0112-KDWL.4011.138.2026.1.TW

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 22 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą. Głównym przedmiotem tej działalności są roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków oraz budową dróg i autostrad (kod PKD 42.11.Z).

Wnioskodawca posiada wraz z żoną (w ramach małżeńskiej wspólności ustawowej) lokale mieszkalne w liczbie 19. Lokale te zostały zakupione prywatnie przez małżonków na cele osobiste. Przy ich zakupie nigdy nie odliczono podatku VAT naliczonego, a transakcje te nie miały związku z budowlanym profilem firmy. Lokale zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych firmy Wnioskodawcy i były amortyzowane wyłącznie do momentu zmiany przepisów (wprowadzenia ustawowego zakazu amortyzacji lokali mieszkalnych). Łączny miesięczny przychód z najmu tych mieszkań wynosi obecnie około (…) zł.

Wnioskodawca zmaga się z poważnymi, długotrwałymi problemami z pozyskaniem pracowników do prac ogólnobudowlanych i drogowych. Z tego powodu Wnioskodawca planuje całkowicie zlikwidować i zamknąć prowadzoną działalność gospodarczą. Po zamknięciu firmy i wykreśleniu jej z CEIDG, opisane lokale mieszkalne powrócą w całości do majątku prywatnego małżonków. Wnioskodawca wraz z żoną zamierzają kontynuować ich wynajem wyłącznie na cele mieszkaniowe dla osób prywatnych (najem długoterminowy na cele zaspokojenia stałych potrzeb mieszkaniowych lokatorów). Po likwidacji firmy zarządzanie najmem nie będzie realizowane w ramach jakiejkolwiek zorganizowanej struktury biznesowej, biura projektowego czy przy zatrudnieniu pracowników. Nie będzie najmu krótkoterminowgo i usług hotelowych tj. sprzątanie czy wyżywienie. Najemcy samodzielnie będą korzystać z lokali. Rolą Wnioskodawcy będzie wyłącznie zawieranie umów, pobieranie czynszu, ewentualne rozliczanie mediów. Przychody z najmu będą osiągane wspólnie przez małżonków i rozliczane po połowie (pół na pół, tj. po ok. (…) zł miesięcznie na każdego z małżonków). Wnioskodawca oraz jego małżonka nie będą osiągać żadnych innych dochodów (np. ze stosunku pracy, umów zlecenia, o dzieło czy innych form aktywności zarobkowej). Przychody z najmu prywatnego będą stanowiły ich jedyne, pasywne źródło utrzymania.

Pytanie

Czy po całkowitej likwidacji działalności gospodarczej, przychody z wynajmu 19 lokali mieszkalnych (od których zakupu nigdy nie odliczono podatku VAT) w łącznej kwocie około (…) zł miesięcznie, osiągane przez Wnioskodawcę w wysokości 50% udziału, będą stanowiły przychód z najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, i w związku z tym Wnioskodawca będzie miał prawo opodatkować je ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na podstawie art. 6 ust. 1a ustawy o ryczałcie, bez obowiązku ponownej rejestracji i prowadzenia działalności gospodarczej?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, po całkowitej likwidacji działalności gospodarczej przychody z wynajmu przedmiotowych lokali mieszkalnych (w kwocie odpowiadającej jego udziałowi, tj. 50% z łącznej kwoty ok. (…) zł miesięcznie) będą stanowiły źródło przychodów z najmu prywatnego, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. W konsekwencji Wnioskodawca będzie miał pełne prawo opodatkować je ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o ryczałcie, a przepisy prawa nie nakładają na niego obowiązku prowadzenia działalności gospodarczej.

Likwidacja jednoosobowej działalności gospodarczej podyktowana jest sytuacją rynkową (brakiem pracowników) i oznacza definitywne wygaszenie struktur przedsiębiorstwa. Po zamknięciu firmy lokale automatycznie powracają do sfery majątku prywatnego. Ponieważ nieruchomości nigdy nie miały związku z działalnością budowlaną, a przy ich zakupie nie odliczono podatku VAT, brak jest jakichkolwiek przesłanek do uznania, że ich późniejszy najem stanowi kontynuację działalności handlowej czy usługowej.

Zgodnie z przełomową uchwałą Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 maja 2021 r. (sygn. akt II FPS 1/21) oraz późniejszym orzecznictwem (np. wyrok NSA II FSK 2620/21), to podatnik decyduje, czy chce zarządzać swoim majątkiem prywatnie, czy komercyjnie. Przepisy ustawy o PIT nie wprowadzają limitu liczby posiadanych nieruchomości (np. 19 lokali) ani limitu przychodów, który zmuszałby do prowadzenia firmy. Fakt, że najem prywatny będzie jedynym źródłem utrzymania małżonków (z powodu braku etatu czy umów zlecenia), nie pozbawia go przymiotu „najmu prywatnego”. Czerpanie pożytków z posiadanego majątku osobistego jest realizacją konstytucyjnego prawa do dysponowania własnością i stanowi klasyczny dochód pasywny, niewpisujący się w definicję działalności gospodarczej z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT (brak struktur, biura, pracowników). Po likwidacji firmy ewidencja środków trwałych przestaje istnieć, a dawna amortyzacja (obecnie i tak zakazana dla lokali mieszkalnych) nie ma wpływu na sytuację podatnika. Na podstawie art. 6 ust. 1a ustawy o ryczałcie, jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego jest ryczałt. Udział Wnioskodawcy (50%) w łącznym rocznym przychodzie wyniesie ok. 198.000 zł. Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o ryczałcie, Wnioskodawca zapłaci stawkę 8,5% do limitu 100.000 zł przychodu, a od nadwyżki (98.000 zł) zastosuje stawkę 12,5%.

Podsumowując, planowane działanie jest w pełni zgodne z przepisami prawa podatkowego i uprawnia Wnioskodawcę do rozliczania przychodów w ramach najmu prywatnego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:

Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis ten koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 795), zgodnie z którym:

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą bądź najem stanowi przedmiot tej działalności, wynajmowanie tego składnika zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W tym miejscu wskazuję na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, gdzie wskazano:

Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną działalnością gospodarczą.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 5 ww. ustawy:

Stosownie do art. 12 ust. 6 ww. ustawy:

W opisanej sprawie przychody z najmu nieruchomości, w związku z wycofaniem ich z działalności gospodarczej na skutek całkowitej jej likwidacji, uzyskiwane będą przez Pana w ramach tzw. najmu prywatnego, a w konsekwencji uzyskiwane z tego tytułu przychody należy zakwalifikować do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę przedstawione we wniosku okoliczności oraz powołane przepisy, skoro nieruchomości, o których mowa we wniosku nie będą przez Pana wynajmowane w ramach działalności gospodarczej, to taki wynajem stanowi źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym przychody, jakie Pan uzyska ze wskazanego źródła podlegają opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W opisanym zdarzeniu przyszłym w odniesieniu do przychodów osiąganych z tytułu najmu nieruchomości będzie Pan uprawniony do zastosowania opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na podstawie art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Podsumowując, po całkowitej likwidacji działalności gospodarczej, przychody z wynajmu 19 lokali mieszkalnych, osiągane przez Pana w wysokości 50% udziału, będą stanowiły przychód z najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z tym będzie Pan miał prawo opodatkować je ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na podstawie art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazać należy, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, a zatem mając na uwadze powyższe, interpretacja indywidualna skierowana jest wyłącznie do Pana i skutki prawne wywołuje tylko w stosunku do Pana, nie dotyczy Pana małżonki.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.