0113-KDIPT1-1.4012.674.2026.4.MH

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 30 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży udziałów w działkach o numerach …., wydzielonych z działki nr …. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 27 sierpnia 2026 r. (data wpływu 3 września 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca z żoną (w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej) są osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Pan i Pana żona posiadacie obywatelstwo polskie i zamieszkujecie Państwo na stałe na terytorium Polski. Posiadają Państwo nieograniczony obowiązek podatkowy zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2025 r. poz. 163 z późn. zm.).

Małżonkowie od dnia 02.09.1996 r. posiadali umowę dzierżawy gruntów rolnych od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa, następnie w roku 2002 i 2007 nabyli od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa do majątku wspólnego:

1.    Dnia 21.01.2002 r. nieruchomość niezabudowaną działkę numer ….o powierzchni 2,3744 ha położonej w obrębie …., jednostka ewidencyjna …, powiat ….., województwo …. (KW nr …. prowadzona przez SR ..).

2.    Dnia 05.02.2007 r. niezabudowaną działkę gruntu nr …o powierzchni 0,84 ha na którą składały się grunty orne (KW nr …. prowadzona przez SR ..).

Zgodnie z uchwałą nr ….Rady Gminy …z dnia 21 października 2003 r. zmienionego uchwałą z dnia 01 grudnia 2003 r. (opublikowana w Dzienniku Urzędowym Woj. …nr ....z dnia 9 grudnia 2003 r. pod poz. ...) przeznaczenie działek było następujące:

Działka nr ... i ….. położona w obrębie ewidencyjnym ….., gmina …, znajdującej się na terenie o symbolu 4.RP.31 - tereny użytków rolnych w części na terenie o wyjątkowych walorach środowiska przyrodniczego.

D-d: wypis z planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 18.06.2015r. - kserokopia.

Dnia 17.08.2017 r. złożył Pan wniosek w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości … i …na przeznaczenie na zabudowę mieszkaniową.

D-d: wniosek - kserokopia

Dnia 27 kwietnia 2021 r. Gmina ….uchwała nr ….. Rady Gminy ….. z dnia 27 kwietnia 2021 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy …. dla obszaru nr .... w granicach ewidencyjnych obrębów: …i … (Dz. U. Woj. …..poz. ... z dnia 25.05.2021) dokonała zmiany planu. Stosownie do cytowanej uchwały przedmiotowe działki stanowią tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

D-d: wypis z planu zagospodarowania przestrzennego - kserokopia.

Dnia 30 czerwca 2025 r. Państwo złożyli wniosek o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt podziału przedmiotowych działek.

D-d: wniosek kserokopia

Dnia 11 lipca 2025 r. Wójt Gminy …. decyzją znak …. dokonał zatwierdzenia podziału działki ….. na 4 działki, w sposób następujący:

1.    działka ….. o powierzchni 0,7601 ha pod zabudowę;

2.    działka nr ….. o powierzchni 0,1039 ha wydzielona jako droga dojazdowa;

3.    działka …… o powierzchni 1,3562 ha pod zabudowę;

4.    .. o powierzchni 0,1542 ha wydzielana jako droga dojazdowa.

d-d: decyzja o zatwierdzeniu podziału działek z dnia 11.07.2025r. kserokopia;

Podział działek obejmował również wytyczenie dróg wewnętrznych, bowiem nie ma możliwości sprzedaży działek jeśli nie ma dostępu do drogi dojazdowej.

D-d: decyzja o zatwierdzeniu podziału nieruchomości z dnia 11.07.2025r.

Działki nie są wyposażone w żadne media. Działki nie posiadają mediów tj. przyłączy wodnokanalizacyjnych, energii elektrycznej czy gazu. Nie doprowadzał Pan mediów do działek ani w żaden inny sposób nie ulepszył Pan działek poza podziałem i wytyczeniem dróg.

Wraz z żoną zamierza Pan dokonać sprzedaży działek. Informacje o sprzedaży nieruchomości posadowili Państwo na działce, nie wystawiali Państwo innych ogłoszeń.

Posiadają Państwo inne nieruchomości o charakterze rolnym. Nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym. Nie podejmują Państwo z tymi nieruchomościami żadnych czynności zmierzających do ich zbycia. Nie planują Państwo nabywać ani nieruchomości, ani udziałów w nieruchomościach.

Nie istnieją przesłanki świadczące o dużej atrakcyjności nabytej w 2002 r. nieruchomości rolnej, były to zwykłe grunty rolne przylegające do dotychczas posiadanych gruntów. Planują Państwo przeznaczyć środki finansowe uzyskane ze sprzedaży wydzielonych działek na cele własne lub zatrzymać je dla bliskich. Nie poczynią Państwo żadnego uatrakcyjnienia tej nieruchomości.

W odpowiedzi na pytania Organu zawarte w wezwaniu, wskazał Pan odpowiednio:

1)    „Czy jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to z tytułu jakiej działalności?

Nie jestem czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

2)    W jakim celu nabył Pan działkę nr …?

Działkę nabyłem w celach osobistych na powiększenie gospodarstwa rolnego.

3)    Czy nabycie przez Pana działki nr ….nastąpiło w ramach transakcji:

a)    opodatkowanej,

b)    zwolnionej

c)    czy niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT

oraz czy transakcja ta została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?

Nabycie działki nastąpiło w ramach transakcji zwolnionej z opodatkowania.

4)    Czy z tytułu nabycia www. działki przysługiwało Panu lub Pana żonie prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (jeżeli nie, proszę wskazać z jakiego powodu)?

Z tytułu nabycia nie przysługiwało mi prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego bowiem nie byłem i nie jestem czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

5)    W jaki konkretnie sposób wykorzystywał Pan lub Pana żona wykorzystywała działkę nr … od momentu jej nabycia do dnia jej podziału?

Działki wykorzystywaliśmy dla własnych celów rolnych.

6)    W jaki konkretnie sposób wykorzystuje/będzie Pan wykorzystywał lub Pana żona wykorzystywała/będzie wykorzystywała działki wydzielone z działki nr …. do momentu sprzedaży tych działek?

Wykorzystujemy do naszego gospodarstwa rolnego.

7)    Czy działka nr … i/lub działki wydzielone z działki nr .. stanowiła/stanowią część Pana gospodarstwa rolnego?

Tak stanowią część gospodarstwa rolnego.

8)    Czy jest Pan rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług?

Nie jestem rolnikiem ryczałtowym.

9)    Czy z działki nr ….. i/lub z ww. działek wydzielonych z działki nr .., będących przedmiotem sprzedaży były/są/będą dokonywane zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych w rozumieniu art. 2 pkt 20 ustawy o podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to czy sprzedaż ta była/jest/będzie opodatkowana podatkiem VAT?

Nie dokonujemy sprzedaży produktów rolnych. Działki wykorzystywane są wyłącznie do osobistych celów.

10) Czy w odniesieniu do działek wydzielonych z działki nr …, do momentu ich sprzedaży będzie Pan ponosił jakiekolwiek nakłady w celu ich uatrakcyjnienia (np.: uzbrojenie działki/działek w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki/działek)? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie to były/będą nakłady?

Działki nie są wyposażone w żadne media. Działki nie posiadają mediów, tj. przyłączy wodnokanalizacyjnych, energii elektrycznej czy gazu. Wnioskodawca nie doprowadzał mediów do działek ani w żaden inny sposób nie ulepszył działek poza podziałem i wytyczeniem dróg. Nie będziemy ponosić żadnych nakładów w celu ich uatrakcyjnienia.

11) Czy przed sprzedażą ww. działek zamierza Pan zawrzeć z ich nabywcą/nabywcami umowę/umowy przedwstępne? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a)    jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy/umów zawartych z przyszłym nabywcą/nabywcami, będą ciążyły na Kupującym/Kupujących, a jakie na Panu?

b)    czy w umowie/umowach przedwstępnych sprzedaży zostaną ustalone warunki, które będą musiały być spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy/umów sprzedaży, przenoszącej własność działki/działek będących przedmiotem sprzedaży na nabywcę/nabywców? Jeśli tak, to jakie?

12) Czy przed dokonaniem sprzedaży ww. działek objętych zakresem pytania udzieli Pan nabywcy działki pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Pan imieniu w sprawach dotyczących ww. działki? Jeżeli tak, to należy wskazać:

a)    do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń udzieli Pan pełnomocnictwa nabywcy do występowania w Pana imieniu?

b)    jakich czynności dokona nabywca do momentu sprzedaży przez Pana działki w związku z udzielonym pełnomocnictwem?

Nie udzielaliśmy żadnych pełnomocnictw dotyczących przedmiotowych działek.

13) Czy ww. działki objęte zakresem pytania były/są/będą do dnia ich sprzedaży przedmiotem umów cywilnoprawnych (dzierżawa, najem użyczenie, inna umowa – jaka)?

Jeżeli tak, to należy wskazać:

-        w jakim okresie (kiedy) działki były udostępniane osobom trzecim?

-        na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) działki były udostępniane osobom trzecim?

-        czy udostępnienie działek było czynnością odpłatną czy bezpłatną?

Przedmiotowe działki nie stanowią przedmiotu dzierżawy ani żadnych innych umów.

14) Czy dokonywał Pan już wcześniej sprzedaży nieruchomości, a jeżeli tak to proszę podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości:

a.    w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana?

b.    w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

c.    kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

d.    ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

e.    czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzał Pan podatek VAT, składał deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?

f.     na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. działek?

Nie dokonywałem wcześniej sprzedaży nieruchomości.

15) Czy posiada Pan inne nieruchomości/działki/lokale, poza nieruchomością objętą wnioskiem; jeśli tak to proszę wskazać ile i jakie, oraz wskazać dla każdej z tych nieruchomości/działek/lokali:

•      kiedy (data) i w jaki sposób nabył Pan te nieruchomości/działki/lokale?

•      w jakim celu nabył Pan te nieruchomości/działki/lokale?

•      w jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje Pan te nieruchomości/działki/lokale od momentu nabycia?

Posiadam dom mieszkalny w ….., w którym zamieszkuję wraz z rodziną.”

Pytanie

Czy transakcja sprzedaży działek będących częścią majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego dalszej odsprzedaży i Wnioskodawca wraz z małżonką nie są podatnikami podatku VAT, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Stosownie do art. art. 43. 1 ustawy o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku:

9)    dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane;

10) dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)    dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)    pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

10a)  dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)    w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)    dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Transakcja nabycia nieruchomości nie była opodatkowania podatkiem od towarów i usług (dalej VAT) co oznacza, że nie odliczono podatku VAT przy nabyciu nieruchomości.

Wnioskodawca ani jego małżonka nie są zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT a dokonując sprzedaży części swej nieruchomości działają w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Podatnicy zakupili nieruchomość w 2002 i 2007r. na powiększenie swojego gospodarstwa rolnego, dokonali jedynie wydzielenia dróg wewnętrznych i podziału jednej dużej działki cztery działki w tym dwie na drogi wewnętrzne, nie dokonywali żadnych ulepszeń na działkach (tj. nie doprowadzono mediów do działek) celem znalezienia kupców ogłoszenie o sprzedaży posadowili na działkach jak również w biurach obrotu nieruchomościami.

Biorąc pod uwagę szerokie orzecznictwo sądów administracyjnych w podobnych sprawach wskazać należy, że przyszła sprzedaż nieruchomości nie stanowi dostawy w ramach działalności gospodarczej i nie jest przedmiotem opodatkowania podatkiem VAT.

W tym zakresie pomocne są tezy zawarte w wyroku składu siedmiu sędziów NSA z 29 października 2007 r., I FPS 3/07 oraz następujących po tym wyroku orzeczeniach NSA (chociażby wyrok z 27 października 2009 r., I FSK 1043/08), wskazujące na kryteria, jakimi należy kierować się przy odróżnianiu przypadków związanych z działalnością gospodarczą od tych dotyczących zarządu majątkiem prywatnym.

Za kluczowe dla ustalenia charakteru działań Wnioskodawcy uznać zatem należy takie elementy jak stopień jego aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażuje on środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej (wyrok NSA z 10 listopada 2011 r., I FSK 1668/11). Jak wskazano w cytowanym orzeczeniu: „Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w celach prywatnych. Liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą (tak przynajmniej wskazał TSUE w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10).

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca.

Natomiast dla ustalenia zawodowego profilu działalności istotne będą takie okoliczności, jak ewentualne uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia. Wskazywać mogą one bowiem na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, przybierającą formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Wskazując na powyższe Wnioskodawca sprzedając działki budowlane po dokonaniu podziału gruntu i zwyczajowym ogłoszeniu ich sprzedaży nie działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec).

W ocenie Wnioskodawcy dla przypisania danemu podmiotowi statusu podatnika podatku od towarów i usług, tj. w szczególności działania w charakterze handlowca, nie jest wystarczające ustalenie i ocena okoliczności związanych z samą sprzedażą, lecz - co należy podkreślić - konieczne jest również ustalenie okoliczności towarzyszących nabyciu towarów, a zwłaszcza, czy zostały one nabyte z zamiarem ich późniejszej odsprzedaży. Mając na uwadze powyższe założenia uważa, że sprzedaż opisana we wniosku nie podlega opodatkowaniu VAT należy ją kwalifikować jako rozporządzenie majątkiem rodzinnym, w ramach zarządu majątkiem prywatnym, gdyż nie ma charakteru zorganizowanego. Nie jest bowiem działalnością handlową, w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 u.p.t.u., jest to sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, co zresztą zostało wyżej wyraźnie wskazane.

Podkreślić należy, że nieruchomość została nabyta przez małżonków w 2002 i 2007r. i weszła do jego majątku prywatnego. Nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej.

Podejmowane przez Wnioskodawcę działania nie wyczerpują znamion profesjonalnej działalności handlowej, a tylko sprzedaż zrealizowana w jej ramach podlega opodatkowaniu VAT. Zdaniem Wnioskodawcy czynnościom, jakie podjęli małżonkowie przed sprzedażą nieruchomości nie sposób przypisać cech aktywności sprzedawcy profesjonalnie zajmującego się obrotem nieruchomościami.

Reasumując, z okoliczności wskazanych we wniosku o udzielenie interpretacji wynika, że czynności opisane we wniosku mieszczą się w ramach zarządu majątkiem prywatnym - niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów u.p.t.u.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j.  Dz. U. z 2026 r. poz. 795) zwanej dalej „Kodeks cywilny”.

Na mocy art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

W świetle art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy  (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Podkreślenia wymaga, że zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza nie tylko czynnik przedmiotowy – opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług, ale także czynnik podmiotowy – czynności muszą być wykonywane przez podatnika.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Z przytoczonej regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziałów w działkach o numerach …., wydzielonych z działki nr …. istotne jest czy w celu dokonania ich sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z treści złożonego wniosku wynika, że zamierza Pan sprzedać udziały w działkach o numerach ……, wydzielonych z działki nr ……. Działkę nr ….. nabył Pan w celach osobistych na powiększenie gospodarstwa rolnego. Nabycie działki nastąpiło w ramach transakcji zwolnionej z opodatkowania. Z tytułu nabycia nie przysługiwało Panu prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego bowiem nie był Pan i nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Działkę wykorzystywał Pan dla własnych celów rolnych. Złożył Pan wniosek w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki ….. na przeznaczenie na zabudowę mieszkaniową. Wójt Gminy dokonał zatwierdzenia podziału działki ……na 4 działki, w sposób następujący:

-        działka …. o powierzchni 0,7601 ha pod zabudowę;

-        działka nr …. o powierzchni 0,1039 ha wydzielona jako droga dojazdowa;

-        działka …… o powierzchni 1,3562 ha pod zabudowę;

-        ….. o powierzchni 0,1542 ha wydzielana jako droga dojazdowa.

Działki nie są wyposażone w żadne media. Działki nie posiadają mediów, tj. przyłączy wodnokanalizacyjnych, energii elektrycznej czy gazu. Wnioskodawca nie doprowadzał mediów do działek ani w żaden inny sposób nie ulepszył działek poza podziałem i wytyczeniem dróg. Przed sprzedażą nie będą Państwo ponosić żadnych nakładów w celu ich uatrakcyjnienia. Nie udzielał Pan żadnych pełnomocnictw dotyczących przedmiotowych działek. Przedmiotowe działki nie stanowią przedmiotu dzierżawy ani żadnych innych umów.

Z całokształtu okoliczności sprawy nie wynika taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zatem sprzedaż przez Pana udziałów w działkach o numerach ……., wydzielonych z działki nr ……, nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Brak jest bowiem przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia udziałów w ww. działkach, która jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie występuje bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że dostawa udziałów w działkach o numerach ……, wydzielonych z działki nr …, będzie stanowiła działalność gospodarczą. Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy, nie podejmie Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży udziałów w działkach o numerach ….. wydzielonych z działki nr …., będzie korzystał Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży udziałów w ww. działkach, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wobec powyższego, sprzedaż przez Pana udziałów w działkach o numerach ……, wydzielonych z działki nr …., nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W przedmiotowej sprawie niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy tylko Pana i nie wywołuje skutków prawnych dla Pana małżonki.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Wydana interpretacja dotyczy wniosku w zakresie podatku od towarów i usług. Natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.