0113-KDIPT1-2.4012.544.2026.2.SM

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 czerwca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanej działki nr 1, powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki gruntu nr 2, będącej we współwłasności małżeńskiej, bez możliwości zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismami sygnowanymi datą 1 lipca 2026 r. (2 lipca 2026 r.), pismem nadanym pocztą 2 lipca 2026 r. (wpływ 6 lipca 2026 r.) oraz pismami sygnowanymi datą 3 lipca 2026 r. (wpływ 3 lipca 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie sformułowanego w pismach z 3 lipca 2026 r.)

Wnioskodawcy przysługuje prawo własności na prawach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości położonej w miejscowości …, gmina …, powiat …, województwo …, o łącznej pow. … ha (pierwotna działka nr 2), dla której Sąd … w …, IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę KW nr ….

Prawo własności nieruchomości, z której wydzielono działkę nr 1, Wnioskodawca wraz z małżonką nabył na podstawie umowy sprzedaży z dnia … roku od osób fizycznych. Przedmiotem sprzedaży jest niezabudowana działka gruntu numer 1 o powierzchni … ha, posiadająca bezpośredni dostęp do drogi publicznej, powstała w wyniku geodezyjnego podziału działki nr 2. Działka przedmiotowa nie jest zabudowana – nie jest uzbrojona w media. W ewidencji gruntów została oznaczona symbolem: … lub …. Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy … – jest objęta ostateczną decyzją o warunkach zabudowy numer … wydaną dnia … roku z upoważnienia … (…) z której wynika, że ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowo-handlowego i bilbordu reklamowego wraz z niezbędnymi urządzeniami infrastruktury technicznej. Jest objęta ostateczną decyzją … wydaną dnia … roku z upoważnienia …, na podstawie której zatwierdzono projekt budowlany i wydano pozwolenie na budowę budynku usługowo-handlowego, zmienioną ostateczną decyzją numer … wydaną w dniu … roku z upoważnienia …, z której wynika, że budowa budynku usługowo-handlowego, na terenie działki 1, położonej w obrębie ewidencyjnym … w gminie …, będzie realizowana według projektu stanowiącego załącznik nr 1 do decyzji … nr … z dnia … roku.

Działka nie znajduje się na obszarze rewitalizacji, ani na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, nie jest objęta decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach, ani nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu, nie stanowi lasu w rozumieniu art. 3 ustawy o lasach, nie jest pokryta śródlądowymi wodami w jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach wodnych niezwiązanych bezpośrednio, w sposób naturalny, z powierzchniowymi śródlądowymi wodami płynącymi, ani wodami znajdującymi się w zagłębieniach terenu powstałymi w wyniku działalności człowieka, co do których przysługiwałoby Skarbowi Państwa prawo pierwokupu w rozumieniu art. 217 ustawy Prawo wodne.

Wnioskodawca wraz z małżonką sprzedał spółce prawo własności niezabudowanej działki nr 1 o pow. … ha, wydzielonej do nowej księgi wieczystej z księgi KW nr …. Ponadto, kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie opisane poniżej. Kupująca spółka planuje na tej działce wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy minimum … m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum … miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą. W akcie notarialnym nr … z dnia … (umowa sprzedaży), kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej działce.

To jest spółka zobowiązuje się do:

1.  Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania Nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż … m², wraz z miejscami parkingowymi w liczbie co najmniej … miejsc postojowych;

2.  Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy … m² w tym sala sprzedaży o powierzchni … m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum … miejsc parkingowych;

3.  Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną Nieruchomości;

4.  Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych;

5.  Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji.;

6.  Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

7.  Uzyskania prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji o podziale działki nr 2 (co już nastąpiło poprzez wydzielenie działki 1) zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki;

8.  Uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego;

9.  Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym;

10.  Uzyskania promesy na sprzedaż każdego rodzaju alkoholu w planowanym obiekcie handlowo-usługowym, Wnioskodawca wraz z małżonką sprzedał działkę o pow. … ha (nr 1).

Na zakończenie należy podkreślić, że:

1.  W stosunku do przedmiotowej działki Wnioskodawca nie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia.

2.  W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nigdy samodzielnie nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w internecie, prasie, radiu.

3.  W zakresie zbycia nieruchomości Wnioskodawca nie współpracuje z biurami pośrednictwa lub innymi podmiotami pośredniczącymi w obrocie zbywaną nieruchomością.

4.  Powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

5.  Działka, która jest przedmiotem sprzedaży, jest niezabudowana.

6.  Kupująca spółka wystąpiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla nabywanej działki umożliwiającej zabudowę handlowo-usługową wraz z infrastrukturą towarzyszącą.

7.  Kupująca Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

8.  Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Wnioskodawca wraz z małżonką oświadczają, że udzielili Kupującej pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie Nieruchomości szczegółowo opisanej powyżej warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedający oświadczają, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo było nieodwołalne i nie wygasało wskutek śmierci mocodawców. Sprzedający oświadczają, że wyrazili zgodę na dysponowanie przez Kupującą przedmiotową Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnili Kupującej Nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu. Sprzedający oświadczają, że wyrazili zgodę na usytuowanie przez Kupującą własnym kosztem i staraniem na Nieruchomości tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupująca oświadcza, że w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży (co zostało skonsumowane umową przyrzeczoną) usunie własnym kosztem i staraniem urządzenia usytuowane na nieruchomości. Ponadto, jak to już podkreślano, działka będąca przedmiotem sprzedaży była współwłasnością małżeńską. Wniosek dla współmałżonka zostanie złożony w tym samym dniu, co przedmiotowy wniosek. Czyli oboje właściciele złożą wniosek.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał następujące informacje:

Sprostowanie: Przedmiotem planowanej sprzedaży jest działka o obszarze … ha, która powstała w wyniku podziału geodezyjnego działki macierzystej nr 2 (o powierzchni … ha). Wydzielona działka będąca przedmiotem sprzedaży otrzymała nowy numer ewidencyjny: 1. W związku z powyższym, wszelkie poniższe odpowiedzi dotyczące „działki, która powstanie w wyniku podziału działki 1”, Wnioskodawca odnosi bezpośrednio do stanu faktycznego, czyli do nowo powstałej działki nr 1.

Ponadto na zadane pytania Wnioskodawca udzielił następujących odpowiedzi:

1.  W jakim celu nabył Pan działkę nr 1, z której powstanie działka o obszarze … ha, będąca przedmiotem sprzedaży?

Odpowiedź: Wnioskodawca nabył działkę 2 w celu rolniczym w celu upraw roślin miododajnych i trawy. Z działki nigdy nie dokonywano sprzedaży płodów rolnych.

2.  Czy działka nr 1, z której powstanie działka o obszarze … ha, była kiedykolwiek wykorzystywana w działalności gospodarczej? Jeżeli tak, to w czyjej i jakiej konkretnie?

Odpowiedź: Przedmiotowa działka nigdy nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej. Zawsze stanowiła formę majątku prywatnego we wspólności majątkowej małżeńskiej. Sprostowanie: działka o numerze 1 o obszarze … ha powstała z działki pierwotnej nr 2. Wszystkie pytania należy potraktować przedmiotowo w kwestii tego stanu faktycznego.

3.  W jaki konkretnie sposób wykorzystywał/wykorzystuje Pan działkę nr 1, z której powstanie działka o obszarze … ha, w całym okresie posiadania? Proszę szczegółowo opisać w jaki sposób i przez jaki okres faktycznie wykorzystywał Pan działkę nr 1, z której powstanie działka o obszarze … ha, będąca przedmiotem sprzedaży.

Odpowiedź: Wnioskodawca wykorzystywał i wykorzystuje działkę w celu rolniczym, w celu upraw roślin miododajnych i trawy. Z działki nigdy nie dokonywano sprzedaży płodów rolnych. Wspólnie z żoną Wnioskodawca prowadzi gospodarstwo rolne i oboje są rolnikami ryczałtowymi. Dodatkowo Wnioskodawca prowadzi odrębną działalność gospodarczą, która zupełnie nie jest związana z rolnictwem i jest z tego tytułu podatnikiem VAT. Ziemia, z której została wydzielona działka dla Kupującego, jest częścią gospodarstwa i została zakupiona w … r. Zawsze była też wykorzystywana do działalności rolniczej i pochodzące z niej płody rolne nigdy nie były sprzedawane z podatkiem VAT.

4.  W jaki dokładnie sposób działka nr 1, z której powstanie działka o obszarze … ha, jest/będzie przez Pana wykorzystywana od momentu jej wydzielenia do chwili planowanej sprzedaży?

Odpowiedź: Wnioskodawca wykorzystywał i wykorzystuje działkę w celu rolniczym w celu upraw roślin miododajnych i trawy. Z działki nigdy nie dokonywano sprzedaży płodów rolnych. Wspólnie z żoną Wnioskodawca prowadzi gospodarstwo rolne i oboje są rolnikami ryczałtowymi. Dodatkowo Wnioskodawca prowadzi odrębną działalność gospodarczą, która zupełnie nie jest związana z rolnictwem i jest z tego tytułu podatnikiem VAT. Ziemia, z której została wydzielona działka dla Kupującego, jest częścią gospodarstwa i została zakupiona w …r. Zawsze była też wykorzystywana do działalności rolniczej i pochodzące z niej płody rolne nigdy nie były sprzedawane z podatkiem VAT.

5.  Czy dokonano już podziału działki nr 1? Z czyjej inicjatywy doszło (dojdzie) do podziału działki? Jeśli dokonano już podziału, to jaki jest numer ewidencyjny działki po podziale, będącej przedmiotem sprzedaży?

Odpowiedź: Działka nr 1 powstała w wyniku podziału geodezyjnego większej, niezabudowanej działki gruntu oznaczonej numerem 2 o łącznym obszarze … ha. W związku z powyższym po podziale przedmiotowa działka posiada numer 1. Do podziału doszło z inicjatywy kupującego.

6.  Czy kiedykolwiek udostępniał/udostępni Pan działkę nr 1 osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy albo innej umowy o podobnym charakterze? Jeśli tak, to proszę wskazać:

Odpowiedź: Działka 1 jest działką wydzieloną z …. Przedmiotem umowy dzierżawy z kupującym była więc działka 2. Umowa dzierżawy została zawarta dnia … r. na czas … miesięcy i miała charakter odpłatny … zł miesięcznie.

a)  w jakim okresie, komu i na podstawie jakiej dokładnie umowy była/jest/będzie udostępniana ww. działka osobom trzecim?

Odpowiedź: Umowa dzierżawy została zawarta dnia … r. na czas … miesięcy

b)  czy była/jest/będzie to czynność odpłatna?

Odpowiedź: Miała charakter odpłatny ... zł miesięcznie.

c)  kto był/jest/będzie stroną umowy dzierżawy wyłącznie Pan, wyłącznie Pana żona, czy też Pan wraz żoną?

Odpowiedź: Stronami umowy byli małżonkowie.

d)  czy ww. umowa została zawarta na potrzeby załatwienia opisanych we wniosku formalności związanych z inwestycją zaplanowaną przez Kupującą Spółkę na ww. działce?

Odpowiedź: Tak, umowa została zawarta w takim celu.

7.  Czy przed podpisaniem umowy przedwstępnej sprzedaży działki o obszarze … ha, która powstanie w wyniku podziału działki 1, podjął Pan jakiekolwiek działania, które mają na celu zwiększenie jej wartości lub uatrakcyjnienie jej dla potrzeb sprzedaży (np. ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi wewnętrznej, uzbrojenie, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek)? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie to były działania?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie podejmował takich działań żona Wnioskodawcy również nie podejmowała wyżej wymienionych czynności wobec działki pierwotnej 2 i działki nowopowstałej 1.

8.  Kto – Pan czy Kupujący, z którym zawarł Pan umowę przedwstępną, ostatecznie ponosi ryzyko ekonomiczne niepowodzenia sprzedaży?

Odpowiedź: Wnioskodawca, jednakże nie jest to bezpośrednie ryzyko straty finansowej. Po prostu brak przychodu ze sprzedaży.

9.    W związku z informacją zawartą w opisie sprawy:

a.  czy o ww. warunki zabudowy z … r. wystąpiła Kupująca Spółka? Jeśli nie, to proszę wskazać kto i w jakim celu wystąpił o wydanie ww. warunków zabudowy dla tej działki?

Odpowiedź: O warunki zabudowy wystąpiła Kupująca Spółka w celu budowy budynku usługowo-handlowego. Kupująca Spółka planuje na tej działce wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy minimum … m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum .. miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.

b.  dlaczego nie dokonano zabudowy działki nr 1 wg wydanych w … r. ww. warunków zabudowy?

Odpowiedź: Zabudowy działki nr 1 nie dokonali jej dotychczasowi właściciele (…), ponieważ nieruchomość ta była przez nich wykorzystywana wyłącznie do celów rolniczych (uprawa roślin miododajnych i traw) w ramach gospodarstwa rolnego. Właściciele nie prowadzili na tym terenie działalności gospodarczej ani deweloperskiej. Zamiast tego, na mocy umowy przedwstępnej, zobowiązanie do przeprowadzenia inwestycji (oraz załatwienia wszelkich formalności) przyjęła na siebie Kupująca Spółka kupującej, która nabyła tę działkę jako nieruchomość niezabudowaną. Do realizacji inwestycji nie doszło przed transakcją również dlatego, że na mocy zawartej umowy przedwstępnej cały proces inwestycyjny obejmujący zarówno załatwienie dalszych formalności urzędowych, jak i samą budowę został w całości przeniesiony na Kupującą Spółkę. W okresie przed zawarciem umowy ostatecznej kupujący koncentrował się na przygotowaniach formalno-prawnych (takich jak uzyskanie ostatecznego pozwolenia na budowę), co naturalnie odsunęło w czasie fizyczne rozpoczęcie prac budowlanych na gruncie.

c.   czy podział działki 1 i wydzielenie z niej działki o obszarze … ha spowoduje wygaśnięcie, uchylenie lub unieważnienie ww. decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?

Odpowiedź: To działka nr 1 o obszarze dokładnie … ha powstała już w wyniku podziału geodezyjnego dawnej działki nr 2 (która miała łączny obszar … ha). Wydana decyzja o warunkach zabudowy nr … z dnia … roku (oraz późniejsze pozwolenie na budowę) dotyczy już bezpośrednio nowo wydzielonej działki nr 1. Sam fakt wcześniejszego podziału działki macierzystej (nr 2) i formalne wyodrębnienie działki 2 nie spowodował wygaśnięcia ani unieważnienia tej decyzji.

d.  czy ww. umowa przedwstępna z dnia … r. dotyczy inwestycji, dla której została wydana ww. decyzja o warunkach zabudowy z … r., tj. inwestycji polegającej na budowie budynku usługowo-handlowego i bilbordu reklamowego wraz z niezbędnymi urządzeniami infrastruktury technicznej?

Odpowiedź: Tak. Dokument sporządzony dnia … r. (który stanowi ostateczną umowę sprzedaży wykonującą wcześniejszą umowę przedwstępną) wprost wskazuje, że zbywana działka nr 1 jest objęta ostateczną decyzją o warunkach zabudowy nr … z dnia … roku. Decyzja ta dotyczy dokładnie inwestycji polegającej na budowie budynku usługowo-handlowego i bilbordu reklamowego wraz z niezbędnymi urządzeniami infrastruktury technicznej. Ponadto w akcie powołano się na zatwierdzony projekt budowlany i pozwolenie na budowę dla tej inwestycji.

e.  czy na dzień planowanej sprzedaży działki o obszarze … ha, która powstanie w wyniku podziału działki 1 będą obowiązywały dla tej działki wydane w …r. warunki zabudowy?

Odpowiedź: Tak, na dzień sprzedaży działka o obszarze … ha (oznaczona już jako działka nr 1) była/jest/będzie objęta obowiązującą, ostateczną decyzją o warunkach zabudowy z dnia … roku.

f.    jeśli na dzień planowanej sprzedaży działki o obszarze … , która powstanie w wyniku podziału działki 1 nie będą obowiązywały dla tej działki wydane w … r. warunki zabudowy, to proszę wskazać czy:

‒    na dzień sprzedaży dla działki o obszarze … ha wydzielonej z działki 1 zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Jeżeli tak, to proszę wskazać jakie jest przeznaczenie dla działki o obszarze … ha wydzielonej z działki 1 według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

‒    do dnia planowanej sprzedaży działki o obszarze … ha wydzielonej z działki 1 zostanie wydana nowa decyzja o warunkach zabudowy? Jeśli tak, to proszę podać kiedy decyzja zostanie wydana oraz z czyjej inicjatywy nastąpi wydanie ww. decyzji o warunkach zabudowy?

Odpowiedź: Odpowiedź na pytanie f jest bezprzedmiotowa ponieważ – jak wykazano w odpowiedzi na pytanie e – na dzień sprzedaży warunki zabudowy z … roku były obowiązujące. Działka nr 1 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy ….

W sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży będzie, zgodnie z zakresem pytania zadanego we wniosku: niezabudowana nieruchomość 3 i 4, o łącznej powierzchni … ha, proszę wskazać odrębnie dla każdej działki.

Odpowiedź: To pomyłka w treści i wklejaniu tekstu do szablonu interpretacji. Pytania poniższe od 10-31 w sprawie działek 3 i 4 są bezprzedmiotowe. Do uzupełnienia dołączono prawidłowy wniosek.

Nadto, Wnioskodawca poprosił o potraktowanie uzupełnienia z 3 lipca 2026 r. w sprawie .... Wnioskodawca wskazał, że wcześniejsze uzupełnienie z dnia 2 lipca 2026 r. nie zawierało dodatkowych informacji niezbędnych do rozstrzygnięcia sprawy. Wnioskodawca prosi o rozstrzygnięcie w kwestii stanu faktycznego załączonego w pismach z 3 lipca 2026 r.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w pismach z 3 lipca 2026 r.)

Czy sprzedaż niezabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1 i powierzchni … ha, powstałej w wyniku podziału działki nr 2, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT) według stawki podstawowej, bez możliwości zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w pismach z 3 lipca 2026 r.)

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż działki o numerze ewidencyjnym 1 i powierzchni … ha, powstałej w wyniku podziału działki nr 2, jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej, ustawą, lub, ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W tym miejscu należy wyjaśnić problematykę współwłasności.

Problematyka ta została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości. Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy - Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział. Stosownie do art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny).

Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bez udziałowej). Tym samym oboje małżonkowie muszą dokonać sprzedaży nieruchomości. Tym samym Wnioskodawca dokonuje sprzedaży działek.

Wnioskodawca przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...). W świetle powyższej definicji sprzedaży nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów jest opodatkowana podatkiem VAT.

Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT mamy do czynienia pod warunkiem wykonania jest przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem, podatnik, tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Jak wskazano wyżej, działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Czyli podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, przejawem takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego przybierają formę zorganizowaną może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Wnioskodawca stwierdza, że w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca przypomina, iż na działce o numerze ewidencyjnym 1 i powierzchni … ha, powstałej w wyniku podziału działki nr 2 od momentu nabycia do momentu zbycia nie prowadzono żadnych działalności gospodarczych. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca samodzielnie nigdy nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu. Ponadto należy podkreślić, iż doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego z parkingiem, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki o numerze ewidencyjnym 1 i powierzchni … ha, powstałej w wyniku podziału działki nr 2, warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Wnioskodawca uważa, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związek z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, jak to już wyżej podkreślono sam nie podejmował on działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, powyższe czynności zostaną jednak podjęte przez Kupującego, który będzie działał jako pełnomocnik Sprzedającego. W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie. Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony. Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Czyli jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Czyli składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie dz. o numerze ewidencyjnym 1 i powierzchni … ha, powstałej w wyniku podziału działki nr 2 warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w praktyce wywołuje skutki dla Kupującego.

Tym samym Wnioskodawca twierdzi, iż dokonywał on czynności, które zazwyczaj dokonuje profesjonalny sprzedawca. Zdaniem Wnioskodawcy, w tej sytuacji zachowuje się jak podatnik podatku VAT wymieniony w art. 15 ww. ustawy. Kupujący będzie bowiem w jego imieniu dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą działki o numerze ewidencyjnym 1 i powierzchni … ha, powstałej w wyniku podziału działki nr 2.

Przechodząc do możliwości zwolnienia działek jako terenów innych niż tereny budowlane zdaniem Wnioskodawcy nie znajdzie ono tutaj zastosowania. Wnioskodawcy uważa bowiem, iż w związku z odjętymi działaniami tereny te utracą taki charakter, a także obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego nie są tereny wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Przez tereny budowlane - w świetle art. 2 pkt 33 ustawy - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy. Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy - ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego. W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. 1. Wnioskodawca podkreśla, iż na moment sprzedaży działka będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy wydaną w o zapisy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Tym samym, ww. działka będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Zdaniem Wnioskodawcy przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. W konsekwencji Wnioskodawca uważa, że sprzedaż działki o numerze ewidencyjnym 1 i powierzchni … ha, powstałej w wyniku podziału działki nr 2 stanowiącej teren budowlany będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie korzysta ze zwolnienia z VAT. Na zakończenie w związku z tym, iż działka nie korzysta ze zwolnienia jej sprzedaż należy udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży opodatkowanej dokumentem potwierdzającym jej nabycie w świetle ustawy o podatku od towarów i usług jest faktura. W tym bowiem przypadku kupującym jest spółka, a więc czynny podatnik podatku od towarów i usług i zgodnie z 106b ustawy o VAT taką transakcję Wnioskodawca musi udokumentować fakturą.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że według art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanej działki nr 1, powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki gruntu nr 2, będącej we współwłasności małżeńskiej istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu, albo na działaniach marketingowych.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z treści złożonego wniosku wynika, że przedmiotem sprzedaży jest niezabudowana działka gruntu numer 1 o powierzchni … ha, która powstała w wyniku geodezyjnego podziału działki nr 2. Nieruchomość, z której wydzielono działkę nr 1, nabył Pan wraz z małżonką na podstawie umowy sprzedaży z dnia … roku od osób fizycznych. Jak Pan wskazał działka zawsze stanowiła formę majątku prywatnego we wspólności majątkowej małżeńskiej. W stosunku do ww. działki nie ponosił Pan jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia, nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w internecie, prasie, radiu. Nie współpracuje Pan z biurami pośrednictwa lub innymi podmiotami pośredniczącymi w obrocie zbywaną nieruchomością. Działka była wykorzystywana w celach rolniczych, w celu upraw roślin miododajnych i trawy. Z działki nigdy nie dokonywano sprzedaży płodów rolnych. Wspólnie z żoną prowadzi Pan gospodarstwo rolne i Pan i Pana żona są rolnikami ryczałtowymi. Dodatkowo prowadzi Pan odrębną działalność gospodarczą, która zupełnie nie jest związana z rolnictwem i jest z tego tytułu jest Pan podatnikiem VAT. Powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Pana w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Podpisał Pan z Kupującą Spółką przedwstępną umowę sprzedaży oraz zawarł umowę dzierżawy działki będącej przedmiotem umowy przedwstępnej. Udzielił Pan Kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień. Umowa przedwstępna sprzedaży została zawarta m.in. pod warunkiem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy w celu zabudowania nabywanej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki, w tym zabudowy jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż … m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum … miejsc postojowych.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pana zapytania, należy wskazać, że doszło do udzielenia Kupującej Spółce pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego z parkingiem zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki. Uzyskanie tych decyzji i pozwoleń było warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Te czynności nastąpiły w sposób chronologiczny, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu kupującemu umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb kupującego (pozwolenia, przyłącza itp.) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca (Kupująca Spółka) sam się zgłosił, właściciel gruntu (Pan) nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy.

Ponadto z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku wynika, że działka nr 2, z której wydzielono działkę nr 1 będącą przedmiotem sprzedaży, została udostępniona na rzecz Kupującej Spółki, na mocy umowy dzierżawy, zawartej w związku z przedwstępną umową sprzedaży, w celu umożliwienia Kupującemu podjęcia działań faktycznych i prawnych niezbędnych do realizacji planowanej inwestycji, w tym uzyskania stosownych decyzji i pozwoleń, tj. umożliwienia Kupującej zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia.

Z okoliczności sprawy wynika, że nabywca wykonuje opisane czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki do swoich określonych potrzeb.

Z wniosku nie wynika, aby w związku ze sprzedażą podejmował Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Zatem, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy i dzierżawa gruntu na rzecz kupującego (nabywcy) przed sprzedażą, w związku z zawartą umową przedwstępną nie powodują, że zostanie Pan z tych powodów uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży niezabudowanej działki nr 1, powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki gruntu nr 2, będącej we współwłasności małżeńskiej, nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowej działki wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanymi wyrokami TSUEC-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży niezabudowanej działki nr 1, powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki gruntu nr 2, będącej we współwłasności małżeńskiej, będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży niezabudowanej działki nr 1, powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki gruntu nr 2, będącej we współwłasności małżeńskiej, będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż niezabudowanej działki nr 1, powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki gruntu nr 2, będącej we współwłasności małżeńskiej, nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z powyższym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia od podatku VAT ww. czynności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, jak również opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT) według stawki podstawowej.

Wobec powyższego Pana stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24 października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wskazuję, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, wydana interpretacja dotyczy tylko Pana i nie wywołuje skutków podatkowych dla Pana małżonki.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytań). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem / pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒    Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.

‒    Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

‒    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.