0113-KDIPT1-2.4012.482.2026.3.KC

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 maja 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług planowanej sprzedaży wydzielonych działek oraz podatku dochodowego od osób fizycznych, podatku od spadków i darowizn i podatku od czynności cywilnoprawnych.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 22 lipca 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest właścicielką nieruchomości gruntowej położonej w (…) (powiat (…)), którą nabyła w drodze darowizny do majątku prywatnego w (…) roku. W celu umożliwienia budowy domu jednorodzinnego dla córki Wnioskodawczyni dokonano jednorazowego podziału geodezyjnego nieruchomości na 10 działek oraz drogę wewnętrzną zapewniającą dojazd do wydzielonych działek.

Celem podziału było wydzielenie jednej działki pod budowę domu jednorodzinnego córki Wnioskodawczyni oraz sprzedaż pozostałych działek w celu sfinansowania budowy tego domu.

Jedna z działek została już przekazana córce Wnioskodawczyni w drodze darowizny.

Na terenie nieruchomości wykonano przyłącze wodociągowe i utwardzenie drogi wewnętrznej. Działania te były konieczne dla umożliwienia rozpoczęcia budowy domu przez córkę Wnioskodawczyni oraz uzyskania wymaganych pozwoleń administracyjnych. Wniosek o pozwolenie na budowę jest obecnie w toku. Infrastruktura objęła również pozostałe działki wyłącznie z przyczyn technologicznych i projektowych, związanych z wykonaniem inwestycji dla potrzeb budowy domu córki.

Wnioskodawczyni planuje sprzedaż wydzielonych działek osobom fizycznym sukcesywnie, w zależności od potrzeb finansowych związanych z kolejnymi etapami budowy domu córki. Planowana jest sprzedaż jednej działki w dniu (…) r. będąca pierwszą transakcją oraz jednej lub dwóch kolejnych działek w następnym miesiącu jako druga transakcja. Wnioskodawczyni zakłada, że w przyszłości, w miarę postępu prac budowlanych u córki i zapotrzebowania na kolejne środki finansowe, sukcesywnie sprzedawane będą pozostałe działki powstałe z opisanego jednorazowego podziału, na identycznych zasadach (sprzedaż prywatna osobom fizycznym).

Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej, nigdy nie prowadziła działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, nie korzysta z usług profesjonalnych pośredników nieruchomości, nie prowadzi profesjonalnych działań marketingowych, nie podejmuje działań charakterystycznych dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się handlem nieruchomościami.

Wnioskodawczyni zakłada, że w przyszłości, w miarę postępu prac budowlanych u córki i zapotrzebowania na kolejne środki finansowe, sukcesywnie sprzedawane będą pozostałe działki powstałe z opisanego jednorazowego podziału, na identycznych zasadach (sprzedaż prywatna osobom fizycznym).

Całość środków uzyskanych ze sprzedaży działek zostanie przekazana córce Wnioskodawczyni w formie darowizny na cele mieszkaniowe związane z budową domu jednorodzinnego.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Pytanie 1:                Jaka była powierzchnia i oznaczenie geodezyjne działki nabytej w (…) r.?

Odp. nr 1:                Wniosek dotyczy sprzedaży działek ewidencyjnych powstałych w wyniku podziału działki o nr ewidencyjnym (…). Powierzchnia tej działki według danych widniejących w księdze wieczystej wynosiła w momencie jej nabycia (…) ha.

Wnioskodawczyni poniżej szerzej opisuje również okoliczności związane z nabyciem ww. działki.

Wnioskodawczyni w (…) r. stała się jedyną właścicielką nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr (…), położonej w miejscowości (…), obręb (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), objętą księgą wieczystą KW nr (…) (dalej „Nieruchomość").

Zgodnie z wpisem do KW i dokumentami powierzchnia tej działki wynosiła w tamtym momencie (…) ha.

Wcześniej Nieruchomość należała do majątku wspólnego ojca oraz matki Wnioskodawczyni. Matka Wnioskodawczyni zmarła (…) r.

Po śmierci matki Wnioskodawczyni spadek, na podstawie dziedziczenia ustawowego, nabyli: mąż matki Wnioskodawczyni (ojciec Wnioskodawczyni) – w ⅓ części, druga córka spadkodawczyni – w ⅓ części oraz Wnioskodawczyni – w ⅓ części (dalej łącznie jako „Spadkobiercy”).

Powyższe zostało potwierdzone w akcie poświadczenia dziedziczenia sporządzonym w dniu (…) r.

W dniu (…) r. Spadkobiercy, działając przed notariuszem, zawarli w formie jednego aktu notarialnego umowę zniesienia współwłasności i działu spadku oraz umowę darowizny. W ramach tej umowy Spadkobiercy zgodnie dokonali zniesienia współwłasności i działu spadku po zmarłej matce Wnioskodawczyni w ten sposób, że Wnioskodawczyni nabyła na wyłączną własność min. Nieruchomość, bez obowiązku spłat i dopłat na rzecz pozostałych spadkobierców.

Obecnie działki powstałe z podziału działki nr (…) są objęte księgą wieczystą o numerze (…).

Wspomniana wcześniej księga wieczysta nr (…) została zamknięta (…) r. w związku z całkowitym przeniesieniem nieruchomości do wyżej wspomnianej księgi wieczystej o numerze (…). Nieruchomość, dla której prowadzona była księga wieczysta o numerze (…) również została nabyta na własność przez Wnioskodawczynie na analogicznych zasadach jak działka będąca przedmiotem wniosku.

Pytanie 2:                Jaka jest powierzchnia i oznaczenia geodezyjne każdej z wydzielonych działek (nr działek)?

Odp. nr 2:                Odpowiadając na powyższe pytanie, Wnioskodawczyni jednocześnie precyzuje, że w ramach podziału powstało 11 działek (w tym jedna działka, na której znajdowała się utwardzona droga wewnętrzna tj. działka nr (…)).

Podział został przeprowadzony w ten sposób, że działka o nr ewidencyjnym (…), o powierzchni (…) ha, położona w miejscowości (…), gmina (…), została podzielona na 11 działek, tj. na działki o następujących oznaczeniach geodezyjnych i powierzchniach:

·         (…) o pow. (…) ha,

·         (…) o pow. (…) ha,

·         (…) o pow. (…) ha,

·         (…) o pow. (…) ha,

·         (…) o pow. (…) ha,

·         (…) o pow. (…) ha,

·         (…) o pow. (…) ha,

·         (…) o pow. (…) ha,

·         (…) o pow. (…) ha,

·         (…) o pow. (…) ha,

·         (…) o pow. (…) ha.

Działki znajdują się w województwie (…), powiat (…), gmina (…), miejscowość (…) i objęte są obecnie KW o nr (…).

Pytanie 3:                Która konkretnie działka została przekazana córce w drodze darowizny? Proszę podać numer geodezyjny działki.

Odp. nr 3:                Wnioskodawczyni dnia (…) r. przekazała córce w drodze darowizny działkę oznaczoną numerem (…) o powierzchni (…) ha oraz udział 1/11 części w nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr (…) o powierzchni (…) ha.

Pytanie 4:                W związku z informacjami zawartymi we wniosku:

Proszę wskazać numery ewidencyjne działek będących przedmiotem ww. planowanych sprzedaży.

Odp. nr 4:                Po wystąpieniu z wnioskiem o wydanie interpretacji, a przed jej otrzymaniem tj. dnia (…) r. zgodnie z pierwotnym opisem sprzedana została działka o nr (…) wraz z udziałem 1/11 w drodze wewnętrznej (tj. działce (…)).

Dnia (…) r. została sprzedana działka o nr (…) wraz z udziałem 1/11 w drodze wewnętrznej (tj. działce (…)).

Kolejną sprzedażą, którą Wnioskodawczyni planuje dokonać jest sprzedaż działki o nr (…) wraz z udziałem 1/11 w drodze wewnętrznej tj. działce nr (…) w ostatnim kwartale bieżącego roku – konkretna data wizyty u notariusza nie została jeszcze ustalona.

Pytanie 5:                Jakie pozwolenia, decyzje, warunki techniczne, umowy itp. były/będą wydane przed sprzedażą wydzielonych działek i z czyjej inicjatywy nastąpiło/nastąpi wydanie/uzyskanie tych pozwoleń/decyzji, itp.? Proszę wskazać odrębnie dla każdej działki.

Odp. nr 5:                Dla działki nr (…) została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzja ta została wydana (…) r. i na jej podstawie dokonano podziału działki nr (…) na 11 działek, które zostały opisane w pkt 2 powyżej.

Dla działki nr (…) zostały wydane również warunki przyłączenia do sieci wodociągowej przez Zakład Gospodarki Komunalnej w (…).

Dla działek powstałych w wyniku podziału uzyskano również decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wskazane zostały one w odniesieniu do każdej z działek w pkt 7.

Pytanie 6:                Czy wydzielone działki na moment sprzedaży objęte były/będą miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak, to proszę wskazać odrębnie dla każdej działki, jakie przeznaczenie określać będzie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla ww. działek oraz z czyjej inicjatywy nastąpi uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wynikające z ww. planu przeznaczenie ww. działek? Czy uchwalenie ww. planu nastąpi z Pani inicjatywy?

Odp. nr 6:                Wydzielone działki nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Na ten moment nic nie wskazuje, aby miały zostać nim objęte w najbliższej przyszłości. W każdym razie Wnioskodawczyni nie występowała o uchwalenie MPZP dla tych działek i nie zamierza o to występować – nie uzależnia ona również decyzji o sprzedaży od uchwaleniu planu przez gminę.

Pytanie 7:                Czy występowała Pani o warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla nowo wydzielonych działek? Jeśli tak, to proszę wskazać, do których działek.

Odp. nr 7:                Wnioskodawczyni występowała o warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla nowo wydzielonych działek. Poniżej wskazano stosowne decyzje wraz ze wskazaniem działek w stosunku do których zostały wydane:

·         działka (…) – decyzja z dnia (…) r. o nr (…),

·         działka (…) – decyzja z dnia (…) r. o nr (…),

·         działka (…) – decyzja z dnia (…) r. o nr (…),

·         działka (…) – decyzja z dnia (…) r. o nr (…),

·         działka (…) – decyzja z dnia (…) r. o nr (…),

·         działka (…) – decyzja z dnia (…) r. o nr (…),

·         działka (…) – decyzja z dnia (…) r. o nr (…),

·         działka (…) – decyzja z dnia (…) r. o nr (…),

·         działka (…) i (…) – decyzja z dnia (…) r. o nr (…).

Wyżej opisane decyzje i inne akty zostały wydane na wniosek i z inicjatywy Wnioskodawczyni, reprezentowanej przez pełnomocnika tj. córkę (…). Pomoc córki miała jedynie charakter formalny i organizacyjny. Wnioskodawczyni nie korzystała z usług podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami, w szczególności pośredników, deweloperów ani innych podmiotów prowadzących działalność gospodarczą w tym zakresie.

Pytanie 8:                W jaki dokładnie sposób była/jest/będzie wykorzystywana przez Panią działka nabyta w (…) r. oraz w jaki dokładnie sposób były/są/będą wykorzystywane wydzielone działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży, od momentu ich wydzielenia do momentu sprzedaży? Proszę wskazać odrębnie dla każdej działki.

Odp. nr 8:                Nabyta w (…) r. działka o nr (…) była wykorzystywana w celu uprawy zboża na własny użytek. Działki powstały w wyniku podziału działki nr (…) również były wykorzystywane w tym celu do końca (…) r.

Aktualnie działki nie są czynnie wykorzystywane przez Wnioskodawczynię – w szczególności nie są już wykorzystywane do produkcji rolnej. Działki powstałe w wyniku podziału (poza działką nr (…) tj. działką darowaną córce, działką nr (…) tj. działką już sprzedaną oraz działką nr (…), na której znajduje się utwardzona droga wewnętrzna) zostały również zgłoszone do Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa jako ugór.

Pytanie 9:                Czy ww. wydzielone działki były/są/będą nieodpłatnie udostępniane przez Panią osobom trzecim? Jeśli tak proszę wskazać odrębnie dla każdej działki w jakim okresie i na podstawie jakich umów?

Odp. nr 9:                Wydzielone działki nie były ani nie są obecnie nieodpłatnie udostępniane osobom trzecim. Obecnie nie jest również planowane nieodpłatne udostępnienie ich osobom trzecim w przyszłości.

Pytanie 10:             Proszę wskazać planowane daty sprzedaży poszczególnych działek wraz ze wskazaniem ich numerów ewidencyjnych.

Odp. nr 10:             Daty sprzedaży działek o nr (…) i (…) zostały wskazane w pkt 4 powyżej. Jak wskazano powyżej działka nr (…) (wraz z udziałem w działce nr (…)) zostanie sprzedana najprawdopodobniej w ostatnim kwartale bieżącego roku, natomiast nie ustalono jeszcze konkretnej daty wizyty u notariusza.

Przedmiotem wniosku objęte są również następujące działki, które przeznaczone są do sprzedaży tj. działki o nr ewidencyjnych:

(…), (…), (…), (…), (…), (…), (…).

Na dzień złożenia wniosku oraz sporządzenia niniejszej odpowiedzi nie ustalono jeszcze konkretnej daty sprzedaży ww. działek. Wnioskodawczyni planuje sprzedaż przedmiotowych działek w celu uzyskania środków pieniężnych, które zamierza następnie przekazać córce w drodze darowizny z przeznaczeniem na budowę domu.

Wnioskodawczyni precyzuje ponadto, że na działce nr (…) znajduje się utwardzona droga wewnętrzna. Wraz ze sprzedażą pozostałych działek Wnioskodawczyni zamierza przenosić na nabywców odpowiedni udział we współwłasności tej działce (w częściach ułamkowych), w celu zapewnienia im prawa do korzystania z drogi.

Pytanie 11:             Czy dokonywała Pani już wcześniej sprzedaży nieruchomości?

Odp. nr 11:             Wnioskodawczyni nie dokonywała w przeszłości sprzedaży żadnych nieruchomości.

Pytanie 12:             Czy posiada Pani jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży oprócz wskazanych we wniosku?

Odp. nr 12:             Poza działkami opisanymi w pkt 10, Wnioskodawczyni nie posiada żadnych innych nieruchomości, które byłyby na ten moment przeznaczone przez nią do sprzedaży.

Pytanie 13:             Czy przed sprzedażą wydzielonych działek podejmowała/będzie Pani podejmowała jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia ich wartości (np. uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieć energetyczną, gazową, wodno-kanalizacyjną itp., ogrodzenie terenu, urządzenie dróg dojazdowych)? Jeśli tak, to proszę wskazać odrębnie dla każdej działki jakie to były/będą działania.

Odp. nr 13:             Wnioskodawczyni podejmowała działania zmierzające do wykorzystania działek zgodnie z zamiarem, jednak nie miały one charakteru istotnych nakładów inwestycyjnych, lecz stanowiły jedynie drobne czynności, których celem było przede wszystkim umożliwienie córce korzystania z darowanej jej nieruchomości.

Wnioskodawczyni podejmowała choćby działania w celu doprowadzenia wody do działki nr (…), która to działka następnie została darowana córce. W tym zakresie Wnioskodawczyni wystąpiła o wydanie warunków przyłączenia do sieci wodociągowej przez Zakład Gospodarki Komunalnej w (…) (opisane w pkt nr 5).

Wydane przez GZGK (…) warunki techniczne wyznaczyły jedyną możliwą trasę uzbrojenia tej działki, która przebiega również przez inne działki objęte wnioskiem.

Wnioskodawczyni podjęła także działania zmierzające do utwardzenia drogi wewnętrznej (znajdującej się na działce nr (…)) prowadzącej do działki nr (…), z uwagi na planowaną w najbliższym czasie budowę domu przez jej córkę na tej działce. Utwardzenie to ma jednak charakter prowizoryczny, zostało wykonane w celu zapewnienia dojazdu do planowanego budynku mieszkalnego i nie było podejmowane w celu zwiększenia wartości działek ani przygotowania ich do sprzedaży w ramach działalności gospodarczej.

Pytanie 14:             W jaki sposób poszukiwała/poszukuje/będzie Pani poszukiwała nabywców ww. wydzielonych działek?

Odp. nr 14:             Wnioskodawczyni poszukiwała nabywców ww. działek, w sposób nieformalny, w szczególności w drodze przekazu ustnego wśród mieszkańców lokalnej społeczności (tzw. „poczta pantoflowa”). O możliwości nabycia działek dowiadywały się osoby zamieszkujące tę samą gminę. Dotychczas znalezionymi nabywcami działek były osoby znane Wnioskodawczyni, w szczególności jej znajomi zamieszkujący tę samą gminę.

Informacja o podziale nieruchomości oraz o możliwości nabycia wydzielonych działek nie była rozpowszechniana przy wykorzystaniu sformalizowanych kanałów komunikacji (ani narzędzi marketingowych). Wnioskodawczyni nie zamieszczała ogłoszeń w prasie, Internecie ani nie korzystała z usług pośredników w obrocie nieruchomościami. Tego typu działania nie są również planowane w przyszłości w stosunku do działek, co do których nie znaleziono jeszcze nabywców i nie ustalono konkretnych dat sprzedaży.

Pytanie 15:             Czy przed dokonaniem sprzedaży ww. wydzielonych działek zawarła/zamierza zawrzeć Pani z ich nabywcą umowy przedwstępne?

Odp. nr 15:             Wnioskodawczyni nie zawierała ani nie planuje zawierać umów przedwstępnych.

Pytanie 16:             Czy przed dokonaniem sprzedaży ww. wydzielonych działek udzieliła/udzieli Pani przyszłemu nabywcy działek pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Pani imieniu w sprawach dotyczących ww. działek?

Odp. nr 16:             Wnioskodawczyni nie udzielała ani nie planuje udzielać nabywcom pełnomocnictw do występowania w jej imieniu w sprawach dotyczycących działek przeznaczonych do sprzedaży.

Pytanie 17:             Czy jest Pani czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT? Jeśli tak, proszę wskazać od kiedy i z jakiego tytułu?

Odp. nr 17:             Wnioskodawczyni nigdy nie była zarejestrowana jako czynnik podatnik VAT oraz nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej wpisanej do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG).

Pytanie 18:             Kiedy dokonała Pani podziału geodezyjnego nieruchomości na 10 działek?

Odp. nr 18:             Podział nieruchomości miał miejsce w (…) r. Decyzja w zakresie zatwierdzenia podziału nieruchomości została wydana przez Wójta Gminy (…) dnia (…) r., przy czym stała się ona ostateczna (…) r. Na podstawie tej decyzji dokonano również stosownych wpisów w księdze wieczystej.

Pytanie 19:             Czy działka nabyta w (…) r. oraz wydzielone działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży były/są/będą do momentu sprzedaży wykorzystywane przez Panią do wykonywania działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaka działalność zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT była wykonywana? (należy podać podstawę prawną zwolnienia odrębnie dla każdej działki).

Odp. nr 19:             Działki nie były i nie są obecnie wykorzystywane do wykonywania działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Nie jest planowane ich wykorzystanie w tym celu również w przyszłości.

Działki były co prawda wykorzystywane do działalności rolniczej (uprawa zboża na własny użytek), jednak zboże to co do zasady nie było przedmiotem dostawy ani nie było wykorzystywane do świadczenia usług rolniczych, tj. czynności objętych art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług.

Wnioskodawczyni wskazuje, że od (…) r. miała miejsce jednorazowa sprzedaż zboża pochodzącego z działki nr (…). Czynność ta miała charakter incydentalny, była jednorazowa oraz podyktowana wyłącznie koniecznością spełnienia warunków udziału w programie pomocy dla rolników. Sprzedaż ta została udokumentowana fakturą VAT RR. Poza wskazanym, incydentalnym przypadkiem, plony uzyskiwane z gruntu nie były przedmiotem odpłatnej dostawy.

Pytanie 20:             Czy posiada Pani status rolnika ryczałtowego w myśl art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)?

Odp. nr 20:             Wnioskodawczyni posiada status rolnika ryczałtowego w myśl art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Pytanie 21:             Czy działka nabyta w (…) r. oraz wydzielone działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży były/są/będą do momentu sprzedaży wykorzystywane przez Panią w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług? Proszę wskazać odrębnie dla każdej działki.

Odp. nr 21:             Działka nr (…) oraz późniejsze działki będące wynikiem jej podziału były wykorzystywane do uprawy zboża na własny użytek.

Pytanie 22:             Czy z działki nabytej w (…) r. oraz wydzielonych działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży były/są/będą do momentu sprzedaży sprzedawane płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług czy też produkty rolne z ww. działek były wykorzystywane wyłącznie na własne potrzeby? Proszę wskazać odrębnie dla każdej działki.

Odp. nr 22:             Z działki nr (…) ani z działek wydzielonych będących przedmiotem planowanej sprzedaży nie były sprzedawane płody rolne opodatkowane ww. podatkiem. Produkty rolne z tych działek były wykorzystywane wyłącznie na własne potrzeby.

Ten stan rzeczy nie ulegnie również zmianie do momentu sprzedaży.

Jedynym wyjątkiem jest sytuacja opisana powyżej w pkt 3.

Pytanie 23:             Czy wydzielone działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży są niezabudowane czy znajdują się na nich jakieś budynki, budowle lub ich części? Proszę wskazać odrębnie dla każdej działki.

Odp. nr 23:             Wszystkie wydzielone działki objęte planowaną sprzedażą są niezabudowane. Nie znajdują się na nich budynki, budowle ani ich części, jak również inne podobne naniesienia.

Wyjątek stanowi działka nr (…), na której znajduje się utwardzona droga wewnętrzna. Nie jest ona jednak związana z żadnym innym obiektem budowlanym ani nie zapewnia możliwości użytkowania takiego obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wobec czego nie może być uznana za budynek, budowlę lub urządzenie budowlane w rozumieniu prawa budowlanego.

Pytanie 24:             Jeżeli w odpowiedzi na powyższe pytanie wskaże Pani, że przedmiotem sprzedaży będzie/będą działki, na której/na których znajdują się budynki, budowle lub ich części proszę wskazać odrębnie do każdego naniesienia wraz ze wskazaniem, na której działce się znajduje (…).

Odp. nr 24:             Nie dotyczy.

Pytanie 25:             Czy działka nabyta w (…) r. oraz wydzielone działki były/są/będą do dnia ich sprzedaży udostępniane innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy?

Odp. nr 25:             Wnioskodawczyni nie udostępniała żadnej z działek opisanych we wniosku osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy ani innej umowy, jak również nie zamierza tego czynić do dnia ich sprzedaży.

Pytania

1.  Czy planowana sprzedaż wydzielonych działek będzie stanowiła wykonywanie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług?

2.  Czy sprzedaż wydzielonych działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

3.  Czy sprzedaż działek będzie stanowiła jedynie wykonywanie prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym?

Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Zdaniem Wnioskodawczyni planowana sprzedaż działek nie będzie stanowiła działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a tym samym sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawczyni dokonuje jedynie zwykłego wykonywania prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego w drodze darowizny przekazywanej z pokolenia na pokolenie i nie była nabyta w celu odsprzedaży ani prowadzenia działalności handlowej. Podział nieruchomości miał charakter incydentalny i był podyktowany wyłącznie potrzebą wydzielenia działki dla córki oraz uzyskania środków na budowę jej domu.

Wnioskodawczyni nie podejmuje profesjonalnych działań charakterystycznych dla przedsiębiorców zajmujących się obrotem nieruchomościami. Nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej, nie korzysta z pośredników, nie prowadzi profesjonalnych akcji reklamowych ani marketingowych.

Wykonanie przyłącza wodociągowego oraz utwardzenie drogi wewnętrznej nie miało charakteru inwestycji komercyjnej zwiększającej atrakcyjność działek w celu osiągnięcia zysku, lecz było konieczne dla realizacji budowy domu córki i uzyskania stosownych pozwoleń administracyjnych. Objęcie pozostałych działek tą infrastrukturą wynikało wyłącznie z wymogów technologicznych i projektowych.

Sprzedaż działek będzie następowała stopniowo, wyłącznie w zakresie odpowiadającym bieżącym potrzebom finansowym związanym z budową domu córki. Środki uzyskane ze sprzedaży nie będą przeznaczone na cele inwestycyjne ani działalność gospodarczą, lecz zostaną przekazane córce w formie darowizny na cele mieszkaniowe.

W ocenie Wnioskodawczyni opisane okoliczności wskazują, że planowana sprzedaż działek stanowi realizację prawa własności w ramach majątku prywatnego, a nie działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT. Stanowisko to znajduje potwierdzenie w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, w szczególności w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C 180/10 i C 181/10, zgodnie z którym zwykłe wykonywanie prawa własności nie może samo w sobie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.

W związku z powyższym Wnioskodawczyni wnosi o potwierdzenie, że planowana sprzedaż wydzielonych działek nie będzie stanowiła działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT, będzie stanowiła zarząd majątkiem prywatnym, a także nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej jako „Ustawa o VAT”) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez „sprzedaż” – w rozumieniu przepisów ustawy – należy rozumieć odpłatną dostawę towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, a także eksport towarów i wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W konsekwencji grunt stanowi towar w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy, natomiast jego zbycie należy kwalifikować jako dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Towarem jest także udział w prawie własności np. określony udział w nieruchomości gruntowej.

Należy jednak podkreślić, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Warunkiem objęcia danej czynności tym podatkiem jest bowiem jej wykonanie przez podmiot działający w charakterze podatnika VAT w związku z jej realizacją.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei działalność gospodarcza została zdefiniowana w art. 15 ust. 2 ustawy w następujący sposób:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy o VAT:

W przypadku osób fizycznych prowadzących wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie za podatnika uważa się osobę, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym mowa w art. 96 ust. 1.

Natomiast w myśl art. 15 ust. 5 ustawy o VAT:

Przepis ust. 4 stosuje się odpowiednio do osób fizycznych prowadzących wyłącznie działalność rolniczą w innych niż wymienione w ust. 4 przypadkach.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług przewidują szczególne regulacje dotyczące podmiotów prowadzących wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie, jak również podmiotów prowadzących wyłącznie działalność rolniczą poza takimi gospodarstwami. W takich przypadkach za podatnika uznaje się osobę, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym mowa w art. 96 ust. 1 ustawy o VAT.

Status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca sprzedaży nieruchomości działa jako podatnik VAT, kluczowe jest zatem ustalenie, czy prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów tej ustawy.

W konsekwencji z kręgu podatników należy wyłączyć osoby fizyczne, które dokonują sprzedaży, przekazania lub darowizny składników majątku prywatnego, tj. majątku niewykorzystywanego do prowadzenia działalności gospodarczej oraz nienabytego w celu odsprzedaży lub wykonywania innych czynności w ramach takiej działalności.

W tym kontekście podatnikiem VAT nie jest osoba fizyczna dokonująca jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, które nie mają charakteru zorganizowanego ani powtarzalnego i nie są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, lecz stanowią jedynie przejaw rozporządzania majątkiem prywatnym. Również incydentalne dokonywanie czynności poza sferą działalności gospodarczej nie uzasadnia uznania danego podmiotu za podatnika VAT w odniesieniu do tych czynności.

Kwestia rozstrzygnięcia czy sprzedaż działki stanowi rozporządzanie majątkiem prywatnym, czy też jest przejawem działalności gospodarczej podatnika, była przedmiotem wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C- 180/10 oraz C-181/10. Trybunał wskazał, że czynności mieszczące się w ramach zwykłego wykonywania prawa własności nie mogą być same w sobie utożsamiane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Jednocześnie podkreślono, że ani liczba, ani zakres transakcji sprzedaży nie stanowią samodzielnego kryterium odróżniającego czynności prywatne, pozostające poza zakresem Dyrektywy 2006/112/WE, od czynności wykonywanych w ramach działalności gospodarczej. Nawet transakcje o znacznej skali mogą bowiem mieć charakter prywatny.

Dla zobrazowania można wskazać, że na gruncie VAT w określonych okolicznościach sprzedaż jednej działki może zostać uznana za przejaw działalności gospodarczej, natomiast w innych przypadkach sprzedaż nawet kilkudziesięciu działek może być traktowana jako zwykły zarząd majątkiem prywatnym.

Decydujące znaczenie dla uznania sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną za działalność gospodarczą ma natomiast podejmowanie aktywnych działań z wykorzystaniem środków właściwych dla producentów, handlowców lub usługodawców.

Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE, sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym.

W orzeczeniu wskazano, że osoba fizyczna prowadząca działalność rolniczą na gruncie nabytym z zastosowaniem zwolnienia z VAT, który następnie – wskutek niezależnej od niej zmiany planu zagospodarowania przestrzennego – został przeznaczony pod zabudowę, nie działa jako podatnik VAT przy jego sprzedaży, o ile czynność ta mieści się w ramach zarządzania majątkiem prywatnym.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu w celu wzrostu wartości gruntu w oczach potencjalnych nabywców albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W omawianym wyroku Trybunał wskazał również, że osoba fizyczna prowadząca działalność rolniczą na gruncie nabytym z zastosowaniem zwolnienia z podatku od wartości dodanej, który następnie – wskutek niezależnej od niej zmiany planu zagospodarowania przestrzennego – został przeznaczony pod zabudowę, nie działa jako podatnik VAT w rozumieniu art. 9 ust. 1 oraz art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112 (zmienionej Dyrektywą 2006/138), jeżeli sprzedaż tego gruntu następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Orzeczenie to dotyczyło przy tym rolnika korzystającego ze zwolnienia z podatku VAT.

W świetle powyższego podatnikiem podatku od towarów i usług nie jest osoba fizyczna, która dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, niemających charakteru zorganizowanego ani powtarzalnego, i nie prowadzi działalności gospodarczej, lecz jedynie rozporządza majątkiem prywatnym. Również incydentalne podejmowanie czynności poza sferą działalności gospodarczej nie uzasadnia uznania takiego podmiotu za podatnika VAT w odniesieniu do tych czynności.

Przy tym znaczenie mogą mieć również okoliczności związane z nabyciem działki będącej przedmiotem sprzedaży. Jeżeli podatnik nabywa nieruchomość w celach inwestycyjnych, z góry zakładając jej sprzedaż po wzroście wartości, okoliczność ta może przemawiać za tym, że działa on jak podatnik prowadzący działalność gospodarczą.

Na kanwie niniejszej sprawy należy jednak podkreślić, że taka sytuacja nie występuje – działka podlegająca podziałowi została nabyta przez Wnioskodawczynię w drodze działu spadku i od lat wchodziła w skład majątku rodzinnego.

Oprócz tego Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań, które świadczyłyby o prowadzeniu aktywności charakterystycznej dla podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami:

·         Po pierwsze – działka została nabyta w drodze działu spadku po członku rodziny, a nie w celach komercyjnych.

·         Po drugie – Wnioskodawczyni nie podejmowała typowych działań zmierzających do zwiększenia wartości i atrakcyjności nieruchomości dla potencjalnych nabywców. Czynności takie jak podział nieruchomości czy uzyskanie warunków technicznych przyłączy służyły realizacji celu prywatnego, tj. pomocy córce w budowie domu na jednej z darowanych działek.

·         Po trzecie – Wnioskodawczyni nie podejmowała aktywnych działań marketingowych – nie zamieszczała ogłoszeń w prasie ani w Internecie, jak również nie korzystała z usług profesjonalnych pośredników.

·         Po czwarte – nie zawierała i nie zamierza zawierać umów przedwstępnych z potencjalnymi nabywcami ani udzielać im pełnomocnictw.

W tym kontekście należy uznać, że podejmowane przez Wnioskodawczynię czynności mieszczą się w ramach zwykłego wykonywania prawa własności.

Jednocześnie bez wpływu na powyższą ocenę pozostaje fakt wykorzystywania działki do celów rolniczych. Jak wskazano we wniosku, Wnioskodawczyni nie jest czynnym podatnikiem VAT z tego tytułu, a uzyskiwane produkty rolne były przeznaczane wyłącznie na własne potrzeby.

Jedynym wyjątkiem była jednorazowa, incydentalna sprzedaż zboża pochodzącego z działki nr (…), dokonana w celu spełnienia wymogów formalnych związanych z uczestnictwem w programie pomocy dla rolników. Czynność ta miała charakter incydentalny, była jednorazowa oraz podyktowana wyłącznie koniecznością spełnienia warunków udziału w programie pomocy dla rolników. Zdarzenie to nie świadczy o tym, że działka nr (…) była wykorzystywana w celach zarobkowych w sposób zorganizowany i może zostać uznana za składnik służący do prowadzenia działalności gospodarczej.

Co więcej, zgodnie z przytoczonym powyżej orzecznictwem TSUE, nawet gdyby płody rolne z gruntów objętych wnioskiem były regularnie sprzedawane, jednak osoba zbywająca grunt nie byłaby czynnym podatnikiem VAT, to okoliczność ta nie przesądzałaby automatycznie o uznaniu sprzedaży działek za czynność podlegającą opodatkowaniu, o ile odbywa się ona w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Dana osoba może występować jako podatnik w przypadku transakcji związanych z płodami rolnymi, natomiast może nie mieć takiego statusu w przypadku transakcji związanych z gruntem, z którego te płody pochodziły.

Powyższe podejście zostało potwierdzone w licznych stanowiskach organów podatkowych, przykładowo:

·         pismo z dnia 5.06.2019 r., wydane przez: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 0115- KDIT1-2.4012.188.2019.2.DM.

Pomimo, że grunty spełniają definicję towaru zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, okoliczności niniejszej sprawy nie wskazują, że sprzedając ww. działki, działała Pani w charakterze handlowca. Od 2005 r. grunty wykorzystywane były przez Panią do celów rolniczych. Nie jest też Pani, ani nigdy nie była czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przedmiotowe działki nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej (z wyjątkiem działalności rolniczej), nie były też objęte umową najmu ani dzierżawy. Nie podejmowała Pani profesjonalnych czynności marketingowych oraz nie działała tak jak profesjonalni pośrednicy obrotu nieruchomościami (nie zamieszczała ogłoszeń o sprzedaży w prasie, w telewizji czy w radiu, nie uatrakcyjniała przedmiotowego gruntu dla celów sprzedaży, tj. nie uzbrajała terenu czy wydzielała dróg). W konsekwencji, dokonując sprzedaży przedmiotowych gruntów, korzystała Pani z przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem. Zatem sprzedaż stanowiła działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie miały zastosowania.

·         pismo z dnia 12.03.2026 r., wydane przez: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 0111- KDIB3-1.4012.1004.2025.2.MSO.

Zauważyć należy, że sam fakt prowadzenia przez Pana rolnika ryczałtowego działalności rolniczej na przedmiotowej Nieruchomości, która była przedmiotem sprzedaży nie przesądza o konieczności uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży tego gruntu. Wskazać bowiem należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

·         pismo z dnia 28.05.2026 r., wydane przez: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 0112- KDIL1-3.4012.199.2026.3.AKR.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.

W konsekwencji sprzedaż działek opisanych we wniosku nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek wydzielonych z działki nr (…), istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Podkreślić jeszcze raz należy, że z powołanego wyżej orzeczenia TSUE w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że w celu ustalenia czy podmiot dokonujący sprzedaży działek występuje w charakterze podatnika niezbędne jest przeanalizowanie wszystkich okoliczności sprawy.

Z treści złożonego wniosku wynika, że posiada Pani status rolnika ryczałtowego. Jest Pani właścicielką nieruchomości gruntowej (oznaczonej numerem ewidencyjnym (…)), którą nabyła Pani w drodze darowizny w (…) r.

Dla działki nr (…) została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz warunki przyłączenia do sieci wodociągowej przez Zakład Gospodarki Komunalnej w (…).

Następnie w celu umożliwienia budowy domu jednorodzinnego dla Pani córki dokonała Pani podziału ww. nieruchomości na 11 działek, w tym działkę, na której znajduje się utwardzona droga wewnętrzna (działka nr (…)). Dla nowo wydzielonych działek wystąpiła Pani o warunki zabudowy i zagospodarowania terenu.

(…) r. sprzedała Pani działkę nr (…) wraz z udziałem 1/11 w drodze wewnętrznej (działka nr (…)).

(…) r. sprzedała Pani działkę nr (…) wraz z udziałem 1/11 w drodze wewnętrznej (działka nr (…)).

Działkę nr (…) wraz z udziałem 1/11 w drodze wewnętrznej (działka nr (…)) planuje Pani sprzedać w ostatnim kwartale bieżącego roku.

W (…) r. przekazała Pani córce w drodze darowizny działkę oznaczoną nr (…) oraz udział 1/11 części w nieruchomości gruntowej nr (…).

Pozostałe działki wydzielone z działki nr (…) również przeznaczone są do sprzedaży.

Podjęła Pani działania w celu doprowadzenia wody do działki (…). W tym zakresie wystąpiła Pani o wydanie warunków przyłączenia do sieci wodociągowej przez Zakład Gospodarki Komunalnej w (…). Wydane przez GZGK (…) warunki techniczne wyznaczyły jedyną możliwą trasę uzbrojenia ww. działki, która przebiega również przez inne działki objęte wnioskiem. Ponadto podjęła Pani działania zmierzające do utwardzenia drogi wewnętrznej na działce nr (…).

W tym przypadku brak jest czynności charakteryzujących zarząd majątkiem osobistym, bowiem cele gospodarcze leżą u podstaw Pani działania. Jak wynika z treści wniosku ciąg zdarzeń jakie miały miejsce w okolicznościach niniejszej sprawy wskazuje, że – wbrew temu co Pani twierdzi – należy uznać Panią za osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Podkreślenia wymaga, że dokonała Pani podziału działki nr (…) na 11 działek, w tym działkę, na której znajduje się droga wewnętrzna (działka nr (…)). Dla nowo wydzielonych działek wystąpiła Pani o warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Podjęła Pani działania w celu doprowadzenia wody do działki (…). W tym zakresie wystąpiła Pani o wydanie warunków przyłączenia do sieci wodociągowej przez Zakład Gospodarki Komunalnej w (…). Wydane przez GZGK (…) warunki techniczne wyznaczyły jedyną możliwą trasę uzbrojenia ww. działki, która przebiega również przez inne działki objęte wnioskiem. Ponadto podjęła Pani działania zmierzające do utwardzenia drogi wewnętrznej na działce nr (…). Jednocześnie nie ma znaczenia, że utwardzenie to miało wyłącznie charakter prowizoryczny, ponieważ utwardzenie zostało wykonane w celu zapewnienia dojazdu do wydzielonych działek.

Przedstawione we wniosku okoliczności sprawy świadczą o zamiarze wykonywania przez Panią czynności dla celów zarobkowych. Podjęte przez Panią działania świadczą, że Pani celem jest podniesienie wartości ww. działek, a ponadto stworzenie dla przyszłego nabywcy gotowych – uzbrojonych działek, na których w krótkim czasie można rozpocząć budowę domów. Zauważyć należy, że fakt uzbrojenia ww. działek w przyłącze wodociągowe oraz utwardzenie drogi wewnętrznej ewidentnie podnosi wartość ww. działek.

W związku z powyższym cel sprzedaży działek nie mieści się w normalnym zarządzaniu majątkiem prywatnym. Podział działek wraz z wyznaczeniem i utwardzeniem drogi wewnętrznej oraz ich uzbrojenie w przyłącze wodociągowe wskazują na podjęcie przez Panią świadomych działań zmierzających do uatrakcyjnienia przedmiotu sprzedaży, a w konsekwencji do zwiększenia jego wartości i w rezultacie zwiększenia szans sprzedaży ww. działek w celu osiągnięcia korzyści finansowej.

Wobec powyższego uznać należy, że dokonując sprzedaży działek wydzielonych z działki nr (…) nie będzie korzystała Pani z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, bowiem nie jest to typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności.

W przedmiotowej sprawie, podejmując ww. czynności, zaangażowała Pani środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Przedstawione okoliczności w żaden sposób nie mogą świadczyć o Pani wyłącznym działaniu zmierzającym do wykonywania jedynie prawa własności majątku osobistego w celu wykorzystania na potrzeby prywatne i dowodzą, że zostanie wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana sprzedaż działek wydzielonych z działki nr (…), będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej tj. sprzedaż ww. działek nie będzie stanowiła wykonywania prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Czynność sprzedaży ww. działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Tym samym, Pani stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłączenie w zakresie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, podatku od spadków i darowizn oraz podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem sprawy. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Panią w złożonym wniosku. W konsekwencji w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno–skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

W odniesieniu do powołanych przez Panią interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników, co oznacza, że należy je traktować indywidualnie. W konsekwencji powołane interpretacje nie mogą stanowić podstawy do rozstrzygnięcia w rozpatrywanej sprawie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k – 14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), lub

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.