0113-KDIPT1-2.4012.607.2026.3.KC

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 czerwca 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie korzystania ze zwolnienia podmiotowego z podatku VAT.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwania – pismem z 31 sierpnia 2026 r. oraz pismem z 24 września 2026 r. (wpływ 25 września 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W ramach prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej Wnioskodawczyni zamierza pełnić funkcję kierownika budowy. Zakres obowiązków będzie obejmował w szczególności:

• Prowadzenie dokumentacji budowy.
• Koordynację i nadzór nad pracami budowlanymi.
• Reprezentowanie inwestora na budowie.
• Potwierdzanie wykonania robót i usunięcia wad.

Czynności, które będzie wykonywać Wnioskodawczyni, wynikają bezpośrednio z uprawnień budowlanych oraz przepisów ustawy – Prawo budowlane. Usługi te nie będą miały charakteru doradztwa technicznego ani prawnego. Wartość sprzedaży w skali roku podatkowego nie przekroczy limitu określonego w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT (tj. kwoty 240 000 brutto).

Ponadto Wnioskodawczyni nie będzie wykonywać żadnych usług ani dostaw towarów, które na mocy art. 113 ust. 13 ustawy o VAT wyłączają możliwość korzystania ze zwolnienia podmiotowego.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego pismem z 31 sierpnia 2026 r.

Pytanie 1:Czy była/jest Pani zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeśli tak, proszę wskazać od kiedy (ewentualnie do kiedy) i z jakiego tytułu i czy stała się Pani zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, z powodu:

• utraty prawa do stosowania zwolnienia podmiotowego z art. 113 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”? Jeżeli tak, to należy wskazać miesiąc i rok ww. utraty zwolnienia,

lub

• rezygnacji z ww. zwolnienia? Jeżeli tak, to należy wskazać miesiąc i rok ww. rezygnacji.

Odp. nr 1:Wnioskodawczyni była zarejestrowanym czynnym podatnikiem od 30.12.2024 r. do 01.01.2026 r. ze względu na utratę prawa do stosowania zwolnienia podmiotowego z art. 113, poprzez przekroczenie limitu ze sprzedaży prowadzonej działalności oraz przychodów z najmu jednego lokalu mieszkalnego.

Pytanie 2:Od kiedy prowadzi Pani działalność gospodarczą (proszę podać miesiąc, rok)?

Odp. nr 2:Wnioskodawczyni prowadzi działalność od (…) r.

Pytanie 3:W jakim zakresie prowadziła/prowadzi Pani działalność gospodarczą?

Odp. nr 3:Działalność prowadzona w zakresie architektury oraz projektowania wnętrz (PKD 71.11.Z, 74.13.Z).

Pytanie 4:Jakie czynności wykonywała/wykonuje Pani w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą?

Odp. nr 4:W ramach działalności Wnioskodawczyni zajmuje się wnioskami o pozwolenie na budowę wraz z załącznikami, wnioskami o zgłoszenia robót budowlanych oraz wnioskami o warunki zabudowy, projektami koncepcyjnymi, projektami architektoniczno-budowlanymi.

Pytanie 5:Czy w 2025 r. korzystała Pani ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o VAT?

Odp. nr 5:W 2025 r. Wnioskodawczyni nie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 113. Wnioskodawczyni była czynnym podatnikiem VAT, w związku z przekroczeniem limitu w 2024 r.

Pytanie 6:Jaka była wartość sprzedaży prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej za rok 2025, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT?

Odp. nr 6:Wartość sprzedaży prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności w 2025 r. wynosiła (…) zł.

Pytanie 7:Czy wartość sprzedaży, z wyłączeniem podatku, nie przekroczyła w roku 2025 kwoty 200.000 zł?

Odp. nr 7:Tak nie przekroczyła limitu 200.000 zł.

Pytanie 8:Jeżeli w roku 2025 wartość sprzedaży, z wyłączeniem podatku, przekroczyła kwotę 200.000 zł czy nie przekroczyła kwoty 240.000 zł?

Odp. nr 8:Wartość sprzedaży prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności z wyłączeniem podatku oraz przychodów z najmu jednego lokalu mieszkalnego w 2025 r. wynosiła (…) zł ((…) zł + (…) zł). Zgodnie z nieprzekroczeniem limitu do dnia 1.01.2026 r. Wnioskodawczyni nie jest czynnym podatnikiem VAT w 2026 roku.

Pytanie 9:Czy zakres zadanego przez Panią pytania:

dotyczy skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT w 2026 r. czy w 2027 r.?

Odp. nr 9:Zakres zadanego przez Wnioskodawczynię pytania dotyczy roku 2026 oraz kolejnych lat przy założeniu, że Wnioskodawczyni będzie mogła korzystać ze zwolnienia zgodnie z limitem art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego pismem z 24 września 2026 r.

W uzupełnieniu wniosku z 31 sierpnia 2026 r. na pytanie Organu:

udzieliła Pani następującej odpowiedzi:

Pytanie 1:Proszę o wyjaśnienie co oznaczają kwoty wskazane przez Panią w udzielonej odpowiedzi, tj. kwoty wskazane w nawiasie: „((…) zł + (…) zł)”.

Odp. nr 1:Kwota (…) zł oznacza wartość sprzedaży z tytułu prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej w 2025 r., z wyłączeniem podatku VAT.

Kwota (…) zł oznacza przychód z tytułu najmu jednego lokalu mieszkalnego w 2025 r.

Kwota (…) zł stanowi sumę powyższych kwot, tj. (…) zł + (…) zł.

Pytanie 2:Czy najem jednego lokalu mieszkalnego w 2025 r. prowadzony był wyłącznie na cele mieszkaniowe?

Odp. nr 2:  Tak. Najem jednego lokalu mieszkalnego w 2025 r. był prowadzony wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Pytanie 3:Czy najem jednego lokalu mieszkalnego w 2025 r. dokonywany był na rzecz podmiotu gospodarczego czy na rzecz osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej?

Odp. nr 3:Najem jednego lokalu mieszkalnego w 2025 r. był dokonywany na rzecz osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej.

Pytanie 4:Czy najem jednego lokalu mieszkalnego w 2025 r. prowadzony był na Pani własny rachunek?

Odp. nr 4:Tak. Najem jednego lokalu mieszkalnego był prowadzony na własny rachunek Wnioskodawczyni.

Pytanie 5:Czy najem jednego lokalu mieszkalnego w 2025 r. prowadzony był na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”?

Odp. nr 5:Nie. Najem jednego lokalu mieszkalnego nie był prowadzony na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Pytanie 6:Czy najem jednego lokalu mieszkalnego w 2025 r. korzystał ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT?

Odp. nr 6:Tak. Najem jednego lokalu mieszkalnego korzystał ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, ponieważ lokal był wynajmowany wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Pytanie 7:Czy przychody z najmu jednego lokalu mieszkalnego w 2025 r. stanowiły konieczne uzupełnienie zasadniczej Pani działalności?

Odp. nr 7:Nie. Przychody z najmu jednego lokalu mieszkalnego nie stanowiły koniecznego uzupełnienia zasadniczej działalności gospodarczej.

Najem był prowadzony niezależnie od prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej w zakresie architektury i projektowania wnętrz. Uzyskiwanie przychodów z najmu nie było warunkiem prowadzenia działalności gospodarczej ani wykonywania przez Wnioskodawczynię usług w ramach tej działalności.

Pytanie 8:Czy usługi najmu jednego lokalu mieszkalnego stanowią zwykłą i podlegającą opodatkowaniu VAT Pani działalność?

Odp. nr 8:Nie. Usługi najmu jednego lokalu mieszkalnego nie stanowią zwykłej i podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT działalności gospodarczej, którą wykonuję w ramach prowadzonej działalności.

Przedmiotem działalności gospodarczej Wnioskodawczyni są usługi w zakresie architektury i projektowania wnętrz. Najem jednego lokalu mieszkalnego jest odrębną czynnością, wykonywaną niezależnie od tej działalności.

Pytanie 9:Czy usługi najmu jednego lokalu mieszkalnego miały charakter stały i powtarzalny?

Odp. nr 9:Najem jednego lokalu mieszkalnego ma charakter stały w tym znaczeniu, że jest wykonywany na podstawie jednej umowy najmu i trwa nieprzerwanie od lipca 2024 r. do chwili obecnej.

Jednocześnie najem dotyczy wyłącznie jednego lokalu mieszkalnego, a jego wykonywanie ma charakter pomocniczy względem prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej. Najem nie jest związany z przedmiotem działalności gospodarczej Wnioskodawczyni w zakresie architektury i projektowania wnętrz i jest wykonywany niezależnie od tej działalności.

Pytanie 10:Ile w 2025 r. wyniósł obrót (bez podatku) z tytułu najmu jednego lokalu mieszkalnego?

Odp. nr 10:Obrót z tytułu najmu jednego lokalu mieszkalnego w 2025 r. wyniósł (…) zł.

Pytanie 11:Ile w 2025 r. wyniósł obrót (bez podatku) z tytułu innych czynności niż najem jednego lokalu mieszkalnego?

Odp. nr 11:Obrót z tytułu innych czynności niż najem jednego lokalu mieszkalnego w 2025 r. wyniósł (…) zł, bez podatku VAT.

Pytanie

Czy wykonując usługi polegające na pełnieniu obowiązków kierownika budowy PKD 71.12.Z (działalność w zakresie inżynierii i związane z nią doradztwo techniczne), które obejmują prowadzenie dokumentacji budowy oraz koordynację i nadzór nad pracami budowlanymi – i przy założeniu, że wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczy limitu określonego w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT – będzie możliwość korzystania ze zwolnienia podmiotowego z podatku od towarów i usług na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 tej ustawy?

Pani stanowisko w sprawie (uzupełnione pismem z 24 września 2026 r.)

W opinii Wnioskodawczyni zwolnienie z podatku VAT zgodnie z art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o podatku od towarów i usług obejmuje również usługę pełnienia obowiązków kierownika budowy. W art. 22 Prawa budowlanego wymieniono konkretne czynności (prowadzenie dokumentacji budowy, koordynacji i nadzoru prac budowlanych), które wykonuje kierownik budowy, nie ma wzmianki na temat jakiekolwiek formy doradztwa, ponieważ głównym zadaniem kierownika budowy jest doprowadzenie do wzniesienia budynku zgodnie z projektem. Mimo iż usługi te zawierają się w PKD 71.12.Z nie są formą doradztwa.

W związku z doprecyzowaniem opisu sprawy Wnioskodawczyni podtrzymuje stanowisko przedstawione we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

W ocenie Wnioskodawczyni przychód z najmu jednego lokalu mieszkalnego w wysokości (…) zł nie powinien być uwzględniany przy ustalaniu wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ustawy o VAT, ponieważ najem lokalu mieszkalnego jest czynnością zwolnioną od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, a w przedstawionym stanie faktycznym ma charakter pomocniczy.

Najem dotyczy jednego lokalu mieszkalnego, jest wykonywany na cele mieszkaniowe, na rzecz osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej i pozostaje niezależny od prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej w zakresie architektury i projektowania wnętrz.

W konsekwencji Wnioskodawczyni uważa, że dla potrzeb ustalenia wartości sprzedaży na potrzeby zwolnienia podmiotowego z art. 113 ustawy o VAT należy uwzględnić wartość sprzedaży z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej w wysokości (…) zł, natomiast kwota (…) zł z tytułu najmu jednego lokalu mieszkalnego, jako czynność pomocnicza, nie powinna powiększać tej wartości.

W związku z powyższym Wnioskodawczyni uważa, że w 2026 r. oraz w kolejnych latach, przy spełnieniu pozostałych warunków określonych w art. 113 ustawy o VAT, przysługuje jej prawo do korzystania ze zwolnienia podmiotowego od podatku VAT.

Powyższe informacje Wnioskodawczyni przedstawia zgodnie ze stanem faktycznym i zdarzeniem przyszłym będącym przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263), zwanej dalej „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy o VAT:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy o VAT i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:

Ustawa o podatku od towarów i usług wskazuje, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określaną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy tym, z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jednoznacznie wynika, iż pod pojęciem działalności gospodarczej należy rozumieć także czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W tym przypadku decydujące znaczenie ma ciągłość wykorzystywania majątku. Wykorzystywanie towarów lub wartości niematerialnych i prawnych ma miejsce przede wszystkim poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne, np. w najem, dzierżawę itp. Przy czym przez ciągłość wykorzystywania składników majątku rozumieć należy także wykorzystanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy.

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

• świadczenie usługi na własny rachunek,
• charakter mieszkalny nieruchomości,
• mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

Należy zauważyć, że ustawodawca przewiduje zwolnienie od podatku VAT dla pewnej grupy podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Regulacje w tym zakresie zawarte zostały w art. 113 ustawy o VAT.

W myśl art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2025 r.:

W myśl art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2026 r.:

W myśl art. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 2025 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 896):

Zgodnie z nowelizacją ustawy o podatku od towarów i usług zmianie ulega art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, w którym podwyższono limit sprzedaży uprawniający do korzystania ze zwolnienia podmiotowego, z kwoty 200 000 zł do kwoty 240 000 zł.

Tym samym, począwszy od 1 stycznia 2026 r., podatnik będzie miał prawo do zastosowania zwolnienia, jeżeli wartość sprzedaży – nie przekroczyła w poprzednim roku podatkowym 240 000 zł oraz nie przekroczy tego limitu w roku bieżącym.

Jednakże należy mieć na uwadze, że kluczowym w tej sytuacji jest data, od której przepis art. 2 ustawy nowelizującej będzie obowiązywał tj. 1 stycznia 2026 r. Zatem to od tego momentu będzie można ten przepis stosować, co oznacza, że do 31 grudnia 2025 r. w przypadku przekroczenia ww. kwoty z tytułu świadczenia czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, podatnik zobowiązany jest do dokonania rejestracji dla potrzeb podatku od towarów i usług na zasadach określonych w ustawie o VAT.

Na mocy art. 113 ust. 2 ustawy o VAT:

Jak stanowi art. 113 ust. 5 ustawy o VAT:

Zgodnie z art. 113 ust. 9 ustawy o VAT:

Natomiast w myśl art. 113 ust. 10 ustawy o VAT:

W myśl art. 113 ust. 11 ustawy o VAT:

Zgodnie z art. 113 ust. 11a ustawy o VAT:

Odnosząc się do powyższego należy wskazać, że podatnik może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie i według zasad określonych m.in. wyżej przytoczonymi przepisami art. 113 ust. 1-10 ustawy o VAT pod warunkiem, że nie wykonuje czynności, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy o VAT.

Przepis art. 113 ust. 13 ustawy o VAT stanowi, że:

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pani działalność gospodarczą od (…) r. W 2025 r. nie korzystała Pani ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 113 ustawy o VAT. W 2025 r. była Pani czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT w związku z przekroczeniem w 2024 r. limitu, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. Natomiast w 2025 r. wartość sprzedaży prowadzonej przez Panią działalności wyniosła (…) zł. Z kolei wartość sprzedaży z tytułu najmu lokalu mieszkalnego wyniosła (…) zł.

W ramach prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej zamierza Pani pełnić funkcję kierownika budowy. Czynności, które będzie Pani wykonywać, wynikają bezpośrednio z uprawnień budowlanych oraz przepisów ustawy – Prawo budowlane. Wartość sprzedaży w skali roku podatkowego nie przekroczy limitu określonego w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT (tj. kwoty 240 000 zł brutto). Ponadto nie będzie Pani wykonywać żadnych usług ani dostaw towarów, które na mocy art. 113 ust. 13 ustawy o VAT wyłączają możliwość korzystania ze zwolnienia podmiotowego.

Odnosząc się do kwestii objętej zakresem zadanego pytania w pierwszej kolejności należy wskazać, że umowa najmu jest umową cywilnoprawną, nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę. Należy wskazać, że umowa najmu jest umową cywilnoprawną, nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że charakter usług najmu wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

W konsekwencji najem nieruchomości, należy uznać za świadczony w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i stanowi on odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, podlegające opodatkowaniu tym podatkiem na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Wobec tego, podmiot świadczący usługę najmu/dzierżawy będzie podatnikiem podatku od towarów i usług wówczas, gdy najem/dzierżawę będzie wykonywał we własnym imieniu i na własny rachunek.

Tym samym, skoro świadczy Pani usługi najmu lokalu mieszkalnego za wynagrodzeniem, to w kontekście powołanych przepisów ustawy, najem ten stanowi, zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, odpłatne świadczenie usług w ramach prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W konsekwencji jest Pani podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, z tytułu ww. najmu.

Odnosząc się natomiast do kwestii wliczania osiągniętej sprzedaży z tytułu świadczenia usługi najmu do limitu, o którym mowa w art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o VAT należy stwierdzić co następuje:

Analiza powołanych wyżej przepisów prawa podatkowego wskazuje, że obliczając limit sprzedaży uprawniający podatnika do zwolnienia od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, po przekroczeniu którego podatnik traci prawo do zwolnienia od podatku, zgodnie z art. 113 ust. 2 pkt 2 ustawy o VAT, nie bierze się pod uwagę odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem transakcji związanych z nieruchomościami, usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41 oraz usług ubezpieczeniowych – jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych.

Poza przywołanym wyżej art. 113 ust. 2 ustawy o VAT warto zwrócić uwagę również na przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.). Zgodnie z art. 288 Dyrektywy:

Zatem Dyrektywa 2006/112/WE w art. 288 pkt 1 lit. e stanowi, że kwota obrotu obejmuje wartość transakcji związanych z nieruchomościami.

Natomiast sformułowanie „transakcje związane z nieruchomościami” oznacza (stosownie do wyroku Trybunału w sprawie C-716/18) transakcje dotyczące nieruchomości objęte zwolnieniem przewidzianym w art. 135 ust. 1 lit. j i k (dot. obrotu nieruchomościami) oraz lit. l (dot. wynajmu nieruchomości) Dyrektywy 2006/112/WE.

Według internetowego wielkiego słownika języka polskiego, transakcja to czynność lub zespół czynności prowadzący lub mający doprowadzić do kupna albo sprzedaży jakichś towarów.

Ustawodawca zarówno w akcie zasadniczym, jak i w rozporządzeniach wykonawczych do ustawy nie zdefiniował pojęcia charakter „pomocniczy”. W takim przypadku w pierwszej kolejności stosuje się wykładnię językową, w taki bowiem sposób ustawodawca komunikuje się z podatnikiem jako adresatem normy. Dopiero gdy wykładnia językowa nie prowadzi do jednoznacznych rezultatów dopuszczalne jest skorzystanie z pozajęzykowych dyrektyw interpretacyjnych.

Według internetowego słownika synonimów (strona internetowa – http://synonim.net/synonim/pomocniczy), synonimami do słowa „pomocniczy” są pojęcia: „pomocny, wspierający, poboczny, akcesoryjny, dodatkowy, dopływowy, posiłkowy, subsydialny, subsydiarny, uzupełniający, wspomagający”.

Ponadto w art. 288 Dyrektywy 2006/112/WE, w wersji angielskiej posłużono się pojęciem „ancillary transactions”. Zbliżonym znaczeniowo do powyższego jest termin „incidental transactions”, który występuje w art. 19 VI Dyrektywy i art. 174 Dyrektywy 2006/112/WE, co na język polski może być tłumaczone jako „transakcje incydentalne/uboczne”. Termin „incydentalny” wg Słownika języka polskiego (Słownika Wydawnictwa Naukowego PWN) oznacza przy tym „mający małe znaczenie lub zdarzający się bardzo rzadko”, natomiast termin „uboczny” oznacza „dotyczący czegoś pośrednio, mniej istotny lub dodatkowy”. Transakcje o charakterze „incydentalnym” oznaczają zdarzenia występujące nie tyle rzadko, ile ubocznie, przy określonej okazji, nawet gdyby występowały w sposób powtarzalny. Pojęcie „incydentalności” odnosi się więc nie tyle do samej częstotliwości występowania danego zdarzenia, co raczej do jego poboczności względem zasadniczej działalności podatnika.

Także w wersji francuskiej VI Dyrektywy użyto określenia „accessoire”, a w wersji niemieckiej „Hilfsumsätze”, co wskazuje, że w analizowanym kontekście istotne jest, aby były to czynności poboczne, czy też pomocnicze do zasadniczej działalności podatnika (wspomniane powyżej trzy wersje językowe VI Dyrektywy są kompatybilne i wskazują na pomocniczy, poboczny charakter omawianych czynności). Podobnie, polska wersja językowa Dyrektywy 2006/112/WE, która zastąpiła VI Dyrektywę, odstępuje od sformułowania „transakcje sporadyczne” i określa omawiane czynności jako „transakcje pomocnicze”.

Transakcje pomocnicze zatem to takie, które nie są związane z zasadniczą działalnością podatnika, a przychody z ich tytułu nie są bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnieniem tej działalności. Tak więc, aby ocenić, czy dana czynność może być uznana za pomocniczą, należy wziąć pod uwagę przede wszystkim to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika. Jeżeli dana działalność stanowi stały i niezbędny element wbudowany w funkcjonowanie działalności podatnika, to transakcje takie nie mogą być uznane za pomocnicze.

Zatem, aby ocenić, czy świadczona usługa ma charakter „pomocniczy”, należy wziąć pod uwagę to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika.

Na gruncie niniejszej sprawy należy zauważyć, że jak wcześniej wskazano, świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej w zakresie usługi najmu lokalu mieszkalnego nie można uznać za działalność świadczoną pomocniczo. Jest to – jak wynika z przedstawionego opisu sprawy – obok działalności prowadzonej w zakresie architektury oraz projektowania wnętrz (PKD 71.11.Z, 74.13.Z), drugi rodzaj wykonywanej przez Panią działalności.

Ponadto zwrócić należy uwagę, że zwolnienie wynikające z art. 113 ustawy o VAT jest związane bezpośrednio z podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą, która w standardowych warunkach podlegałaby opodatkowaniu. Zwolnienie to odnosi się do konkretnego limitu wynikającego ze sprzedaży (odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług) danego podatnika.

Zatem najem lokalu mieszkalnego za wynagrodzeniem nie ma charakteru transakcji pomocniczych do świadczonej przez Panią działalności prowadzonej w zakresie architektury oraz projektowania wnętrz – lecz są to dwie różne transakcje podstawowe – w zakresie odrębnego rodzaju (przedmiotu) wykonywanej przez Panią działalności gospodarczej. Wartość sprzedaży z tytułu świadczenia usług najmu lokalu mieszkalnego jako transakcje związane z nieruchomościami, które nie mają charakteru czynności pomocniczych, powinny być wliczane do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 i ust. 9 ustawy o VAT.

Tym samym do limitu, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, powinna Pani wliczać sumę wartości sprzedaży prowadzonej przez Panią działalności w zakresie architektury i projektowania wnętrz oraz świadczonych usług najmu lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe.

W związku z powyższym w okolicznościach niniejszej sprawy, skoro utraciła Pani prawo do zwolnienia podmiotowego w 2024 r., a od końca roku, w którym nastąpiła utrata tego prawa, upłynął okres wskazany w art. 113 ust. 11 ustawy o VAT, oraz wartość Pani sprzedaży w 2025 r. ustalona zgodnie z art. 113 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, nie przekroczyła obowiązującego limitu, to od 1 stycznia 2026 r. może Pani ponownie korzystać ze zwolnienia określonego w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie, skoro w ramach usług polegających na pełnieniu funkcji kierownika budowy będzie Pani wykonywała wyłącznie czynności wynikające z przepisów Prawa budowlanego i nie będzie świadczyła Pani usług w zakresie doradztwa ani wykonywała czynności wymienionych w art. 113 ust. 13 ustawy o VAT, świadczenie tych usług nie pozbawi Pani prawa do zwolnienia, o ile wartość sprzedaży nie przekroczy limitu określonego w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

Natomiast w przypadku, gdy wartość sprzedaży w kolejnych latach podatkowych przekroczy kwotę, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, to zwolnienie utraci moc począwszy od czynności, którą zostanie przekroczona ta kwota. Wskazania wymaga również, że utraci Pani prawo do zwolnienia na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku wykonania jakiejkolwiek czynności wymienionej w art. 113 ust. 13 ustawy o VAT.

Oceniając całościowo Pani stanowisko uznałem za nieprawidłowe, ponieważ jakkolwiek wywiodła Pani prawidłowy skutek prawny dotyczący możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, niemniej nie sposób się z Panią zgodzić, że najem lokalu mieszkalnego nie powinien być uwzględniany przy ustalaniu wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ustawy o VAT.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis zdarzenia przyszłego będący przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zwrócić należy uwagę, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie wynikające z opisu sprawy, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.