0112-KDSL1-2.4011.598.2026.4.JN

Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 30 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z – brak daty sporządzenia (wpływ 7 września 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

(…) zamieszkały w (…), NIP (…) jest polskim rezydentem podatkowym i w Polsce posiada nieograniczony obowiązek podatkowy. W latach 1985-2025 prowadził Pan jednoosobową działalność gospodarczą (zamknięcie 31 grudnia 2025 r.). Był i jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT.

W 2003 r.:

1)  Wybudował Pan korzystając z własnych prywatnych środków budynek wielorodzinny w (…) oznaczony nr 1 (dalej jako budynek nr 1).

2)  Zgodnie z Decyzją administracyjną jest to budynek mieszkalny wielorodzinny z zespołem gabinetów lekarskich na parterze (dalej: część użytkowa).

3)  Nieruchomość ta była wynajmowana w ramach Pana działalności gospodarczej.

4)  Następnie, 31 grudnia 2023 r. budynek został wycofany ze środków trwałych, a od 1 stycznia 2024 r. był wynajmowany w ramach ryczałtu ewidencjonowanego. Od 1 stycznia 2026 r. jest on wynajmowany w ramach tzw. najmu prywatnego, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT oraz na zasadach określonych zgodnie z ustawą o ryczałcie, ponieważ 31 grudnia 2025 r. zamknął Pan działalność gospodarczą.

5)  Od momentu wybudowania nie zmieniło się przeznaczenie budynku: do tej pory jest to budynek wielorodzinny z częścią użytkową i w takiej formie figuruje on we wszystkich rejestrach.

6)  Przy wybudowaniu budynku nie korzystał Pan z prawa do odliczenia VAT.

7)  Pierwsze zasiedlenie miało miejsce w 2003 r. i nie miało miejsca powtórne pierwsze zasiedlenie od tego momentu.

8)  Nie dokonywano remontów i innych prac, których wartość przewyższała 30% wartości początkowej.

W 2004 r.:

1)  Wybudował Pan korzystając z własnych prywatnych środków budynek wielorodzinny w (…) oznaczony nr 2 (dalej jako budynek nr 2).

2)  Zgodnie z Decyzją administracyjną jest to budynek mieszkalny wielorodzinny.

3)  Nieruchomość ta była wynajmowana w ramach Pana działalności gospodarczej.

4)  Następnie, 31 grudnia 2023 r. budynek został wycofany ze środków trwałych, a od 1 stycznia 2024 r. był wynajmowany w ramach ryczałtu ewidencjonowanego. Od 1 stycznia 2026 r. jest on wynajmowany w ramach tzw. najmu prywatnego, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT oraz na zasadach określonych zgodnie z ustawą o ryczałcie, ponieważ 31 grudnia 2025 r. zamknął Pan działalność gospodarczą.

5)  Od momentu wybudowania nie zmieniło się przeznaczenie budynku: do tej pory jest to budynek wielorodzinny i w takiej formie figuruje on we wszystkich rejestrach.

6)  Przy wybudowaniu budynku nie korzystał Pan z prawa do odliczenia VAT.

7)  Pierwsze zasiedlenie miało miejsce w 2004 r. i nie miało miejsca powtórne pierwsze zasiedlenie od tego momentu.

8)  Nie dokonywano remontów i innych prac, których wartość przewyższała 30% wartości początkowej.

W 2020 r.:

1)  Nabył Pan wraz z żoną budynek położony przy ul. (…) (dalej jako: budynek nr 3).

2)  Budynek ten został wybudowany w 2003 r., gdzie w decyzji widnieje zapis, iż jest to budynek mieszkalny składający się z 3 lokali mieszkalnych.

3)  Nieruchomość ta była wynajmowana w ramach Pana działalności gospodarczej.

4)  Następnie, 31 grudnia 2023 r. budynek został wycofany ze środków trwałych, a od 1 stycznia 2024 r. był on wynajmowany w ramach ryczałtu ewidencjonowanego. Od 1 stycznia 2026 r. jest on wynajmowany w ramach tzw. najmu prywatnego, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT oraz na zasadach określonych zgodnie z ustawą o ryczałcie, ponieważ 31 grudnia 2025 r. zamknął Pan działalność gospodarczą.

5)  Od momentu wybudowania nie zmieniło się przeznaczenie budynku: do tej pory jest to budynek mieszkalny w takiej formie figuruje on we wszystkich rejestrach.

6)  Nabycie nieruchomości nie było opodatkowane podatkiem VAT.

7)  Pierwsze zasiedlenie miało miejsce w 2003 r. i nie miało miejsca powtórne pierwsze zasiedlenie od tego momentu.

8)  Nie dokonywano remontów i innych prac, których wartość przewyższała 30% wartości początkowej.

Planuje Pan sprzedać:

1)    W styczniu 2027 r. budynki mieszkalne nr 2 i nr 3 oraz nr 1 bez części użytkowej (tj. tylko część mieszkalną).

2)    W styczniu 2030 r. część użytkową budynku nr 1.

W momencie planowanej sprzedaży zarówno w 2027 r., jak i w 2030 r.:

1)    Obydwie strony transakcji będą podatnikami VAT czynnymi.

2)    Złożą stosowne oświadczenie w akcie notarialnym.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1.    Proszę jednoznacznie wskazać:

a)    kiedy (dd-mm-rrrr) nabył Pan nieruchomość (grunt), na której wybudował Pan budynek nr 1?

b)    kiedy (dd-mm-rrrr) nabył Pan nieruchomość (grunt), na której wybudował Pan budynek nr 2?

Odpowiedź: Grunt, na którym został posadowiony budynek nr 1 został kupiony 17 kwietnia 2001 r., a grunt, na którym został posadowiony budynek oznaczony jako nr 2 został kupiony 23 października 2002 r.

2.    Proszę wskazać:

a)  czy najem budynku nr 1 w okresie od 1 stycznia 2024 r. do 31 grudnia 2025 r. następował w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, czy też w ramach najmu prywatnego?

b)  kto i w jaki sposób dokumentował usługę najmu? Czy czynsz z tytułu najmu budynku nr 1 był w ww. okresie dokumentowany wystawionymi przez Pana fakturami? Jeśli nie, to proszę wyjaśnić dlaczego.

Odpowiedź:

a) Najem w tym czasie odbywał się w ramach działalności gospodarczej, w ramach której wybrał Pan opodatkowanie w formie ryczałtu.

b) Dokumentował Pan najem wystawiając faktury VAT.

3.  Czy budynek wielorodzinny nr 1, budynek wielorodzinny nr 2 oraz budynek nr 3 są budynkami w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.)?

Odpowiedź: Tak, są to budynki w ramach prawa budowlanego.

4.  Jak są sklasyfikowane wg Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych – (PKOB)) – (Dz. U. z 1999 r. Nr 112 poz. 1316 ze zm.) – budynek wielorodzinny z częścią użytkową nr 1, budynek wielorodzinny nr 2 i budynek nr 3, będące przedmiotem wniosku? Proszę wskazać klasyfikację PKOB tych budynków.

Odpowiedź: Klasyfikacja dla budynków to PKOB: 112.

5.  Czy na moment sprzedaży części mieszkalnej budynku nr 1 będzie ona stanowiła samodzielny lokal mieszkalny w myśl art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 232)?

Odpowiedź: Część mieszkalna nie będzie stanowiła samodzielnego lokalu w myśl art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali.

6.  W jaki sposób będzie Pan poszukiwać bądź zamierza znaleźć nabywców ww. budynków? Czy będzie Pan ogłaszać zamiar sprzedaży ww. budynków w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu bądź podejmować inne działania marketingowe? Jeżeli tak, to proszę wskazać jakie?

Odpowiedź: Nie będzie Pan poszukiwał nabywców na otwartym rynku, ani prowadził działań marketingowych w Internecie, prasie, radiu lub innych mediach. Będzie to sprzedaż na rzecz spółki z o.o., która obecnie jest najemcą.

7.  Czy planowana w 2027 r. sprzedaż budynków nr 1, nr 2 i nr 3 w części przeznaczonej do lokali mieszkalnych będzie dokonywana na podstawie jednej umowy i jednego aktu notarialnego?

Odpowiedź: Tak, planuje się sprzedaż w jednej umowie, w jednym akcie notarialnym.

8.  Czy sprzedaż budynku nr 1 w części przeznaczonej do lokali mieszkalnych oraz w części użytkowej zostanie dokonana na rzecz tego samego nabywcy?

Odpowiedź: Tak, będzie to sprzedaż do jednego nabywcy.

9.  Czy do dnia sprzedaży zamierza Pan zawrzeć umowę przedwstępną/umowy przedwstępne sprzedaży z nabywcą/nabywcami budynków nr 1, nr 2 oraz nr 3? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a)  wszystkie warunki, jakie będzie/będą zawierać umowa przedwstępna/umowy przedwstępne sprzedaży, zawarta/zawarte z nabywcą/nabywcami, które należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży. Proszę o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia dotyczące planowanej/planowanych transakcji sprzedaży przedmiotowych budynków będą wynikać z zawartej umowy przedwstępnej/zawartych umów przedwstępnych (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.),

b)  jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej/umów przedwstępnych będą ciążyć na Panu, a jakie na nabywcy? Proszę o ich szczegółowe opisanie,

c)  czy po zawarciu umowy przedwstępnej/umów przedwstępnych nabywca/nabywcy w budynkach mających być przedmiotem sprzedaży, będzie/będą dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą ich atrakcyjność? Jeśli tak, to proszę o podanie jakich, czy nabywca/nabywcy będzie/będą ponosić jakiekolwiek nakłady finansowe związane z ww. budynkami od momentu podpisania umowy przedwstępnej/umów przedwstępnych do zawarcia umowy finalnej/umów finalnych?

d)  czy w tej umowie/tych umowach zostaną ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy/umów sprzedaży, przenoszącej/przenoszących prawo własności budynków? Jeśli tak – to jakie.

Odpowiedź: Do dnia sprzedaży nie jest planowane zawarcie umowy przedwstępnej.

10. Czy wcześniej dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości? Jeśli tak, proszę podać odrębnie dla sprzedanej nieruchomości:

a)     kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b)     w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte?

c)     w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d)     kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

e)     ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

Odpowiedź: W latach 2007-2017 w ramach swojej działalności gospodarczej nabył Pan 19 nieruchomości w postaci działek, na których wybudował Pan 19 gotowych do zamieszkania mieszkalnych domów jednorodzinnych (PKOB 111), które następnie sprzedał, przy czym ostatnia sprzedaż miała miejsce w 2017 r. Lista adresów nieruchomości, które zostały sprzedane na wcześniej kupionych działkach podana jest niżej:

1)    (…).

Niestety, nie posiada Pan już aktów notarialnych dotyczących sprzedaży, ponieważ od ostatniej sprzedaży minęło 9 lat, a w momencie sprzedaży przedmiotu wniosku minie 10 lat. Przepisy prawa podatkowego nie nakazują przechowywania dokumentów przez tak długi czas. Również uregulowania z zakresu prawa cywilnego (gwarancje, rękojmie) nie odnoszą się do tak długiego okresu. Przepisy notarialne stanowią, że po upływie 10 lat od daty dokonania czynności nakazują przekazanie ich do archiwum sądu, dlatego część aktów notarialnych została już przez kancelarie notarialne przekazane do odpowiednich sądów. W związku z tym w tak krótkim czasie na odpowiedź (7 dni) nie jest Pan w stanie udzielić szczegółowych informacji typu: data konkretnego zakupu działki, data sprzedaży działki wraz z wybudowanym domem.

Ponadto:

·  nieruchomości zostały nabyte w celu realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego polegającego na budowie domów jednorodzinnych,

·  po wybudowaniu były sprzedawane nabywcom końcowym,

·  sprzedaż następowała w ramach działalności gospodarczej prowadzonej w tamtym okresie.

11. Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży? Jeśli tak, to ile i jakie, oraz:

a)  kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b)  w jakim celu nabył Pan te nieruchomości?

c)  w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie?

d)  jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki?

Odpowiedź: Po sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem wniosku nie planuje Pan dalszych sprzedaży.

12. Czy zamierza Pan nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Odpowiedź: Nie ma Pan zamiaru nabywania innych nieruchomości w celu ich odsprzedaży.

Ponadto, w związku z zadanymi pytaniami w wezwaniu pragnie Pan uzupełnić uzasadnienie o następujące tezy:

1.  Działalność o charakterze deweloperskim opisana w odpowiedzi na pytanie 10 wezwania miała charakter jednej (choć rozłożonej w czasie) inwestycji w miejscowości (…) oraz dwóch dodatkowych w (…). Po ich zakończeniu nie podejmował i nie kontynuował Pan tego rodzaju działalności w ramach swojej działalności gospodarczej. Na uwagę należy zwrócić uwagę, że tego rodzaju działalność zakończyła się prawie 10 lat temu.

2.  Sprzedaż 19 budynków była skutkiem realizacji jednego przedsięwzięcia inwestycyjnego prowadzonego w latach 2007-2017. Po zakończeniu przedsięwzięcia nie podejmował Pan działalności polegającej na nabywaniu gruntów, budowie budynków i ich dalszej odsprzedaży. Od zakończenia inwestycji do dnia sporządzenia pisma upłynęło niemal 10 lat. Podejmując decyzję o dalszym nieprzechowywaniu dokumentacji nie planował Pan sprzedaży nieruchomości będących przedmiotem wniosku oraz nie miał Pan świadomości, że będą one potrzebne na przyszłość.

3.  Działalność opisana w odpowiedzi na pytanie 10 wezwania nie była związana z nieruchomościami będącymi przedmiotem wniosku. Natomiast, budynki nr 2, nr 1 i nr 3 nigdy nie były przedmiotem przedsięwzięcia deweloperskiego z lat 2007-2017.

4.  Środki na budowę budynku nr 2 pochodziły z pożyczki prywatnej udzielonej przez bank, a na budowę budynku nr 1 pochodziły z darowizny udzielonej Panu przez Pana rodziców. W 2003 r. budowa domów będących przedmiotem wniosku była przedmiotem kontroli skarbowej prowadzonej przez miejscowy urząd skarbowy. Organ skarbowy chciał ustalić, czy budowa ww. domów nie była prowadzona w ramach Pana działalności gospodarczej analizując przy tym źródło finansowania oraz, czy wydatki związane z budową uwzględnianie w kosztach podatkowych Pana działalności gospodarczej. Organ skarbowy w protokole kontroli stwierdził, że budowa nie stanowiła działalności gospodarczej.

5.   Sprzedaż nieruchomości będących przedmiotem wniosku jest podyktowana Pana względami osobistymi.

6.   Wnosi Pan o uznanie braków formalnych za usunięte i wydanie interpretacji indywidualnej.

Celem ułatwienia opisu stanu faktycznego pragnie Pan wyeksponować następujące fakty:

1.    Budynki nr 2 i nr 1 zostały wybudowane wiele lat wcześniej ze środków prywatnych w stosunku do inwestycji z lat 2007-2017.

2.    Już w 2003 r. urząd skarbowy badał charakter tych inwestycji, gdzie Organ stwierdził, że budowa nie stanowiła działalności gospodarczej i miała charakter prywatny.

3.    Budynki nie zostały wybudowane z przeznaczeniem do dalszej odsprzedaży i następnie przez wiele lat były wykorzystywane jako nieruchomości przeznaczone do najmu.

4.    Obecna sprzedaż jest skutkiem wieloletniego posiadania nieruchomości, a nie realizacji przedsięwzięcia handlowego.

5.    Sprzedaż ma charakter incydentalny i dotyczy majątku znajdującego się w posiadaniu od ponad 20 lat.

Na zakończenie:

1.  Pragnie Pan podkreślić, że niezależnie od powyższego budynki będące przedmiotem sprzedaży mają charakter mieszkalny. Tym samym do przychodu z ich sprzedaży zastosowanie znajduje art. 14 ust. 2c ustawy o PIT, który wyłącza takie składniki majątku z przychodów z działalności gospodarczej

2.  Uważa Pan, że planowana sprzedaż będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W Pana ocenie, sprzedaż ta będzie stanowiła czynność objętą zakresem ustawy o VAT, jednakże spełnione zostaną przesłanki zastosowania ww. zwolnienia

Pytania

1.  Czy sprzedaż budynków nr 2, nr 3 oraz nr 1 w części przeznaczonej do lokali mieszkalnych (wraz z gruntami, na których są one posadowione) nie będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych w 2027 r. w związku z art. 10 ust. 1 pkt 8 i ust. 3, art. 14 ust. 2c ustawy o PIT oraz art. 6 ustawy o ryczałcie?

2.  Czy sprzedaż części użytkowej budynku nr 1 w 2030 r. nie będzie opodatkowana? 

Pana stanowisko w sprawie (przedstawione ostatecznie w uzupełnieniu)

Tak, niniejsza planowana sprzedaż nie będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT w związku z art. 14 ust. 2c ustawy o PIT i art. 6 ustawy o ryczałcie. W konsekwencji, nie będzie skutkowała powstaniem przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Powyższy przepis ustanawia generalną zasadę opodatkowania podatkiem dochodowym, zgodnie z którą opodatkowaniu tym podatkiem podlegają wszelkie uzyskane przez podatnika w danym roku korzyści majątkowe, z wyjątkiem tych, które na mocy ustawy wyłączone zostały z tego opodatkowania (np. poprzez wprowadzenie ustawowego zwolnienia z opodatkowania, czy też zaniechanie poboru podatku).

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zawierają specyfikację źródeł przychodów, na podstawie których następuje przypisanie konkretnego przychodu do źródła przychodu. Jest to istotne, ponieważ w zależności od ustalenia źródła przychodów, dla tego przychodu powstają dalsze skutki podatkowe prowadzące do obliczenia uzyskanego dochodu lub poniesionej straty w danym okresie rozliczeniowym.

Wyszczególnienia źródeł przychodów osiągniętych przez osoby fizyczne ustawodawca dokonał w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W rezultacie, odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Według natomiast art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jednak stosownie do art. 10 ust. 3 ww. ustawy:

Zatem, aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

‒     nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

‒     nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2  pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Klasyfikacja przychodu do danego źródła przychodów powoduje określone konsekwencje podatkowe, w tym również w zakresie możliwości wyboru formy opodatkowania. Możliwość wyboru formy opodatkowania mają m.in. podatnicy osiągający przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym – zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W świetle art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie natomiast z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

Stosownie zaś do art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku używanych aktualnie w działalności gospodarczej (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Jak wskazano wcześniej, w myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Powyższy przepis wprowadza zatem swoisty „mechanizm” wyodrębnienia z majątku prowadzonej działalności gospodarczej, np. niewykorzystywanej w działalności gospodarczej nieruchomości i „przesunięcia” jej do majątku prywatnego przedsiębiorcy z jednoczesnym określeniem po upływie jakiego czasu do jej odpłatnego zbycia stosuje się przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podkreślić dodatkowo należy, że regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ww. ustawy, objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził tych składników do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Jednocześnie, zgodnie z art. 14 ust. 3 pkt 12 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne uregulowane są w przepisach ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.).

Według art. 1 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1 tej ustawy:

Stosownie do treści art. 6 ust. 1 ww. ustawy:

Z art. 12 ust. 10 powołanej ustawy wynika, że:

Wobec tego, przy ustaleniu źródła przychodu ze sprzedaży składników majątkowych wykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej istotny jest okres, jaki upłynął pomiędzy datą wycofania tych składników majątkowych z prowadzonej działalności gospodarczej, bądź datą likwidacji tej działalności, a datą ich sprzedaży. Jeżeli okres ten nie przekracza sześcioletniego okresu, o którym mowa w art. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, to przychód uzyskany ze sprzedaży tych składników majątkowych stanowi przychód, o którym mowa w art. 12 ust. 10 ww. ustawy. Natomiast, gdy okres ten przekracza sześcioletni okres, o którym mowa w powołanym przepisie, to przychód uzyskany ze sprzedaży tych składników majątkowych nie podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały lub wartość niematerialną i prawną od ujęcia ich w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych ani też dokonywania ich amortyzacji (zwłaszcza że część środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych wyłączona jest z amortyzacji podatkowej).

Natomiast zgodnie z treścią art. 12 ust. 10a stawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Z powyższych przepisów wynika, że w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, mających charakter mieszkalny, gdy podatnik podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, zastosowanie znajduje przepis art. 12 ust. 10a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan polskim rezydentem podatkowym i w Polsce posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy. W latach 1985-2025 prowadził Pan jednoosobową działalność gospodarczą (zamknięcie 31 grudnia 2025 r.). Był i jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT. W 2003 r. wybudował Pan korzystając z własnych prywatnych środków (darowizny udzielonej Panu przez Pana rodziców) budynek wielorodzinny w (…) oznaczony nr 1 (budynek nr 1). Grunt, na którym został posadowiony budynek nr 1 został kupiony 17 kwietnia 2001 r. Zgodnie z decyzją administracyjną jest to budynek mieszkalny wielorodzinny z zespołem gabinetów lekarskich na parterze (część użytkowa). Nieruchomość ta była wynajmowana w ramach Pana działalności gospodarczej. Następnie, 31 grudnia 2023 r. budynek został wycofany ze środków trwałych, a od 1 stycznia 2024 r. do 31 grudnia 2025 r. był wynajmowany w ramach działalności gospodarczej, w ramach której wybrał Pan opodatkowanie w formie ryczałtu. Dokumentował Pan najem wystawiając faktury VAT. Od 1 stycznia 2026 r. jest on wynajmowany w ramach tzw. najmu prywatnego, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz na zasadach określonych zgodnie z ustawą o ryczałcie, ponieważ 31 grudnia 2025 r. zamknął Pan działalność gospodarczą. Od momentu wybudowania nie zmieniło się przeznaczenie budynku: do tej pory jest to budynek wielorodzinny z częścią użytkową i w takiej formie figuruje on we wszystkich rejestrach. W 2004 r. wybudował Pan korzystając z własnych prywatnych środków (pożyczki prywatnej udzielonej przez bank) budynek wielorodzinny w (…) oznaczony nr 2 (budynek nr 2). Grunt, na którym został posadowiony budynek nr 2 został kupiony 23 października 2002 r. Zgodnie z decyzją administracyjną jest to budynek mieszkalny wielorodzinny. Nieruchomość ta była wynajmowana w ramach Pana działalności gospodarczej. Następnie, 31 grudnia 2023 r. budynek został wycofany ze środków trwałych, a od 1 stycznia 2024 r. był wynajmowany w ramach ryczałtu ewidencjonowanego. Od 1 stycznia 2026 r. jest on wynajmowany w ramach tzw. najmu prywatnego, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz na zasadach określonych zgodnie z ustawą o ryczałcie, ponieważ 31 grudnia 2025 r. zamknął Pan działalność gospodarczą. Od momentu wybudowania nie zmieniło się przeznaczenie budynku: do tej pory jest to budynek wielorodzinny i w takiej formie figuruje on we wszystkich rejestrach. W 2020 r. nabył Pan wraz z żoną budynek położony przy ul. (…) (budynek nr 3). Budynek ten został wybudowany w 2003 r., gdzie w decyzji widnieje zapis, iż jest to budynek mieszkalny składający się z 3 lokali mieszkalnych. Nieruchomość ta była wynajmowana w ramach Pana działalności gospodarczej. Następnie, 31 grudnia 2023 r. budynek został wycofany ze środków trwałych, a od 1 stycznia 2024 r. był on wynajmowany w ramach ryczałtu ewidencjonowanego. Od 1 stycznia 2026 r. jest on wynajmowany w ramach tzw. najmu prywatnego, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT oraz na zasadach określonych zgodnie z ustawą o ryczałcie, ponieważ 31 grudnia 2025 r. zamknął Pan działalność gospodarczą. Od momentu wybudowania nie zmieniło się przeznaczenie budynku: do tej pory jest to budynek mieszkalny i w takiej formie figuruje on we wszystkich rejestrach. Budynek wielorodzinny nr 1, nr 2 oraz budynek nr 3 są budynkami w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Budynek wielorodzinny z częścią użytkową nr 1, budynek wielorodzinny nr 2 i budynek nr 3 są sklasyfikowane w PKOB 112. Planuje Pan sprzedać: w styczniu 2027 r. budynki mieszkalne nr 2 i nr 3 oraz nr 1 bez części użytkowej (tj. tylko część mieszkalną), w styczniu 2030 r. część użytkową budynku nr 1. Na moment sprzedaży część mieszkalna budynku nr 1 nie będzie stanowiła samodzielnego lokalu w myśl art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Sprzedaż nieruchomości będących przedmiotem wniosku jest podyktowana Pana względami osobistymi. Budynki nie zostały wybudowane z przeznaczeniem do dalszej odsprzedaży i następnie przez wiele lat były wykorzystywane jako nieruchomości przeznaczone do najmu. Obecna sprzedaż jest skutkiem wieloletniego posiadania nieruchomości, a nie realizacji przedsięwzięcia handlowego. Sprzedaż ma charakter incydentalny i dotyczy majątku znajdującego się w posiadaniu od ponad 20 lat. W momencie planowanej sprzedaży zarówno w 2027 r., jak i w 2030 r. obydwie strony transakcji będą podatnikami VAT czynnymi oraz złożą stosowne oświadczenie w akcie notarialnym. Nie będzie Pan poszukiwał nabywców na otwartym rynku, ani prowadził działań marketingowych w Internecie, prasie, radiu lub innych mediach. Będzie to sprzedaż na rzecz spółki z o.o., która obecnie jest najemcą. Planowana w 2027 r. sprzedaż budynków nr 1, nr 2 i nr 3 w części przeznaczonej do lokali mieszkalnych będzie dokonywana na podstawie jednej umowy i jednego aktu notarialnego. Sprzedaż budynku nr 1 w części przeznaczonej do lokali mieszkalnych oraz w części użytkowej zostanie dokonana na rzecz tego samego nabywcy. Do dnia sprzedaży ww. budynków nie jest planowane zawarcie umowy przedwstępnej. W latach 2007-2017 w ramach swojej działalności gospodarczej nabył Pan 19 nieruchomości w postaci działek, na których wybudował Pan 19 gotowych do zamieszkania mieszkalnych domów jednorodzinnych (PKOB 111), które następnie sprzedał, przy czym ostatnia sprzedaż miała miejsce w 2017 r. Ponadto, nieruchomości zostały nabyte w celu realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego polegającego na budowie domów jednorodzinnych, po wybudowaniu były sprzedawane nabywcom końcowym, sprzedaż następowała w ramach działalności gospodarczej prowadzonej w tamtym okresie. Po sprzedaży nieruchomości będących przedmiotem wniosku nie planuje Pan dalszych sprzedaży. Nie ma Pan zamiaru nabywania innych nieruchomości w celu ich odsprzedaży.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do planowanej sprzedaży budynku nr 3, który nabył Pan w 2020 r. wraz z żoną wskazuję, że stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236).

Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, że niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego.

W myśl art. 34¹ tej ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 36 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W świetle art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem każdy z małżonków ma zarówno prawo do udziału w majątku wspólnym, jak i w odniesieniu do poszczególnych składników majątku wspólnego.

W przypadku małżonków będących współwłaścicielami nieruchomości należącej do ich majątku wspólnego zasadą jest, że każde z nich ma udział w całej nieruchomości wspólnej.

Wskazać należy, że odpłatne zbycie budynku stanowiącego przedmiot majątku wspólnego małżonków, wykorzystywanego w działalności gospodarczej przez jednego z małżonków, stanowi w całości przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, jedynie tego podmiotu, który faktycznie przedmiotową nieruchomość wykorzystywał dla celów prowadzonej działalności gospodarczej.

Zatem, skoro nabyty przez Pana i Pana żonę w 2020 r. budynek nr 3 wykorzystywany był w Pana działalności gospodarczej, to jego sprzedaż spowoduje powstanie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej u Pana.

Jak już wcześniej wskazałem, jeżeli przedmiotem odpłatnego zbycia jest budynek mieszkalny, to wówczas przychód uzyskany z jego zbycia nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej – nawet jeżeli nieruchomość była wykorzystywana w działalności gospodarczej.

Zatem, w niniejszej sprawie istotnym jest, czy nieruchomości (budynek nr 2, nr 1 i nr 3), które planuje Pan zbyć są nieruchomościami mieszkalnymi, czy też niemieszkalnymi.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawierają definicji budynku mieszkalnego, zatem w tym miejscu należy wskazać na przepis zawarty w pkt 2 objaśnień wstępnych Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych stanowiącej załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112 poz. 1316 ze zm.), zgodnie z którym:

Zatem w przypadku, gdy powierzchnia użytkowa wykorzystywana dla celów mieszkalnych jest większa niż powierzchnia wykorzystywana dla celów niemieszkalnych – mamy do czynienia z budynkiem mieszkalnym.

Zgodnie z ww. rozporządzeniem do obiektów budownictwa mieszkaniowego kwalifikuje się wszystkie budynki z działu 11 PKOB. Do obiektów budownictwa mieszkaniowego należy zatem zaliczyć:

1)    budynki mieszkalne jednorodzinne (PKOB 111);

2)    budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe (PKOB 112);

3)    budynki zbiorowego zamieszkania (PKOB 113).

Z treści wniosku wynika, że planuje Pan sprzedać: w styczniu 2027 r. budynki mieszkalne nr 2 i nr 3 oraz nr 1 bez części użytkowej (tj. tylko część mieszkalną), w styczniu 2030 r. część użytkową budynku nr 1. Budynek nr 1 zgodnie z decyzją administracyjną to budynek mieszkalny wielorodzinny z zespołem gabinetów lekarskich na parterze (część użytkowa); od momentu wybudowania nie zmieniło się przeznaczenie budynku: do tej pory jest to budynek wielorodzinny z częścią użytkową i w takiej formie figuruje on we wszystkich rejestrach. Na moment sprzedaży część mieszkalna budynku nr 1 nie będzie stanowiła samodzielnego lokalu w myśl art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Natomiast budynek nr 2 zgodnie z decyzją administracyjną to budynek mieszkalny wielorodzinny; od momentu wybudowania nie zmieniło się przeznaczenie budynku: do tej pory jest to budynek wielorodzinny i w takiej formie figuruje on we wszystkich rejestrach. Z kolei, w odniesieniu do budynku nr 3 w decyzji widnieje zapis, że jest to budynek mieszkalny składający się z 3 lokali mieszkalnych; od momentu wybudowania nie zmieniło się przeznaczenie budynku: do tej pory jest to budynek mieszkalny i w takiej formie figuruje on we wszystkich rejestrach. W uzupełnieniu wskazał Pan, że budynek wielorodzinny z częścią użytkową nr 1, budynek wielorodzinny nr 2 i budynek nr 3 są sklasyfikowane w PKOB 112.

Oznacza to, że zarówno budynek nr 1, mimo przeznaczenia go zarówno na cele mieszkalne, jak i na cele niemieszkalne (użytkowe), jak i budynki nr 2 i nr 3, spełniają definicję budynku mieszkalnego.

W związku z tym, że Pana działalność w zakresie najmu ww. budynków mieszkalnych była opodatkowana zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne a budynki, których planuje Pan zbycie mają charakter mieszkalny, to do przychodu z odpłatnego zbycia tego lokalu zastosowanie ma art. 12 ust. 10a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Podkreślam ponownie, że z treści powołanych regulacji jednoznacznie wynika, iż do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lokali mieszkalnych bądź budynków mieszkalnych.

Zatem, mając na uwadze opis zdarzenia przyszłego oraz obowiązujące przepisy prawa stwierdzam, że w omawianej sprawie z tytułu planowanego odpłatnego zbycia budynków mieszkalnych nr 2, nr 3 oraz nr 1, nie powstanie przychód, o którym mowa w art. 6 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Tym samym, w Pana sprawie skutki podatkowe sprzedaży przedmiotowych budynków (budynku nr 1, nr 2 i nr 3) należy ocenić w kontekście przesłanek określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. czy sprzedaż budynków o charakterze mieszkalnym nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w których je nabyto.

Wskazał Pan w opisie sprawy, że:

-    w 2003 r. wybudował Pan korzystając z własnych prywatnych środków (darowizny udzielonej Panu przez Pana rodziców) budynek wielorodzinny nr 1; grunt, na którym został posadowiony ten budynek został kupiony 17 kwietnia 2001 r.;

-    w 2004 r. wybudował Pan korzystając z własnych prywatnych środków (pożyczki prywatnej udzielonej przez bank) budynek wielorodzinny nr 2; grunt, na którym został posadowiony ten budynek został kupiony 23 października 2002 r.;

-    w 2020 r. nabył Pan wraz z żoną budynek nr 3; budynek ten został wybudowany w 2003 r., w decyzji widnieje zapis, iż jest to budynek mieszkalny składający się z 3 lokali mieszkalnych.

Zauważyć należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie reguluje kwestii własności nieruchomości. Dlatego też należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Na podstawie art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności.

Z powyższego wynika, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Oznacza to, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.

Jak wskazano na wstępie przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, jeżeli nie jest dokonywane w wykonywaniu działalności gospodarczej i następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy.

W związku z powyższym, powstanie przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości uzależnione jest od daty jej nabycia, które należy utożsamiać z chwilą przeniesienia własności w rozumieniu cywilnoprawnym.

W przypadku zbycia nieruchomości (gruntu stanowiącego własność podatnika), na której wybudowano budynek – termin pięcioletni nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową. Bieg tego terminu liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto grunt na własność. Data wybudowania budynku nie ma znaczenia.

Zatem w sytuacji, gdy najpierw dochodzi do nabycia gruntu, a dopiero później wybudowany zostanie budynek, istotnym z podatkowego punktu widzenia jest moment nabycia gruntu.

Wskazał Pan, że w styczniu 2027 r. planuje Pan sprzedaż budynku mieszkalnego nr 2 i nr 3 oraz nr 1 bez części użytkowej (tj. tylko część mieszkalną), a w styczniu 2030 r. część użytkową budynku nr 1.

Nabycie gruntu, na którym wybudował Pan budynek nr 2 nastąpiło 23 października 2002 r., a więc planowane zbycie przez Pana tego budynku w 2027 r. nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntu, na którym wybudował Pan ten budynek.

Nabycie gruntu, na którym wybudował Pan budynek nr 1 nastąpiło 17 kwietnia 2001 r., a więc planowane zbycie przez Pana tego budynku w 2027 r. i 2030 r. również nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntu, na którym wybudował Pan budynek nr 1.

Zatem, z uwagi na upływ pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntów, na których wybudowano ww. budynki mieszkalne, planowana przez Pana ich sprzedaż nie będzie stanowiła źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Także planowana przez Pana w 2027 r. sprzedaż budynku nr 3, którego nabycie nastąpiło w 2020 r. nie będzie stanowiła dla Pana źródła przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż ta nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości.

Podsumowując, przychód z planowanej sprzedaży:

-   w styczniu 2027 r. budynku mieszkalnego nr 2 oraz części budynku mieszkalnego nr 1 (przeznaczonej do lokali mieszkalnych),

-   w styczniu 2030 r. części budynku mieszkalnego nr 1 (przeznaczonej na gabinety lekarskie),

nie będzie stanowił źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ ich sprzedaż nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntów, na których zostały wybudowane te budynki.

Z tytułu planowanej sprzedaży w styczniu 2027 r. budynku mieszkalnego nr 3, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, również nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ  5-letniego terminu, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego budynku.

Tym samym planowana przez Pana sprzedaż budynków nr 2, nr 1 oraz nr 3 (wraz z gruntami, na których są posadowione) nie będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i art. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe jest zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na opisie zdarzenia przedstawionego we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Ponadto wskazuję, że ta interpretacja indywidualna rozstrzyga w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast w zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.