0113-KDIPT1-3.4012.419.2026.3.MK

Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług, jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 20 kwietnia 2026 r.  o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży w trybie egzekucji działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8. Uzupełnił go Pan -  w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 27 maja 2026 r. (wpływ 2 czerwca 2026 r.) oraz pismem z 25 czerwca 2026 r. (wpływ 30 czerwca 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym ... w ... z/s w ... ... z Kancelarii ... (dalej: „Wnioskodawca") działając na wniosek wierzyciela - ... dokonał zajęcia nieruchomości należących do dłużnika - ... Sp. z o.o. w likwidacji (dalej: „Dłużnik") na podstawie Postanowienia Sądu Rejonowego ... w ... z/s w ... ... z dnia 17 marca 2026 r. sygn....

W toku postępowania Wnioskodawca ustalił, że Dłużnik został wpisany do Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 23 kwietnia 2002 roku pod numerem: ..., posiada numer NIP: ... oraz REGON: .... Siedziba Dłużnika znajduje się przy ul. ..., ....... Dłużnik jest czynnym podatnikiem VAT od 01 maja 2002 roku i na dzień składania niniejszego wniosku figuruje w rejestrze czynnych podatników.

Przedmiotem planowanej sprzedaży w toku postępowania egzekucyjnego jest prawo własności nieruchomości gruntowych położonych w ..., dla których prowadzone są księgi wieczyste przez Sąd Rejonowy ... w ... z siedzibą w ... V Wydział Ksiąg Wieczystych, oznaczonych jako:

·      księga wieczysta nr ... - działka nr ewid. 1 o powierzchni … ha, położona przy ul. ... w ..., oznaczona jako teren niezabudowany,

·      księga wieczysta nr ... - działka nr ewid. 2 o powierzchni ... ha, położona przy ul. ... w ..., oznaczona jako teren niezabudowany,

·      księga wieczysta nr ... - działki nr ewid. 3 i 4 o łącznej powierzchni ...ha, położone przy ul. ... w ..., oznaczone jako inne tereny zabudowane,

·      księga wieczysta nr ... - działki nr ewid. 5 i 6 o łącznej powierzchni ...ha, położone przy ul. ... w ..., oznaczone jako inne tereny zabudowane,

·      księga wieczysta nr ... - działki nr ewid. 7 i 8 o łącznej powierzchni ... ha, położone przy ul. ... w ..., oznaczone jako inne tereny zabudowane.

Zgodnie z treściami ksiąg wieczystych nieruchomości zostały nabyte przez Dłużnika na podstawie umów przeniesienia prawa własności z dnia 13 maja 2003 r.

Natomiast z operatu szacunkowego opracowanego w dniu 19 grudnia 2025 r. przez rzeczoznawcę majątkowego inż. ... wynika, że nieruchomości dłużnika składają się z działek zabudowanych obiektem kubaturowym, położonymi w obrębie 2 - .... Ich łączna powierzchnia wynosi 0,6145 ha i znajdują się są w .... Budynek handlowy (znajduje się tam market ...) o powierzchni zabudowy 1177,00 m² położony jest na wszystkich działkach (w całości na działce 7 oraz w części na pozostałych działkach tj.: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8. Budynek ten jest trwale z gruntem związany i jest on obiektem parterowym, murowanym, bez podpiwniczenia, z dachem dwuspadowym pokrytym systemowymi płytami.

Część działek 1, 2, i 3 teren płaski, lekko wzniesiony od strony południowej, utwardzony - kostką betonową i asfaltem przed wejściem głównym, trylinką między budynkami oraz płytami betonowymi w południowej części. Na działkach tych urządzone są miejsca parkingowe, place manewrowe oraz drogi dojazdowe do budynku będące integralną składową nieruchomości, niezbędną dla prawidłowego funkcjonowania budynku handlowo- usługowego, jako całości gospodarczej. Miejsca parkingowe, plac manewrowy oraz drogi dojazdowe znajdują się poza budynkiem oraz są związane z działalnością gospodarczą i zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tj. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 z późn. zm.) spełniają definicję budowli.

Dłużnik nie jest w ekonomicznym posiadaniu budynku oraz budowli posadowionych na ww. działkach i nie rozporządza nimi jak właściciel, a z uzyskanych informacji wynika, że prowadzi tam działalność gospodarczą właściciel sieci sklepów „...", t. j: ... S.A.

Działki dłużnika są objęte umową dzierżawy zawartą w dniu 7 października 2013 roku pomiędzy Spółką ... Sp. z o.o. a spółką ... Sp. z o.o., której następcą prawnym - zgodnie z informacjami uzyskanymi od likwidatora - jest  ... Sp. z o.o. z siedzibą w (...). Wnioskodawca ustalił, że Spółka  ... Sp. z o.o. została zarejestrowana w Krajowym Rejestrze Sądowym dnia 07 stycznia 2016 roku pod numerem: ..., posiada numer NIP: ... oraz REGON: ....

Zgodnie z umową dzierżawy pomiędzy dłużnikiem a dzierżawcą, dzierżawca wspomnianych powyżej działek należących do dłużnika bierze je w dzierżawę celem wybudowania w granicach nieruchomości- pod warunkiem uzyskania wszelkich wymaganych decyzji, pozwoleń i zgód itp. - budynku handlowego, obejmującego możliwość funkcjonowania samoobsługowego sklepu z przewagą artykułów spożywczych, wraz z parkingiem, niezbędną infrastrukturą zewnętrzną, w tym wszelkimi niezbędnymi drogami dojazdowymi.

Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta ... cześć VIA (...) zatwierdzonym Uchwałą Miejskiej Rady Narodowej w ... Nr ... z dnia 13 marca 2014 r., wszystkie działki posiadają przeznaczenie - za wypisem i wyrysem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 30 grudnia 2021 r.:

-     tereny zabudowy usługowej z dopuszczeniem lokalizacji obiektów produkcyjnych i magazynowych o symbolu VIA 2U/P.

Wnioskodawca pismem z dnia 12 stycznia 2026 r. wezwał Dłużnika do złożenia oświadczenia w zakresie wskazanych nieruchomości, w terminie 7 dni. Dłużnik, reprezentowany przez likwidatora ..., udzielił odpowiedzi pismem z dnia 16 stycznia 2026 r. Zbiór pytań oraz odpowiedzi od likwidatora dłużnika znajduje się poniżej:

1. Czy dłużnik jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów usług?

• ... Sp. z o.o. w likwidacji jest czynnym podatnikiem podatku VAT, o czym Pan już otrzymał informację.

2. Czy dłużnik prowadzi/prowadził działalność gospodarczą na nieruchomości stanowiącej przedmiot egzekucji ? tj. nieruchomości gruntowe zabudowane, stanowiące działki o numerach ewidencyjnych 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 objęte KW Nr: ..., ..., ..., ..., ....

• Tak jak informowałem nie mam wiedzy czy ... prowadził działalność gospodarczą poza oddaniem nieruchomość w użytkowanie na podstawie umowy dzierżawy przedłożonej Panu w dniu 09.01.2026 r.

3. Czy nieruchomość, na której prowadzona jest działalność gospodarcza jest w całości wykorzystywana doprowadzenia działalności gospodarczej? Czy również do innych celów? Jeżeli tak, to do jakich?

• Jak wyżej

4. Czy przedmiotową nieruchomość dłużnik nabył do celów prywatnych, czy do celów działalności gospodarczej?

• Nie mam wiedzy

5. W jak sposób dłużnik nabył prawo własności przedmiotowej nieruchomości? Czy w związku z nabyciem nieruchomości wystawiona została faktura VAT? Jeśli tak, należy wskazać, czy sprzedający podał na fakturze, że ww. sprzedaż części/całości nieruchomości podlega opodatkowaniu, ale korzysta ze zwolnienia od podatku VAT?

• Nie mam wiedzy

6. Czy nabycie nieruchomości (poszczególnych działek, budynków, budowli) nastąpiło w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT? Czy z tytułu nabycia nieruchomości przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.

• Nie mam wiedzy

7. Czy dłużnik nabył grunt niezabudowany, czy w momencie nabycia był na nim budynek, czy dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczania podatku VAT w związku z nabyciem/ wybudowaniem nieruchomości?

• Nie mam wiedzy

8. Czy dłużnik prowadzi/prowadził działalność rolniczą, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarowi usług (Dz. U. Nr 177 poz. 1054 ze zm.)?

• ... nie prowadzi działalności rolniczej

9. Czy dłużnik jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ww. ustawy?

• Nie jest rolnikiem

10. Czy na ww. działce znajdują się budowle w rozumieniu przepisów art 3 pkt 2 ustawy - Prawo budowlane ? Jeśli tak, należy wskazać jakie?

• Powinno wynikać z operatu biegłego

11. Czy na ww. działce, znajdują się urządzenia budowlane, o których mowa w art. 3 pkt 9 ustawy- Prawo budowlane ? Jeśli tak, to należy wskazać, jakie oraz z którym budynkiem/budowlą są one powiązane?

• Powinno wynikać z operatu biegłego

12. Jaki jest symbol PKOB, nazwa grupowania oraz wyszczególnienie każdego budynku/budowli położonych na działce będącej przedmiotem sprzedaży wg Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U Nr 112. poz. 1316. ze zm.)?

• Powinno wynikać z operatu biegłego

13. Czy każdy budynek/budowla jest trwale związana z gruntem?

• Znajduje się jeden budynek trwale z gruntem związany na w/w nieruchomościach

14. Czy wszystka naniesienia budowlane (budynki, budowle, urządzane budowlane) zostały nabyte, czy wybudowane przez dłużnika? Należy wskazać datę nabycia lub wybudowania.

• Umowa dzierżawy

15. Czy z tytułu wytworzenia/wybudowania każdego budynku/budowli/urządzania budowlanego dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenie podatku należnego o podatek naliczony? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.

• Brak informacji

16. Czy z tytułu wytworzenia/wybudowania każdego budynku/budynku/urządzenia budowlanego dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeśli nie, to należy wskazać przyczyny.

• Brak informacji

17. Czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku/budowli w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) Jeżeli tak, to należy wskazać dokładną datę. Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub Ich części po ich a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

• Brak informacji - pytanie do dzierżawcy

18. W przypadku pozytywnej odpowiedzi na ww. pytanie, należy wskazać, kiedy (dokładna data) i w wyniku jakich czynności nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynki/budowli lub ich części?

• Brak informacji - pytanie do dzierżawcy

19. Jeżeli nastąpiło pierwsze zasiedlenie części każdego budynku/budowli, to należy wskazać, w jakiej części?

• Brak informacji - pytanie do dzierżawcy

20. Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku/budowli upłynął okres dłuższy niż 2 lata?

• Brak informacji - pytanie do dzierżawcy

21. W jaki sposób dłużnik wykorzystywał/wykorzystuje każdy budynek/budowlę? W szczególności należy wskazać:

-     czy każdy budynek/budowla wykorzystywane były/są w działalności gospodarczej dłużnika i w jakim okresie?

-     do jakich czynności był/jest wykorzystywany przez dłużnika każdy budynek/budowla, tj. czy do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, czynności zwolnionych od podatku VAT, czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT?

• Od momentu otwarcia likwidacji dłużnik nie prowadził i nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej

22. Czy przedmiotowa nieruchomość była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze? Jeżeli tak, to należy wskazać, kiedy budynek/budowla lub ich części zostały oddane w najem (należy wskazać dzień, miesiąc i rok).

• Przedmiotowa nieruchomość jest przedmiotem dzierżawy na rzecz spółki ... (obecnie 3 ...)

23. Czy na nieruchomości czynione były nakłady? Jeżeli tak, należy wskazać, kto ponosił nakłady na ulepszenie budynków/budowli.

• Pytanie do dzierżawcy

24. Czy nakłady na i/ulepszenie każdego z budynku/budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekraczały 30% wartość początkowej poszczególnych budynków/budowli? Jeśli tak, to należy wskazać (odpowiedzi na poniższe pytania należy udzielić tylko w przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 23):

- kiedy takie wydatki były ponoszone?

-jakie budynki/budowle były ulepszone?

- czy nakłady, ponoszone przez dłużnika na ulepszenie budynków/budowli stanowiły „przebudowę" rozumianą jako dokonanie istotnych zmam przeprowadzonych w celu zmiany wykorzystania nieruchomość lub w celu znaczącej zmiany warunków zasiedlenia?

- czy w stosunku do wydatków na ulepszenie budynków/budowli, dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

- kiedy poszczególne budynki/budowle po dokonaniu ulepszeń zostały oddane do użytkowania?

Należy wskazać dokładną datę?

- czy po oddaniu do użytkowania ulepszonych budynków/budowli miało miejsce pierwsze zasiedlenie tych budynków/budowli? Jeżeli tak, to należy wskazać dzień, miesiąc i rok, kiedy nastąpiło/nastąpi „pierwsze zasiedlenie"?

- w ramach jakich czynność nastąpiło pierwsze zasiedlenie ulepszonych budynków/budowli po oddaniu go do użytkowania?

- czy między pierwszym zasiedleniem ulepszonych budynków/budowli a ich dostawą, upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

- w jaki sposób, do jakich czynności dłużnik/najemca wykorzystywał ulepszone budynki/budowle po oddaniu go do użytkowania?

- czy ulepszono budynki/budowle były/są udostępniano osobom trzecim na podstawie najmu, dzierżawy, itp.? Czy była/jest to czynność odpłatna czy nieodpłatna?

- czy ulepszony budynek/budynki były/są wykorzystywana przez dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT?

• Pytanie do dzierżawcy

25. W przypadku, gdy nakłady na ulepszone budynków/budowli ponosił najemca, to należy dodatkowo wskazać, czy między dłużnikiem, a najemcą ww. budynków/budowli doszło/dojdzie do rozliczenia nakładów poniesionych na ich ulepszenie? Jeśli tak, to należy wskazać:

- w jaki sposób nastąpiło/nastąpi rozliczenie nakładów (jednorazowo, częściowo) oraz czy nastąpi to przed sprzedażą czy po sprzedaży?

- czy w stosunku do rozliczonych nakładów dłużnikowi przysługiwało/będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

• Dłużnika łączy umowa dzierżawa, która reguluje kwestę zwrotu nakładów. Dzierżawca zaś wynajął przedmiot dzierżawy osobie trzeciej tj. Jeronimo SA (...)

26. Czy istnieje część budynku przeznaczona na cele mieszkalne?

• Nie

27. W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytane nr 26, proszę wskazać powierzchnię użytkową części budynku przeznaczonej na cele mieszkalne?

• Nie

28. Czy część budynku przeznaczona na cele mieszkalne była wykorzystywana na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą? Jeśli tak, jaka powierzchnia była wykorzystywana na cele związane z działalnością?

• Nie

29. Czy część budynku przeznaczona na cele mieszkalne jest zaliczana do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym zgodnie z art. 41 pkt 12 ustawy o podatku od towarów i usług?

• Nie

30. W jaki konkretnie sposób nieruchomość była wykorzystywana w całym okresie jej posiadania przez dłużnika? Co się z nią działo od momentu jej nabycia przez dłużnika, jakim celom służyła?

• Brak informacji

31. Czy Dłużnik prowadzi/prowadził działalność gospodarczą z wykorzystaniem przedmiotowej nieruchomości. Jeżeli tak, to prosimy wskazać: a)czy nieruchomość stanowiła/stanowi środek trwały w działalność gospodarczej prowadzonej przez Dłużnika, czy składniki tej nieruchomość (grunt, budynki, budowle) zostały wprowadzone do ewidencji oraz czy dokonywano odpisów amortyzacyjnych od poszczególnych składników? b)czy Dłużnik wycofał nieruchomość z działalność gospodarczej i przeznaczył ją wyłącznie na cele osobiste? Jeżeli tak, czy dokonał rozliczenia tej czynność na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług? c)jeżeli Dłużnik przeznaczył nieruchomość na cele osobiste, prosimy wskazać w jaki dokładnie sposób po wycofaniu z działalności nieruchomość była wykorzystywana? Czy była odpłatnie udostępniana na rzecz osób trzecich na podstawie umów cywilnoprawnych? d)jeżeli Dłużnik zakończył na przedmiotowej nieruchomości działalność, prosimy wskazać czy w związku z jej zakończeniem Dłużnik sporządził spis z natury zgodnie z art. 14 ustawy o podatku od towarów i usług, ujmując w tym spisie przeznaczoną do sprzedaży nieruchomość lub jej część i opodatkował przedmiotową nieruchomość? Czy podatek został odprowadzony? Jeżeli nie prosimy wskazać dlaczego?

• Brak informacji

32. Czy do momentu wszczęcia egzekucji, nieruchomość była wykorzystywana przez Dłużnika do działalności gospodarczej?

• Nie - była tylko przedmiotem dzierżawy

33. Czy wszystkie obiekty znajdujące się na działce stanowią budynki/budowle w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tj. Dz. U. z 2024 r poz. 725)? Prosimy wskazać odrębnie dla każdego obiektu znajdującego się na działce.

• Na wszystkich nieruchomościach znajduje się jeden budynek, w którym prowadzona jest działalność. Najemca związany umową z dzierżawcą

34. Przez kogo budynki/budowle przedstawione na przedmiotowej nieruchomości zostały wybudowane? Jeśli przez Dłużnika, prosimy dodatkowo wskazać, czy przysługiwało Mu prawo do odliczenia podatku naliczonego z tego tytułu. Jeśli nie prosimy wskazać przyczyny. Prosimy wskazać dla każdego budynku/budowli odrębnie.

• Brak informacji, kto konkretnie wybudował budynek, czy dzierżawca, czy najemca

35. Czy i kiedy (prosimy wskazać dokładną datę) budynku/budowle zostały oddane w użytkowanie pierwszemu nabywcy/użytkownikowi lub na własne potrzeby po wybudowaniu/nabyciu? Prosimy wskazać dla każdego budynku/budowli odrębnie.

• Brak informacji - pytanie do dzierżawcy i najemcy

36. Czy nieruchomość była przez Dłużnika wykorzystywana w całym okresie posiadania wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług?

• Brak informacji

37. W jaki sposób Dłużnik wykorzystywał/wykorzystuje każdy budynek/budowlę? Czy obiekty te wykorzystywane były/są w działalności gospodarczej Dłużnika?

• Nie - są przedmiotem dzierżawy.

Wnioskodawca wystosował do dłużnika dodatkowe pismo dnia 12 marca 2026 roku, w którym również wezwał w terminie 7 dni do udzielenia odpowiedzi na pytania w zakresie nieruchomości. Dłużnik poprzez likwidatora odpisał 01 kwietnia 2026 roku. Zbiór pytań oraz odpowiedź od likwidatora dłużnika w zakresie drugiego pisma znajduje się poniżej.

1. Czy w ewidencji środków trwałych dłużnika ujęte są tylko grunty stanowiące działki o numerach ewidencyjnych 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 objęte KW Nr: ..., ..., ..., ..., ... czy również budynki/ budowlane z gruntami tymi związane?

2. W przypadku, gdy budynki i budowle nie są ujęte w tej ewidencji czy kiedykolwiek nastąpiło rozliczenie z dłużnikiem nakładów poczynionych przez dzierżawcę na ich wybudowanie na podstawie umowy z dnia 13.10.2013 r.?

3. Wskazanie czy władanie ekonomiczne budynku /budowli przysługuje aktualnie ... Spółka z o. o ? Czy innemu podmiotowi?

4. Wskazanie Komornikowi czy wystąpiły jakieś zmiany lub zostały pozyskane nowe informacje dot. w/w nieruchomości w przedziale czasowym od odpowiedzi udzielonej z dnia 16-01-2026r. do dnia sporządzenia niniejszego wezwania.

W odpowiedzi na pismo z dnia 12.03.2026 r. dłużnik poinformował, że w dokumentacji księgowej prowadzonej od momentu otwarcia likwidacji spółki ... nie było możliwości ujawnienia środków trwałych z uwagi na nie przekazanie likwidatorowi pełnych ksiąg rachunkowych i handlowych tej spółki. W związku z czym nie było możliwości poczynienia zapisów odnoszących się do ich amortyzacji oraz informacji o nakładach poczynionych przez dzierżawcę, które do chwili obecnej nie zostały rozliczone, zarówno pomiędzy aktualnym dzierżawcą, czyli spółką  ... Sp. z o.o. z siedzibą al. ..., ..., jak też jej poprzedniczką spółką .... Dłużnik poinformował również, iż nie posiada również wiadomości o jakichkolwiek zmianach odnośnie nieruchomości objętych zajęciem w przedziale czasowym od 16.01.2026 r do chwili obecnej.

Pytanie

Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym w przedstawionym zdarzeniu przyszłym Komornik Sądowy, działając na podstawie art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U.z 2025 r. poz. 775, z późn. zm.) (dalej: „ustawa o VAT”), będzie zobowiązany jako płatnik tego podatku do obliczenia i pobrania podatku od towarów i usług i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu z tytułu sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkiem handlowym oraz budowlami niestanowiącymi własności dłużnika?

Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 8 Ordynacji podatkowej płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu. Zgodnie z art. 18 ustawy o VAT „Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2025 r. poz. 132 i 620) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.”

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu ww. podatkiem podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary - na mocy art. 2 pkt 6 ustawy o VAT - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Z kolei zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

W art. 43 ust. 1 ustawy o VAT, dla dostawy nieruchomości niezabudowanych (pkt 9 ww. przepisu) oraz nieruchomości stanowiących budynki, budowle lub ich części (pkt 10 i pkt 10a) spełniających określone w tych przepisach warunki, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT.

Zwolnienie od podatku sprzedaży ww. towarów jest również możliwe w oparciu o normę art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

W niniejszej sprawie w pierwszej kolejności, z uwagi na zakres wniosku, należy przeanalizować, czy przedmiotowa działka będzie zabudowana, czy też niezabudowana w rozumieniu ustawy o VAT.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy nie definiują pojęcia "budynku", "budowli" będących przykładowymi obiektami, które nadają działce status gruntu zabudowanego. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r. poz. 418, z późn. zm.) (dalej: „ustawa prawo budowlane”).

I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć: budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową - art. 3 pkt 3 ustawy prawo budowlane.

Ponadto w myśl art. 3 pkt 9 ustawy prawo budowlane, przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Z kolei przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT mówi, że zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z powyższego przepisu należy wywieść, że opodatkowane są te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi, czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Wnioskodawca zamierza przeznaczyć do sprzedaży zabudowane nieruchomości dłużnika. Działki gruntu przeznaczone do sprzedaży obciążone są umową dzierżawy zawartą w dniu 7 października 2013 roku pomiędzy dłużnikiem a dzierżawcą przedmiotowych nieruchomości. Zgodnie z art. 47 § 1 ustawy - Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071, z późn. zm.) (dalej: „Kodeks cywilny”) część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (art. 47 § 2 Kodeks cywilny).

Na podstawie art. 48 Kodeksu cywilnego z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą "superficies solo cedit", gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym art. 7 ustawy VAT nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie "dostawa towarów’’ akcentuje "własność ekonomiczną" funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financien v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie "dostawa towarów" w rozumieniu artykułu 5 (1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym" (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5 (1) VI Dyrektywy, miało miejsce" (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla, niestanowiący własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości - w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany).

W niniejszej sprawie mamy do czynienia z sytuacją zbycia przez Wnioskodawcę gruntu wraz z naniesieniem w postaci budynku handlowego oraz budowli (parking, drogi dojazdowe i manewrowe) niebędące własnością dłużnika.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz treści przywołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że przedmiotem dostawy w istocie będzie sam grunt, gdyż rozważając skutki podatkowe dokonanej transakcji należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy o podatku VAT.

Wobec tak przedstawionego opisu oraz obowiązujących przepisów prawa należy stwierdzić, że znajdujący się na działkach budynek handlowy oraz budowle nie są składnikiem majątku dłużnika, dłużnik nie jest w ekonomicznym posiadaniu budynku handlowego oraz budowli nie sposób przyjąć, że Wnioskodawca w imieniu dłużnika dokona dostawy gruntu wraz ze znajdującymi się na nim budynkiem handlowym oraz budowlami. Tym samym nie można przyjąć w przedmiotowej sytuacji, że w związku z transakcją sprzedaży nieruchomości dojdzie do przeniesienia prawa do dysponowania jak właściciel budynkiem oraz budowlami w momencie sprzedaży gruntu. Wobec tego przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, natomiast przyjęcie rozwiązania opartego na art. 48 Kodeksu cywilnego prowadziłoby do naruszenia koncepcji dostawy towarów w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Tak więc, przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, który jednak nie można uznać za teren niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Powyższe wynika z faktu, że na gruncie tym posadowiony jest budynek handlowy oraz budowle niebędące własnością dłużnika.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że sprzedaż działek nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, gdyż przepis ten stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, a w przedstawionej sytuacji grunt ten jest zabudowany budynkiem handlowym.

Wnioskodawca twierdzi, iż skoro dostawa będzie obejmowała wyłącznie grunt to dla tej dostawy nie wystąpi prawo do zastosowania zwolnienia określonego art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Jednocześnie należy wskazać, że sprzedaż tego gruntu nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż grunt ten jest przedmiotem dzierżawy, tj. czynności opodatkowanej podatkiem VAT, tym samym nie był wykorzystywany wyłącznie do działalności zwolnionej z podatku VAT.

W konsekwencji sprzedaż nieruchomości gruntowych na których posadowiony jest budynek handlowy oraz budowle niebędące własnością dłużnika będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia od tego podatku, a zatem Komornik Sądowy działając na podstawie art. 18 ustawy o VAT będzie zobowiązany do wykonania czynności określonych w art. 8 Ordynacji podatkowej, tj. do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 111, ze zm.):

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

W świetle cyt. wyżej przepisów, płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto organu podatkowego) mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów. Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku, do którego toczy się postępowanie egzekucyjne.

Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego podatku. Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem zapewnia odprowadzenie należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności egzekucyjnych.

Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do powołanych powyżej przepisów grunty, jak również budynki/budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług

Z opisu sprawy wynika, że Komornik działając na wniosek wierzyciela dokonał zajęcia nieruchomości należących do dłużnika - ... Sp. z o.o. w likwidacji na podstawie Postanowienia Sądu Rejonowego ... w ... z/s w ... ... z dnia 17 marca 2026 r. sygn.... Dłużnik jest czynnym podatnikiem VAT od 01 maja 2002 roku i na dzień składania niniejszego wniosku figuruje w rejestrze czynnych podatników. Przedmiotem planowanej sprzedaży w toku postępowania egzekucyjnego jest prawo własności nieruchomości gruntowych położonych w  ..., dla których prowadzone są księgi wieczyste przez Sąd Rejonowy ... w ... z siedzibą w ... V Wydział Ksiąg Wieczystych, oznaczonych jako:

• księga wieczysta nr ... - działka nr ewid. 1 o powierzchni 0,1119 ha, położona przy ul. ... w ..., oznaczona jako teren niezabudowany,

• księga wieczysta nr ... - działka nr ewid. 2 o powierzchni ... ha, położona przy ul. ... w ..., oznaczona jako teren niezabudowany,

• księga wieczysta nr ... - działki nr ewid. 3 i 4 o łącznej powierzchni ...ha, położone przy ul. ... w ..., oznaczone jako inne tereny zabudowane,

• księga wieczysta nr ... - działki nr ewid. 5 i 6 o łącznej powierzchni ...ha, położone przy ul. ... w ..., oznaczone jako inne tereny zabudowane,

• księga wieczysta nr ... - działki nr ewid. 7 i 8 o łącznej powierzchni ... ha, położone przy ul. ... w ..., oznaczone jako inne tereny zabudowane.

Nieruchomości składają się z działek zabudowanych obiektem kubaturowym, położonym w obrębie 2 - .... Budynek handlowy (znajduje się tam market ) o powierzchni zabudowy 1177,00 m2 położony jest na wszystkich działkach (w całości na działce 7 oraz w części na pozostałych działkach tj.: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8. Budynek ten jest trwale z gruntem związany i jest on obiektem parterowym, murowanym, bez podpiwniczenia, z dachem dwuspadowym pokrytym systemowymi płytami. Część działek 1, 2, i 3 teren płaski, lekko wzniesiony od strony południowej, utwardzony - kostką betonową i asfaltem przed wejściem głównym, trylinką między budynkami oraz płytami betonowymi w południowej części. Na działkach tych urządzone są miejsca parkingowe, place manewrowe oraz drogi dojazdowe do budynku będące integralną składową nieruchomości, niezbędną dla prawidłowego funkcjonowania budynku handlowo- usługowego, jako całości gospodarczej. Miejsca parkingowe, plac manewrowy oraz drogi dojazdowe znajdują się poza budynkiem oraz są związane z działalnością gospodarczą i zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tj. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 z późn. zm.) spełniają definicję budowli

Jak wynika z powołanych przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Z okoliczności sprawy wynika, że dłużnik jest Spółką z o.o., czyli podmiotem powołanym w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Zauważyć należy, że majątek spółki kapitałowej zawsze będzie wykazywał bezpośredni związek z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą jako nabyty na skutek świadomego działania organów spółki w okresie jej istnienia i właśnie w celu wykorzystania go do prowadzenia działalności spółki.

Mając na uwadze powyższy opis sprawy oraz fakt, że dłużnik jest spółką z o.o. prowadzącą działalność gospodarczą należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku należącego do przedsiębiorstwa dłużnika.

Zatem przy dostawie działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8  spełnione będą przesłanki do uznania dłużnika za podatnika podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż dotyczy składników majątku dłużnika wykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej.

W konsekwencji, dostawa przez Komornika działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 w trybie egzekucji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zaznaczyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem  od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem według właściwej stawki.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione  od podatku.

Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Zauważyć należy, że analiza ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Należy wskazać, że zgodnie z art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane  (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.):

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Natomiast stosownie do art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

Według art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 48 Kodeksu cywilnego:

Rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Na podstawie art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Pojęcie „dostawa towarów” w ustawie o podatku od towarów i usług nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności. Zatem, nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu ustawy z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. Właściwa interpretacja pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” uwzględnia, że dotyczy ono czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.

Powyższe tezy znajdują potwierdzenie zarówno w orzecznictwie krajowym (wyrok NSA  z 10 października 2013 r., sygn. akt I FSK 310/12), jak również w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (orzeczenie z 8 lutego 1990 r. w sprawie C-320/88 Staatssecretaris van Financiën przeciwko Shipping and Forwarding Enterprise Safe). W orzeczeniu tym TSUE stwierdził, że:

Jednak jednocześnie Trybunał zastrzegł, że:

Gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiona jest budynek oraz budowla, które nie stanowią własności zbywcy, to w świetle prawa cywilnego te obiekty budowlane stanowią część składową nieruchomości. Natomiast w świetle ustawy nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi obiektami jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym),  a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany).

W analizowanej sprawie w stosunku do działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 mamy do czynienia z sytuacją zbycia działek gruntu, na których znajdują się budynek handlowy wraz z niezbędną infrastrukturą, które nie stanowią własności dłużnika ponieważ zostały wzniesione przez dzierżawcę.

Wobec tego, skoro znajdujące się na działkach nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 budynek i budowle w postaci miejsca parkingowego, placów manewrowych oraz drogi dojazdowej do budynku nie są własnością dłużnika, to nie sposób przyjąć, że dojdzie do dostawy ww. działek gruntu wraz ze znajdującymi się na ww. działce naniesieniami. To dzierżawca, a nie dłużnik, znajduje się w faktycznym posiadaniu ww. naniesień i korzysta z nich jako właściciel.

Tak więc, w przypadku dostawy działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, którego jednak nie można uznać za grunt niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bowiem na ww. działkach posadowione są budynek oraz budowle.

Zatem, dostawa działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ przepis ten stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, a w przedstawionej sytuacji grunt ten jest już zabudowany.

Powyższy pogląd znajduje swoje potwierdzenie np. w wyroku NSA z 5 lutego 2019 r., sygn. akt I FSK 44/17, w którym Sąd wskazał:

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować czy zaistnieją przesłanki dające prawo do zastosowania zwolnienia wynikającego z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów  – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których  nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,  dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane  w tym przepisie, tj.:

-        towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-        przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, działki nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 są przedmiotem dzierżawy opodatkowanej podatkiem VAT. Zatem, ww. działki nie służyły wyłącznie działalności zwolnionej.

Oznacza to, że do sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 nie będzie miał zastosowania również art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ nie został spełniony co najmniej jeden z warunków, o którym mowa w tym przepisie.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że zbycie działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 będzie stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie  z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia  od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. Zatem sprzedaż ww. działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Przy sprzedaży w trybie egzekucji działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 wystąpi Pan jako płatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 18 ustawy i będzie Pan zobowiązany do obliczenia, pobrania i wpłacenia we właściwym terminie podatku VAT na rachunek właściwego urzędu skarbowego.

Tym samym, Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.