0113-KDIPT1-3.4012.360.2026.2.EG

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

3 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług dotyczący skutków podatkowych związanych z dostawą nieruchomości.

Uzupełnili go Państwo w odpowiedzi na wezwanie pismem z 8 maja 2026 r. (data wpływu).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowana będąca stroną postępowania: (…)

2)  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany będący stroną postępowania jest spółką akcyjną, z siedzibą na terenie Rzeczpospolitej Polskiej oraz podlegającą na jej terytorium nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu (dalej: Nabywca lub Zainteresowany 1).

W najbliższym czasie Zainteresowany 1 planuje nabycie (dalej określane jako: Transakcja): 1 działki nr A, o powierzchni (…) (dalej określana jako Działka A), 2 zabudowanej działki nr B, o powierzchni (…) (dalej określana jako Działka B), - dalej łącznie określanych jako Nieruchomość.

Dla działek prowadzona jest wspólna księga wieczysta pod numerem (…). Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej jako: „MPZP”) na podstawie uchwały numer (…) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulic (…). MPZP jest obowiązujący i nie był zaskarżony przez Zbywcę, a według wiedzy Zbywcy żaden inny podmiot nie zaskarżał MPZP. W MPZP postanowiono, że Nieruchomość posiada przeznaczenia (…), 1) zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, 2) usługi 1, 3) usługi 2, 4) infrastruktura drogowa, 5) obiekty infrastruktury technicznej, 6) zieleń urządzona.

Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania i jednocześnie podmiotem zbywającym nieruchomości jest spółka komandytowa, z siedzibą na terenie Rzeczypospolitej Polskiej oraz podlegająca na jej terytorium nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu (dalej: Zbywca lub Zainteresowany 2, łącznie z Zainteresowanym 1 jako Strony).

Zarówno Zbywca, jak i Nabywca Nieruchomości są czynnymi podatnikami VAT.

W związku z planowaną Transakcją Strony w dniu 3 grudnia 2025 r. zawarły przedwstępne warunkowe umowy sprzedaży Nieruchomości (dalej jako: „Umowa Przedwstępna”).

Działka A pełni rolę drogi wjazdowej do Działki B. Znajdują się na niej elementy systemu wjazdowego (szlabany), automaty paczkowe oraz fragment drogi i chodnika. Natomiast zgodnie z wypisem z Rejestru Gruntów, na Działce B znajdują się budynki o następującej klasyfikacji nadanej zgodnie z Klasyfikacją Środków Trwałych (KŚT):

‒    budynek 1 o powierzchni (…), klasyfikowany jako budynek biurowy,

‒    budynek 2 o powierzchni (…), klasyfikowany jako pozostałe budynki niemieszkalne,

‒    budynek 3 o powierzchni (…), klasyfikowany jako pozostałe budynki niemieszkalne,

‒    budynek 4 o powierzchni (…), klasyfikowany jako budynki przemysłowe,

‒    budynek 5 o powierzchni (…), klasyfikowany jako pozostałe budynki niemieszkalne

‒    budynek 6 o powierzchni (…), klasyfikowany jako zbiorniki, silosy i budynki magazynowe,

‒    budynek 7 o powierzchni (…), klasyfikowany jako zbiorniki, silosy i budynki magazynowe,

‒    budynek 8 o powierzchni (…), klasyfikowany jako zbiorniki, silosy i budynki magazynowe,

‒    budynek 9 o powierzchni (…), klasyfikowany jako zbiorniki, silosy i budynki magazynowe,

‒    budynek 10 o powierzchni (…), klasyfikowany jako budynek przemysłowy,

‒    budynek 11 o powierzchni (…), klasyfikowany jako budynek przemysłowy.

Na Nieruchomości znajdują się m.in. urządzenia elektroenergetyczne wraz z linami elektroenergetycznymi, przyłącza ciepłownicze, przyłącza teletechniczne, sieć wodociągowa, sanitarna oraz sieć kanalizacji deszczowej. Zbywca nie jest właścicielem tych urządzeń (z wyjątkiem przyłącza teletechnicznego), urządzenia należą do gestorów sieci. W związku z powyższym, w dziale (…) ustanowiono stosowną służebność na rzecz właściciela urządzeń zgodnie z którą:

1.  Właściciel urządzeń i osoby działające w jego imieniu mają całodobowy, swobodny dostęp wraz z dojazdem do przebudowanych urządzeń umieszczonych w stacji sn oznaczonych jako (…) ułożonymi na Działce A oraz Działce B.

2.  Właściciel urządzeń ma prawo instalacji i utrzymania kolejnych obwodów (linii energetycznych) po trasie już istniejących linii oznaczonych jako (…) w przypadku planów dalszej rozbudowy sieci.

3.  Właściciel Nieruchomości powstrzyma się od dokonywania nasadzeń i umieszczania budowli trwale utrudniających dostęp lub zagrażających funkcjonowaniu infrastruktury elektroenergetycznej.

Na niektórych budynkach (budynki 4 oraz 8) w roku 2023 zamontowana i oddana do używania została instalacja fotowoltaiczna, a ponadto w niektórych budynkach montowane i oddane do używania były w 2022 roku także pompy ciepła. Zainteresowani wskazują przy tym, że panele fotowoltaiczne i pompy ciepła nie są wbudowane na stałe do konstrukcji budynku, a ich ewentualny demontaż nie będzie skutkował uszkodzeniem konstrukcji. Zarówno instalacja fotowoltaiczna, jak i pompy ciepła stanowią w księgach rachunkowych Zbywcy odrębne środki trwałe i nie stanowiły ulepszenia skutkującego podwyższeniem wartości początkowej budynków.

Część budynków wchodzących w skład Nieruchomości jest przedmiotem umów najmu. Zgodnie z postanowieniami Umowy, Zbywca jest zobowiązany w ramach przygotowania do zawarcia umowy przyrzeczonej do skutecznego rozwiązania i rozliczenia wszystkich umów najmu, w tym doprowadzenia do zwrotnego wydania przedmiotów umów najmu na rzecz Zbywcy oraz opróżnienia Nieruchomości z najemców i rzeczy najemców. Wykonanie tego zobowiązania przez Zbywcę jest jednym z warunków zawarcia umów przyrzeczonych.

Zbywca w Umowie oświadczył ponadto, że Nieruchomość ani żadna jej część nie została wyodrębniona organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy. Dodatkowo należy wskazać, że w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy nie istnieje formalna dokumentacja wyodrębniająca Nieruchomość jako odrębny składnik przedsiębiorstwa. Nieruchomość nie jest zdolna do samodzielnego planowania, kontrolowania i realizacji działalności gospodarczej. Do Nieruchomości nie przypisano również pracowników. Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, Zbywca za odrębnym wynagrodzeniem określonym w Umowie Przedwstępnej przenosi także na Nabywcę autorskie prawa majątkowe do koncepcji architektoniczno-urbanistycznej (dalej jako: „Koncepcja”) opracowanej przez architekta na zlecenie i na koszt Zbywcy dla inwestycji – przedsięwzięcia deweloperskiego, polegającego na budowie na Nieruchomości zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z częściami usługowymi oraz garażami podziemnymi. Poza Nieruchomością oraz Koncepcją, na Nabywcę nie przejdą żadne inne składniki majątkowe należące do Zbywcy i wchodzące w skład jego przedsiębiorstwa.

Strony, co zostało także uregulowane w Umowie Przedwstępnej, rozważają dokonanie Transakcji według jednego z dwóch scenariuszy. Wybór określonego sposobu postępowania przez Strony uzależniony jest od wydania do 30 czerwca 2026 roku przez Zarząd Dróg i Utrzymania Miasta (dalej jako „ZDIUM”) uzgodnienia dotyczącego obsługi komunikacyjnej inwestycji oraz doprowadzenia przez Nabywcę do zawarcia porozumienia dobrosąsiedzkiego regulującego stosunki z właścicielem nieruchomości sąsiedniej.

1.  W przypadku wydania uzgodnienia przez ZDIUM oraz zawarcia porozumienia dobrosąsiedzkiego Nieruchomość (Działka A oraz Działka B) będzie sprzedawana jako całość, wraz z umiejscowionymi na niej budynkami (dalej określane jako „Scenariusz 1”).

2.  W przypadku niewydania uzgodnienia przez ZDIUM oraz braku zawarcia porozumienia dobrosąsiedzkiego, możliwe jest dokonanie podziału geodezyjnego Nieruchomości oraz sprzedaż powstałych w ten sposób działek jako odrębnych przedmiotów umowy (dalej określane jako „Scenariusz 2”).

Na potrzeby ewentualnej realizacji Scenariusza 2, przygotowano stosowny plan podziału Nieruchomości. Przed wykonaniem planu podziału, Strony planują wyburzenie całości lub części budynków umiejscowionych na Nieruchomości, co jest niezbędne dla dokonania podziału nieruchomości, ponieważ budynki planowane do wyburzenia posadowione są z przekroczeniem granic nowo projektowanych działek. Zgodnie z ustaleniami Stron, planowane jest wyburzenie budynków 4, 5, 6, 7, 10 oraz 11.

Tym samym, w drodze podziału powstanie:

1.  działka niezabudowana (dalej określana jako Działka B1 lub Przedmiot Umowy I),

2.  działka niezabudowana (dalej określana jako Działka B2 lub Przedmiot Umowy II). Po przeprowadzeniu działań realizowanych w ramach Scenariusza 2 (podziału, wyburzenia budynków) na Działce B1 oraz B2 pozostaną instalacje elektroenergetyczne niebędące własnością Zbywcy.

3.  działka zabudowana budynkami 1, 2, 3 (dalej określana jako Działka B3),

4.  działka zabudowana budynkami 9, 8 (dalej określana jako Działka B4 lub łącznie z Działką B3 jako Przedmiot Umowy III).

W rezultacie, w przypadku realizacji Scenariusza 2, sprzedaży będą podlegać Przedmioty Umowy I-III, w ramach odrębnych umów sprzedaży.

Odnośnie budynków i budowli posadowionych obecnie na Nieruchomości (Działce A oraz Działce B) Zainteresowany 1 wskazuje, że:

1.  rozpoczęcie ich użytkowania przez Zbywcę na własne potrzeby po ich wybudowaniu miało miejsce ponad 3 lata temu licząc wstecz od dnia złożenia niniejszego wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej,

2.  w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających złożenie niniejszego wniosku o wydanie interpretacji żaden z przedmiotowych budynków nie był ulepszany ani modernizowany i tym samym na ulepszenie nie zostały poniesione wydatki, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej budynku,

3.  na nieruchomości nie zostały wybudowane i oddane do użytkowania w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających złożenie niniejszego wniosku żadne nowe budynki, budowle lub ich części,

4.  do dnia sprzedaży Nieruchomości nie będą przeprowadzane na ww. budynkach jakiekolwiek ulepszenia czy modernizacje.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

Uzupełniając opis sprawy o informacje niezbędne do wydania interpretacji indywidualnej w kontekście pytania postawionego w uzupełnieniu wniosku, Zainteresowany będący stroną postępowania wskazuje, że planowane nabycie nieruchomości będących przedmiotem złożonego wniosku związane będzie z wykonywaniem przez niego czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Na pytania zawarte w wezwaniu wskazali Państwo:

1.  W ramach jakich czynności nastąpiło nabycie przez Zbywcę Nieruchomości (działki nr A określonej jako Działka nr A oraz działki nr B określanej jako Działka nr B) tj. czy:

·      opodatkowanych podatkiem od towarów i usług,

·      zwolnionych od podatku od towarów i usług,

·      niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Nabycie nieruchomości przez Zbywcę Nieruchomości nastąpiło w drodze umowy sprzedaży niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z nabyciem nieruchomości Zbywca płacił podatek od czynności cywilnoprawnych.

2.  Czy czynność nabycia Nieruchomości została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?

Czynność nabycia Nieruchomości przez Zbywcę nie została udokumentowana fakturą VAT.

3.  Czy z tytułu nabycia Nieruchomości, przysługiwało Zbywcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.

Z tytułu nabycia Nieruchomości, Zbywcy nie przysługiwało prawo od obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, w związku z tym, że od transakcji nie był naliczany podatek VAT.

4.  Czy Nieruchomości przez cały okres posiadania wykorzystywane są/były przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku VAT? Jeżeli tak, proszę podać podstawę prawną zwolnienia.

Przez cały okres posiadania Zbywca wykorzystywał Nieruchomości na potrzeby działalności opodatkowanej VAT. Nieruchomość nie była przez Zbywcę wykorzystywana do działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Pytania (pytanie nr 8 przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

1.  Czy sprzedaż Działki A w ramach Scenariusza 1 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2.  Czy sprzedaż Działki B w ramach Scenariusza 1 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

3.  Czy sprzedaż Działki B.1, po przeprowadzeniu działań opisanych w ramach Scenariusza 2 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

4.  Czy sprzedaż Działki B.2, po przeprowadzeniu działań opisanych w ramach Scenariusza 2 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

5.  Czy sprzedaż Działki B.3, po przeprowadzeniu działań opisanych w ramach Scenariusza 2 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

6.  Czy sprzedaż Działki B.4, po przeprowadzeniu działań opisanych w ramach Scenariusza 2 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

7.  Czy Nieruchomość stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy VAT?

8.  Czy w związku z planowaną transakcją Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1 i 2

Sprzedaż Działki A oraz sprzedaż Działki B w ramach Scenariusza 1 będzie zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, przy czym Stronom Transakcji będzie przysługiwało prawo do rezygnacji z tego zwolnienia w oparciu o art. 43 ust. 10 Ustawy VAT.

Ad 3 i 4

W przypadku realizacji Scenariusza 2, sprzedaż Działki B1. oraz Działki B2 będzie stanowiła dostawę zabudowanych terenów budowlanych, podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%.

Ad 5 i 6

W przypadku realizacji Scenariusza B, sprzedaż Działki B3. oraz Działki B4 będzie zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, przy czym Stronom Transakcji będzie przysługiwało prawo do rezygnacji z tego zwolnienia w oparciu o art. 43 ust. 10 Ustawy VAT.

Ad 7

Nieruchomość wraz z Koncepcją nie stanowią zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy VAT, a tym samym art. 6 pkt 1 Ustawy VAT nie znajdzie zastosowania.

Uzasadnienie Ad 1 i 2

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy VAT, pod pojęciem towaru rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 7 ust. 1 Ustawy VAT dostawa towarów to przeniesienie prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel. Tym samym, w przypadku sprzedaży nieruchomości, mówimy o dostawie towarów na gruncie podatku od towarów i usług – pod warunkiem, że ta sprzedaż jest dokonywana przez podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Przez pierwsze zasiedlenie należy przy tym rozumieć, zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy VAT, oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeśli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części: 1 są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, 2 złożą: a. przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub b. w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy, budynku lub ich części. Zgodnie z art. 43 ust. 11 Ustawy VAT, oświadczenie, o którym mowa powyżej musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Ponadto, zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy VAT w przypadku dostawy budynków i budowli trwale związanych z gruntem albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu – co oznacza, że do dostawy gruntu stosuje się stawkę VAT analogiczną jak przy dostawie posadowionych na gruncie budynków, budowli lub ich części.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w przypadku realizacji Scenariusza 1 przedmiotem dostawy na rzecz Nabywcy (Zainteresowanego 1) będą Działka A oraz Działka B, będące działkami zabudowanymi. Działka A zabudowana jest budowlą (droga wjazdowa), natomiast Działka B zabudowana jest kilkoma budynkami, opisanymi szczegółowo w stanie faktycznym. Wskazać należy, że zarówno budowla znajdująca się na Działce A, jak i budynki znajdujące się na Działce B, zostały wybudowane i przyjęte do użytkowania przez Zbywcę ponad 2 lata temu, licząc od dnia złożenia niniejszego wniosku. Ponadto, w okresie ostatnich dwóch lat ww. budowle i budynki nie były ulepszane w rozumieniu przepisów Ustawy VAT. Za ulepszenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy VAT, skutkującego ponownym biegiem 2-letniego terminu nie można uznać instalacji przez Zbywcę na budynkach posadowionych na Działce 2 paneli fotowoltaicznych oraz pomp ciepła, których zakup i montaż nie powiększał wartości początkowej ww. budynków. Urządzenia te stanowią w księgach rachunkowych osobny środek trwały i nie są przy tym w ocenie Wnioskodawcy odrębnymi budowlami w rozumieniu przepisów, a ponadto niezależnie od powyższego, zostały zakupione i oddane do używania Zbywcy ponad 2 lata temu licząc wstecz od dnia złożenia niniejszego wniosku.

W związku z powyższym w ocenie Zainteresowanych, ze względu na upływ ponad 2 lat od dnia pierwszego zasiedlenia, dostawa zarówno Działki A, jak i Działki B zrealizowana w sposób przewidziany w Scenariuszu 1, będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT. Jednocześnie jednak, Stronom jako zarejestrowanym podatnikom VAT czynnym będzie przysługiwało prawo do rezygnacji z tego zwolnienia w oparciu o art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT tj. pod warunkiem złożenia, w określony przepisami sposób, zgodnego oświadczenia, o wyborze opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części.

Ad 3 i 4

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy VAT, pod pojęciem towaru rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Na podstawie art. 7 ust. 1 Ustawy VAT dostawa towarów to przeniesienie prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel. Tym samym, w przypadku sprzedaży nieruchomości, mówimy o dostawie towarów na gruncie podatku od towarów i usług – pod warunkiem, że ta sprzedaż jest dokonywana przez podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Na gruncie Ustawy VAT, według definicji zawartej w art. 2 pkt 33 ustawy, za teren budowlany uznaje się grunty przeznaczone pod zabudowę:

a.  zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,

b.  a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Tak jak zostało wskazane przez Zainteresowanych w opisie zdarzenia przyszłego: W MPZP postanowiono, że Nieruchomość posiada przeznaczenia (…), 1) zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, 2) usługi 1, 3) usługi 2, 4) infrastruktura drogowa, 5) obiekty infrastruktury technicznej, 6) zieleń urządzona. Innymi słowy, biorąc pod uwagę postanowienia MPZP wszystkie działki wchodzące w skład Nieruchomości (zarówno przed, jak i po podziale) stanowią tereny przeznaczone pod zabudowę.

W przypadku realizacji Scenariusza 2 (opisanego w ramach zdarzenia przyszłego), na skutek działań przeprowadzonych przez Zainteresowanych na potrzeby przeprowadzenia podziału nieruchomości, zburzone zostaną budynki posadowione na nowo projektowanych Działkach B1 oraz B2. Po wyburzeniu budynków, na Działkach B1 oraz B2 mogą pozostać fragmenty infrastruktury takie jak urządzenia elektroenergetyczne wraz z linami elektroenergetycznymi, przyłącza ciepłownicze, sieć wodociągowa, sanitarna oraz sieć kanalizacji deszczowej. Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm., dalej jako „Ustawa Prawo Budowlane”) przez budowlę rozumie się m.in. obiekty liniowe, sieci techniczne maszty antenowe, wolnostojące urządzenia przemysłowe lub techniczne, sieci uzbrojenia terenu. Na podstawie art. 3 pkt 3a Ustawy Prawo budowlane przez obiekt liniowy rozumie się natomiast obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i umieszczona bezpośrednio w ziemi, jak i kanalizację kablową. Tym samym, elementy infrastruktury pozostałe na Działce B2 oraz Działce B2 po wyburzeniach budynków, mogą potencjalnie stanowić budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 Ustawy Prawo Budowlane. W związku z powyższym może pojawić się wątpliwość, czy pomimo przeprowadzenia wyburzenia budynków zlokalizowanych na Działkach B1 oraz B2, Działki te nie powinny nadal być traktowane jak działki zabudowane i czy przedmiotem dostawy będą potencjalnie budowle. Na Działkach pozostaną bowiem instalacje, które mogą zostać uznane za budowle w świetle prawa budowlanego. Z regulacji ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm., dalej jako „Kodeks Cywilny”) wynika, iż przedmiotem sprzedaży zawsze jest grunt wraz ze wszystkimi budynkami i urządzeniami trwale z gruntem związanymi. Wyjątkiem od tej reguły jest jednak art. 49 §1 Kodeksu Cywilnego, zgodnie z którym urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeśli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. W ocenie Zainteresowanych, powyższe prowadzi do wniosku, że gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla, niestanowiący własności Zbywcy, to, mimo że ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości na gruncie podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i prawnym). Tym samym, przedmiotem dostawy w takim przypadku jest sam grunt, a nie posadowione na nim budowle.

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych, instalacje powyższego rodzaju (jak i inne instalacje np. wodociągowe, gazowe i podobne), pomimo iż mogą stanowić budowlę w rozumieniu art. 3 pkt 3 Ustawy Prawo Budowlane – to w sytuacji opisanej w opisie zdarzenia przyszłego – nie wpływają na klasyfikację sprzedaży Działek B1. oraz B2 jako dostawy budowli. Jednocześnie jednak nie jest możliwe traktowanie rzeczonych Działek jako niezabudowanych. Z tego względu Działki B1 oraz B2 powinny zostać uznane za zabudowane tereny budowlane. Powyższa ocena gruntu, na którym znajdują się instalacje elektroenergetyczne, wodne albo innego rodzaju związane z mediami znajduje potwierdzenie w stanowiskach organów podatkowych, przykładowo w:

·      interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 9 maja 2025 roku, sygn. 0114-KDIP4-3.4012.43.2025.2.IG Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, że przez teren działki nr 3 przebiega sieć energetyczna oraz sieci gazowe (niebędące Państwa własnością), na terenie działki nr 2 znajduje się linia energetyczna, sieci gazowe będące własnością odrębnych przedsiębiorstw oraz kanalizacja, która jest rurociągiem tłocznym (własność innej gminy), co więcej przez działki nr 1 i 2 przebiegają słupy energetyczne z sieciami energetycznymi (również niebędące Państwa własnością). […] Tak więc w przypadku planowanej dostawy działek nr 1, 2 i 3 przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt. Jednak nie można go uznać za grunt niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bowiem posadowione są na nich budowle (sieć energetyczna i sieci gazowe - działka nr 3, linia energetyczna, sieci gazowe i kanalizacja - działka nr 2, słupy energetyczne z sieciami energetycznymi - działki nr 1 i 2). […] „Zatem w przedmiotowej sprawie, dokonanie przez Państwa zbycia działek nr 1, 2 i 3 będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, 10, 10a ani pkt 2 ustawy. W konsekwencji, dostawa ww. działek na rzecz Skarbu Państwa będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki.”

·      interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 2 kwietnia 2025 roku, sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.172.2025.1.MJ.

·      Interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 31 października 2023 roku, sygn.. 0114-KDIP1-2.4012.366.2023.2.JO

Oznacza to, że w odniesieniu do sprzedaży Działki B1 oraz Działki B2 realizowanej w ramach Scenariusza 2 nie znajdzie zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT. Wskazać należy także, ze względu na planowane wyburzenie wszystkich budynków posadowionych na projektowanych Działce B1. i Działce B2 oraz ze względu na fakt, że w ocenie Zainteresowanych przedmiotem dostawy nie będą budowle (infrastruktura obsługująca media), zastosowania w tej sprawie nie znajdzie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a Ustawy VAT, przewidujący zwolnienie z podatku VAT dostawy budynków, budowli lub ich części. Jednocześnie, regulacje Ustawy VAT nie przewidują szczególnej stawki VAT dla działek zabudowanych. Z tego względu do dostawy Działki B1 oraz B2 znajdzie zastosowanie podstawowa stawka VAT w wysokości 23%, wynikająca z art. 41 ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 146ef ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT.

Ad 5 i 6

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, po przeprowadzeniu podziału Nieruchomości w ramach realizacji Scenariusza 2: 1 Działka B3 będzie zabudowana budynkami 1, 2, 3; 2 Działka B4 będzie zabudowana budynkami 8 oraz 2. Budynki znajdujące się na Działce B3 oraz Działce B4, zostały wybudowane i przyjęte do użytkowania przez Zbywcę ponad 2 lata temu, licząc od dnia złożenia niniejszego wniosku. Ponadto, w okresie ostatnich dwóch lat ww. budowle i budynki nie były ulepszane w rozumieniu przepisów Ustawy VAT. Biorąc pod uwagę powyższe oraz treść uzasadnienia przedstawionego przez Zainteresowanych w odniesieniu do pytań nr 1 i 2 dostawa Działki B3 oraz Działki B4 w przypadku realizacji Scenariusza 2 będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT. Jednocześnie, Zainteresowanym będzie przysługiwało prawo do rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy VAT.

Ad 7

Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy VAT ilekroć w ustawie mowa jest o zorganizowanej części przedsiębiorstwa, rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, przedmiotem Transakcji jest wyłącznie prawo własności Nieruchomości oraz Koncepcja. W ramach Transakcji na Nabywcę nie zostaną przeniesione żadne inne składniki majątkowe – umowy, zobowiązania, pracownicy, aktywa rzeczowe czy obrotowe. Lokale położone na Nieruchomości są obecnie przedmiotem umów najmu zawartych przez Zbywcę. Zgodnie z postanowieniami Umowy, Zbywca jest zobowiązany w ramach przygotowania do zawarcia umowy przyrzeczonej do skutecznego rozwiązania i rozliczenia wszystkich umów najmu, w tym doprowadzenia do zwrotnego wydania przedmiotów umów najmu na rzecz Zbywcy oraz opróżnienia Nieruchomości z najemców i rzeczy najemców. Wykonanie tego zobowiązania przez Zbywcę jest jednym z warunków zawarcia umów przyrzeczonych. Biorąc powyższe pod uwagę, Przedmiot Transakcji nie stanowi zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych, co już wyklucza możliwość uznania go za zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Tym samym w ocenie Zainteresowanych, szczegółowa analiza kolejnych elementów definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest w niniejszej sprawie bezprzedmiotowa.

Zdaniem Wnioskodawców Nieruchomość wraz z Koncepcją (niezależnie od tego, czy Transakcja zostanie zrealizowana według Scenariusza 1 czy Scenariusza 2) nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa – a tym samym sprzedaż nie będzie objęta wyłączeniem z podatku VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy VAT.

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie pytania 8 przedstawione w uzupełnieniu wniosku

Zdaniem Zainteresowanego będącego stroną postępowania, jeśli:

·      nabycie którejkolwiek z działek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako czynność zwolniona z VAT– Nabywcy nie będzie przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z przedmiotową transakcją, w części dotyczącej nabycia działki, której sprzedaż nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

·      nabycie którejkolwiek z działek będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – Nabywcy będzie przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z przedmiotową transakcją.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 Ustawy VAT.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 Ustawy VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

·      nabycia towarów i usług,

·      dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku lub gdy wprawdzie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ale nabywany towar lub usługa nie będzie przez nabywcę wykorzystywany do wykonywania czynności opodatkowanych.

W tym miejscu wskazać należy, że Nabywca (Zainteresowany będący stroną postępowania) jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a nabywane nieruchomości mają służyć do wykonywania przez Nabywcę czynności opodatkowanych VAT.

Tym samym, w przypadku uznania, iż:

·      nabycie którejkolwiek z działek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako czynność zwolniona z VAT – Nabywcy nie będzie przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z przedmiotową transakcją, w części dotyczącej nabycia działki, której sprzedaż nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

·      nabycie którejkolwiek z działek będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – Nabywcy będzie przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z przedmiotową transakcją, ponieważ Nabywca jest czynnym podatnikiem VAT a nabycie będzie związane z wykonywaniem przez niego czynności opodatkowanych VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Dla spójności niniejszej interpretacji udzielam odpowiedzi w pierwszej kolejności na pytanie nr 7, a następnie na pytania 1, 2, 5, 6, 3, 4 i 8.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów, budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1)  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2)  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3)  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4)  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

• zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz
• faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a)  prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

b)  umowy o zarządzanie nieruchomością;

c)  umowy zarządzania aktywami;

d)  należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt FSK 1316/15). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę wspomniane już wyżej orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Zbywca i Nabywca planują zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości. Przedmiotem Transakcji będą działki gruntu w ramach Scenariusza 1 – działka A oraz działka B, w ramach Scenariusza 2 będą to działki wydzielone z działki A oraz działki B – działka B1, B2, B3, B4.

W ramach Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione za odrębnym wynagrodzeniem określonym w Umowie Przedwstępnej autorskie prawa majątkowe do koncepcji architektoniczno-urbanistycznej (dalej jako: „Koncepcja”) opracowanej przez architekta na zlecenie i na koszt Zbywcy dla inwestycji – przedsięwzięcia deweloperskiego, polegającego na budowie na Nieruchomości zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z częściami usługowymi oraz garażami podziemnymi. Poza Nieruchomością oraz Koncepcją, na Nabywcę nie przejdą żadne inne składniki majątkowe należące do Zbywcy i wchodzące w skład jego przedsiębiorstwa.

Zbywca w Umowie oświadczył ponadto, że Nieruchomość ani żadna jej część nie została wyodrębniona organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy. Dodatkowo należy wskazać, że w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy nie istnieje formalna dokumentacja wyodrębniająca Nieruchomość jako odrębny składnik przedsiębiorstwa. Nieruchomość nie jest zdolna do samodzielnego planowania, kontrolowania i realizacji działalności gospodarczej. Do Nieruchomości nie przypisano również pracowników.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że planowana Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Zbyciu podlegać będzie bowiem wyłącznie Nieruchomość wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana transakcja nie będzie również stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres Transakcji należy podkreślić, że przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W szczególności ogół elementów składających się na przedmiot zbycia na rzecz Nabywcy nie będzie umożliwiał Nabywcy kontynuacji działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę, bez podjęcia dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, w tym w szczególności umowy o zarządzanie nieruchomością.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie planowana Transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług, a wyłączenie na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy nie będzie mieć zastosowania.

W konsekwencji planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania czy Nieruchomość stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy VAT jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy działek zabudowanych w ramach Scenariusza 1 - działki A i działki B (pytanie oznaczone nr 1 i nr 2) oraz działek zabudowanych powstałych po przeprowadzeniu podziału Nieruchomości w ramach realizacji Scenariusza 2 – działki B3 i działki B4 (pytanie oznaczone nr 5 i nr 6).

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku/budowli lub ich części do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je do użytkowania pierwszemu nabywcy, oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w tych przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga natomiast art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.), zwanej dalej ustawą „Prawo budowlane”.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Zgodnie z art. 3 pkt 4 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Natomiast w odniesieniu do obiektów małej architektury należy stwierdzić, że nie stanowią budowli czy też budynku zdefiniowanych w ustawie Prawo budowlane. Tym samym do obiektów małej architektury nie mają zastosowania przepisy art. 2 pkt 14 ustawy oraz zwolnienia wynikające z ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Działka A pełni rolę drogi wjazdowej do Działki B. Znajdują się na niej elementy systemu wjazdowego (szlabany), automaty paczkowe oraz fragment drogi i chodnika. Natomiast zgodnie z wypisem z Rejestru Gruntów, na Działce B znajdują się budynki o następującej klasyfikacji nadanej zgodnie z Klasyfikacją Środków Trwałych (KŚT):

‒    budynek 1 o powierzchni (…), klasyfikowany jako budynek biurowy,

‒    budynek 2 o powierzchni (…), klasyfikowany jako pozostałe budynki niemieszkalne,

‒    budynek 3 o powierzchni (…), klasyfikowany jako pozostałe budynki niemieszkalne,

‒    budynek 4 o powierzchni (…), klasyfikowany jako budynki przemysłowe,

‒    budynek 5 o powierzchni (…), klasyfikowany jako pozostałe budynki niemieszkalne

‒    budynek 6 o powierzchni (…), klasyfikowany jako zbiorniki, silosy i budynki magazynowe,

‒    budynek 7 o powierzchni (…), klasyfikowany jako zbiorniki, silosy i budynki magazynowe,

‒    budynek 8 o powierzchni (…), klasyfikowany jako zbiorniki, silosy i budynki magazynowe,

‒    budynek 9 o powierzchni (…), klasyfikowany jako zbiorniki, silosy i budynki magazynowe,

‒    budynek 10 o powierzchni (…), klasyfikowany jako budynek przemysłowy,

‒    budynek 11 o powierzchni (…), klasyfikowany jako budynek przemysłowy.

Wskazali także Państwo, że na potrzeby ewentualnej realizacji Scenariusza 2, przygotowano stosowny plan podziału Nieruchomości. Przed wykonaniem planu podziału, Strony planują wyburzenie całości lub części budynków umiejscowionych na Nieruchomości, co jest niezbędne dla dokonania podziału nieruchomości, ponieważ budynki planowane do wyburzenia posadowione są z przekroczeniem granic nowo projektowanych działek. Zgodnie z ustaleniami Stron, planowane jest wyburzenie budynków 4, 5, 6, 7, 10 oraz 11.

Tym samym, w drodze podziału powstanie m.in. :

1.  działka zabudowana budynkami 1, 2, 3 (dalej określana jako Działka B3),

2.  działka zabudowana budynkami 9, 8 (dalej określana jako Działka B4 lub łącznie z Działką B3 jako Przedmiot Umowy III).

Nabycie nieruchomości przez Zbywcę Nieruchomości nastąpiło w drodze umowy sprzedaży niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z nabyciem nieruchomości Zbywca płacił podatek od czynności cywilnoprawnych. Czynność nabycia Nieruchomości przez Zbywcę nie została udokumentowana fakturą VAT. Z tytułu nabycia Nieruchomości, Zbywcy nie przysługiwało prawo od obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, w związku z tym, że od transakcji nie był naliczany podatek VAT. Przez cały okres posiadania Zbywca wykorzystywał Nieruchomości na potrzeby działalności opodatkowanej VAT. Nieruchomość nie była przez Zbywcę wykorzystywana do działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Odnośnie budynków i budowli posadowionych obecnie na Nieruchomości (Działce A oraz Działce B) Zainteresowany 1 wskazuje, że:

1.  rozpoczęcie ich użytkowania przez Zbywcę na własne potrzeby po ich wybudowaniu miało miejsce ponad 3 lata temu licząc wstecz od dnia złożenia niniejszego wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej;

2.  w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających złożenie niniejszego wniosku o wydanie interpretacji żaden z przedmiotowych budynków nie był ulepszany ani modernizowany i tym samym na ulepszenie nie zostały poniesione wydatki, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej budynku,

3.  na nieruchomości nie zostały wybudowane i oddane do użytkowania w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających złożenie niniejszego wniosku żadne nowe budynki, budowle lub ich części,

4.  do dnia sprzedaży Nieruchomości nie będą przeprowadzane na ww. budynkach jakiekolwiek ulepszenia czy modernizacje.

Ponadto, na Nieruchomości znajdują się m.in. urządzenia elektroenergetyczne wraz z linami elektroenergetycznymi, przyłącza ciepłownicze, przyłącza teletechniczne, sieć wodociągowa, sanitarna oraz sieć kanalizacji deszczowej. Zbywca nie jest właścicielem tych urządzeń (z wyjątkiem przyłącza teletechnicznego), urządzenia należą do gestorów sieci.

Zgodnie z art. 47 § 1, § 2 i § 3 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 48 Kodeksu Cywilnego:

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Jednak stosownie do art. 49 § 1 Kodeksu Cywilnego:

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdujące się na działkach sieci przesyłowe są przyłączone do przedsiębiorstwa świadczącego usługi przesyłowe, to stanowią one własność tego przedsiębiorstwa.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budowla, niestanowiąca własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości, to w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym).

Tym samym przedmiotem dostawy w rozumieniu ustawy o VAT będą wyłącznie działki zabudowane Budynkiem i Budowlami należącymi do Zbywcy, z wyłączeniem obiektów należących do podmiotów trzecich.

Odnosząc się zatem do ww. działek, należy wskazać, że w celu ustalenia czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży ww. zabudowanych działek zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do znajdujących się na tych działkach Budynku i Budowli, będących przedmiotem dostawy, miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa ww. Budynków i Budowli nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – Budynki i Budowle zostały już zasiedlone. Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. Budynków i Budowli a planowaną dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata. W okresie ostatnich dwóch lat żaden z przedmiotowych budynków nie był ulepszany ani modernizowany i tym samym na ulepszenie nie zostały poniesione wydatki, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej budynku.

Zatem w rozpatrywanej sprawie zarówno w odniesieniu do Budynków jak i Budowli zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z tym, że planowana dostawa ww. Budynków i Budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnienia ww. dostawy – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy – jest bezzasadna.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, zarówno Nabywca jak i Zbywca będą w momencie dokonania Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Ponadto Zbywca i Nabywca złożą zgodne oświadczenia zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 w zw. z ust. 11 ustawy o VAT, o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości.

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Zbywca i Nabywca) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa ww. Budynków i Budowli, będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe, dostawa według Scenariusza 1 - działki A oraz działki B, oraz działek zabudowanych powstałych po przeprowadzeniu podziału Nieruchomości w ramach realizacji Scenariusza 2 – działki B3 i działki B4 na których posadowione są ww. Budynki i Budowle – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Podsumowując, w sytuacji gdy strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy ww. Budynków i Budowli, posadowionych na - działce A oraz działce B (Scenariusz 1) oraz działce B3 i działce B4 (Scenariusz 2), korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawa ta będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1, nr 2, nr 5 i nr 6 jest prawidłowe.

Kolejne wątpliwości Państwa dotyczą kwestii opodatkowania dostawy działek wydzielonych z działki A oraz działki B – tj. działek B1, B2 w przypadku realizacji Scenariusza 2.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane.

Opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jako akt prawa miejscowego, wiąże zarówno organy administracji, osoby fizyczne, osoby prawne, jak i inne jednostki organizacyjne. Zatem w sytuacji, gdy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to właśnie zapisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu, w tym również dla potrzeb art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Według art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Na podstawie art. 15 ust. 2 pkt 1, 6 i 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Zatem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. Tak więc charakter danego terenu wyznacza ww. plan miejscowy, wskazując czy teren jest budowlany, czy też szerzej – przeznaczony pod zabudowę.

Ponadto należy podkreślić, że przy dokonywaniu oceny, czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę nie można kierować się wyłącznie jego podstawowym przeznaczeniem określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, lecz należy również wziąć pod uwagę jego przeznaczenie uzupełniające, wynikające z tego planu. Ustawodawca bowiem definiując w art. 2 pkt 33 ustawy teren budowlany wskazuje, że decydujące znaczenie mają m.in. zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie zawężając przy tym, że chodzi wyłącznie o podstawowe przeznaczenie określone w tym planie.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym, również w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Nie jest więc terenem budowlanym grunt, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie niż pod zabudowę. Analogicznie, w przypadku braku takiego planu, powyższą zasadę należy stosować do decyzji o warunkach zabudowy. W zależności od rodzaju inwestycji będzie to albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, albo decyzja o warunkach zabudowy.

Z opisu sprawy wynika, że w wyniku realizacji zakładanego Scenariusza 2 z działki A oraz działki B zostaną wydzielone m.in.:

1.  działka niezabudowana (dalej określana jako Działka B1 lub Przedmiot Umowy I),

2.  działka niezabudowana (dalej określana jako Działka B2 lub Przedmiot Umowy II).

Po przeprowadzeniu działań realizowanych w ramach Scenariusza 2 (podziału, wyburzenia budynków) na Działce B1 oraz B2 pozostaną instalacje elektroenergetyczne niebędące własnością Zbywcy.

Jak już wyżej wskazano w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla, niestanowiący własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości – w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany).

W analizowanym przypadku – jak wynika z treści wniosku – Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W MPZP postanowiono, że Nieruchomość posiada przeznaczenia (…), 1) zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, 2) usługi 1, 3) usługi 2, 4) infrastruktura drogowa, 5) obiekty infrastruktury technicznej, 6) zieleń urządzona.

Zatem dostawa wydzielonych z działki A oraz działki B – działek B1, B2 w przypadku realizacji Scenariusza 2, które zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego przeznaczone są pod zabudowę i stanowią teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy.

Dostawa wydzielonych z działki A oraz działki B – działek B1, B2 w przypadku realizacji Scenariusza 2, nie będzie korzystała także ze zwolnienia, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ponieważ zwolnienie to dotyczy dostawy budynków i budowli posadowionych na gruncie, a przedmiotem dostawy będzie sam grunt bez budynków.

Należy zatem przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak Państwo wskazali Nieruchomość nie była wykorzystywana do celów działalności zwolnionej z VAT przez Zbywcę.

Zatem, dostawa wydzielonych z działki A oraz działki B – działek B1, B2 w przypadku realizacji Scenariusza 2 nie będzie również korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie został spełniony co najmniej jeden z warunków, o których mowa w tym przepisie.

W związku z powyższym dostawa wydzielonych z działki A oraz działki B – działek B1, B2 w przypadku realizacji Scenariusza 2 będzie opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 i nr 4 jest prawidłowe.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do odliczenia podatku naliczonego, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

We wniosku wskazali Państwo, że zarówno Zbywca, jak i Nabywca Nieruchomości są czynnymi podatnikami VAT. Nabycie przez Nabywcę nieruchomości będących przedmiotem złożonego wniosku związane będzie z wykonywaniem przez niego czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, planowana Transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, w sytuacji gdy strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy ww. Budynków i Budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawa Nieruchomości – według Scenariusza 1 – działki A oraz działki B a także powstałych po przeprowadzeniu podziału Nieruchomości w ramach realizacji Scenariusza 2 – działki B3 i działki B4 będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT. Ponadto jak rozstrzygnięto wyżej dostawa powstałych po przeprowadzeniu podziału Nieruchomości w ramach realizacji Scenariusza 2 – działek B1 oraz działki B2 również będzie opodatkowana właściwą stawką VAT.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji, po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dla dostawy ww. Budynków i Budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Zbywcę z tytułu dostawy Nieruchomości. Podkreślić należy, że prawo to będzie przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych wymienionych w art. 88 ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 8 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Należy również zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Zatem w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.