0113-KDIPT1-1.4012.596.2026.2.MH

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 czerwca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 17 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania już dokonanej oraz przyszłej sprzedaży przez Pana udziałów w działkach wydzielonych z działek nr 1 i nr 2 za działalność gospodarczą oraz braku obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług w związku z dokonaną sprzedażą udziałów w działkach o numerach 3 i 4 części działki 5 oraz przyszłą sprzedażą udziałów w działkach o numerach 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 5 (w części 23/25 - droga wewnętrzna) oraz 19.

Wniosek uzupełnił Pan pismem z 29 lipca 2026 r. (data wpływu 4 sierpnia 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego

STAN FAKTYCZNY

Małżonkowie … na mocy umowy darowizny z dnia 04 stycznia 2005 roku nabyli własność (w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej) zabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu 20 oraz niezabudowane działki gruntu nr 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 2 i 28 położone w miejscowości …, powiat .., woj. .., objęte księgą wieczystą o nr … prowadzoną przez Sąd Rejonowy w … IV Wydział Ksiąg Wieczystych. Jednocześnie na rzecz darczyńców ustanowiono dożywotnią i nieodpłatną służebność osobistą mieszkania, z ograniczeniem zakresu wykonywania do zabudowanej działki gruntu nr 20, polegającą na prawie do zajmowania wszystkich pomieszczeń znajdujących się na parterze budynku mieszkalnego z obowiązkiem nieodpłatnego dostarczania na rzecz uprawnionych energii elektrycznej i opału z prawem do swobodnego poruszania się przez uprawnionych po całej zabudowanej działce gruntu nr 20. Nadto na rzecz darczyńców ustanowiono dożywotnie i nieodpłatne prawo użytkowania działki gruntu nr 22, na której znajduje się las, z prawem wyrębu lasu.

Następnie małżonkowie na mocy umowy darowizny z dnia 11 marca 2015 roku nabyli własność (w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej) niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu numer 1 o powierzchni 1,1910 ha położonej w miejscowości …, obręb ewidencyjny .., gmina .., powiat .., woj. ..

Obu darowizn dokonali rodzice wnioskodawcy .., tj. ….

Przez kilkanaście lat obdarowani działkę nr 2 i następnie od roku 2015 działkę nr 1 wykorzystywali rolniczo. W lipcu 2024 roku małżonkowie … złożyli wniosek o zaopiniowanie wstępnego projektu podziału działek nr 1 i 2 obręb geodezyjny .., gmina … (zaopiniowano pozytywnie) i następnie w dniu 08 listopada 2024 roku wniosek o zatwierdzenie podziału na działki. W dacie 14 listopada 2024 roku Wójt Gminy wydał decyzję o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości nr …. W wyniku podziału geodezyjnego działki 2 i 1 powstało 16 działek, tj. działka nr 6 o powierzchni 0,4586 ha, nr 7 o powierzchni 0,1278 ha, nr 8 o powierzchni 0,1328, nr 9 o powierzchni 1009 ha, nr 10 o powierzchni 0,1009 ha, nr 11 o powierzchni 0,1013 ha, nr 12 o powierzchni 0,1029 ha, nr 3 o powierzchni 0,1031 ha, nr 29 o powierzchni 0,1010 ha, nr 13 o powierzchni 0,1013 ha, nr 14 o powierzchni 0,1022 ha, nr 15 o powierzchni 0,1012 ha, nr 16 o powierzchni 0,1020 ha, nr 17 o powierzchni 0,1028 ha, nr 5 o powierzchni 0,3405 ha oraz nr 19 o powierzchni 3,5872 ha, przy czym działka 5 została przeznaczona jako droga wewnętrzna (droga dojazdowa do pozostałych nieruchomości). Jednocześnie z działki o nr 6 wydzielono działkę 30 o powierzchni 0,0152 ha i przekazano umową darowizny z dnia 13 listopada 2025 roku Gminie (z przeznaczeniem na drogę publiczną gminną).

W dacie 21 stycznia 2026 roku małżonkowie na mocy umowy darowizny przekazali własność nieruchomości, tj. działki o nr 29 oraz udział wynoszący 4 części działki nr 5 (część drogi wewnętrznej) bratu … - … i jego żonie …. Jednocześnie w dacie 21 stycznia 2026 roku małżonkowie … dokonali sprzedaży działki nr 3 oraz udziału wynoszącego 4 części działki gruntu nr 5 (część drogi wewnętrznej) za kwotę 54.000,00 zł. Pozostałe nieruchomości w dalszym ciągu stanowią własność małżonków ….

Małżonkowie prowadzą działalność rolniczą polegającą na uprawie ziemi (do czasu podziału działki nr 1 i 2 były wykorzystywane rolniczo), co istotne nie prowadzą i nigdy nie prowadzili działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług. Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 wspomnianej ustawy. Nadto Wnioskodawca w związku z wykonywaną działalnością rolniczą nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT. Dodatkowo wyżej wymienieni sezonowo dorabiają w Niemczech w branży rolniczej.

Uzyskane ze sprzedaży nieruchomości, tj. działki nr 3 położonej w miejscowości … środki finansowe małżonkowie zamierzają przeznaczyć na dalszą modernizację gospodarstwa rolnego oraz potrzeby rodziny. Zarówno Wnioskodawca, jak i jego małżonka nie prowadzą żadnej działalności gospodarczej. Nie trudnią się również zawodowo sprzedażą i obrotem nieruchomościami. Sprzedaż wyżej wymienionej nieruchomości nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a dokonane czynności prawne nie posiadają cech prowadzenia działalności gospodarczej.

Dodać należy, iż małżonkowie nie dokonali żadnych czynności celem przygotowania nieruchomości powstałych w wyniku podziału działki 1 i 2 do sprzedaży, tj. uzbrojenia działek czy też ogrodzenia terenu ani czynności zmierzających do zwiększenia ich atrakcyjności. Małżonkowie nie wystąpili również o wydanie warunków zabudowy dla którejkolwiek z działek powstałych w wyniku podziału geodezyjnego.

Dokonując sprzedaży nieruchomości (działki nr 3) małżonkowie nie posiłkowali się pomocą agencji sprzedaży nieruchomości, brak również ogłoszeń dotyczących sprzedaży nieruchomości zarówno w prasie, jak i internecie czy w mediach społecznościowych. Sprzedaży dokonano samodzielnie – nie ustanowiono pełnomocnika. Transakcja odbyła się w ramach tzw. poczty pantoflowej. Sprzedaż nastąpiła na rzecz mieszkańców Gminy, tj. „po sąsiedzku”.

Nadto nieruchomości powstałe w wyniku podziału działki 1 i 2 nigdy nie były, nie są i nie będą udostępniane innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych, w szczególności tj. umowa najmu, dzierżawy czy użyczenia - zarówno odpłatnie, jak i nieodpłatnie.

Dodać należy, iż w przeszłości (w latach 2023-2024) Wnioskodawca wraz z małżonką dokonali sprzedaży 4 działek gruntu powstałych w wyniku podziału działki 23 położonej w obrębie geodezyjnym, gmina .., o której mowa we wstępie wniosku (powyższe objęte było interpretacją indywidualną z dnia 08 maja 2025 roku wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej znak sprawy: 0113-KDIPT1-3.4012.57.2025.2.MJ). Nadto wyżej wymienieni w dacie 20 kwietnia 2017 roku dokonali sprzedaży gruntu, tj. działki niezabudowanej (łąka) oznaczonej nr 26 obręb ewidencyjny …, gmina ….

ZDARZENIE PRZYSZŁE

W przyszłości małżonkowie rozważają możliwość sprzedaży pozostałych działek powstałych przez podział działki 1 i 2 na zasadach tożsamych jak te opisane powyżej. Dokonujących dalszych transakcji sprzedaży nie zamierzają dokonywać ulepszeń działek i zwiększania ich atrakcyjności. Małżonkowie nie będą również korzystać z pomocy agencji sprzedaży nieruchomości.

W odpowiedzi na pytania Organu zawarte w wezwaniu:

1)    Jakie działki (proszę wskazać ich numery ewidencyjne) są objęte zakresem pytania nr 1 we wniosku tj. działki już sprzedane, działki, które będą sprzedawane w przyszłości czy wszystkie?

2)    W jaki konkretnie sposób od wydzielenia do dnia sprzedaży wykorzystywał Pan działkę nr 3 i udział w działce nr 5?

3)    W jaki konkretnie sposób do dnia sprzedaży wykorzystuje/będzie Pan wykorzystywał pozostałe działki wydzielone z działek nr 1 i nr 2?

4)    Czy dla terenów, na których znajdują się działki już sprzedane oraz działki będące przedmiotem przyszłej sprzedaży obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak, to jakie jest przeznaczenie terenów, na których znajdują się ww. działki, według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

5)    W przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego, proszę wskazać, czy dla ww. działek, które będą sprzedawane w przyszłości, przed sprzedażą zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy lub decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego?

6)    Czy przed dokonaniem sprzedaży działek nr 3 i udziału w działce nr 5 zawarł Pan z ich nabywcą umowę przedwstępną? Jeśli tak proszę wskazać:

a.    jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy zawartej z przyszłym nabywcą, ciążyły na Kupującym, a jakie na Panu?

b.    czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostały ustalone warunki, które musiały być spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność działek na nabywcę? Jeśli tak, to jakie?

7)    W odniesieniu do nieruchomości dotychczas sprzedanych, tj. 4 działek wydzielonych z działki nr 23 i działki nr 26, proszę podać odrębnie do każdej z nich:

a.    w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana i Pana żonę?

b.    w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

c.    co było przyczyną ich sprzedaży?

d.    czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzał Pan podatek VAT, składał deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?

e.    na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. działek?

wskazał Pan:

1)    „Zakresem pytania nr 1 we wniosku objęte są wszystkie działki - zarówno te już sprzedane, jak i te podlegające ewentualnej sprzedaży w przyszłości, tj. działka o nr ewidencyjnym 3 i 4 części działki 5 (działki sprzedane), działka 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 5 (w części 23/25 - droga wewnętrzna) oraz działka 19.

2)    Działka nr 3 i udział w działce nr 5 od wydzielenia do końca 2025 roku były wykorzystywane rolniczo - uprawa zbóż. W dacie 26 stycznia 2026 roku przedmiotowe nieruchomości zostały zbyte na podstawie umowy sprzedaży.

3)    Obecnie pozostałe działki wydzielone z działek 1 i 2 nie są wykorzystywane przeze mnie w żaden sposób. Nie mam sprecyzowanych planów co do dalszego korzystania z tychże nieruchomości.

4)    Dla terenów na których znajdują się działki już sprzedane oraz działki będącej przedmiotem ewentualnej przyszłej sprzedaży obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Tereny na których znajdują się ww. działki według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oznaczone zostały symbolem MNW-U oznaczającym teren zabudowy mieszkaniowo-usługowej (MNW - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, U - teren zabudowy usługowej, tj. usługi nieuciążliwe np. handel, biura, gabinety lekarskie itp.).

5)    Nie dotyczy z uwagi na obowiązywanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

6)    Przed dokonaniem sprzedaży działek nr 3 i udziału w działce nr 5 nie zawierałem umowy przedwstępnej z ich nabywcą.

7)    Działka o nr 32 (wydzielona z działki 31) i 33 (powstała w wyniku przekształcenia drogi) została nabyta przeze mnie i moją małżonkę na mocy umowy darowizny od moich rodziców .. celem kontynuowania działalności rolniczej uprzednio prowadzonej przez darczyńców. Od momentu wejścia w posiadanie ww. nieruchomości do chwili sprzedaży działka była wykorzystywana rolniczo. Przyczyną sprzedaży nieruchomości była konieczność przeprowadzenia remontu zajmowanego przez naszą rodzinę budynku mieszkalnego i modernizacja gospodarstwa rolnego, jak również konieczność wsparcia finansowego naszych dzieci celem ich usamodzielnienia się (i na te cele zostały przeznaczone środki finansowe uzyskane ze sprzedaży). Z tytułu sprzedaży nieruchomości nie odprowadzono podatku VAT, nie złożono deklaracji VAT-7, jak również zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R. Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości objęta była/jest odrębną interpretacją indywidualną wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dacie 08 maja 2025 roku.

Działka o nr 34 (wydzielona z działki 23) i działka nr 35 (powstała w wyniku przekształcenia drogi) została nabyta przeze mnie i moją małżonkę na mocy umowy darowizny od moich rodziców .. celem kontynuowania działalności rolniczej uprzednio prowadzonej przez darczyńców. Od momentu wejścia w posiadanie ww. nieruchomości do chwili sprzedaży działka była wykorzystywana rolniczo. Przyczyną sprzedaży nieruchomości była konieczność przeprowadzenia remontu zajmowanego przez naszą rodzinę budynku mieszkalnego i modernizacja gospodarstwa rolnego, jak również konieczność wsparcia finansowego naszych dzieci celem ich usamodzielnienia się (i na te cele zostały przeznaczone środki finansowe uzyskane ze sprzedaży). Z tytułu sprzedaży nieruchomości nie odprowadzono podatku VAT, nie złożono deklaracji VAT-7, jak również zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R. Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości objęta była/jest odrębną interpretacją indywidualną wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dacie 08 maja 2025 roku.

Działka o nr 36 (wydzielona z działki 23) została nabyta przeze mnie i moją małżonkę na mocy umowy darowizny od moich rodziców …celem kontynuowania działalności rolniczej uprzednio prowadzonej przez darczyńców. Od momentu wejścia w posiadanie ww. nieruchomości do chwili sprzedaży działka była wykorzystywana rolniczo. Przyczyną sprzedaży nieruchomości była konieczność przeprowadzenia remontu zajmowanego przez naszą rodzinę budynku mieszkalnego i modernizacja gospodarstwa rolnego, jak również konieczność wsparcia finansowego naszych dzieci celem ich usamodzielnienia się (i na te cele zostały przeznaczone środki finansowe uzyskane ze sprzedaży). Z tytułu sprzedaży nieruchomości nie odprowadzono podatku VAT, nie złożono deklaracji VAT-7, jak również zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R. Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości objęta była/jest odrębną interpretacją indywidualną wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dacie 08 maja 2025 roku.

Działka o nr 37 (wydzielona z działki 23) została nabyta przeze mnie i moją małżonkę na mocy umowy darowizny od moich rodziców … celem kontynuowania działalności rolniczej uprzednio prowadzonej przez darczyńców. Od momentu wejścia w posiadanie ww. nieruchomości do chwili sprzedaży działka była wykorzystywana rolniczo. Przyczyną sprzedaży nieruchomości była konieczność przeprowadzenia remontu zajmowanego przez naszą rodzinę budynku mieszkalnego i modernizacja gospodarstwa rolnego, jak również konieczność wsparcia finansowego naszych dzieci celem ich usamodzielnienia się (i na te cele zostały przeznaczone środki finansowe uzyskane ze sprzedaży). Z tytułu sprzedaży nieruchomości nie odprowadzono podatku VAT, nie złożono deklaracji VAT-7, jak również zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R. Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości objęta była/jest odrębną interpretacją indywidualną wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dacie 08 maja 2025 roku.

Nadto, szczególną uwagę chciałbym zwrócić uwagę na fakt, iż obecnie nie jestem w stanie określić czy wszystkie wydzielone działki będą podlegały sprzedaży. Ewentualna dalsza sprzedaż ma charakter hipotetyczny, a złożony wniosek ma na celu uzyskanie rzetelnych informacji i stanowiska Krajowej Izby Skarbowej w tymże zakresie. Nie wykluczam przekazania własności chociażby części działek umową darowizny na rzecz członków najbliższej rodziny.”

Pytania

1.    Czy osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej dokonująca sprzedaży działek przeznaczonych pod zabudowę (działki budowlane na cele mieszkaniowe), które powstały w wyniku podziału gruntu rolnego pochodzącego z jej majątku osobistego/prywatnego (tj. nabytego w ramach umowy darowizny od członków najbliższej rodziny) zobowiązana jest do zapłaty podatku od towarów i usług, tj. podatku VAT?

2.    Czy dotychczasowa sprzedaż nieruchomości może zostać zakwalifikowana jako działalność gospodarcza?

3.    Czy sprzedaż w przyszłości pozostałych nieruchomości powstałych w konsekwencji podziału geodezyjnego działki nr 1 i 2 będzie potraktowana jako działalność gospodarcza?

 Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy dotychczasowa sprzedaż nieruchomości, tj. działki nr 3 położonej w miejscowości .. nie może zostać uznana za prowadzenie przez ….działalności gospodarczej, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i tym samym wyżej wymienieni nie są zobowiązani do zapłaty podatku VAT.

Przedmiotowe nieruchomości (pierwotnie niezabudowaną działkę rolną o nr 2 i 1) małżonkowie … otrzymali na mocy dwóch odrębnych umów darowizny od rodziców wnioskodawcy odpowiednio w 2005 i 2015 roku. Przez wiele lat obie nieruchomości wykorzystywali na cele rolnicze, pod uprawę. Następnie dokonali ich geodezyjnego podziału, a Rada Gminy objęła przedmiotowe nieruchomości planem zagospodarowania przestrzennego gminy z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Zdaniem wnioskodawcy sprzedaż działek będących majątkiem osobistym/prywatnym przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Samo przekształcenie posiadanych gruntów z rolnych na przeznaczone pod zabudowę nie powinna oznaczać, że przy sprzedaży części posiadanego terenu automatycznie wnioskodawca staje się handlującym, bowiem zamiarem małżonków nigdy nie był handel ziemią.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług opodatkowaniu wyżej wymienionym podatkiem podlegają: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów, import towarów, wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Podatnikami w myśl art. 15 ust. 1 wyżej wskazanej ustawy są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat tej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza na mocy art. 15 ust. 2 obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wtedy, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy.

Niezmiernie istotnym jest, iż uznanie osoby fizycznej za podatnika w myśl ustawy, uzależnione jest od prowadzenia działalności gospodarczej, bowiem wykonywanie czynności podlegających opodatkowaniu skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego tylko wtedy, gdy czynność ta została wykonana w ramach działalności gospodarczej. Zatem osoba fizyczna wykonująca czynność dostawy towarów, polegająca na zbyciu części majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego sprzedaży nie jest podatnikiem podatku VAT.

Z powyższego bezspornie wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem Vat, po drugie czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Wnioskodawca nabył grunty rolne na mocy dwóch umów cywilnoprawnych, tj. umów darowizny i przez kilkanaście lat wykorzystywał je rolniczo, a nie pod zabudowę. Nabycie nieruchomości nie nastąpiło w celach handlowych.

Wnioskodawca pozostaje na stanowisku, że dokonana dotychczas sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą gruntu należącego do majątku osobistego, jako osoba fizyczna nie prowadząca działalności w tym zakresie (i żadnym innym), natomiast dostawa nie ma i nie będzie miała w przyszłości charakteru działalności profesjonalnej, stałej i zorganizowanej.

W związku z powyższym, dokonana przez małżonków … sprzedaż nieruchomości nie stanowi działalności gospodarczej, lecz związana jest z przysługującym właścicielowi prawem do rozporządzania własnym majątkiem i z tychże względów nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Wskazane dotyczy również zdarzenia przyszłego polegającego na ewentualnej sprzedaży kolejnych nieruchomości powstałych w wyniku podziału geodezyjnego działki nr 2 i 1 - obie obręb geodezyjny .., gmina ….

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pan przedstawił we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2003012/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2003012/WE”:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j.  Dz. U. z 2026 r. poz. 795) zwanej dalej „Kodeks cywilny”.

Na mocy art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

W świetle art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy  (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Podkreślenia wymaga, że zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza nie tylko czynnik przedmiotowy – opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług, ale także czynnik podmiotowy – czynności muszą być wykonywane przez podatnika.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2003012/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2003012/WE”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży przedmiotowych działek istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-25/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z treści złożonego wniosku wynika, że na mocy umowy darowizny nabył Pan w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej własność zabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu 20 oraz niezabudowane działki gruntu nr 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 2 i 28. Następnie na mocy umowy darowizny nabył Pan w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej własność niezabudowanej działki nr 1. Działkę nr 2 i działkę nr 1 wykorzystywał Pan rolniczo.

Złożył Pan wraz z żoną wniosek o zatwierdzenie podziału działek nr 1 i nr 2. W wyniku podziału powstało 16 działek, tj. działka nr 6, nr 7, nr 8, nr 9, nr 10, nr 11, nr 12, nr 3, nr 29, nr 13, nr 14, nr 15, nr 16, nr 17, nr 5 oraz nr 19, przy czym działka 5 została przeznaczona jako droga wewnętrzna (droga dojazdowa do pozostałych nieruchomości). Obecnie pozostałe działki wydzielone z działek 1 i 2 nie są wykorzystywane przez Pana w żaden sposób. Z działki o nr 6 wydzielono działkę 30 i przekazano umową darowizny z przeznaczeniem na drogę publiczną gminną. Dokonał Pan sprzedaży działki nr 3 oraz udziału wynoszącego 4 części działki gruntu nr 5. Działka nr 3 i udział w działce nr 5 od wydzielenia były wykorzystywane rolniczo - uprawa zbóż. Przed dokonaniem sprzedaży działek nr 3 i udziału w działce nr 5 nie zawierał Pan umowy przedwstępnej z ich nabywcą. Dla terenów, na których znajdują się działki już sprzedane oraz działki będącej przedmiotem ewentualnej przyszłej sprzedaży obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Tereny, na których znajdują się ww. działki według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oznaczone zostały symbolem MNW-U oznaczającym teren zabudowy mieszkaniowo-usługowej. Jest Pan rolnikiem ryczałtowym, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 wspomnianej ustawy. Nie dokonał Pan żadnych czynności celem przygotowania nieruchomości powstałych w wyniku podziału działki 1 i 2 do sprzedaży, tj. uzbrojenia działek czy też ogrodzenia terenu ani czynności zmierzających do zwiększenia ich atrakcyjności. Nie wystąpił Pan również o wydanie warunków zabudowy. Sprzedaży dokonał Pan samodzielnie – bez ustanowienia pełnomocnika. Nieruchomości powstałe w wyniku podziału działki 1 i 2 nigdy nie były, nie są i nie będą udostępniane innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych, w szczególności tj. umowa najmu, dzierżawy czy użyczenia. W przyszłości rozważa Pan sprzedaż pozostałych działek powstałych przez podział działki 1 i 2. Dokonujących dalszych transakcji sprzedaży nie zamierza Pan dokonywać ulepszeń działek i zwiększania ich atrakcyjności. Nie będzie Pan korzystał z pomocy agencji sprzedaży nieruchomości.

Z całokształtu okoliczności sprawy nie wynika taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zatem dokonana już sprzedaż przez Pana udziałów w działkach o numerach 3 i 4 części działki 5 oraz przyszła sprzedaż udziałów w działkach o numerach 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 5 (w części 23/25 - droga wewnętrzna) oraz 19 nie stanowiła/nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Brak jest bowiem przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia ww. działek, która jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie wystąpił/nie wystąpi bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że dostawa udziałów w ww. działkach stanowi/będzie stanowiła działalność gospodarczą. Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy, nie podjął/nie podejmie Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży udziałów w działkach o numerach 3 i 4 części działki 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 5 (w części 23/25 - droga wewnętrzna) oraz 19, korzystał Pan/będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie było/nie będzie wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży udziałów w ww. działkach, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wobec powyższego, dokonana przez Pana sprzedaż udziałów w działkach o numerach 3 i 4 części działki 5 oraz przyszła sprzedaż udziałów w działkach o numerach 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 5 (w części 23/25 - droga wewnętrzna) oraz 19, nie podlegała/nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1-3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

-        stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia

oraz

-        zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W kwestii skutków prawnych, jakie wywołuje interpretacja indywidualna wydana dla Pana, stwierdzam, że w myśl art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Pana zaznaczam, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla Pana żony jako współwłaścicielki działki.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.