0113-KDIPT1-1.4012.527.2026.2.AK

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 czerwca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 28 maja 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

• nieuznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu dokonanej 13 października 2025 r. sprzedaży udziału w nieruchomości składającej się z działek o nr 1, 2, 3 oraz 4,
• zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dla sprzedaży udziału w działce zabudowanej nr 1.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – 9 lipca 2026 r. (data wpływu 14 lipca 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Pani … (dalej jako Wnioskodawczyni) jest czynnym podatnikiem VAT, prowadzi działalność gospodarczą pod nazwą …. Wnioskodawczyni w dniu 13 października 2025 r. jako współwłaściciel nieruchomości w udziale wynoszącym 408/600, razem ze swoim bratem … (drugim współwłaścicielem nieruchomości w udziale wynoszącym 192/600), zawarła umowę sprzedaży nieruchomości położonej … ….

Sprzedana nieruchomość składa się z działek ewidencyjnych o numerach: 1, 2, 3 i 4 o łącznym obszarze wynoszącym 1,0004 ha, dla której Sąd Rejonowy dla …. IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer …. W miejscowym planie zagospodarowanie przestrzennego ustanowionym Uchwałą Nr … Rady Miejskiej … z 14 września 2006 r. działka 2 i 1 oznaczone są symbolem 3U - usługi, a działki numer 3 i 4 oznaczone są symbolem 2AG-U/3 - aktywność gospodarcza.

Działalność gospodarcza prowadzona przez Wnioskodawczynię była zarejestrowana pod adresem … (działka nr 1). Wnioskodawczyni w ramach prowadzonej działalności świadczy głównie usługi informatyczne, natomiast od lipca 2021 r. na części nieruchomości (działka nr 1) prowadzona była również działalność polegająca na udostępnianiu miejsc postojowych dla maksymalnie 10 pojazd w (działalność ta została ujęta w PKD jako działalność usługowa wspomagająca transport lądowy).

Działki mają określoną powierzchnię:

• 1, o powierzchni 0,9107 ha,
• 2 o powierzchni 0,0353 ha,
• 3 o powierzchni 0,0109 ha,
• 4 o powierzchni 0,0335 ha.

Prawo własności sprzedanej nieruchomości

Wnioskodawczyni nabyła udziały w prawie własności działki numer 1:

• częściowo w drodze spadku na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego … wydanego dnia 27 września 1991 r., sygn. akt …. (spadek po matce),
• częściowo w drodze spadku po ojcu (na podstawie testamentu) w dniu 30 marca 2020 r.,
• częściowo na podstawie umowy darowizny (od brata …) zawartej dnia 26 sierpnia 2024 r.

Udział w prawie własności dziatek numer 2, 3 i 4 Wnioskodawczyni nabyła od Gminy … na podstawie umowy zamiany (w zamian za udział w działce nr 5 nabyty przez Wnioskodawczynię w drodze spadku) zawartej w dniu 9 lipca 2024 r. w trybie art. 15 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Czynność zbycia udziału w działce nr 5 w drodze zamiany działek (udziałów) stanowiła u Wnioskodawczyni czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT (odpłatna dostawa), z tego tytułu Wnioskodawczyni otrzymała fakturę dokumentującą nabycie działek (udziałów) numer 2, 3 i 4, z której odliczyła podatek naliczony.

Dodatkowo Wnioskodawczyni w dniu 26 sierpnia 2024 r. otrzymała w darowiźnie od brata … dodatkową część udziałów w działkach numer 1, 2, 3 i 4.

Działki o numerach ewidencyjnych 2, 3 i 4 są niezabudowane. W rejestrze gruntów działka numer 2 i 3 oznaczona jest jako grunty orne (RV), działka numer 4 jako grunty orne (RIVb i RV), działka numer 1 jako grunty rolne zabudowane (Br-RIVb, Br-RV) i grunty orne (RIVb i RV).

Wnioskodawczyni wykorzystywała od momentu nabycia niezabudowane działki nr 2, 3 i 4 na cele osobiste/rekreacyjne, spędzanie wolnego czasu na łonie natury (trawnik).

Działka nr 1 była przed sprzedażą przedmiotem zawartej m.in. przez Wnioskodawczynię:

• umowy najmu zawartej z … S.A. dotyczącej wynajmu części terenu działki nr 1 pod nośnik reklamowy. Umowa ta była pierwotnie zawarta przez ojca Wnioskodawczyni, … …, a na mocy aneksu z dnia 01.01.2015 r. nastąpiła zmiana strony umowy (w miejsce ojca wstąpiła Wnioskodawczyni). Na początku czynność ta korzystała ze zwolnienia podatku VAT na podstawie art. 113 ustawy z dnia 11 marca 2004 r.  Od 01.11.2023 r., w związku z rejestracją Wnioskodawczyni jako podatnik VAT czynny, świadczenie to było opodatkowane VAT ze stawką 23%. Umowa została wypowiedziana w październiku 2025 r.
• umowy dzierżawy części nieruchomości (przekaźnik zamontowany na kominie budynku gospodarczego) zawartej z …. obowiązującej w okresie 1.03.2022 r. - 31.12.2023 r. (usługa zwolniona z VAT na podstawie art. 113 ustawy z dnia 11 marca 2004 r.). Od 1.01.2024 r. została zawarta nowa umowa z …. tylko przez Wnioskodawczynię (usługa opodatkowana podatkiem VAT ze stawką 23%),
• umowy najmu części pomieszczeń w budynku gospodarczym obowiązującej w okresie 02.01.2019 r. - 31.12.2023 r. z … (usługa zwolniona z VAT na podstawie art. 113 ustawy z dnia 11 marca 2004 r.),
• umowy najmu powierzchni pod banery zawartej w dniu 07.12.2022 r. zawartej ze spółką … dotycząca najmu części powierzchni ogrodzenia posesji na banery reklamowe (usługa zwolniona z VAT na podstawie art. 113 ustawy z dnia 11 marca 2004 r.),
• umowy dzierżawy z dnia 14 października 2024 r. zawartej z …. na podstawie umowy przedwstępnej sprzedaży dotyczącej wszystkich zbywanych działek - o czym dalej.

Dodatkowo powierzchnia 500 m² działki nr 1 od lipca 2021 r. była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię na prowadzenie działalności wspomagającej transport lądowy - udostępnianie miejsc postojowych dla maksymalnie 10 pojazdów. Od 01 listopada 2023 r. działalność ta była opodatkowana podatkiem VAT.

Działka nr 1 jest zabudowana:

• dwukondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym o powierzchni zabudowy 177 m²,
• jednokondygnacyjnym budynkiem gospodarczym o powierzchni zabudowy 230 m²,
• jednokondygnacyjnym budynkiem transportu i łączności o powierzchni zabudowy 72 m².

W budynku mieszkalnym (domu) wybudowanym przez ojca Wnioskodawczyni, zaczęła ona mieszkać (wraz z ojcem i bratem) w 2005 r. Budynek gospodarczy był użytkowany przez ojca Wnioskodawczyni na działalność gospodarczą od roku 1989, natomiast Wnioskodawczyni zaczęła z niego korzystać w roku 2005 (po przeprowadzce do domu zaczęła przechowywać w nim swoje prywatne rzeczy). Budynek transportu i łączności (garaż) był faktycznie użytkowany od 2022 r. (pozwolenie na użytkowanie otrzymane w maju 2025 r. z uwagi na konieczność przygotowania budowlanego projektu zamiennego z powodu różnic pomiędzy wstępnym projektem a wybudowanym budynkiem).

Opisane budynki były wykorzystywane przez Wnioskodawczynię głównie na cele osobiste, mieszkalne i magazynowe. Część pomieszczeń w budynku gospodarczym była wynajmowana na rzecz …, a komin budynku gospodarczego był wydzierżawiony w celu zamontowania przekaźnika. Na opisane wyżej budynki Wnioskodawczyni nie ponosiła od dnia nabycia nakładów na ulepszenie w wartości przekraczającej 30% wartości początkowej każdego z budynków.

Wnioskodawczyni wraz z drugim współwłaścicielem (również jako „Sprzedający”) sprzedali opisaną nieruchomość spółce …. (dalej jako „Kupujący”). Kupujący sam zaproponował Sprzedającym zakup terenu, po czym przystąpiono do negocjacji cenowych. Kupująca spółka nabyła nieruchomość w celu realizacji inwestycji budowlanej polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z Infrastrukturą towarzyszącą.

Sprzedaż w dniu 13 października 2025 r. poprzedzona była zawarciem w dniu 14 października 2024 r. umowy przedwstępnej sprzedaży. W umowie przedwstępnej zawarte zostały warunki, po spełnieniu których Sprzedający zobowiązali się sprzedać Kupującemu nieruchomość po ustalonej cenie, a Kupujący ją nabyć.

Warunki te to między innymi:

1)    uzyskanie kosztem i staraniem Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości obiektami, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo - usługowym o powierzchni użytkowej 527,40 m² z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych,

2)    uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości,

3)    uzyskanie kosztem i staraniem Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Kupującego,

4)    uzyskanie kosztem i staraniem Kupującego pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie odpowiednich nasadzeń zamiennych,

5)    potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych, co nastąpi kosztem i staraniem Kupującego,

6)    uzyskania kosztem i staraniem Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego,

7)    uzyskania kosztem i staraniem Kupującego warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym,

8)    wymeldowania kosztem i staraniem Sprzedających z budynku mieszkalnego położonego na nieruchomości wszystkich osób w nim zameldowanych na pobyt stały lub czasowy.

Wnioskodawczyni wraz z drugim współwłaścicielem udzielili Kupującemu w umowie przedwstępnej sprzedaży pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedawcy oświadczyli, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej udzielone pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci któregokolwiek z mocodawców.

Ponadto, Sprzedający oświadczyli, że wyrażają zgodę na dysponowanie przez Kupującego sprzedawaną nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnią Kupującemu nabywaną Nieruchomość, będącą przedmiotem umowy, celem przeprowadzenia badań gruntu.

Po zawarciu umowy przedwstępnej i zgodnie z jej treścią nieruchomość została wydzierżawiona spółce mającej dokonać jej zakupu pod działalność gospodarczą (umowa dzierżawy z dnia 14 października 2024 r. zawarta na czas nieoznaczony); wydzierżawiający wyrazili zgodę na dysponowanie przez dzierżawcę przedmiotem dzierżawy na cele budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń.

Na zakończenie należy podkreślić, że w stosunku do sprzedanych nieruchomości Wnioskodawczyni nigdy samodzielnie nie podejmowała żadnych działań marketingowych, nie ogłaszała sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszała sprzedaży w Internecie, prasie, radiu. Wnioskodawczyni korzystała z usług pośredników nieruchomości, jednak ich udział miał charakter ograniczony i nie doprowadził do zawarcia transakcji. Nabywca zgłosił się niezależnie od działań pośredników, a sprzedaż nie była efektem zorganizowanych działań marketingowych ani profesjonalnego procesu sprzedażowego.

W uzupełnieniu wniosku, odpowiadając na pytania zawarte w wezwaniu, wskazała Pani odpowiednio:

Ad. 1. Proszę wskazać, czy działki 2, 3 oraz 4 były wykorzystywane w działalności gospodarczej, czy wyłącznie do celów osobistych i z jakich powodów przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia tych działek.

Działki 2, 3 oraz 4 były wykorzystywane wyłącznie do celów osobistych. Działki te zostały nabyte w drodze zamiany z Gminą … z przeznaczeniem nie tylko na cele osobiste, ale również na cele prowadzonej działalności gospodarczej w związku z planami przebudowy wjazdu na posesję, gdzie była prowadzona działalność polegająca na udostępnianiu miejsc postojowych. Wjazd na posesję z drogi gminnej położonej na działkach 6 i 7 w pasie … przebiega przez tereny będące w zajęciu samoistnym po wygaśnięciu dzierżawy (działka 8). W związku z planami zwrotu terenu do Zarządu Zieleni Miejskiej … i koniecznością przywrócenia terenu do stanu pierwotnego konieczne stało się pozyskanie działek sąsiednich zwłaszcza 3 i 4, co umożliwiłoby zaprojektowanie nowego wjazdu na posesję. Do realizacji przebudowy wjazdu finalnie nie doszło.

Ad. 2. Czy ww. działki 2, 3 oraz 4 od momentu nabycia do momentu ich zbycia były udostępniane osobom trzecim (poza dzierżawą na rzecz Kupującego) na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze?

Nie, przedmiotowe działki nie były przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze z innymi podmiotami niż Kupujący.

Ad. 3. Czy dokonywała Pani już wcześniej sprzedaży nieruchomości, a jeżeli tak to należy podać do każdej sprzedanej nieruchomości:

Tak, w 2018 roku Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży mieszkania przy ul. .. w …. Sprzedane mieszkanie:

a)    Wnioskodawczyni otrzymała w drodze darowizny od dziadków (rodziców matki, …). Akt notarialny darowizny został podpisany w dniu 06.02.2003 r.;

b)    zostało nabyte w drodze darowizny;

c)    nie była to działka tylko mieszkanie w bloku;

d)    mieszkanie zostało sprzedane, ponieważ było to stare mieszkanie w wielkiej płycie. Akt notarialny sprzedaży mieszkania został podpisany w dniu 04.09.2018 r.;

e)    to było mieszkanie w bloku a nie działki;

f)     Wnioskodawczyni nie odprowadzała podatku VAT od transakcji sprzedaży mieszkania;

g)    środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania, a nie działek, zostały przekazane bratu Wnioskodawczyni … w drodze darowizny.

Ad. 4. Czy posiada Pani inne działki, które w przyszłości zamierza Pani sprzedać? Jeżeli tak, to proszę wskazać, ile działek i jakie jest przeznaczenie tych działek (działki budowlane, rolne, leśne) lub czy są to działki zabudowane?

Na dzień udzielenia niniejszej informacji Wnioskodawczyni nie posiada prawa własności lub użytkowania wieczystego innych działek. Posiada jedynie prawo własności dwóch mieszkań w budynkach wielolokalowych. Jedno z nich Wnioskodawczyni wynajmuje, drugie natomiast przeznacza na cele osobiste/mieszkaniowe.

Ad. 5. Czy budynki znajdujące się na ww. działce (1) spełniają definicję budynków w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (tj. Dz. U z 2026 r., poz.  24)?

Zgodnie z definicja wskazaną w art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć „taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach”, tym samym na działce 1 znajdują się obiekty budowlane spełniające definicję budynku. Są to: dom jednorodzinny dwukondygnacyjny, garaż wolnostojący z dwoma miejscami parkingowymi oraz budynek gospodarczy składający się z wydzielonych przestrzeni magazynowych, garażu dla samochodu ciężarowego oraz pomieszczeń socjalnych.

Ad. 6. Czy ogrodzenie posesji stanowi:

• budowlę w rozumieniu art. 3 pkt. 3 ww. ustawy Prawo budowlane,
• urządzenie budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawo budowlane?

Zgodnie z definicją zawartą w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane przez budowlę należy rozumieć „każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, (...), jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;” ogrodzenie posesji nie stanowi odrębnego obiektu budowlanego. Tym samym zgodnie z art. 3 pkt. 9 ustawy Prawo budowlane ogrodzenie posesji, w tym bramy wjazdowe, jest urządzeniem budowlanym, rozumianym jako urządzenie techniczne umożliwiające użytkowanie budynków wskazanych w art. 3 pkt 2.

Ad 7. Czy z tytułu nabycia/wybudowania poszczególnych budynków/budowli znajdujących się na ww. działce (1) przysługiwało Pani prawo do odliczenie podatku VAT naliczonego z faktur dokumentujących nabycie lub wydatki poniesione na ich budowę?

Nie, Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia/wybudowania budynków/budowli.

Ad 8. Czy budynki/budowla znajdujące się na ww. działce są trwale związane z gruntem?

Tak, budynki posadowione na działce 1 są na trwale związane z gruntem.

Ad. 9. Należy jednoznacznie wskazać, które budynki były wykorzystywane przez Panią na cele magazynowe oraz czy wykorzystywanie tego budynku/tych budynków na cele magazynowe następowało na Pani cele osobiste czy na cele związane z działalnością gospodarczą?

Dom jednorodzinny dwukondygnacyjny oraz garaż wolnostojący były wykorzystywane wyłącznie na cele prywatne.

Przeznaczenie budynku gospodarczego posadowionego na działce 1 miało charakter mieszany, pomieszczenie garażu dla samochodu ciężarowego było wykorzystywane przez Wnioskodawczynię w działalności gospodarczej jako miejsce postoju dla samochodu typu bus, z przeznaczeniem na obsługę działalności wspomagającej transport lotniczy. Pomieszczenia socjalne i pomieszczenie magazynowe wykorzystywane były na cele osobiste, z przeznaczeniem jako miejsce składowania narzędzi i urządzeń ogrodniczych i konserwacji przydomowej zieleni oraz jako miejsce składowania rzeczy osobistych, których konieczność wykorzystania pojawiała się sporadycznie (np. walizki podróżne).

Ad. 10. W którym budynku prowadziła Pani działalność informatyczną i czy ta działalność była prowadzona w całym budynku, czy w jego części?

Jeśli przez miejsce prowadzenia działalność informatycznej będziemy rozumieć miejsce położenia osobistego komputera przenośnego (laptopa) to miejscem prowadzenia działalności będzie budynek jednorodzinny, jednak Wnioskodawczyni nie złożyła oświadczenia o wyznaczeniu powierzchni użytkowej związanej z prowadzoną działalnością informatyczną i tym samym nie doszło do wydzielenia odrębnej przestrzeni w ogólnej powierzchni użytkowej budynku. Działalność informatyczna polega na łączeniu się za pomocą urządzeń telekomunikacyjnych do serwerów zdalnych i obsługą portali dedykowanych. Ciężko tym samym określić i zdefiniować miejsce prowadzenia działalności informatycznej, ale z pewnością nie była ona prowadzona w całym budynku, gdyż był on w całości wykorzystywany na cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni i członków jej rodziny.

Działalność informatyczna była wykonywana z miejsca zamieszkania, tj. w budynku mieszkalnym jednorodzinnym. W budynku nie została wyodrębniona część przeznaczona wyłącznie na prowadzenie działalności gospodarczej. Budynek zachował w całości funkcję mieszkalną i służył zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych rodziny.

Ad. 11. W związku ze wskazaniem, iż opisane budynki były wykorzystywane przez Panią głównie na cele osobiste, mieszkalne i magazynowe należy wskazać, czy wykorzystywała/wykorzystuje Pani budynek/budynki na własne cele mieszkaniowe? Jeśli tak, to który budynek?

Wykorzystywanie budynków miało bezpośredni związek z własnymi celami mieszkaniowymi, przede wszystkim dom jednorodzinny dwukondygnacyjny i garaż wolnostojący, bezpośrednio związane są z funkcją mieszkaniową i wykorzystywaniem w charakterze osobistym. Budynek gospodarczy zgodnie z odpowiedzią udzieloną w pkt 9 wykorzystywany był w sposób mieszany.

Ad 12. Czy oprócz części budynku gospodarczego oraz części nieruchomości w celu zamontowania przekaźnika na kominie tego budynku, pozostałe budynki były udostępniane osobom trzecim, np. na podstawie umowy najmu, dzierżawy, użyczenia? Jeżeli tak, to należy wskazać, kiedy ww. budynki lub ich części oddane w najem/dzierżawę/ użyczenia oraz czy udostępnienie to miało charakter odpłaty, czy nieodpłatny?

Budynek jednorodzinny dwukondygnacyjny i garaż wolnostojący nie podległy umowie najmu, dzierżawy czy użyczenia. Jedynie budynek gospodarczy był w części objęty umową najmu.

Ad. 13. Czy:

• najem części terenu działki nr 1 pod nośnik reklamowy,
• dzierżawa części nieruchomości w celu zamontowania przekaźnika na kominie,
• najem części pomieszczeń w budynku gospodarczym,
• najem części powierzchni ogrodzenia posesji na banery reklamowe,

- miały charakter odpłatny czy nieodpłatny?

Zawarte umowy najmu jak i dzierżawy miały charakter odpłatny, a wynagrodzenie miało charakter okresowy.

Ad. 14. Czy ww. budynki były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej? Jeżeli tak, to należy wskazać które budynki i jaka była podstawa prawna tego zwolnienia.

Do końca października 2023 roku Wnioskodawczyni korzystała ze zwolnienia podmiotowego określonego w art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. Tym samym budynek gospodarczy był w części wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej, która była działalnością zwolnioną na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. (Wnioskodawczyni zawarła umowę najmu pomieszczeń w budynku gospodarczym obowiązującą w okresie 02.01.2019 r. - 31.12.2023 r. z … - usługa zwolniona z VAT na podstawie art. 113 ustawy z dnia 11 marca 2004 r.).

Ta sama podstawa prawa zwolnienia dotyczyła wykorzystywania części budynku gospodarczego (komina) na podstawie umowy dzierżawy części nieruchomości (przekaźnik zamontowany na kominie budynku gospodarczego) zawartej …. obowiązującej w okresie 1.03.2022 r. - 31.12.2023 r. (usługa zwolniona z VAT na podstawie art. 113 ustawy z dnia 11 marca 2004 r.). Od 1.01.2024 r. została zawarta nowa umowa z …. tylko przez Wnioskodawczynię (usługa opodatkowana podatkiem VAT ze stawką 23%), która obowiązywała do momentu sprzedaży nieruchomości.

W latach poprzednich budynek gospodarczy wykorzystywany był na cele produkcji rolnej, a następnie działalności gospodarczej (czynny podatnik VAT) przez ojca Wnioskodawczyni …

Ad. 15. Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynków/budowli lub ich części w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług? Należy wskazać dokładną datę.

Budynek jednorodzinny dwukondygnacyjny został wybudowany przez Pani ojca i wraz z nim i bratem rozpoczęła Pani jego użytkowanie (zamieszkaliście w nim) od 2005 roku.

Budynek gospodarczy był użytkowany w latach poprzednich przez ojca Wnioskodawczyni … na cele produkcji rolnej. Produkcja rolna (czyli tradycyjna produkcja pieczarek) była prowadzona przez ojca od roku około 1989 r. (Wnioskodawczyni nie pamięta dokładnie, gdyż była dzieckiem, a ojciec już nie żyje) do 2005 r.; pieczarkarnia - działy specjalne produkcji rolnej; ojciec podlegał pod KRUS.

W dniu 01.08.2005 r. ojciec Wnioskodawczyni założył jednoosobową działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem od towarów i usług (podatnik VAT czynny) zajmującą się handlem i dystrybucją owoców i warzyw, do czego wykorzystywał budynek gospodarczy (magazynowanie i przetwarzanie), a następnie w 2015 roku rozszerzył swoją działalność o PKD 52.21.Z - Działalność usługowa wspomagająca transport lądowy, która była związana z udostępnianiem miejsc postojowych do 10 pojazdów. Po przeprowadzeniu się w 2005 roku Wnioskodawczyni zaczęła korzystać z budynku gospodarczego w celach prywatnych oraz częściowo do działalności zwolnionej (podmiotowo), a następnie opodatkowanej.

Budynek garażu wolnostojącego faktycznie był użytkowany od 2022 roku, po wykonaniu projektu zastępczego pozwolenie na użytkowanie udało się uzyskać w maju 2025 roku.

Ad. 16. Jeżeli nastąpiło pierwsze zasiedlenie części budynku/budynków/budowli, to należy wskazać, w jakiej części?

Budynki były zasiedlane w całości.

Ad. 17. Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku/budynków/budowli lub ich części, a ich dostawcy upłynął okres dłuższy niż 2 lata?

Tak.

Ad. 18. Czy najemca części pomieszczeń w budynku gospodarczym ponosił nakłady na ulepszenie części budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej budynku?

Najemca nie ponosił nakładów związanych z ulepszeniem zajmowanych pomieszczeń, korzystał z pomieszczeń w stanie zastanym i nie zmienionym.

Ad. 19. Czy na podstawie uzyskanej przez spółkę kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę, prace rozbiórkowe budynków posadowionych na działce nr 1 rozpoczęły się jeszcze przed sprzedażą? Jeśli tak, to należy wskazać, których budynków one dotyczyły? 

Na dzień udzielenia niniejszej odpowiedzi Wnioskodawczyni nie jest znany stan postępowania administracyjnego związanego z wnioskiem o przeprowadzenie prac rozbiórkowych. Do dnia przeniesienia prawa własności nie były prowadzone prace rozbiórkowe na działce 1.

Ad. 20. Jakie budynki znajdowały się na działce nr 1 na dzień sprzedaży?

Na dzień sprzedaży na działce 1 znajdowały się dom jednorodzinny dwukondygnacyjny, garaż wolnostojący z dwoma miejscami parkingowymi oraz budynek gospodarczy.

Pytania

1)    Czy z tytułu dokonanej w dniu 13 października 2025 r. sprzedaży udziału w opisanej nieruchomości Wnioskodawczyni była podatnikiem podatku od towar w i usług?

2)    W przypadku uznania Wnioskodawczyni za podatnika VAT w zakresie sprzedaży udziału w działce nr 1, czy sprzedaż ta korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy z dnia 11 marca 2004 r.?

Pani stanowisko w sprawie

Ad. 1.

W ocenie Wnioskodawczyni dokonana w dniu 13 października 2025 r. sprzedaż udziału w opisanej nieruchomości stanowiła dla Wnioskodawczyni czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w całości, bowiem Wnioskodawczyni w odniesieniu do tej transakcji nie działała w charakterze podatnika VAT.

Opodatkowaniu podatkiem od towar w i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r.). Towarami w świetle art. 2 pkt 6 ustawy są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Jak wynika z art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towar w i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towar w oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. podlega opodatkowaniu podatkiem od towar w i usług. Aby taką czynność opodatkować tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towar w i usług (musi być wykonana przez podatnika).

W rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. podatnikiem jest każdy podmiot, niezależnie od jego formy organizacyjno-prawnej, który samodzielnie prowadzi działalność gospodarczą, bez względu na cel oraz rezultat takiej działalności. Przepisy tej ustawy na swój własny użytek definiują również pojęcie działalności gospodarczej prowadzonej przez podatnika tego podatku.

Artykuł 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. definiuje działalność gospodarczą jako wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiot w pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Szeroka definicja działalności gospodarczej powoduje, że podmioty wykonujące taką działalność są klasyfikowane jako podatnicy niezależnie od ich statusu. Za podatników należy zatem uznać te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym, niezależnie od formy, statusu i więzi prawnych.

W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który działa w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności (transakcji). Natomiast dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE: "Podatnikiem" jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. "Działalność gospodarcza" obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.

Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r., jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 tej ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego. Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych J. S. przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz E. K. i H. J.-K. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność "gospodarczą" wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności. Zatem osoby fizyczne dokonujące sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego (takiego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), nie są zaliczane do grona podatników podatku od towarów i usług. Konsekwentnie nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Podobne stanowisko zaprezentowała Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 13 grudnia 2023 r. znak 0112-KDIL1-3.4012.519.2023.1.AKS.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Sposób wykorzystania przez Wnioskodawczynię sprzedanego w dniu 13 października 2025 r. udziału w opisanej nieruchomości wskazuje, że były to głównie cele osobiste, mieszkalne i magazynowe (zabudowana działka nr 1). Niezabudowane działki nr 2, 3 i 4 Wnioskodawczyni wykorzystywała na cele osobiste/rekreacyjne, spędzanie wolnego czasu na łonie natury (trawnik). W ocenie Wnioskodawczyni dokonana w dniu 13 października 2025 r. sprzedaż udziału w opisanej nieruchomości stanowiła więc dla Wnioskodawczyni czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w całości, bowiem Wnioskodawczyni w odniesieniu do tej transakcji nie działała w charakterze podatnika VAT. W stosunku do sprzedanych nieruchomości Wnioskodawczyni nigdy samodzielnie nie podejmowała żadnych działań marketingowych, nie ogłaszała sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszała sprzedaży w Internecie, prasie, radiu. Była to zatem sprzedaż majątku prywatnego dokonana poza sferą prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej.

Przedstawione stanowisko jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r., sygn. akt I FSK 1014/21, z 24 października 2024 r., sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r., sygn. akt I FSK 364/21, z 21 października 2024 r., sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r., sygn. akt I FSK 1677/20, z 10 września 2024 r., sygn. akt I FSK 1675/20).

Ad. 2.

W przypadku, gdyby jednak organ uznał Wnioskodawczynię za podatnika VAT w jakiejkolwiek części w zakresie sprzedaży udziału w działce nr 1, to wskazać należy w pierwszej kolejności, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy z dnia 11 marca 2004 r., w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym obiekt jest posadowiony.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy z dnia 11 marca 2004 r.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających określone w tych przepisach warunki. Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a)    dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)    pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)    wybudowaniu lub

b)    ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Pierwszym zasiedleniem jest więc szeroko rozumiane pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Przykładowo, pierwsze zasiedlenie budynku lub jego części ma miejsce zarówno w sytuacji, gdy po wybudowaniu budynku oddany zostanie on w najem, jak też w przypadku, gdy będzie on wykorzystywany na potrzeby własne lub własnej działalności gospodarczej - w obu przypadkach dojdzie do korzystania z budynku.

Zatem w przypadku uznania Wnioskodawczyni za podatnika VAT w zakresie sprzedaży udziału w działce nr 1, należy uznać, że dostawa każdego z budynków posadowionych na tej działce korzystała ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r., ponieważ zostały spełnione warunki określone w tym przepisie. Jeśli dostawa tych budynków korzystała ze zwolnienia, to zwolnieniem tym - w związku z art. 29a ust. 8 ustawy - objęta była również dostawa gruntu, na którym posadowiony jest ten budynek, czyli dostawa działki nr 1.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795) zwanej dalej „Kodeks cywilny”.

Na mocy art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny:

W świetle art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Podkreślenia więc wymaga, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Dodatkowo wskazania wymaga, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu dostawy przez Panią swoich udziałów w działkach nr 1, 2, 3, 4 istotne jest, czy w celu dokonania dostawy tych działek podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jest Pani czynnym podatnikiem VAT i prowadzi działalność gospodarczą. W ramach prowadzonej działalności świadczy Pani głównie usługi informatyczne, natomiast od lipca 2021 r. na części nieruchomości (działka nr 1) prowadzona była również działalność polegająca na udostępnianiu miejsc postojowych.  W dniu 13 października 2025 r. jako współwłaściciel nieruchomości w udziale wynoszącym 408/600, razem ze swoim bratem (drugim współwłaścicielem nieruchomości w udziale wynoszącym 192/600), zawarła Pani umowę sprzedaży nieruchomości. Sprzedana nieruchomość składa się z działek ewidencyjnych o numerach: 1, 2, 3 i 4. Działki o numerach ewidencyjnych 2, 3 i 4 są niezabudowane. Działki te zostały nabyte w drodze zamiany z Gminą …. z przeznaczeniem nie tylko na cele osobiste, ale również na cele prowadzonej działalności gospodarczej w związku z planami przebudowy wjazdu na posesję, gdzie była prowadzona działalność polegająca na udostępnianiu miejsc postojowych. Czynność zbycia udziału w działce nr 5 w drodze zamiany działek (udziałów) stanowiła u Pani czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT (odpłatna dostawa), z tego tytułu otrzymała Pani fakturę dokumentującą nabycie działek (udziałów) numer 2, 3 i 4, z której odliczyła podatek naliczony. Ww. działki 2, 3 oraz 4 nie były przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze z innymi podmiotami niż Kupujący. Działki 2, 3 oraz 4 były wykorzystywane wyłącznie do celów osobistych. Natomiast działka nr 1 była przed sprzedażą przedmiotem zawartej przez Panią m.in.:

• umowy najmu zawartej z …. dotyczącej wynajmu części terenu działki nr 1 pod nośnik reklamowy. Umowa ta była pierwotnie zawarta przez ojca Wnioskodawczyni, …, a na mocy aneksu z dnia 01.01.2015 r. nastąpiła zmiana strony umowy (w miejsce ojca wstąpiła Wnioskodawczyni). Na początku czynność ta korzystała ze zwolnienia podatku VAT na podstawie art. 113 ustawy z dnia 11 marca 2004 r.  Od 01.11.2023 r., w związku z rejestracją Wnioskodawczyni jako podatnik VAT czynny, świadczenie to było opodatkowane VAT ze stawką 23%. Umowa została wypowiedziana w październiku 2025 r.
• umowy dzierżawy części nieruchomości (przekaźnik zamontowany na kominie budynku gospodarczego) zawartej … obowiązującej w okresie 1.03.2022 r. - 31.12.2023 r. (usługa zwolniona z VAT na podstawie art. 113 ustawy z dnia 11 marca 2004 r.). Od 1.01.2024 r. została zawarta nowa umowa z …. tylko przez Wnioskodawczynię (usługa opodatkowana podatkiem VAT ze stawką 23%),
• umowy najmu części pomieszczeń w budynku gospodarczym obowiązującej w okresie 02.01.2019 r. - 31.12.2023 r. … (usługa zwolniona z VAT na podstawie art. 113 ustawy z dnia 11 marca 2004 r.),
• umowy najmu powierzchni pod banery zawartej w dniu 07.12.2022 r. zawartej ze spółką … dotycząca najmu części powierzchni ogrodzenia posesji na banery reklamowe (usługa zwolniona z VAT na podstawie art. 113 ustawy z dnia 11 marca 2004 r.),
• umowy dzierżawy z dnia 14 października 2024 r. zawartej z …. na podstawie umowy przedwstępnej sprzedaży dotyczącej wszystkich zbywanych działek.

Dodatkowo powierzchnia 500 m² działki nr 1 od lipca 2021 r. była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię na prowadzenie działalności wspomagającej transport lądowy - udostępnianie miejsc postojowych dla maksymalnie 10 pojazdów. Od 01 listopada 2023 r. działalność ta była opodatkowana podatkiem VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wyżej wskazano, Pani i brat jesteście współwłaścicielami nieruchomości gruntowej. Nieruchomość składa się z działek ewidencyjnych o numerach: 1, 2, 3 i 4. Czynność zbycia udziału w działce nr 5 w drodze zamiany działek (udziałów) stanowiła u Pani czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT (odpłatna dostawa), z tego tytułu otrzymała Pani fakturę dokumentującą nabycie działek (udziałów) numer 2, 3 i 4, z której odliczyła Pani podatek naliczony. W związku z tym, wbrew temu co Pani twierdzi, ww. działki nie były wykorzystywane wyłącznie do Pani celów osobistych. Skoro odliczyła Pani podatek naliczony od ww. transakcji, to tym samym zaliczyła Pani ww. działki nr 2, 3 i 4 do swojej działalności gospodarczej. Odliczenie podatku naliczonego jest bowiem uprawnieniem przysługującym podatnikowi podatku od towarów i usług wyłącznie w sytuacji, gdy nabywane towary lub usługi są/będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Tym samym skorzystanie z tego prawa stanowi obiektywną okoliczność potwierdzającą gospodarczy charakter związku tych nieruchomości z prowadzoną działalnością. Nadto, jak Pani wskazała we wniosku działki te zostały nabyte w drodze zamiany z Gminą … z przeznaczeniem nie tylko na cele osobiste, ale również na cele prowadzonej działalności gospodarczej w związku z planami przebudowy wjazdu na posesję, gdzie była prowadzona działalność polegająca na udostępnianiu miejsc postojowych. Do realizacji przebudowy wjazdu finalnie nie doszło.

Zatem ww. działki nr 2, 3 i 4 były składnikiem majątkowym prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, z tytułu której jest Pani podatnikiem podatku VAT. Sprzedaż tych działek nie stanowiła zbycia majątku osobistego, ale zbycie majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej.

Dla powyższej oceny bez znaczenia pozostaje fakt, że ww. działki wykorzystywała Pani od momentu nabycia również na cele osobiste/rekreacyjne, spędzanie wolnego czasu na łonie natury (trawnik). Taki sposób korzystania z nieruchomości nie może prowadzić do pominięcia okoliczności wynikających z dokonanych przez Panią rozliczeń podatkowych. Skoro przy nabyciu udziałów w tych działkach uznała Pani ich związek z działalnością gospodarczą i odliczyła podatek naliczony, to nieruchomości te zostały włączone do majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Późniejsze wykorzystywanie ich również do celów prywatnych nie powoduje automatycznie, że odzyskują one charakter wyłącznie majątku osobistego.

Tym samym, przy sprzedaży udziału w ww. działkach nr 2, 3 i 4 wystąpiła Pani jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a sprzedaż ta stanowiła u Pani odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, tj. podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Natomiast w odniesieniu do sprzedaży przez Panią udziału w działce nr 1, w części obejmującej budynek mieszkalny, budynek garażu oraz budynek gospodarczy w części, w jakiej nie był on przedmiotem działalności gospodarczej, brak jest przesłanek pozwalających uznać Panią za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

W opisie sprawy wskazała Pani, iż dom jednorodzinny oraz garaż wolnostojący były wykorzystywane wyłącznie na cele prywatne, również pomieszczenia socjalne i pomieszczenie magazynowe w budynku gospodarczym wykorzystywane były na cele osobiste.

Opis sprawy przedstawiony we wniosku wskazuje, że nie ponosiła Pani jakichkolwiek nakładów w celu uatrakcyjnienia tej działki, nie dokonywała Pani uzbrojenia terenu, nie występowała o wydanie decyzji administracyjnych mających zwiększyć atrakcyjność nieruchomości.

Samo zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży oraz udzielenie Kupującemu pełnomocnictwa do uzyskania określonych decyzji i pozwoleń nie przesądza automatycznie, że prowadziła Pani działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania podejmowane przez Kupującego na podstawie udzielonego pełnomocnictwa były związane przede wszystkim z realizacją jego własnego celu gospodarczego, tj. przygotowaniem nieruchomości do planowanej inwestycji budowlanej po jej nabyciu. Nie podejmowała Pani tych czynności samodzielnie, nie ponosiła kosztów ich realizacji oraz nie prowadziła aktywnej działalności mającej na celu zwiększenie wartości nieruchomości przed sprzedażą. Również zawarcie ww. umowy dzierżawy z Kupującym, zawartej w związku z umową przedwstępną sprzedaży, należy oceniać jako element przygotowania jednej konkretnej transakcji sprzedaży, a nie jako samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Zatem, w odniesieniu do sprzedaży udziału w działce nr 1 w części obejmującej, budynek mieszkalny, budynek garażu oraz budynek gospodarczy w części, która nie była wynajmowana, nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie wskazują, że ta sprzedaż wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pani aktywność w tym zakresie w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Tym samym, dokonując sprzedaży udziału zabudowanej działki nr 1 w części obejmującej budynek mieszkalny, budynek garażu oraz niewynajmowaną część budynku gospodarczego, które były wykorzystywane do celów prywatnych, korzystała Pani z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług i nie stanowiła działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, w odniesieniu do transakcji w tej części, nie była Pani podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W związku z tym, dostawa w tej części nie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Natomiast odmiennie należy ocenić sprzedaż udziału w działce nr 1 w części, która była wykorzystywana przez Panią do działalności gospodarczej.

W opisie sprawy wskazała Pani, iż pomieszczenie garażu dla samochodu ciężarowego było wykorzystywane przez Panią w działalności gospodarczej. Część pomieszczeń w budynku gospodarczym była wynajmowana na rzecz …. Część nieruchomości była przedmiotem dzierżawy (przekaźnik zamontowany na kominie budynku gospodarczego). Część powierzchni ww. działki wynajmowana była pod nośnik reklamowy, a ponadto część powierzchni tej działki wykorzystywana była na prowadzenie działalności wspomagającej transport lądowy - udostępnianie miejsc postojowych dla pojazdów. Jedna z umów najmu dotyczyła również części powierzchni ogrodzenia posesji na banery reklamowe. Zawarte umowy najmu jak i dzierżawy miały charakter odpłatny.

Wskazania wymaga, że umowy najmu i dzierżawy są cywilnoprawnymi umowami nakładającymi na strony – zarówno wynajmującego i wydzierżawiającego oraz najemcę i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Tak więc najem i dzierżawa są umowami dwustronnie obowiązującymi i wzajemnymi, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego/wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie najemcy/dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zatem umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne, należne za używanie rzeczy przez jego najemcę/dzierżawcę.

W kontekście tej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Podkreślić należy, że najem/dzierżawa stanowią odpłatne świadczenie usług, a zawarcie umowy najmu/umowy dzierżawy powoduje wyłączenie nieruchomości z majątku osobistego.

Zatem najem/dzierżawa nieruchomości stanowią odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i świadczone są w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem, sprzedaż przez Panią udziału w zabudowanej działce nr 1,obejmującej część budynku gospodarczego wykorzystywaną do działalności gospodarczej, tj. najmu części pomieszczeń, część wydzierżawianą działki (przekaźnik zamontowany na kominie budynku gospodarczego), część powierzchni ww. działki nr 1 wynajmowaną pod nośnik reklamowy, powierzchnię działki wykorzystywaną na prowadzenie działalności wspomagającej transport lądowy - udostępnianie miejsc postojowych dla pojazdów, część powierzchni ogrodzenia posesji wynajmowaną na banery reklamowe wypełniała przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. Najem części budynku gospodarczego posadowionego na działce nr 1, dzierżawa części nieruchomości (przekaźnik zamontowany na kominie budynku gospodarczego), najem części powierzchni ogrodzenia posesji na banery reklamowe oraz wynajmowanie powierzchnie tej działki pod nośnik reklamowy i wykorzystywanie powierzchni działki na miejsca postojowe dla pojazdów sprawiły, że ww. składniki  stanowiły majątek wykorzystywany w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej. W konsekwencji, dostawa udziału w budynku gospodarczym w części wykorzystywanej do działalności gospodarczej (najem pomieszczeń) wraz z przynależnym gruntem, części ogrodzenia (wynajem na banery reklamowe) oraz części działki, która była przedmiotem dzierżawy i części działki będącą przedmiotem najmu, a także części działki wykorzystywanej na miejsca postojowe dla pojazdów podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym, Pani stanowisko w zakresie pytania nr 1, zgodnie z którym dokonana w dniu 13 października 2025 r. sprzedaż udziału w opisanej nieruchomości stanowiła dla Pani czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w całości, uznałem za nieprawidłowe.

Przechodząc natomiast do kwestii zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, sprzedaży udziału w działce nr 1 wskazania wymaga, iż wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków - co do zasady – jest zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go do użytkowania pierwszemu nabywcy, oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w tych przypadkach doszło do korzystania z budynku.

Ponadto, w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Jeśli natomiast nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 bądź pkt 10a ustawy, wtedy należy przeanalizować możliwość korzystania sprzedaży ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym dany obiekt jest posadowiony.  

Jednocześnie wskazania wymaga, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” i „urządzenia budowlane”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego:

Zgodnie z art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

W celu ustalenia czy w analizowanej sprawie dla dostawy udziału w zabudowanej działce nr 1 w części wykorzystywanej do działalności gospodarczej miało zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć czy w odniesieniu do budynku gospodarczego, w części wykorzystywanej do działalności gospodarczej nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Analiza przedstawionego opisu sprawy na tle przywołanych regulacji prawnych wskazuje, że sprzedaż budynku gospodarczego w ww. części korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż spełnione były warunki wymienione w tym przepisie. Przedstawione okoliczności wskazują, że sprzedaż budynku gospodarczego posadowionego na ww. działce nr 1, w części wykorzystywanej w działalności gospodarczej, nie była dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia.

Z opisu sprawy wynika, że budynek gospodarczy był użytkowany przez Pani ojca na działalność gospodarczą od roku 1989, natomiast Pani zaczęła z niego korzystać w roku 2005. Zatem od momentu oddania nieruchomości do użytkowania pierwszemu nabywcy minęły 2 lata. Jednocześnie nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenie ww. budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% jego wartości początkowej. Wobec tego do pierwszego zasiedlenia ww. budynku, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, już doszło a pomiędzy jego pierwszym zasiedleniem a momentem sprzedaży upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Zatem, transakcja sprzedaży ww. budynku gospodarczego w części wykorzystywanej do działalności gospodarczej korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Skoro dostawa budynku gospodarczego w części wykorzystywanej w działalności gospodarczej korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to zwolnieniem tym objęta była również - na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy - odpowiednia część gruntu, przynależna do budynku gospodarczego w ww. części.

Ponadto, jak wyżej wskazano, na działce nr 1 oprócz budynków znajdują się urządzenia budowalne, tj. ogrodzenie posesji z bramami wjazdowymi.

Zaznaczenia wymaga, że urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynku, do którego przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Wskazania wymaga, że skoro budynek gospodarczy w części wykorzystywanej w działalności gospodarczej korzystał ze zwolnienia od podatku, to również urządzenia budowalne w części przynależnej do ww. części budynku gospodarczego, korzystały ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.  

Natomiast urządzenia budowalne w części przynależnej do budynku mieszkalnego, budynku garażu oraz budynku gospodarczego w części, która była wykorzystywana na Pani cele osobiste nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tak jak sprzedaż ww. budynków.

Zatem, sprzedaż udziału w budynku gospodarczym w części wykorzystywanej do działalności gospodarczej wraz z przynależnym gruntem oraz urządzeń budowalnych położonych na działce nr 1 w części przynależnej do ww. części budynku gospodarczego korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

Z kolei sprzedaż udziału w działce nr 1 w części obejmującej budynek mieszkalny, budynek garażu oraz niewynajmowaną część budynku gospodarczego, które były wykorzystywane wyłącznie do celów prywatnych, nie podlegała przepisom ustawy o podatku od towarów i usług, ponieważ w tym zakresie nie działała Pani jako podatnik VAT.

Zatem, Pani stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznałem za nieprawidłowe.  

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia

W kwestii skutków prawnych, jakie wywołuje interpretacja indywidualna wydana dla Pani, stwierdzam, że w myśl art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Panią zaznaczam, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla Pani brata jako współwłaściciela działki.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniami, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Odnosząc się do powołanych przez Panią interpretacji wskazuję, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

•  Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.