0113-KDIPT1-1.4012.340.2026.2.JK

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działki nr ....

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 12 maja 2026 r. (data wpływu). Treść wniosku jest następująca

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę o nr …, która pierwotnie stanowiła działkę rolną, położoną w miejscowości …, gm, …, nabytą w drodze dziedziczenia w roku …, dla której Sąd Rejonowy w … III Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze ...

Nieruchomość ta:

-        stanowi majątek prywatny Wnioskodawcy,

-        została nabyta nieodpłatnie, bez zamiaru odsprzedaży w drodze spadkobrania

-        nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej,

-        nie była przedmiotem działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami (brak podziału, uzbrojenia, aktywnego przygotowania do sprzedaży).

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nieruchomość znajduje się na terenach zabudowy mieszkaniowej i usługowej, oznaczonych symbolem F16MU oraz terenach dróg publicznych oznaczonych symbolem 3KDZ. Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań w celu uchwalenia ani zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani w celu zwiększenia atrakcyjności inwestycyjnej nieruchomości. W okresie poprzedzającym planowaną sprzedaż nieruchomości Wnioskodawca zawarł umowę dzierżawy z przyszłym nabywcą.

Umowa dzierżawy została zawarta, aby przyszły kupujący mógł procedować decyzje administracyjne niezbędne do uzyskania zgód koniecznych do rozpoczęcia inwestycji. Po stronie Wnioskodawcy nie są dokonywane żadne czynności ani nakłady dotyczące przygotowania nieruchomości do sprzedaży, a umowa nie jest przedmiotem działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Wnioskodawca planuje sprzedaż nieruchomości na rzecz dzierżawcy, który jest przedsiębiorcą,
a na zakupionej nieruchomości planuje prowadzić działalność gospodarczą.

W odpowiedzi na pytania Organu zawarte w wezwaniu:

1.    W jaki sposób wykorzystuje/wykorzystywał Pan działkę nr … w całym okresie jej posiadania? Czy działka była/jest/będzie wykorzystywana przez Pana wyłącznie na cele prywatne (osobiste, rodzinne)? Jeśli tak, to na jakie konkretnie cele prywatne wykorzystywał/wykorzystuje Pan ww. działkę i w jakim okresie?

2.    W jaki sposób pozyskał Pan nabywcę ww. działki?

3.    Czy jest Pan rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług?

4.    Czy z działki nr … dokonywane były zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych w rozumieniu art. 2 pkt 20 ustawy o podatku od towarów i usług? Jeżeli tak,
to czy sprzedaż ta była opodatkowana podatkiem VAT?

5.    W związku ze wskazaniem w opisie sprawy, że zawarł Pan z przyszłym nabywcą ww. działki umowę przedwstępną, to należy wskazać:

a)    jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy, która jest zawarta z przyszłym nabywcą, ciążą na Kupującym, a jakie na Sprzedającym?

b)    czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostały ustalone warunki, które muszą być spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność działek na nabywcę? Jeśli tak, to jakie?

6.    Czy przed dokonaniem sprzedaży objętej zakresem wniosku udzielił Pan nabywcy działki pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących ww. działki?

7.    Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 6 jest twierdząca, to należy wskazać:

a)    do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń udzielił Pan pełnomocnictwa nabywcy do występowania w Pana imieniu?

b)    jakich czynności dokona nabywca do momentu sprzedaży przez Pana działki w związku z udzielonym pełnomocnictwem??

8.    Czy oprócz dzierżawy na rzecz obecnego Kupującego, udostępniał Pan wcześniej działkę nr … osobom trzecim? Jeżeli tak, to należy wskazać:

-        w jakim okresie (kiedy) ww. działka była udostępniana osobom trzecim?

-        na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) ww. działka była udostępniana osobom trzecim?

-        czy udostępnienie ww. działki było czynnością odpłatną czy bezpłatną?

9.    Kto, tj. Pan czy Kupujący, z którym zawarł Pan umowę przedwstępną, ostatecznie ponosi ryzyko ekonomiczne niepowodzenia sprzedaży?

10. Czy dokonywał Pan już wcześniej sprzedaży nieruchomości, a jeżeli tak to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości:

a)    kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b)    w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana?

c)    w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d)    kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

e)    ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

f)     czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzał Pan podatek VAT, składała deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?

g)    na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. działek?

11.   Czy posiada Pan inne działki, które w przyszłości zamierza Pan sprzedać?

wskazał Pan:

1.    Ani ja osobiście ani nikt inny nie korzystał z działki nr … w żaden sposób. Jedynie w celu utrzymania porządku działka była koszona na nasz koszt.

2.    Nabywca sam się zgłosił, widział działkę na miejscu, szukał u sąsiadów kontaktu do właściciela, dostał namiar od kuzyna, który mieszka po sąsiedzku.

3.    Nie prowadzę i nigdy nie prowadziłem żadnej działalności rolniczej.

4.    Nigdy nie prowadziłem produkcji rolnej na działce nr … ani nic z niej nie sprzedawałem.

5.    Na stronach umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości (dz. Nr …) nie ciążą żadne dodatkowe obowiązki, natomiast Sprzedający zobowiązał się do uzyskania indywidualnej interpretacji podatkowej dotyczącej kwestii ewentualnego opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży przedmiotowej działki oraz uzyskania zaświadczenia o braku zaległości podatkowych oraz braku zaległości dotyczących opłacania składek na ubezpieczanie społeczne.

b)    Warunki dojścia do skutku umowy przyrzeczonej dotyczą wyłącznie Kupującego
i są one następujące:

-        uzyskania własnym staraniem i na własny koszt ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę,

-        uzyskania własnym staraniem i na własny koszt ostatecznej i wykonalnej decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu na dz. … lub pozwolenia na budowę takiego zjazdu,

-        uzyskania własnym staraniem i na własny koszt ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew,

-        uzyskania własnym staraniem i na własny koszt ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego,

-        uzyskania własnym staraniem i na własny koszt dokumentu niestwierdzającego ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

-        potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków wykonanych tradycyjnymi technologiami budowlanymi,

-        uzyskania własnym staraniem i na własny koszt warunków technicznych przyłączy mediów oraz kanalizacji sanitarnej i deszczowej,

-        uzyskania własnym staraniem i na własny koszt warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym wybudowaniem obiektu handlowo-usługowego,

-    skutecznego łącznego nabycia działek nr … oraz ….”

6.    Tak, w umowie przedwstępnej zostały udzielone pełnomocnictwa oraz zgoda na dysponowanie terenem na cele budowlane.

7.    Zostały udzielone pełnomocnictwa do uzyskania decyzji i pozwoleń:

-     uzyskania zaświadczenia o objęciu działki uproszczonym planem lasu,

-     do złożenia wniosku o wydanie wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów i budynków

-     uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę,

-     decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu na dz. … lub pozwolenia na budowę takiego zjazdu,

-     uzyskania decyzji na wycinkę drzew,

-     uzyskania wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego,

-     uzyskania dokumentu niestwierdzającego ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

-     przeprowadzenia badań geotechnicznych dotyczących możliwości posadowienia na nieruchomości budynków wykonanych tradycyjnymi technologiami budowlanymi,

-     uzyskania warunków technicznych przyłączy mediów oraz kanalizacji sanitarnej i deszczowej,

-     uzyskania koszt warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z  planowanym wybudowaniem obiektu handlowo-usługowego,

-     Sprzedający złożył oświadczenie zawierające zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 20 w  zw. z art. 3 ust. 11 ustawy prawo budowlane,

-     sprzedający wyraził zgodę na usytuowanie na dz. Nr … tymczasowego przyłącza energetycznego.

8.    Działka nr … przed dzierżawą na rzecz obecnego Kupującego nie była wcześniej nikomu udostępniania.

9.    Ryzyko ekonomiczne niepowodzenia sprzedaży ponosi Kupujący, gdyż ja nie ponoszę żadnych kosztów związanych z przygotowaniem dokumentów potrzebnych do zawarcia umowy sprzedaży.

10. Nie dokonywałem wcześniej sprzedaży żadnych nieruchomości.

11. Posiadam jeszcze udział wynoszący 1/6 do działki nr … w miejscowości … gm. … i na dzień dzisiejszym nie mam planów sprzedaży posiadanych w tej działce udziałów.

Pytanie

1.  Czy opisane powyżej zdarzenie przyszłe, to jest planowana sprzedaż nieruchomości nabytej w drodze dziedziczenia, objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (teren zabudowy mieszkaniowej i usługowej – symbol F16MU) oraz terenach dróg publicznych oznaczonych symbolem 3KDZ, uprzednio oddanej w dzierżawę na okres trzech miesięcy przyszłemu nabywcy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), a Wnioskodawca stanie się podatnikiem podatku od towarów i usług z powodu tylko tej jednej czynności ( art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług)?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), a Wnioskodawca nie stanie się podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT) w rozumieniu ww. przepisu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a to ze względu na fakt, że w planowanej sprzedaży nie będzie działał jako przedsiębiorca.

Uzasadnienie Stanowiska Wnioskodawcy

Majątek prywatny i sposób nabycia

Nieruchomość została nabyta w drodze dziedziczenia, a więc bez zamiaru prowadzenia działalności gospodarczej. Stanowi ona majątek prywatny Wnioskodawcy. Brak aktywności charakterystycznej dla podatnika VAT, przedsiębiorcy. Wnioskodawca nie podejmował działań typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, takich jak: podział działki, uzbrojenie terenu, uzyskiwanie decyzji administracyjnych zwiększających wartość, aktywne działania marketingowe. Nie będzie miało miejsce podejmowanie żadnych działań, które mogłyby wskazywać na prowadzenie czy nawet zamiar prowadzenia działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę. Powyższe oznacza, że Wnioskodawca nie spełnia warunków określonych przepisem art. 15 ust. 2 ww. ustawy, aby mógł zostać uznany za przedsiębiorcę, osobę prowadzącą działalność gospodarczą.  Na brak aktywności Wnioskodawcy i w zakresie „przygotowania” nieruchomości do sprzedaży świadczy również treść zawartej z przyszłym nabywcą przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 29 stycznia 2026 r. W szczególność należy wskazać na treść par. 4 tej umowy, z którego wynika, że wszelkie czynności i działania związane z „przygotowaniem” nieruchomości do sprzedaży będą czynione wyłącznie przez przyszłego nabywcę za jego wyłącznym staraniem i jego wyłącznym kosztem. Potwierdzeniem tego jest fakt udzielenia generalnego pełnomocnictwa umożliwiającego przyszłemu nabywcy wykonanie tych czynności niezbędnych do uzyskania odpowiednich zgód i zezwoleń, o których mowa w par. 4 tej umowy. Ponadto w par. 4 umowy dzierżawy Wnioskodawca złożył oświadczenie o zgodzie na dysponowanie przez przyszłego nabywcę gruntem objętym umową dzierżawy na cele budowlane (par. 4 umowy, zmieniony aneksem).

Znaczenie przeznaczenia w MPZP (F16MU)

Fakt, że nieruchomość zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego znajduje się na terenach zabudowy mieszkaniowej i usługowej (symbol F16MU) oraz terenach dróg publicznych oznaczonych symbolem 3KDZ, nie przesądza o opodatkowaniu VAT. Zmiana przeznaczenia gruntu wynika z aktu prawa miejscowego, na który Wnioskodawca nie miał wpływu. Samo objęcie działki planem dopuszczającym zabudowę nie oznacza prowadzenia działalności gospodarczej. Wnioskodawca wskazuje, że nawet jeśli przedmiotowa nieruchomość – z uwagi na objęcie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową i usługową (symbol F16MU) oraz terenach dróg publicznych oznaczonych symbolem 3KDZ. – mogłaby zostać uznana za teren budowlany w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, okoliczność ta pozostaje irrelewantna dla oceny obowiązku podatkowego w niniejszej sprawie. Kwalifikacja gruntu jako terenu budowlanego ma znaczenie wyłącznie na etapie oceny ewentualnego zwolnienia z VAT, natomiast w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy Wnioskodawca w ogóle działa w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ustawy. W ocenie Wnioskodawcy – z uwagi na brak prowadzenia działalności gospodarczej oraz brak aktywności charakterystycznej dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami – sprzedaż następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a więc pozostaje poza zakresem opodatkowania VAT. W konsekwencji bez znaczenia pozostaje fakt przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, gdyż przepisy dotyczące terenów budowlanych mogą znaleźć zastosowanie wyłącznie w sytuacji, gdy sprzedający działa jako podatnik VAT, co w niniejszej sprawie nie ma miejsca.

Orzecznictwo TSUE

W wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 (Słaby oraz Kuć) Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wskazał, że: sprzedaż nieruchomości nie podlega VAT, jeśli stanowi zwykłe wykonywanie prawa własności, kluczowe znaczenie ma aktywność sprzedającego, sam fakt wzrostu wartości nieruchomości (np. wskutek planu miejscowego) nie przesądza o opodatkowaniu.

Charakter dzierżawy

Dzierżawa miała charakter krótkotrwały (3 miesiące), była incydentalna, była związana wyłącznie z przygotowaniem czynności po stronie przyszłego nabywcy i nie wiązała się z żadnymi nakładami, czy aktywnością po stronie sprzedawcy (Wnioskodawcy). Nie miała charakteru zorganizowanej działalności zarobkowej wykonywanej w sposób ciągły w sensie gospodarczym. O braku działalności gospodarczej świadczy również brak elementu zarobkowego tej umowy dzierżawy, gdyż czynsz dzierżawny został ustalony na kwotę 30 zł miesięcznie. Symboliczność wysokości czynszu jednoznacznie wskazuje na brak elementu zarobkowego po stronie Wnioskodawcy oraz potwierdza tezę, że to przyszły nabywca ponosi nakłady na uzyskanie stosownych zezwoleń administracyjnych koniecznych do rozpoczęcia inwestycji.

Praktyka interpretacyjna KIS

W interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wskazuje się, że: sprzedaż nieruchomości nabytej w drodze dziedziczenia stanowi, co do zasady, zarząd majątkiem prywatnym, objęcie nieruchomości MPZP (nawet budowlanym) nie przesądza o VAT, incydentalna dzierżawa nie powoduje automatycznie powstania statusu podatnika VAT, brak aktywności sprzedającego w celu zwiększenia wartości nieruchomości, zmiany MPZP, podziału nieruchomości na mniejsze działki, itp. wskazują, że sprzedaż nie stanowi czynności wykonywanej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Takie stanowisko organów podatkowy zostało przedstawione między innymi w poniższych interpretacjach:

-        interpretacja z dnia 8 maja 2025 r., syg. 0114-KDIP4-2.4012.119.2025.3.WH

-        interpretacja z dnia 6 listopada 2015 r. syg. IPPP3/443-966/13-2/LK;

Wnioski:

Powyższe oznacza, że w przyszłej sprzedaży Wnioskodawca nie będzie działał jako przedsiębiorca, osoba prowadząca działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ww. ustawy), a to oznacza, że nie będzie on podatnikiem VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ww. ustawy, a zagospodarowania przestrzennego (teren zabudowy mieszkaniowej i usługowej – F16MU oraz terenach dróg publicznych oznaczonych symbolem 3KDZ.), uprzednio oddanej w dzierżawę na okres trzech miesięcy, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Należy również zwrócić uwagę na fakt, że podatnik VAT uzyskuje prawo do odliczenia od swojego podatku należnego, zapłaconego podatku naliczonego. W przedstawionym stanie faktycznym biorąc pod uwagę jednorazowość czynności sprzedaży oraz brak działań pro sprzedażowych po stronie Wnioskodawcy w ogóle nie może być mowy o zaistnieniu jakiegokolwiek podatku naliczonego. W tej sytuacji opodatkowanie takiej jednorazowej czynności sprzedaży łamałoby podstawową zasadę dla podatku VAT, to jest zasadę neutralności oraz zasadę możliwości odliczenia od podatku należnego kwoty podatku naliczonego. Przy zastosowaniu zasady neutralności przedsiębiorca dolicza kwotę VAT do sprzedaży odliczając sobie kwotę podatku naliczonego w efekcie czego faktycznym płatnikiem podatku zostaje końcowy nabywca towaru ( usługi). Opodatkowanie sprzedaży objętej niniejszym wnioskiem oznaczałoby, że to sprzedawca ponosi w całości koszty VAT skoro nie ma możliwości, ze względu na jednorazowość czynności dokonać jakichkolwiek odliczeń. Powyższe jest dodatkowym argumentem wskazującym, że w przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawca ( Sprzedawca) nie działa jako przedsiębiorca, osoba prowadząca działalność, gospodarczą.

Inne:

Do niniejszego wniosku zostaje dołączona umowa dzierżawy z aneksem. Z treści umowy jednoznacznie wynika pasywność Wnioskodawcy jako przyszłego sprzedającego, brak jakiejkolwiek aktywności pro sprzedażowej, czy też zmierzającego do zwiększenia wartości nieruchomości poprzez na przykład podział na mniejsze działki, czy przeprowadzenie uzbrojenia terenu albo uzyskanie jakichś decyzji administracyjnych potrzebnych do ewentualnego rozpoczęcia inwestycji budowlanej przez przyszłego kupującego. Ponadto do wniosku zostaje dołączony odpis z KW nieruchomości w celu potwierdzenia nabycia własności tej nieruchomości w drodze dziedziczenia.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analiza powyższych przepisów prowadzi do stwierdzenia, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo wskazania wymaga, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się  o treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr …, nabytą w drodze dziedziczenia w roku …. Nieruchomość ta stanowi majątek prywatny, została nabyta nieodpłatnie, bez zamiaru odsprzedaży w drodze spadkobrania, nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, nie była przedmiotem działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami (brak podziału, uzbrojenia, aktywnego przygotowania do sprzedaży). Nie podejmował Pan żadnych działań w celu uchwalenia ani zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani w celu zwiększenia atrakcyjności inwestycyjnej nieruchomości. Nigdy nie prowadził Pan produkcji rolnej na działce nr … ani nic z niej Pan nie sprzedawał. W okresie poprzedzającym planowaną sprzedaż nieruchomości zawarł Pan umowę dzierżawy z przyszłym nabywcą. Działka nr … przed dzierżawą na rzecz obecnego Kupującego nie była wcześniej udostępniana osobom trzecim. Została zawarta z przyszłym kupującym przedwstępna umowa sprzedaży. W umowie przedwstępnej zostały udzielone pełnomocnictwa oraz zgoda na dysponowanie terenem na cele budowlane. Zostały udzielone pełnomocnictwa do uzyskania decyzji i pozwoleń m.in.: uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę; decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu lub pozwolenia na budowę takiego zjazdu, uzyskania warunków technicznych przyłączy mediów oraz kanalizacji sanitarnej i deszczowej, uzyskania koszt warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym wybudowaniem obiektu handlowo-usługowego. Złożył Pan oświadczenie zawierające zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 20 w zw. z art. 3 ust. 11 ustawy prawo budowlane.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pana zapytania, należy wskazać, że doszło do udzielenia Kupującej Spółce pełnomocnictwa do działania w imieniu Sprzedającej w zakresie niezbędnym do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń do rozpoczęcia inwestycji. Uzyskanie tych decyzji i pozwoleń jest warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Te czynności nastąpią w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu kupującemu umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb kupującego (pozwolenia, przyłącza, itp.) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W przedmiotowej sprawie zauważenia wymaga, że nabywca (Kupujący) już jest, Pan jako właściciel gruntu nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do nabycia ww. działki. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń, itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy.

Ponadto z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku, wynika, że działka została udostępniona na rzecz Kupującego, na mocy umowy dzierżawy, zawartej w związku z przedwstępną umowy sprzedaży, wyłącznie w celu uzyskania przez Kupującego niezbędnych zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia Kupującemu zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia.

Z okoliczności sprawy wynika, że nabywca wykonuje opisane czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania ww. działki do swoich określonych potrzeb. Z  wniosku nie wynika, aby w związku ze sprzedażą ww. działki podejmował Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Zatem, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy i dzierżawa gruntu na rzecz kupującego (nabywcy) przed sprzedażą, w związku z zawartą umową przedwstępną nie powodują, że zostanie Pan z tych powodów uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzenia wymaga, że w odniesieniu do sprzedaży działki … nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży działki nr … będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działki, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży działki nr … będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, planowana sprzedaż działki nr … nabytej w drodze dziedziczenia, objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (teren zabudowy mieszkaniowej i usługowej – symbol F16MU oraz tereny dróg publicznych oznaczonych symbolem 3KDZ), uprzednio oddanej w  dzierżawę na okres trzech miesięcy przyszłemu nabywcy, nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, a Pan nie stanie się podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem, Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Odnośnie powołanych przez Pana interpretacji indywidualnych, zauważam, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i należy je traktować indywidualnie.

Jednocześnie wskazuję, iż analiza załączników dołączonych do wniosku o wydanie interpretacji w indywidualnej sprawie nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem nie jestem uprawniony do oceny załączników dołączonych do wniosku, a niniejszą interpretację wydano jedynie w oparciu o zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku i jego uzupełnieniu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.