0113-KDIPT1-2.4012.583.2026.2.AB

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

17 czerwca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 11 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia od podatku od towarów i usług sprzedaży lokali mieszkalnych.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 28 lipca 2026 r. (data wpływu 31 lipca 2026 r.), rezygnując jednocześnie z pytań oznaczonych we wniosku jako nr 2 i nr 3.

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania: A.A.

2.  Zainteresowany niebędący stroną postępowania: B.B.

Opis zdarzenia przyszłego

Małżonkowie: AA. i BB (…), zwani dalej łącznie także „Małżonkami”, pomiędzy którymi cały czas istnieje ustrój wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej w dniu 05 lipca 2013 roku od Gminy (…) kupili dwie nieruchomości:

1)    nieruchomość położoną w (…), woj. (…), stanowiącą działkę gruntu numer (…) o powierzchni 5.098 m. kw., zabudowaną budynkiem murowanym, dwukondygnacyjnym o powierzchni użytkowej 5.580 m. kw., którą Gmina (…) wcześniej nabyła 03 grudnia 2004 roku na podstawie umowy zamiany, a dla tej zakupionej nieruchomości Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadził KW numer (…) oraz

2)    nieruchomość położoną w (…), woj. (…), stanowiącą działkę gruntu numer (…) o powierzchni 1,2704 ha, zabudowaną budynkiem o powierzchni użytkowej 10,50 m. kw., nabytą przez Gminę (…) na podstawie decyzji Wojewody (...) z dnia 22 czerwca 1993 roku numer (…), a dla tej zakupionej nieruchomości Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadził KW numer (…).

Do zawartej z Gminą (…) umowy przedłożono wypisy z rejestru gruntów wydane przez Starostwo Powiatowe w (…) z treści których wynikało, że obie działki w ewidencji oznaczone były symbolem Bi.

W treści umowy, powołując się na sporządzoną na zlecenie Gminy (…) opinię rzeczoznawcy majątkowego, wskazano, że działka pierwsza jest nieuzbrojona, w budynku brak jest instalacji elektrycznej i wodociągowej, budynek jest w bardzo złym stanie technicznym, a jego stopień zużycia określono na 80%. W budynku położonym na działce drugiej brak jest stolarki drzwiowej i okiennej i również - stan techniczny budynku - jest zły. Dodatkowo w treści aktu zaznaczono i do aktu przedłożono protokół z przetargu nieograniczonego na sprzedaż tych nieruchomości, z którego wynika, iż nabywcami zostali Wnioskodawcy. W akcie wskazano także, iż dla nieruchomości brak jest planu miejscowego.

Obie nieruchomości Wnioskodawcy jako małżonkowie nabyli za łączną kwotę w wysokości (…) złotych, a dodatkowo w akcie strony oświadczyły, że umowę zawarto na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 roku.

Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawców poza jakąkolwiek działalnością gospodarczą, na majątek osobisty, a w momencie przystępowania do przetargu Wnioskodawcy nie mieli jeszcze żadnych sprecyzowanych planów co z nią będą robić. Nabywając ją ulokowali wówczas wolny kapitał. Należy zauważyć, że nieruchomości te stanowiły kiedyś fragment wielkiego lotniska wojskowego, wybudowanego przed drugą wojną światową przez Niemcy, a po wojnie stanowiącego bazę lotniczą wojsk Federacji Rosyjskiej, które po opuszczeniu bazy przez Rosjan, zostało zlikwidowane. Jak podano na wstępie, budynek na pierwszej działce był bardzo duży. Wnioskodawcy wówczas nie wiedzieli i się nie zastanawiali co z tym obiektem zrobią: czy po jakimś czasie ją sprzedadzą z zyskiem, czy uruchomią w nim jakąś działalność (np. produkcję pieczarek, boczniaka, inną), czy pojawi się na nią jakiś inny pomysł.

Sprzedaż nieruchomości przez Gminę (...) nie była opodatkowana podatkiem VAT, gdyż była to czynność od VAT zwolniona. Gmina (…) wystawiła i doręczyła Wnioskodawcom fakturę VAT o numerze (…), a w jej treści sprzedająca zaznaczyła, że czynność zwolniona jest od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy z 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług. Po upływie pewnego czasu Wnioskodawcy dokonali podziału geodezyjnego jednej z nabytych nieruchomości, oznaczonej jako działka geodezyjna (…), na cztery odrębne działki geodezyjne (o nr (…), (…), (…) i (…)) i cztery odrębne nieruchomości, a to na wypadek tego by w przyszłości coś z tymi nieruchomościami można było zrobić. Podział został dokonany bez jakiegokolwiek projektu budowlanego czy planu biznesowego. Następnie, po upływie kolejnego okresu, Wnioskodawcy systemem gospodarczym, przez kilka lat zabezpieczali budynek przed degradacją oraz wykonali do niego nowe przyłącza sieci. Podczas tych prac, tam gdzie nabywanie materiałów lub usług dokumentowane było fakturami VAT, podatku VAT naliczonego z nich wynikającego, Wnioskodawcy nigdy nie odliczali, gdyż czynności tych dokonywali poza jakąkolwiek działalnością gospodarczą.

W kolejnym okresie, część budynku, znajdującą się na nieruchomości pierwszej, która po podziale geodezyjnym zajmowała działki (…) i (…), wyremontowali, po czym uzyskali dla tych lokali zaświadczenia o samodzielności lokali w rozumieniu ustawy o własności lokali (łącznie 46 szt.) i dodatkowo, dla części tych lokali, dla których uzyskali wymienione zaświadczenia, założyli księgi wieczyste („lokalowe”). Od jakichkolwiek wydatków związanych z opisanymi czynnościami Wnioskodawcy nie odliczali VAT naliczonego. Następnie Wnioskodawcy podjęli decyzję, aby część z tych mieszkań (19 szt.) wynajmować. Ich wynajem także był realizowany poza jakąkolwiek pozarolniczą działalnością gospodarczą, zaś przychody z tego tytułu Wnioskodawcy w rozliczeniach z fiskusem wykazywali jako te, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6) ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (Ustawa PIT).

Z uwagi na to, że Wnioskodawcy wynajmowali część z uzyskanych lokali mieszkalnych na cele mieszkalne, ich zdaniem wynajem ten był zwolniony z VAT, a ponadto objęci byli zwolnieniem podmiotowym, z uwagi na nie przekroczenie minimalnego limitu ustawowego. Łącznie, w wyniku wykonywanych przez wiele lat prac, obecnie istnieje w części wyremontowanej - części pierwotnie nabytego obiektu - 46 lokali mieszkalnych.

Z uwagi na to, że na nabytej w 2013 roku nieruchomości nr 1, tj. na działkach (…), (…), gdzie nadal stoi pozostała część budynku w którym, podobnie jak dotychczas, wykonać można kolejne prace, tożsame z dotychczasowymi, w efekcie czego wyodrębnione może zostać wiele kolejnych mieszkań, a na te prace potrzebne są pieniądze, z każdym rokiem coraz większe. Wnioskodawcy podjęli decyzję, iż część lokali mieszkalnych (7 szt.), do chwili obecnej wyodrębnionych dzięki swoim działaniom, chcą sprzedać i jeśli sprzedadzą je samodzielnie, dokonają tego na pewno w kilku transakcjach, bo mało prawdopodobnym jest, aby kupił je jeden podmiot lub też (co jest bardziej prawdopodobne), założą spółkę handlową (myślą o spółce jawnej) i do spółki tej wniosą tytułem wkładu wymienione powyżej 7 lokali mieszkalnych, choć w przyszłości być może kolejnych, a wraz z nimi odpowiednią część działki dojazdowej o nr (…) i to ta spółka następnie dokona ich sprzedaży.

Po podjęciu decyzji o sprzedaży mieszkań (tych już istniejących) Wnioskodawcy nie chcąc marnować czasu, już rozpoczęli oferowanie ich sprzedaży, zlecając czynności związane oferowaniem do sprzedaży podmiotowi profesjonalnemu, który publikuje oferty w Internecie, przedstawia oferty klientom indywidualnym czy też organizuje tzw. „dni otwarte”.

 

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawcy wskazali, iż:

1.    Czy był/jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to od kiedy i w jakim zakresie prowadził/prowadzi Pan działalność gospodarczą?

Wnioskodawca jest przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą w (…) pod firmą Przedsiębiorstwo (…) i w zakresie tej jest zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT (NIP (…)),

Podjęte działania, objęte wnioskiem, nie były działaniami w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej, wyłącznie jako działania prywatne.

2.    Czy Pana żona była/jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to od kiedy i w jakim zakresie Pana żona prowadziła/prowadzi działalność gospodarczą?

Żona Wnioskodawcy nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

3.    Oznaczenie lokali mieszkalnych będących przedmiotem wniosku, które planują Państwo sprzedać.

Lokale podlegające, które Wnioskodawcy zamierzają sprzedać to lokale położone w (…), na działce geodezyjnej nr (…), pod adresem ul. (…),:

2)    nr 2, wpisany do KW (…)

3)    nr 3, wpisany do KW (…)

4)    nr 4, wpisany do KW (…)

5)    nr 5, wpisany do KW (…)

6)    nr 6, wpisany do KW (…)

7)    nr 7, wpisany do KW (…)

8)    nr 8, wpisany do KW (...).

4.    Czy lokale mieszkalne przeznaczone do sprzedaży zostały wyodrębnione i zostały założone dla nich odrębne księgi wieczyste - jeśli tak, to kiedy?

Wpis lokali został dokonany 26 stycznia 2026 r. (cztery lokale o nr 2-5) oraz 27 stycznia 2026 r. (trzy lokale o nr 6-8)

Jeżeli lokale nie zostały wyodrębnione na podstawie wpisu do księgi wieczystej, to proszę wskazać na jakiej podstawie/w jaki sposób dojdzie do zbycia lokali? Proszę wyjaśnić.

Nie dotyczy.

5.    Kiedy zamierzają Państwo sprzedać opisane we wniosku lokale mieszkalne? Proszę podać przybliżoną datę.

Wnioskodawcy planują rozpoczęcie sprzedaży niezwłocznie po otrzymaniu interpretacji, nie wcześniej jednak niż w dniu 01.09 br., a dokładne daty zbycia są w chwili obecnie niemożliwe do wskazania.

6.    W jaki sposób wykorzystywał Pan lokale mieszkalne będące przedmiotem wniosku od chwili ich nabycia do momentu sprzedaży, tj.:

a)    czy 7 lokali mieszkalnych, które zamierza Pan sprzedać lub wnieść do spółki, wchodzi w skład grupy 19 lokali, które były/są/będą przez Pana wynajmowane na cele mieszkalne?

Nie. Lokale, które mają zostać sprzedane nie były dotychczas wynajmowane i położone są na innej nieruchomości, niż te które wynajmowane były.

b)    czy wszystkie lokale mieszkalne będące przedmiotem sprzedaży były/są udostępniane przez Pana osobom trzecim na podstawie umowy najmu, jeśli nie to na podstawie jakiej umowy (dzierżawy lub innej umowy) zostały/zostaną udostępnione;

Nie dotyczy, z uwagi na odpowiedź w pkt a).

c)    czy umowy miały/mają/będą mieć charakter odpłatny, czy nieodpłatny;

Nie dotyczy, z uwagi na odpowiedź w pkt a).

d)    czy z tytułu ww. zawartych umów odprowadzał/będzie odprowadzał Pan podatki? Jeżeli tak, jakie to były/będą podatki?

Nie dotyczy, z uwagi na odpowiedź w pkt a).

e)    kiedy (proszę podać dokładne daty - miesiąc/rok) poszczególne lokale zostały po raz pierwszy wydane najemcom na podstawie umów najmu?

Nie dotyczy, z uwagi na odpowiedź w pkt a).

7.    W jaki sposób Pana żona wykorzystywała lokale mieszkalne będące przedmiotem wniosku od chwili ich nabycia do momentu sprzedaży, tj.:

a)    czy 7 lokali mieszkalnych, które Pana żona zamierza sprzedać lub wnieść do spółki, wchodzi w skład grupy 19 lokali, które były/są/będą przez Pana żonę wynajmowane na cele mieszkalne?

Nie. Lokale, które mają zostać sprzedane nie były dotychczas wynajmowane i położone są na innej nieruchomości, niż te które wynajmowane były.

b)    czy wszystkie lokale mieszkalne będące przedmiotem sprzedaży były/są udostępniane przez Pana żonę osobom trzecim na podstawie umowy najmu, jeśli nie to na podstawie jakiej umowy (dzierżawy lub innej umowy) zostały/zostaną udostępnione;

Nie dotyczy, z uwagi na odpowiedź w pkt a).

c)    czy umowy miały/mają/będą mieć charakter odpłatny, czy nieodpłatny;

Nie dotyczy, z uwagi na odpowiedź w pkt a).

d)    czy z tytułu ww. zawartych umów Pana żona odprowadzała/będzie odprowadzać podatki? Jeżeli tak, jakie to były/będą podatki?

Nie dotyczy, z uwagi na odpowiedź w pkt a).

e)    kiedy (proszę podać dokładne daty - miesiąc/rok) poszczególne lokale zostały po raz pierwszy wydane najemcom na podstawie umów najmu?

8.    Czy dokonywał Pan najmu lokali mieszkalnych będących przedmiotem wniosku w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, czy w ramach najmu prywatnego?

Nie dotyczy, z uwagi na odpowiedź na pytanie nr 6.

9.    Czy Pana żona dokonywała najmu lokali mieszkalnych będących przedmiotem wniosku w ramach prowadzonej przez Pana żonę działalności gospodarczej, czy w ramach najmu prywatnego?

Nie dotyczy, z uwagi na odpowiedź na pytanie nr 7.

10. Czy miało miejsce pierwsze zasiedlenie lokali mieszkalnych, o których mowa w opisie sprawy? Proszę wskazać odrębnie dla każdego lokalu mieszkalnego.

Nie, nie doszło do pierwszego zasiedlenia.

11. Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem poszczególnych lokali mieszkalnych a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata? Proszę wskazać odrębnie dla każdego lokalu mieszkalnego.

Nie dotyczy, z uwagi na odpowiedź na pytanie nr 10.

12. Czy wykorzystuje/wykorzystywał Pan lokale mieszkalne wyłącznie do działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług?

Przedmiotowe lokale nie były w ogóle wykorzystywane, w tym zwłaszcza w działalności.

Jeśli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której są/były wykorzystywane lokale, Pan wykonywał - należy podać podstawę prawną zwolnienia?

Nie dotyczy.

13. Czy Pana żona wykorzystuje/wykorzystywała lokale mieszkalne wyłącznie do działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług?

Przedmiotowe lokale nie były w ogóle wykorzystywane, w tym zwłaszcza w działalności.

Jeśli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której są/były wykorzystywane lokale, Pana żona wykonywała - należy podać podstawę prawną zwolnienia?

Nie dotyczy.

14. Czy lokale mieszkalne, o których mowa we wniosku, były/są Pana towarami handlowymi?

Przedmiotowe lokale nie były i nie są wykorzystywane w działalności, nie są więc i nie były towarami handlowymi.

15. Czy lokale mieszkalne, o których mowa we wniosku, były/są Pana żony towarami handlowymi?

Żona Wnioskodawcy nie prowadzi działalności gospodarczej, a co za tym idzie nie są i nie były towarami handlowymi.

16. Czy lokale mieszkalne, o których mowa we wniosku, stanowiły/stanowią u Pana środki trwałe podlegające amortyzacji?

Przedmiotowe lokale nie były i nie są wykorzystywane w działalności, nie są więc przedmiotem amortyzacji.

17. Czy lokale mieszkalne, o których mowa we wniosku, stanowiły/stanowią u Pana żony środki trwałe podlegające amortyzacji?

Żona Wnioskodawcy nie prowadzi działalności gospodarczej, więc przedmiotowe lokale nie są przedmiotem amortyzacji.

18. W wyniku jakich prac budowlanych/remontowych (np. rozbudowy, przebudowy, nadbudowy lub dobudowy do budynku) powstały lokale mieszkalne, będące przedmiotem sprzedaży?

Przedmiotowe lokale zostały wyremontowane, tj. zostały wykonane prace polegające na odtworzeniu stanu pierwotnego i nie dokonano zmian. Remont nie zmienia podstawowych parametrów budynku, takich jak jego wielkość czy główny układ. Nie były przedmiotem rozbudowy, przebudowy, nadbudowy lub dobudowy do budynku.

W którym dokładnie roku (lub miesiącu/roku) zakończyły się wszelkie prace budowlano- montażowe/wykończeniowe związane z ulepszeniem części budynku, w której wydzielono te 7 lokali mieszkalnych?

Prace remontowe zakończono (dla wszystkich przedmiotowych lokali) w grudniu 2025 r. Budynek nie podlegał ulepszeniom, a wyłącznie remontowi.

19. Czy ponosił Pan wydatki na ulepszenie lokali mieszkalnych będących przedmiotem wniosku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej każdego lokalu?

Lokale nie podlegały ulepszeniom, a wyłącznie remontowi.

Jeżeli tak, to należy wskazać odrębnie dla każdego lokalu mieszkalnego:

a)    czy w stosunku do ww. wydatków na ulepszenie lokalu przysługiwało Panu prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony;

Nie dotyczy. Odliczenie nie przysługiwało.

b)    kiedy ponosił Pan ww. wydatki na dany lokal (proszę podać dzień, miesiąc i rok);

Nie dotyczy.

Wydatki ponoszone były sukcesywnie w okresie remontu tj. od 2020 r. do zakończenia, tj. do XII 2025 r.

c)    kiedy lokale mieszkalne zostały oddane do użytkowania lub rozpoczęto ich użytkowanie po dokonanych ulepszeniach i czy od tego momentu do momentu zbycia upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Nie dotyczy z uwagi na fakt, iż lokale te nie podlegały ulepszeniom a wyłącznie remontowi.

20. Czy Pana żona ponosiła wydatki na ulepszenie lokali mieszkalnych będących przedmiotem wniosku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej każdego lokalu?

Lokale nie podlegały ulepszeniom, a wyłącznie remontowi.

Jeżeli tak, to należy wskazać odrębnie dla każdego lokalu mieszkalnego:

a)    czy w stosunku do ww. wydatków na ulepszenie lokalu przysługiwało Pana żonie prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony;

Nie dotyczy. Odliczenie nie przysługiwało.

b)    kiedy Pana żona ponosiła ww. wydatki na dany lokal (proszę podać dzień, miesiąc i rok);

Nie dotyczy.

Wydatki ponoszone były sukcesywnie w okresie remontu tj. od 2020 r. do zakończenia, tj. do XII 2025 r.

c)    kiedy lokale mieszkalne zostały oddane do użytkowania lub rozpoczęto ich użytkowanie po dokonanych ulepszeniach i czy od tego momentu do momentu zbycia upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Nie dotyczy z uwagi na fakt, iż lokale te nie podlegały ulepszeniom a wyłącznie remontowi.

21. Proszę wskazać, na czym dokładnie polegają usługi świadczone przez „podmiot profesjonalny” w zakresie oferowania lokali. Czy udzielili Państwo temu podmiotowi jakichkolwiek pełnomocnictw do działania w Państwa imieniu?

Jeśli tak, jaki jest ich dokładny zakres? Jak zostały ukształtowane wzajemne prawa i obowiązki pomiędzy Państwem a tym podmiotem?

Wzajemne prawa i obowiązki pomiędzy Wnioskodawcami a „podmiotem profesjonalnym” w zakresie oferowania lokali zostały uregulowane umową Pośrednictwa sprzedaży nieruchomości na wyłączność z dnia 05 marca 2026 r. Zgodnie z jej postanowieniami Zleceniobiorca ma obowiązek wykonania pracy nad stworzeniem kampanii marketingowej (ogłoszenie prasowe, plakaty, filmy reklamowe, w tym w mediach społecznościach, Internecie), i sprzedażowej oraz prowadzenia kampanii, sprzedaży, marketingu, dni otwartych osiedla, w tym sprawowanie opieki i kontaktu z klientem w trakcie sprzedaży i po sprzedaży.

22. W jaki sposób Spółka handlowa będzie wykorzystywała przedmiotowe lokale mieszkalne? W szczególności należy jednoznacznie wskazać, do jakich czynności będą wykorzystywane przez Spółkę ww. lokale, tj. czy do:

-        czynności opodatkowanych podatkiem VAT,

-        czynności zwolnionych od podatku VAT,

-        czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT?

Nie dotyczy z uwagi na zmianę zakresu wniosku.

23. Czy z tytułu nabycia lokali mieszkalnych, o których mowa we wniosku, Spółce handlowej będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług? Jeśli nie, to z jakiej przyczyny?

Nie dotyczy z uwagi na zmianę zakresu wniosku.

24. Czy Spółka handlowa będzie wykorzystywała lokale mieszkalne wyłącznie do działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług?

Nie dotyczy z uwagi na zmianę zakresu wniosku.

Jeśli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której będą wykorzystywane lokale, Spółka będzie wykonywać - należy podać podstawę prawną zwolnienia?

Nie dotyczy, z uwagi na zmianę zakresu wniosku.

25. Czy Spółka handlowa będzie ponosiła wydatki na ulepszenie lokali mieszkalnych będących przedmiotem wniosku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej każdego lokalu? Jeżeli tak, to należy wskazać odrębnie dla każdego lokalu mieszkalnego:

a)    czy w stosunku do ww. wydatków na ulepszenie lokalu będzie przysługiwało Spółce handlowej prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony;

b)    kiedy Spółka handlowa będzie ponosiła ww. wydatki na dany lokal (proszę podać dzień, miesiąc i rok);

c)    kiedy lokale mieszkalne zostaną oddane do użytkowania lub zostanie rozpoczęte ich użytkowanie po dokonanych ulepszeniach i czy od tego momentu do momentu zbycia upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Nie dotyczy z uwagi na zmianę zakresu wniosku.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy jeśli lokale mieszkalne będą sprzedawane przez Wnioskodawców samodzielnie, ich sprzedaż zwolniona będzie przedmiotowo od VAT czy opodatkowana?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawców:

1)    sprzedaż lokali mieszkalnych samodzielnie przez Wnioskodawców, mimo że będą to czynności wielokrotne, będzie zwolniona przedmiotowo od VAT,

2)    jeśli lokale mieszkalne będą przedmiotem wkładu do spółki handlowej, czynnego podatnika VAT, wniesienie ich przez Wnioskodawców do tej spółki tyt. tytułem będzie od VAT przedmiotowo zwolnione, oraz

3)    sprzedaż przez spółkę handlową wniesionych do niej lokali mieszkalnych tytułem wkładu będzie zwolniona z VAT,

ponieważ zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Ustawa VAT) zwalnia się od podatku (pkt 10) dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)    dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)    pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W przypadku Wnioskodawców (jeśli sami będą sprzedawać lokale) dostawa ich nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, ponieważ lokale już podlegają wynajmowi lecz w przypadku niektórych z nich pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą części budynku nie upłynie okres krótszy niż 2 lata.

W związku z tym w tych przypadkach gdzie upłynął okres dłuższy niż dwa lata - czynność zwolniona będzie od VAT o najmniej na podstawie wymienionego ust. 1 pkt 10), a jeśli taki okres jeszcze nie upłynie, czynność sprzedaży lokalu zwolniona będzie od VAT na podstawie ust. 1 pkt 10a) ponieważ zgodnie z wym. przepisem zwalnia się od podatku dostawę części budynków (lokal jest częścią budynku), nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10), pod warunkiem że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a w przypadku Wnioskodawców tak właśnie było. Z tego prawa nie korzystali i nie mogli korzystać, bo nie byli czynnymi podatnikami podatku VAT i dodatkowo Wnioskodawcy, jako dokonujący dostawy (o ile będą te czynności wykonywać) nie ponosili wydatków na ulepszenie budynków i ich części (lokali), w stosunku do których mieli prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z tych samych powodów, tj. nie byli czynnymi podatnikami podatku VAT i nie robili tego faktycznie.

Z tych samych powodów zwolniona od VAT będzie czynność wniesienia lokali tytułem wkładu do spółki handlowej, gdyż do oceny tegoż stosować się będzie te same przepisy, omówione powyżej, jak i z tych samych powodów zwolniona od VAT będzie czynność sprzedaży lokali przez spółkę handlową, jeśli do spółki takiej lokale zostaną wniesione tytułem wkładu, wniesienie to będzie zwolnione od VAT, więc wówczas sprzedaż lokali przez spółkę handlową docelowym nabywcom korzystać będzie ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a), ponieważ w stosunku do tych lokali dokonującemu dostawy (spółce handlowej) nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a ponadto dokonująca ich dostawy (spółka handlowa) nie poniesie wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których będzie miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ lokale już są w stanie gotowym do sprzedaży.

 

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawcy wskazali, iż:

 

W związku z ww. wyjaśnieniami nie ulegnie, co do zasady, zmianie stanowisko własne Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym pytania określonego na wstępie, tj. iż sprzedaż ich będzie zwolniona z podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, ponieważ zgodnie z wym. przepisem zwalnia się od podatku dostawę części budynków (lokal jest częścią budynku), nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10), pod warunkiem że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a w przypadku Wnioskodawców tak właśnie było. Z tego prawa nie korzystali i nie mogli korzystać bo nie byli czynnymi podatnikami podatku VAT (w tym zakresie) i dodatkowo Wnioskodawcy jako dokonujący dostawy nie ponosili wydatków na ulepszenie budynków i ich części (lokali), w stosunku do których mieli prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ nie byli czynnymi podatnikami podatku VAT i nie robili tego faktycznie.

Zapatrywania dotyczące wniesienia do spółki i sprzedaży przez tą spółkę, są z uwagi na ograniczenie wniosku do jednego pytania (określonego na wstępie) bezprzedmiotowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Wyjaśniam, iż niniejsza interpretacja rozstrzyga sprawę wyłącznie w zakresie pytania ostatecznie wskazanego w uzupełnieniu wniosku.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Z uwagi na fakt, że ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego, należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 232).

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali:

W myśl art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W myśl art. 36 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Na mocy art. 36 § 2 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne np. w akcie notarialnym dokumentującym nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży lokali mieszkalnych, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjęli Państwo aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z opisu sprawy, w 2013 roku zakupili Państwo od Gminy (…) dwie nieruchomości: nieruchomość położoną w (…), stanowiącą działkę gruntu nr (…) zabudowaną budynkiem murowanym, dwukondygnacyjnym o powierzchni użytkowej 5.580 m. kw., oraz nieruchomość położoną w (…), stanowiącą działkę gruntu nr (…) zabudowaną budynkiem o powierzchni użytkowej 10,50 m. kw. Nieruchomość została nabyta przez Państwa poza jakąkolwiek działalnością gospodarczą, na majątek osobisty, a w momencie przystępowania do przetargu nie mieli Państwo jeszcze żadnych sprecyzowanych planów co z nią będą robić. Po upływie pewnego czasu dokonali Państwo podziału geodezyjnego jednej z nabytych nieruchomości, oznaczonej jako działka geodezyjna (…), na cztery odrębne działki geodezyjne (o nr (…), (…), (…) i (…)). Następnie, po upływie kolejnego okresu, systemem gospodarczym, przez kilka lat zabezpieczali Państwo budynek przed degradacją oraz wykonali do niego nowe przyłącza sieci. Podczas tych prac, tam gdzie nabywanie materiałów lub usług dokumentowane było fakturami VAT, podatku VAT naliczonego z nich wynikającego, nigdy Państwo nie odliczali, gdyż czynności tych dokonywali Państwo poza jakąkolwiek działalnością gospodarczą. W kolejnym okresie, część budynku, znajdującą się na nieruchomości pierwszej, która po podziale geodezyjnym zajmowała działki (…) i (…), wyremontowali Państwo, po czym uzyskali dla tych lokali zaświadczenia o samodzielności lokali w rozumieniu ustawy o własności lokali (łącznie 46 szt.) i dodatkowo, dla części tych lokali, dla których uzyskali wymienione zaświadczenia, założyli Państwo księgi wieczyste („lokalowe”). Od jakichkolwiek wydatków związanych z opisanymi czynnościami nie odliczali Państwo VAT naliczonego. Następnie podjęli Państwo decyzję, aby część z tych mieszkań (19 szt.) wynajmować. Łącznie, w wyniku wykonywanych przez wiele lat prac, obecnie istnieje w części wyremontowanej - części pierwotnie nabytego obiektu - 46 lokali mieszkalnych. Lokale, które zamierzają Państwo sprzedać to lokale położone w (…), na działce geodezyjnej nr (…), pod adresem ul. (…), nr 2 - nr 8. Lokale te nie były dotychczas wynajmowane i położone są na innej nieruchomości, niż te które wynajmowane były. Wpis lokali do ksiąg wieczystych został dokonany 26 stycznia 2026 r. (cztery lokale o nr 2- 5) oraz 27 stycznia 2026 r. (trzy lokale o nr 6-8). Po podjęciu decyzji o sprzedaży mieszkań (tych już istniejących) rozpoczęli już Państwo oferowanie ich sprzedaży, zlecając czynności związane oferowaniem do sprzedaży podmiotowi profesjonalnemu, który publikuje oferty w Internecie, przedstawia oferty klientom indywidualnym czy też organizuje tzw. „dni otwarte”. Wzajemne prawa i obowiązki pomiędzy Państwem a „podmiotem profesjonalnym” w zakresie oferowania lokali zostały uregulowane umową Pośrednictwa sprzedaży nieruchomości na wyłączność z dnia 05 marca 2026 r. Zgodnie z jej postanowieniami Zleceniobiorca ma obowiązek wykonania pracy nad stworzeniem kampanii marketingowej (ogłoszenie prasowe, plakaty, filmy reklamowe, w tym w mediach społecznościach, Internecie), i sprzedażowej oraz prowadzenia kampanii, sprzedaży, marketingu, dni otwartych osiedla, w tym sprawowanie opieki i kontaktu z klientem w trakcie sprzedaży i po sprzedaży. Planują Państwo rozpoczęcie sprzedaży niezwłocznie po otrzymaniu interpretacji, nie wcześniej jednak niż w dniu 01.09 br., a dokładne daty zbycia są w chwili obecnie niemożliwe do wskazania. Jak wynika z opisu, nie doszło do pierwszego zasiedlenia lokali mieszkalnych. Przedmiotowe lokale nie były w ogóle wykorzystywane. Przedmiotowe lokale nie były i nie są wykorzystywane w działalności, nie są więc i nie były towarami handlowymi, i nie są przedmiotem amortyzacji. Przedmiotowe lokale zostały wyremontowane, tj. zostały wykonane prace polegające na odtworzeniu stanu pierwotnego i nie dokonano zmian. Prace remontowe zakończono (dla wszystkich przedmiotowych lokali) w grudniu 2025 r. Budynek nie podlegał ulepszeniom, a wyłącznie remontowi. Lokale nie podlegały ulepszeniom, a wyłącznie remontowi. Wydatki ponoszone były sukcesywnie w okresie remontu tj. od 2020 r. do zakończenia, tj. do XII 2025 r.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sytuacji wystąpią okoliczności, które wskazują, że planowaną sprzedaż przez Państwa lokali mieszkalnych nr 2 - nr 8 należy uznać za działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, która skutkować będzie uznaniem Pani i Pana za podatników podatku od towarów i usług.

Znaczenie dla oceny planowanej sprzedaży przez Państwa lokali mieszkalnych nr 2 - nr 8 będzie miała analiza całokształtu działań jakie podjęli/podejmują Państwo w odniesieniu do przedmiotowych lokali przez cały okres ich posiadania.

Należy jeszcze raz podkreślić, że z cytowanego wyżej orzeczenia TSUE podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego. Natomiast działania jakie podjęli Państwo w odniesieniu do ww. lokali mieszkalnych, nie potwierdzają takich Państwa zamiarów. Należy bowiem podkreślić, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru nie można poprzestawać tylko na oświadczeniach zainteresowanej osoby, lecz muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Jak wynika z powyższego w niniejszej sprawie nie miało to miejsca.

Analiza opisu sprawy odnoszącego się do lokali mieszkalnych nr 2 – nr 8 prowadzi do wniosku, że realizowane przez Państwa działania były podjęte nie w celu wykorzystywania wskazanych ww. lokali mieszkalnych do zaspokojenia celów osobistych, tylko właśnie w celach handlowych, zarobkowych. Takie postępowanie jest charakterystyczne dla podmiotów występujących profesjonalnie w obrocie gospodarczym. Zatem w przypadku sprzedaży ww. lokali mieszkalnych nie cele osobiste - w Państwa przypadku brak jest czynności charakteryzujących zarząd majątkiem osobistym - a cele gospodarcze leżą u podstaw Państwa działania.

Przy ocenie skutków podatkowych planowanej sprzedaży lokali mieszkalnych, należy przede wszystkim zwrócić uwagę, iż rozpoczęli już Państwo oferowanie ich sprzedaży, zlecając czynności związane oferowaniem do sprzedaży podmiotowi profesjonalnemu, który publikuje oferty w Internecie, przedstawia oferty klientom indywidualnym czy też organizuje tzw. „dni otwarte”. Wzajemne prawa i obowiązki pomiędzy Państwem a „podmiotem profesjonalnym” w zakresie oferowania lokali zostały uregulowane umową Pośrednictwa sprzedaży nieruchomości na wyłączność z dnia 05 marca 2026 r.

Z kolei Zleceniobiorca ma obowiązek wykonania pracy nad stworzeniem kampanii marketingowej (ogłoszenie prasowe, plakaty, filmy reklamowe, w tym w mediach społecznościach, Internecie), i sprzedażowej oraz prowadzenia kampanii, sprzedaży, marketingu, dni otwartych osiedla, w tym sprawowanie opieki i kontaktu z klientem w trakcie sprzedaży i po sprzedaży.

W przedmiotowej sprawie, podejmując ww. czynności, zaangażowali Państwo środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazali Państwo aktywność i zamiar w przedmiocie zbycia nieruchomości, porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W rezultacie, nie ulega wątpliwości, że zakres i charakter planowanych przez Państwa czynności w odniesieniu do posiadanej nieruchomości nie był typowy dla działań podejmowanych przez osobę fizyczną w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym.

Dokonując sprzedaży lokali mieszkalnych nr 2 - nr 8 nie będą korzystać Państwo z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Status ten jest warunkiem koniecznym do uznania Pani i Pana za podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie sprzedaży lokali mieszkalnych nr 2 - nr 8, a ich dostawę cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji sprzedaż lokali mieszkalnych nr 2 - nr 8 będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Niniejsza sprawa dotyczy sprzedaży lokali mieszkalnych, tym samym należy odwołać się do art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ponieważ w tych przepisach ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

W świetle art. 2 pkt 14 ustawy:

Zatem, w przypadku, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub jego część jest wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku budynków/budowli niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów wskazuje, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Natomiast jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-        towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;

-        przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących danej dostawie. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Ponadto, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli ich byt prawny w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, czy opodatkowanie właściwą stawką podatku VAT, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem lokali mieszkalnych nr 2 - nr 8 nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Z opisu sprawy wynika, iż przedmiotowe lokale zostały wyremontowane, tj. zostały wykonane prace polegające na odtworzeniu stanu pierwotnego i nie dokonano zmian. Remont nie zmienił podstawowych parametrów budynku, takich jak jego wielkość czy główny układ. Lokale nie były przedmiotem rozbudowy, przebudowy, nadbudowy lub dobudowy do budynku.

Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy nie doszło do wytworzenia nowych substancji mieszkaniowych. Przed Państwa zakupem - co miało miejsce w 2013 r. w ramach czynności opodatkowanych podatkiem VAT i korzystających ze zwolnienia od podatku - lokale były już wykorzystywane. Lokale po wybudowaniu były już przedmiotem użytkowania. Ponadto, od momentu nabycia nie dokonywali Państwo nakładów na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Przedmiotowe lokale mieszkalne zostały poddane wyłącznie pracom remontowym. Przeprowadzone roboty miały na celu odtworzenie ich stanu pierwotnego i nie doprowadziły do jakichkolwiek zmian w strukturze obiektu.

Wbrew Państwa stanowisku, w odniesieniu do przedmiotowych lokali do pierwszego zasiedlenia doszło już po ich wybudowaniu i oddaniu do użytkowania.

A zatem – jak wynika z okoliczności sprawy – nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT ww. lokali mieszkalnych i pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto – jak Państwo wskazali – nie ponosili Państwo wydatków na ulepszenie ww. lokali mieszkalnych w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość stanowiła co najmniej 30% ich wartości początkowej.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że sprzedaż lokali mieszkalnych nie będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia. Tym samym dostawa lokali mieszkalnych, o których mowa we wniosku, będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Z uwagi na to, że dla zastosowania zwolnienia od podatku dla planowanej przez Państwa dostawy opisanych we wniosku lokali spełnione będą warunki, określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, analiza przesłanek warunkujących zastosowanie dla tej czynności zwolnienia od podatku VAT, wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, jest bezzasadna.

Tym samym, dostawa wyodrębnionych lokali będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż zostaną spełnione warunki wynikające z tego przepisu. Jak wskazano powyżej, sprzedaż gruntu podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynek czy jego część (lokal) na nim posadowiony. W związku z powyższym, stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy, dostawa gruntu na którym znajdują się opisane lokale, również będzie zwolniona od podatku na podstawie wskazanego art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Wobec powyższego, Państwa stanowisko uznałem za nieprawidłowe. Jakkolwiek wywiedli Państwo prawidłowy skutek prawny w postaci prawa do zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy lokali mieszkalnych, to jednak w oparciu o inną podstawę prawną niż wskazana w uzasadnieniu niniejszej interpretacji.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.