0113-KDIPT1-1.4012.294.2026.2.WL

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 marca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działki nr 1 zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, w stanie surowym zamkniętym oraz udziału w działce nr 2.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 maja 2026 r. (data wpływu 13 maja 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca jest rolnikiem. Ponadto Wnioskodawca prowadzi również pozarolniczą działalność gospodarczą, przeważający kod PKD to: Sprzedaż detaliczna pozostałych wyrobów prowadzona na straganach i targowiskach. Wnioskodawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT od … r.

Wnioskodawca umową darowizny z dnia ... Rep. ... otrzymał od swojego ojca m.in. działkę nr 3, która była własnością ojca Wnioskodawcy. Tym samym aktem notarialnym otrzymał od rodziców m.in. działki nr 4, 5, które objęte były wspólnością majątkową. Wskazane działki (tj. 3, 4, 5) wraz z innymi otrzymanymi w darowiźnie działkami stanowiły gospodarstwo rolne.

Wnioskodawca od czasu otrzymania wskazanych działek darowizną, użytkował je w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego do działalności rolniczej. W roku … Wnioskodawca użyczył swojej siostrze część działek wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Powierzchnia użyczonych działek wynosiła ok. … ha. Wśród użyczonych działek znajdowały się m.in. działki nr 3, 4, 5. Siostra Wnioskodawcy po użyczeniu, wykorzystywała je w ramach swojego gospodarstwa rolnego do celów rolniczych. Od czasu użyczenia działek siostrze, Wnioskodawca nie wykorzystywał ich w swojej działalności rolniczej.

Wnioskodawca podjął decyzję o budowie domu jednorodzinnego w którym planował zamieszkać. W dniu ... decyzją znak ... została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji budowa wolnostojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego; budowa urządzeń budowlanych w rozumieniu art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane, niezbędnych do użytkowania obiektu budowlanego objętego decyzją zgodnie z jego przeznaczeniem, na terenie obejmującym część działek ewid. 3, 4, 5 oraz decyzja znak ... dla inwestycji: budowa drogi wewnętrznej o szerokości … m na terenie obejmującym część działki nr ewid. 5.

W dniu ... wydano również decyzję nr ..., wydaną z upoważnienia Starosty ..., znak ... zatwierdzającą projekt zagospodarowania działki oraz projekt architektoniczno-budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę obejmującą budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej według indywidualnego projektu.

Decyzją z dnia ... r. zatwierdzono podział nieruchomości oznaczonych jako działki 3, 4, 5 w ten sposób, że działka nr 3 o pow. ... ha, nr 4 o pow. ... ha, nr 5 o pow. ... ha uległy podzieleniu i scaleniu na działki nr 2 o pow. ... ha, 1 o pow. … ha, 6 o pow. … ha, 7 o pow. … ha, 9 o pow. … ha, 9 o pow. …, 10 o pow. … ha.

Z uwagi na zmianę planów życiowych, w dniu ... r. Wnioskodawca umową sprzedaży sprzedał działkę nr 1 oraz udział 1/6 części w działce 2. W momencie sprzedaży na działce nr 1 znajdował się budynek mieszkalny jednorodzinny, w stanie surowym zamkniętym (krytym z oknami i drzwiami wejściowymi, nie wykończonym, nie posiadający żadnych instalacji ani kanalizacji, o powierzchni użytkowej ok. … m². Dom budowany był z zamiarem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy. W chwili sprzedaży działka nr 1 oraz udział w działce 2 nie były już przedmiotem umów dzierżawy, użyczenia ani żadnych innych umów zobowiązujących.

Ponadto, w uzupełnieniu wniosku na pytania Organu wskazał Pan odpowiednio:

1. Na czyj wniosek została wydana decyzja o warunkach zabudowy z ... r.? Pana czy innej osoby?

„Decyzja o warunkach zabudowy z dnia ... r., została wydana na wniosek Wnioskodawcy – Pana A.A.”

2. Na czyj wniosek dokonano przekształcenia działek będących przedmiotem wniosku (scalenia, podziału)? Pana czy innej osoby?

„Przekształcenia działek będących przedmiotem wniosku (scalenie, podział), dokonano na wniosek Wnioskodawcy – Pana A.A.”

3. Czy jest Pan rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług?

„Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym zgodnie z art. 2 pkt 19 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług.”

4. Czy z działek przed podziałem oraz z działek nr 1 i nr 2 - po podziale dokonywane były zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych w rozumieniu art. 2 pkt 20 ustawy o podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to czy sprzedaż ta była opodatkowana podatkiem VAT?

„W okresie przed podziałem, od roku … działki były użyczone przez Wnioskodawcę na rzecz jego siostry. Od czasu użyczenia Wnioskodawca nie dokonywał żadnych zbiorów i dostaw (sprzedaży) produktów rolnych w rozumieniu art. 2 pkt 20 ustawy o podatku od towarów i usług. Siostra Wnioskodawcy korzystając z działki w ramach użyczenia wykorzystywała je rolniczo na potrzeby własnego gospodarstwa rolnego, nie dokonywała sprzedaży produktów rolnych. 

Po podziale na działkach 2, 1 była budowa - nie były wykorzystywane rolniczo.

Przed użyczeniem natomiast, działki były wykorzystywane w ramach gospodarstwa rolnego Wnioskodawcy. Plony nie były przeznaczone na sprzedaż, lecz wykorzystywane wyłącznie na potrzeby gospodarstwa Wnioskodawcy.”

5. Czy wykorzystywał Pan działki przed podziałem oraz działki nr 1 i nr 2 w pozarolniczej działalności gospodarczej?

„Działki zarówno przed podziałem jak i po podziale nie były wykorzystywane w pozarolniczej działalności gospodarczej Wnioskodawcy.”

6. Czy podejmował Pan do dnia sprzedaży działania marketingowe w celu sprzedaży ww. działki nr 1 wraz z budynkiem i udziału w działce nr 2, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia? Jeśli tak, to jakie?

„Wnioskodawca do dnia sprzedaży nie podejmował działań marketingowych ani reklamowych mających na celu sprzedaż nieruchomości nr 1 wraz z budynkiem i udziału w działce nr 2 wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia.”

7. W jaki sposób pozyskał Pan nabywców działki nr 1 wraz z budynkiem oraz udziału w działce nr 2?

„Nabywcą nieruchomości nr 1 wraz z budynkiem i udziału w działce nr 2 został dalszy sąsiad Wnioskodawcy. Podczas luźnej rozmowy dotyczącej budowanego budynku na działce nr 1, Wnioskodawca wskazał na problemy finansowe związane z budową budynku na działce nr 1, brak środków finansowych na dalsze etapy prac budowlanych, w tym na wykończenie budynku. W efekcie tej rozmowy Wnioskodawca pozyskał nabywców działki nr 1 wraz z budynkiem oraz udziału w działce nr 2.”

8. Czy przed dokonaniem sprzedaży ww. działek zawarł Pan z ich nabywcą umowę przedwstępną? Jeśli tak proszę wskazać:

a.    jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy zawartej z przyszłym nabywcą, ciążyły na Kupującym, a jakie na Panu?

b.    czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostały ustalone warunki, które musiały być spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność działek na nabywcę? Jeśli tak, to jakie?

„Przed dokonaniem sprzedaży Wnioskodawca nie zawierał umowy przedwstępnej sprzedaży ww. działek.”

9. Czy przed dokonaniem ww. sprzedaży udzielił Pan nabywcy działek pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących ww. działek? Jeżeli tak, to należy wskazać:

a.    do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń udzielił Pan pełnomocnictwa nabywcy do występowania w Pana imieniu?

b.    jakich czynności dokonał nabywca do momentu sprzedaży przez Pana działki w związku z udzielonym pełnomocnictwem?

„Przed dokonaniem sprzedaży działki 1 wraz z budynkiem oraz udziału w działce 2, Wnioskodawca nie udzielał nabywcy pełnomocnictw, zgód ani upoważnień kupującemu, do występowania w jego imieniu w sprawach dotyczących działek.”

10. Czy oprócz użyczenia działek siostrze, działki przed podziałem oraz działki nr 1 i 2 do dnia sprzedaży były przedmiotem umów cywilnoprawnych (dzierżawa, najem użyczenie, inna umowa – jaka)?

Jeżeli tak, to należy wskazać:

‒     w jakim okresie (kiedy)?

‒     na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka)?

‒     czy udostępnienie było czynnością odpłatną czy bezpłatną?

„Oprócz użyczenia działek siostrze, działki przed podziałem oraz działki nr 1 i 2 do dnia sprzedaży, nie były przedmiotem innych umów cywilnoprawnych.”

11. Czy dokonywał Pan już wcześniej sprzedaży nieruchomości, a jeżeli tak to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości:

a.    w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana?

b.    w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

c.    kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

d.    ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

e.    czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzał Pan podatek VAT, składał deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?

f.     na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. działek?

„Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości.”

12. Czy posiada Pan inne działki, które w przyszłości zamierza Pan sprzedać?

„Wnioskodawca posiada inne działki, jednakże obecnie nie zamierza dokonywać ich sprzedaży.”

Pytanie

Czy zbycie przez Wnioskodawcę działki nr 1 oraz udziału w działce nr 2 podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, transakcja sprzedaży działki nr 1 oraz udziału w działce 2 nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem warunkiem opodatkowania danej czynności VAT - w świetle powyższych przepisów - jest łączne spełnienie dwóch przesłanek:

a.    po pierwsze, czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT,

b.    po drugie - musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT (w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT).

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej w tym zakresie. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w odniesieniu do dokonanej transakcji w rozumieniu przepisów ustawy. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży. Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Należy wskazać, że przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową”, wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

W niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać Wnioskodawcę za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Aktywność Wnioskodawcy w zakresie sprzedaży nieruchomości, nie wykraczała poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawca jest osobą fizyczna, będącą właścicielem gruntu który otrzymał darowizną od rodziców kilkanaście lat temu.

Jak zostało wskazane, warunkiem opodatkowania danej czynności VAT - w świetle powyższych przepisów - jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze, czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, po drugie - musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT (w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT).

Uwzględniając przywołane wyżej przepisy należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania Wnioskodawcy - w związku z dostawą gruntu - za podatnika VAT. Wobec powyższego należy uznać, że zbycie przez Wnioskodawcę opisanej we wniosku działki gruntu oraz udziału w działce, nie będzie stanowić działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności w przedmiocie zbycia tej nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W rozpatrywanej sprawie dostawę gruntu należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym, Wnioskodawca korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku VAT nie mają zastosowania. Sprzedaż działki 1 oraz udziału w działce 2 przez Wnioskodawcę, nie miała przesłanek pozwalających na uznanie aktywności w przedmiocie zbywania nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem w tym zakresie. Działki zostały nabyte od rodziców darowizną, bez zamiaru dalszej odsprzedaży czy handlu nieruchomościami. Wnioskodawca nie prowadzi działalności polegającej na obrocie nieruchomościami. Działki od roku … tj. od czasu użyczenia ich na rzecz siostry, nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę. Sam fakt, iż wydano decyzję zatwierdzającą projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany, udzielono pozwolenia na budowę, rozpoczęto budowę domu jednorodzinnego również nie świadczy o prowadzeniu działalności gospodarczej. Wnioskodawca podjął bowiem te czynności z zamiarem budowy domu jednorodzinnego, który miał zaspokoić jego prywatne potrzeby, mieszkaniowe. Z uwagi na zmianę planów życiowych podjął jednak decyzję o sprzedaży nieruchomości z rozpoczętą budową.

Biorąc pod uwagę powyższe argumenty, sprzedaż działki nr 1 oraz udziału w działce 2 ma charakter wyłącznie prywatny. Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż działki nr 1 i udziału w działce 2 będzie stanowić rozporządzanie majątkiem prywatnym i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż Wnioskodawca nie działał w tym zakresie w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1)    określone udziały w nieruchomości,

2)    prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3)    udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu zaznaczenia wymaga, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Wskazania wymaga, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że nabył Pan w drodze darowizny działki nr 3, nr 4 i nr 5. Od czasu otrzymania wskazanych działek darowizną, użytkował je Pan w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego do działalności rolniczej. Plony nie były przeznaczone na sprzedaż, lecz wykorzystywane wyłącznie na potrzeby Pana gospodarstwa. Od roku … działki były użyczone przez Pana na rzecz Pana siostry. Od czasu użyczenia nie dokonywał Pan żadnych zbiorów i dostaw (sprzedaży) produktów rolnych w rozumieniu art. 2 pkt 20 ustawy o podatku od towarów i usług. Pana siostra korzystając z działki w ramach użyczenia wykorzystywała je rolniczo na potrzeby własnego gospodarstwa rolnego, nie dokonywała sprzedaży produktów rolnych. Na Pana wniosek dokonano przekształcenia działek oraz wydano decyzję o warunkach zabudowy. Oprócz użyczenia działek siostrze, działki przed podziałem oraz działki nr 1 i 2 do dnia sprzedaży, nie były przedmiotem innych umów cywilnoprawnych. Działki zarówno przed podziałem jak i po podziale nie były wykorzystywane w Pana pozarolniczej działalności gospodarczej. Z uwagi na zmianę planów życiowych, ... r. umową sprzedaży sprzedał Pan działkę nr 1 oraz udział 1/6 części w działce 2. W momencie sprzedaży na działce nr 1 znajdował się budynek mieszkalny jednorodzinny, w stanie surowym zamkniętym (krytym z oknami i drzwiami wejściowymi, nie wykończonym, nie posiadający żadnych instalacji ani kanalizacji, o powierzchni użytkowej ok. … m². Dom budowany był z zamiarem zaspokojenia Pana potrzeb mieszkaniowych. W chwili sprzedaży działka nr 1 oraz udział w działce 2 nie były już przedmiotem umów dzierżawy, użyczenia ani żadnych innych umów zobowiązujących. Nie podejmował Pan działań marketingowych ani reklamowych mających na celu sprzedaż nieruchomości nr 1 wraz z budynkiem i udziału w działce nr 2 wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia. Przed dokonaniem sprzedaży nie zawierał Pan umowy przedwstępnej sprzedaży ww. działek, nie udzielał Pan nabywcy pełnomocnictw, zgód ani upoważnień kupującemu, do występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących działek.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że z całokształtu okoliczności sprawy nie wynika taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zatem należy uznać, że sprzedaż przez Pana działki nr 1 zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, w stanie surowym zamkniętym oraz udziału w działce nr 2 nie stanowi działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Brak jest bowiem przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia ww. działek, która jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że dostawa ww. działek stanowi działalność gospodarczą. Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy, nie podjął Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Konsekwentnie, z tytułu sprzedaży działki nr 1 zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, w stanie surowym zamkniętym oraz udziału w działce nr 2 nie działał Pan w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Działania podejmowane przez Pana należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym, w odniesieniu do działek objętych pytaniem, korzystał Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Wobec powyższego, sprzedaż przez Pana działki nr 1 zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, w stanie surowym zamkniętym oraz udziału w działce nr 2 nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem, Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)    z zastosowaniem art. 119a;

2)    w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)    z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.