0113-KDIPT1-2.4012.690.2026.2.AB

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualne

20 lipca 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działki nr 1, powstałej z gruntów oznaczonych pierwotnie numerami działek 2, 3 i 4.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 26 sierpnia 2026 r. (data wpływu 27 sierpnia 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni (…) począwszy od 2001 roku prowadzi działalność rolną. Od dnia 30.04.2004 r. jest wpisana do ewidencji gospodarstw rolnych pod numerem identyfikacyjnym: (…). Równolegle nieprzerwanie od 1991 roku prowadzi również jednoosobową działalność gospodarczą pod numerem NIP: (…), REGON: (…).

Wnioskodawczyni w dniu 09.03.2001 r. nabyła od Przedsiębiorstwa Wielobranżowego (…) spółki z o.o. z siedzibą w (…) własność nieruchomości rolnej częściowo zabudowanej składającej się z działek nr.: (…), (…), (…), (…), (…) i (…) obręb (…) o łącznej powierzchni 14,47 ha (Rep. A nr (…) z dnia 14.03.2001 r.). Wnioskodawczyni nabyła w tej transakcji gospodarstwo rolne w celu prowadzenia hodowli wcześniej posiadanych koni rasy nadreńsko-westfalskiej i trakeńskiej. Wnioskodawczyni w treści aktu notarialnego oświadczyła, że na nabytej nieruchomości będzie prowadzić gospodarstwo rolne. Następnie, w dniu 14.07.2003 r., Wnioskodawczyni nabyła od Przedsiębiorstwa Wielobranżowego (..)Spółki z o.o. z siedzibą w (…) kolejne działki rolne o nr: (…), (…), (…) (których dotyczy wniosek) obręb (…) o łącznej powierzchni 6,86 ha (Rep. A nr (…) z dnia 15.07.2023 r.). Działki były wykorzystywane w ramach działalności rolnej Wnioskodawczyni jako łąki, pastwiska, magazyny na siano oraz wybiegi i stajnie letnie dla koni. W dniu 10.04.2008 r., celem pozyskania środków na remont i rewitalizację istniejących zabytkowych budynków folwarcznych oraz planowany rozwój profesjonalnej agroturystyki w gospodarstwie, Wnioskodawczyni zawarła ze spółką (…) sp. z o.o. z siedzibą w (…) której udziałowcami byli Panowie: A.A. oraz B.B. (reprezentowaną przez Prezesa Zarządu B.B.) przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości rolnej częściowo zabudowanej budynkami gospodarczymi: działka nr (…) o powierzchni 5,2590 ha (Rep. A nr (…) z dnia 10.04.2008 r.). Przed zawarciem ww. umowy (…) pozyskał projekt koncepcyjny dla terenu obejmującego działkę (…), zgodnie z którym na tym terenie miała być zrealizowana inwestycja w postaci budowy osiedla budynków mieszkalnych wielorodzinnych - z możliwością funkcji usługowej na poziomie parteru oraz z garażem podziemnym. Umowa z (…) została zawarta pod warunkiem zawieszającym w postaci wydania najpóźniej do dnia 30.05.2009 r. na rzecz kupującej, ostatecznej, wykonalnej i niezaskarżalnej przed sądem administracyjnym decyzji o warunkach zabudowy w zakresie inwestycji na przedmiotowej nieruchomości (opisanej w projekcie koncepcji). W związku z powyższym warunkiem, Wnioskodawczyni w dniu 27.11.2008 r. wystąpiła o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie kompleksu rekreacyjno-mieszkaniowego składającego się z: 22 budynków mieszkalnych wielorodzinnych, budynku usługowego (handel , gastronomia) na działkach (…) i (…) wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną, układem komunikacji wewnętrznej, miejscami parkingowymi i układem placów zabaw (planowana inwestycja (…)) oraz budowie budynków zagrodowych (skansen), rozbudowie / przebudowie / rewitalizacji istniejących budynków folwarcznych dla potrzeb realizacji gospodarstwa rolnego (hodowla koni) oraz rozwoju gospodarstwa agroturystycznego na działkach nr: (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…) (planowana inwestycja Wnioskodawczyni). W dniu 18.08.2009 r. wydano decyzję nr .... o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, ustalającą na rzecz Wnioskodawczyni warunki zabudowy. Jak opisano wyżej, decyzja obejmowała – poza działką objętą umową przedwstępną z (…) – również inne nieruchomości należące do Wnioskodawczyni, nie przeznaczone do sprzedaży. Niemniej jednak, zgodnie ze złożonym wnioskiem i wydaną decyzją, planowane do wybudowania 22 budynki, znajdowały się na nieruchomości, która miała być etapowo sprzedana na rzecz (…). W zakresie pozostałych nieruchomości Wnioskodawczyni, ani złożony wniosek ani wydana decyzja nie obejmowały żadnego przedsięwzięcia deweloperskiego. W pozostałym zakresie decyzja dotyczyła wyłącznie rewitalizacji i rozbudowy gospodarstwa hodowlano-agroturystycznego Wnioskodawczyni. W zakresie działki (…) i (…) wniosek obejmujący budowę 22 budynków, a w konsekwencji także decyzja o warunkach zabudowy, były podyktowane planami biznesowymi i oczekiwaniami spółki (…) sp. z o.o. z siedzibą w (…). Spółka ta miała zamiar zakupu ww. nieruchomości na cele przedsięwzięcia deweloperskiego i od wydania pozytywnej w tym zakresie decyzji o warunkach zabudowy uzależniała zawarcie umowy definitywnej.

Ww. umowa wygasła – nie doszło do zawarcia umowy przenoszącej. Natomiast w dniu 9.11.2009 r. Wnioskodawczyni zawarła z powiązaną ze spółką (…) - spółką (…) sp. z o.o. z siedzibą w (…) (udziałowcy: Pan A.A. oraz Pan B.B.) umowę przedwstępną sprzedaży 3 działek o łącznej powierzchni ok. 4 ha wydzielonych z działki (…), pod warunkiem zawieszającym w postaci podziału nieruchomości działki nr (…). (Rep. A nr (…) z dnia 9.11.2009). Umowa ta została zmieniona umową przedwstępną z dnia 17.12.2010 r. (Rep. A nr ..... z dnia 17.12.2010). Pozostała część wydzielonej działki (…) oraz część działki (…) miały zostać zakupione od Wnioskodawczyni przez (…) w terminie późniejszym. W dniu 08.11.2011 r. decyzją o znaku (…). zatwierdzono podział nieruchomości będącej własnością Wnioskodawczyni w postaci działek (…) i (…) o powierzchni 6,5802 ha, na działki: o nr (…) (pow. 1,2070 ha), (…) (pow. 0,9134 ha), (…) (pow. 1,8795 ha), 2 (pow. 1,2589 ha), 3 (pow. 0,3397 ha), 4 (pow. 0,7671 ha), (…) (pow. 0,2143 ha). Podział działki nr (…) wynikał z treści umowy przedwstępnej zawartej przez Wnioskodawczynię z (…) sp. z o.o. z siedzibą w (…). Natomiast podział działki nr (…) miał na celu wytyczenie drogi zapewniającej przyszłe skomunikowanie pozostałych nieruchomości Wnioskodawczyni z jej działką (…) po sprzedaży gruntu na rzecz (…). Następnie, w dniu 30.12.2011 r. Wnioskodawczyni zawarła umowę sprzedaży nieruchomości w postaci działek o numerach (…), (…), (…) o łącznej powierzchni ok. 4 ha na rzecz spółki (…) sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w (…) (KRS (…)) - ( której udziałowcami byli także Panowie: A.A. oraz Pan B.B.), reprezentowaną przez Prezesa Zarządu B.B, która to spółka była powiązana ze spółką (…) sp. z o.o. z siedzibą w (…). (Rep. A nr (…)). W tej umowie rozwiązano również umowę przedwstępną z (…) (który w międzyczasie zmienił nazwę na (…)). W dniu 13.12.2013 r. Wójt Gminy (…) zmienił Decyzję ....nr (…) poprzez dopisanie do decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu Inwestora (…) sp. z o.o. sp. k. W dniu 16.05.2022 r. Wnioskodawczyni zawarła, z (…) sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w (…), przedwstępną warunkową umowę sprzedaży terenu o pow. ok. 1,2 ha, składającego się z przyszłej nowo wydzielonej działki rolnej o pow. ok. 1,2 ha z działek rolnych 2, 3, 4 (wydzielonych z działek (…) i (…) decyzją (…) z 08.11.2011 r.) - teren ten był konieczny dla S-ki (…) w celu kontynuacji pierwotnej inwestycji. W związku ze zmianami przepisów dotyczącymi gęstości zabudowy - po dokupieniu przedmiotowego terenu o pow. ok. 1,2 ha (….) będzie mógł zrealizować łącznie 19 z 22 pierwotnie zaplanowanych budynków. Wnioskodawczyni zamierza zawrzeć umowę przyrzeczoną sprzedaży powstałej w wyniku scaleń i podziałów działki 1 o pow. 1,2368 ha na rzecz spółki (…) sp. z o.o. sp. k. Wszelkie transakcje dotyczące wnioskowanego gruntu realizowane są nieprzerwanie od 2008 roku tylko i wyłącznie ze spółkami należącymi do Panów: A.A. oraz B.B. Rozmowy były faktycznie prowadzone z ww. osobami a kolejne umowy były i są postrzegane przez Wnioskodawczynię jako kontynuacja pierwotnej transakcji z 2008 r. Wszelkie działania (warunki zabudowy, podziały gruntu, zapewnienia gestorów sieci), które Wnioskodawczyni podjęła na terenie objętym zapytaniem zostały podjęte tylko i wyłącznie na wniosek i w interesie inwestora, który od tych działań uzależniał nabycie nieruchomości. Wnioskodawczyni zamierza zawrzeć z (…) sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w (…) umowę przyrzeczoną sprzedaży nowo wydzielonej działki 1 o powierzchni 1,2368 ha, powstałej z gruntów oznaczonych pierwotnie numerami działek 2, 3 i 4.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała, iż:

Ad 1.

Wnioskodawczyni od dnia 17 czerwca 1993 r. jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług VAT) z tytułu prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej innej niż rolnicza. Przeważająca działalność gospodarcza to: „41.00.A Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych”. Jak już wskazano w złożonym wniosku, działki, których dotyczy wniosek nie były nigdy wykorzystywane w tym celu.

Ad 2.

Nie, działka nr 1ani działki nr 2, 3, 4 (z których powstała działka nr 1) nie były kiedykolwiek ujęte w ewidencji środków trwałych oraz wartości materialnych i prawnych prowadzonej przez Wnioskodawczynię jednoosobowej działalności gospodarczej.

Ad 3.

Nie, Wnioskodawczyni nie była i nie jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o VAT, tj. nie korzystała i nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT.

Ad 4.

Przedmiotowe działki były wykorzystywane w działalności rolniczej – stanowiły wybieg dla koni hodowanych przez Wnioskodawczynię (hodowla zwierząt stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług).

Ad 5.

Nie, z przedmiotowych działek nie były sprzedawane płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Ad 6.

Faktyczne wykorzystywanie działek stanowiących teren obecnej działki nr 1 (tj. działek nr (…), (…), 2, 3, 4 oraz działki nr 1) wyglądało następująco:

• 2003–2015: wykorzystywane rolniczo w szczególności jako wybieg dla koni z hodowli własnej,
• 2015–2022: leżały ugorem;
• 2015 zawarcie umowy przyrzeczonej – dzień dzisiejszy: działki są nadal ugorowane i nie są w żaden sposób wykorzystywane gospodarczo.

Ad 7.

Szczegółowy zakres praw i obowiązków wynikających z umów przedwstępnych:

1)    Umowa z (…) Sp. z o.o. z dnia 10.04.2008 r. rep. A nr (...): Była to umowa przedwstępna sprzedaży działek o nr: (…), (…) i (…) o łącznej powierzchni 6,8618 ha. Umowa została zawarta pod warunkiem zawieszającym uzyskania najpóźniej do dnia 30.05.2009 r. na rzecz Kupującej Spółki ostatecznej, wykonalnej i niezaskarżalnej decyzji o warunkach zabudowy WZiZT) dla inwestycji w postaci budowy zamkniętego osiedla budynków mieszkalnych na działce nr (…). Zgodnie z treścią umowy uzyskanie ww. decyzji stanowiło nie tyle zobowiązanie Wnioskodawczyni co warunek powstania obowiązku obciążającego obie strony) zawarcia umowy ostatecznej w rozumieniu art. 89 kodeksu cywilnego. Ryzyko ekonomiczne niepowodzenia sprzedaży ponosiły obie strony w takim samym stopniu – w umowie zastosowano instytucje zadatku więc w przypadku uchylenia się przez jedną ze stron od zawarcia umowy definitywnej, to ta strona bądź to traciła kwotę zadatku jeżeli Kupujący uchylała się od nabycia) bądź była zobowiązana do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości (jeżeli sprzedająca się uchylała).

2)    Umowa z (…) Sp. z o.o. z dnia 9.11.2009 r., rep. A nr (…) zmieniona następnie umową z dnia 17 grudnia 2010 r., rep. A nr (…)). Była tu umowa przedwstępna sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr (…). Umowa została zawarta pod warunkiem zawieszającym, wydania najpóźniej do dnia 31.12.2011 r., decyzji zatwierdzającej projekt podziału działki nr (…) (wyodrębnienie 3 działek o pow. 1,2 ha, 0,9 ha oraz 1,9 ha). Zgodnie z treścią umowy uzyskanie decyzji podziałowej stanowiło nie tyle zobowiązanie Wnioskodawczyni co warunek powstania obowiązku (obciążającego obie strony) zawarcia umowy ostatecznej w rozumieniu art. 89 kodeksu cywilnego. Ryzyko ekonomiczne niepowodzenia sprzedaży ponosiły obie strony w takim samym stopniu – brak spełnienia warunku powodował brak przeniesienia własności bez żadnych dodatkowych sankcji wobec stron (w szczególności nie było zastrzeżonych na tę okoliczność kar umownych na rzecz żadnej ze stron, nie było też instytucji zadatku).

3)    Umowa z (…) Sp. z o.o. Sp. k. Była to umowa sprzedaży działek o numerach (…), (…), (…) o skutku rozporządzającym. Na jej mocy (…) Sp. z o.o. Sp. k. nabyła ww. działki.

4)    Umowa z (…) Sp. z o.o. Sp. k. z dnia 16.05.2022 r. rep. A nr (…): Dotyczyła sprzedaży działek nr 1, 2 i (…). Umowa została zawarta pod warunkiem zawieszającym wydania, do dnia 15 grudnia 2024r., ostatecznych decyzji zatwierdzających podziały działek nr 2, 3 oraz (…) zgodnie z postanowieniami aktu. Zgodnie z treścią umowy uzyskanie ww. decyzji stanowiło nie tyle zobowiązanie Wnioskodawczyni co warunek powstania obowiązku (obciążającego obie strony) zawarcia umowy ostatecznej w rozumieniu art. 89 kodeksu cywilnego. Ryzyko ekonomiczne niepowodzenia sprzedaży ponosiły obie strony w takim samym stopniu – w umowie zastosowano instytucje zadatku więc w przypadku uchylenia się przez jedną ze stron od zawarcia umowy definitywnej, to strona ta bądź to traciła kwotę zadatku jeżeli Kupujący uchylała się od nabycia) bądź była zobowiązana do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości (jeżeli sprzedająca się uchylała).

Ad 8.

Wnioskodawczyni udzieliła firmie (…) Sp. z o.o. Sp. k. prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – wyłącznie w celu umożliwienia inwestorowi uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę dla obszaru stanowiącego obecnie działkę nr 1. Wnioskodawczyni nie udzielała kupującym szerokich pełnomocnictw do działania w jej imieniu w stosunkach z osobami trzecimi czy organami, poza niezbędną zgodą budowlaną wskazaną wyżej.

Ad 9.

Wnioskodawczyni nie podejmowała z własnej inicjatywy żadnych działań zmierzających do podniesienia wartości lub uatrakcyjnienia terenu (takich jak doprowadzenie mediów, budowa dróg czy ogrodzenie). Jedyną czynnością formalną dokonaną przez Wnioskodawczynię był podział geodezyjny działek, wykonany wyłącznie w celu spełnienia wymogów i oczekiwań Kupującego wynikających z umów przedwstępnych.

Ad 10.

Zatwierdzony decyzją z dnia 08.11.2011 r. podział nieruchomości oraz późniejsze scalenia i podziały (tworzące obecną działkę nr 1) zostały dokonane z inicjatywy spółek (…), (…) oraz (…), reprezentowanych przez Pana A.A. oraz Pana B.B.

Ad 11.

Do nawiązania współpracy z ww. spółkami doszło na gruncie prywatnym. Mąż Wnioskodawczyni na przełomie lat 2004/2005 poznał prywatnie Pana A.A. i od tego czasu utrzymywany był prywatny kontakt z nim oraz z jego wspólnikiem, Panem B.B.

Ad 12.

W odniesieniu do odpłatnego/nieodpłatnego udostępniania nieruchomości:

a)    W dniu 24.03.2009 r. zawarto umowę dzierżawy działek nr (…) oraz (…) z osobą prowadzącą działalność rolniczą. Umowa została rozwiązana w dniu 10.10.2010 r. z uwagi na brak jej realizacji, tj. brak podjęcia jakiejkolwiek działalności przez dzierżawcę.

b)    Umowa formalnie miała charakter odpłatny (czynsz ustalono w kwocie 6.031 zł rocznie), jednak Wnioskodawczyni nie otrzymała żadnej wpłaty z tytułu czynszu dzierżawnego za cały okres jej trwania.

c)    Z uwagi na brak faktycznego wykonywania umowa i brak uzyskania zapłaty, Wnioskodawczyni nie odprowadzała podatku z tego tytułu.

Ad 13.

Informacje dotyczące wcześniejszej sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawczynię:

• Nieruchomości sprzedane ponad 25 lat temu: Wnioskodawczyni sprzedała dom, 2 sklepy oraz mieszkanie (z uwagi na upływ czasu brak dostępu do aktów notarialnych). Nieruchomości te nabywane były na cele prywatne, a środki ze sprzedaży przeznaczono na zakup i remont gospodarstwa w (…).
•  Nieruchomości sprzedane po 2000 roku:

Ad 14.

Wnioskodawczyni posiada również inne nieruchomości niż te wymienione we wniosku. Na dzień składania wniosku i sporządzania niniejszego pisma nie została podjęta decyzja o przeznaczeniu ich w przyszłości do sprzedaży.

Pytanie

Czy planowana przez Wnioskodawczynię sprzedaż nowo wydzielonej działki 1 o powierzchni 1,2368 ha, powstałej z gruntów oznaczonych pierwotnie numerami działek 2, 3 i 4, będzie podlegała opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług (VAT)?

 

Pani stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawczyni, planowana sprzedaż działki 1 o pow. 1,2368 ha (wydzielonej z działek nr 2, 3 i 4) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawczyni, dokonując transakcji sprzedaży opisanej działki gruntu, nie będzie działała w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (zwanej dalej: ustawą VAT), a sama czynność nie będzie stanowiła działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 tej ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są m.in. osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat tej działalności. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W przypadku osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą (jak to ma miejsce w niniejszej sprawie) decydujące znaczenie ma rozgraniczenie prowadzonej działalności gospodarczej od sfery zarządzania majątkiem prywatnym. W wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 roku w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorek-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wskazano, że nie mogą być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej same z siebie czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, nie ma też decydującego charakteru sama liczba i zakres transakcji sprzedaży.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.U. UE.L 347/1, dalej: Dyrektywa 2006/112/WE). Taka aktywność świadczy o prowadzeniu działalności gospodarczej w tym zakresie. Trybunał jako przykład takich działań podał uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia. Tego typu działania świadczyć mogą o aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami i które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną. Podobne argumenty i zapatrywania prawne zostały wyrażone w orzecznictwie krajowym (tak m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 lipca 2023 r., sygn. akt 427/23 i z dnia z dnia 16 stycznia 2025 r., I FSK 2198/21).

Również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zajmuje podobne stanowisko w swoich interpretacjach. Przykładowo w interpretacji z dnia 5 listopada 2025 r., 0112-KDIL1-2.4012.476.2025.2.PM, wskazano, że sprzedaż działek przez właściciela nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, gdy nie podejmuje on działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, takich jak uzbrojenie gruntu, budowa dróg wewnętrznych, czy intensywne działania marketingowe.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy ponad wszelką wątpliwość, że Wnioskodawczyni nie podejmowała działań charakteryzujących profesjonalistę działającego na rynku obrotu nieruchomościami. W zakresie sprzedawanej nieruchomości nie dokona uzbrojenia gruntu, nie dokona wygrodzenia sprzedawanej działki, nie wyposaży jej w media lub przyłącza do mediów.

Wnioskodawczyni nie angażowała i nie zaangażuje żadnych większych środków finansowych w celu sprzedaży nieruchomości. Projekt koncepcyjny osiedla został w całości opracowany i opłacony przez potencjalnego nabywcę – (…) / (…) - natomiast działania samej Wnioskodawczyni (złożenie wniosku o warunki zabudowy oraz podział działek) są stosunkowo proste, nie wymagają specjalistycznej wiedzy, nie angażują większych środków finansowych. Wnioskodawczyni nie realizowała uzbrojenia działki, nie budowała dróg osiedlowych ani nie występowała o przyłącza mediów do planowanych budynków. Od blisko 20 lat jej jedynymi partnerami w rozmowach o sprzedaży gruntów były 3, powiązane ze sobą osobowo, firmy.

Co istotne – wszystkie działania Wnioskodawczyni w zakresie sprzedawanych nieruchomości miały charakter następczy, uwarunkowany zewnętrznie – były to działania wymagane przez nabywców. Ich podjęcie leżało w interesie Kupującego i realizowało jego cel a nie Wnioskodawczyni. Czynności o charakterze geodezyjnym oraz administracyjnym (podział działek w 2011 r., uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy w 2009 r., zmiana decyzji w 2013 r., a także planowany podział działek 2, 3 i 4) nie były w żaden sposób związane z działalnością prowadzoną przez samą Wnioskodawczynię, nie były wynikiem realizacji jej zamierzeń inwestycyjnych. Stanowiły one wyłącznie realizacje warunków stawianych przez potencjalnych nabywców nieruchomości. W efekcie powyższego wskazać należy, że Wnioskodawczyni nie podejmowała działań podobnych do wykonywanych przez podmioty profesjonalnie prowadzące działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży nieruchomości. Jej czynności ograniczały się do zwykłego zarządu majątkiem prywatnym i z zachowaniem reguł gospodarności – nie można ich utożsamiać z działalnością gospodarczą. Nie sposób przy tym nie zauważyć, że działania Wnioskodawczyni w niniejszej sprawie skrajnie odbiegają od działań jakie podjąłby profesjonalny przedsiębiorca zajmujący się obrotem nieruchomościami. Zwrócić należy uwagę, że nabycie przedmiotowej nieruchomości (2003) i planowane zbycie obecnej działek to zdarzenia oddzielone od siebie dwudziestotrzyletnią przerwą. Żaden przedsiębiorca zajmujący się obrotem nieruchomościami nie pozwoliłby sobie na tak długi okres realizacji procesu sprzedaży.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawczyni, zgodnie z którym planowana transakcja sprzedaży nieruchomości gruntowej - działka 1 o powierzchni 1,2368 ha nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), jest w pełni prawidłowe i uzasadnione.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak stanowi art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzam, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Podkreślenia wymaga, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zatem sięgnąć do wykładni wynikającej z orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości czy jej części w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE.

Mając powyższe na względzie stwierdzam, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowych) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pani podjęła w odniesieniu do działki będącej przedmiotem sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że od 2001 roku prowadzi Pani działalność rolną. Od dnia 17 czerwca 1993 r. jest Pani zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług VAT z tytułu prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej. Przeważająca działalność gospodarcza to: „41.00.A Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych”. W 2003 r. nabyła Pani działki rolne o nr: (…), (…), (…). Działki były wykorzystywane w ramach działalności rolnej jako łąki, pastwiska, magazyny na siano oraz wybiegi i stajnie letnie dla koni. Przedmiotowe działki były wykorzystywane w działalności rolniczej – stanowiły wybieg dla koni hodowanych przez Panią (hodowla zwierząt stanowiła działalność gospodarczą w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług). Faktyczne wykorzystywanie działek stanowiących teren obecnej działki nr 1 (tj. działek nr (…), (…), 2, 3, 4 oraz działki nr 1) wyglądało następująco: 2003–2015: wykorzystywane rolniczo w szczególności jako wybieg dla koni z hodowli własnej, 2015–2022: leżały ugorem; 2015 zawarcie umowy przyrzeczonej – dzień dzisiejszy: działki są nadal ugorowane i nie są w żaden sposób wykorzystywane gospodarczo. W 2008 r. celem pozyskania środków na remont i rewitalizację istniejących zabytkowych budynków folwarcznych oraz planowany rozwój profesjonalnej agroturystyki w gospodarstwie, zawarła Pani ze spółką (…) sp. z o.o., przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości rolnej częściowo zabudowanej budynkami gospodarczymi: działka nr (…). Przed zawarciem ww. umowy (…) sp. z o.o. pozyskał projekt koncepcyjny dla terenu obejmującego działkę nr (…), zgodnie z którym na tym terenie miała być zrealizowana inwestycja w postaci budowy osiedla budynków mieszkalnych wielorodzinnych – z możliwością funkcji usługowej na poziomie parteru oraz z garażem podziemnym. Umowa z (…) Sp. z o.o. z 2008 r. została zawarta pod warunkiem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji w postaci budowy zamkniętego osiedla budynków mieszkalnych na działce nr (…) Ryzyko ekonomiczne niepowodzenia sprzedaży ponosiły obie strony w takim samym stopniu – w umowie zastosowano instytucje zadatku więc w przypadku uchylenia się przez jedną ze stron od zawarcia umowy definitywnej, to ta strona bądź to traciła kwotę zadatku jeżeli Kupujący uchylała się od nabycia) bądź była zobowiązana do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości (jeżeli sprzedająca się uchylała). W 2008 r. wystąpiła Pani o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie kompleksu rekreacyjno-mieszkaniowego składającego się z: 22 budynków mieszkalnych wielorodzinnych, budynku usługowego (handel , gastronomia) na działkach (…) i (…). W 2009 r. wydano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, ustalającą na Pani rzecz warunki zabudowy. W zakresie działki nr (…) i nr (…) wniosek obejmujący budowę 22 budynków, a w konsekwencji także decyzja o warunkach zabudowy, były podyktowane planami biznesowymi i oczekiwaniami spółki (…) sp. z o.o. Ww. umowa wygasła – nie doszło do zawarcia umowy przenoszącej. W 2009 r. zawarła Pani z powiązaną ze spółką (…) - spółką (…) sp. z o.o. umowę przedwstępną sprzedaży 3 działek o łącznej powierzchni ok. 4 ha wydzielonych z działki nr (…), pod warunkiem zawieszającym w postaci podziału nieruchomości działki nr (…). Umowa ta została zmieniona umową przedwstępną. Pozostała część wydzielonej działki nr (…) oraz część działki nr (…) miały zostać zakupione od Pani przez (…) w terminie późniejszym. W 2011 r. zatwierdzony został podział nieruchomości będącej Pani własnością w postaci działki nr (…) i nr (…) o powierzchni 6,5802 ha, na działki: o nr (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…). Podział działki nr (…) wynikał z treści umowy przedwstępnej zawartej przez Panią z (…) sp. z o.o. Natomiast podział działki nr (…) miał na celu wytyczenie drogi zapewniającej przyszłe skomunikowanie pozostałych nieruchomości z Pani działką nr (…) po sprzedaży gruntu na rzecz (…). W 2011 r. zawarła Pani umowę sprzedaży nieruchomości w postaci działek o numerach (…), (…), (…) o łącznej powierzchni ok. 4 ha na rzecz spółki (…) sp. z o.o. sp. k., która to spółka była powiązana ze spółką (…) sp. z o.o. W tej umowie rozwiązano również umowę przedwstępną z (…). W 2022 r. zawarła Pani z (…) sp. z o.o. sp. k., przedwstępną warunkową umowę sprzedaży terenu o pow. ok. 1,2 ha, składającego się z przyszłej nowo wydzielonej działki rolnej o pow. ok. 1,2 ha z działek rolnych 2, 3, 4 (wydzielonych z działek (…) i (…)) - teren ten był konieczny dla S-ki (…) w celu kontynuacji pierwotnej inwestycji. Udzieliła Pani firmie (…) Sp. z o.o. Sp. k. prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – w celu umożliwienia inwestorowi uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę dla obszaru stanowiącego obecnie działkę nr 1. W związku ze zmianami przepisów dotyczącymi gęstości zabudowy - po dokupieniu przedmiotowego terenu o pow. ok. 1,2 ha (…) będzie mógł zrealizować łącznie 19 z 22 pierwotnie zaplanowanych budynków. Wszelkie działania (warunki zabudowy, podziały gruntu, zapewnienia gestorów sieci), które Pani podjęła zostały podjęte tylko i wyłącznie na wniosek i w interesie inwestora, który od tych działań uzależniał nabycie nieruchomości. Zamierza Pani zawrzeć z (…) sp. z o.o. sp. k. umowę przyrzeczoną sprzedaży nowo wydzielonej działki 1, o powierzchni 1,2368 ha, powstałej z gruntów oznaczonych pierwotnie numerami działek 2, 3 i 4. Jedyną czynnością formalną dokonaną przez Panią był podział geodezyjny działek, wykonany wyłącznie w celu spełnienia wymogów i oczekiwań Kupującego wynikających z umów przedwstępnych. Podział nieruchomości oraz późniejsze scalenia i podziały (tworzące obecną działkę nr 1) zostały dokonane z inicjatywy spółek (…), (…) oraz (…).

Jak wynika z przytoczonego wyżej wyroku TSUE w sprawie C-291/92 – majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

Z uwagi na powyższe, w opisanej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pani majątku osobistego. Dokonując sprzedaży działki nr 1 nie będzie Pani korzystała z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że aby nieruchomość stanowiła majątek prywatny, to podatnik musi w całym okresie jej posiadania wykazywać zamiar wykorzystywania danej nieruchomości czy jej części, w ramach majątku osobistego. Należy podkreślić, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru nie można poprzestawać tylko na oświadczeniach zainteresowanej osoby, lecz muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Jak wynika z powyższego w niniejszej sprawie nie miało to miejsca.

Analiza przedstawionych przez Panią okoliczności w świetle przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sytuacji wystąpią okoliczności, które wskazują, że sprzedaż przez Panią działki nr 1 o powierzchni 1,2368 ha, powstałej z gruntów oznaczonych pierwotnie numerami działek 2, 3 i 4, należy uznać za działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, która skutkować będzie uznaniem Pani za podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Z całokształtu okoliczności sprawy nie wynika, że działki były wykorzystywane w ramach majątku osobistego/prywatnego.

Przede wszystkim - jak Pani wskazała - jest Pani zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT, co więcej działki były wykorzystywane do hodowli koni, która stanowiła działalność gospodarczą. Od 2003 r. nabywane działki rolnicze były bezpośrednio i faktycznie włączone w proces produkcyjny / gospodarczy prowadzonej przez Panią hodowli koni. Działki służyły jako łąki, pastwiska, wybiegi oraz stajnie letnie dla koni. Tym samym od momentu zakupu (2003 r.) nieruchomości te nie zaspokajały żadnych Pani osobistych ani osobisto-rodzinnych potrzeb, lecz stanowiły zaplecze techniczne i produkcyjne prowadzonej działalności rolniczej (gospodarczej).

Poza tym ciąg podjętych przez Panią działań, obejmujący podziały geodezyjne działek, zawieranie umów przedwstępnych, wystąpienie o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie kompleksu rekreacyjno-mieszkaniowego wskazuje na brak możliwości zakwalifikowania działek do majątku prywatnego (osobistego). Działania podjęte przez Panią świadczą o zorganizowanym charakterze sprzedaży. Jak wskazała Pani we wniosku, umowa z (…) sp. z o.o. została zawarta pod warunkiem wydania decyzji o warunkach zabudowy w zakresie inwestycji na przedmiotowej nieruchomości. W związku z powyższym warunkiem, wystąpiła Pani o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie kompleksu rekreacyjno-mieszkaniowego składającego się z: 22 budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Dodatkowo przeprowadziła Pani podziały działek i scalenia geodezyjne. Od 2008 roku podejmuje Pani sekwencję powiązanych ze sobą czynności prawnych. Zawierała Pani umowy przedwstępne ze Spółkami. Umowy przedwstępne były przez Panią zmieniane/aneksowane. Przeprowadzenie procedur scalenia i podziału geodezyjnego było bezpośrednio podporządkowane potrzebom inwestycyjnym kupującego. Aktywnie modyfikowała Pani stan prawno-geodezyjny gruntu (wyznaczanie konkretnych obszarów, scalenia i ponowne podziały), odpowiadając bezpośrednio na zmienne zapotrzebowanie biznesowe po stronie dewelopera. 

Oceniając charakter podejmowanych przez Panią czynności, nie sposób pominąć faktu, że od lat prowadzi Pani działalność gospodarczą w zakresie robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

Na uwagę zasługuje również fakt, iż w dniu 24.03.2009 r. zawarła Pani umowę dzierżawy działek nr (…) oraz (…) z osobą prowadzącą działalność rolniczą. Z działek nr (…) i (…) zostały wydzielone działki rolne 2, 3, 4, z których powstała działka nr 1 będąca przedmiotem planowanej dostawy. Brak faktycznego otrzymania płatności nie podważa przy tym samego faktu prowadzenia działalności – zawarcie formalnej umowy, ustalenie warunków odpłatności jednoznacznie dowodzą, że podejmowała Pani aktywne, formalne i celowe działania w ramach działalności gospodarczej. Zawarcie formalnej umowy dzierżawy działek nr (…) i (…) na rzecz podmiotu prowadzącego działalność rolniczą jednoznacznie świadczy o tym, że podjęła Pani celowe i zorganizowane działania mające na celu czerpanie stałego zysku z majątku.

W tym miejscu wskazania wymaga, że na mocy art. 693 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. –  Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Zatem dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Powyższe Pani działania świadczą o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W związku z powyższym, nie będzie korzystała Pani z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym. Działania podejmowane przez Panią nie należą bowiem do zakresu czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Jednocześnie, przedstawione okoliczności sprawy nie potwierdzają, że działka nr 1 oraz działki, z których ona powstała tj. działka nr 2, nr 3 i nr 4 (oraz działek pierwotnych (…), nr (…)) były wykorzystywane do celów osobistych.

Stwierdzić należy, że rodzaj podjętych działań bez wątpienia oznacza, że wykazała Pani aktywność w przedmiocie zbycia przedmiotowej działki porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. 

Mając zatem powyższe na uwadze stwierdzić należy, że planowana sprzedaż działki nr 1, powstałej z gruntów oznaczonych pierwotnie numerami działek 2, 3 i 4 będzie dostawą, w odniesieniu do której będzie działała Pani jako podatnik, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy i będzie realizowana w ramach działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym sprzedaż ww. działki będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, Pani stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.