0113-KDIPT1-2.4012.565.2026.2.AB

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 czerwca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia od podatku VAT sprzedaży udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 1.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 13 lipca 2026 r. (data wpływu). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Gmina (…) dalej: „Gmina” jest jednostką samorządu terytorialnego. Gmina posiada osobowość prawną i wykonuje zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność. Jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Gmina (…) zgodnie z postanowieniem z dnia 16.12.2020 r. Sądu Rejonowego w (…) (sygn. akt. (…), prawomocne postanowienie 11.03.2021 r.) nabyła udział 1/6 części w nieruchomości rolnej niezabudowanej położonej w obrębie (…) gm. (…), oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr 2 i nr 3 o łącznej powierzchni 2,4600 ha oraz w nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym o pow. użytkowej 135,24 m², położonej w obrębie (…), oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 1 o pow. 0,0416 ha.

Udział 5/6 w w/w nieruchomościach należy do osoby fizycznej Pana (…).

Opisywana nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem stanowi budynek w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418). Pierwsze zasiedlenie budynku w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.) nastąpiło według oświadczenia Pana (…) w 1983 r. Rok budowy budynku w ewidencji gruntów i budynków przyjęto na 1980 r. Pan (…) dokonał remontu budynku na kwotę (…) zł. Remont został przeprowadzony po śmierci brata – (…) zmarłym w dniu 04.08.2016 r. (czyli spadkodawcy, po którym Gmina (…) nabyła spadek) i po śmierci ojca (…) zmarłym w dniu 11.12.2018 r. Według oświadczenia Pana (…), remont ten był przeprowadzany od kwietnia 2020 roku etapami do sierpnia 2022 roku.

Remont obejmował odnowę dachu, wymianę instalacji hydraulicznej i ocieplenie budynku wraz z elewacją. Na kwotę (…) zł. składa się kwota (…) zł udokumentowana w postaci faktur VAT (według oświadczenia Pana (…)) oraz koszt robocizny, który przedstawia się następująco: remont dachu – (…) tys. zł, hydraulika – (…) tys. zł., ocieplenie budynku – (…) tys. zł.

 Według oświadczenia Pana (…) budynek był zamieszkały przez rodzinę do dnia śmierci jej mieszkańców czyli ostatni mieszkaniec (…) zmarł 11.12.2018 r., następnie od kwietnia 2020 r. do sierpnia 2022 r. został wykonany remont.

Budynek jest wynajmowany od 08.06.2020 r. w celu pokrycia kosztów eksploatacji budynku oraz zgodnie z oświadczeniem Pana (…) dom wymaga dalszych nakładów finansowych i kontynuacji remontu, w celu zamieszkania przez niego. Według oświadczenia najem nastąpił w 08.06.2020 roku czyli w trakcie trwania remontu i jest przedmiotem najmu do chwili obecnej.

Między pierwszym zasiedleniem ulepszonego budynku a jego dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Gmina (…) nie wykorzystywała udziału 1/6 w prawie własności przedmiotowej nieruchomości zabudowanej działki nr 1, ze względu na fakt, że postanowienie sygn. akt (…) z dnia 16.12.2020 r. Sądu Rejonowego w (…) o stwierdzeniu nabycia spadku po (….) prawomocne stało się 11.03.2021 r., a spis inwentarza został sporządzony w dniu 31.08.2022 r. Ponadto przed Sądem Rejonowym w (…) toczyło się postępowanie z wniosku z dnia 06.07.2022 r. Pana (…) o uchylenie się od skutków oświadczenia o odrzuceniu spadku, które zakończyło się dopiero w maju 2025 roku, a Gmina (…) stała na stanowisku, że to Pan (…) powinien odziedziczyć spadek po zmarłym bracie. Postanowieniem sygn. (…) z dnia 23.05.2025 r. Sąd Rejonowy w (…) oddalił wniosek o zatwierdzeniu uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia o odrzuceniu spadku po (…). Postanowienie prawomocne stało się 31.05.2025 r., a Pan (…) wnioskiem z dnia 03.06.2025 r. zwrócił się do Burmistrza Gminy i Miasta (…) o sprzedaż udziału Gminy (…) na jego rzecz.

Wartość udziału 1/6 przypadającego Gminie (…) została przyjęta do środków trwałych według wartości i stanu na dzień śmierci spadkodawcy czyli 04.08.2016 r. w wysokości (…) zł. Gdyby nakłady poczynione przez Pana (…) rozliczone proporcjonalnie do posiadanego udziału czyli (…) zł zestawić z wartością początkową dla udziału Gminy (…), to wydatki były wyższe niż 30% początkowej ww. budynku.

Jednak Gmina (…) nie uczestniczyła w nakładach, nie odkupywała nakładów (a co za tym idzie nie miało miejsca obniżenie kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz nie przysługiwało jej takie prawo), nie zamierza rozliczać ich w przyszłości ani zwracać oraz nie wykorzystywała w żadnym momencie przedmiotowego budynku. Nakłady poczynione na budynek przez Pana (…) zostały poniesione przez niego na jego koszt, ryzyko oraz w jego interesie, bez zwracania się o zwrot poniesionych wydatków i bez zwracania się o zgodę na remont.

Ze względu na ww. opisany stan prawny i faktyczny nie były zawierane żadne umowy dotyczące udostępnienia udziału Gminy (…) w nieruchomości zabudowanej (np. umowa najmu, dzierżawy) między Gminą (…) a Panem (…).

Rzeczoznawca majątkowy (…) sporządził operat szacunkowy na nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym położoną w (…) przy ul. (…), dla potrzeb sprzedaży. Rzeczoznawca wycenił całą nieruchomość na kwotę (…) zł i od tej kwoty odjął wartość prac remontowych, która opiewa na (…) zł co daje kwotę (…) zł, co za tym idzie cena sprzedaży udziału Gminy (…) wynoszącej 1/6 jest już pomniejszona przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym o wartość nakładów poniesionych przez Pana (…) na remont domu, proporcjonalnie do udziału Gminy (…).

Współwłaściciel jest zainteresowany nabyciem od Gminy (…) jej udziału 1/6 w obu nieruchomościach.

Zdarzeniem przyszłym jest planowana sprzedaż przez Gminę (…) udziału 1/6 w opisywanych nieruchomościach.

Poniżej zestawienie różnych wartości według różnych stanów

1.    Wartość nieruchomości zabudowanej na dzień 26.11.2025 r. według stanu na dzień 26.11.2025 r:

• Udział 1/1 – (…) zł;
• Udział 5/6 – (…) zł;
• Udział 1/6 – (…) zł

2.    Wartość nakładów poczynionych na budynek po 11.12.2018 r. czyli po śmierci ojca (remont trwał od kwietnia 2020 r. do sierpnia 2022 r.)

• Udział 1/1 – (…) zł;
• Udział 5/6 – (…) zł;
• Udział 1/6 – (…) zł

3.    Wartość nieruchomości zabudowanej na dzień 26.11.2025 r. według stanu na dzień 04.08.2016 r.:

• Udział 1/1 – (…) zł;
• Udział 5/6 – (…) zł;
• Udział 1/6 – (…) zł ~ (…) zł - to jest cena sprzedaży.

4.    Wartość i stan na dzień 04.08.2016 r.:

• Udział 1/1 – (…) zł;
• Udział 5/6 – (…) zł;
• Udział 1/6 – (…) zł

 

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, iż:

1)    Kiedy nastąpi sprzedaż udziału 1/6 w nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 1? Proszę podać przybliżoną datę.

Sprzedaż udziału 1/6 w nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 1, nastąpi niezwłocznie po otrzymaniu od Państwa interpretacji indywidualnej. Wszelka dokumentacja niezbędna do sprzedaży jest już przygotowana, czekają Państwo wyłącznie na przedmiotową interpretację.

2)    Z opisu wynika, iż:

Budynek jest wynajmowany od 08.06.2020 r. w celu pokrycia kosztów eksploatacji budynku oraz zgodnie z oświadczeniem Pana (…) dom wymaga dalszych nakładów finansowych i kontynuacji remontu, w celu zamieszkania przez niego. Według oświadczenia najem nastąpił w 08.06.2020 roku czyli w trakcie trwania remontu i jest przedmiotem najmu do chwili obecnej.

Proszę wskazać:

a)    kto jest stroną umowy najmu jako wynajmujący budynek?

Stroną umowy najmu jako wynajmujący budynek jest wyłącznie Pan (…).

b)   kto dokonuje rozliczeń z tytułu zawartej umowy?

Rozliczeń z tytułu zawartej umowy dokonuje wyłącznie Pan (…).

 

c)    kto i w jaki sposób dokumentuje czynność najmu?

Pan (…) dokonuje czynności najmu jako jedyna osoba wynajmująca.

d)    czy umowę najmu zawarł wyłącznie drugi współwłaściciel (…) w imieniu własnym, czy też działa za zgodą lub w Państwa imieniu?

Umowę najmu zawierał wyłącznie Pan (…), ani w Państwa imieniu ani za Państwa zgodą.

e)    czy pobierają Państwo jakiekolwiek pożytki z tytułu trwającego od 2020 r. najmu budynku proporcjonalnie do swojego udziału (1/6)?

Gmina (…) nie pobierała i nie pobiera żadnych pożytków proporcjonalnie do swojego udziału z tytułu najmu.

f)     kto fizycznie opłaca koszty eksploatacji budynku (media, wywóz śmieci, podatki itp.)?

Wszelkie opłaty związane z eksploatacją budynku pokrywa Pan (…).

W odniesieniu do powyższego pragną Państwo zauważyć, że Gmina (…) nie wykorzystywała udziału 1/6 w prawie własności przedmiotowej nieruchomości zabudowanej działki nr 1, ze względu na fakt, że postanowienie sygn. akt (…) z dnia 16.12.2020 r. Sądu Rejonowego w (…) o stwierdzeniu nabycia spadku po (…) prawomocne stało się 11.03.2021 r., a spis inwentarza został sporządzony w dniu 31.08.2022 r. Zatem dopiero po spisie inwentarza Gmina (…) dowiedziała się o udziale 1/6 w nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 1. Ponadto przed Sądem Rejonowym w (…) toczyło się postępowanie z wniosku z dnia 06.07.2022 r. Pana (…) o uchylenia się od skutków oświadczenia o odrzuceniu spadku, które zakończyło się dopiero w maju 2025 roku, a Gmina (…) stała na stanowisku, że to Pan (…) powinien odziedziczyć spadek po zmarłym bracie. Postanowieniem sygn. (…) z dnia 23.05.2025 r. Sąd Rejonowy w (…) oddalił wniosek o zatwierdzeniu uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia o odrzuceniu spadku po (…). Postanowienie prawomocne stało się 31.05.2025 r.

W związku z tym Pan (…) wnioskiem z dnia 03.06.2025 r. zwrócił się do Burmistrza Gminy i Miasta (…) o sprzedaż udziału Gminy (…) na jego rzecz.

3)    W jaki dokładnie sposób udział w działce nr 1 zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym był/jest/będzie wykorzystywany przez Państwa w całym okresie jego posiadania, tj. od momentu wejścia w jego posiadanie do momentu planowanej dostawy?

Udziału 1/6 w nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 1 nie był i nie jest niewykorzystywany przez Gminę (…).

Pomimo postanowienia sygn. akt (…) z dnia 16.12.2020 r. Sądu Rejonowego w (…) o stwierdzeniu nabycia spadku po (…), które prawomocne stało się 11.03.2021 r., to Gmina (…) dowiedziała się o udziale 1/6 w nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oznaczonej w ewidencji ze spisu inwentarza sporządzonego w dniu 31.08.2022 r. Ponadto przed Sądem Rejonowym w (…) toczyło się postępowanie z wniosku z dnia 06.07.2022 r. Pana (…) o uchylenia się od skutków oświadczenia o odrzuceniu spadku, które zakończyło się dopiero w maju 2025 roku, a Gmina (…) stała na stanowisku, że to Pan (…) powinien odziedziczyć spadek po zmarłym bracie. Postanowieniem sygn. (…) z dnia 23.05.2025r. Sąd Rejonowy w (…) oddalił wniosek o zatwierdzeniu uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia o odrzuceniu spadku po (…). Postanowienie prawomocne stało się 31.05.2025 r.

4)    Czy udział w działce nr 1 zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym od momentu jego nabycia był/jest/będzie wykorzystywany przez Państwa wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT?

Udziału 1/6 w nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 1 nie był i nie jest niewykorzystywany przez Gminę (…), w związku z tym czynności te nie miały miejsca.

5)    Czy od nabycia do momentu planowanej dostawy ponosili Państwo wydatki na ulepszenie przedmiotowego budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku? Jeżeli tak, to należy wskazać: w jakim okresie były/będą ponoszone te wydatki?

a)    w jakim okresie były/będą ponoszone te wydatki?

Gmina nie ponosiła i nie ponosi żadnych wydatków na ulepszenie budynku.

b)    czy w stosunku do tych wydatków przysługiwało/będzie przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Gmina nie ponosiła i nie ponosi żadnych wydatków na ulepszenie budynku, czynności te nie miały miejsca.

c)    do jakich czynności był/jest/będzie wykorzystywany ulepszony budynek, tj. czy do czynności:

·         opodatkowanych podatkiem VAT,

·         czynności zwolnionych od podatku VAT,

·         czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT?

Budynek nie był i nie jest w żadnym momencie wykorzystywany przez Gminę (…), czynności te nie miały miejsca.

10) Z przedstawionych w opisie sprawy danych wynika, że aktualna wartość rynkowa udziału 1/6 (stan na 26.11.2025 r.) wynosi (…) zł, jednak cena sprzedaży została ustalona na kwotę ok. 84 800 zł (odpowiadającą stanowi sprzed remontu).

Proszę wskazać, czy zaniżenie ceny sprzedaży w stosunku do aktualnej wartości rynkowej stanowi formę wzajemnego rozliczenia (kompensaty) roszczeń między Państwem a (…) z tytułu nakładów poniesionych na nieruchomość wspólną?

Cena sprzedaży ustalona na kwotę (…) zł stanowi formę wzajemnego rozliczenia pomiędzy Gminą (…) a Panem (…) z tytułu nakładów poniesionych na przedmiotową nieruchomość.

Pytania

Czy planowana sprzedaż przez Gminę (…) udziału 1/6 w nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz 10a ustawy o VAT?

Czy fakt przeprowadzania remontu budynku przez innego współwłaściciela, bez udziału finansowego Gminy ma wpływ na ocenę możliwości zastosowania przez Gminę zwolnienia z VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy planowana sprzedaż udziału 1/6 nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym powinna korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie: Art. 43. Zwolnienia przedmiotowe. 1. Zwalnia się od podatku:

9)    dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane;

10) dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)    dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)    pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

10a) dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)      w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)      dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów;

 

Podsumowując: 

Budynek został wybudowany w 1980 r. a jego pierwsze zasiedlenie nastąpiło wiele lat temu. Od pierwszego zasiedlenia do planowanej sprzedaży upłynął okres dłuższy niż 2 lata, nawet jeśli datę najmu 08.06.2020 r. należy traktować jako pierwsze zasiedlenie po remoncie, który zakończył się w sierpniu 2022 r., to i tak upłynął dłuższy okres niż dwa lata od ulepszenia budynku.

Remont przeprowadzony przez innego właściciela nie powoduje powstania nowego pierwszego zasiedlenia po stronie Gminy. Gmina nie ponosiła żadnych wydatków na ulepszenie budynku, nie przysługiwało jej prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu udziału oraz remont został sfinansowany wyłącznie przez innego właściciela.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, iż:

Zdaniem Wnioskodawcy planowana sprzedaż udziału 1/6 nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym powinna korzystać ze zwolnienia z podatku VAT oraz fakt przeprowadzania remontu budynku przez innego współwłaściciela, bez udziału finansowego Gminy nie ma wpływu na ocenę możliwości zastosowania przez Gminę zwolnienia z VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy wszystkie zdarzenia zawarte we wniosku o wydanie interpretacji indywidulanej z dnia 09.06.2026 r. oraz w niniejszym wniosku o uzupełnienie wniosku o wydanie interpretacji indywidulanej z dnia 13.07.2026 r. wskazują na możliwość skorzystania przez Gminę (…) ze zwolnienia z podatku od towarów i usług przy sprzedaży udziału 1/6 w nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 1 a fakt przeprowadzania remontu przez innego współwłaściciela – osobę fizyczną Pana (…) nie wpływa na możliwość zastosowania tego zwolnienia.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z  28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795 zwanej dalej „Kodeks cywilny”.

Na mocy art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny:

W świetle art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Podkreślenia więc wymaga, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Zatem w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, budynki i grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Należy zauważyć, że w myśl art. 15 ust. 6 ustawy:

Z powołanych przepisów wynika, że organy władzy publicznej nie będą podatnikami podatku od towarów i usług w związku z realizacją zadań, które podejmują jako podmioty prawa publicznego, nawet jeśli pobierają należności, opłaty lub składki. Organy te, będą natomiast podatnikami podatku od towarów i usług, w przypadku wykonywanych przez nie czynności na podstawie umów cywilnoprawnych. Kryterium podziału stanowi charakter wykonywanych czynności: czynności o charakterze publicznoprawnym wyłączają te podmioty z kategorii podatników, natomiast czynności o charakterze cywilnoprawnym skutkują uznaniem tych podmiotów za podatników podatku od towarów i usług, a realizowane przez nie odpłatne dostawy towarów i świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Analiza opisu sprawy oraz powołanych regulacji prowadzi do wniosku, że sprzedaż przez Państwa udziału w działce nr 1 wraz z posadowionym na niej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym będzie niewątpliwie czynnością cywilnoprawną (nie publicznoprawną), nie będzie wykonywana w ramach zadań publicznych. W odniesieniu do dostawy udziału w działce nr 1 wraz z posadowionym na niej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym nie będą działali Państwo jako organ władzy publicznej, o którym mowa w art. 15 ust. 6 ustawy. Dokonując odpłatnego zbycia ww. udziału w działce zabudowanej objętej wnioskiem będą działali Państwo jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem transakcja sprzedaży udziału w działce nr 1 wraz z posadowionym na niej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

W treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku, bądź zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części należy przywołać definicję pierwszego zasiedlenia zawartą w ustawie o VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania, jak również jego sprzedaż bądź najem. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do sprzedaży, zajęcia budynku, budowli lub ich części, najmu, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w przypadku sprzedaży, jak również w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli natomiast nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania dostawy ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w oparciu o ww. przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-        towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-        przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku lub zwolnienie, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym obiekt jest posadowiony.

Jednocześnie wskazania wymaga, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego:

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie w odniesieniu do budynku mieszkalnego jednorodzinnego posadowionego na działce nr 1, zastosowanie znajduje zwolnienie od podatku, czy też opodatkowanie właściwą stawką podatku VAT, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem tego budynku nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Jak wynika z opisu sprawy zamierzają Państwo sprzedać udział w działce nr 1 na rzecz współwłaściciela działki. Udział 5/6 w nieruchomości należy do osoby fizycznej Pana (…). Działka zabudowana jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Pierwsze zasiedlenie budynku nastąpiło według oświadczenia Pana (…) w 1983 r. Pan (…) dokonał remontu budynku. Według oświadczenia Pana (…), remont ten był przeprowadzany od kwietnia 2020 roku etapami do sierpnia 2022 roku. Między pierwszym zasiedleniem ulepszonego budynku a jego dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Nie wykorzystywali Państwo w żadnym momencie przedmiotowego budynku. Nakłady poczynione na budynek przez Pana (…) zostały poniesione przez niego na jego koszt, ryzyko oraz w jego interesie. Nie ponosili i nie ponoszą Państwo żadnych wydatków na ulepszenie budynku. Rzeczoznawca wycenił całą nieruchomość na kwotę (…) zł i od tej kwoty odjął wartość prac remontowych, która opiewa na (…) zł co daje kwotę (…) zł, co za tym idzie cena sprzedaży Państwa udziału wynoszącej 1/6 jest już pomniejszona przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym o wartość nakładów poniesionych przez Pana (…) na remont domu, proporcjonalnie do Państwa udziału.

Jak wynika z opisu sprawy, dojdzie do finansowego rozliczenia nakładów pomiędzy współwłaścicielami, które nastąpi najpóźniej w dacie planowanego zbycia udziału. Dokonane rozliczenie nakładów wpłynie na pomniejszenie ostatecznej ceny sprzedaży Państwa udziału.

W ramach rozliczenia nakładów nabędą Państwo nakłady stanowiące powyżej 30% wartości początkowej Państwa środka trwałego. Fakt ten będzie miał wpływ bezpośrednio na ocenę pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

W związku z nabyciem przez Państwa nakładów, na skutek rozliczenia ich przez strony, do którego dojdzie najpóźniej w dniu planowanej przez Państwa sprzedaży nieruchomości na rzecz współwłaściciela/przyszłego nabywcy i te nakłady będą stanowiły powyżej 30% wartości początkowej środka trwałego to dojdzie do ponownego pierwszego zasiedlenia budynku.

Tym samym nie można zgodzić się z Państwa twierdzeniem, że do ponownego pierwszego zasiedlenia doszło w momencie zakończenia prac remontowych, tj. w sierpniu 2022 r. Do zaistnienia tego zdarzenia dojdzie dopiero z chwilą nabycia przez Państwa nakładów przekraczających 30% wartości początkowej środka trwałego. Nastąpi to w wyniku ich finansowego rozliczenia pomiędzy Stronami, które zaplanowano najpóźniej na dzień zbycia nieruchomości na rzecz współwłaściciela (Pana (...)).

Zatem dostawa 1/6 udziału w budynku nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy.

Skoro dostawa 1/6 udziału w budynku nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia tej dostawy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Z okoliczności sprawy nie wynika, aby przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, zarówno przy samym nabyciu 1/6 udziału w budynku, jak i przy nabyciu nakładów przekraczających 30% wartości początkowej Państwa środka trwałego.

W konsekwencji, do dostawy 1/6 udziału w budynku w powyższej sytuacji znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, gdyż zostaną spełnione oba warunki do zastosowania tego zwolnienia od podatku określone w tym przepisie.

Grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak posadowiony na nim budynek. W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – sprzedaż gruntu (udziału w działce), na którym jest posadowiony budynek, tj. działka nr 1, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Tym samym, sprzedaż przez Państwa udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 1, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

W związku z powyższym, oceniając Państwa stanowisko całościowo, uznaję je za nieprawidłowe. Jakkolwiek wywiedli Państwo prawidłowy skutek prawny co do zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla przedmiotowej sprzedaży, jednakże wskazali Państwo, iż rozlicznie poniesionych nakładów pozostaje bez wpływu na to zwolnienie.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.