0113-KDIPT1-2.4012.691.2026.2.AM

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 20 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług dotyczącej opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży zabudowanych działek nr 1 i 2 wraz ze znajdującymi się na nich naniesieniami. Uzupełnił go Pan pismem z 24 sierpnia 2026 r. (wpływ 24 sierpnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (z uwzględnieniem uzupełnienia wniosku)

Wnioskodawca jest Komornikiem Sądowym, działającym przy Sądzie Rejonowym w (...), prowadzącym Kancelarię Komorniczą (…).

W sprawie o sygnaturze akt Km (...) prowadzi egzekucję z nieruchomości gruntowej, zabudowanej dwoma domami jednorodzinnymi w zabudowie bliźniaczej w budowie, składającej się z działek ewidencyjnych numer 1 i 2 o łącznej powierzchni (…) m², położonej w obrębie (...) przy ulicy (...), Gmina (...), powiat (...), dla której V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w (...) prowadzi księgę wieczystą o numerze (...), stanowiącej własność osoby fizycznej A.A., posługującej się NIP: (…), będącej dłużnikiem egzekwowanym w sprawie.

Komornik Sądowy w wykonaniu wniosku wierzyciela, w toku prowadzonej egzekucji zamierza sprzedać nieruchomość w drodze licytacji publicznej. Egzekucja z nieruchomości została wszczęta dnia (…) 2024 r.

Zgodnie z CEIDG dłużnik rozpoczął wykonywanie działalności gospodarczej dnia (…) 2017 r. pod firmą: „…”, wskazując jako przeważającą działalność gospodarczą (kod PKD2007): (…).

Dłużnik zaprzestał prowadzenia działalności gospodarczej dnia (…) 2026 r., a wpis z rejestru został wykreślony dnia (…) 2026 r. Zgodnie z Wykazem podatników VAT Szefa Krajowej Administracji Skarbowej dłużnik został zarejestrowany jako podatnik VAT dnia (…) 2017 r., a jego rejestracja jako podatnika VAT została wykreślona dnia (…) 2025 r. na podstawie art. 96 ust. 9a pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Dłużnik nabył prawo własności zajętej nieruchomości w drodze umowy sprzedaży, zawartej dnia (…) 2022 r. Zgodnie z treścią aktu notarialnego nabycie nastąpiło od dwojga osób fizycznych, małżonków, pozostających w ustroju wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, przy czym udział ¾ stanowił własność jednego z małżonków, należąc do jego majątku osobistego, jako nabyty w drodze dziedziczenia w latach 80. XX wieku, zaś udział ¼ stanowił wspólność ustawową majątkową małżeńską obojga małżonków, nabytą w drodze umowy sprzedaży w 1990 r. Zgodnie z treścią aktu notarialnego sprzedawana nieruchomość zapisana była w dwóch księgach wieczystych o numerach: (...) i (...). W wyniku umowy nastąpiło odłączenie z nieruchomości o numerze księgi wieczystej (...) działek o numerach (…), 1 i 2 i założenie dla nich nowych ksiąg wieczystych. Jak wskazano wyżej, egzekucja jest prowadzona w odniesieniu do działek o numerach 1 i 2, które objęto nowo założoną księgą wieczystą o numerze (...).

W akcie notarialnym z dnia (…) 2022 r. zawarto informację, iż cyt.: „działki gruntu o numerach ewidencyjnych: (...), 1 i 2 nie są zabudowane, nie są wyposażone w urządzenia infrastruktury technicznej, nie stanowią lasu w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach, nie są przeznaczone do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu; na ich terenie nie znajdują się śródlądowe wody stojące w rozumieniu art. 23 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne”.

Ponadto w akcie notarialnym z dnia (…) 2022 r. zawarto informację, iż sprzedający cyt.: „z tytułu objętej aktem notarialnym umowy sprzedaży nie są podatnikami podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług”. Jednocześnie zawarto informację, iż kupująca (dłużnik) cyt.: „pozostaje w związku, w którym obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej, wprowadzony umową majątkową małżeńską, dokumentowaną aktem notarialnym z dnia (…) 2007 r.”, a także że kupująca cyt.: „jest czynną przedsiębiorcą zaewidencjonowaną w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej Rzeczypospolitej Polskiej, wykonującą działalność gospodarczą pod nazwą (…), działki gruntu będące przedmiotem tej umowy, nabywa na potrzeby wykonywanej działalności gospodarczej”. Akt notarialny nie zawiera informacji o podleganiu transakcji obowiązkowi podatkowemu w zakresie podatku od towarów i usług, za to zawiera informację o podleganiu transakcji obowiązkowi podatkowemu w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. Akt zawiera ponadto wzmiankę, że cyt.: „wydanie [kupującej] działek gruntu będących przedmiotem tej umowy, w jej posiadanie, nastąpiło przed przystąpieniem do niniejszej czynności, a jako dzień rozliczeń, co do korzyści i ciężarów, strony umowy przyjmują dzień dzisiejszy”.

W toku egzekucji z przedmiotowej nieruchomości dokonano jej opisu i oszacowania: dnia (…) 2025 r. Komornik Sądowy dokonał oględzin nieruchomości z udziałem biegłego rzeczoznawcy w zakresie wyceny nieruchomości. Dnia (…) 2025 r. biegły rzeczoznawca sporządził operat szacunkowy.

W wymienionym dokumencie biegły stwierdził, że cyt.: „Działka nr 1 zabudowana jest domem jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej o dwóch kondygnacjach nadziemnych (parter plus I piętro), niepodpiwniczonym o powierzchni użytkowej (…) m². Budynek jest w stanie budowy, a stan zaawansowania prac budowlanych to stan surowy otwarty. Działka nr 2 zabudowana jest domem jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej o dwóch kondygnacjach nadziemnych (parter plus I piętro), niepodpiwniczonym o powierzchni użytkowej (…) m². Budynek jest w stanie budowy, a stan zaawansowania prac budowlanych to stan surowy otwarty”. W dalszej części operatu biegły między innymi określił rok budowy na 2021 r., a także stwierdził, że ściany budynków nie są ocieplone, brakuje na nich elewacji, dachy nie zostały pokryte, w budynkach brak jest ogrzewania, stolarki i instalacji. Wjazd i parking, komunikacja piesza, jak również zieleń i zagospodarowanie terenu nie są urządzone. Ogrodzenie jest tymczasowe z siatki leśnej. Brakuje bramy wjazdowej.

Na podstawie powyższych danych Wnioskodawca ocenia, iż nie doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z działem I-O księgi wieczystej o numerze (...) działki ewidencyjne o numerach 1 i 2 oznaczone zostały jako „R-grunty orne”, z kolei obszar, na którym znajduje się nieruchomość, jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla części wsi (...) oraz fragmentu wsi (…), Gmina (...), w którym oznaczony został jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, wielorodzinnej i usługowej.

Zgodnie z decyzją z dnia (…) 2021 r. Starosta (...) zatwierdził projekt zagospodarowania terenu wraz z projektem architektoniczno-budowlanym i udzielił pozwolenia na budowę, obejmującą budowę dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej na działkach numer 1 i 2 w obrębie (...).

Przedstawione wyżej okoliczności skłaniają Wnioskodawcę do oceny, iż dłużnik nabył nieruchomość, w tym zajęte działki, w celu wybudowania na nich budynków mieszkalnych, celem ich późniejszej odsprzedaży.

Stan faktyczny i prawny nieruchomości na potrzeby dalszej egzekucji stwierdzono w protokole opisu i oszacowania z dnia (…) 2025 r.

Jednocześnie Wnioskodawca wskazuje, że mimo kierowanych do dłużnika w toku postępowania egzekucyjnego wezwań, aby udzielił informacji istotnych dla ustalenia obowiązku podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług przy sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości, w tym możliwości zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. między innymi, czy:

1.    poniósł wydatki na ulepszenie nieruchomości, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli poniósł takie wydatki, to czy były one wyższe niż 30% wartości początkowej;

2.    nieruchomość wpisana była do ewidencji środków trwałych;

3.    ujął nieruchomość w spisie z natury sporządzonym na dzień zaprzestania działalności gospodarczej i rozliczył podatek na podstawie art. 14 ustawy o podatku od towarów i usług;

dłużnik nie odbierał kierowanej do niego korespondencji, bądź odebrawszy ją, nie udzielał odpowiedzi.

Jednocześnie Komornik Sądowy nie uzyskał innych istotnych danych, poza przedstawionymi w niniejszym wniosku, mających znaczenie dla ustalenia obowiązku podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług, w tym możliwości zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ustawy o podatku od towarów i usług, z żadnego innego źródła. Przedstawione we wniosku informacje pozyskał zatem w oparciu o dokumenty zgromadzone w aktach postępowania egzekucyjnego, treść księgi wieczystej, akta księgi wieczystej, do których uzyskał dostęp w sądzie wieczystoksięgowym, publicznie dostępne rejestry, jak rejestr CEIDG oraz Wykaz podatników VAT, a także operat szacunkowy biegłego rzeczoznawcy.

W piśmie z 24 sierpnia 2026 r. Wnioskodawca w odpowiedzi na pytania Organu:

1)    W jaki sposób ww. działki były/są wykorzystywane przez Dłużnika od momentu nabycia do momentu sprzedaży egzekucyjnej? Proszę wskazać odrębnie dla każdej działki.

2)    W jaki sposób Dłużnik wykorzystywał/wykorzystuje ww. działki w działalności gospodarczej? Do jakich czynności Dłużnik wykorzystywał/wykorzystuje ww. działki przez cały okres posiadania, tj. do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, zwolnionych od podatku VAT, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT? Proszę wskazać odrębnie dla każdej działki.

3)    Czy ww. działki były/są wykorzystywane przez Dłużnika w całym okresie posiadania wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak – proszę wskazać podstawę prawną zwolnienia. Proszę wskazać odrębnie dla każdej działki.

4)    Czy Dłużnik kiedykolwiek udostępniał ww. działki osobom trzecim (np. na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub podobnej umowy)? Jeśli tak, proszę wskazać (odrębnie dla każdej działki):

a)    w jakim okresie i na podstawie jakiej umowy działki były udostępniane osobom trzecim?

b)    czy ww. umowa była odpłatna?

5)    Czy ww. budynki znajdujące się na działkach nr 1 i 2 stanowią budynek w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r., poz. 524 ze zm.)? Jeśli tak, to proszę wskazać (odrębnie dla każdego budynku):

a)    czy z tytułu wybudowania ww. budynków Dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego?

b)    do jakich czynności Dłużnik wykorzystywał/wykorzystuje ww. budynki, tj. do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, zwolnionych od podatku VAT, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT?

c)    czy ww. budynki były/są wykorzystywane przez Dłużnika w całym okresie posiadania wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak – proszę wskazać podstawę prawną zwolnienia.

d)    czy Dłużnik ponosił nakłady na ulepszenie ww. budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej poszczególnych budynków? Jeśli tak, to proszę wskazać:

-        w jakim okresie Dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie budynków?

-        czy w stosunku do wydatków na ulepszenie budynków Dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

-        w jaki sposób do jakich czynności Dłużnik wykorzystywał ulepszone budynek po oddaniu jego do użytkowania?

wskazał, że nie posiada wiedzy w tym zakresie. Dłużnik w toku postępowania egzekucyjnego Km (...) był trzykrotnie wzywany w trybie art. 761 § 1 ustawy – Kodeks postępowania cywilnego do złożenia wyjaśnień w przedmiocie okoliczności istotnych dla ustalenia statusu podatkowego zajętej nieruchomości na gruncie podatku od towarów i usług, lecz nie udzielił odpowiedzi na wezwania.

W odniesieniu do pytania, zawartego we wstępie pkt I ppkt 5, Komornik Sądowy informuje, że na podstawie oględzin nieruchomości i operatu szacunkowego biegłego rzeczoznawcy stwierdzono, iż na działkach o numerach 1 i 2 znajduje się nieukończony budynek mieszkalny w zabudowie bliźniaczej (dwulokalowy), posadowiony w ten sposób, że na każdej z wyodrębnionych geodezyjnie działek znajduje się jeden odrębny segment tego budynku. Segmenty te stanowią budynki w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane: są trwale związane z gruntem, posiadają fundamenty, są wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadają konstrukcję dachu. Znajdują się w stanie surowym otwartym: konstrukcja murowana z pustaków gazobetonowych, stropy i schody żelbetowe, konstrukcja dachu drewniana bez pokrycia, brak stolarki okiennej i drzwiowej oraz instalacji. Żaden z segmentów nie został oddany do użytkowania ani zasiedlony.

Wnioskodawca wskazał, że brak informacji niezbędnych do oceny, czy w przedmiotowej sprawie będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku, jest wynikiem podjętych przez Wnioskodawcę, jako Komornika Sądowego, działań, działania te zostały udokumentowane i potwierdzają brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od Dłużnika. Komornik Sądowy trzykrotnie wzywał Dłużnika w trybie art. 761 § 1 ustawy – Kodeks postępowania cywilnego do złożenia wyjaśnień w przedmiocie okoliczności istotnych dla ustalenia statusu podatkowego zajętej nieruchomości na gruncie podatku od towarów i usług: pierwsze wezwanie z dnia (…) 2025 r. nie zostało Dłużnikowi skutecznie doręczone pod jego adresem zamieszkania, ustalonym w toku postępowania, pod którym dotychczas odbierał korespondencję w sprawie, i po dwukrotnym, bezskutecznym awizowaniu zostało zwrócone przez operatora pocztowego dnia (…) 2025 r. Drugie wezwanie z dnia (…) 2025 r. zostało Dłużnikowi skutecznie doręczone pod jego adresem zamieszkania dnia (…) 2025 r., lecz pozostało bez odpowiedzi. Trzecie wezwanie z dnia (…) 2026 r. nie zostało Dłużnikowi skutecznie doręczone pod jego adresem zamieszkania i po dwukrotnym, bezskutecznym awizowaniu zostało zwrócone przez operatora pocztowego dnia (…) 2026 r.

Pytanie

Czy z uwagi na brak możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, na Komorniku Sądowym jako płatniku na podstawie art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług ciąży obowiązek uznania na podstawie art. 43 ust. 21 ustawy o podatku od towarów i usług, że warunki zastosowania zwolnień od podatku, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a ustawy o podatku od towarów i usług, nie zostały spełnione, a w konsekwencji sprzedaż egzekucyjna przedmiotowej nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy odpowiedź na zadane pytanie powinna być twierdząca. Brak niezbędnych informacji ze strony dłużnika obliguje Komornika Sądowego, jako płatnika zgodnie z art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług, do zastosowania art. 43 ust. 21 ustawy o podatku od towarów i usług i uznania, iż nie zachodzą przesłanki zwolnienia od podatku, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, a w konsekwencji do obliczenia, pobrania i odprowadzenia podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży egzekucyjnej przedmiotowej nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r., poz. 622):

Przepis art. 18 ustawy o VAT wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

W świetle cyt. wyżej przepisów, płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto organu podatkowego) mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów. Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku, do którego toczy się postępowanie egzekucyjne.

Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego podatku. Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem zapewnia odprowadzenie należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności egzekucyjnych.

Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy o VAT:

W odniesieniu do art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, budynki oraz grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy o VAT:

Według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan Komornikiem Sądowym i prowadzi Pan egzekucję z nieruchomości gruntowej, zabudowanej dwoma domami jednorodzinnymi w zabudowie bliźniaczej w budowie, składającej się z działek ewidencyjnych numer 1 i 2, którą zamierza Pan sprzedać w drodze licytacji publicznej. Zgodnie z CEIDG dłużnik rozpoczął wykonywanie działalności gospodarczej dnia (…) 2017 r. wskazując jako przeważającą działalność gospodarczą (kod PKD2007): „…”. Dłużnik zaprzestał prowadzenia działalności gospodarczej dnia (…) 2026 r. Dłużnik nabył prawo własności zajętej nieruchomości w drodze umowy sprzedaży, zawartej dnia 20 stycznia 2022 r. W akcie notarialnym z dnia 20 stycznia 2022 r. zawarto informację, iż kupująca: „jest czynną przedsiębiorcą (…), działki gruntu będące przedmiotem tej umowy, nabywa na potrzeby wykonywanej działalności gospodarczej”. Na działkach znajduje się nieukończony budynek mieszkalny w zabudowie bliźniaczej (dwulokalowy), posadowiony w ten sposób, że na każdej z wyodrębnionych geodezyjnie działek znajduje się jeden odrębny segment tego budynku. Segmenty te stanowią budynki w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Żaden z segmentów nie został oddany do użytkowania ani zasiedlony. Z okoliczności sprawy wynika, iż dłużnik nabył nieruchomość w celu wybudowania na nich budynków mieszkalnych, celem ich późniejszej odsprzedaży.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku wykorzystywanego przez dłużnika w prowadzonej działalności gospodarczej. Zatem w odniesieniu do sprzedaży w drodze egzekucji sądowej zabudowanej nieruchomości, stanowiącej działki nr 1 i 2, dłużnik będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W konsekwencji, dostawa przez Pana jako komornika gruntu stanowiącego zabudowane działki nr 1 i 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy o VAT:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku budynków i budowli niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania dla dostawy zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·         towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·         przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” i „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.).

Zgodnie z art. 3 pkt 1 i pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków/budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W okolicznościach opisanej we wniosku sprawy wskazać także należy, że jak stanowi art. 43 ust. 21 ustawy o VAT:

Powyższe oznacza, że dostawa towarów dokonana w trybie egzekucji jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu braku informacji od dłużnika bezskuteczne.

Zauważenia wymaga, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Jak wynika z opisu sprawy, na działkach nr 1 i 2 znajduje się nieukończony budynek mieszkalny w zabudowie bliźniaczej (dwulokalowy), posadowiony w ten sposób, że na każdej z wyodrębnionych geodezyjnie działek znajduje się jeden odrębny segment tego budynku. Segmenty te stanowią budynki w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane: są trwale związane z gruntem, posiadają fundamenty, są wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadają konstrukcję dachu. Znajdują się w stanie surowym otwartym: konstrukcja murowana z pustaków gazobetonowych, stropy i schody żelbetowe, konstrukcja dachu drewniana bez pokrycia, brak stolarki okiennej i drzwiowej oraz instalacji. Żaden z segmentów nie został oddany do użytkowania ani zasiedlony.

Analiza przedstawionych okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że w odniesieniu do ww. budynków znajdujących się na działkach nr 1 i 2 nie doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. W związku z powyższym, dostawa zabudowanych działek nr 1 i 2 nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Wskazał Pan we wniosku, że dłużnik w toku postępowania egzekucyjnego był trzykrotnie wzywany do złożenia wyjaśnień w przedmiocie okoliczności istotnych dla ustalenia statusu podatkowego zajętej nieruchomości na gruncie podatku od towarów i usług, lecz nie udzielił odpowiedzi na wezwania. Mimo kierowanych do dłużnika wezwań, aby udzielił informacji istotnych dla ustalenia obowiązku podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług przy sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości, w tym możliwości zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. między innymi, czy poniósł wydatki na ulepszenie nieruchomości, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli poniósł takie wydatki, to czy były one wyższe niż 30% wartości początkowej, dłużnik nie odbierał kierowanej do niego korespondencji, bądź odebrawszy ją, nie udzielał odpowiedzi.

Ponadto, z okoliczności sprawy wynika, że nie posiada Pan wszystkich informacji, które są niezbędne do oceny, czy w rozpatrywanej sprawie będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust pkt 2 i 10a ustawy o VAT.

W związku z powyższym uznać należy, że przedstawiony we wniosku opis sprawy nie pozwala stwierdzić, czy sprzedaż przez Pana gruntu stanowiącego zabudowane działki nr 1 i 2 wraz ze znajdującymi się na nich naniesieniami będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy o VAT.

Analiza okoliczności sprawy i obowiązujących przepisów prowadzi zatem do wniosku, że w sprawie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy o VAT, tj. przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnienia nie będą spełnione, skoro podjęte przez Pana jako komornika udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania wszystkich niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów zwolnienia od podatku.

Zaznaczyć przy tym należy, że kwestia oceny podjętych przez Pana działań nie była przedmiotem interpretacji.

Podsumowując stwierdzam, że w stosunku do planowanej sprzedaży zabudowanych działek nr 1 i 2 wraz ze znajdującymi się na niej naniesieniami nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy o VAT. Tym samym przedmiotowa sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej dla tej czynności stawki podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.

Przy czym nadmienić należy, że nie rozpatrywałem możliwości zwolnienia od podatku na podstawie wspomnianego przez Pana art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT, gdyż zgodnie z tym przepisem zwalnia się od podatku dostawę produktów rolnych dokonywaną przez rolnika ryczałtowego oraz świadczenie usług rolniczych przez rolnika ryczałtowego, a także art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, gdyż zgodnie z tym przepisem zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Tym samym ww. przepisy nie mają zastosowania w sprawie.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie sprawy. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.