0113-KDIPT1-2.4012.698.2026.3.KC

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

22 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości gruntowych o numerach (…) i (…) oraz podatku dochodowego od osób fizycznych i podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:

1)    Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…)

(…)

(…)

2)    Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

(…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(…)

(…)

NIP (…)

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 18 września 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

(…) jest jedynym udziałowcem spółki (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która ma swoją siedzibę w miejscowości (…), (…) na działkach o numerze (…) oraz (…). Jednocześnie (…) jest jedynym właścicielem nieruchomości gruntowych o numerach (…), (…).

Jako osoba prywatna (…) prowadzi także inne działalności gospodarcze w tym jednoosobową działalność gospodarczą oraz gospodarstwa rolne o powierzchni ponad (…) hektarów. Przedmiotowa nieruchomość gruntowa jest jednocześnie siedzibą gospodarstwa rolnego (…) i jest wykorzystywana także do celów rolniczych, właśnie jako siedziba gospodarstwa rolnego. Przez wiele lat nieruchomość była również użytkowana rolniczo natomiast obecnie firma oraz siedziba gospodarstwa i Park maszynowy gospodarstwa zajmują całą powierzchnię tych działek.

Od ponad 7 lat na nieruchomościach nie jest prowadzana działalność polegająca na uprawach rolnych lub hodowli zwierząt. Nieruchomości gruntowe zostały nabyte w drodze darowizny od rodziców w (…) r. i od tego momentu stanowią majątek prywatny (…). Działki nr (…) i (…) nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych ani prowadzonej przez (…) indywidualnej jednoosobowej działalności gospodarczej, ani w (…) sp. z o.o.

(…) jest czynnym podatnikiem VAT, nie jest rolnikiem ryczałtowym.

(…) wydzierżawia odpłatnie przez wiele lat spółce powiązanej (…) sp. z o.o.) grunty stanowiące majątek prywatny z tytułu dzierżawy (…) jako czynny podatnik VAT wystawia faktury z 23% VAT za dzierżawę gruntów, zgodnie z Wyrokiem WSA we Wrocławiu z 25 września 2025 r., sygn. I SA/Wr 316/25 (Najem nieruchomości to czynności polegające na wykorzystywaniu towaru w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Najem nieruchomości spełnia więc definicję działalności gospodarczej bez konieczności ustalania, czy podatnik w danej sytuacji podejmuje czynności charakterystyczne dla producentów, handlowców lub usługodawców. Przychody z tej dzierżawy (…) rozlicza jako przychody z najmu prywatnego opodatkowane ryczałtem (PIT-28), a nie jako dochody z działalności rolniczej. Uchwała NSA z 24 maja 2021 r., sygn. II FPS 1/21 (Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1426 ze zm.), chyba, że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej).

Na działkach o numerze (…), (…) znajdują się budynki wybudowane i sfinansowane w całości przez spółkę (…) sp. z o.o. Nakłady poniesione przez spółkę nie będą rozliczane przy sprzedaży. Przedmiotem transakcji przyszłej sprzedaży będzie wyłącznie sprzedaż gruntu. Sprzedaż będzie miała charakter jednorazowy (incydentalny).

Wniosek składany jest w trybie art. 14r Ordynacji Podatkowej tj. wniosek wspólny osoby fizycznej – (…) oraz spółki (…) sp. z o.o.

(…) sp. z o.o. została zarejestrowana w Krajowym Rejestrze Sądowym w dniu (…) r. Siedziba spółki mieści się pod adresem (…), (…) (na nieruchomości gruntowej składającej się z działek o numerach ewidencyjnych (…) oraz (…)).

Głównym przedmiotem działalności spółki jest przetwórstwo owoców i warzyw, w tym w szczególności produkcja ekologicznych soków oraz liofilizatów. Jedynym udziałowcem spółki posiadającym 100% udziałów (o wartości nominalnej (…) zł) oraz Prezesem jej Zarządu jest (…).

Działki nr (…) i (…) nie zostały wpisane do ewidencji środków trwałych spółki (…) sp. z o.o. gdyż są one użytkowane na podstawie umowy dzierżawy gruntów. Na dzierżawionych działkach nr (…) i (…) znajdują się budynki i budowle, które zostały sfinansowane przez spółkę (…) sp. z o.o. Nieruchomość ta stanowi centrum operacyjne spółki, jej siedzibę oraz miejsce montażu parku maszynowego.

Ponadto na terenie nieruchomości gruntowej mieści się również siedziba gospodarstwa rolnego Pana (…), przy czym na terenie nieruchomości od ponad 7 lat nie są prowadzone uprawy rolne ani hodowla zwierząt. W przyszłości spółka (…) sp. z o.o. planuje dokonać zakupu przedmiotowych nieruchomości gruntowych (działek nr (…) i (…)) od Pana (…). Przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży będzie wyłącznie grunt. Nakłady poniesione przez spółkę na wybudowanie budynków nie będą w żaden sposób rozliczane przy tej sprzedaży. Sprzedaż ze strony właściciela gruntu będzie miała charakter jednorazowy (incydentalny).

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Pytanie 1:Od kiedy oraz w jakim zakresie prowadzi Pan gospodarstwo rolne?

Odp. nr 1:Gospodarstwo rolne prowadzone nieprzerwanie od (…) roku. Zakres prowadzenia działalności to głównie uprawy sadownicze (plantacje aronii, sady jabłoni) oraz zboża, a także produkcja wykwalifikowanego materiału szkółkarskiego, konkretnie sadzonek aronii.

Pytanie 2:Od kiedy oraz w jakim dokładnie zakresie prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą?

Odp. nr 2:Jednoosobową działalność gospodarczą Wnioskodawca prowadzi od (…). W pierwszych latach działalności jednoosobowa działalność gospodarcza była podmiotem, który handlował produktami rolnymi, a od (…) roku firma posiadała własną przetwórnię, której działanie polegało na produkcji soków owocowych, mrożonych owoców oraz żywności liofilizowanej. (…) roku zorganizowana część przedsiębiorstwa (…) została włączona w strukturę (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Przenoszoną częścią była działalność produkcyjna firmy i od tego momentu (…) stało się firmą handlową.

Pytanie 3:Kiedy nieruchomości gruntowe o numerach (…) i (…), które stanowią przedmiot zapytania, zostały oddane spółce z o. o. do używania i na podstawie jakiej umowy?

Odp. nr 3:(…) Spółka (…) sp. z ograniczoną odpowiedzialnością podpisała z (…) umowę dzierżawy części nieruchomości o numerach (…) i (…). Całkowita powierzchnia tych dwóch działek to ponad (…) ha, natomiast dzierżawioną wówczas powierzchnią było (…) ha i ograniczała się do powierzchni budynku magazynowego, usytuowanego na wyżej wspomnianych działkach gruntowych. Powierzchnia dzierżawy została powiększona dnia (…) do powierzchni (…) ha w związku z rozbudową infrastruktury nadziemnej i podziemnej przy dzierżawionym obiekcie. Ostatecznie całość działki została oddana do użytkowania spółce (…) sp. z o.o. dnia (…) r. na podstawie aneksu numer 2 do umowy dzierżawy.

Pytanie 4:Jaką powierzchnię mają nieruchomości gruntowe o numerach (…) i (…) wskazane we wniosku?

Odp. nr 4:                 

Numer działki	Numer obrębu	Adres	Numer księgi wieczystej	Powierzchnia całkowita działki
(…)	(…)	(…)	(…)	(…)
(…)	(…)	(…)	(…)	(…)

 

Pytanie 5:Jakie budynki/budowle lub ich części, urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.) znajdują się obecnie się na wskazanych nieruchomościach?

Odp. nr 5:Obecnie na działkach o numerach (…) oraz (…) znajduje się hala produkcyjna połączona z częścią biurowo-socjalną oraz z kotłownią parową. Dodatkowo pod adresem znajduje się druga hala produkcyjna, kontenerowy budynek magazynowy, instalacje fotowoltaiczne oraz plac manewrowy wykonany z kostki brukowej i infrastruktura podziemna.

Pytanie 6:W jakim celu spółka z o.o. wybudowała i sfinansowała budynki na nieruchomościach gruntowych o numerach (…) i (…) będących Pana własnością?

Odp. nr 6:Spółka posiadała ważne prawo do gospodarowania nieruchomością na podstawie umowy dzierżawy, w związku z czym dokonywała inwestycji na przedmiotowych gruntach. Wybudowanie obiektu przemysłowego było niezbędne w celu kontynuowania działalności i zwiększania jej zakresu. Tylko zwiększenie skali działalności gwarantowało możliwość dalszego utrzymania się na rynku ze względu na rosnące koszty prowadzenia działalności gospodarczej. Aby więc zachować konkurencyjność, należało obniżyć cenę na jednostkę produkcyjną. To było możliwe tylko w przypadku zwiększenia skali działalności.

Pytanie 7:Kiedy zamierza Pan sprzedać wskazane we wniosku nieruchomości gruntowe o numerach (…) i (…) spółce z o. o., czy jeszcze w 2026 r., czy w latach kolejnych?

Odp. nr 7:Uzależnione jest to od kwestii podatkowych, na pewno nie będzie to miało miejsca w 2026 roku, raczej w 2027 lub w latach kolejnych.

Pytanie 8:Jak będą wykorzystywane nieruchomości gruntowe o numerach (…) i (…) po nabyciu przez spółkę z o.o.?

Odp. nr 8:Nieruchomości o numerach (…) i (…) po nabyciu gruntu będą wykorzystywane dokładnie tak jak w chwili obecnej, czyli do prowadzenia działalności gospodarczej (produkcyjnej, handlowej). Teren został przekształcony nieodwracalnie i bezpowrotnie utracił charakter gruntów mogących nadawać się do upraw rolniczych.

Pytanie 9:Czy dokonywał Pan już wcześniej sprzedaży nieruchomości, a jeżeli tak to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości:

a)    kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b)    w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana?

c)    w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d)    kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

e)    ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

f)     czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzał Pan podatek VAT, składał deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?

g)    na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. nieruchomości?

Odp. nr 9:Nie.

Pytanie 10:Czy transakcja nabycia nieruchomości była opodatkowana podatkiem VAT i została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?

Odp. nr 10:Nabycie nieruchomości nastąpiło w drodze darowizny od rodziców Wnioskodawcy. Transakcja nie była objęta podatkiem VAT.

Pytanie 11:Czy w związku z nabyciem nieruchomości przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego?

Odp. nr 11:Nie.

Pytanie 12:Czy dla nieruchomości gruntowych o numerach (…) i (…) zostały wydane warunki zabudowy? Jeśli tak to proszę wskazać, kiedy i kto wnioskował o ich wydanie.

Odp. nr 12:Tak, wielokrotnie. Najpierw (…) jako pierwotny właściciel gruntu, następnie (…) sp. z o.o.

Pytanie 13:Czy budynki znajdujące się na nieruchomościach gruntowych o numerach (…) i (…) są trwale związane z gruntem?

Odp. nr 13:Tak.

Pytanie 14:W jakim okresie wydzierżawiał Pan „grunty stanowiące majątek prywatny”?

Odp. nr 14:Od dnia (…) r. Spółka (…) sp. z ograniczoną odpowiedzialnością podpisała z (…) umowę dzierżawy części nieruchomości o numerach (…) i (…). Całkowita powierzchnia tych dwóch działek to ponad (…) ha, natomiast dzierżawioną wówczas powierzchnią było (…) ha i ograniczała się do powierzchni budynku magazynowego, usytuowanego na wyżej wspomnianych działkach gruntowych. Powierzchnia dzierżawy została powiększona dnia (…) r. do powierzchni (…) ha w związku z rozbudową infrastruktury nadziemnej i podziemnej przy dzierżawionym obiekcie. Ostatecznie całość działki została oddana do użytkowania spółce (…) sp. z o.o. dnia (…) r. na podstawie aneksu numer 2 do umowy dzierżawy.

Pytanie 15:Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, jeśli tak to, ile i jakie oraz:

a)    kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b)    w jakim celu nabył Pan te nieruchomości?

c)    w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie?

d)    jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki?

Odp. nr 15:Wnioskodawca nie planuje sprzedaży innych nieruchomości gruntowych.

Pytanie

Czy w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowych o numerach (…), (…) przez (…) spółce powiązanej (…) sp. z o.o. taka transakcja sprzedaży będzie objęta podatkiem VAT czy zwolniona z podatku VAT? (oznaczone we wniosku nr 1)

Państwa stanowisko w sprawie  

W ocenie Wnioskodawcy, planowana transakcja sprzedaży nieruchomości gruntowych o numerach (…) oraz (…) na rzecz (…) sp. z o.o. będzie podlegała opodatkowaniu stawką 23% podatku od towarów i usług (VAT), o ile w momencie sprzedaży nieruchomości te będą miały w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub w decyzji o warunkach zabudowy przeznaczenie pod zabudowę. W przypadku braku takiego przeznaczenia, dostawa gruntu będzie zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Z uwagi na fakt, że budynki posadowione na gruncie zostały w całości wybudowane i sfinansowane przez posadowionego na nich dzierżawcę ((…) sp. z o.o.), a przedmiotem sprzedaży będzie wyłącznie sam grunt, transakcja ta na gruncie podatku VAT musi być traktowana jako dostawa gruntu niezabudowanego. W chwili obecnej, nieruchomości gruntowe znajdują się w obszarze objętym MPZP, a w części gdzie plan jest uchylony, (…) sp. z o.o. posiada szereg decyzji o warunkach zabudowy w związku z przeznaczeniem pod zabudowę przemysłowa istniejącą i przyszłą. W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, opodatkowanie transakcji podatkiem VAT będzie miało miejsce.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, działalnością gospodarczą jest m.in. wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Skoro Wnioskodawca od wielu lat odpłatnie wydzierżawia przedmiotowy grunt spółce (…) sp. z o.o. i z tego tytułu wystawia faktury VAT, to na gruncie podatku VAT działa w charakterze podatnika. Potwierdza to powołany w stanie faktycznym wyrok WSA we Wrocławiu z 25 września 2025 r. (sygn. I SA/Wr 316/25).

Sprzedaż gruntu wykorzystywanego w tej działalności (dzierżawie) stanowi zatem czynność podlegającą opodatkowaniu VAT. Jednocześnie, zgodnie z ugruntowaną linią orzeczniczą (np. wyrok NSA z dnia 11 maja 2023 r., sygn. akt I FSK 415/20), jeżeli właściciel gruntu sprzedaje nieruchomość gruntową, na której budynki wzniósł z własnych środków dzierżawca, to dla celów VAT przedmiotem dostawy jest wyłącznie sam grunt. Skoro budynki nie należą do majątku sprzedawcy pod względem ekonomicznym, dostawę tę traktuje się jako zbycie gruntu niezabudowanego.

W konsekwencji o tym, czy transakcja będzie opodatkowana stawką 23% VAT, czy też zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, decyduje status planistyczny działek (przeznaczenie pod zabudowę w MPZP lub decyzji WZ).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263), zwanej dalej „ustawą o VAT”:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy o VAT:

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.

Z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że:

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudzień 2006 str. 1, ze zm.):

Należy stwierdzić, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby v. Minister Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć v. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem nieruchomości gruntowych o numerach (…) i (…), które nabył Pan w drodze darowizny od rodziców w (…) r.

Jest Pan jedynym udziałowcem spółki (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która ma swoją siedzibę na działkach o nr (…) i nr (…). Ponadto jako osoba prywatna prowadzi Pan także inne działalności gospodarcze w tym jednoosobową działalność gospodarczą oraz gospodarstwa rolne o powierzchni ponad (…) hektarów.

Działki nr (…) i nr (…) nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych ani prowadzonej przez Pana indywidualnej jednoosobowej działalności gospodarczej, ani w (…) sp. z o.o..

Przez wiele lat wydzierżawiał Pan spółce powiązanej ((…) sp. z o.o.) grunty stanowiące majątek prywatny.

Na działkach o nr (…) i nr (…) znajdują się budynki wybudowane i sfinansowane w całości przez spółkę (…) sp. z o.o.

Działki nr (…) i (…) nie zostały wpisane do ewidencji środków trwałych spółki (…) sp. z o.o. gdyż są one użytkowane na podstawie umowy dzierżawy gruntów.

Pana wątpliwości dotyczą tego czy sprzedaż nieruchomości gruntowych o nr (…) i nr (…) podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 693 § 1 Kodeks cywilny:

Umowa dzierżawy jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Zatem, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, dzierżawa wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, gdyż w wyniku zawartej umowy powstaje bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym.

Zauważyć należy, że czynność może być albo odpłatna, albo nieodpłatna. Na gruncie podatku od towarów i usług nie występują czynności częściowo odpłatne. Jeśli tylko czynność została wykonana za wynagrodzeniem, to jest ona odpłatna. Nie ma żadnego znaczenia czy wynagrodzenie to pokrywa koszty świadczenia tej czynności poniesione przez podatnika, ewentualnie kreuje dla podatnika zysk. Także czynności wykonane „po kosztach” ich świadczenia bądź poniżej tych koszów, są czynnościami odpłatnymi, o ile tylko pobrano za nie wynagrodzenie.

W analizowanej sprawie znaczącym jest fakt odpłatnej dzierżawy nieruchomości gruntowych o nr (…) i nr (…) spółce (…) Sp. z o.o.

Ww. dzierżawa, z uwagi na fakt, że wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych skutkujących uzyskiwaniem korzyści majątkowych (w pieniądzu lub w świadczeniu innego rodzaju), stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT definicję działalności gospodarczej.

W konsekwencji dostawa nieruchomości gruntowych o nr (…) i nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Zgodnie z art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.):

Natomiast na mocy art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl z art. 47 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 48 Kodeksu cywilnego:

Pojęcie „dostawa towarów” w ustawie o podatku od towarów i usług nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności. Zatem, nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu ustawy z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. Właściwa interpretacja pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” uwzględnia, że dotyczy ono czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.

Powyższe tezy znajdują potwierdzenie zarówno w orzecznictwie krajowym (wyrok NSA z 10 października 2013 r., sygn. akt I FSK 310/12), jak również w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (orzeczenie z 8 lutego 1990 r. w sprawie C-320/88 Staatssecretaris van Financiën przeciwko Shipping and Forwarding Enterprise Safe). W orzeczeniu tym TSUE stwierdził, że:

Jednak jednocześnie Trybunał zastrzegł, że:

Gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym znajdują się budynki, które nie stanowią własności zbywcy, to w świetle prawa cywilnego ten obiekt budowlany stanowi część składową nieruchomości. Natomiast w świetle ustawy o VAT nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany).

W analizowanej sprawie w stosunku do działek nr (…) i nr (…) będziemy mieli do czynienia z sytuacją zbycia przez Pana gruntu, na którym znajdują się budynki wybudowane i sfinansowane w całości przez spółkę (…) sp. z o.o., które nie są Pana własnością. Wobec tego, skoro znajdujące na działkach nr (…) i nr (…) budynki są własnością ww. spółki, to nie sposób przyjąć, że będzie dokonywał Pan dostawy gruntu wraz ze znajdującymi się na ww. działkach naniesieniami. To ww. podmiot trzeci, a nie Pan jako zbywający, znajduje się w faktycznym posiadaniu ww. naniesień i korzysta z nich jako właściciel.

Tak więc, w przypadku dostawy działek nr (…) i nr (…), przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, którego jednak nie można uznać za grunt niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, bowiem na działkach nr (…) i nr (…) znajdują się budynki wybudowane i sfinansowane w całości przez spółkę (…) sp. z o.o.

Powyższy pogląd znajduje swoje potwierdzenie np. w wyroku NSA z 5 lutego 2019 r., sygn. akt I FSK 44/17, w którym Sąd wskazał:

Zatem, dostawa nieruchomości gruntowych o nr (…) i nr (…) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, ponieważ przepis ten stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, a w przedstawionej sytuacji grunt ten jest już zabudowany.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku od towarów i usług i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·         towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·         przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Z opisu sprawy wynika, że nabył Pan nieruchomości gruntowe o nr (…) i nr (…) w drodze umowy darowizny i przy ich nabyciu nie wystąpił podatek VAT naliczony podlegający odliczeniu, a sama czynność darowizny nie była objęta opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług. Nie można zatem uznać, czy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT czy też nie przysługiwało, skoro ww. nabycie nie było objęte podatkiem VAT.

Zatem należy stwierdzić, że w stosunku do przedmiotowych nieruchomości nie znajdzie również zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości gruntowych o nr (…) i nr (…) będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy o VAT. Zatem sprzedaż ww. nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki.

Oceniając całościowo przedstawione stanowisko uznałem za nieprawidłowe, ponieważ jakkolwiek wywiódł Pan prawidłowy skutek prawny co do braku korzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości gruntowych o nr (…) i nr (…), to jednak oparł Pan to stanowisko przyjmując, że przedmiotem dostawy będzie grunt niezabudowany.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem sprawy. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W konsekwencji w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno–skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych i podatku od czynności cywilnoprawnych zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Ponadto informuję, że nie wydaję interpretacji indywidualnych w zakresie stawki podatku VAT. Kwestie te są rozstrzygane w ramach odrębnej instytucji – wiążących informacji stawkowych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan (…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.