0113-KDIPT1-2.4012.767.2026.4.KC

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 sierpnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie nieuznania Pana za osobę prowadzącą działalność gospodarczą przy sprzedaży działki nr (…), wydzielonej z nieruchomości nabytej w (…) r., niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działki nr (…), braku obowiązku dokonania zgłoszenia rejestracyjnego zgodnie z art. 96 ustawy o VAT oraz w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 27 września 2026 r. (wpływ 30 września 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego  

W dniu (…) r. Wnioskodawca wraz z małżonką (…) nabyli, na podstawie aktu notarialnego (Rep. A nr (…)), nieruchomość gruntową rolną o łącznej powierzchni (…) ha, powstałą po scaleniu działek. Nieruchomość została nabyta w celu utworzenia i prowadzenia gospodarstwa rolnego – w szczególności w celu wypuszczania na niej koni oraz pozyskiwania z części gruntu siana na potrzeby ich wyżywienia, a także w celu uprawy zbóż (żyto, owies) i ziemniaków na własne potrzeby. Nieruchomość nie została nabyta z zamiarem jej odsprzedaży ani prowadzenia działalności deweloperskiej lub handlowej.

Ani przed (…) r., ani obecnie, Wnioskodawca i jego małżonka nie dokonywali sprzedaży płodów rolnych pochodzących z tej nieruchomości, nie byli i nie są rolnikami ryczałtowymi, a grunt nie był przedmiotem najmu, dzierżawy, leasingu ani użyczenia.

Uchwałą Rady Miejskiej w (…) nr (…) z dnia (…) r. część nieruchomości o powierzchni (…) ha została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nr (…), który – z inicjatywy gminy, a nie Wnioskodawcy – zmienił przeznaczenie gruntu na budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Wnioskodawca nie występował do gminy z wnioskiem o objęcie nieruchomości planem ani nie wnosił sprzeciwu w trakcie konsultacji planistycznych.

W związku z faktem, że miejscowy plan zmienił przeznaczenie i zagospodarowanie gruntu, właściciele zobowiązani byli dokonać podziału zgodnie z tym planem. W dniu (…) r. do Urzędu Miejskiego wpłynął wniosek Wnioskodawcy o zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości.

Decyzją z dnia (…) r. Burmistrz Miasta i Gminy (…) zatwierdził podział nieruchomości na (…) działek, w tym (…) działek stanowiących drogi wewnętrzne. Podział został przeprowadzony zgodnie z ustaleniami planu miejscowego sporządzonego przez gminę i warunkami dopuszczalności podziału nieruchomości (art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami), minimalna powierzchnia działek ((…) m²) oraz przebieg dróg wewnętrznych wynikały z planu gminnego, a nie z indywidualnej koncepcji zagospodarowania Wnioskodawcy.

Wydzielenie dodatkowej drogi wewnętrznej (nieujętej wprost w załączniku do planu) było konieczne wyłącznie w celu zapewnienia dojazdu do działek nr (…), (…), (…) i (…), które – po podziale dokonanym w oparciu o plan gminny – pozostawałyby bez dostępu do drogi publicznej. Bez wytyczenia tej drogi część nowo powstałych działek byłaby prawnie i faktycznie niezbywalna oraz niezgodna z przepisami o gospodarce nieruchomościami.

Wydzielone drogi dojazdowe, stanowią wewnętrzne drogi polne. W wyniku normalnej eksploatacji nawierzchnia ulegała okresowemu niszczeniu (koleiny, wyrwy) i była na bieżąco – w niezbędnym zakresie – naprawiana przez nawożenie i zasypywanie ubytków gruzem budowlanym pochodzącym z rozbiórek. Czynności te miały wyłącznie charakter utrzymaniowy, podejmowany w celu zachowania możliwości dojazdu do własnych, niesprzedanych jeszcze działek oraz w celu zachowania ładu przestrzennego, do czego właściciele gruntu są zobowiązani z mocy prawa. Wnioskodawca nie dokonał formalnego, trwałego utwardzenia dróg (np. nawierzchnią asfaltową czy betonową) – w zakresie, w jakim niektóre odcinki dróg są dziś utwardzone, utwardzenia te zostały wykonane przez obecnych, nowych właścicieli poszczególnych działek we własnym zakresie i na własny koszt, po ich nabyciu.

Wnioskodawca pozostaje nadal właścicielem gruntu stanowiącego drogi wewnętrzne. Realizacja sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej wzdłuż dróg wewnętrznych należała do zadań własnych gminy. Wnioskodawca zawarł z gminą porozumienie, na podstawie którego to Wnioskodawca wykonał wskazany odcinek sieci, a gmina – na podstawie odrębnej uchwały Rady Miejskiej – zobowiązała się do zwrotu poniesionych kosztów po przedłożeniu przez Wnioskodawcę stosownych faktur, zwrot taki nastąpił.

W kolejnym etapie Wnioskodawca wykonał dalszy odcinek sieci głównej biegnącej w pasie drogowym, natomiast nie wykonywał i nie finansował indywidualnych przyłączy do poszczególnych działek – przyłącza te, zgodnie z warunkami zapisanymi w miejscowym planie, nabywcy działek wykonywali we własnym zakresie i na własny koszt.

Warunki techniczne na wykonanie sieci Wnioskodawca uzyskał w dniu (…) r. od (…) Sp. z o.o., a na rozbudowę sieci – w dniu (…) r. na działkach (…), (…), (…), inwestycje zrealizowane zostały przez podmiot zewnętrzny firma (…) Sp. z o.o., ul. (…), (…) (spółkę komunalną), a odbiory nastąpiły w latach (…). Wnioskodawca nie był inwestorem sensu stricto tej inwestycji w zakresie sieci głównej, obowiązek jej realizacji spoczywał na gminie.

(…) byli inwestorami prywatnymi sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, sanitarnej biegnącej wzdłuż działek (…), (…), (…) (droga). Następnie Gmina (…) na podstawie umowy Nr (…) z dnia (…) roku i umowy Nr (…) z dnia (…) r. przejęła odpłatnie od (…) sieć wodno-kanalizacyjną wykonaną na działkach (…), (…), (…), (…), (…) w (…).

Sieć wodociągowo-kanalizacyjna stanowi własność gminy (…). Właściciele nie wzbogacili się na odpłatnym przejęciu sieci przez Gminę (…) albowiem przejęcie urządzeń nastąpiło na podstawie kwoty opiewającej na wartość urządzeń i nakładów koniecznych jakie ponieśli małżonkowie (…) w celu doprowadzenia ich do standardu technicznego umożliwiającego bezpieczną, trwałą i ekonomiczną eksploatację.

Uzbrojenie terenu w pozostałym zakresie (energia elektryczna, gaz) zostało wykonane przez właściwe przedsiębiorstwa przesyłowe, a formalności związane z przyłączeniem do sieci energetycznej, gazowej i wodno-kanalizacyjnej poszczególnych działek każdorazowo załatwiali we własnym zakresie ich nabywcy, już po nabyciu działki.

Wnioskodawca nie zawierał żadnej umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, nie zlecał żadnemu biuru nieruchomości poszukiwania nabywców ani nie ponosił z tego tytułu żadnych kosztów. Za zgodą właściciela lokalnego biura obrotu nieruchomościami (znajomego Wnioskodawcy) w witrynie okiennej tego biura – nieodpłatnie – wywieszona była kartka z ogólną informacją o możliwości nabycia działek i prywatnym numerem telefonu Wnioskodawcy, ogłoszenie nie zawierało numeru, powierzchni ani zdjęć poszczególnych działek, przez co ogłoszenie/informacja, nie stanowiła konkretnej oferty sprzedaży, jaką zwykły stosować biura nieruchomości.

Informacja o objęciu terenu miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i o przeznaczeniu działek pod zabudowę była – niezależnie od działań Wnioskodawcy – ogólnodostępna na stronie internetowej Urzędu Miasta i Gminy. Zainteresowani nabywcy docierali do Wnioskodawcy w przeważającej większości przypadków tzw. drogą pantoflową (polecenia znajomych, sąsiadów już posiadających działki w okolicy) albo w oparciu o publicznie dostępne informacje planistyczne gminy. Wnioskodawca nie prowadził żadnych działań marketingowych ani reklamowych (ogłoszeń w portalach internetowych, reklam, bannerów), nie wykonywał zdjęć działek na potrzeby sprzedaży, nie oferował działek za pośrednictwem portali ogłoszeniowych.

Sprzedaż działek rozpoczęła się w (…) r., a więc po upływie ok. (…) lat od dnia nabycia gruntu. W okresie (…) dokonano (…) transakcji sprzedaży, obejmujących (…) wydzielonych działek niezabudowanych ((…) działek w (…) r., (…) działki w (…) r., (…) działek w (…) r.), na łączną kwotę (…) zł. Sprzedaż nie miała charakteru równomiernego ani ciągłego – po sprzedaży pierwszej, a następnie kilku kolejnych działek następowały kilkumiesięczne, a w niektórych okresach kilkunastomiesięczne przerwy w sprzedaży (np. brak jakiejkolwiek sprzedaży w okresie od października (…) r. do sierpnia (…) r.).

Ceny sprzedaży ustalane były na poziomie rynkowym, adekwatnym do cen działek budowlanych w danej okolicy w danym okresie.

Wnioskodawca i jego małżonka są emerytami. Ich bieżące potrzeby życiowe są zaspokajane ze świadczeń emerytalnych, sprzedaż działek nie stanowi i nigdy nie stanowiła dla nich stałego ani głównego źródła utrzymania, lecz miała charakter stopniowego, okazjonalnego spieniężania części majątku prywatnego nabytego kilkadziesiąt lat wcześniej.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Pytanie 1:W związku ze wskazaniem we wniosku:

proszę o informacje:

a)    czy nieruchomość służyła do hodowli, chowu, utrzymania koni albo prowadzenia działalności z nimi związanej?

b)    czy konie stanowią Pana własność?

c)    kiedy nabył Pan konie, o których mowa we wniosku? (proszę podać miesiąc i rok)?

d)    ile koni Pan posiada?

e)    w jakim celu nabył Pan konie?

f)     czy wykorzystuje Pan konie do celów własnych np. rekreacyjnych, turystycznych, hobbystycznych?

g)    czy prowadził/prowadzi Pan np. hodowlę i sprzedaż koni, pensjonat dla koni, stadninę koni, naukę jazdy konnej, dzierżawę miejsc, organizację jazd lub inne tego typu usługi (proszę wskazać jakie)?

h)    czy w związku z utrzymaniem koni uzyskiwał/uzyskuje Pan przychody z tego tytułu?

i)     czy na przedmiotowej nieruchomości znajdują się jakieś budowle dla koni? Jeśli tak, proszę wskazać jakie, ile, na której z działek wraz ze wskazaniem numeru ewidencyjnego/numerów ewidencyjnych.

Odp. nr 1:Nieruchomość nie służy i nigdy nie służyła do prowadzenia działalności polegającej na hodowli, chowie, utrzymaniu koni ani działalności z nimi związanej.

Konie nie stanowią własności Wnioskodawcy.

Wnioskodawca nigdy nie nabył koni na własność, konie stanowiły własność (…) Klubu Jeździeckiego (…), gdzie w trakcie nabycia przedmiotowej nieruchomości oraz przez wiele lat później Wnioskodawca pełnił nieodpłatnie funkcję prezesa zarządu.

Wnioskodawca nie posiada ani nie posiadał koni na własność.

Wnioskodawca nigdy nie nabył koni.

Konie nie są własnością Wnioskodawcy, Wnioskodawca nie wykorzystuje ich do celów własnych, np. rekreacyjnych, turystycznych, hobbystycznych.

Konie nie są własnością Wnioskodawcy, Wnioskodawca nie prowadzi hodowli, sprzedaży koni, pensjonatu dla koni, stadniny, nauki jazdy konnej, nie dzierżawi miejsc, organizacji jazd ani innych usług tego typu.

Konie nie są własnością Wnioskodawcy, Wnioskodawca nie uzyskiwał z tytułu utrzymania koni przychodu.

Na nieruchomości Wnioskodawcy nie znajdują się budowle dla koni.

Pytanie 2:Proszę podać numery ewidencyjne działek wydzielonych z nieruchomości gruntowej rolnej o łącznej powierzchni (…) ha oraz wskazać, które z nich będą przedmiotem planowanej sprzedaży i kiedy (proszę podać miesiąc i rok).

Odp. nr 2:W (…) roku planowana jest sprzedaż jednej działki nr (…), brak możliwości wskazania dokładnego miesiąca, z uwagi na brak wiedzy, kiedy zainteresowana osoba ostatecznie zdecyduje się na zakup wskazanej działki.

Pytanie 3:Proszę wskazać, ile działek i które działki (wraz ze wskazaniem numerów ewidencyjnych) zostały uzbrojone w sieć wodociągową.

Odp. nr 3:Działki (wszystkie) nie zostały bezpośrednio uzbrojone w sieć wodociągową przez Wnioskodawcę, przed ich sprzedażą, przyłącza zostały wykonane w drogach wewnętrznych, do których przynależą działki. Uzbrojenie działki w sieć wodociągową wykonywali bez udziału Wnioskodawcy, nabywcy działki po przeniesieniu na nich prawa własności nieruchomości.

Pytanie 4:Proszę wskazać, ile działek i które działki (wraz ze wskazaniem numerów ewidencyjnych) zostały uzbrojone w sieć kanalizacyjną.

Odp. nr 4:Działki (wszystkie) nie zostały bezpośrednio uzbrojone w sieć kanalizacyjną przez Wnioskodawcę, przed ich sprzedażą, przyłącza zostały wykonane w drogach wewnętrznych, do których przynależą działki. Uzbrojenie działki w sieć kanalizacyjną wykonywali bez udziału Wnioskodawcy, nabywcy działki po przeniesieniu na nich prawa własności nieruchomości.

Pytanie 5:Proszę wskazać, ile działek i które działki (wraz ze wskazaniem numerów ewidencyjnych) zostały uzbrojone w energię elektryczną.

Odp. nr 5:Wnioskodawca nie ma wiedzy w zakresie uzbrojenia działek w sieć energetyczną, przed sprzedażą działek Wnioskodawca nie dokonywał ich uzbrojenia w sieć energetyczną, dokonają/dokonali tego nowi nabywcy. Sprzedawane działki nie posiadają przyłączy energetycznych.

Pytanie 6:Proszę wskazać, ile działek i które działki (wraz ze wskazaniem numerów ewidencyjnych) zostały uzbrojone w sieć gazową.

Odp. nr 6:Wnioskodawca nie ma wiedzy w zakresie uzbrojenia działek w sieć gazową, przed sprzedażą działek Wnioskodawca nie dokonywał ich uzbrojenia w sieć gazową, dokonają/dokonali tego nowi nabywcy. Sprzedawane działki nie posiadają przyłączy gazowych.

Pytanie 7:Czy po (…) r. dokonywał Pan sprzedaży działek wydzielonych z nieruchomości gruntowej rolnej o łącznej powierzchni (…) ha? Jeśli tak, to ile działek zostało sprzedanych.

Odp. nr 7:Od (…) r. do dnia sporządzenia uzupełnienia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej dokonano sprzedaży (…) działek:

·         (…) rok nr dz. (…);

·         (…) rok nr dz. (…);

·         (…) rok nr dz. (…) i (…);

·         (…) rok nr dz. (…);

·         (…) rok nr dz. (…);

·         (…) rok nr dz. (…), (…);

·         (…) rok nr dz. (…);

·         (…) rok nr dz. (…), (…);

·         (…) rok nr dz. (…), (…);

·         (…) rok nr dz. (…).

Pytanie 8:W jaki dokładnie sposób były/są/będą wykorzystywane przez Pana działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży od momentu ich wydzielenia do momentu sprzedaży? Proszę wskazać odrębnie do każdej z działek.

Odp. nr 8:Wszystkie działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży od momentu ich wydzielenia do momentu sprzedaży są raz do roku koszone, aby nie zarosły, nie jest na nich prowadzona żadnego rodzaju działalność, nie są wykorzystywane w żadnym celu.

Pytanie 9:Czy planuje Pan zawierać z przyszłymi nabywcami działek przedwstępne umowy sprzedaży? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a)    jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy zawartej z nabywcą ciążą/będą ciążyć na kupującym, a jakie na sprzedającym?

b)    czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostały/zostaną ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży? Jeśli tak, to jakie?

c)    kto, tj. Pan, czy kupujący ostatecznie ponosi/poniesie ryzyko ekonomiczne niepowodzenia sprzedaży?

d)    czy udzielił/udzieli Pan nabywcy działek pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w sprawach dotyczących tych działek? Jeżeli tak, to do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń udzielił/udzieli Pan pełnomocnictwa dla nabywcy?

e)    jakich czynności do momentu sprzedaży dokonywał/dokona kupujący w związku z udzielonym pełnomocnictwem?

Odp. nr 9:Prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy: sprzedający – przeniesienie własności nieruchomości na kupującego, kupujący – dokonanie zapłaty za nabytą działkę.

W umowie przedwstępnej został ustalony warunek konieczny do zawarcia umowy ostatecznej tj. rezygnacja z prawa pierwokupu przez gminę.

Nikt nie ponosi/nie poniesie ryzyka ekonomicznego niepowodzenia sprzedaży, jeżeli umowa sprzedaży działki nie dojdzie do skutku, jeżeli zaliczka zostanie pobrana, bo nie zawsze Wnioskodawca pobiera zaliczkę, to zaliczka zostanie zwrócona.

Nie udzielano i Wnioskodawca nie zamierza udzielać nabywcy pełnomocnictwa — do uzyskania decyzji i pozwoleń.

Nie udzielano pełnomocnictwa kupującemu.

Pytanie 10:W zakresie sprzedanych działek wydzielonych z nieruchomości gruntowej rolnej o łącznej powierzchni (…) ha proszę podać odrębnie do każdej z nich:

a)    kiedy dokonał Pan ich sprzedaży (proszę podać miesiąc i rok) i co było przyczyną ich sprzedaży?

b)    ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne, czy użytkowe)?

c)    czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzał Pan podatek VAT, składała deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?

d)    na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. działek?

Odp. nr 10:Sprzedaż działek:

·         (…) rok działka nr (…);

·         (…) rok działka nr (…);

·         (…) rok działka nr (…);

·         (…) rok działka nr (…);

·         (…) rok działka nr (…);

·         (…) rok działka nr (…);

·         (…) rok działka nr (…);

·         (…) rok działka nr (…);

·         (…) rok działka nr (…);

·         (…) rok działka nr (…);

·         (…) rok działka nr (…);

·         (…) rok działka nr (…);

·         (…) rok działka nr (…);

·         (…) rok działka nr (…);

·         (…) rok działka nr (…);

·         (…) rok działka nr (…);

·         (…) rok działka nr (…);

·         (…) rok działka nr (…);

·         (…) rok działka nr (…);

·         (…) rok działka nr (…);

·         (…) rok działka nr (…);

·         (…) rok działka nr (…);

·         (…) rok działka nr (…);

·         (…) rok działka nr (…);

·         (…) rok działka nr (…);

·         (…) rok działka nr (…);

·         (…) rok działka nr (…);

·         (…) rok działka nr (…);

·         (…) rok działka nr (…);

·         (…) rok działka nr (…);

·         (…) rok działka nr (…);

·         (…) rok działka nr (…);

·         (…) rok działka nr (…);

·         (…) rok działka nr (…);

·         (…) rok działka nr (…);

·         (…) rok działka nr (…);

·         (…) rok działka nr (…).

Przyczyną sprzedaży działek była potrzeba uzyskania środków finansowych na potrzeby własne, w tym potrzeby zdrowotne oraz związane z finansowaniem edukacji i kosztów utrzymania w innym mieście dzieci. Z uwagi na kształcenie jednego z dzieci poza granicami Polski-Australia, koszty edukacji z uwagi na koszt biletów lotniczych były znaczne. W dalszym ciągu Wnioskodawca pomaga dzieciom w codziennych kosztach ich utrzymania.

Dotychczas sprzedano (…) działek niezabudowanych.

Z tytułu sprzedaży odprowadzano VAT, składano, co miesiąc deklarację VAT-7 oraz dokonywano zgłoszenia VAT-R. Zgłoszenia VAT-R dokonywano w momencie sprzedaży działek, następnie Wnioskodawca wyrejestrowywał się i nie był czynnym podatnikiem podatku VAT-7, do czasu, gdy nie była dokonywana kolejna sprzedaż działki, wtedy ponownie Wnioskodawca rejestrował się jako czynny podatnik podatku VAT-7. Obecnie w chwili składania wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Środki uzyskane ze sprzedaży działek przeznaczano na potrzeby własne, w tym potrzeby zdrowotne oraz związane z finansowaniem edukacji i kosztów utrzymania w innym mieście dzieci. Z uwagi na kształcenie jednego z dzieci poza granicami Polski-Australia, koszty edukacji z uwagi na koszt biletów lotniczych były znaczne. W dalszym ciągu Wnioskodawca pomaga dzieciom w codziennych kosztach ich utrzymania.

Pytanie 11:Czy poza działkami wydzielonymi z nieruchomości gruntowej rolnej o łącznej powierzchni (…) ha posiada Pan jeszcze inne nieruchomości, przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, jeśli tak, to ile i jakie oraz:

a)    kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b)    w jakim celu nabył Pan te nieruchomości?

c)    w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie?

d)    jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane, bądź niezabudowane działki?

Odp. nr 11:Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości, które zamierzałby w przyszłości sprzedać, poza działkami powstałymi z podziału działki nr (…) o pow. (…) ha.

Wnioskodawca nie nabywał innych nieruchomości, które w przyszłości zamierzałby sprzedać, poza działką nr (…) o pow. (…) ha, z której zostały wydzielone sprzedawane działki.

Od momentu wejścia w posiadanie działki nr (…) oraz po jej podziale, powierzchnia ta nie jest przez Wnioskodawcę wykorzystywana w żadnym celu, jak wskazano wyżej działka jest jedynie koszona raz w roku, aby nie zarosła.

Nieruchomości wydzielone z działki nr (…) podlegające przyszłej sprzedaży są działkami niezabudowanymi.

Pytanie 12:Czy jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT? Jeżeli tak, to proszę wskazać z jakiego tytułu i od kiedy?

Odp. nr 12:Obecnie Wnioskodawca nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT, Wnioskodawca dokonywał rejestracji VAT-R do sprzedaży nieruchomości, bo tak polecała Wnioskodawcy księgowa, następnie po zakończeniu transakcji sprzedaży Wnioskodawca wyrejestrowywał się jako podatnik VAT. Obecnie Wnioskodawca uzależnia ewentualne rejestrowanie się jako czynny podatnik VAT od udzielonej interpretacji indywidualnej.

Pytanie 13:Czy transakcja nabycia nieruchomości gruntowej rolnej o łącznej powierzchni (…) ha była opodatkowana podatkiem VAT i została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?

Odp. nr 13:Nie była, Wnioskodawca zakupu dokonał od Skarbu Państwa.

Pytanie 14:Czy w związku z nabyciem nieruchomości gruntowej rolnej o łącznej powierzchni 7,73 ha przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego?

Odp. nr 14:W związku z nabyciem nieruchomości Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego.

Pytanie 15:Czy działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży od momentu ich wydzielenia do momentu sprzedaży były/są/będą wykorzystywane do czynności zwolnionych z podatku VAT? Jeżeli tak, to jaka działalność zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT była/jest/będzie wykonywana (należy podać podstawę prawną zwolnienia i czy w całym okresie posiadania działki były wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych z podatku VAT)? Proszę wskazać odrębnie dla każdej działki.

Odp. nr 15:Działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży nie były, nie są i nie będą wykorzystywane do czynności zwolnionych z VAT.

Pytanie (z uwzględnieniem uzupełnienia z 27 września 2026 r.)

Czy w przedstawionym stanie faktycznym sprzedaż przez Wnioskodawcę działki nr (…), wydzielonej z nieruchomości nabytej w (…) r., stanowi rozporządzanie majątkiem prywatnym Wnioskodawcy, czy też stanowi wykonywanie przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji – czy Wnioskodawca z tytułu tej sprzedaży występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 tej ustawy i jest zobowiązany do naliczenia i odprowadzenia podatku VAT należnego oraz do dokonania zgłoszenia rejestracyjnego, o którym mowa w art. 96 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie   

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż opisanych działek nie stanowi wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, lecz jest zwykłym wykonywaniem prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a Wnioskodawca nie działa w tym zakresie jako podatnik VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prowadzące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel i rezultat takiej działalności, natomiast w myśl ust. 2 tego artykułu działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Analogiczną definicję zawiera art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 (Słaby i Kuć), sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mają charakteru decydującego i nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Decydujące znaczenie ma natomiast to, czy sprzedający podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców – np. uzbrojenie terenu, działania marketingowe wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia. Wyłącznie takie aktywne działania pozwalają na przyjęcie, że sprzedający działa jako podatnik prowadzący działalność gospodarczą.

Odnosząc powyższe kryteria do opisanego stanu faktycznego, należy wskazać, że:

·         nieruchomość została nabyta w (…) r. w celach rolniczych/hodowlanych, a nie w celu jej dalszej odsprzedaży czy prowadzenia działalności deweloperskiej – sprzedaż nastąpiła dopiero po ok. (…) latach od nabycia, co samo w sobie wskazuje na brak zamiaru handlowego towarzyszącego nabyciu;

·         zmiana przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nastąpiła z inicjatywy gminy, a nie Wnioskodawcy, a podział geodezyjny został przeprowadzony w celu dostosowania nieruchomości do ustaleń tego planu i zapewnienia zbywalności działek zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami, a nie w celu maksymalizacji liczby działek na sprzedaż;

·         wydzielenie dodatkowej drogi wewnętrznej było działaniem koniecznym i wymuszonym przez sam fakt podziału dokonanego w oparciu o plan gminny (bez drogi część działek nie miałaby dostępu do drogi publicznej), a nie przejawem zorganizowanej działalności deweloperskie. Skoro z tytułu budowy i przekazania sieci właściciel nie osiągnął żadnego przysporzenia majątkowego, trudno przypisać tej czynności charakter zarobkowej działalności gospodarczej – była to operacja bilansująca się do zera, a nie element strategii inwestycyjnej nastawionej na zysk;

·         Wnioskodawca nie dokonał trwałego, profesjonalnego utwardzenia dróg wewnętrznych – ograniczał się do bieżących napraw niezbędnych do zachowania przejezdności i ładu przestrzennego, do czego zobowiązują go przepisy prawa jako właściciela gruntu, utwardzenia wykonane przez nabywców działek po ich nabyciu nie mogą być przypisywane Wnioskodawcy;

·         sieć wodno-kanalizacyjna główna została zrealizowana w wykonaniu zadań własnych gminy, na zasadzie zwrotu kosztów Wnioskodawcy przez gminę na podstawie odrębnego porozumienia i uchwały rady gminy – a więc nie stanowiła inwestycji deweloperskiej finansowanej i inicjowanej przez Wnioskodawcę we własnym interesie handlowym, indywidualne przyłącza do działek wykonywali nabywcy we własnym zakresie. Sieć wodno-kanalizacyjna kończy się w drodze – nie sięga do poszczególnych działek. Oznacza to, że każdy nabywca musi we własnym zakresie i na własny koszt wykonać przyłącze od sieci głównej do swojej nieruchomości. Właściciel nie dostarczył zatem gotowego „produktu” w postaci uzbrojonej działki – dostarczył jedynie infrastrukturę leżącą poza granicami zbywanego majątku, co jest istotną różnicą i nie powinno traktować właściciela jako handlowca, wykonującego działalność gospodarczą;

·         budowa sieci wodno-kanalizacyjnych w pasie drogi głównej wynikała z warunków technicznych nałożonych przez gminę, działanie właściciela nie było wyrazem swobodnej, przedsiębiorczej inicjatywy nakierowanej na zwiększenie zbywalności działek, lecz wypełnieniem warunku administracyjnoprawnego, bez którego realizacja jakiejkolwiek inwestycji na tym terenie (także niezwiązanej ze sprzedażą) nie byłaby możliwa. To rozróżnienie ma zasadnicze znaczenie – działanie wymuszone przepisami prawa nie może być utożsamiane z aktywnym, zorganizowanym marketingiem sprzedażowym;

·         Wnioskodawca nie korzystał z usług biura obrotu nieruchomościami ani innego profesjonalnego pośrednika, nie zlecał poszukiwania nabywców, nie prowadził żadnych działań marketingowych ani reklamowych – jedyną formą dotarcia do potencjalnych nabywców była nieodpłatna, ogólna kartka informacyjna w witrynie znajomego oraz tzw. poczta pantoflowa;

·         sprzedaż nie miała charakteru systematycznego ani ciągłego w rozumieniu zorganizowanej działalności handlowej – następowała nieregularnie, z długimi przerwami, a jej tempo nie było uzależnione od strategii sprzedażowej, lecz od zgłaszających się okazjonalnie nabywców;

·         sprzedaż działek nie stanowi dla Wnioskodawcy i jego małżonki źródła utrzymania – utrzymują się oni z emerytury, a sprzedaż ma charakter stopniowego spieniężania majątku prywatnego z uwagi na wiek właścicieli przedmiotowych działek.

W ocenie Wnioskodawcy suma powyższych okoliczności wskazuje, że nie podjął on działań charakterystycznych dla producenta, handlowca lub usługodawcy w rozumieniu wskazanego orzecznictwa TSUE, a jedynie wykonywał uprawnienia właścicielskie w granicach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, wymuszone w części ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przez gminę oraz przepisami prawa (konieczność zapewnienia dojazdu do działek, obowiązek utrzymania nieruchomości w należytym stanie). W związku z tym Wnioskodawca nie powinien być uznany za podatnika VAT z tytułu opisanej sprzedaży, nie ciąży na nim obowiązek rejestracyjny z art. 96 ustawy o VAT ani obowiązek naliczenia i odprowadzenia podatku należnego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263), zwanej dalej „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki nr (…), wydzielonej z nieruchomości nabytej w (…) r., istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sytuacji wystąpią okoliczności, które skutkować będą uznaniem Pana za podatnika podatku od towarów i usług. Znaczenie dla oceny planowanej sprzedaży działki nr (…), wydzielonej z nieruchomości nabytej w (…) r., przez Pana będzie miała analiza całokształtu działań jakie podjął Pan w odniesieniu do ww. nieruchomości przez cały okres jej posiadania.

Podkreślić jeszcze raz należy, że z powołanego wyżej orzeczenia TSUE w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że w celu ustalenia czy podmiot dokonujący sprzedaży działek występuje w charakterze podatnika niezbędne jest przeanalizowanie wszystkich okoliczności sprawy.

Należy podkreślić, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego. Działania jakie podjął Pan w odniesieniu do działki nr (…), wydzielonej z nieruchomości nabytej w (…) r., nie potwierdzają takich Pana zamiarów. Należy bowiem podkreślić, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru nie można poprzestawać tylko na oświadczeniach zainteresowanej osoby, lecz muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Jak wynika z powyższego w niniejszej sprawie nie miało to miejsca.

Z treści złożonego wniosku wynika, że obecnie nie jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Dokonywał Pan rejestracji VAT-R do sprzedaży nieruchomości, a następnie po zakończeniu transakcji sprzedaży wyrejestrowywał się Pan.

W (…) r. nabył Pan wraz z małżonką nieruchomość gruntową rolną o łącznej powierzchni (…) ha. Nieruchomość ta została nabyta w celu utworzenia i prowadzenia gospodarstwa rolnego – w szczególności w celu wypuszczania na niej koni oraz pozyskiwania z części gruntu siana na potrzeby ich wyżywienia, a także w celu uprawy zbóż (żyto, owies) i ziemniaków na własne potrzeby.

Uchwałą Rady Miejskiej w (…) część nieruchomości o powierzchni (…) ha została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z przeznaczeniem gruntów pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Nie występował Pan do gminy z wnioskiem o objęcie nieruchomości planem ani nie wnosił sprzeciwu w trakcie konsultacji planistycznych.

W związku z faktem, że miejscowy plan zmienił przeznaczenie i zagospodarowanie gruntu, dokonał Pan wraz z małżonką podziału nieruchomości zgodnie z ww. planem.

Decyzją z dnia (…) r. Burmistrz Miasta i Gminy (…) zatwierdził podział nieruchomości na (…) działek, w tym (…) działek stanowiących drogi wewnętrzne. Podział został przeprowadzony zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sporządzonego przez gminę.

Wydzielona została również dodatkowa droga wewnętrzna w celu zapewnienia dojazdu do działek nr (…), (…), (…) i (…), które – po podziale dokonanym w oparciu o plan gminny – pozostawałyby bez dostępu do drogi publicznej. Bez wytyczenia tej drogi część nowo powstałych działek byłaby prawnie i faktycznie niezbywalna.

Wydzielone drogi dojazdowe, stanowią wewnętrzne drogi polne. W wyniku normalnej eksploatacji nawierzchnia ulegała okresowemu niszczeniu (koleiny, wyrwy) i była na bieżąco – w niezbędnym zakresie – naprawiana przez nawożenie i zasypywanie ubytków gruzem budowlanym pochodzącym z rozbiórek. Czynności te miały wyłącznie charakter utrzymaniowy, podejmowany w celu zachowania możliwości dojazdu do własnych, niesprzedanych jeszcze działek oraz w celu zachowania ładu przestrzennego, do czego właściciele gruntu są zobowiązani z mocy prawa.

Jest Pan właścicielem gruntu stanowiącego drogi wewnętrzne. Realizacja sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej wzdłuż dróg wewnętrznych należała do zadań własnych gminy. Zawarł Pan z gminą porozumienie, na podstawie którego to Pan wykonał wskazany odcinek sieci, a gmina – na podstawie odrębnej uchwały Rady Miejskiej – zobowiązała się do zwrotu poniesionych kosztów.

Działki nie zostały bezpośrednio uzbrojone w sieć wodociągową i kanalizacyjną przez Wnioskodawcę, przed ich sprzedażą, przyłącza zostały wykonane w drogach wewnętrznych, do których przynależą działki.

Ponadto zaznaczyć należy, że dokonał Pan już sprzedaży (…) niezabudowanych działek.

W świetle całokształtu okoliczności nie sposób się zgodzić z Pana stwierdzeniem, że cel sprzedaży działki nr (…), wydzielonej z nieruchomości nabytej w (…) r., mieści się w normalnym zarządzaniu majątkiem prywatnym.

Podział działek wraz z wyznaczeniem dróg dojazdowych oraz ich uzbrojenie w możliwość przyłącza do sieci kanalizacyjnej i wodociągowej wskazują na podjęcie przez Pana świadomych działań zmierzających do uatrakcyjnienia przedmiotu sprzedaży, a w konsekwencji do zwiększenia jego wartości i w rezultacie zwiększenia szans sprzedaży poszczególnych działek, w tym działki nr (…), w celu osiągnięcia korzyści finansowej.

W tym przypadku brak jest czynności charakteryzujących zarząd majątkiem osobistym – a cele gospodarcze leżą u podstaw Pana działania. Jak wynika z treści wniosku ciąg zdarzeń jakie miały miejsce w okolicznościach niniejszej sprawy wskazuje, że – wbrew temu co Pan twierdzi – należy uznać Pana za osobę, która w celu dokonania sprzedaży działek, w tym działki nr (…), angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przedstawione we wniosku okoliczności sprawy bezsprzecznie świadczą o zamiarze wykonywania przez Pana czynności dla celów zarobkowych. Podjęte przez Pana działania świadczą, że Pana celem jest podniesienie wartości ww. działek, w tym działki nr (…), a ponadto stworzenie dla przyszłego nabywcy gotowych – uzbrojonych działek, na których w krótkim czasie można rozpocząć budowę domów. Ponadto zauważyć należy, że fakt przygotowania działek do przyłączenia w sieć kanalizacyjną i wodociągową, ewidentnie podnosi wartość ww. działek.

Wobec powyższego uznać należy, że dokonując sprzedaży działki nr (…) nie będzie korzystał Pan z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, bowiem nie jest to typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W przedmiotowej sprawie, podejmując ww. czynności, zaangażował Pan środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Tym samym powyższe okoliczności w żaden sposób nie mogą świadczyć o Pana wyłącznym działaniu zmierzającym do wykonywania jedynie prawa własności majątku osobistego w celu wykorzystania na potrzeby prywatne i dowodzą, że zostanie wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana sprzedaż działki nr (…), wydzielonej z nieruchomości nabytej w (…) r., będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Tym samym, czynność sprzedaży ww. działki, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W myśl art. 113 ust. 1 ustawy o VAT:

Przepis art. 113 ust. 13 ustawy o VAT stanowi, że:

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT:

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy o VAT:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Według art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 538 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Wskazał Pan, że przedmiotem dostawy będzie działka niezabudowana objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczenie gruntu na budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne.

W świetle powyższych okoliczności wskazania wymaga, że ww. niezabudowana działka będzie stanowić teren przeznaczony pod zabudowę, a tym samym będzie spełniać definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Zatem dostawa niezabudowanej działki nr (…) nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W takiej sytuacji nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, bowiem zgodnie z ww. art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d) ustawy o VAT, zwolnienie z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT nie ma zastosowania do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

Jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·         towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·         przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

W opisie sprawy wskazał Pan, że transakcja nabycia nieruchomości gruntowej rolnej o łącznej powierzchni (…) ha, z której została wydzielona działka nr (…), będąca przedmiotem planowanej sprzedaży, nie była opodatkowana podatkiem VAT. Działka została nabyta od Skarbu Państwa. Zatem w odniesieniu do czynności nabycia przez Pana nieruchomości gruntowej rolnej o łącznej powierzchni (…) ha, z której została wydzielona działka nr (…), nie wystąpił podatek od towarów i usług. W takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działki, lub że takie prawo Panu nie przysługiwało. Dodatkowo wskazał Pan, że działki wydzielone z nieruchomości gruntowej rolnej o łącznej powierzchni (…) ha nie były, nie są i nie będą wykorzystywane do czynności zwolnionych z VAT.

Zatem dostawa niezabudowanej działki nr (…), nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki przedstawione w tym przepisie.

W związku z powyższym sprzedaż przez Pana niezabudowanej działki nr (…) będzie opodatkowana podatkiem VAT, według stawki podatku od towarów i usług właściwej dla towaru będącego przedmiotem sprzedaży.

Odnosząc się do kwestii obowiązku rejestracji dla celów podatku VAT, zauważenia wymaga, że zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy o VAT:

Z treści art. 96 ust. 2 ustawy o VAT wynika, że:

Stosownie do art. 96 ust. 3 ustawy o VAT:

W myśl art. 96 ust. 4 ustawy o VAT:

Z powyższych przepisów wynika, że podatnik wykonując czynności określone w art. 5 ustawy o VAT jest zobowiązany do zarejestrowania się jako czynny podatnik podatku VAT, pod warunkiem, że jego sprzedaż nie jest np. zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ustawy o VAT.

Dodatkowo zauważenia wymaga, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług zawierają pewne szczególne rozwiązania dotyczące podatników, którzy prowadzą wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie oraz podatników, którzy prowadzą wyłącznie działalność rolniczą w innych ramach niż gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie. Wówczas za podatnika jest uważana osoba, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym stanowi art. 96 ust. 1 ustawy o VAT.

Jak wyżej rozstrzygnąłem, sprzedaż działki nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy o VAT oraz art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji, w związku ze sprzedażą działki nr (…) będzie Pan zobowiązany przed dniem dokonania czynności opodatkowanej – sprzedaży ww. działki – dokonać zgłoszenia rejestracyjnego na podstawie art. 96 ust. 1 ustawy o VAT.

Tym samym Pana stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem sprawy. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. W konsekwencji w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno–skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k – 14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

lub

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.