Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 17 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismami z 23 lipca 2026 r. oraz 18 sierpnia 2026 r.– w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

(…) sierpnia 2023 r. (data zawarcia notarialnej umowy przeniesienia własności) nabył Pan wraz z wówczas z Pana narzeczoną, lokal mieszkalny w stanie deweloperskim, w udziałach wynoszących odpowiednio 70% (Pan) i 30% (Pana narzeczona), na podstawie umowy deweloperskiej zawartej w maju 2022 r. Lokal ten został następnie zbyty (…) października 2023 r. (data zawarcia notarialnej umowy sprzedaży). Przez cały okres posiadania tytułu prawnego do lokalu, tj. od okolic dnia jego odbioru od dewelopera do dnia sprzedaży, zamieszkiwali Państwo w nim. Przed sprzedażą byli Państwo w tym lokalu również zameldowani. Przychód uzyskany ze sprzedaży powyższego lokalu został przeznaczony – w Pana przypadku w całości, a w przypadku narzeczonej w przeważającej części – na zakup (…) maja 2024 r. (data zawarcia notarialnej umowy przeniesienia własności) większego i droższego lokalu mieszkalnego, w udziałach wynoszących odpowiednio 80% (Pan) i 20% (Pana narzeczona), na podstawie umowy deweloperskiej zawartej w sierpniu 2023 r. Zachowana została przy tym chronologia zdarzeń – w pierwszej kolejności otrzymali Państwo od nabywców środki ze sprzedaży poprzedniego lokalu (w proporcji odpowiadającej posiadanym udziałom), a następnie środki te zostały przekazane deweloperowi tytułem zapłaty za nowy lokal. Od okolic dnia odbioru kluczy do tego lokalu od dewelopera do chwili obecnej są Państwo w nim zameldowani i w nim Państwo zamieszkują. Nie posiadają Państwo żadnego innego lokalu mieszkalnego.

W zeznaniu PIT-39 dotyczącym sprzedaży pierwszego lokalu zadeklarował Pan wydatkowanie całości uzyskanego dochodu na własne cele mieszkaniowe, natomiast Pana narzeczona zadeklarowała wydatkowanie jego przeważającej części na ten sam cel. W Pana przypadku okoliczność ta jest udokumentowana nabyciem udziału w nowym lokalu o wartości wyższej niż cały przychód uzyskany ze sprzedaży poprzedniego lokalu. W przypadku Pana narzeczonej ten sam akt dokumentuje nabycie udziału o wartości nieznacznie niższej niż uzyskany przez nią cały przychód ze sprzedaży. Pozostała część przychodu Pana narzeczonej została w części przeznaczona na wykończenie nowego lokalu, zgodnie z katalogiem wydatków uprawniających do zwolnienia, a od pozostałej kwoty dochodu (tj. po odliczeniu udokumentowanych wydatków Pana narzeczonej związanych z nabyciem i wykończeniem poprzedniego lokalu) Pana narzeczona odprowadziła podatek dochodowy od osób fizycznych.

We wrześniu 2025 r. zawarli Państwo związek małżeński, w którym obowiązuje domyślny ustawowy ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej. Obecnie, z przyczyn rodzinnych, rozważają Państwo sprzedaż posiadanego lokalu mieszkalnego i zakup nowego, większego lokalu na własne cele mieszkaniowe.

W związku z planowaną transakcją zamierzają Państwo ponownie skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w ramach tzw. ulgi mieszkaniowej w celu rozliczenia przychodu ze sprzedaży obecnie posiadanego lokalu.

W piśmie z 18 sierpnia 2026 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, uzupełnił Pan opis sprawy, w odpowiedzi na pytania z wezwania, o następujące informacje:

1.  Czy zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.) ma Pan nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce?

Odpowiedź: Tak, jest Pan polskim rezydentem podatkowym i ma Pan nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce.

2.  Czy prowadził/prowadzi Pan działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych? W przypadku odpowiedzi twierdzącej proszę wskazać, czy odpłatne zbycie mieszkania nr 1 oraz planowane zbycie mieszkania nr 2, nastąpiło/nastąpi w ramach wykonywania tej działalności?

Odpowiedź: Nie prowadził Pan i nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Swój udział w mieszkaniu nr 1 sprzedał Pan jako osoba fizyczna. Podobnie mieszkanie nr 2 także planuje Pan sprzedać jako osoba fizyczna.

3.  W odniesieniu do lokalu mieszkalnego w stanie deweloperskim zakupionego na podstawie umowy deweloperskiej zawartej w maju 2022 r., proszę wyjaśnić jaka była forma prawna nabytego przez Pana lokalu mieszkaniowego, o którym mowa we wniosku (np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, inny – jaki)?

Odpowiedź: Był to lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość zgodnie z treścią księgi wieczystej (…). Przed sprzedażą posiadał Pan w nim udział 7/10 własności.

4.  W odniesieniu do nabytego (…) maja 2024 r. lokalu mieszkalnego na podstawie umowy deweloperskiej, proszę wyjaśnić:

a)  jaka jest forma prawna nabytego przez Pana lokalu mieszkalnego, o którym mowa we wniosku (np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, inny – jaki)?

b)  proszę o wskazanie planowanej daty sprzedaży tego lokalu (miesiąc i rok).

Odpowiedź:

a)  Jest to lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość zgodnie z treścią księgi wieczystej (…). Posiada Pan w nim udział 8/10 własności.

b)  Planowany termin sprzedaży lokalu to wrzesień lub październik 2026 r. Wskazany termin ma charakter raczej orientacyjny i jest uzależniony od znalezienia nabywcy oraz uzgodnienia i zawarcia z nim notarialnej umowy sprzedaży. Jeśli sprzedaż nie dojdzie do skutku w tym terminie, może nastąpić w kolejnych miesiącach (w tym także w kolejnym roku). Krótko mówiąc: wrzesień 2026 lub później. Na tym etapie nie przystąpił Pan jeszcze do działań związanych ze sprzedażą ze względu na oczekiwanie na wydanie Indywidualnej Interpretacji Podatkowej.

5.  W odniesieniu do planowanego zakupu większego lokalu na własne cele mieszkaniowe, proszę wyjaśnić:

a)  jaka będzie forma prawna nabytej przez Pana nieruchomości, o której mowa we wniosku (np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, inny – jaki)?

b)  czy ww. lokal, który zamierza Pan nabyć, położony będzie w Polsce, innym państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej?

Odpowiedź:

a)  Nabyty lokal będzie lokalem mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość. Zostanie nabyty wspólnie z żoną do majątku objętego wspólnością ustawową małżeńską.

b)  Tak, będzie położony w Polsce.

6.  Czy cała wartość przychodu uzyskanego ze sprzedaży nabytego (…) maja 2024 r. lokalu mieszkalnego zostanie wydatkowana w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie tej nieruchomości, na Pana własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. na nabycie większego lokalu?

Odpowiedź: Tak. Całość przychodu uzyskanego ze sprzedaży Pana udziału wynoszącego 8/10 w lokalu mieszkalnym nabytym (…) maja 2024 r. przeznaczy Pan na nabycie większego lokalu mieszkalnego, służącego realizacji Pana własnych celów mieszkaniowych. Środki te zostaną wydatkowane nie później niż w terminie trzech lat, liczonym od końca roku podatkowego, w którym nastąpi sprzedaż udziału. Nabycie nowego lokalu nastąpi planowo w 2026 r. albo w 2027 r., tj. zawarta zostanie umowa przenosząca jego własność. Zachowana zostanie chronologia zdarzeń (najpierw sprzedaż dotychczasowego lokalu, następnie zakup kolejnego). Nowy lokal zostanie nabyty do majątku objętego wspólnością ustawową małżeńską.

Pytania (pytanie nr 1 sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu wniosku z 23 lipca 2026 r., pytanie nr 2 ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z 18 sierpnia 2026 r.)

1.  Czy w sytuacji gdy mieszkanie nr 1 zostało sprzedane przed upływem 5 lat od jego nabycia, a uzyskany dochód został przeznaczony na zakup mieszkania nr 2 w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych i objęty ulgą mieszkaniową, to czy późniejsza sprzedaż mieszkania nr 2 przed upływem 5 lat od jego nabycia, przy przeznaczeniu środków z tej sprzedaży na zakup mieszkania nr 3 w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych może mieć wpływ na prawo do ulgi mieszkaniowej zastosowanej w związku ze sprzedażą mieszkania nr 1, tj. prowadzić do jej utraty?

2.  Czy w sytuacji, gdy środki ze sprzedaży udziałów w mieszkaniu stanowiącym majątek osobisty każdego z małżonków ze względu na nabycie ich przed zawarciem związku małżeńskiego trafią na odrębne konta, w wysokości odpowiadającej udziałom, a następnie zostaną w całości przeznaczone na zakup nowego mieszkania objętego wspólnością majątkową, w którym oboje małżonkowie planują zamieszkać, to czy będzie mógł Pan skorzystać z ulgi mieszkaniowej w odniesieniu do całości przypadającego na Pana dochodu? Krótko mówiąc: Czy sprzedaż indywidualnych udziałów w mieszkaniu zakupionym przed zawarciem ślubu pozwala skorzystać z ulgi mieszkaniowej na cały dochód ze sprzedaży tych udziałów w odniesieniu do Pana, jeśli przeznaczony zostanie w całości na mieszkanie zakupione do majątku wspólnego?

Pana stanowisko w sprawie (stanowisko w zakresie pytania nr 2 przedstawione ostatecznie w uzupełnieniu wniosku z 18 sierpnia 2026 r.)

1.  W Pana ocenie, sprzedaż drugiego mieszkania przed upływem pięciu lat i przeznaczenie przychodu na zakup trzeciego (z kolei, tj. nieposiadanego równolegle) mieszkania na własne cele mieszkaniowe nie wpływa na zasadność zwolnienia zastosowanego wcześniej przy sprzedaży pierwszego mieszkania. Ustawa o PIT nie przewiduje limitu liczby transakcji objętych ulgą, ani minimalnego okresu posiadania nabytego lokalu, a prawo do zwolnienia przy każdej sprzedaży oceniane jest odrębnie – decydujące znaczenie ma faktyczne realizowanie własnych potrzeb mieszkaniowych w danym lokalu, a nie to, czy i kiedy zostanie on następnie zbyty. Skoro w drugim mieszkaniu faktycznie Państwo zamieszkiwaliście, jego ewentualna sprzedaż i zakup kolejnego lokalu nie powinny podważać prawa do wcześniej zastosowanej ulgi.

2.  Pana zdaniem, sprzedaż Pana udziału w lokalu mieszkalnym nabytym przed zawarciem małżeństwa oraz przeznaczenie w całości przychodu uzyskanego z tej sprzedaży na nabycie nowego lokalu mieszkalnego do majątku objętego wspólnością ustawową małżeńską uprawnia Pana do skorzystania ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT (tj. ulgi mieszkaniowej), w odniesieniu do całego dochodu uzyskanego ze sprzedaży tego udziału.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępujące w wykonywaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku nienastępującego w wykonywaniu działalności gospodarczej odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma zatem ustalenie momentu oraz sposobu ich nabycia.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Wskazać należy, że moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Stosownie do art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795 ze zm.):

Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw. Zatem, poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika. Jest to każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny, czy nieodpłatny.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że (…) sierpnia 2023 r. nabył Pan wraz z wówczas Pana narzeczoną, lokal mieszkalny w stanie deweloperskim, w udziałach wynoszących odpowiednio 70% (Pan) i 30% (Pana narzeczona), na podstawie umowy deweloperskiej zawartej w maju 2022 r. Lokal ten został następnie zbyty (…) października 2023 r. Przychód uzyskany ze sprzedaży powyższego lokalu został przeznaczony – w Pana przypadku w całości, a w przypadku Pana narzeczonej w przeważającej części – na zakup (…) maja 2024 r. większego i droższego lokalu mieszkalnego, w udziałach wynoszących odpowiednio 80% (Pan) i 20% (Pana narzeczona), na podstawie umowy deweloperskiej zawartej w sierpniu 2023 r. Jest to lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość i posiada Pan w nim udział 8/10 własności. We wrześniu 2025 r. zawarli Państwo związek małżeński, w którym obowiązuje domyślny ustawowy ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej. Obecnie, z przyczyn rodzinnych, rozważają Państwo sprzedaż posiadanego lokalu mieszkalnego i zakup nowego, większego lokalu na własne cele mieszkaniowe. Ww. lokal zamierza Pan sprzedać we wrześniu lub październiku 2026 r. Wskazany termin ma charakter raczej orientacyjny i jest uzależniony od znalezienia nabywcy oraz uzgodnienia i zawarcia z nim notarialnej umowy sprzedaży. Jeśli sprzedaż nie dojdzie do skutku w tym terminie, może nastąpić w kolejnych miesiącach (w tym także w kolejnym roku). Wskazał Pan, że w odniesieniu do planowanego zakupu większego lokalu na własne cele mieszkaniowe, nabyty lokal będzie lokalem mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość. Zostanie nabyty wspólnie z Pana żoną do majątku objętego wspólnością ustawową małżeńską i będzie położony w Polsce. Całość przychodu uzyskanego ze sprzedaży Pana udziału wynoszącego 8/10 w lokalu mieszkalnym nabytym (…) maja 2024 r. przeznaczy Pan na nabycie większego lokalu mieszkalnego, służącego realizacji Pana własnych celów mieszkaniowych. Środki te zostaną wydatkowane nie później niż w terminie trzech lat, liczonym od końca roku podatkowego, w którym nastąpi sprzedaż udziału. Nabycie nowego lokalu nastąpi planowo w 2026 r. albo w 2027 r., tj. zawarta zostanie umowa przenosząca jego własność. Zachowana zostanie chronologia zdarzeń (najpierw sprzedaż dotychczasowego lokalu, następnie zakup kolejnego). Nowy lokal zostanie nabyty do majątku objętego wspólnością ustawową małżeńską.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że planowana sprzedaż lokalu mieszkalnego (mieszkania nr 2), który nabył Pan w udziałach z Pana ówczesną narzeczoną w 2024 r., będzie stanowić dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie ww. nieruchomości zostanie dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

Przechodząc więc do skutków podatkowych w zakresie planowanej sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w 2024 r., należy wskazać, co następuje:

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Na podstawie art. 30e ust. 2 powołanej ustawy:

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby odpłatne zbycie mogło dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Pomiędzy tymi wydatkami, a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Nie należy ich jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, których zasady ustalania uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W analizowanej sprawie lokal mieszkalny nabyli Państwo odpłatnie, zastosowanie znajdzie więc art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który stanowi:

Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena, jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość, niezależnie od tego, czy zakup ten był sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy, koszty wytworzenia i koszty nakładów. Koszty nabycia nieruchomości obejmują nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wydatki notarialne związane ze sporządzeniem aktu notarialnego nabycia nieruchomości, koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym (wpis prawa własności), oraz podatek od czynności cywilnoprawnych – pod warunkiem, że w istocie nabywca takie wydatki poniósł.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Według art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z kolei art. 30e ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Na podstawie art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x (W/P)

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości uprawniają do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w zamkniętym katalogu kosztów, tj. w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

Nadmieniam, że zawarte w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie od podatku dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 21 ust. 25a omawianej ustawy:

Na podstawie art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.:

Przy czym, art. 21 ust. 28 ww. ustawy stanowi, że:

Ww. zwolnienie jest wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, co oznacza, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą.

W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ww. ustawy pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Ustawodawca w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie ograniczył prawa do zwolnienia co do liczby posiadanych nieruchomości, jednakże wyraźnie wskazał, że przychód ze sprzedaży nieruchomości ma zostać wydatkowany na „własne cele mieszkaniowe”.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia określonego w przywołanym wcześniej przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie „własne cele mieszkaniowe” podatnika. Przy czym zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Ustawodawca w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zawarł katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. Katalog tych wydatków ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Przy czym do skorzystania z ulgi mieszkaniowej o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ww. ustawy – wystarczające jest samo nabycie nieruchomości lub prawa określonych typów. Oznacza to, że wydatkiem na własne cele mieszkaniowe jest sam zakup określonego prawa (takiego jak samodzielny lokal mieszkalny, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, nabycie nieruchomości lub udziałów w nieruchomości albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem).

Pana wątpliwość w pierwszej kwestii dotyczy tego, czy sprzedaż mieszkania nr 1 przed upływem 5 lat od jego nabycia, jeżeli środki z tej sprzedaży zostały w całości przeznaczone na zakup mieszkania nr 2 w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, może spowodować utratę ulgi mieszkaniowej w związku ze sprzedażą mieszkania nr 2 i przeznaczeniem uzyskanego dochodu na zakup mieszkania nr 3.

Jak wskazano powyżej wydatki, których realizacja uprawnia do zwolnienia określone zostały enumeratywnie w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednym z takich celów jest nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, położonego w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Jednocześnie ustawa o podatku o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wprowadza limitu liczby transakcji objętych powyższym zwolnieniem, kwoty zwolnienia ani minimalnego okresu, przez jaki trzeba posiadać nieruchomość kupioną za środki z poprzedniej sprzedaży. Wskazuje natomiast, że przychód ze sprzedaży nieruchomości musi zostać wydatkowany na „własne cele mieszkaniowe”.

Wskazał Pan, że zarówno w lokalu mieszkalnym nabytym (…) sierpnia 2023 r. (mieszkanie nr 1), jak i w lokalu mieszkalnym nabytym (…) maja 2024 r. (mieszkanie nr 2) mieszkał/mieszka Pan. Natomiast przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania nr 1 został przeznaczony – w Pana przypadku w całości a w przypadku Pana narzeczonej w przeważającej części – na zakup mieszkania nr 2, w udziałach wynoszących odpowiednio 80% (Pan) i 20% (Pana narzeczona), przed upływem trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie mieszkania nr 1. W następstwie tej transakcji zastosował Pan w rozliczeniu rocznym dotyczącym sprzedaży mieszkania nr 1 ulgę mieszkaniową.

Biorąc pod uwagę powyższe wskazuję, że wcześniejsze skorzystanie przez Pana z odliczenia wydatków mieszkaniowych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym, w odniesieniu do zbycia mieszkania nr 1, nie stanowi przesłanki negatywnej do zastosowania zwolnienia w odniesieniu do planowanego zbycia mieszkania nr 2, gdyż odpłatne zbycie kolejnej nieruchomości po skorzystaniu z ww. zwolnienia w odniesieniu do innej nieruchomości nie stanowi podstawy do utraty ulgi mieszkaniowej, pod warunkiem spełnienia pozostałych warunków, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, wydatkowanie przez Pana w całości przychodu uzyskanego ze sprzedaży 8/10 udziału w lokalu mieszkalnym (mieszkania nr 2) na zakup większego lokalu mieszkalnego (mieszkania nr 3), który nabędzie Pan z żoną do majątku objętego wspólnością ustawową małżeńską na własne cele mieszkaniowe – przed upływem trzyletniego terminu od końca roku podatkowego, w którym nastąpi zbycie mieszkania nr 2 – będzie uprawniało Pana do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pana wątpliwości dotyczą również kwestii, czy sprzedaż indywidualnych udziałów w mieszkaniu zakupionym przed zawarciem ślubu pozwala skorzystać z ulgi mieszkaniowej na cały dochód ze sprzedaży tych udziałów w odniesieniu do Pana, jeśli przeznaczony zostanie w całości na mieszkanie zakupione do majątku wspólnego.

W tym miejscu wskazać należy, że stosunki majątkowe pomiędzy małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 236).

W myśl art. 31 § 1 tej ustawy:

Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, że niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego.

W myśl art. 34¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W piśmiennictwie podaje się, że o zaliczeniu danego przedmiotu majątkowego do majątku wspólnego decyduje moment faktycznego jego nabycia. Z punktu widzenia przynależności prawa do majątku wspólnego bez znaczenia jest, czy jego nabycia dokonali małżonkowie wspólnie, czy też tylko jeden z nich. Nie jest istotna także podstawa (sposób) nabycia danego przedmiotu. Obowiązuje domniemanie, że przedmioty majątkowe nabyte w trakcie wspólności małżeńskiej przez jednego z małżonków zostały nabyte z majątku wspólnego na rzecz wspólności majątkowej. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną.

W świetle art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem każdy z małżonków ma zarówno prawo do udziału w majątku wspólnym, jak i w odniesieniu do poszczególnych składników majątku wspólnego. Co do zasady wspólność majątkowa trwa tak długo jak małżeństwo.

Zatem, wydatkowanie środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości, którą jeden z małżonków nabył do majątku odrębnego, na zakup nieruchomości nabywanej do majątku wspólnego – przy spełnieniu pozostałych warunków wynikających z analizowanych przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – uprawnia do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z treści wniosku wynika, że całość przychodu uzyskanego ze sprzedaży Pana udziału wynoszącego 8/10 w lokalu mieszkalnym nabytym (…) maja 2024 r. (mieszkanie nr 2) przeznaczy Pan na nabycie większego lokalu mieszkalnego, służącego realizacji Pana własnych celów mieszkaniowych. Przy czym jednocześnie wskazał Pan, że najpierw sprzeda Pan dotychczasowy lokal, a następnie zakupi kolejny.

Mając powyższe na uwadze stwierdzam, że takie wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości uprawnia Pana do zastosowania ulgi mieszkaniowej, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym osiągnięty przez Pana dochód ze sprzedaży nieruchomości będzie mógł korzystać ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując, wydatkowanie równowartości przychodu ze sprzedaży 8/10 udziału w nieruchomości na nabycie większego lokalu mieszkalnego będzie stanowić wydatek na własny cel mieszkaniowy, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie uprawniać do zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę powyższe uregulowania prawne w kontekście przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, że:

1.  w sytuacji gdy mieszkanie nr 1 zostało sprzedane przed upływem 5 lat od jego nabycia, a uzyskany dochód został przeznaczony na zakup mieszkania nr 2 w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych i objęty ulgą mieszkaniową, to późniejsza sprzedaż mieszkania nr 2 przed upływem 5 lat od jego nabycia, przy przeznaczeniu środków z tej sprzedaży na zakup mieszkania nr 3 w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych nie prowadzi do jej utraty,

2.  w sytuacji, gdy środki ze sprzedaży udziałów w mieszkaniu stanowiącym majątek osobisty każdego z małżonków ze względu na nabycie ich przed zawarciem związku małżeńskiego trafią na odrębne konta, w wysokości odpowiadającej udziałom, a następnie zostaną w całości przeznaczone na zakup nowego mieszkania objętego wspólnością majątkową, w którym oboje małżonkowie planują zamieszkać, to będzie mógł Pan skorzystać z ulgi mieszkaniowej w odniesieniu do całości przypadającego na Pana dochodu, tj. sprzedaż indywidualnych udziałów w mieszkaniu zakupionym przed zawarciem ślubu pozwoli Panu skorzystać z ulgi mieszkaniowej na cały dochód ze sprzedaży tych udziałów w odniesieniu do Pana, jeśli przeznaczony zostanie w całości na mieszkanie zakupione do majątku wspólnego.

Przy czym zwolnieniu będzie podlegał dochód uzyskany ze sprzedaży mieszkania 2 w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia tej nieruchomości.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.) jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

Zwrócić należy uwagę, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Inne kwestie wynikające z opisu sprawy, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone.

Dodatkowo wskazuję, że zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Skoro stroną wniosku o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych jest Pan, to ta interpretacja nie wywołuje skutków podatkowych dla Pana żony.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.