0113-KDIPT1-1.4012.647.2026.2.RG

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu dostawy nieruchomości stanowiącej własność Państwa Gminy, w drodze zamiany z osobą fizyczną jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, dostawy nieruchomości stanowiącej własność Państwa Gminy w drodze zamiany z osobą fizyczną.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 7 sierpnia 2026 r. (data wpływu 10 sierpnia 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Gmina … (dalej: Gmina) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Gmina jest właścicielem działki o powierzchni … ha (dalej: działka A), którą nabyła z mocy prawa nieodpłatnie na podstawie decyzji komunalizacyjnej z dnia ….04.1991 r. Działka stanowi teren niezabudowany i jest sklasyfikowana jako grunty orne klasy V. Znajduje się w obszarze, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, oznaczonym symbolem 30MN o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Z uwagi na kształt i powierzchnię oraz warunki zabudowy i zagospodarowania terenu określone w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, nie może ona stanowić samodzielnej działki budowlanej i nie jest możliwe odrębne jej zagospodarowanie zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Osoba fizyczna wystąpiła z wnioskiem o nabycie działki A w drodze zamiany na działkę stanowiącą jej własność (dalej: działka B), o powierzchni … ha, którą nabyła na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z dnia ….10.2024 r. Nabycie działki A ma na celu poprawę warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, również stanowiącej własność wskazanej osoby fizycznej.

Działka B stanowi teren niezabudowany i jest sklasyfikowana jako grunty orne klasy V. Znajduje się w obszarze, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, oznaczonym symbolem 30MN o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Z uwagi na kształt i powierzchnię oraz warunki zabudowy i zagospodarowania terenu określone w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, nie może ona stanowić samodzielnej działki budowlanej i nie jest możliwe odrębne jej zagospodarowanie zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z otrzymanym oświadczeniem osoba fizyczna nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, a działka B nie była i nie jest wykorzystywana w działalności gospodarczej oraz nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Ponadto przy jej nabyciu nie przysługiwało osobie fizycznej prawo do odliczenia VAT, a planowane jej zbycie nie nastąpi w ramach działalności gospodarczej.

Planowana zamiana nastąpi w trybie bezprzetargowym, w oparciu o art. 37 ust. 2 pkt 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2026, poz. 399).

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2026, poz. 399): „Nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa oraz własność jednostki samorządu terytorialnego mogą być przedmiotem zamiany na nieruchomości stanowiące własność osób fizycznych lub osób prawnych. W przypadku nierównej wartości zamienianych nieruchomości stosuje się dopłatę, której wysokość równa jest różnicy wartości zamienianych nieruchomości.” Stosownie do operatów szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego, wartość nieruchomości jako przedmiotu prawa własności dla działki:

-        Gminy (działka A) wynosi …. zł,

-        osoby fizycznej (działka B) wynosi … zł.

W związku z różnicą wartości nieruchomości, osoba fizyczna zobowiązana będzie do dokonania dopłaty na rzecz Gminy.

Pytanie

(ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku) Czy sprzedaż nieruchomości stanowiącej własność Gminy Miasto, w drodze zamiany z osobą fizyczną, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

(ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku) Zdaniem Gminy … zbycie działki stanowiącej jej własność (działka A) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w wysokości 23%. Podstawę opodatkowania stanowić będzie wartość nieruchomości Gminy określona w operacie szacunkowym.

W przedmiotowej sprawie nie znajdą zastosowania przepisy przewidujące zwolnienie od podatku VAT.

W myśl art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2026, poz. 795), przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.

Przepis art. 604 Kodeksu cywilnego wskazuje, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r. poz. 775 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (…).

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W oparciu o definicję „towaru” zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Przepisy ustawy o VAT oraz rozporządzeń wykonawczych wydanych na jej podstawie, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka Gminy (działka A), będąca przedmiotem zamiany, znajduje się w obszarze oznaczonym symbolem 30MN o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną – stanowi teren budowlany.

Nawiązując do powyższego, w odniesieniu do planowanej dostawy opisanej we wniosku działki A, Gmina wystąpi w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a powyższa czynność będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT i powinna być opodatkowania 23% podatkiem VAT doliczonym do wartości nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku zakresie podlegania opodatkowaniu dostawy nieruchomości stanowiącej własność Państwa Gminy, w drodze zamiany z osobą fizyczną, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy:

W określeniu „jak właściciel” zawiera się możliwość uznania za dostawę faktycznego przeniesienia władztwa nad rzeczą. W rozumieniu ustawy „dostawa” oznacza zatem wszelkiego rodzaju rozporządzanie towarem (sprzedaż, zamianę, darowiznę, oraz każdą inną transakcję, która w aspekcie ekonomicznym będzie prowadziła do podobnego rezultatu).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W świetle powyższego grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich zbycie jest traktowane jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Zauważyć należy, że z przywołanej w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy regulacji nie wynika, że odpłatność za czynność dostawy towarów lub świadczenia usług powinna mieć postać pieniężną. Odpłatność jako świadczenie wzajemne może również przybrać postać rzeczową (towar lub usługa otrzymana jako zapłata), albo mieszaną – zapłata w części pieniężna, a w części rzeczowa. Zatem dla uznania czynności za odpłatną, musi zaistnieć możliwość określenia ceny wyrażonej w pieniądzu w stosunku do świadczenia wzajemnego, stanowiącego wynagrodzenie za tę czynność.

W tym miejscu należy zauważyć, że stosownie do art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:

W myśl zaś art. 604 Kodeksu cywilnego:

Na gruncie regulacji ustawy Kodeks cywilny, w wyniku umowy zamiany następuje zatem przeniesienie własności rzeczy o charakterze odpłatnym, bowiem w wyniku rozporządzenia prawem własności na rzecz drugiej strony następuje wzajemne rozporządzenie prawem własności innej rzeczy stanowiące o odpłatnym charakterze zawartej umowy. Zatem w przypadku zamiany obie strony przenoszą na siebie wzajemnie własność rzeczy, występując zarówno w charakterze dostawcy, jak i w charakterze nabywcy. Umowa zamiany jest umową wzajemną, bardzo zbliżoną do umowy sprzedaży. Różnica w stosunku do umowy sprzedaży polega na tym, że w miejsce świadczenia ceny pojawia się obowiązek drugiej strony przeniesienia własności rzeczy. Ze względu na wzajemny charakter umowy, wartość świadczonych rzeczy powinna być ekwiwalentna. Zamiana nieruchomości skutkuje przeniesieniem prawa do rozporządzania zamienianymi nieruchomościami jak właściciel.

Natomiast na mocy art. 158 Kodeksu cywilnego:

Zatem umowa przeniesienia własności nieruchomości (również w drodze zamiany) jest czynnością cywilnoprawną. Z uwagi na powyższe przepisy należy stwierdzić, że umowa zamiany towarów na gruncie podatku od towarów i usług jest niczym innym jak dwiema odpłatnymi dostawami towarów. W konsekwencji, przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy zamiany stanowi odpłatną dostawę towaru i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Na mocy art. 15 ust. 6 ustawy:

Powyższy zapis jest odzwierciedleniem art. 13 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L. Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zgodnie z którym:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy itd., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych). Bowiem tylko w tym zakresie ich czynności mają charakter działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W myśl powyższych regulacji prawnych należy uznać, że zamiana towarów, co do zasady, jest czynnością objętą zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług, ponieważ w jej wyniku dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo czynnym podatnikiem podatku VAT. Państwa Gmina jest właścicielem działki o powierzchni … ha (dalej: działka A), którą nabyła z mocy prawa nieodpłatnie na podstawie decyzji komunalizacyjnej z dnia ….04.1991 r. Osoba fizyczna wystąpiła z wnioskiem o nabycie działki A w drodze zamiany na działkę stanowiącą jej własność (dalej: działka B), którą nabyła na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z dnia ….10.2024 r.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż w drodze zamiany z osobą fizyczną nieruchomości stanowiącej własność Państwa Gminy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy.

Analiza opisu sprawy w kontekście powołanych wyżej przepisów prowadzi do wniosku, że w związku z zamianą działki nr A (tj. czynnością, która ma charakter cywilnoprawny), będą Państwo występować dla tej transakcji w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Tym samym, powyższa czynność zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji Państwa stanowisko zgodnie z którym, zbycie działki stanowiącej Państwa własność (działka A) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytania). Inne kwestie, w tym zwolnienie od podatku VAT/opodatkowanie podatkiem VAT tej dostawy, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.