że zamiar sprzedaży działek został uzewnętrzniony podczas emitowanych w lokalnej telewizji reklam. Rację ma bowiem pełnomocnik Skarżącej, że poszukiwanie nabywcy nieruchomości poprzez zamieszczenie ogłoszeń na ogrodzeniu posesji lub informowanie potencjalnych klientów w inny sposób o zamiarze zbycia nieruchomości nie jest działaniem wyróżniającym podmioty prowadzące działalność gospodarczą. Skarżąca podkreśla, że aby coś sprzedać i znaleźć kupca, każdy sprzedający musi w jakiś sposób wyrazić wolę sprzedaży i takiego kupca znaleźć. W ocenie Naczelnego Sądu administracyjnego, powyższe działania nie stanowiły przejawu działalności gospodarczej i nie przekraczały zwykłych form ogłoszenia w ramach zarządu majątkiem prywatnym. ”

Organ skarbowy w wielu interpretacjach potwierdził, iż działki nabyte bez celu obrotu i nieużywane gospodarczo pozostają w zarządzie prywatnym, zaś wykonanie niezbędnych czynności w celu korzystnej sprzedaży nie dowodzą cech profesjonalnej działalności, gdyż trudno oczekiwać od Wnioskodawcy, aby zachowywał się wbrew swojemu własnemu interesowi prywatnemu i dokonywał sprzedaży bez podjęcia jakichkolwiek kroków w celu korzystnego rozporządzania swoim majątkiem prywatnym.

Orzecznictwo TSUE oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego, przytoczone powyżej, jednoznacznie wskazuje, że jedynie podmioty działające w sposób profesjonalny, tj. wykonujące zorganizowane działania w zakresie obrotu nieruchomościami, mogą być uznane za podatników VAT.

W związku z powyższym, sprzedaż rozpatrywanych działek nie nosi cech działalności gospodarczej VAT. Działania Wnioskodawczyni zmierzają jedynie do korzystnego rozporządzenia majątkiem prywatnym - nie dochodzi do stałego, zorganizowanego obrotu jako przedsiębiorcy. W orzecznictwie i w najnowszych interpretacjach przywołanych powyżej takie okoliczności zawsze oznaczają wyłączenie z VAT. Wnioskodawczyni stoi więc na stanowisku, że prawidłowa kwalifikacja transakcji to brak opodatkowania VAT (sprzedaż działań jest zarządem majątkiem prywatnym, Wnioskodawczyni nie staje się podatnikiem z tego tytułu).

Z uwagi na powyższe wyjaśnienia należy stwierdzić, że dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług dla określenia jego praw i obowiązków.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży Działek Wnioskodawczyni podejmowała aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Wnioskodawczyni za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w stosunku do już planowanej sprzedaży Nieruchomości (Działek), brak jest przesłanek pozwalających uznać Wnioskodawczynię za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy VAT.

Wnioskodawczyni pragnie zauważyć, że Nieruchomości zostały nabyte na podstawie umowy sprzedaży w dniu 20 stycznia 2010 r. przez małżonków … i … za kwotę … zł. Z uwagi na przyjęty przez małżonków ustrój rozdzielności majątkowej oraz darowiznę dokonaną między małżonkami od 2010 r. jedynym właścicielem Nieruchomości jest Wnioskodawczyni.

Nieruchomości nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Wnioskodawczyni dokonała geodezyjnego podziału Nieruchomości na kilkanaście działek o powierzchni około 1000-1100 m kw, przeznaczonych pod zabudowę. W odniesieniu do części Działek Wnioskodawczyni uzyskała decyzję o warunkach zabudowy. Jednocześnie na jednej z nieruchomości Wnioskodawczyni realizuje budowę własnego domu mieszkalnego oraz podejmuje działania mające na celu zabezpieczenie potrzeb mieszkaniowych członków najbliższej rodziny.

Od dnia nabycia Nieruchomości, są one wykorzystywane do prowadzenia gospodarstwa rolnego. Nieruchomości nigdy nie służyły celom działalności gospodarczej Wnioskodawczyni, nie były nigdy wprowadzone do ewidencji środków trwałych. Nieruchomości traktowane są przez Wnioskodawczynię jako majątek osobisty. Działki wykorzystywane są do upraw roślinnych. W prowadzenie gospodarstwa rolnego jest również zaangażowana najbliższa rodzina Wnioskodawczyni.

Z uwagi na coraz mniejszą opłacalność działalności rolniczej, pogarszające się warunki pogodowe oraz występujące długotrwałe okresy suszy, Wnioskodawczyni rozważa stopniową sprzedaż Działek. Sprzedaż będzie rozłożona na okres kilku lat i uzależniona od przyszłej sytuacji życiowej, rodzinnej oraz finansowej Wnioskodawczyni. Sprzedaż Działek nie będzie miała charakteru zorganizowanego ani profesjonalnego. Wnioskodawczyni nie podejmowała działań promocyjnych w celu znalezienia potencjalnych nabywców ani nie podejmowała innych działań marketingowych wykraczających poza zwyczajowo przyjęte formy sprzedaży prywatnych nieruchomości przez osoby fizyczne. W szczególności Wnioskodawczyni nie prowadzi i nie będzie prowadziła zorganizowanej działalności handlowej w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawczyni zamierza prowadzić sprzedaż Działek samodzielnie, przy czym sprzedaż ta będzie miała charakter okazjonalny i incydentalny. Do czasu sprzedaży poszczególne Działki będą nadal wykorzystywane przez Wnioskodawczynię w działalności rolniczej. Z uwagi na fakt, iż sprzedaż Działek będzie rozłożona w czasie, może się okazać, iż w początkowym okresie sprzedanych zostanie jedynie kilka Działek, podczas gdy pozostała część nieruchomości nadal będzie wykorzystywana na potrzeby prowadzonego gospodarstwa rolnego.

Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy sprzedaż Działek, nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawczyni w przedmiocie zbycia tych nieruchomości, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

W przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży Działek Wnioskodawczyni wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Dokonując sprzedaży Działek Wnioskodawczyni skorzysta z przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Całokształt działań podejmowanych przez Wnioskodawczynię nie wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, lecz na wykonywanie prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym oraz prowadzonego gospodarstwa rolnego. Podejmowane przez Wnioskodawczynię czynności miały charakter życiowy, rodzinny i rolniczy, a nie inwestycyjny, handlowy czy deweloperski.

Podstawowym celem działań Wnioskodawczyni było zapewnienie własnych potrzeb mieszkaniowych oraz potrzeb mieszkaniowych członków najbliższej rodziny, a także zapewnienie stabilizacji życiowej i finansowej w związku z malejącą opłacalnością działalności rolniczej a nie osiąganie dochodów z profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Tym samym sprzedaż Działek nie będzie działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 ustawy i w zakresie takiej sprzedaży Wnioskodawczyni nie będzie podatnikiem VAT zobowiązanym do opodatkowanie tych transakcji podatkiem VAT.

W konsekwencji planowana sprzedaż Działek nie jest i nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Wnioskodawczyni w związku z tą sprzedażą nie jest i nie będzie zobowiązana do odprowadzenia podatku VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że aktualny publikator ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług to:  t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.

Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.