0112-KDSL1-2.4011.575.2026.1.BR

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 lipca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 16 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

(…) maja 2026 r. zawarła Pani w formie aktu notarialnego umowę zamiany nieruchomości z właścicielką nieruchomości sąsiedniej. Umowa została sporządzona przez notariusz w Kancelarii Notarialnej. Przedmiotem zamiany była działka nr 1 o powierzchni (…) ha stanowiąca Pani własność oraz działka nr 2 o powierzchni (…) ha stanowiąca własność sąsiadki. W wyniku umowy zamiany sąsiadka nabyła działkę nr 1, natomiast Pani nabyła działkę nr 2.

Prawo własności do nieruchomości, z której została wydzielona działka nr 1, posiada Pani od 2004 r. Nieruchomość pozostawała w Pani posiadaniu przez okres przekraczający 20 lat przed zawarciem opisanej umowy zamiany.

Działka nr 1 została wydzielona w wyniku podziału nieruchomości zatwierdzonego decyzją administracyjną pod warunkiem przeznaczenia jej na poprawę zagospodarowania działki sąsiedniej. Analogiczny warunek dotyczył działki nr 2 wydzielonej z nieruchomości sąsiadki.

Celem zawarcia umowy było wyłącznie poprawienie zagospodarowania sąsiadujących nieruchomości oraz uporządkowanie przebiegu granic zgodnie z warunkami określonymi w decyzjach zatwierdzających podział działek. Zamiana nie była dokonywana w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, ani w związku z działalnością gospodarczą.

Strony określiły wartość rynkową obu zamienianych nieruchomości na jednakową kwotę po (…) zł każda. Jednocześnie strony ustaliły, że z tytułu zawarcia umowy nie dochodzi pomiędzy nimi do żadnych spłat, ani dopłat.

Z tytułu zawarcia przedmiotowej umowy zamiany notariusz pobrał podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% od wartości nieruchomości wynoszącej (…) zł, tj. kwotę (…) zł. Podatek ten został pobrany i odprowadzony przez notariusza zgodnie z przepisami prawa.

Złożony wniosek nie dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), lecz wyłącznie ustalenia, czy po Pani stronie powstał obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT) w związku z opisaną umową zamiany nieruchomości.

W trakcie rozmowy telefonicznej z pracownikiem administracji skarbowej uzyskała Pani informację, że w przedstawionym stanie faktycznym nie powinna Pani być zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Zwraca się Pani o potwierdzenie tego stanowiska w drodze interpretacji indywidualnej.

Pytanie

Czy powstaje obowiązek zapłaty PIT?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, zawarcie opisanej umowy zamiany nieruchomości nie powoduje po Pani stronie obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Przekazana przez Panią nieruchomość pozostawała w Pani posiadaniu przez okres przekraczający 20 lat, a prawo własności do nieruchomości zostało nabyte w 2004 r., a więc znacznie wcześniej niż pięć lat przed zawarciem umowy zamiany.

Zamiana została dokonana bez jakichkolwiek spłat i dopłat pomiędzy stronami. Wartość obu zamienianych nieruchomości została określona na jednakowym poziomie (…) zł.

Celem zamiany nie było osiągnięcie dochodu ani korzyści majątkowej, lecz poprawa zagospodarowania nieruchomości sąsiednich zgodnie z warunkami decyzji administracyjnych zatwierdzających podział działek.

Ponadto podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) związany z umową zamiany został już pobrany przez notariusza w wysokości (…) zł i odprowadzony zgodnie z obowiązującymi przepisami. Złożony wniosek dotyczy wyłącznie skutków na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych.

W związku z powyższym stoi Pani na stanowisku, że opisana umowa zamiany nie powoduje po Pani stronie obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, ani obowiązku wykazywania tej czynności w rocznym zeznaniu PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępujące w wykonywaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i ww. praw majątkowych decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu, ma moment i sposób ich nabycia.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Wskazać należy, że moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Stosownie do art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw. Zatem, poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika. Jest to każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny, czy nieodpłatny.

Natomiast zgodnie z art. 603 Kodeksu cywilnego:

Umowa zamiany – forma bezpośredniej wymiany towarów – uregulowana w powyższym przepisie Kodeksu cywilnego stanowi odpłatne zbycie, jest bowiem umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny.

Tym samym „odpłatne zbycie” obejmuje swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży, ale również umowę zamiany. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy. Forma bezpośredniej wymiany towarów, jaką jest uregulowana w powyższym przepisie umowa zamiany, w wyniku której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, również stanowi odpłatne zbycie rzeczy. Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Zasadnicza różnica między umową sprzedaży a umową zamiany polega jedynie na tym, że w umowie zamiany nie występuje świadczenie pieniężne, a formę zapłaty stanowi inna rzecz. Zamiana więc, podobnie jak umowa sprzedaży stanowi formę odpłatnego zbycia. Nie ma przy tym znaczenia czy zamieniane nieruchomości mają taką samą wartość lub powierzchnię, bowiem niezależnie od tego czy przedmiotem zamiany są nieruchomości mające taką samą wartość lub powierzchnię, czy też nie, zamiana stanowi formę odpłatnego zbycia, przez co wywołuje określone skutki podatkowe.

W następstwie umowy zamiany mają miejsce dwie czynności. Z jednej strony dochodzi u każdej ze stron do odpłatnego zbycia nieruchomości, a z drugiej każda ze stron nabywa nową nieruchomość.

Zamiana jest formą nabycia, gdyż właściciel nabywa w drodze umowy rzecz lub prawo majątkowe, do którego prawa własności wcześniej nie miał, bo należało do innej osoby, nawet w sytuacji, kiedy zamiana nieruchomości następuje bez wzajemnych dopłat.

Wobec tego, zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zamiana ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeżeli natomiast zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości następuje po upływie tego okresu, przychód z zamiany nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Należy przy tym zauważyć, iż opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega jedynie odpłatne zbycie, zaś nabycie jest w tym przypadku podatkowo obojętne.

Z opisu sprawy przedstawionego we wniosku wynika, że (…) maja 2026 r. zawarła Pani w formie aktu notarialnego umowę zamiany nieruchomości z właścicielką nieruchomości sąsiedniej. Umowa została sporządzona przez notariusz w Kancelarii Notarialnej. Przedmiotem zamiany była działka nr 1 o powierzchni (…) ha stanowiąca Pani własność oraz działka nr 2 o powierzchni (…) ha stanowiąca własność sąsiadki. W wyniku umowy zamiany sąsiadka nabyła działkę nr 1, natomiast Pani nabyła działkę nr 2. Prawo własności do nieruchomości, z której została wydzielona działka nr 1, posiada Pani od 2004 r. Nieruchomość pozostawała w Pani posiadaniu przez okres przekraczający 20 lat przed zawarciem opisanej umowy zamiany. Działka nr 1 została wydzielona w wyniku podziału nieruchomości zatwierdzonego decyzją administracyjną pod warunkiem przeznaczenia jej na poprawę zagospodarowania działki sąsiedniej. Analogiczny warunek dotyczył działki nr 2 wydzielonej z nieruchomości sąsiadki. Celem zawarcia umowy było wyłącznie poprawienie zagospodarowania sąsiadujących nieruchomości oraz uporządkowanie przebiegu granic zgodnie z warunkami określonymi w decyzjach zatwierdzających podział działek. Zamiana nie była dokonywana w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, ani w związku z działalnością gospodarczą. Strony określiły wartość rynkową obu zamienianych nieruchomości na jednakową kwotę po (…) zł każda. Jednocześnie strony ustaliły, że z tytułu zawarcia umowy nie dochodzi pomiędzy nimi do żadnych spłat ani dopłat.

Zatem pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, już upłynął bowiem należy liczyć go od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez Panią, tj. – 2004 r.

Na powyższe nie będzie miał wpływ podział nieruchomości. Dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych nieistotny jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel dokonuje podziału (wydzielenia) nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem. Sam podział nieruchomości nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel nie nabędzie bowiem, żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału (wydzielenia) działek nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

Wobec powyższego, z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zbycie (zamiana) przez Panią nieruchomości (działki nr 1), nie stanowi dla Pani przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym zamiana przedmiotowej nieruchomości (działki nr 1) nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych i nie powstał obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanego przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe jest zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na opisie zdarzeń przedstawionych we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Końcowo należy wskazać, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z treści art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej. W związku z tym, interpretacje te wywierają skutki prawne jedynie w stosunku do tego podmiotu, do którego są skierowane. Zatem, niniejsza interpretacja indywidualna jest wiążąca dla Pani jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób (Pani sąsiadki).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·       w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·       w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.