0113-KDIPT1-2.4012.433.2026.2.SM

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie pytania zadanego do drugiego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 maja 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 4 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 31 lipca 2026 r. (wg wpływu). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Stan faktyczny.

Spółka (…) wpisana do KRS pod numerem (…) będąca czynnym podatnikiem VAT (NIP …) jest właścicielem nieruchomości składającej się z dwóch działek nr … i … położonych w … przy ul. …, dla której prowadzona jest księga wieczysta numer ….

Na działkach tych znajdują się budynki i budowle, które jako nakłady na cudzym gruncie są własnością Spółki 2 wpisanej do KRS pod numerem (…). Podsumowując: Wnioskodawca jest właścicielem gruntu a Spółka 2 jest właścicielem budynku o pow. użytkowej … m² (…), budynku..., placu … i ogrodzenia.

Spółka 2 ujęła wskazane składniki majątku we własnej ewidencji środków trwałych, dokonując odpisów amortyzacyjnych od momentu przyjęcia do używania to jest: budynki od września … roku, plac i ogrodzenie od … roku. Dowodzi to, że od pierwszego zasiedlenia na pewno minęło ponad dwa lata gdyż w międzyczasie nie było żadnych ulepszeń w tym stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej.

Spółka 2 dzierżawi przedmiotowe grunty od Wnioskodawcy na podstawie umowy dzierżawy i prowadzi na tej nieruchomości działalność gospodarczą w zakresie (…). Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą związaną z nieruchomościami między innymi kupno i sprzedaż na własny rachunek oraz pośrednictwo. Nadmienić należy, że grunty jak i poczynione na nich nakłady zawsze służyły działalności opodatkowanej i nigdy nie korzystały ze zwolnienia z VAT.

Wnioskodawca postanowił sprzedać przedmiotową nieruchomość składającą się z zabudowanych działek nr 1 i 2 ale wcześniej musi uregulować własność nakładów poczynionych przez dzierżawcę, ponieważ przyszły kupiec, którym jest Spółka 3, NIP …, KRS …, Regon …, (…), zaproponował kupno gruntu wraz z budynkami i budowlami ale od jednego sprzedającego. Nie interesuje go kupno gruntu od jednego właściciela a nakładów od drugiego. W związku z tym postanowiono, że właściciel gruntu czyli Wnioskodawca kupi dwa budynki, plac … i ogrodzenie od właściciela czyli Spółki 2. Następnie będąc już jedynym właścicielem gruntów, budynków i budowli sprzeda te tereny zabudowane przyszłemu nabywcy. Wszystkie strony transakcji są zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni.

Wnioskodawca ma wątpliwości co do właściwego rozliczenia podatku od towarów i usług i dlatego składa wniosek o indywidualną interpretację.

Ponadto, w uzupełnieniu wniosku wskazano:

Ad. V. pkt. 1)

Nabyte składniki majątkowe Wnioskodawca zamierza sprzedać w jak najszybszym czasie od zakupu, zatem będąc towarem handlowym będą automatycznie wykorzystane do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Ad. V. pkt. 2)

Wnioskodawca planuje zakup budynku o pow. użytkowej …m² (…), budynku..., placu … i ogrodzenia na rzecz Wnioskodawcy w niedługim czasie po otrzymaniu odpowiedzi na przedmiotowy wniosek. Wnioskodawca szacuje, że będzie to (…).

Ad. V. pkt 3)

Oczywiście budynek (…) również razem zostanie zakupiony gdyż Wnioskodawca kupi dwa budynki, w tym budynek o pow. … m² i budynek … oraz plac … i ogrodzenie od właściciela czyli Spółki 2.

Ad. V. pkt 4)

Planowane przez Wnioskodawcę nabycie składników majątkowych, tj. budynku o pow. użytkowej … m² (…), budynku…, placu … i ogrodzenia – nakładów będących własnością Spółki 2, będzie czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, niekorzystającą ze zwolnienia od tego podatku, gdyż jeżeli nawet wystąpi zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt. 10 ustawy o VAT, to strony transakcji zrezygnują z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT i opodatkują transakcję 23% podatkiem VAT.

Ad. V. pkt 5)

Nabywane składniki majątkowe są odrębnymi środkami trwałymi nie stanowiącymi żadnej wspólnej całości. W przedsiębiorstwie „Spółka 2 nie są i na moment zbycia nie będą zespołem składników materialnych i niematerialnych wyodrębnionym na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

W przedsiębiorstwie Spółki 2 nie była prowadzona (wprost jest niemożliwa) ewidencja pozwalająca przyporządkować zdarzenia finansowe bezpośrednio do tych środków trwałych jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Nabywane przez Wnioskodawcę nakłady jako składniki majątkowe (oddzielne środki trwałe) będące własnością przedsiębiorstwa Spółki 2 nie mogą samodzielnie funkcjonować (chociażby brak własności gruntu). W przedsiębiorstwie Wnioskodawcy, tj. … będą towarem handlowym, gdyż głównie Wnioskodawca zajmuje się pośrednictwem i sprzedażą nieruchomości.

Ad. V. pkt 6)

Po planowanej transakcji Spółka 2 będzie nadal prowadziła swoją działalność gospodarczą w niezmienionym zakresie. Spółka 2 dysponuje sąsiednimi działkami o nr 1 i 2, na których prowadzi również działalność gospodarczą. Biura oraz magazyn przeniesie na tę sąsiednią nieruchomość i będzie kontynuować swoją działalność gospodarczą bez jakichkolwiek zmian.

Ad. V. pkt 7)

Nie będzie prowadzona, żadna działalność w oparciu o nabyte składniki majątkowe. Zostaną one przyjęte jako towar handlowy i natychmiast planowana jest sprzedaż całej nieruchomości Spółce 3, NIP…

Ad. V. pkt 8)

Działki nr 1 i 2 zostały nabyte ... przez (…) do ich ... majątku prywatnego, akt notarialny …. Czynność ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Następnie … zostały wniesione do spółki jako wkład niepieniężny (aport).

Ad. V. pkt 9)

Działki zostały wniesione do spółki dnia … akt notarialny … na pokrycie udziałów obejmowanych w spółce w zamian za wkład niepieniężny (aport) w postaci: „ nieruchomości stanowiącej działki gruntu o numerach ewidencyjnych 1 i 2, o łącznym obszarze … ha, obie z obrębu nr …, położone w …, przy ul. … ”. Czynność ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ad. V. pkt 10)

Umowa z dnia … w formie aktu notarialnego nr … sporządzona w kancelarii notarialnej w … notariusz ….

Ad. V. pkt 11)

Nie był wykazany podatek należny, gdyż wnoszącym aport były osoby fizyczne niebędące podatnikami VAT oraz wnoszony był majątek prywatny (osobisty) do, którego nie ma zastosowania ustawa o VAT.

Ad. V. pkt 12)

Trudno jest mówić o jakimkolwiek prawie do odliczenia podatku naliczonego jeżeli takowego nie było.

Ad. V. pkt 13)

Działki zostały zaliczone do środków trwałych oczywiście bez prawa amortyzacji.

Ad. V. pkt 14)

Obecnie działki są przedmiotem dzierżawy i nie stanowią towaru handlowego. Po zakupie nakładów od Spółki 2 planowana jest ich sprzedaż jako całej nieruchomości zabudowanej.

Ad. V. pkt 15)

Umowa dzierżawy zawarta jest od … na czas nieokreślony i w zakresie przedmiotowej nieruchomości zostanie rozwiązana z chwilą nabycia nakładów w postaci budynku o pow. użytkowej … m², budynku …, placu … i ogrodzenia.

Ad. V. pkt16)

Umowa jest oczywiście umową odpłatną i z tytułu dzierżawy jest rozliczany stosowny podatek VAT.

Ad. V. pkt 17) lit. a)

Nabycie budynku o pow. użytkowej … m² (…), budynku …, placu … i ogrodzenia, które jako nakłady na cudzym gruncie są własnością Spółki 2 planowane jest na (…) w zależności od otrzymania odpowiedzi na przedmiotowy wniosek.

Ad. V. pkt 17) lit, b)

Budynek … chociaż niezwiązany na stałe z gruntem jest jednym z elementów transakcji dlatego na dzień dokonywania sprzedaży zabudowanej nieruchomości na rzecz przyszłego nabywcy, tj. Spółki 3. Wnioskodawca będzie również właścicielem budynku ….

Ad. V. pkt 18)

Przy nabyciu budynków i budowli będzie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ wszystkie strony zrezygnują ze zwolnienia z VAT co oznacza, że zakup w stu procentach służyć będzie działalności opodatkowanej.

Ad. V. pkt.19) i pkt 20)

Nabyte budynki i budowle nie będą zaliczone do środków trwałych Wnioskodawcy, będą natomiast stanowiły towar handlowy.

Ad. V. pkt 21)

Na działce nr 1 posadowione są: część budynku o pow. użytkowej … m² (…), część placu … i część ogrodzenia.

Ad. V. pkt 22)

Na działce nr 2 posadowione są: cały budynek … oraz część budynku o pow. użytkowej … m² (…), część placu … i część ogrodzenia.

Ad. V. pkt 23)

Budynek o pow. użytkowej …m² (…) oraz budynek … stanowią budynki w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane i tak też ujęte w ewidencji środków trwałych.

Ad. V. pkt 24)

Plac … stanowi budowlę w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ustawy Prawo Budowlane i tak też jest ujęty w ewidencji środków trwałych.

Ad. V. pkt 25)

Ogrodzenie stanowi budowlę w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ustawy Prawo Budowlane i tak też jest ujęte w ewidencji środków trwałych.

Ad. V. pkt 26)

Budynek o pow. użytkowej … m² (…) jest trwale związany z gruntem.

Budynek … nie jest trwale związany z gruntem.

Plac … jest trwale związany z gruntem.

Ogrodzenie jest trwale związane z gruntem.

Na pytanie Organu o treści:

Jeżeli jakiekolwiek naniesienie posadowione na działkach nr 1 oraz 2 będzie stanowić na moment sprzedaży urządzenie budowalne, o którym mowa w art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane, to należy wskazać, z którym obiektem budowlanym to naniesienie jest związane, zapewniając tym samym możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem? Odpowiedzi proszę udzielić osobno dla każdego ww. naniesienia, ze wskazaniem które naniesienie stanowi urządzenie budowlane, numeru ewidencyjnego działki na której jest posadowione oraz z którym obiektem budowlanym ww. naniesienie jest związane.

Wskazali Państwo:

Ad. V. pkt 27)

Jest rozdzielnia główna, która bezpośrednio jest związana z budynkiem o pow. użytkowej … m² (…), i usytuowana jest w piwnicy budynku i dlatego nie stanowi samodzielnego środka trwałego tylko jako nieodłączny element związany na stałe z budynkiem ma wpływ na jego wartość.

Ad. V. pkt 28) lit a)

Według ewidencji środków trwałych budynek o pow. użytkowej … m² (…) został oddany do użytkowania w dniu … zatem jest to data pierwszego zasiedlenia.

Podobnie budynek … przyjęty do używania dnia … stąd data ta oznacza pierwsze zasiedlenie.

Według tej ewidencji plac … i ogrodzenie zostały przyjęte do używania od dnia … zatem jest to jednocześnie data pierwszego zasiedlenia.

Ad. V. pkt 28) lit b)

Natomiast Wnioskodawca oświadcza, że od pierwszego zasiedlenia do dnia sprzedaży upłynie okres znacznie dłuższy niż 2 lata bo w przypadku budynków … lat a budowli … lat.

Ad. V. pkt 29)

W okresie od zakupu do dnia sprzedaży nie będą ponoszone żadne wydatki na ulepszenie budynku o pow. użytkowej … m² (…).

Nie będą ponoszone żadne wydatki na ulepszenie budynku …

Nie będą ponoszone żadne wydatki na ulepszenie placu …

Nie będą ponoszone żadne wydatki na ulepszenie ogrodzenia.

Ad. V. pkt 30)

W okresie posiadania czyli od momentu zakupu do dnia sprzedaży nieruchomość nie będzie wykorzystywana, zostanie zakwalifikowana jako towar handlowy i zaewidencjonowana na magazyn towarów do sprzedaży.

Ad. V. pkt 31)

Data sprzedaży przedmiotowej nieruchomości jest uzależniona od udzielonej interpretacji na wniosek Wnioskodawcy. Wnioskodawca szacuje, że uda się tego dokonać do (…).

Ad. V. ust 13.

Na dzień sprzedaży, zabudowana nieruchomość nie będzie stanowiła zespołu składników materialnych i niematerialnych, ponieważ będą sprzedawane wyłącznie materialne środki trwałe, które u sprzedawcy są towarem handlowym. Nie ma mowy o żadnych niematerialnych prawach, zobowiązaniach, wierzytelnościach, koncesjach czy licencjach itp.

Sprzedaż nieruchomości nie ma nic wspólnego ze sprzedażą przedsiębiorstwa czy nawet jego zorganizowanej części.

Ad. V. pkt 32) i pkt 33)

Wnioskodawca oświadcza, że na dzień planowanej transakcji sprzedaży zabudowanej nieruchomości przedmiot zbycia nie będzie stanowił w Spółce Wnioskodawcy wyodrębnionego organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołu składników ponieważ nieruchomość będzie towarem handlowym.

Ad. V. pkt 34)

Po zbyciu zabudowanej nieruchomości nadal Wnioskodawca będzie prowadzić działalność gospodarczą w niezmienionej formie. Wnioskodawca nadal będzie wydzierżawiać nieruchomości, których jest właścicielem oraz zajmować się pośrednictwem i sprzedażą nieruchomości.

Ad. V. pkt 35)

Po zbyciu przedmiotowej nieruchomości pozostaną w posiadaniu Wnioskodawcy jeszcze dwie nieruchomości, dla których prowadzone są księgi wieczyste … i …, które w niezmienionej formie pozostaną przedmiotem dzierżawy.

Nieruchomości te nie będą funkcjonalnie związane z przedmiotem zbycia gdyż działalność na nich będzie nadal powadził dzierżawca.

Ad. V. pkt 36)

Przyszły nabywca prowadzi własną działalność gospodarczą i należy założyć, że nie zmieni jej w oparciu o nabytą nieruchomość ale będzie ją rozszerzać na nowym rynku.

Ad. V. pkt 37)

Przyszły nabywca prowadzi działalność gospodarczą głównie w zakresie:

(…).

Pytanie (do drugiego zdarzenia przyszłego ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy przyszła sprzedaż zabudowanej nieruchomości przez Wnioskodawcę (będącego już nie tylko właścicielem gruntu ale również właścicielem budynków i budowli – całej zabudowy) kontrahentowi – Spółce 3, będącemu czynnym podatnikiem VAT, będzie dostawą towarów czy sprzedażą zorganizowanej części przedsiębiorstwa? W przypadku uznania, że jest to dostawa towarów, czy sprzedaż ta korzysta ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i czy strony będą mogły zrezygnować ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT i opodatkować transakcję właściwym podatkiem VAT, składając w akcie notarialnym zgodne oświadczenie?

Państwa stanowisko w sprawie (do drugiego zdarzenia przyszłego)

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż zabudowanej nieruchomości składającej się z działek o numerach 1 i 2, dla której prowadzona jest księga wieczysta numer (…), przez Wnioskodawcę kontrahentowi – Spółce 3, będzie odpłatną dostawą towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1, ponieważ dojdzie do przeniesienia własności całej nieruchomości, która w rozumieniu przepisów ustawy o VAT jest towarem.

Nie będzie to transakcja zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ponieważ przedmiotem transakcji praktycznie jest towar handlowy. Wnioskodawca poza wynajmem gruntu nie prowadziła i nie prowadzi na tej nieruchomości żadnej działalności gospodarczej. Przedmiotem sprzedaży będzie towar – nieruchomość, od której sprzedająca Spółka nigdy nie dokonywała odpisów amortyzacyjnych.

Wnioskodawca uważa, że sprzedaż tej zabudowanej nieruchomości będzie odpłatną dostawą budynków i budowli wraz z gruntem, do której automatycznie będą miały zastosowanie przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT (od pierwszego zasiedlenia minęło ponad dwa lata). Zatem, w tej sytuacji będzie obowiązek zastosowania zwolnienia z VAT ale strony rozważają skorzystanie z możliwości rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowanie transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. W tym przypadku podstawą opodatkowania będzie cena sprzedaży budynków i budowli i gruntu (art. 29a ust. 8 ustawy o VAT). Decyzja o rezygnacji ze zwolnienia z VAT i o opodatkowaniu transakcji zostanie wpisana do aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości.

Ponadto, w uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że stanowisko do przeformułowanego pytania zadanego do drugiego zdarzenia przyszłego nie ulega zmianie, ponieważ nie dotyczyło stawki podatku.

Ocena stanowiska

Stanowisko do drugiego zdarzenia przyszłego, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają:

1) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

2) eksport towarów;

3) import towarów na terytorium kraju;

4) wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

5) wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ( ).

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ( ).

Nie każda jednak czynność, stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, musi być wykonana przez podatnika.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przepis art. 6 ustawy wskazuje na wyłączenia określonych czynności z zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów, czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przy czym użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Podkreślenia wymaga, że ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, powinien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące ze sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia.

W myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o zorganizowanej części przedsiębiorstwa – rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Państwo prowadzą działalność gospodarczą związaną z nieruchomościami między innymi kupno i sprzedaż na własny rachunek oraz pośrednictwo. Państwo są właścicielem nieruchomości składającej się z dwóch działek nr 1 i 2. Działki nr 1 i 2 zostały nabyte … przez (…) do ich … majątku prywatnego, akt notarialny …. Czynność ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Następnie … zostały wniesione do spółki jako wkład niepieniężny (aport), na pokrycie udziałów obejmowanych w Państwa Spółce. Czynność ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Na działkach tych znajdują się budynki i budowle, które jako nakłady na cudzym gruncie są własnością spółki 2. Ww. Spółka dzierżawi przedmiotowe grunty od Państwa na podstawie umowy dzierżawy i prowadzi na tej nieruchomości działalność gospodarczą w zakresie handlu materiałami budowlanymi. Postanowili Państwo sprzedać przedmiotową nieruchomość ale wcześniej muszą Państwo uregulować własność nakładów poczynionych przez dzierżawcę, ponieważ przyszły kupiec, zaproponował kupno gruntu wraz z budynkami i budowlami ale od jednego sprzedającego. Wszystkie strony transakcji są zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni. Umowa dzierżawy zawarta jest od … na czas nieokreślony i w zakresie przedmiotowej nieruchomości zostanie rozwiązana z chwilą nabycia nakładów od Dzierżawcy.

Nabywane składniki majątkowe są odrębnymi środkami trwałymi nie stanowiącymi żadnej wspólnej całości. W przedsiębiorstwie Dzierżawcy nie są i na moment zbycia nie będą zespołem składników materialnych i niematerialnych wyodrębnionym na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej. W przedsiębiorstwie Dzierżawcy nie była prowadzona (wprost jest niemożliwa) ewidencja pozwalająca przyporządkować zdarzenia finansowe bezpośrednio do tych środków trwałych jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Nabywane przez Państwa nakłady jako składniki majątkowe (oddzielne środki trwałe), nie mogą samodzielnie funkcjonować (chociażby brak własności gruntu). W Państwa przedsiębiorstwie będą towarem handlowym, gdyż głównie Państwo zajmują się pośrednictwem i sprzedażą nieruchomości.

Po planowanej transakcji Dzierżawca będzie nadal prowadził swoją działalność gospodarczą w niezmienionym zakresie. Dzierżawca dysponuje sąsiednimi działkami o nr 3 i 4, na których prowadzi również działalność gospodarczą. Biura oraz magazyn przeniesie na tę sąsiednią nieruchomość i będzie kontynuować swoją działalność gospodarczą bez jakichkolwiek zmian.

Państwo nie będą prowadzić, żadnej działalności w oparciu o nabyte składniki majątkowe. Zostaną one przyjęte jako towar handlowy i natychmiast planowana jest sprzedaż całej nieruchomości firmie – Spółce 3.

Jak Państwo wskazali na dzień sprzedaży, zabudowana nieruchomość nie będzie stanowiła zespołu składników materialnych i niematerialnych, ponieważ będą sprzedawane wyłącznie materialne środki trwałe, które u Państwa są towarem handlowym. Nie ma mowy o żadnych niematerialnych prawach, zobowiązaniach, wierzytelnościach, koncesjach czy licencjach, itp. Sprzedaż nieruchomości nie ma nic wspólnego ze sprzedażą przedsiębiorstwa czy nawet jego zorganizowanej części.

Oświadczyli Państwo, że na dzień planowanej transakcji sprzedaży zabudowanej nieruchomości przedmiot zbycia nie będzie stanowił w Państwa Spółce wyodrębnionego organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołu składników ponieważ nieruchomość będzie towarem handlowym.

Po zbyciu zabudowanej nieruchomości nadal będą Państwo prowadzić działalność gospodarczą w niezmienionej formie. Nadal będą Państwo wydzierżawiać nieruchomości, których są właścicielem oraz zajmować się pośrednictwem i sprzedażą nieruchomości.

Po zbyciu przedmiotowej nieruchomości pozostaną w Państwa posiadaniu jeszcze dwie nieruchomości, które w niezmienionej formie pozostaną przedmiotem dzierżawy. Nieruchomości te nie będą funkcjonalnie związane z przedmiotem zbycia gdyż działalność na nich będzie nadal powadził dzierżawca.

Przyszły nabywca prowadzi własną działalność gospodarczą i należy założyć, że nie zmieni jej w oparciu o nabytą nieruchomość ale będzie ją rozszerzać na nowym rynku.

Przyszły nabywca prowadzi działalność gospodarczą głównie w zakresie produkcji wyrobów formowanych na zimno.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot transakcji nie będzie stanowił zbycia zorganizowanej części Państwa przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Oświadczyli Państwo, że przedmiot zbycia nie będzie stanowił w Państwa Spółce wyodrębnionego organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołu składników ponieważ nieruchomość będzie towarem handlowym. Zatem, w rozpatrywanej sprawie, przedmiot transakcji sprzedaży, nie będzie stanowił jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Z całokształtu okoliczności sprawy nie wynika również, że przedmiotem zbycia będzie przedsiębiorstwo.

Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Planowana dostawa Nieruchomości opisanej we wniosku, tj. prawa własności gruntu, tj. działek nr 1 i 2 wraz z prawem własności posadowionych na nich: budynku o pow. użytkowej … m² (…), budynku …, placu … i ogrodzenia, która jak zostało wyjaśnione wyżej nie stanowi transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W przypadku dostawy budynków lub budowli zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz 10a ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 16g ust. 13 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U z 2026 r. poz. 554 ze zm.):

Jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1 i 3-11, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10 000 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10 000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Ulepszeniem środka trwałego – w rozumieniu ustawy podatkowej – jest więc:

-     przebudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, w wyniku których nastąpi jego dostosowanie do zmienionych potrzeb funkcjonalnych, użytkowych lub technicznych;

-     rozbudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, które powiększają ten środek trwały;

-     rekonstrukcja środka trwałego, tj. wykonanie prac, w wyniku których nastąpi odtworzenie zniszczonego środka trwałego do jego poprzedniego stanu;

-     adaptacja środka trwałego, tj. wykonanie prac mających na celu przystosowanie danego środka trwałego do spełniania odmiennych funkcji od tych, dla których został zbudowany lub użytkowany;

-     modernizacja środka trwałego, tj. unowocześnienie środka trwałego.

Powyższy przepis wskazuje, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Pod pojęciem tym należy rozumieć takie czynności, jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych.

Zatem nieruchomości (np. budynki), które nie będą stanowić u podatnika środka trwałego, nie mogą ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy, odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy wyłącznie ulepszenia środków trwałych.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Z powołanego przepisu wynika, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

‒    towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

‒    przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego ze wskazanych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Należy również zauważyć, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)    są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)    złożą:

a)    przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)    w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1)    imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)    planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3)    adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części, spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie wskazania wymaga, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „ budynku” czy „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 418 ze zm.).

I tak, w myśl art. 3 pkt 1, 2, 3, 3a, 5 i 9 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

1) obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych;

2) budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

3) budowli - należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem, tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;

3a) obiekcie liniowym - należy przez to rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, droga kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable zainstalowane w kanalizacji kablowej, kable zainstalowane w kanale technologicznym oraz kable telekomunikacyjne dowieszone do już istniejącej linii kablowej nadziemnej nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

5) tymczasowym obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć obiekt budowlany przeznaczony do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, przewidziany do przeniesienia w inne miejsce lub rozbiórki, a także obiekt budowlany niepołączony trwale z gruntem, jak: strzelnice, kioski uliczne, pawilony sprzedaży ulicznej i wystawowe, przekrycia namiotowe i powłoki pneumatyczne, urządzenia rozrywkowe, barakowozy, obiekty kontenerowe, przenośne wolno stojące maszty antenowe;

9) urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z tym budynkiem/budowlą, z którym/którą są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Zatem w przypadku zwolnienia z opodatkowania dostawy budynków/budowli, dostawa urządzeń budowlanych, jako element przynależny do budynków/budowli korzysta ze zwolnienia według tych samych zasad, co dane budynki/budowle, z którymi urządzenia budowlane są związane.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że na działce nr 1 posadowione są: część budynku o pow. użytkowej … m² (…), część placu … i część ogrodzenia. Na działce nr 1 posadowione są: cały budynek … oraz część budynku o pow. użytkowej … m² (…), część placu … i część ogrodzenia. Jest rozdzielnia główna, która bezpośrednio jest związana z budynkiem o pow. użytkowej … m² (…), i usytuowana jest w piwnicy budynku i dlatego nie stanowi samodzielnego środka trwałego tylko jako nieodłączny element związany na stałe z budynkiem ma wpływ na jego wartość. Budynek o pow. użytkowej … m² (…) oraz budynek … stanowią budynki w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane. Plac … stanowi budowlę w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ustawy Prawo Budowlane. Ogrodzenie stanowi budowlę w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ustawy Prawo Budowlane. Budynek o pow. użytkowej … m² (…) jest trwale związany z gruntem. Budynek … nie jest trwale związany z gruntem. Plac … jest trwale związany z gruntem. Ogrodzenie jest trwale związane z gruntem. Według ewidencji środków trwałych budynek o pow. użytkowej … m² (…) został oddany do użytkowania w dniu … zatem jest to data pierwszego zasiedlenia. Podobnie budynek … przyjęty do używania dnia … stąd data ta oznacza pierwsze zasiedlenie. Według tej ewidencji plac … i ogrodzenie zostały przyjęte do używania od dnia …. zatem jest to jednocześnie data pierwszego zasiedlenia. Oświadczyli Państwo, że od pierwszego zasiedlenia do dnia sprzedaży upłynie okres znacznie dłuższy niż 2 lata bo w przypadku budynków … lat a budowli … lat. W okresie od zakupu do dnia sprzedaży nie będą ponoszone żadne wydatki na ulepszenie budynku o pow. użytkowej … m² (…), budynku …, placu … i ogrodzenia. W okresie posiadania czyli od momentu zakupu do dnia sprzedaży nieruchomość nie będzie wykorzystywana, zostanie zakwalifikowana jako towar handlowy i zaewidencjonowana na magazyn towarów do sprzedaży.

Odnosząc się do kwestii objętych zakresem pytania do drugiego zdarzenia przyszłego w pierwszej kolejności wskazuję, że do dostawy budynku …, który – jak Państwo podali – nie jest trwale związany z gruntem, nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy.

Skoro ww. budynek … nie jest trwale związany z gruntem to nie można się z Państwem zgodzić, że budynek … stanowi budynek w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane. Ponadto z całokształtu okoliczności sprawy nie wynika aby ww. budynek … stanowił budowlę.

Wobec tego należy go traktować jak towar, o którym mowa art. 2 pkt 6 ustawy, będący rzeczą (ruchomą), dla którego dostawy należy zbadać warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Z całokształtu okoliczności sprawy nie wynika, że ww. budynek … od momentu nabycia do momentu planowanego zbycia będzie wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. Ponadto, wskazali Państwo również, że przy nabyciu będzie Państwu przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tym samym, ww. dostawa nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, bowiem nie zostaną spełnione warunki wymienione w tym przepisie i będzie opodatkowana stawką podatku od towarów i usług właściwą dla tej dostawy.

Z kolei odnosząc się do dostawy budynku o pow. użytkowej … m² (…) oraz budowli placu … i ogrodzenia i mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy, stwierdzić należy, że dostawa budynku o pow. użytkowej … m² (…) oraz budowli placu … i ogrodzenia, znajdujących się na działkach na działkach nr 1 i nr 2, nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą ww. budynku oraz budowli upłyną więcej niż 2 lata.

W konsekwencji, dla transakcji sprzedaży budynku o pow. użytkowej … m² (…) oraz budowli, tj. placu … i ogrodzenia, zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, sprzedaż gruntu będzie podlegała opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione.

W związku z powyższym, sprzedaż działek nr 1 i nr 1, na których znajduje się budynek o pow. użytkowej … m² (…) oraz budowle, tj. plac … i ogrodzenie, również będzie zwolniona od podatku na podstawie wskazanego art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

W sytuacji zatem gdy, Państwo oraz przyszły Nabywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożą bezpośrednio w akcie notarialnym przenoszącym własność budynku i budowli wraz z działkami, na których te obiekty są posadowione, wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy, wybierając opodatkowanie ww. dostawy działek gruntu i posadowionych na nich budynku i budowli (w stosunku, do których ma zastosowanie zwolnienie od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy), to ww. dostawa będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Wobec powyższego oceniając całościowo Państwa stanowisko, z którego wynika, że do wszystkich obiektów znajdujących się na przedmiotowych działkach automatycznie będą miały zastosowanie przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy uznać je za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytania). Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniami, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem sprawy. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Zatem, należy zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie sprawy. W konsekwencji w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w części dotyczącej pytania zadanego do drugiego zdarzenia przyszłego. Natomiast w pozostałym zakresie, tj. pytania zadanego do pierwszego zdarzenia przyszłego zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒    Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosują się Państwo do interpretacji.

‒    Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

‒    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.