0112-KDSL2-1.440.127.2026.3.BK
Wiążąca informacja stawkowa2026-05-29Dyrektor Krajowej Informacji SkarbowejAktualna
WIS USŁUGA – udostępnienie wyposażonego lokalu osobom przyjeżdżającym do (…) w celach biznesowych, w związku z wykonywaniem obowiązków służbowych na okres (…) miesięcy wraz z dostawą mediów.
WIĄŻĄCA INFORMACJA STAWKOWA (WIS)
Na podstawie art. 42a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r., poz. 775, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, po rozpatrzeniu wniosku (…) z dnia 6 marca 2026 r. (data wpływu 6 marca 2026 r.), uzupełnionego pismami z dnia: 15 kwietnia 2026 r. (data wpływu 15 kwietnia 2026 r.) oraz 25 maja 2026 r. (data wpływu 25 maja 2026 r.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydaje niniejszą wiążącą informację stawkową.
Przedmiot wniosku:
Usługa – udostępnienie wyposażonego lokalu osobom przyjeżdżającym do (…) w celach biznesowych, w związku z wykonywaniem obowiązków służbowych na okres (…) miesięcy wraz z dostawą mediów
Opis usługi:
Wnioskodawca będzie dzierżawić budynek tzw. (…), w którym świadczyć będzie usługi polegające na zapewnieniu klientom zakwaterowania w udostępnianych lokalach. Przedmiotem wniosku jest usługa polegająca na udostępnianiu wyposażonego lokalu osobom przyjeżdżającym do (…) w celach biznesowych, w związku z wykonywaniem obowiązków służbowych na okres (…) miesięcy wraz z dostawą mediów. Wnioskodawca zawrze umowę z Operatorem, który w oparciu o tę umowę będzie świadczył usługi związane z bieżącym funkcjonowaniem lokali, w szczególności będzie zapewniał zakwaterowanie w lokalach, rozliczał opłaty, pobierał przychody oraz rozliczał media. Ponadto Wnioskodawca zamierza zawrzeć umowę z firmą, która będzie wykonywała czynności związane z utrzymaniem obiektu i administrowaniem budynku, obejmujące kwestie ubezpieczeniowe oraz prace porządkowe. Informacja o dostępnych lokalach będzie publikowana na portalach ogłoszeniowych i rezerwacyjnych. Nie istnieje możliwość rezerwacji konkretnego lokalu o konkretnym numerze. Klient dokonuje rezerwacji lokalu za pośrednictwem wskazanych kanałów wybierając kategorię/standard pobytu, natomiast Operator dokonuje przydziału lokalu z dostępnej puli, uwzględniając obłożenie, dostępność i standard. Wynagrodzeniem Wnioskodawcy za świadczoną usługę jest opłata za zakwaterowanie, określana w umowie jako jedna całkowita opłata brutto za miesiąc pobytu, która obejmuje:
(…).
Dodatkowym elementem są jedynie opłaty za ponadnormatywne zużycie mediów, rozliczane według stawek określonych w Regulaminie (…). Dodatkowo, przy zwrocie przedmiotu umowy zostanie pobrana od klienta jednorazowa opłata za sprzątanie w wysokości (…) zł brutto. Klienci nie będą mieli możliwości zawierania indywidualnych umów z dostawcami mediów. Celem usługi jest udostępnianie klientom w pełni umeblowanego i wyposażonego lokalu, który umożliwia komfortowy pobyt bez konieczności zapewnienia przez klienta własnego wyposażenia. Usługa nie służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych pracowników o charakterze stałym. Klienci nie będą mieli możliwości zameldowania w lokalu na pobyt stały. Klienci nie będą mogli podnajmować lokali ani ich udostępniać osobom trzecim. Klienci nie będą mieli także pełnej swobody w korzystaniu z apartamentów – nie będą mogli wprowadzić w nich zmian, w tym np. wstawiać własnych mebli czy modyfikować wyposażenia. Klient zobowiązany jest w wpłaty depozytu zabezpieczającego w ustalonej wysokości w terminie (…) dni od dnia zawarcia Umowy, nie później jednak niż przed wydaniem lokalu. Wydanie lokalu będzie następować protokolarnie w dniu wskazanym w umowie o ustalonej przez strony godzinie. Klient będzie zobowiązany do opuszczenia lokalu najpóźniej do godziny (…) w dniu wyjazdu. Protokół zwrotu lokalu będzie sporządzany tylko w sytuacji, gdy Wnioskodawca stwierdzi pogorszenie lokalu. Jeżeli w trakcie pobytu zaistnieje konieczność dokonania w lokalu jakichkolwiek napraw, klient będzie zobowiązany niezwłocznie poinformować o tym Wnioskodawcę, który usunie awarię, a Klient zostanie obciążony kosztami wszelkich napraw dokonanych w czasie trwania umowy, jak i po jej zakończeniu, z wyjątkiem tych, których konieczność wykonania wynikała z normalnego zużycia. Instrukcje dotyczące korzystania z lokalu Wnioskodawca przekaże klientowi drogą elektroniczną najpóźniej w dniu przyjazdu. Lokal będzie musiał zostać zwrócony w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem normalnego zużycia oraz w stanie czystym odpowiadającym temu z dnia przekazania. W budynku będzie obowiązywać regulamin korzystania z lokali, który będzie obowiązywał wszystkich klientów oraz osoby im towarzyszące. Regulamin będzie przewidywać w obowiązek zachowania ciszy nocnej w godzinach od 22:00 do 6:00. Osoby trzecie będą mogły przebywać w apartamencie klienta wyłącznie w godzinach od 6:00 do 22:00, chyba że klient poinformuje Wnioskodawcę o przedłużeniu pobytu i uiści dodatkową opłatę w wysokości ustalonej w Regulaminie za każdą dobę pobytu dodatkowej osoby. Niezależnie od tego, maksymalny limit osób korzystających z apartamentu będzie wynosił (…). Wnioskodawca jest uprawniony do dokonywania kontroli stanu technicznego i wizualnego lokalu w terminach uzgodnionych uprzednio z klientem, a klient zobowiązuje się udostępniać lokal do kontroli. W okresie ostatnich (…) dni obowiązywania umowy Wnioskodawca uprawniony jest do prezentowania lokalu osobom trzecim zainteresowanym usługami zakwaterowania. Faktury VAT dokumentujące pobyt będą wystawiane przez Wnioskodawcę i będą wystawiane bezpośrednio na Klienta.
Rozstrzygnięcie:
PKWiU 2015 - 55
Stawka podatku:
8%
Podstawa prawna:
art. 41 ust. 2 ustawy w zw. z art. 146ef ust. 1 pkt 2 ustawy w zw. z poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy
Cel wydania WIS:
określenie stawki podatku od towarów i usług
UZASADNIENIE
W dniu 6 marca 2026 r. Wnioskodawca złożył wniosek w zakresie sklasyfikowania ww. usługi na potrzeby określenia stawki podatku od towarów i usług. Wniosek uzupełniono w dniu 15 kwietnia 2026 r. o doprecyzowanie opisu sprawy oraz dokumenty. Pismem z dnia 25 maja 2026 r. wniosek uzupełniono o przesłanie dodatkowych informacji.
W treści wniosku przedstawiono następujący szczegółowy opis usługi:
(…) (dalej: „Wnioskodawca” lub „Spółka”) jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT. Spółka posiada siedzibę w Polsce i podlega obowiązkowi podatkowemu od całości dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania. Swoją główną działalność gospodarczą prowadzi przede wszystkim w ramach PKD: 68.32.B – Działalność związana z zarządzaniem nieruchomościami wykonywanymi na zlecenie - 55.10.B – Hotele i podobne obiekty zakwaterowania - 55.20.Z – Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania - 55.40.Z – Pośrednictwo w zakwaterowaniu - 55.90.Z – Pozostałe zakwaterowanie Spółka będzie dzierżawić budynek tzw. (…), będący budynkiem usługowym, wraz z lokalami usługowymi (handlowymi) na parterze, z garażem podziemnym i zagospodarowaniem terenu. Budynek, w którym znajdują się apartamenty, został sklasyfikowany według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej: „PKOB”) pod numerem 113 PKOB i posiada recepcję. W dzierżawionym (…) Spółka świadczyć będzie usługi polegające na zapewnieniu Klientom zakwaterowania powyżej (…) dni kalendarzowych w udostępnianych pomieszczeniach (dalej: „Lokale”). Spółka będzie zawierać z osobami przyjeżdzającymi do (…) w celach biznesowych (tj. bezpośrednio z pracownikami z pominięciem ich pracodawcy) umowy o świadczenie usług zakwaterowania na czas określony (powyżej (…) dni kalendarzowych), dotyczące udostępnienia miejsc noclegowych dla tych osób.
W ramach umów:
• Spółka udostępnia pracownikom Lokale przeznaczone do zakwaterowania powyżej (…) dni kalendarzowych,
• celem jest zapewnienie czasowego pobytu osób przyjeżdzających do (…) w celach biznesowych, w związku z wykonywaniem obowiązków służbowych (podróże służbowe, delegacje, czasowe oddelegowanie do pracy w (…)) na czas określony (powyżej (…) dni kalendarzowych),
• usługi nie służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych pracowników; mają charakter czasowy (powyżej (…) dni kalendarzowych) i związany z czasowym przebywaniem w danej lokalizacji w celach zawodowych.
Zatem klientem Lokalu będą pracownicy zawierający umowę o świadczenie usług zakwaterowania na czas określony (dalej: „Klient” lub „Klienci”). Lokale składają się z następujących w pełni wyposażonych pomieszczeń:
1) łazienki,
2) sypialni,
3) salonu z aneksem kuchennym.
Celem zakwaterowania jest pobyt powyżej (…) dni kalendarzowych o charakterze czasowym, związany z wykonywaniem obowiązków służbowych, w szczególności w ramach podróży służbowych, delegacji lub czasowego oddelegowania do pracy w (…). Celem świadczenia usług będzie zaspokojenie potrzeb towarzyszących celowi głównemu, a także podstawowych potrzeb związanych z czasowym pobytem w Lokalach, takich jak odpoczynek, sen, przygotowanie i spożycie posiłków oraz higiena osobista. Klient będzie miał wybór okresu zakwaterowania, jednak pobyt będzie miał charakter krótkotrwały (powyżej (…) dni kalendarzowych) i nie będzie służył zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Należy podkreślić, że Klienci nie będą mieli możliwości zameldowania się w Lokalach na pobyt stały, a umowy będą zawierane wyłącznie na czas określony (powyżej (…) dni kalendarzowych). Usługi nie polegają na wynajmie całości lub części nieruchomości. Podkreślić należy, iż Klienci nie będą mogli podnajmować apartamentów ani udostępniać ich osobom trzecim. Klienci nie będą mieli także pełnej swobody w korzystaniu z apartamentów – nie będą mogli wprowadzać w nich zmian, w tym np. wstawiać własnych mebli czy modyfikować wyposażenia. Spółka będzie dzierżawić budynek i będzie stroną zawieranych umów o świadczenie usług zakwaterowania z Klientami.
W celu operacyjnego zarządzania obiektem, Spółka zawrze umowę z operatorem, który na jej podstawie będzie świadczył usługi hotelowe i wynajmu lokali usługowych, na rzecz Klientów. Operator będzie odpowiedzialny za kompleksową obsługę nieruchomości oraz jej Klientów i gości przebywających na terenie obiektu. W oparciu o tę umowę operator będzie świadczył usługi związane z bieżącym funkcjonowaniem Lokali, w szczególności będzie zapewniał zakwaterowanie w Lokalach, rozliczał opłaty, pobierał przychody oraz rozliczał media.
A ponadto Spółka zamierza zawrzeć umowę z firmą, która będzie wykonywała czynności związane z utrzymaniem obiektu i administrowaniem budynku, obejmujące m.in. kwestie ubezpieczeniowe oraz prace porządkowe (m.in. wywóz śmieci). Należy jednak podkreślić, że mimo powierzenia operatorowi i administratorowi budynku czynności o charakterze operacyjnym, to Spółka pozostaje stroną wszystkich umów zawieranych z gośćmi Lokali.
Opłata za zakwaterowanie obejmować będzie:
(…).
Dodatkowo, przy zwrocie przedmiotu umowy zostanie pobrana od Klienta jednorazowa opłata za sprzątanie w wysokości (…) zł brutto. W Lokalach będą dostępne media: woda, prąd oraz energia elektryczna. Media będą rozliczane na podstawie jednej zryczałtowanej opłaty na poczet zużycia mediów wliczonej w cenę głównej opłaty za zakwaterowanie. W Lokalu będzie dostępny także Internet, za który opłata będzie stała i comiesięcznie doliczana do kwoty zakwaterowania. Klienci nie będą mieli możliwości zawierania indywidualnych umów z dostawcami mediów. Rozliczanie za usługi za zakwaterowanie będzie ustalane indywidualnie dla każdego czasu trwania pobytu – według stawek dziennych, tygodniowych, miesięcznych. Jak wskazano powyżej, Klient będzie miał możliwość wyboru okresu trwania Umowy, jednakże umowy nie będą zawierane na dłuższy okres niż (…) dni kalendarzowych. Niezależnie od ww. opłaty Klienci będą zobowiązani do ponoszenia dodatkowych kosztów związanych z pobytem, w szczególności opłat eksploatacyjnych obejmujących rozliczenie zużycia mediów, opłaty końcowej za sprzątanie oraz opłaty z tytułu naprawienia ewentualnych szkód. W przypadku zawarcia umowy na okres powyżej (…) dni Klient jest zobowiązany do wpłaty depozytu zabezpieczającego w ustalonej wysokości przelewem na rachunek bankowy Spółki w terminie (…) dni od dnia zawarcia Umowy zakwaterowania, nie później jednak niż przed wydaniem Apartamentu. Wydanie Lokalu w posiadanie Klienta będzie następować w dniu wskazanym w umowie, o ustalonej przez strony godzinie. Przedstawiciel operatora będzie przekazywać klucze do Lokalu i Lokal na podstawie protokołu wydania przedmiotu umowy, sporządzonym w dacie udostępnienia Przedmiotu Umowy. Protokół zwrotu przedmiotu umowy sporządzany jest tylko w przypadku gdy Spółka stwierdzi pogorszenie stanu Lokalu. Jeżeli w trakcie pobytu zaistnieje konieczność dokonania w Lokalu jakichkolwiek napraw, Klient będzie zobowiązany niezwłocznie poinformować o tym Spółkę, która usunie awarię, a Klient zostanie obciążony kosztami wszelkich napraw dokonanych w czasie trwania umowy zakwaterowania jak i po jej zakończeniu z wyjątkiem tych, których konieczność wykonania wynikała z normalnego zużycia. W ramach pobytu Klienci będą korzystać z podstawowego wyposażenia apartamentu, obejmującego m.in. naczynia i sztućce. Dodatkowo będzie istniała możliwość wypożyczenia pościeli, kołder czy ręczników za dodatkową opłatą, która będzie stanowić dodatkową usługę, odrębną od podstawowego przedmiotu umowy. Instrukcje dotyczące korzystania z Lokalu Spółka przekaże Klientowi drogą elektroniczną najpóźniej w dniu przyjazdu. Klient będzie zobowiązany do opuszczenia Lokalu najpóźniej do godziny (…) w dniu wyjazdu, a zwrot lokalu potwierdzany będzie protokołem zdawczo-odbiorczym, jeżeli Spółka stwierdzi pogorszenie stanu Lokalu. Lokal będzie musiał zostać zwrócony w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem normalnego zużycia oraz w stanie czystym odpowiadającym temu z dnia przekazania. W budynku będzie obowiązywać regulamin korzystania z apartamentów, który będzie wiązać wszystkich gości oraz osoby im towarzyszące. Regulamin będzie przewidywać w szczególności obowiązek zachowania ciszy nocnej w godzinach od 22:00 do 6:00. Osoby trzecie będą mogły przebywać w apartamencie Klienta wyłącznie w godzinach od 6:00 do 22:00, chyba że Klient poinformuje Spółkę o przedłużeniu pobytu takich osób i uiści dodatkową opłatę w wysokości ustalonej w regulaminie za każdą dobę pobytu dodatkowej osoby. Niezależnie od tego, maksymalny limit osób korzystających z apartamentu będzie wynosił (…). Faktury VAT dokumentujące pobyt będą wystawiane przez Spółkę i będą wystawiane bezpośrednio na Klienta.
Do wniosku dołączono (…).
(…)
W piśmie z dnia 15 kwietnia 2026 r. (data wpływu 15 kwietnia 2026 r.), będącym uzupełnieniem wniosku, Wnioskodawca – w odpowiedzi na pytania tutejszego organu zawarte w wezwaniu z dnia 3 kwietnia 2026 r., znak 0112-KDSL2-1.440.127.2026.1.BK, udzielił następujących informacji:
1. Z uwagi na fakt, że w opisie sprawy wskazano, iż „Celem zakwaterowania jest pobyt powyżej (…) dni kalendarzowych o charakterze czasowym (...)” oraz, że „Klient będzie miał możliwość wyboru okresu trwania Umowy, jednakże umowy nie będą zawierane na dłuższy okres niż (…) dni kalendarzowych”, należy jednoznacznie wskazać na jaki konkretnie okres czasu zawierana będzie umowa? Należy wskazać jedną, konkretną sytuację, która odnosi się do usługi będącej przedmiotem wniosku.
Odpowiedź.
Spółka podkreśla, że konstrukcja usługi zakwaterowania została przygotowana jako usługa o charakterze czasowym, co do zasady przeznaczona dla pobytów przekraczających (…) dni kalendarzowych. Umowy są zawierane na czas określony, poprzez wskazanie w treści umowy konkretnej daty rozpoczęcia („Dzień przyjazdu”) oraz konkretnej daty zakończenia („Dzień wyjazdu”).
Celem Spółki jest zapewnienie klientom zakwaterowania na okresy dłuższe niż typowy pobyt hotelowy, przy jednoczesnym zachowaniu statusu usługi zakwaterowania, niezwiązanej z zaspokajaniem stałych potrzeb mieszkaniowych. Stąd w dokumentacji akcentowany jest czasowy charakter pobytu oraz zastrzeżenie, że jest to pobyt „powyżej (…) dni”.
Jednocześnie Spółka nie posługuje się jednym, sztywnym „modelowym” okresem (np. (…) dni) dla wszystkich klientów. Okres trwania umowy jest za każdym razem ukształtowany indywidualnie – przez wskazanie dnia przyjazdu i dnia wyjazdu w umowie – przy czym założeniem jest, że są to pobyty co do zasady przekraczające (…) dni i mające charakter wyłącznie czasowy. W przypadku modelu biznesowego opisanego w przedmiotowym wniosku o WIS Spółka przewiduje pobyt wyłącznie powyżej (…) dni.
Spółka wskazuje zatem, że:
- umowy są zawierane na czas określony,
- konkretny okres wynika każdorazowo z dat wskazanych w umowie,
- pobyt ma mieć charakter czasowy, powyżej (…) dni, a usługa nie służy zaspokajaniu stałych potrzeb mieszkaniowych.
Poniżej Spółka wskazuje jedną, konkretną sytuację, która odnosi się do usługi będącej przedmiotem wniosku:
Celem zakwaterowania jest pobyt powyżej (…) dni kalendarzowych o charakterze czysto biznesowym, tj. umowy zawierane będą z osobami przyjeżdżającymi do pracy w (…) – umowy te podpisywane będą bezpośrednio z pracownikami z pominięciem ich pracodawców. Należy podkreślić, że klienci nie będą mieli możliwości zameldowania się w lokalach na pobyt stały, a umowy będą zawierane wyłącznie na czas określony (powyżej (…) dni kalendarzowych). Czas określony powyżej (…) dni kalendarzowych oznacza, w zależności od decyzji klienta, okres powyżej (…) dni, tj. umowa może zostać zawarta np. na (…) lub (…) dni, natomiast nie mniej niż (…) dni.
Spółka podkreśla, że model funkcjonowania obiektu opiera się na rotacyjnym obłożeniu apartamentów przez różnych klientów, natomiast zawieranie z tą samą osobą kolejnych, następujących po sobie umów na wiele miesięcy z rzędu będzie miało charakter incydentalny i wyjątkowy, a nie stanowi typowego, przewidywanego sposobu korzystania z lokali.
2. W związku z informacją, że „W ramach pobytu klienci będą korzystać z podstawowego wyposażenia apartamentu, obejmującego m.in. naczynia i sztućce” należy jednoznacznie wskazać, co dokładnie będzie wchodzić w skład wyposażenia przedmiotowego lokalu? Należy wskazać rodzaj umeblowania i wyposażenia znajdującego się w lokalu.
Odpowiedź.
Spółka wyjaśnia, że celem usługi jest udostępnienie klientom w pełni umeblowanego i wyposażonego apartamentu, który umożliwia komfortowy pobyt bez konieczności zapewniania przez klienta własnego wyposażenia.
Z tego względu standardowe wyposażenie apartamentu obejmuje w szczególności:
1. Część kuchenna/aneks kuchenny
(…).
2. Część dzienna/salon
(…).
3. Sypialnia
(…).
4. Przedpokój/komunikacja
(…).
5. Łazienka
(…).
6. Wyposażenie eksploatacyjne
(…).
Szczegółowy wykaz wyposażenia jest każdorazowo zawarty w załącznikach (arkusze wyposażenia, protokoły zdawczo–odbiorcze) i stanowi integralną część dokumentacji wydania apartamentu klientowi. Celem Spółki jest zapewnienie standardu porównywalnego z (…), w którym klient ma zapewnione kompletne wyposażenie pozwalające na normalne, czasowe korzystanie z lokalu.
3. Potwierdzenie, że w ramach usługi będącej przedmiotem wniosku nie będą wykonywane dodatkowe usługi, czyli wypożyczenie pościeli, kołder, czy ręczników, o których mowa w opisie sprawy.
Odpowiedź.
Spółka wyjaśnia, że podstawowym przedmiotem umowy jest usługa zakwaterowania polegająca na udostępnieniu w pełni wyposażonego apartamentu. Niezależnie od tego Spółka przewidziała w dokumentacji możliwość świadczenia dodatkowych, całkowicie odrębnych usług, takich jak wypożyczanie pościeli, kołder czy ręczników za odrębną opłatą.
Oznacza to, że:
- usługa zakwaterowania jest usługą główną,
- usługi typu wypożyczenie pościeli, kołder lub ręczników nie stanowią elementu koniecznego tej usługi,
- są one traktowane jako usługi dodatkowe, które mogą zostać wykupione odrębnie przez klienta.
Spółka nie deklaruje całkowitej rezygnacji z możliwości świadczenia tych usług. W aktualnym kształcie oferty dopuszcza się ich wykonywanie jako usług dodatkowych – niezależnych od samej usługi zakwaterowania i rozliczanych odrębnie.
4. W jaki sposób klienci będą mogli dowiedzieć się o możliwości skorzystania z udostępnianego przez Wnioskodawcę lokalu?
Odpowiedź.
Spółka zakłada, że pozyskiwanie klientów będzie odbywać się przede wszystkim przy wykorzystaniu nowoczesnych kanałów rezerwacyjnych i ogłoszeniowych, typowych dla rynku najmu krótkoterminowego i (…).
W szczególności informacja o dostępnych lokalach będzie publikowana:
- na portalach ogłoszeniowych, takich jak:
(…).
- na portalach rezerwacyjnych typu (…), w tym w szczególności na portalu:
(….).
Dodatkowo obsługą i komunikacją z klientami zajmuje się operator zarządzający obiektem, który odpowiada za prezentację oferty, obsługę zapytań, przyjmowanie rezerwacji oraz obsługę pobytu. W ten sposób potencjalni klienci mogą dowiedzieć się o możliwości skorzystania z udostępnianych lokali zarówno poprzez ogólnodostępne portale internetowe, jak i bezpośrednio przez operatora.
5. Jednoznaczne wskazanie za jakie okresy będzie następować rozliczenie przedmiotowej usługi? Należy wskazać konkretny sposób ustalania rozliczenia. W opisie sprawy Wnioskodawca wskazał, że: „Rozliczanie za usługi za zakwaterowanie będzie ustalane indywidualnie dla każdego czasu trwania pobytu - według stawek dziennych, tygodniowych, miesięcznych”. Z kolei (…). (…).
Odpowiedź.
Spółka wyjaśnia, że konstrukcja rozliczeń została oparta na okresach tygodniowych i miesięcznych, przy czym:
- w przypadku pobytów krótszych (co do zasady do miesiąca) stosowana jest opłata tygodniowa,
- w przypadku pobytów dłuższych niż miesiąc – stosowana jest opłata miesięczna.
(…).
W przyjętym na potrzeby niniejszego wniosku okresie udostępnienia apartamentów, tj. powyżej (…) dni, rozliczenie usługi zakwaterowania następuje w oparciu o okresy miesięczne.
6. W jaki sposób będzie skalkulowane wynagrodzenie Wnioskodawcy? Od jakich czynników uzależniona będzie wysokość tego wynagrodzenia?
Odpowiedź.
Wynagrodzeniem Spółki za świadczoną usługę jest opłata za zakwaterowanie, określana w umowie jako jedna całkowita opłata brutto za miesiąc pobytu.
Całkowita opłata brutto zostaje przez Spółkę z góry ustalona. Opłata nie podlega negocjacjom z klientem. Spółka kalkuluje tę opłatę z uwzględnieniem cen rynkowych.
Opłata za zakwaterowanie obejmuje w sobie:
(…).
Dodatkowym elementem są wyłącznie opłaty:
- za ponadnormatywne zużycie mediów, rozliczane według stawek określonych w Regulaminie (…),
- za inne usługi dodatkowe (np. wypożyczenie pościeli, końcowe sprzątanie).
Zatem wynagrodzenie Spółki jest określane jako jedna stawka miesięczna obejmująca całość typowych kosztów funkcjonowania apartamentu, z dodatkowym rozliczeniem jedynie ponadnormatywnego zużycia mediów i usług dodatkowych.
7. Czy opłata z tytułu naprawienia ewentualnych szkód, o której mowa w opisie sprawy i wzorze umowy załączonym do wniosku mieści się w depozycie zabezpieczającym, czy stanowi odrębną opłatę?
Odpowiedź.
Spółka przewiduje system zabezpieczenia swoich interesów poprzez depozyt zabezpieczający (kaucję) oraz odpowiedzialność klienta za szkody wyrządzone w apartamencie.
Założenie Spółki jest następujące:
- w pierwszej kolejności ewentualne szkody wyrządzone przez klienta powinny zostać pokryte z depozytu zabezpieczającego,
- wysokość depozytu jest tak kształtowana, aby w typowych przypadkach drobnych szkód (np. zniszczony element wyposażenia, uszkodzenie drobnego sprzętu) możliwe było zaspokojenie roszczeń Spółki w całości z kaucji,
- jednak w sytuacji szkód o wartości przekraczającej wysokość depozytu (np. bardzo poważne zniszczenia całego pokoju lub wyposażenia), depozyt nie będzie wystarczający.
W takich przypadkach klient jest zobowiązany do pokrycia szkody ponad kwotę depozytu, co oznacza, że:
- w części mieszczącej się w kaucji – szkoda jest pokrywana z depozytu,
- w części przekraczającej kaucję – powstaje odrębna należność klienta z tytułu naprawienia szkód.
Opłaty z tytułu szkód są więc co do zasady rozliczane w ramach depozytu zabezpieczającego, lecz w przypadkach szkód znacznych mogą przybrać formę dodatkowych opłat, przekraczających wartość kaucji.
8. W opisie sprawy wskazano, że: „przy zwrocie przedmiotu umowy zostanie pobrana od Klienta jednorazowa opłata za sprzątanie w wysokości (…) zł brutto”, a jednocześnie „Lokal będzie musiał zostać zwrócony w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem normalnego zużycia oraz w stanie czystym odpowiadającym temu z dnia przekazania”. Wobec powyższego konieczne jest jednoznaczne wskazanie, czy klient będzie obowiązany do zwrotu lokalu w stanie czystym odpowiadającym temu z dnia przekazania czy też będzie obciążany wskazaną opłatą w wysokości (…) zł brutto na poczet sprzątania zwracanego apartamentu? Należy jednoznacznie wyjaśnić.
Odpowiedź.
Spółka przyjęła model, w którym klient ma dwa obowiązki o różnym charakterze:
1. Obowiązek dbałości o lokal – klient jest zobowiązany do zwrotu apartamentu w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem normalnego zużycia wynikającego z prawidłowego korzystania z lokalu. Oznacza to, że klient nie może doprowadzić do uszkodzeń wyposażenia, zniszczeń ścian, podłóg, mebli itp., które wykraczałyby ponad normalne zużycie.
2. Obowiązek zachowania podstawowego porządku – klient powinien pozostawić lokal w stanie zasadniczo czystym, to znaczy nie w stanie rażącego brudu czy zaniedbania. Zgodnie z Regulaminem (…) klient zobowiązany jest do dbałości o prawidłowy stan Apartamentu, do bieżącego sprzątania Apartamentu w celu utrzymywania go w należytym porządku oraz czystości. Przez sprzątanie rozumie się regularne wykonywanie następujących czynności:
- umycie kuchenki elektrycznej, blatów kuchennych oraz szafek,
- wyczyszczenie zlewozmywaka i baterii,
- umycie toalety, umywalki, brodzika z kabiną prysznicową, baterii i pralki,
- umycie płytek w kuchni, łazience i WC,
- starcie kurzu z mebli, parapetu, lamp, itp.,
- odkurzenie i umycie podłóg,
- umycie lodówki.
Niezależnie jednak od powyższego, Spółka przewidziała jednorazową opłatę za sprzątanie w wysokości (…) zł brutto, pobieraną przy zwrocie lokalu. Uzasadnieniem tej opłaty jest konieczność profesjonalnego sprzątania po każdym pobycie przez serwis sprzątający, tak aby przygotować apartament do kolejnego zakwaterowania, w standardzie odpowiadającym (…).
W praktyce oznacza to, że:
- klient jest zobowiązany do oddania lokalu w stanie niepogorszonym i w podstawowym stanie czystości,
- a jednocześnie ponosi opłatę (…) zł brutto za sprzątanie końcowe wykonywane przez profesjonalny serwis sprzątający.
Opłata ta ma charakter standardowej opłaty końcowej za usługę sprzątania i nie zastępuje obowiązku dbania przez klienta o lokal w trakcie pobytu.
Podsumowując, klient będzie obowiązany do zwrotu lokalu w stanie czystym odpowiadającym temu z dnia przekazania oraz będzie obciążany wskazaną opłatą w wysokości (…) zł brutto na poczet sprzątania zwracanego apartamentu.
9. Czy będzie możliwe wypowiedzenie zawartej umowy (…)? Jeśli tak, jaki będzie okres wypowiedzenia umowy i jakie będą warunki jej wypowiedzenia?
Odpowiedź.
Spółka przyjęła założenie, że umowy o świadczenie usług zakwaterowania będą zawierane na czas określony, odpowiadający okresowi pobytu klienta. Z istoty umowy na czas określony wynika, że strony z góry uzgadniają początek i koniec świadczenia.
Spółka przewidziała w umowie możliwość wcześniejszego rozwiązania wyłącznie w szczególnych sytuacjach, opisanych w (…), tj.:
(…).
Poza przypadkami wskazanymi w (…) umowy, Spółka nie przewidziała ogólnej możliwości wypowiedzenia umowy przed upływem okresu, na który została zawarta. Oznacza to, że:
- co do zasady umowa trwa do upływu uzgodnionego terminu końcowego,
- nie określono odrębnych „okresów wypowiedzenia” dla wypowiedzenia bez przyczyny,
- wcześniejsze zakończenie świadczenia jest możliwe jedynie w przypadkach naruszenia umowy, przewidzianych w (…).
Spółka świadomie przyjęła taki model, uznając, że gwarantuje on stabilność zarówno po stronie Spółki (planowanie obłożenia), jak i po stronie klientów (pewność zapewnienia zakwaterowania na określony czas).
10. W związku ze wskazaniem w opisie sprawy, że „Media będą rozliczane na podstawie jednej zryczałtowanej opłaty na poczet zużycia mediów wliczonej w cenę głównej opłaty za zakwaterowanie” należy wyjaśnić pojęcie „zryczałtowanej opłaty”.
Odpowiedź.
Spółka przyjęła model, w którym w opłacie za zakwaterowanie zawiera się również koszt typowego, przewidywalnego zużycia mediów. W tym celu wprowadzono pojęcie „jednej zryczałtowanej opłaty na poczet zużycia mediów”, która jest wliczona w cenę główną.
Oznacza to, że:
i. klient uiszcza jedną kwotę tygodniową/miesięczną,
ii. w tej kwocie zawarty jest koszt zużycia mediów do określonych norm,
iii. klient nie jest dodatkowo obciążany za media, o ile jego zużycie mieści się w granicach uznanych za typowe („normatywne”).
Normy te zostały określone (…):
(…).
„Zryczałtowana opłata” oznacza zatem stałą część opłaty za zakwaterowanie, obejmującą koszt mediów do wskazanych poziomów, bez konieczności odrębnego rozliczania każdego kWh czy m³ w typowych warunkach zużycia.
11. W jaki sposób (na jakiej podstawie) będzie następowało wyliczenie (ustalanie) kosztów zużycia mediów? Czy np. według liczników, powierzchni, ilości osób, itp.? Należy szczegółowo opisać odrębnie dla każdego z mediów.
Odpowiedź.
Spółka zastosowała model mieszany:
- z jednej strony opiera się na ryczałcie w ramach opłaty za zakwaterowanie (do wysokości norm),
- z drugiej strony – w przypadku przekroczenia tych norm – rozlicza zużycie na podstawie rzeczywistych odczytów liczników i stawek jednostkowych.
Każdy lokal jest wyposażony w liczniki mediów, zlokalizowane na korytarzach, przypisane do danego apartamentu.
Szczegółowe rozliczenie mediów realizowane jest następująco:
1. Ogrzewanie
(…).
2. Woda zimna
(…).
3. Woda ciepła
(…).
4. Energia elektryczna
(…).
W ten sposób:
- w granicach normatywnego zużycia media są pokrywane ze zryczałtowanej opłaty,
- ponad normę – klient dopłaca zgodnie z odczytami liczników i stawkami jednostkowymi.
12. W związku z informacją, że „W przypadku ponadnormatywnego zużycia mediów Klient zobowiązany będzie do uregulowania różnicy pomiędzy górną granicą zużycia mediów a ich faktycznym zużyciem” należy wskazać:
a) w jaki sposób skalkulowana będzie „górna granica” za zużycie mediów i czy będzie ona zmienna, czy stała przez cały okres udostępnienia lokalu?
b) w jaki sposób ustalane będzie przez Wnioskodawcę ewentualne przekroczenie tej granicy?
Odpowiedź.
a) Spółka wskazuje, że „górna granica” zużycia mediów jest ustalana w oparciu o normy zużycia przewidziane w (…). Są to wartości odniesienia, które:
(…).
Te normy stanowią stałą podstawę kalkulacji, wynikającą z (…). Dla konkretnego lokalu górna granica jest wyliczana odpowiednio:
(…).
Normy te są stałe na gruncie obowiązującego (…) dla okresu, którego dotyczy interpretacja.
b) Przekroczenie górnej granicy jest ustalane poprzez:
1. odczyt liczników przypisanych do lokalu na początku i końcu pobytu (lub okresu rozliczeniowego) – początkowy odczyt liczników zostaje ustalony w Protokole Zdawczym, tj. (…), natomiast końcowy odczyt liczników zostaje ustalony w Protokole Odbiorczym,
2. obliczenie rzeczywistego zużycia każdego medium,
3. ustalenie górnej granicy dla danego lokalu zgodnie z normami,
4. porównanie faktycznego zużycia z górną granicą.
Jeżeli faktyczne zużycie przewyższa górną granicę, różnica stanowi zużycie ponadnormatywne, które jest następnie przemnażane przez odpowiednie stawki jednostkowe ((…) zł/m³ woda zimna, (…) zł/m³ woda ciepła, (…) zł/GJ ogrzewanie, (…) zł/kWh energia elektryczna). Tak obliczona kwota jest obciążeniem klienta ponad zryczałtowaną opłatę za media.
13. W przypadku, gdy koszt zużycia mediów będzie wyliczany na podstawie liczników, należy wskazać:
a) czy liczniki umieszczone będą w udostępnianym lokalu?
b) czy przed zawarciem umowy na świadczenia będące przedmiotem wniosku i po zakończeniu tej umowy jej strony spiszą stan liczników w udostępnianym lokalu?
Odpowiedź.
a) Spółka wyjaśnia, że wszystkie media są mierzone przy pomocy liczników przypisanych do danego lokalu, jednak z przyczyn technicznych i konstrukcyjnych budynku liczniki te są umieszczone na korytarzach, a nie wewnątrz samych apartamentów. Taka lokalizacja umożliwia ich łatwy odczyt przez operatora oraz służby techniczne.
b) Spółka przewidziała procedurę, zgodnie z którą:
- przed rozpoczęciem świadczenia usługi (przed wprowadzeniem się klienta) odnotowywany jest stan początkowy liczników, który wskazany zostaje w Protokole Zdawczym, tj. (…),
- po zakończeniu umowy spisywany jest stan końcowy liczników, który wskazany zostaje w Protokole Odbiorczym,
- różnica pomiędzy stanem końcowym a początkowym stanowi podstawę do ustalenia faktycznego zużycia mediów w czasie pobytu klienta.
W ten sposób Spółka zapewnia przejrzystość rozliczeń oraz możliwość obiektywnego ustalenia, czy i w jakim zakresie doszło do przekroczenia normatywnego zużycia mediów.
14. Czy to Wnioskodawca albo operator Wnioskodawcy będzie podejmować decyzję, który lokal będzie udostępniony danym klientom, czy decyzje te będzie podejmować klient? Należy jednoznacznie opisać tę kwestię.
Odpowiedź.
Spółka korzysta z modelu, w którym zarządzaniem obiektem, w tym procesem rezerwacji i przydziałem apartamentów, zajmuje się operator. Operator odpowiada za bieżące funkcjonowanie obiektu, obsługę gości oraz gospodarowanie zasobem lokali.
Charakter portali, na których informacja o dostępnych lokalach będzie publikowana powoduje, iż klient ma możliwość rezerwacji pokoju o konkretnym standardzie / wyposażeniu / udogodnienia np. z konkretnym widokiem. Natomiast nie istnieje możliwość rezerwacji konkretnego lokalu o konkretnym numerze, np. lokalu o numerze 1.
Spółka ogłasza swoje lokale na następujących portalach:
- na portalach ogłoszeniowych, takich jak:
(…).
- na portalach rezerwacyjnych typu (…), w tym w szczególności na portalu:
(…).
W praktyce oznacza to, że:
- klient dokonuje rezerwacji za pośrednictwem wskazanych kanałów (portale ogłoszeniowe, portale rezerwacyjne),
- rezerwacja dotyczy pobytu w obiekcie o określonym standardzie,
- operator – działając w imieniu Spółki – dokonuje przydziału konkretnego apartamentu z dostępnej puli, uwzględniając obłożenie, dostępność i standard.
Zasadniczo zatem decyzje dotyczące przydziału poszczególnych apartamentów podejmuje operator (w imieniu Spółki), przy czym klient wybiera kategorię/standard pobytu, a nie konkretny lokal z numeru.
Do ww. pisma Wnioskodawca dołączył następujące dokumenty:
(…).
(…).
Uzasadnienie klasyfikacji
Na podstawie art. 42a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r., poz. 775, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, po rozpatrzeniu wniosku (…) z dnia 6 marca 2026 r. (data wpływu 6 marca 2026 r.), uzupełnionego pismami z dnia: 15 kwietnia 2026 r. (data wpływu 15 kwietnia 2026 r.) oraz 25 maja 2026 r. (data wpływu 25 maja 2026 r.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydaje niniejszą wiążącą informację stawkową.
Przedmiot wniosku:
Usługa – udostępnienie wyposażonego lokalu osobom przyjeżdżającym do (…) w celach biznesowych, w związku z wykonywaniem obowiązków służbowych na okres (…) miesięcy wraz z dostawą mediów
Opis usługi:
Wnioskodawca będzie dzierżawić budynek tzw. (…), w którym świadczyć będzie usługi polegające na zapewnieniu klientom zakwaterowania w udostępnianych lokalach. Przedmiotem wniosku jest usługa polegająca na udostępnianiu wyposażonego lokalu osobom przyjeżdżającym do (…) w celach biznesowych, w związku z wykonywaniem obowiązków służbowych na okres (…) miesięcy wraz z dostawą mediów. Wnioskodawca zawrze umowę z Operatorem, który w oparciu o tę umowę będzie świadczył usługi związane z bieżącym funkcjonowaniem lokali, w szczególności będzie zapewniał zakwaterowanie w lokalach, rozliczał opłaty, pobierał przychody oraz rozliczał media. Ponadto Wnioskodawca zamierza zawrzeć umowę z firmą, która będzie wykonywała czynności związane z utrzymaniem obiektu i administrowaniem budynku, obejmujące kwestie ubezpieczeniowe oraz prace porządkowe. Informacja o dostępnych lokalach będzie publikowana na portalach ogłoszeniowych i rezerwacyjnych. Nie istnieje możliwość rezerwacji konkretnego lokalu o konkretnym numerze. Klient dokonuje rezerwacji lokalu za pośrednictwem wskazanych kanałów wybierając kategorię/standard pobytu, natomiast Operator dokonuje przydziału lokalu z dostępnej puli, uwzględniając obłożenie, dostępność i standard. Wynagrodzeniem Wnioskodawcy za świadczoną usługę jest opłata za zakwaterowanie, określana w umowie jako jedna całkowita opłata brutto za miesiąc pobytu, która obejmuje:
(…).
Dodatkowym elementem są jedynie opłaty za ponadnormatywne zużycie mediów, rozliczane według stawek określonych w Regulaminie (…). Dodatkowo, przy zwrocie przedmiotu umowy zostanie pobrana od klienta jednorazowa opłata za sprzątanie w wysokości (…) zł brutto. Klienci nie będą mieli możliwości zawierania indywidualnych umów z dostawcami mediów. Celem usługi jest udostępnianie klientom w pełni umeblowanego i wyposażonego lokalu, który umożliwia komfortowy pobyt bez konieczności zapewnienia przez klienta własnego wyposażenia. Usługa nie służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych pracowników o charakterze stałym. Klienci nie będą mieli możliwości zameldowania w lokalu na pobyt stały. Klienci nie będą mogli podnajmować lokali ani ich udostępniać osobom trzecim. Klienci nie będą mieli także pełnej swobody w korzystaniu z apartamentów – nie będą mogli wprowadzić w nich zmian, w tym np. wstawiać własnych mebli czy modyfikować wyposażenia. Klient zobowiązany jest w wpłaty depozytu zabezpieczającego w ustalonej wysokości w terminie (…) dni od dnia zawarcia Umowy, nie później jednak niż przed wydaniem lokalu. Wydanie lokalu będzie następować protokolarnie w dniu wskazanym w umowie o ustalonej przez strony godzinie. Klient będzie zobowiązany do opuszczenia lokalu najpóźniej do godziny (…) w dniu wyjazdu. Protokół zwrotu lokalu będzie sporządzany tylko w sytuacji, gdy Wnioskodawca stwierdzi pogorszenie lokalu. Jeżeli w trakcie pobytu zaistnieje konieczność dokonania w lokalu jakichkolwiek napraw, klient będzie zobowiązany niezwłocznie poinformować o tym Wnioskodawcę, który usunie awarię, a Klient zostanie obciążony kosztami wszelkich napraw dokonanych w czasie trwania umowy, jak i po jej zakończeniu, z wyjątkiem tych, których konieczność wykonania wynikała z normalnego zużycia. Instrukcje dotyczące korzystania z lokalu Wnioskodawca przekaże klientowi drogą elektroniczną najpóźniej w dniu przyjazdu. Lokal będzie musiał zostać zwrócony w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem normalnego zużycia oraz w stanie czystym odpowiadającym temu z dnia przekazania. W budynku będzie obowiązywać regulamin korzystania z lokali, który będzie obowiązywał wszystkich klientów oraz osoby im towarzyszące. Regulamin będzie przewidywać w obowiązek zachowania ciszy nocnej w godzinach od 22:00 do 6:00. Osoby trzecie będą mogły przebywać w apartamencie klienta wyłącznie w godzinach od 6:00 do 22:00, chyba że klient poinformuje Wnioskodawcę o przedłużeniu pobytu i uiści dodatkową opłatę w wysokości ustalonej w Regulaminie za każdą dobę pobytu dodatkowej osoby. Niezależnie od tego, maksymalny limit osób korzystających z apartamentu będzie wynosił (…). Wnioskodawca jest uprawniony do dokonywania kontroli stanu technicznego i wizualnego lokalu w terminach uzgodnionych uprzednio z klientem, a klient zobowiązuje się udostępniać lokal do kontroli. W okresie ostatnich (…) dni obowiązywania umowy Wnioskodawca uprawniony jest do prezentowania lokalu osobom trzecim zainteresowanym usługami zakwaterowania. Faktury VAT dokumentujące pobyt będą wystawiane przez Wnioskodawcę i będą wystawiane bezpośrednio na Klienta.
Rozstrzygnięcie:
PKWiU 2015 - 55
Stawka podatku:
8%
Podstawa prawna:
art. 41 ust. 2 ustawy w zw. z art. 146ef ust. 1 pkt 2 ustawy w zw. z poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy
Cel wydania WIS:
określenie stawki podatku od towarów i usług
UZASADNIENIE
W dniu 6 marca 2026 r. Wnioskodawca złożył wniosek w zakresie sklasyfikowania ww. usługi na potrzeby określenia stawki podatku od towarów i usług. Wniosek uzupełniono w dniu 15 kwietnia 2026 r. o doprecyzowanie opisu sprawy oraz dokumenty. Pismem z dnia 25 maja 2026 r. wniosek uzupełniono o przesłanie dodatkowych informacji.
W treści wniosku przedstawiono następujący szczegółowy opis usługi:
(…) (dalej: „Wnioskodawca” lub „Spółka”) jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT. Spółka posiada siedzibę w Polsce i podlega obowiązkowi podatkowemu od całości dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania. Swoją główną działalność gospodarczą prowadzi przede wszystkim w ramach PKD: 68.32.B – Działalność związana z zarządzaniem nieruchomościami wykonywanymi na zlecenie - 55.10.B – Hotele i podobne obiekty zakwaterowania - 55.20.Z – Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania - 55.40.Z – Pośrednictwo w zakwaterowaniu - 55.90.Z – Pozostałe zakwaterowanie Spółka będzie dzierżawić budynek tzw. (…), będący budynkiem usługowym, wraz z lokalami usługowymi (handlowymi) na parterze, z garażem podziemnym i zagospodarowaniem terenu. Budynek, w którym znajdują się apartamenty, został sklasyfikowany według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej: „PKOB”) pod numerem 113 PKOB i posiada recepcję. W dzierżawionym (…) Spółka świadczyć będzie usługi polegające na zapewnieniu Klientom zakwaterowania powyżej (…) dni kalendarzowych w udostępnianych pomieszczeniach (dalej: „Lokale”). Spółka będzie zawierać z osobami przyjeżdzającymi do (…) w celach biznesowych (tj. bezpośrednio z pracownikami z pominięciem ich pracodawcy) umowy o świadczenie usług zakwaterowania na czas określony (powyżej (…) dni kalendarzowych), dotyczące udostępnienia miejsc noclegowych dla tych osób.
W ramach umów:
• Spółka udostępnia pracownikom Lokale przeznaczone do zakwaterowania powyżej (…) dni kalendarzowych,
• celem jest zapewnienie czasowego pobytu osób przyjeżdzających do (…) w celach biznesowych, w związku z wykonywaniem obowiązków służbowych (podróże służbowe, delegacje, czasowe oddelegowanie do pracy w (…)) na czas określony (powyżej (…) dni kalendarzowych),
• usługi nie służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych pracowników; mają charakter czasowy (powyżej (…) dni kalendarzowych) i związany z czasowym przebywaniem w danej lokalizacji w celach zawodowych.
Zatem klientem Lokalu będą pracownicy zawierający umowę o świadczenie usług zakwaterowania na czas określony (dalej: „Klient” lub „Klienci”). Lokale składają się z następujących w pełni wyposażonych pomieszczeń:
1) łazienki,
2) sypialni,
3) salonu z aneksem kuchennym.
Celem zakwaterowania jest pobyt powyżej (…) dni kalendarzowych o charakterze czasowym, związany z wykonywaniem obowiązków służbowych, w szczególności w ramach podróży służbowych, delegacji lub czasowego oddelegowania do pracy w (…). Celem świadczenia usług będzie zaspokojenie potrzeb towarzyszących celowi głównemu, a także podstawowych potrzeb związanych z czasowym pobytem w Lokalach, takich jak odpoczynek, sen, przygotowanie i spożycie posiłków oraz higiena osobista. Klient będzie miał wybór okresu zakwaterowania, jednak pobyt będzie miał charakter krótkotrwały (powyżej (…) dni kalendarzowych) i nie będzie służył zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Należy podkreślić, że Klienci nie będą mieli możliwości zameldowania się w Lokalach na pobyt stały, a umowy będą zawierane wyłącznie na czas określony (powyżej (…) dni kalendarzowych). Usługi nie polegają na wynajmie całości lub części nieruchomości. Podkreślić należy, iż Klienci nie będą mogli podnajmować apartamentów ani udostępniać ich osobom trzecim. Klienci nie będą mieli także pełnej swobody w korzystaniu z apartamentów – nie będą mogli wprowadzać w nich zmian, w tym np. wstawiać własnych mebli czy modyfikować wyposażenia. Spółka będzie dzierżawić budynek i będzie stroną zawieranych umów o świadczenie usług zakwaterowania z Klientami.
W celu operacyjnego zarządzania obiektem, Spółka zawrze umowę z operatorem, który na jej podstawie będzie świadczył usługi hotelowe i wynajmu lokali usługowych, na rzecz Klientów. Operator będzie odpowiedzialny za kompleksową obsługę nieruchomości oraz jej Klientów i gości przebywających na terenie obiektu. W oparciu o tę umowę operator będzie świadczył usługi związane z bieżącym funkcjonowaniem Lokali, w szczególności będzie zapewniał zakwaterowanie w Lokalach, rozliczał opłaty, pobierał przychody oraz rozliczał media.
A ponadto Spółka zamierza zawrzeć umowę z firmą, która będzie wykonywała czynności związane z utrzymaniem obiektu i administrowaniem budynku, obejmujące m.in. kwestie ubezpieczeniowe oraz prace porządkowe (m.in. wywóz śmieci). Należy jednak podkreślić, że mimo powierzenia operatorowi i administratorowi budynku czynności o charakterze operacyjnym, to Spółka pozostaje stroną wszystkich umów zawieranych z gośćmi Lokali.
Opłata za zakwaterowanie obejmować będzie:
(…).
Dodatkowo, przy zwrocie przedmiotu umowy zostanie pobrana od Klienta jednorazowa opłata za sprzątanie w wysokości (…) zł brutto. W Lokalach będą dostępne media: woda, prąd oraz energia elektryczna. Media będą rozliczane na podstawie jednej zryczałtowanej opłaty na poczet zużycia mediów wliczonej w cenę głównej opłaty za zakwaterowanie. W Lokalu będzie dostępny także Internet, za który opłata będzie stała i comiesięcznie doliczana do kwoty zakwaterowania. Klienci nie będą mieli możliwości zawierania indywidualnych umów z dostawcami mediów. Rozliczanie za usługi za zakwaterowanie będzie ustalane indywidualnie dla każdego czasu trwania pobytu – według stawek dziennych, tygodniowych, miesięcznych. Jak wskazano powyżej, Klient będzie miał możliwość wyboru okresu trwania Umowy, jednakże umowy nie będą zawierane na dłuższy okres niż (…) dni kalendarzowych. Niezależnie od ww. opłaty Klienci będą zobowiązani do ponoszenia dodatkowych kosztów związanych z pobytem, w szczególności opłat eksploatacyjnych obejmujących rozliczenie zużycia mediów, opłaty końcowej za sprzątanie oraz opłaty z tytułu naprawienia ewentualnych szkód. W przypadku zawarcia umowy na okres powyżej (…) dni Klient jest zobowiązany do wpłaty depozytu zabezpieczającego w ustalonej wysokości przelewem na rachunek bankowy Spółki w terminie (…) dni od dnia zawarcia Umowy zakwaterowania, nie później jednak niż przed wydaniem Apartamentu. Wydanie Lokalu w posiadanie Klienta będzie następować w dniu wskazanym w umowie, o ustalonej przez strony godzinie. Przedstawiciel operatora będzie przekazywać klucze do Lokalu i Lokal na podstawie protokołu wydania przedmiotu umowy, sporządzonym w dacie udostępnienia Przedmiotu Umowy. Protokół zwrotu przedmiotu umowy sporządzany jest tylko w przypadku gdy Spółka stwierdzi pogorszenie stanu Lokalu. Jeżeli w trakcie pobytu zaistnieje konieczność dokonania w Lokalu jakichkolwiek napraw, Klient będzie zobowiązany niezwłocznie poinformować o tym Spółkę, która usunie awarię, a Klient zostanie obciążony kosztami wszelkich napraw dokonanych w czasie trwania umowy zakwaterowania jak i po jej zakończeniu z wyjątkiem tych, których konieczność wykonania wynikała z normalnego zużycia. W ramach pobytu Klienci będą korzystać z podstawowego wyposażenia apartamentu, obejmującego m.in. naczynia i sztućce. Dodatkowo będzie istniała możliwość wypożyczenia pościeli, kołder czy ręczników za dodatkową opłatą, która będzie stanowić dodatkową usługę, odrębną od podstawowego przedmiotu umowy. Instrukcje dotyczące korzystania z Lokalu Spółka przekaże Klientowi drogą elektroniczną najpóźniej w dniu przyjazdu. Klient będzie zobowiązany do opuszczenia Lokalu najpóźniej do godziny (…) w dniu wyjazdu, a zwrot lokalu potwierdzany będzie protokołem zdawczo-odbiorczym, jeżeli Spółka stwierdzi pogorszenie stanu Lokalu. Lokal będzie musiał zostać zwrócony w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem normalnego zużycia oraz w stanie czystym odpowiadającym temu z dnia przekazania. W budynku będzie obowiązywać regulamin korzystania z apartamentów, który będzie wiązać wszystkich gości oraz osoby im towarzyszące. Regulamin będzie przewidywać w szczególności obowiązek zachowania ciszy nocnej w godzinach od 22:00 do 6:00. Osoby trzecie będą mogły przebywać w apartamencie Klienta wyłącznie w godzinach od 6:00 do 22:00, chyba że Klient poinformuje Spółkę o przedłużeniu pobytu takich osób i uiści dodatkową opłatę w wysokości ustalonej w regulaminie za każdą dobę pobytu dodatkowej osoby. Niezależnie od tego, maksymalny limit osób korzystających z apartamentu będzie wynosił (…). Faktury VAT dokumentujące pobyt będą wystawiane przez Spółkę i będą wystawiane bezpośrednio na Klienta.
Do wniosku dołączono (…).
(…)
W piśmie z dnia 15 kwietnia 2026 r. (data wpływu 15 kwietnia 2026 r.), będącym uzupełnieniem wniosku, Wnioskodawca – w odpowiedzi na pytania tutejszego organu zawarte w wezwaniu z dnia 3 kwietnia 2026 r., znak 0112-KDSL2-1.440.127.2026.1.BK, udzielił następujących informacji:
1. Z uwagi na fakt, że w opisie sprawy wskazano, iż „Celem zakwaterowania jest pobyt powyżej (…) dni kalendarzowych o charakterze czasowym (...)” oraz, że „Klient będzie miał możliwość wyboru okresu trwania Umowy, jednakże umowy nie będą zawierane na dłuższy okres niż (…) dni kalendarzowych”, należy jednoznacznie wskazać na jaki konkretnie okres czasu zawierana będzie umowa? Należy wskazać jedną, konkretną sytuację, która odnosi się do usługi będącej przedmiotem wniosku.
Odpowiedź.
Spółka podkreśla, że konstrukcja usługi zakwaterowania została przygotowana jako usługa o charakterze czasowym, co do zasady przeznaczona dla pobytów przekraczających (…) dni kalendarzowych. Umowy są zawierane na czas określony, poprzez wskazanie w treści umowy konkretnej daty rozpoczęcia („Dzień przyjazdu”) oraz konkretnej daty zakończenia („Dzień wyjazdu”).
Celem Spółki jest zapewnienie klientom zakwaterowania na okresy dłuższe niż typowy pobyt hotelowy, przy jednoczesnym zachowaniu statusu usługi zakwaterowania, niezwiązanej z zaspokajaniem stałych potrzeb mieszkaniowych. Stąd w dokumentacji akcentowany jest czasowy charakter pobytu oraz zastrzeżenie, że jest to pobyt „powyżej (…) dni”.
Jednocześnie Spółka nie posługuje się jednym, sztywnym „modelowym” okresem (np. (…) dni) dla wszystkich klientów. Okres trwania umowy jest za każdym razem ukształtowany indywidualnie – przez wskazanie dnia przyjazdu i dnia wyjazdu w umowie – przy czym założeniem jest, że są to pobyty co do zasady przekraczające (…) dni i mające charakter wyłącznie czasowy. W przypadku modelu biznesowego opisanego w przedmiotowym wniosku o WIS Spółka przewiduje pobyt wyłącznie powyżej (…) dni.
Spółka wskazuje zatem, że:
- umowy są zawierane na czas określony,
- konkretny okres wynika każdorazowo z dat wskazanych w umowie,
- pobyt ma mieć charakter czasowy, powyżej (…) dni, a usługa nie służy zaspokajaniu stałych potrzeb mieszkaniowych.
Poniżej Spółka wskazuje jedną, konkretną sytuację, która odnosi się do usługi będącej przedmiotem wniosku:
Celem zakwaterowania jest pobyt powyżej (…) dni kalendarzowych o charakterze czysto biznesowym, tj. umowy zawierane będą z osobami przyjeżdżającymi do pracy w (…) – umowy te podpisywane będą bezpośrednio z pracownikami z pominięciem ich pracodawców. Należy podkreślić, że klienci nie będą mieli możliwości zameldowania się w lokalach na pobyt stały, a umowy będą zawierane wyłącznie na czas określony (powyżej (…) dni kalendarzowych). Czas określony powyżej (…) dni kalendarzowych oznacza, w zależności od decyzji klienta, okres powyżej (…) dni, tj. umowa może zostać zawarta np. na (…) lub (…) dni, natomiast nie mniej niż (…) dni.
Spółka podkreśla, że model funkcjonowania obiektu opiera się na rotacyjnym obłożeniu apartamentów przez różnych klientów, natomiast zawieranie z tą samą osobą kolejnych, następujących po sobie umów na wiele miesięcy z rzędu będzie miało charakter incydentalny i wyjątkowy, a nie stanowi typowego, przewidywanego sposobu korzystania z lokali.
2. W związku z informacją, że „W ramach pobytu klienci będą korzystać z podstawowego wyposażenia apartamentu, obejmującego m.in. naczynia i sztućce” należy jednoznacznie wskazać, co dokładnie będzie wchodzić w skład wyposażenia przedmiotowego lokalu? Należy wskazać rodzaj umeblowania i wyposażenia znajdującego się w lokalu.
Odpowiedź.
Spółka wyjaśnia, że celem usługi jest udostępnienie klientom w pełni umeblowanego i wyposażonego apartamentu, który umożliwia komfortowy pobyt bez konieczności zapewniania przez klienta własnego wyposażenia.
Z tego względu standardowe wyposażenie apartamentu obejmuje w szczególności:
1. Część kuchenna/aneks kuchenny
(…).
2. Część dzienna/salon
(…).
3. Sypialnia
(…).
4. Przedpokój/komunikacja
(…).
5. Łazienka
(…).
6. Wyposażenie eksploatacyjne
(…).
Szczegółowy wykaz wyposażenia jest każdorazowo zawarty w załącznikach (arkusze wyposażenia, protokoły zdawczo–odbiorcze) i stanowi integralną część dokumentacji wydania apartamentu klientowi. Celem Spółki jest zapewnienie standardu porównywalnego z (…), w którym klient ma zapewnione kompletne wyposażenie pozwalające na normalne, czasowe korzystanie z lokalu.
3. Potwierdzenie, że w ramach usługi będącej przedmiotem wniosku nie będą wykonywane dodatkowe usługi, czyli wypożyczenie pościeli, kołder, czy ręczników, o których mowa w opisie sprawy.
Odpowiedź.
Spółka wyjaśnia, że podstawowym przedmiotem umowy jest usługa zakwaterowania polegająca na udostępnieniu w pełni wyposażonego apartamentu. Niezależnie od tego Spółka przewidziała w dokumentacji możliwość świadczenia dodatkowych, całkowicie odrębnych usług, takich jak wypożyczanie pościeli, kołder czy ręczników za odrębną opłatą.
Oznacza to, że:
- usługa zakwaterowania jest usługą główną,
- usługi typu wypożyczenie pościeli, kołder lub ręczników nie stanowią elementu koniecznego tej usługi,
- są one traktowane jako usługi dodatkowe, które mogą zostać wykupione odrębnie przez klienta.
Spółka nie deklaruje całkowitej rezygnacji z możliwości świadczenia tych usług. W aktualnym kształcie oferty dopuszcza się ich wykonywanie jako usług dodatkowych – niezależnych od samej usługi zakwaterowania i rozliczanych odrębnie.
4. W jaki sposób klienci będą mogli dowiedzieć się o możliwości skorzystania z udostępnianego przez Wnioskodawcę lokalu?
Odpowiedź.
Spółka zakłada, że pozyskiwanie klientów będzie odbywać się przede wszystkim przy wykorzystaniu nowoczesnych kanałów rezerwacyjnych i ogłoszeniowych, typowych dla rynku najmu krótkoterminowego i (…).
W szczególności informacja o dostępnych lokalach będzie publikowana:
- na portalach ogłoszeniowych, takich jak:
(…).
- na portalach rezerwacyjnych typu (…), w tym w szczególności na portalu:
(….).
Dodatkowo obsługą i komunikacją z klientami zajmuje się operator zarządzający obiektem, który odpowiada za prezentację oferty, obsługę zapytań, przyjmowanie rezerwacji oraz obsługę pobytu. W ten sposób potencjalni klienci mogą dowiedzieć się o możliwości skorzystania z udostępnianych lokali zarówno poprzez ogólnodostępne portale internetowe, jak i bezpośrednio przez operatora.
5. Jednoznaczne wskazanie za jakie okresy będzie następować rozliczenie przedmiotowej usługi? Należy wskazać konkretny sposób ustalania rozliczenia. W opisie sprawy Wnioskodawca wskazał, że: „Rozliczanie za usługi za zakwaterowanie będzie ustalane indywidualnie dla każdego czasu trwania pobytu - według stawek dziennych, tygodniowych, miesięcznych”. Z kolei (…). (…).
Odpowiedź.
Spółka wyjaśnia, że konstrukcja rozliczeń została oparta na okresach tygodniowych i miesięcznych, przy czym:
- w przypadku pobytów krótszych (co do zasady do miesiąca) stosowana jest opłata tygodniowa,
- w przypadku pobytów dłuższych niż miesiąc – stosowana jest opłata miesięczna.
(…).
W przyjętym na potrzeby niniejszego wniosku okresie udostępnienia apartamentów, tj. powyżej (…) dni, rozliczenie usługi zakwaterowania następuje w oparciu o okresy miesięczne.
6. W jaki sposób będzie skalkulowane wynagrodzenie Wnioskodawcy? Od jakich czynników uzależniona będzie wysokość tego wynagrodzenia?
Odpowiedź.
Wynagrodzeniem Spółki za świadczoną usługę jest opłata za zakwaterowanie, określana w umowie jako jedna całkowita opłata brutto za miesiąc pobytu.
Całkowita opłata brutto zostaje przez Spółkę z góry ustalona. Opłata nie podlega negocjacjom z klientem. Spółka kalkuluje tę opłatę z uwzględnieniem cen rynkowych.
Opłata za zakwaterowanie obejmuje w sobie:
(…).
Dodatkowym elementem są wyłącznie opłaty:
- za ponadnormatywne zużycie mediów, rozliczane według stawek określonych w Regulaminie (…),
- za inne usługi dodatkowe (np. wypożyczenie pościeli, końcowe sprzątanie).
Zatem wynagrodzenie Spółki jest określane jako jedna stawka miesięczna obejmująca całość typowych kosztów funkcjonowania apartamentu, z dodatkowym rozliczeniem jedynie ponadnormatywnego zużycia mediów i usług dodatkowych.
7. Czy opłata z tytułu naprawienia ewentualnych szkód, o której mowa w opisie sprawy i wzorze umowy załączonym do wniosku mieści się w depozycie zabezpieczającym, czy stanowi odrębną opłatę?
Odpowiedź.
Spółka przewiduje system zabezpieczenia swoich interesów poprzez depozyt zabezpieczający (kaucję) oraz odpowiedzialność klienta za szkody wyrządzone w apartamencie.
Założenie Spółki jest następujące:
- w pierwszej kolejności ewentualne szkody wyrządzone przez klienta powinny zostać pokryte z depozytu zabezpieczającego,
- wysokość depozytu jest tak kształtowana, aby w typowych przypadkach drobnych szkód (np. zniszczony element wyposażenia, uszkodzenie drobnego sprzętu) możliwe było zaspokojenie roszczeń Spółki w całości z kaucji,
- jednak w sytuacji szkód o wartości przekraczającej wysokość depozytu (np. bardzo poważne zniszczenia całego pokoju lub wyposażenia), depozyt nie będzie wystarczający.
W takich przypadkach klient jest zobowiązany do pokrycia szkody ponad kwotę depozytu, co oznacza, że:
- w części mieszczącej się w kaucji – szkoda jest pokrywana z depozytu,
- w części przekraczającej kaucję – powstaje odrębna należność klienta z tytułu naprawienia szkód.
Opłaty z tytułu szkód są więc co do zasady rozliczane w ramach depozytu zabezpieczającego, lecz w przypadkach szkód znacznych mogą przybrać formę dodatkowych opłat, przekraczających wartość kaucji.
8. W opisie sprawy wskazano, że: „przy zwrocie przedmiotu umowy zostanie pobrana od Klienta jednorazowa opłata za sprzątanie w wysokości (…) zł brutto”, a jednocześnie „Lokal będzie musiał zostać zwrócony w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem normalnego zużycia oraz w stanie czystym odpowiadającym temu z dnia przekazania”. Wobec powyższego konieczne jest jednoznaczne wskazanie, czy klient będzie obowiązany do zwrotu lokalu w stanie czystym odpowiadającym temu z dnia przekazania czy też będzie obciążany wskazaną opłatą w wysokości (…) zł brutto na poczet sprzątania zwracanego apartamentu? Należy jednoznacznie wyjaśnić.
Odpowiedź.
Spółka przyjęła model, w którym klient ma dwa obowiązki o różnym charakterze:
1. Obowiązek dbałości o lokal – klient jest zobowiązany do zwrotu apartamentu w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem normalnego zużycia wynikającego z prawidłowego korzystania z lokalu. Oznacza to, że klient nie może doprowadzić do uszkodzeń wyposażenia, zniszczeń ścian, podłóg, mebli itp., które wykraczałyby ponad normalne zużycie.
2. Obowiązek zachowania podstawowego porządku – klient powinien pozostawić lokal w stanie zasadniczo czystym, to znaczy nie w stanie rażącego brudu czy zaniedbania. Zgodnie z Regulaminem (…) klient zobowiązany jest do dbałości o prawidłowy stan Apartamentu, do bieżącego sprzątania Apartamentu w celu utrzymywania go w należytym porządku oraz czystości. Przez sprzątanie rozumie się regularne wykonywanie następujących czynności:
- umycie kuchenki elektrycznej, blatów kuchennych oraz szafek,
- wyczyszczenie zlewozmywaka i baterii,
- umycie toalety, umywalki, brodzika z kabiną prysznicową, baterii i pralki,
- umycie płytek w kuchni, łazience i WC,
- starcie kurzu z mebli, parapetu, lamp, itp.,
- odkurzenie i umycie podłóg,
- umycie lodówki.
Niezależnie jednak od powyższego, Spółka przewidziała jednorazową opłatę za sprzątanie w wysokości (…) zł brutto, pobieraną przy zwrocie lokalu. Uzasadnieniem tej opłaty jest konieczność profesjonalnego sprzątania po każdym pobycie przez serwis sprzątający, tak aby przygotować apartament do kolejnego zakwaterowania, w standardzie odpowiadającym (…).
W praktyce oznacza to, że:
- klient jest zobowiązany do oddania lokalu w stanie niepogorszonym i w podstawowym stanie czystości,
- a jednocześnie ponosi opłatę (…) zł brutto za sprzątanie końcowe wykonywane przez profesjonalny serwis sprzątający.
Opłata ta ma charakter standardowej opłaty końcowej za usługę sprzątania i nie zastępuje obowiązku dbania przez klienta o lokal w trakcie pobytu.
Podsumowując, klient będzie obowiązany do zwrotu lokalu w stanie czystym odpowiadającym temu z dnia przekazania oraz będzie obciążany wskazaną opłatą w wysokości (…) zł brutto na poczet sprzątania zwracanego apartamentu.
9. Czy będzie możliwe wypowiedzenie zawartej umowy (…)? Jeśli tak, jaki będzie okres wypowiedzenia umowy i jakie będą warunki jej wypowiedzenia?
Odpowiedź.
Spółka przyjęła założenie, że umowy o świadczenie usług zakwaterowania będą zawierane na czas określony, odpowiadający okresowi pobytu klienta. Z istoty umowy na czas określony wynika, że strony z góry uzgadniają początek i koniec świadczenia.
Spółka przewidziała w umowie możliwość wcześniejszego rozwiązania wyłącznie w szczególnych sytuacjach, opisanych w (…), tj.:
(…).
Poza przypadkami wskazanymi w (…) umowy, Spółka nie przewidziała ogólnej możliwości wypowiedzenia umowy przed upływem okresu, na który została zawarta. Oznacza to, że:
- co do zasady umowa trwa do upływu uzgodnionego terminu końcowego,
- nie określono odrębnych „okresów wypowiedzenia” dla wypowiedzenia bez przyczyny,
- wcześniejsze zakończenie świadczenia jest możliwe jedynie w przypadkach naruszenia umowy, przewidzianych w (…).
Spółka świadomie przyjęła taki model, uznając, że gwarantuje on stabilność zarówno po stronie Spółki (planowanie obłożenia), jak i po stronie klientów (pewność zapewnienia zakwaterowania na określony czas).
10. W związku ze wskazaniem w opisie sprawy, że „Media będą rozliczane na podstawie jednej zryczałtowanej opłaty na poczet zużycia mediów wliczonej w cenę głównej opłaty za zakwaterowanie” należy wyjaśnić pojęcie „zryczałtowanej opłaty”.
Odpowiedź.
Spółka przyjęła model, w którym w opłacie za zakwaterowanie zawiera się również koszt typowego, przewidywalnego zużycia mediów. W tym celu wprowadzono pojęcie „jednej zryczałtowanej opłaty na poczet zużycia mediów”, która jest wliczona w cenę główną.
Oznacza to, że:
i. klient uiszcza jedną kwotę tygodniową/miesięczną,
ii. w tej kwocie zawarty jest koszt zużycia mediów do określonych norm,
iii. klient nie jest dodatkowo obciążany za media, o ile jego zużycie mieści się w granicach uznanych za typowe („normatywne”).
Normy te zostały określone (…):
(…).
„Zryczałtowana opłata” oznacza zatem stałą część opłaty za zakwaterowanie, obejmującą koszt mediów do wskazanych poziomów, bez konieczności odrębnego rozliczania każdego kWh czy m³ w typowych warunkach zużycia.
11. W jaki sposób (na jakiej podstawie) będzie następowało wyliczenie (ustalanie) kosztów zużycia mediów? Czy np. według liczników, powierzchni, ilości osób, itp.? Należy szczegółowo opisać odrębnie dla każdego z mediów.
Odpowiedź.
Spółka zastosowała model mieszany:
- z jednej strony opiera się na ryczałcie w ramach opłaty za zakwaterowanie (do wysokości norm),
- z drugiej strony – w przypadku przekroczenia tych norm – rozlicza zużycie na podstawie rzeczywistych odczytów liczników i stawek jednostkowych.
Każdy lokal jest wyposażony w liczniki mediów, zlokalizowane na korytarzach, przypisane do danego apartamentu.
Szczegółowe rozliczenie mediów realizowane jest następująco:
1. Ogrzewanie
(…).
2. Woda zimna
(…).
3. Woda ciepła
(…).
4. Energia elektryczna
(…).
W ten sposób:
- w granicach normatywnego zużycia media są pokrywane ze zryczałtowanej opłaty,
- ponad normę – klient dopłaca zgodnie z odczytami liczników i stawkami jednostkowymi.
12. W związku z informacją, że „W przypadku ponadnormatywnego zużycia mediów Klient zobowiązany będzie do uregulowania różnicy pomiędzy górną granicą zużycia mediów a ich faktycznym zużyciem” należy wskazać:
a) w jaki sposób skalkulowana będzie „górna granica” za zużycie mediów i czy będzie ona zmienna, czy stała przez cały okres udostępnienia lokalu?
b) w jaki sposób ustalane będzie przez Wnioskodawcę ewentualne przekroczenie tej granicy?
Odpowiedź.
a) Spółka wskazuje, że „górna granica” zużycia mediów jest ustalana w oparciu o normy zużycia przewidziane w (…). Są to wartości odniesienia, które:
(…).
Te normy stanowią stałą podstawę kalkulacji, wynikającą z (…). Dla konkretnego lokalu górna granica jest wyliczana odpowiednio:
(…).
Normy te są stałe na gruncie obowiązującego (…) dla okresu, którego dotyczy interpretacja.
b) Przekroczenie górnej granicy jest ustalane poprzez:
1. odczyt liczników przypisanych do lokalu na początku i końcu pobytu (lub okresu rozliczeniowego) – początkowy odczyt liczników zostaje ustalony w Protokole Zdawczym, tj. (…), natomiast końcowy odczyt liczników zostaje ustalony w Protokole Odbiorczym,
2. obliczenie rzeczywistego zużycia każdego medium,
3. ustalenie górnej granicy dla danego lokalu zgodnie z normami,
4. porównanie faktycznego zużycia z górną granicą.
Jeżeli faktyczne zużycie przewyższa górną granicę, różnica stanowi zużycie ponadnormatywne, które jest następnie przemnażane przez odpowiednie stawki jednostkowe ((…) zł/m³ woda zimna, (…) zł/m³ woda ciepła, (…) zł/GJ ogrzewanie, (…) zł/kWh energia elektryczna). Tak obliczona kwota jest obciążeniem klienta ponad zryczałtowaną opłatę za media.
13. W przypadku, gdy koszt zużycia mediów będzie wyliczany na podstawie liczników, należy wskazać:
a) czy liczniki umieszczone będą w udostępnianym lokalu?
b) czy przed zawarciem umowy na świadczenia będące przedmiotem wniosku i po zakończeniu tej umowy jej strony spiszą stan liczników w udostępnianym lokalu?
Odpowiedź.
a) Spółka wyjaśnia, że wszystkie media są mierzone przy pomocy liczników przypisanych do danego lokalu, jednak z przyczyn technicznych i konstrukcyjnych budynku liczniki te są umieszczone na korytarzach, a nie wewnątrz samych apartamentów. Taka lokalizacja umożliwia ich łatwy odczyt przez operatora oraz służby techniczne.
b) Spółka przewidziała procedurę, zgodnie z którą:
- przed rozpoczęciem świadczenia usługi (przed wprowadzeniem się klienta) odnotowywany jest stan początkowy liczników, który wskazany zostaje w Protokole Zdawczym, tj. (…),
- po zakończeniu umowy spisywany jest stan końcowy liczników, który wskazany zostaje w Protokole Odbiorczym,
- różnica pomiędzy stanem końcowym a początkowym stanowi podstawę do ustalenia faktycznego zużycia mediów w czasie pobytu klienta.
W ten sposób Spółka zapewnia przejrzystość rozliczeń oraz możliwość obiektywnego ustalenia, czy i w jakim zakresie doszło do przekroczenia normatywnego zużycia mediów.
14. Czy to Wnioskodawca albo operator Wnioskodawcy będzie podejmować decyzję, który lokal będzie udostępniony danym klientom, czy decyzje te będzie podejmować klient? Należy jednoznacznie opisać tę kwestię.
Odpowiedź.
Spółka korzysta z modelu, w którym zarządzaniem obiektem, w tym procesem rezerwacji i przydziałem apartamentów, zajmuje się operator. Operator odpowiada za bieżące funkcjonowanie obiektu, obsługę gości oraz gospodarowanie zasobem lokali.
Charakter portali, na których informacja o dostępnych lokalach będzie publikowana powoduje, iż klient ma możliwość rezerwacji pokoju o konkretnym standardzie / wyposażeniu / udogodnienia np. z konkretnym widokiem. Natomiast nie istnieje możliwość rezerwacji konkretnego lokalu o konkretnym numerze, np. lokalu o numerze 1.
Spółka ogłasza swoje lokale na następujących portalach:
- na portalach ogłoszeniowych, takich jak:
(…).
- na portalach rezerwacyjnych typu (…), w tym w szczególności na portalu:
(…).
W praktyce oznacza to, że:
- klient dokonuje rezerwacji za pośrednictwem wskazanych kanałów (portale ogłoszeniowe, portale rezerwacyjne),
- rezerwacja dotyczy pobytu w obiekcie o określonym standardzie,
- operator – działając w imieniu Spółki – dokonuje przydziału konkretnego apartamentu z dostępnej puli, uwzględniając obłożenie, dostępność i standard.
Zasadniczo zatem decyzje dotyczące przydziału poszczególnych apartamentów podejmuje operator (w imieniu Spółki), przy czym klient wybiera kategorię/standard pobytu, a nie konkretny lokal z numeru.
Do ww. pisma Wnioskodawca dołączył następujące dokumenty:
(…).
(…).
Uzasadnienie klasyfikacji
Stosownie do brzmienia art. 5a ustawy, towary i usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacji w układzie odpowiadającym Nomenklaturze scalonej (CN) zgodnej z rozporządzeniem Rady (EWG) nr 2658/87 z dnia 23 lipca 1987 r. w sprawie nomenklatury taryfowej i statystycznej oraz w sprawie Wspólnej Taryfy Celnej (Dz. Urz. WE L 256 z 07.09.1987, str. 1, z późn. zm. – Dz. Urz. UE Polskie wydanie specjalne, rozdz. 2, t. 2, str. 382, z późn. zm.) lub w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są klasyfikowane według Nomenklatury scalonej (CN) lub klasyfikacji wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują działy, pozycje, podpozycje lub kody Nomenklatury scalonej (CN) lub symbole klasyfikacji statystycznych.
Zgodnie z art. 42a pkt 2 lit. a ustawy, wiążąca informacja stawkowa, zwana dalej „WIS”, jest decyzją wydawaną na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towaru, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług, która zawiera klasyfikację towaru według działu, pozycji, podpozycji lub kodu Nomenklatury scalonej (CN) albo według działu, grupy, klasy, kategorii, podkategorii lub pozycji Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług albo według sekcji, działu, grupy lub klasy Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych albo usługi według działu, grupy, klasy, kategorii, podkategorii lub pozycji Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług, niezbędną do określenia stawki podatku właściwej dla towaru albo usługi.
Jak wynika z powyższego, WIS wydawana jest wyłącznie na potrzeby opodatkowania podatkiem od towarów i usług oraz zawiera opis towaru lub usługi oraz ich klasyfikację niezbędną do określenia stawki podatku od towarów i usług. Stąd zawiera ona symbol zawężony do tylu cyfr, ile jest niezbędne i konieczne do ustalenia właściwej stawki podatku od towarów i usług.
Do celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług do dnia 31 grudnia 2027 r. – na podstawie § 2 pkt 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 17 grudnia 2025 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2025 r., poz. 1829) – należy stosować Polską Klasyfikację Wyrobów i Usług wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. poz. 1676, z 2017 r. poz. 2453, z 2018 r. poz. 2440, z 2019 r. poz. 2554 oraz z 2020 r. poz. 556).
Podstawowe cele, konstrukcję i sposób posługiwania się Polską Klasyfikacją Wyrobów i Usług oraz jej interpretację wskazują zasady metodyczne Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU 2015) zawarte w ww. rozporządzeniu.
Zasady metodyczne stanowią integralną część klasyfikacji. Zawarte w nich postanowienia obowiązują przy jej interpretacji i stosowaniu (pkt 1.3).
Zgodnie z pkt 1.2 zasad metodycznych, Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług (PKWiU 2015) składa się z:
- niniejszych zasad metodycznych,
- uwag do poszczególnych sekcji,
- schematu klasyfikacji.
Natomiast schemat klasyfikacji – jak wskazano w pkt 1.4 zasad metodycznych – stanowi wykaz grupowań i obejmuje:
- symbole grupowań,
- nazwy grupowań.
Stosownie do pkt 5.3.2 zasad metodycznych, każdą usługę należy zaliczać do odpowiedniego grupowania zgodnie z jej charakterem, niezależnie od symbolu PKD, pod którym został zaklasyfikowany w krajowym rejestrze urzędowym podmiotów gospodarki narodowej REGON podmiot gospodarczy wykonujący usługę.
W pkt 7.6 zasad metodycznych zawarto ogólne reguły klasyfikowania usług. I tak, na podstawie pkt 7.6.2, gdy przeprowadzona analiza opisu wykonywanych czynności wskazuje na możliwość zaliczenia usługi do dwóch lub kilku grupowań, należy przyjąć następujące reguły klasyfikowania, z tym jednak, że porównywać można jedynie grupowania tego samego poziomu hierarchicznego:
- grupowanie, które zawiera bardziej dokładny opis czynności, powinno być uprzywilejowane (wybrane) w stosunku do grupowania zawierającego opis ogólny,
- usługa złożona, składająca się z kombinacji różnych czynności, której nie można zaklasyfikować zgodnie ze wskazanym sposobem, powinna być zaklasyfikowana jak usługa, która nadaje całości zasadniczy charakter,
- usługę, której nie można zaklasyfikować zgodnie z (tiret 1, 2) należy zaklasyfikować w grupowaniu odpowiednim dla usługi o najbardziej zbliżonym charakterze.
Zgodnie z tytułem Sekcji I Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług, sekcja ta obejmuje „USŁUGI ZWIĄZANE Z ZAKWATEROWANIEM I USŁUGI GASTRONOMICZNE”.
Zgodnie z wyjaśnieniami do Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU 2015) sekcja I obejmuje:
- usługi w zakresie noclegów i usługi towarzyszące świadczone przez hotele, motele, pensjonaty, centra odnowy biologicznej i inne obiekty hotelowe,
- usługi świadczone przez schroniska młodzieżowe oraz chaty lub domki,
- usługi świadczone przez domy letniskowe, do których goście posiadają prawo wspólnego użytkowania przez określony okres każdego roku,
- usługi świadczone przez pola namiotowe i pola kempingowe, włączając pola dla pojazdów kempingowych,
- tymczasowe lub długoterminowe zakwaterowanie w domach studenckich, internatach i bursach szkolnych, hotelach pracowniczych, blokach mieszkalnych,
- usługi sypialne i restauracyjne w wagonach kolejowych oraz pozostałych środkach transportu,
- usługi gastronomiczne,
- usługi przygotowywania żywności dla odbiorców zewnętrznych (katering),
- usługi stołówkowe,
- usługi przygotowywania i podawania napojów.
Sekcja ta nie obejmuje:
- gotowej żywności łatwo psującej się, takiej jak: kanapki, sklasyfikowanej w 10.89.16.0,
- sprzedaży detalicznej żywności, sklasyfikowanej w dziale 47,
- wynajmu nieruchomości mieszkalnych w celu dłuższego pobytu, zazwyczaj w cyklu miesięcznym lub rocznym, sklasyfikowanego w 68.20.1,
- usług dyskotek i sal tanecznych (z wyłączeniem serwujących napoje), sklasyfikowanych w 93.29.19.0.
W sekcji tej zawarty jest m.in. dział 55 „USŁUGI ZWIĄZANE Z ZAKWATEROWANIEM”.
Zgodnie z wyjaśnieniami do Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i usług (PKWiU) dział 55 „USŁUGI ZWIĄZANE Z ZAKWATEROWANIEM” obejmuje:
- usługi w zakresie zapewnienia krótkotrwałego pobytu turystom i pozostałym podróżnym,
- usługi w zakresie zakwaterowania na dłuższy okres studentów, osób pracujących i pozostałych osób.
Dział ten nie obejmuje:
- usług w zakresie zapewnienia długotrwałego zakwaterowania, jako głównego miejsca pobytu w obiektach takich jak: apartamenty, zazwyczaj w cyklu miesięcznym lub rocznym, sklasyfikowanego w odpowiednich grupowaniach Sekcji L.
Niniejsze grupowanie obejmuje zatem zapewnienie zakwaterowania na dłuższy okres studentom, osobom pracującym oraz pozostałym osobom.
W tym miejscu należy odnieść się do samego pojęcia „zakwaterowanie”. W związku z tym, że nie zostało ono zdefiniowane w ustawie, przy ustalaniu jego zakresu znaczeniowego należy odwołać się do wykładni językowej. Zgodnie ze słownikiem języka polskiego PWN, „zakwaterować” znaczy „przydzielić komuś miejsce czasowego zamieszkania”. Z kolei „zakwaterować się” znaczy „zamieszkać gdzieś tymczasowo”.
Z analizy sprawy wynika, że celem przedmiotowej usługi jest zapewnienie tymczasowego pobytu w lokalu na okres (…) miesięcy. Udostępniany lokal będzie w pełni umeblowany i wyposażony. Korzystający nie będzie mógł w żaden sposób ingerować w jego wyposażenie, nie będzie mógł wstawiać własnych mebli. W budynku, w którym mieści się lokal będzie obowiązywał regulamin, którego przestrzeganie będzie obowiązkowe dla wszystkich klientów oraz osób towarzyszących. Usługa ma zorganizowany charakter, w którym Spółka (wraz z Operatorem) sprawuje ciągły nadzór nad obiektem, zapewniając klientom obsługę techniczną oraz organizacyjną. Lokale przez cały czas pozostają we władaniu Spółki, a klient dokonuje rezerwacji wyłącznie w ramach określonej kategorii standardu/konkretnym wyposażeniu i nie posiada gwarancji zakwaterowania w lokalu o konkretnym numerze. Klient zobowiązany został jedynie do dbałości o prawidłowy stan lokalu, do bieżącego sprzątania lokalu w celu utrzymywania go w należytym porządku oraz czystości. Brak pełnego władztwa klienta nad lokalem oraz pozbawienie go prawa do swobodnego korzystania z przestrzeni potwierdzają, że usługa ta ma charakter wyłącznie czasowego zakwaterowania.
Mając na względzie powyższe należy stwierdzić, że z uwagi na swoją specyfikę, będąca przedmiotem wniosku usługa udostępnienia wyposażonego lokalu osobom przyjeżdżającym do (…) w celach biznesowych, w związku z wykonywaniem obowiązków służbowych na okres (…) miesięcy wraz z dostawą mediów, spełnia kryteria i posiada właściwości dla usług objętych działem PKWiU 55 „USŁUGI ZWIĄZANE Z ZAKWATEROWANIEM”.
Klasyfikacja została dokonana zgodnie z zasadami metodycznymi Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU 2015), zwłaszcza z uwzględnieniem pkt 5.3.2 tych zasad.
Uzasadnienie zastosowania stawki podatku od towarów i usług
W myśl art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.
Zgodnie z art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, innych niż klasyfikowane według Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług w grupowaniu usługi związane z wyżywieniem (PKWiU 56), stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem art. 114 ust. 1 i art. 138i ust. 4.
Natomiast stosownie do art. 146ef ust. 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2024 r. do końca roku, w którym suma wydatków wymienionych w art. 40 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2022 r. o obronie Ojczyzny (Dz. U. z 2024 r. poz. 248, z późn. zm.) określonych na ten rok w ustawie budżetowej, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 lipca tego roku, oraz planie finansowym Funduszu Wsparcia Sił Zbrojnych przedłożonym zgodnie z art. 42 ust. 4 ustawy z dnia 11 marca 2022 r. o obronie Ojczyzny albo projekcie tego planu przedstawionym do zatwierdzenia Ministrowi Obrony Narodowej zgodnie z art. 42 ust. 2 i 3 tej ustawy, jeżeli plan ten nie został przedłożony zgodnie z art. 42 ust. 4 tej ustawy, po wyłączeniu planowanych przepływów finansowych w ramach tej sumy wydatków, jest wyższa niż 3% wartości produktu krajowego brutto określonego zgodnie z art. 40 ust. 2 tej ustawy:
1) stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2, art. 110, art. 120 ust. 3a, art. 138i ust. 4, wynosi 23%;
2) stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%;
3) stawka zryczałtowanego zwrotu podatku, o której mowa w art. 115 ust. 2, wynosi 7%;
4) stawka ryczałtu, o której mowa w art. 114 ust. 1, wynosi 4%.
W załączniku nr 3 do ustawy, zawierającym wykaz towarów i usług opodatkowanych stawką podatku w wysokości 8%, w poz. 47 wskazano PKWiU 55 „Usługi związane z zakwaterowaniem”.
W związku z powyższym, dla usługi będącej przedmiotem analizy, która mieści się w grupowaniu PKWiU 55 – „USŁUGI ZWIĄZANE Z ZAKWATEROWANIEM”, ustawodawca w ustawie przewidział preferencyjną stawkę podatku w wysokości 8%, na podstawie art. 41 ust. 2 ustawy w zw. z art. 146ef ust. 1 pkt 2 ustawy w zw. z poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy.
Informacje dodatkowe
Niniejsza WIS jest ważna, jeśli w przedmiotowej sprawie nie ma zastosowania zwolnienie podmiotowe lub przedmiotowe od podatku od towarów i usług (art. 42a ustawy). W zakresie wyeliminowania lub zastosowania zwolnienia Wnioskodawca może zwrócić się o interpretację indywidualną do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała.
Podmiot, na rzecz którego wydano WIS, może ją stosować wyłącznie do usług tożsamych pod każdym względem z usługą będącą przedmiotem niniejszej decyzji.
Niniejsza WIS wiąże, z zastrzeżeniem art. 42c ust. 2-2d ustawy, organy podatkowe wobec podmiotu, dla którego została wydana, oraz ten podmiot, w odniesieniu do usługi będącej jej przedmiotem, która zostanie wykonana w okresie ważności WIS (art. 42c ust. 1 pkt 2 ustawy), z wyjątkiem następujących przypadków:
- podmiot ten złożył fałszywe oświadczenie, że w dniu złożenia wniosku o WIS, w zakresie przedmiotowym tego wniosku, nie toczy się postępowanie podatkowe, kontrola podatkowa ani kontrola celno-skarbowa oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego (art. 42b ust. 3 ustawy),
- usługa, będąca przedmiotem niniejszej WIS, stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy (art. 42ca ustawy).
Niniejsza WIS jest ważna przez okres 5 lat licząc od dnia następującego po dniu jej doręczenia (art. 42ha ust. 1 ustawy).
WIS traci ważność przed upływem 5 lat, z dniem:
1) następującym po dniu doręczenia decyzji o zmianie WIS albo decyzji o uchyleniu WIS, albo
2) wygaśnięcia na podstawie art. 42h ust. 1
- w zależności od tego, które ze zdarzeń nastąpiło wcześniej (art. 42ha ust. 2 ustawy).
WIS wygasa z mocy prawa przed upływem powyższego terminu w przypadku zmiany przepisów prawa podatkowego w zakresie podatku odnoszących się do usługi będącej przedmiotem tej WIS, gdy zmiana tych przepisów spowodowała, że:
- klasyfikacja usługi, lub
- stawka podatku właściwa dla usługi lub
- podstawa prawna stawki podatku
staje się niezgodna z tymi przepisami.
Wygaśnięcie WIS następuje z dniem wejścia w życie przepisów, z którymi WIS stała się niezgodna (art. 42h ust. 1 ustawy).
Do liczenia terminów okresu ważności WIS stosuje się odpowiednio art. 12 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2026 r., poz. 622), zwanej dalej Ordynacją podatkową.
POUCZENIE
Od niniejszej decyzji – stosownie do art. 220 § 1 w zw. z art. 221 oraz art. 223 § 2 Ordynacji podatkowej – służy Stronie odwołanie do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w terminie 14 dni od dnia jej doręczenia.
Odwołanie zgodnie z art. 42g ust. 4 ustawy, można złożyć wyłącznie za pośrednictwem systemu teleinformatycznego e-Urząd Skarbowy na stronie https://www.podatki.gov.pl/e-urzad-skarbowy/ będąc użytkownikiem konta/wyznaczając użytkownika konta organizacji w e-Urzędzie Skarbowym korzystając z formularza Pismo WIS. Następnie należy wybrać rodzaj pisma Odwołanie w sprawie WIS.
Odwołanie od decyzji organu podatkowego powinno zawierać zarzuty przeciw decyzji, określać istotę i zakres żądania będącego przedmiotem odwołania oraz wskazywać dowody uzasadniające to żądanie (art. 222 Ordynacji podatkowej).