0113-KDIPT1-1.4012.587.2026.2.WL

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie uznania Państwa za podatnika w związku ze sprzedażą prawa użytkowania wieczystego działki zabudowanej budynkami i budowlą oraz zwolnienia od podatku VAT ww. sprzedaży na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 czerwca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 18 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie uznania Państwa za podatnika w związku ze sprzedażą prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki oraz zwolnienia od podatku VAT ww. sprzedaży.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 5 sierpnia 2026 r. (data wpływu). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca, tj. spółka ... Sp. j. z siedzibą w ..., ul. ... zarejestrowani w Krajowym Rejestrze Sądowym pod numerem ... (dalej określana także jako: Wnioskodawca). Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Działalność gospodarcza Wnioskodawcy jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawca zawarł w dniu ... przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości (akt notarialny repertorium ...), na podstawie której oświadcza, że zobowiązuje się zawrzeć umowę sprzedaży prawo użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr 1 (dalej jako: Nieruchomość).

Wnioskodawca nabył aktem notarialnym z dnia ..., repertorium ... nieruchomość, oznaczoną księgą wieczystą nr … w Sądzie Rejonowym w ... Wydział Ksiąg Wieczystych, położoną w ..., składającej się z działek gruntu oznaczonych nr 2, 3 i 4. Na mocy ww. aktu notarialnego Wnioskodawca nabył wskazaną nieruchomość, na którą składają się prawo użytkowania wieczystego działek 4, 3 i 2 oraz znajdujące się na tych działkach budynki i budowle, tj.:

‒     budynek murowany socjalno-biurowy, jednopiętrowy,

‒     parterowy budynek murowany, stanowiący portiernię,

‒     parterowy budynek murowany,

‒     parterowa wiata suszarnicza o konstrukcji stalowej,

‒     parterowy magazyn murowany materiałów łatwopalnych,

‒     parterowy budynek produkcyjny,

‒     budynek murowany stanowiący stację wymiennikowni z warsztatem,

‒     parterowa wiata magazynowa o konstrukcji stalowej oraz zbiornik przeciwpożarowy.

Wnioskodawca przy zakupie oświadczył, że prawo wieczystego użytkowania działek oraz własność budynków i budowli kupuje na cele prowadzonej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca jest jedynym użytkownikiem wieczystym Nieruchomości.

Po zakupie nieruchomości, która składała się z 3 działek, Wnioskodawca zrobił scalenie do jednej o nr 5.

Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę ww. aktem notarialnym od Syndyka ... Sp. z o.o. Nabycie nie zostało udokumentowane fakturą. Wnioskodawca nie dokonał zatem obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

Część nabytej nieruchomości (planowanej do sprzedaży) nie była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub umowy o podobnym charakterze. Wnioskodawca planuje wydzielenie nieruchomości w związku z planowaną sprzedażą. Po nabyciu nieruchomości, Wnioskodawca, z części jaką planuje wydzielić i sprzedać, nie czerpał żadnych pożytków, poza wykorzystywaniem jej do przechowywania materiałów na bieżącą produkcję.

Nieruchomość została wprowadzona do ewidencji środków trwałych w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, jednakże zwykłe koszty utrzymania (media, opłaty itp.) stanowiły koszt prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca, na nieruchomości którą planuje wydzielić i sprzedać, nie ponosił nakładów inwestycyjnych, w tym ulepszających powyżej 30% w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych, ani też remontowych. Nieruchomość została zamortyzowana w całości. W roku … została dokonana aktualizacja wartości nieruchomości na podstawie wyceny, w związku z czym podniesiona została jej wartość.

Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań mających na celu uatrakcyjnienie Nieruchomości jako przedmiotu sprzedaży. Nieruchomość znajduje się na terenie ogrodzonym, teren jest oświetlony oraz uzbrojony w sieć wodno-kanalizacyjną i deszczową oraz zbiornik ppoż. W takim stanie zostały już zakupione.

Zgodnie z wyrysem i wypisem z rejestru gruntów wydanych przez Prezydenta Miasta ..., nieruchomość została zakwalifikowana jako tereny przemysłowe.

Obecnie Wnioskodawca na mocy podpisanej umowy przedwstępnej sprzedaży sprzedaje część nieruchomości – będzie dokonane wydzielenie działki (na terenie przeznaczonym do dalszej odsprzedaży będą znajdowały się 3 obiekty budowlane oraz zbiornik ppoż., zatem nie będzie to teren niezabudowany wg ustawy o podatku od towarów i usług (art. 43 ust. 1 pkt 9). Podkreślenia także wymaga fakt, iż na fragment działki przeznaczony do sprzedaży nie zostały poniesione nakłady finansowe związane z przebudową, rozbudową, rekonstrukcją czy modernizacją lub adaptacją.

Ponadto, w uzupełnieniu wniosku, na pytania Organu wskazali Państwo odpowiednio:

1)    Czyją własność stanowi działka nr 1 będąca przedmiotem sprzedaży?

„Wnioskodawca jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości stanowiącej działkę nr 5.

Ponadto zgodnie z aktem notarialnym repertorium … z dnia ... dotyczącym podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży, Wnioskodawczyni niniejszego wniosku zamierza dokonać podziału geodezyjnego nieruchomości stanowiącej działkę nr 5. Z działki nr 5 zostanie wydzielona m.in. działka nr 1. Jej nowym właścicielem zgodnie z ww. aktem notarialnym będzie Firma ... Sp. z o.o.

Firma ... Sp. z o.o. i Wnioskodawca zawarli w dniu ... przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości (akt notarialny repertorium ...), na podstawie której oświadczają, że zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr 1 (dalej jako: Nieruchomość).”

2)    Czy przedmiotem sprzedaży będzie działka nr 1 czy udziały w ww. działce?

„Przedmiotem sprzedaży jest prawo użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę nr 1 wraz z prawem własności znajdujących się w granicach wydzielonej działki budynków i urządzeń.”

3)    Jakie konkretnie naniesienia znajdują się na działce nr 1 i będą przedmiotem sprzedaży?

„- parterowa wiata magazynowa o konstrukcji stalowej - budynek

- parterowy magazyn murowany materiałów łatwopalnych - budynek

- parterowy budynek murowany – budynek

- zbiornik przeciwpożarowy - budowla”

4)    Czy naniesienia znajdujące się na działce nr 1, będącej przedmiotem sprzedaży (tj. 3 obiekty budowlane oraz zbiornik p.poż.), są:

a)  budynkami w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2026 r., poz. 524 ze zm.). Jeśli tak, to które naniesienie?

„- parterowa wiata magazynowa o konstrukcji stalowej

- parterowy magazyn murowany materiałów łatwopalnych

- parterowy budynek murowany”

b)  budowlami w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane. Jeśli tak, to które naniesienie?

„- zbiornik przeciwpożarowy”

c)  urządzeniami budowlanymi, o których mowa w art. 3 pkt 9 ww. ustawy Prawo budowlane? Jeśli tak, to które naniesienie?

5)    Jeśli ww. naniesienia/któreś z naniesień stanowią urządzenia budowlane, to proszę wskazać z jakim budynkiem/budowlą są one powiązane?

„Nie dotyczy”

6)    Czy poszczególne budynki/budowle znajdujące się na ww. działce są trwale związane z gruntem?

„Tak”

7)    Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynków/budowli znajdujących się na ww. działce w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

„Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy od podatku od towarów i usług poprzez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

̶            wybudowaniu lub

̶            ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W związku z powyższym pierwsze zasiedlenie, jako oddanie użytkownikowi do używania, jak i rozpoczęcia użytkowania na potrzeby własne, miało miejsce ... (nabycie aktem notarialnym, repertorium ...).”

8)    Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków/budowli a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

„Tak”

9)    Czy budynki/budowle były wykorzystywane przez Państwa wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywane były ww. budynki/budowle, wykonywali Państwo – należy podać podstawę prawną zwolnienia?

„Budynki/budowle były wykorzystywane wyłącznie na potrzeby własnej działalności gospodarczej.”

10) Czy w stosunku do danego budynku/budowli były ponoszone przez Państwa wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej danego budynku/budowli? Jeśli tak, to proszę o wskazanie:

a)    które budynki/budowle były przedmiotem ulepszeń?

b)    w jakim okresie były ponoszone te wydatki?

c)    czy w stosunku do tych wydatków przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny)?

d)    czy wykorzystywali Państwo ww. ulepszony budynek/budowlę wyłącznie na cele działalności zwolnionej? Jeśli tak, to jaką działalność zwolnioną od podatku, do której był wykorzystywany ww. ulepszony budynek/budowla wykonywali Państwo?

e)    w jaki sposób ww. budynek/budowla był użytkowany/użytkowana po dokonaniu ulepszeń?

f)     czy po ulepszeniu doszło do pierwszego zasiedlenia budynku/budowli?

g)    czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ulepszonego budynku/budowli a momentem dostawy upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

„Nie”

Pytania

1.    Czy Wnioskodawca, z tytułu zbycia Nieruchomości wystąpi jako podatnik od towarów i usług?

2.    W przypadku uznania przez Organ, iż Wnioskodawca wystąpi przy planowanej transakcji jako podatnik podatku VAT, czy zbycie udziałów w prawie wieczystego użytkowania gruntów wydzielonej działki wraz z posadowionymi na niej budynkami będzie podlegało zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT lub ewentualnie zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT? (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Państwa stanowisko w sprawie (w zakresie pytania nr 2 doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku)

Stanowisko do pytania nr 1

Wnioskodawca, z tytułu planowanego zbycia wydzielonej części Nieruchomości, będzie podatnikiem podatku od towarów i usług (wystąpi jako podatnik tego podatku).

Stanowisko do pytania nr 2

W przypadku uznania przez Organ, iż Wnioskodawca wystąpi przy planowanej transakcji jako podatnik podatku VAT, zbycie udziałów w prawie wieczystego użytkowania gruntów wraz z posadowionymi na niej budynkami będzie podlegało zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Uzasadnienie stanowiska do pytania nr 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej ustawa VAT) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy VAT ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również: oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste i zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości jak również udziału w nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT.

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem - w rozumieniu ww. przepisu) na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Zatem w świetle powołanego wyżej art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług odpłatne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT.

Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie Nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy VAT obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie "majątku prywatnego" nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. "Majątek prywatny" to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę aktem notarialnym od Syndyka ... Sp. z o.o. Nabycie nie zostało udokumentowane fakturą. Wnioskodawca nie dokonał zatem obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

Część nabytej nieruchomości (planowanej do sprzedaży) nie była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub umowy o podobnym charakterze. Wnioskodawca planuje wydzielenie nieruchomości w związku z planowaną sprzedażą. Po nabyciu nieruchomości, Wnioskodawca, z części jaką planuje wydzielić i sprzedać, nie czerpał żadnych pożytków, poza wykorzystywaniem jej do przechowywania materiałów na bieżącą produkcję.

Nieruchomość została wprowadzona do ewidencji środków trwałych w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, jednakże zwykłe koszty utrzymania (media, opłaty itp.) stanowiły koszt prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca, na nieruchomości którą planuje wydzielić i sprzedać, nie ponosił żadnych nakładów inwestycyjnych, w tym ulepszających powyżej 30% w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych, ani też remontowych.

Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań mających na celu uatrakcyjnienie Nieruchomości jako przedmiotu sprzedaży. Nieruchomość znajduje się na terenie ogrodzonym, teren jest oświetlony oraz uzbrojony w sieć wodno-kanalizacyjną i deszczową oraz zbiornik ppoż. W takim stanie zostały już zakupione.

Zgodnie z wyrysem i wypisem z rejestru gruntów wydanych przez Prezydenta Miasta ..., nieruchomość została zakwalifikowana jako tereny przemysłowe.

Obecnie Wnioskodawca zamierza sprzedać część nieruchomości – będzie dokonane wydzielenie działki (na terenie przeznaczonym do dalszej odsprzedaży będą znajdowały się 3 obiekty budowlane oraz zbiornik ppoż., zatem nie będzie to teren niezabudowany wg ustawy o podatku od towarów i usług (art. 43 ust 1 pkt 9).

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Niewątpliwie jednak sam charakter Nieruchomości zabudowanej budynkami użytkowymi, jej wykorzystywanie w działalności gospodarczej jako miejsce jej wykonywania powoduje uznanie, że będzie sprzedawana przez podmiot, który wystąpi w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Uzasadnienie stanowiska do pytania nr 2

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)    dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)    pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy VAT przez pierwsze zasiedlenie, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)    wybudowaniu lub

b)    ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a)    w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)    dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza przepisów ustawy VAT, regulujących zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego: przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Ww. przepis ma zastosowanie również do prawa użytkowania wieczystego gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu) stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym obiekt jest posadowiony.

Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą ww. budynków upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Zatem w stosunku do budynków będą spełnione warunki niezbędne do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Artykuł 43 ust. 1 pkt 10 stanowi, że zwalnia się z opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)    dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)    pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z przepisu tego wynika, że wszystkie dostawy budynków i budowli są zwolnione z opodatkowania z wyjątkiem realizowanych w ramach pierwszego zasiedlenia. W związku z tym ustalając stawkę podatkową (23% lub „ZW”) w pierwszej kolejności należy ustalić czy i kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia. Z tego punktu widzenia istotna jest definicja pierwszego zasiedlenia. Definicję tą ustawodawca umieścił w art. 2 ust. 1 pkt 14.

Zgodnie zatem z przepisem art. 2 pkt 14 ustawy przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

‒     wybudowaniu lub

‒     ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W związku z powyższym nie jest spornym fakt, iż od pierwszego zasiedlenia upłynęło 2 lata, a zatem obecnie dostawa lokalu będzie zwolniona z podatku. Natomiast należy upewnić się, że w ramach dostawy pierwszego zasiedlenia, a mianowicie że dostawa nie nastąpiła po co najmniej 30% ulepszeniu nieruchomości w ciągu ostatnich dwóch lat.

Kwestia dotycząca definicji pierwszego zasiedlenia była także przedmiotem rozpatrywania przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-308/16. Wówczas Naczelny Sąd Administracyjny w sprawie I FSK 1573/14 w dniu 30 maja 2016 r. zwrócił się do TSUE z wnioskiem o wydanie orzeczenia w trybie prejudycjalnym pytając czy polska definicja pierwszego zasiedlenia jest zgodna z art. 135 ust. 1 lit. j) przepisami Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz. UE 2006 r.). Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 Kozuba Premium Selection Sp. z o.o. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, że „artykuł 12 ust. 1 i 2 oraz art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że sprzeciwiają się one przepisom krajowym, takim jak będące przedmiotem postępowania głównego, które uzależniają zwolnienie z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu”.

Dostosowując przepisy do ww. orzeczenia TSUE odstąpiono w art. 2 pkt 14 od warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie budynków, budowli lub ich części następuje w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu. Ponadto doprecyzowano, że pierwsze zasiedlenie poza oddaniem do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, obejmuje również rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne tych budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, które spełnia warunki określone w art. 2 pkt 14 lit. b ustawy. Definicja pierwszego zasiedlenia jest istotna z punktu widzenia możliwości zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i w tym zakresie brzmienie przepisu na dzień powstania obowiązku podatkowego przesądza o zastosowaniu zwolnienia lub jego niezastosowaniu.

Z definicji tej wynika, że do pierwszego zasiedlenia dochodzi po wybudowaniu budynku/budowli lub po ich znacznym ulepszeniu, gdzie nakłady na nie poniesione przekraczają 30% wartości początkowej budynku lub budowli, stosownie do przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Z przepisu tego wynika również, że do pierwszego zasiedlenia może dochodzić wielokrotnie. Po raz pierwszy po wybudowaniu budynku lub budowli oraz z każdym istotnym wartościowo ulepszeniem. Obecnie pierwszym zasiedleniem będzie również oddanie do użytkowania budynków lub budowli do własnego użytku – również niezwiązanego z działalnością gospodarczą.

W związku z powyższym, pierwsze zasiedlenie należy rozumieć jako rozpoczęcie użytkowania budynku/budowli, po jego wybudowaniu lub ulepszeniu.

(Takie stanowisko potwierdza Dyrektor KIS w Interpretacji indywidualnej z 05.02.2019 r., sygnatura: 0112-KDIL2-2.4012.598.2018.2.AP, w której uznał, że:

W konsekwencji, zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE oraz w świetle utrwalonego w tej materii orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, pierwsze zasiedlenie budynku należy rozumieć szeroko, jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby w tej sytuacji można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej. (…)

Ponadto również TSUE wyroku z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 wskazał, że pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części nie musi być związane z czynnością opodatkowaną, gdyż takie stanowisko nie znajduje oparcia w treści przepisów Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem należy przyjąć, że jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowlę lub ich części i spełnia warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas, to do zbycia tego budynku, budowli lub ich części zastosowanie znajdzie zwolnienie przewidziane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług.

Stanowisko takie może znaleźć również we wcześniejszych rozstrzygnięciach organów podatkowych, przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z 14.4.2016 r. (IPPP3/4512-873/15-3/S/RD), uwzględnił w całości skargę podatnika na interpretację podatkową wydaną w sprawie zastosowania zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, DIS stwierdził - Należy zauważyć, ze w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sad w wyroku tym stwierdził, że wykładnia językowa, systematyczna i celowościową dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, ze ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako "pierwsze zajecie budynku, używanie". Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt. 14 ustawy o VAT. W świetle wykładni językowej, jak i celowościowej systemu VAT, w ocenie NSA, należy wiec przyjąć, że jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowle lub ich części i spełnia warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas, to do sprzedaży prawa własności tego budynku, budowli lub ich części zastosowanie znajdzie fakultatywne zwolnienie przewidziane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług.).

Przekładając powyższe rozważania na stan faktyczny sprawy należy zbadać czy wydzielona część Nieruchomości przeznaczona do dalszej odsprzedaży będąca przedmiotem sprzedaży została zasiedlona oraz upłynął 2 letni okres od tej daty. Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca od daty zakupu Nieruchomości, na przedmiotową część Nieruchomości nie poniósł wydatków na jej ulepszenie w wysokości powyżej 30%. Nieruchomość została przyjęta do ewidencji środków trwałych.

Zakładając, że:

‒     nieruchomość została przyjęta do użytku od dnia zakupu, a wydzielona część przeznaczona do dalszej odsprzedaży została przeznaczona na cele produkcyjne, bądź magazynowe i pełni swoją funkcję do dzisiaj

‒     Wnioskodawca wprowadził przedmiotową nieruchomość do rejestru środków trwałych i nie zmienił ich celu do dnia dzisiejszego

‒     oraz, że Wnioskodawca nie ponosił do tego czasu wydatków na planowaną część do dalszej odsprzedaży na jej modernizacje, które przekraczałyby 30% wartości początkowej budowli

- można uznać, że przedmiotowa nieruchomość została zasiedlona, bowiem upłynął 2 letni okres od dnia oddania jej do używania, a także nie poniesiono wydatków, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej w ciągu ostatnich dwóch lat.

W związku z tym transakcja sprzedaży przedmiotowej nieruchomości może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10.

Przy czym, zauważyć należy, że przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy budynku.

W związku z tym, że dostawa budynków będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, analiza zwolnień ww. czynności - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy - jest bezprzedmiotowa.

Ponadto, w uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo:

Z opisanego stanu faktycznego wynika, że w odniesieniu do budynku znajdującego się na przedmiotowej nieruchomości doszło do jego pierwszego zasiedlenia, bowiem doszło do korzystania z tego budynku w prowadzonej działalności gospodarczej od ..., a zatem dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia. Pierwsze zasiedlenie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Wydzielenie działki do dalszej odsprzedaży także nie może wskazywać na definicję „pierwszego zasiedzenia”. W efekcie, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej. Spółka nie dokonała też nakładów inwestycyjnych służących ulepszeniu budynku w okresie ostatnich dwóch lat, a całość nakładów poniesionych na ulepszenie nieruchomości nie przekroczyła 30% jej wartości początkowej. Spełniona będzie też druga przesłanka z tego przepisu: pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Jeżeli tak nie jest, spełnione są w przedstawionej sytuacji warunki drugiego z tych zwolnień – z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, jest prawidłowe w zakresie uznania Państwa za podatnika w związku ze sprzedażą prawa użytkowania wieczystego działki zabudowanej budynkami i budowlą oraz zwolnienia od podatku VAT ww. sprzedaży na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1)    przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;

2)    wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

3)    wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;

4)    wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;

5)    ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;

6)    oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7)    zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Mając na uwadze powołane wyżej regulacje prawne należy stwierdzić, że planowana przez Państwa sprzedaż składników majątku wykorzystywanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, tj. prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 wraz z prawem własności znajdujących się na niej budynków i budowli (tj. parterowej wiaty magazynowej o konstrukcji stalowej, parterowego magazynu murowanego materiałów łatwopalnych, parterowego budynku murowanego, zbiornika przeciwpożarowego) - zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy – podlega/będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Przedmiotowa transakcja dotyczy/będzie dotyczyła towarów w rozumieniu ustawy oraz jest/będzie dokonana przez podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznałem za prawidłowe.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)    dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)    pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)    wybudowaniu lub

b)    ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je do użytkowania pierwszemu nabywcy, oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w tych przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)    w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)    dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku lub zwolnienie, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym obiekt jest posadowiony.

Jednocześnie wskazania wymaga, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Jak wynika z opisu sprawy zamierzają Państwo sprzedać prawo użytkowania wieczystego działki nr 1 wraz z prawem własności znajdujących się na niej budynków i budowli (parterowa wiata magazynowa o konstrukcji stalowej, parterowy magazyn murowany materiałów łatwopalnych, parterowy budynek murowany, zbiornik przeciwpożarowy). Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. budynków i budowli, upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Spółka nie ponosiła wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zatem w odniesieniu do budynków i budowli znajdujących się na działce nr 1 są/będą spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ doszło do ich pierwszego zasiedlenia i od pierwszego zasiedlenia minął już okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto, nie ponosili Państwo nakładów na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym tych budynków i budowli.

W związku z tym, sprzedaż budynków i budowli znajdujących się na działce nr 1 korzysta/będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji dostawa gruntu, z którym ww. budynki i budowla są związane – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również jest/będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

Zatem, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 zabudowanej budynkami i budowlą jest/będzie czynnością zwolnioną od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

Wobec faktu, że ww. dostawa korzysta/będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to brak jest podstaw do analizy przesłanek zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko do pytania nr 2 w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży działki zabudowanej budynkami i budowlą na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

‒     stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia, oraz

‒     zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniami, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Odnośnie powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych, co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)    z zastosowaniem art. 119a;

2)    w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)    z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.