0112-KDWL.4011.144.2026.2.DK

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 16 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 31 sierpnia 2026 r. (wpływ 31 sierpnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Zarówno podatnik, jak i jego małżonka AB (NIP (…)) prowadzą jednoosobowe działalności gospodarcze zgłoszone do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. W ich małżeństwie obowiązuje ustrój majątkowej wspólności małżeńskiej. W ramach tych działalności małżonkowie wykonują również usługi w zakresie najmu, stanowiących środki trwałe nieruchomości i lokali, klasyfikowane przez nich jako przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej.

(…) 2024 roku małżonkowie postanowili wspólnie zakupić i zawarli umowę przedwstępną na lokal użytkowy o numerze (…) i powierzchni (…) m² zlokalizowany w budynku nr (…) „(…)” zlokalizowanego w miejscowości (…), obręb ew. (…), jedn. ewid. (…) dla którego Sąd Rejonowy w (…), Wydział V Ksiąg Wieczystych prowadzi KW nr (…), (…). Nieruchomość na dzień dzisiejszy jest w trakcie budowy. Po zakończeniu będzie jednak w całości służyła celom wynajmu turystycznego z możliwością wykorzystania przez właścicieli na potrzeby własne (wypoczynkowo-turystyczne).

Małżonkowie pragną by nieruchomość służyła zarówno zaspokajaniu potrzeb własnych jak i krótkoterminowemu najmowi. W związku z tym pragną powierzyć organizację najmu krótkoterminowego zewnętrznemu operatorowi, który administrował będzie całością wszystkich siedmiu obiektów, organizując wynajem dla turystów i administrując posiadanymi przez poszczególnych właścicieli lokalami. W ramach tych usług administrator dokonywał będzie wszelkich czynności administracyjno-porządkowych w obiekcie i lokalach (sprzątanie, uzupełnianie art. higieniczno-sanitarnych, wymiana ręczników i pościeli itp.). Organizacją pobytów turystów w lokalu zajmował się będzie administrator. Rozliczeń z tytułu najmu małżonkowie będą dokonywali wyłącznie z administratorem który podawał im będzie kwoty uzyskanych przez nich przychodów i obciążał ich fakturą za administrowanie obiektem. W związku z przyszłym wykorzystywaniem lokalu zarówno na cele wynajmu, jak i prywatne, małżonkowie nie chcą włączać lokalu do ewidencji środków trwałych w działalnościach prowadzonych indywidualnie. Pragną oni rozliczać przychody uzyskane z tytułu wynajmu krótkoterminowego wymienionego lokalu z tytułu najmu, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych, składając równocześnie oświadczenie o rozliczaniu wymienionych przychodów przez Wnioskodawcę.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy ma Pan prawo do opodatkowania uzyskanych z tytułu wynajmu opisanego lokalu jako przychód ze źródła przychodu – najem, określony w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też powinien opodatkować go w odpowiednich częściach w ramach prowadzonej przez Pana jednoosobowej działalności gospodarczej?

Pana stanowisko w sprawie (wynikające z uzupełnienia wniosku)

Pana zdaniem, przychód uzyskany z tytułu najmu lokalu użytkowego wymienionego we wniosku, może być kwalifikowany przez Pana do źródła przychodu – najem, określonego w art 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pana stanowisko wydaje się być potwierdzone prezentowaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej linią interpretacyjną. Przykładowo w interpretacji znak: 0112-KDIL2-2.4011.528.2026.1.AG Dyrektor KIS wywodzi: „Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Przepis ten koreluje z brzmieniem art 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczących źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą. Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy”.

Podobnie w interpretacji znak: 0115-KDST2-1.4011.194.2025.2.MR, Dyrektor KIS stwierdza: „Okazjonalny wynajem krótkoterminowy nieruchomości, nie włączający dodatkowych usług, stanowi najem prywatny zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych”.

Identyczne stanowisko zostało wyrażone przez Dyrektora KIS w interpretacji znak 0113-KDIPT2-1.4011.369.2026.2.ISL, gdzie stwierdzono: „Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych, może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny)”.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Na podstawie tego przepisu:

Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki, tj.:

-     zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

-     brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, oraz

-     wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zgodnie z którym:

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Najem może być zawarty na czas oznaczony albo na czas nieoznaczony. Zawarcie umowy na czas oznaczony może polegać na wskazaniu daty kalendarzowej zakończenia najmu, określeniu czasu jego trwania w dniach, tygodniach, bądź innym oznaczeniu jego momentu końcowego. Jeśli w umowie czas nie został w ten sposób określony, ani też nie wynika w sposób dostateczny z okoliczności, uważa się, że została ona zawarta na czas nieoznaczony.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.

Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną działalnością gospodarczą lub najem jest przedmiotem tej działalności.

W przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego wskazał Pan, że zarówno Pan jak i Pana małżonka prowadzicie jednoosobowe działalności gospodarcze. W ramach tych działalności małżonkowie wykonują również usługi w zakresie najmu, stanowiących środki trwałe nieruchomości i lokali, klasyfikowane przez Państwa jako przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. (…) 2024 roku małżonkowie postanowili wspólnie zakupić i zawarli umowę przedwstępną na lokal użytkowy. Nieruchomość na dzień dzisiejszy jest w trakcie budowy. Po zakończeniu będzie jednak w całości służyła celom wynajmu turystycznego z możliwością wykorzystania przez właścicieli na potrzeby własne (wypoczynkowo-turystyczne). Małżonkowie pragną by nieruchomość służyła zarówno zaspokajaniu potrzeb własnych jak i krótkoterminowemu najmowi. W związku z tym pragną powierzyć organizację najmu krótkoterminowego zewnętrznemu operatorowi, który administrował będzie całością wszystkich siedmiu obiektów, organizując wynajem dla turystów i administrując posiadanymi przez poszczególnych właścicieli lokalami. W ramach tych usług administrator dokonywał będzie wszelkich czynności administracyjno-porządkowych w obiekcie i lokalach (sprzątanie, uzupełnianie art. higieniczno-sanitarnych, wymiana ręczników i pościeli itp.). Organizacją pobytów turystów w lokalu zajmował się będzie administrator. Rozliczeń z tytułu najmu małżonkowie będą dokonywali wyłącznie z administratorem który podawał im będzie kwoty uzyskanych przez nich przychodów i obciążał ich fakturą za administrowanie obiektem. W związku z przyszłym wykorzystywaniem lokalu zarówno na cele wynajmu, jak i prywatne, małżonkowie nie chcą włączać lokalu do ewidencji środków trwałych w działalnościach prowadzonych indywidualnie.

Zatem z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że nieruchomość (lokal użytkowy), której dotyczy przedmiotowy wniosek będzie w całości służyła celom wynajmu turystycznego z możliwością wykorzystania przez właścicieli (Pana i żonę) na potrzeby własne (wypoczynkowo-turystyczne). Organizacja najmu będzie powierzona zewnętrznemu operatorowi, w związku z czym Pana aktywność w zakresie najmu będzie ograniczona. Pan i Pana żona nie chcecie włączać lokalu do ewidencji środków trwałych w działalnościach prowadzonych indywidualnie. W konsekwencji należy uznać, że prowadzone w ten sposób działanie związane z najmem przedmiotowego lokalu nie będzie miało charakteru profesjonalnego, mieścić się będzie w ramach normalnego wykonywania prawa własności.

Biorąc pod uwagę powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis zdarzenia przyszłego, stwierdzam, że uzyskiwane przez Pana przychody z tytułu najmu wskazanej w pytaniu nieruchomości będą zaliczane do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji indywidualnych, stwierdzam, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania w przedmiotowej sprawie.

Dodać należy, że interpretacja indywidualna dotyczy sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku, nie ma zastosowania do Pana żony.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.