Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 6 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismami z 6 i 12 sierpnia 2026 r. (wpływ 9 i 12 sierpnia 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną. Nie prowadzi i nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, ani działalności deweloperskiej.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości A, obręb A, gmina B, powiat C. Nieruchomość jest obecnie oznaczona jako działki ewidencyjne nr 1/10 i 1/11, o łącznej powierzchni (…) ha. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr (…).

W 2015 r. Wnioskodawca otrzymał od członków rodziny udział we współwłasności przedmiotowej nieruchomości. Następnie, na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w B z (…) 2020 r., sygn. akt (…), wydanego w sprawie o podział majątku wspólnego rodziców Wnioskodawcy oraz zniesienie współwłasności nieruchomości, Wnioskodawca stał się wyłącznym właścicielem nieruchomości oznaczonej wówczas jako działka ewidencyjna nr 1/2. Nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego Wnioskodawcy. Nie została nabyta w celu jej dalszej odsprzedaży, ani w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej, nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, ani wartości niematerialnych i prawnych, a przy jej nabyciu Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług.

W celu racjonalnego wykorzystania otrzymanego majątku, z uwagi między innymi na ograniczoną możliwość sprzedaży nieruchomości jako jednej dużej działki oraz jej właściwości i klasę bonitacyjną, Wnioskodawca wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. (…) 2022 r. Wnioskodawca uzyskał decyzje o warunkach zabudowy nr 1/22 oraz nr 2/22, dotyczące przedmiotowej nieruchomości. W 2024 r., z uwzględnieniem wydanych decyzji o warunkach zabudowy, dokonano geodezyjnego podziału działki nr 1/2. W wyniku podziału powstały:

1)    działka nr 1/9 o powierzchni (…);

2)    działka nr 1/10 o powierzchni (…);

3)    działka nr 1/11 o powierzchni (…).

Łączna powierzchnia powstałych działek wyniosła (…).

W 2024 r. Wnioskodawca uzyskał od Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa informację dotyczącą braku obowiązku uzyskania zgody KOWR na zbycie wydzielonej działki. W tym samym roku Wnioskodawca sprzedał działkę nr 1/9 o powierzchni (…). Sprzedaż została udokumentowana aktem notarialnym sporządzonym w Kancelarii Notarialnej (…). Sprzedaż działki nr 1/9 miała charakter jednostkowego rozporządzenia składnikiem prywatnego majątku Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie prowadził w związku z tą sprzedażą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

W 2025 r. Wnioskodawca wystąpił z dwoma kolejnymi wnioskami o ustalenie warunków zabudowy dla części posiadanej nieruchomości. Pierwszy wniosek dotyczył terenu przewidzianego do podziału na dwie działki o łącznej powierzchni około (…). Drugi wniosek dotyczył terenu przewidzianego do podziału na pięć działek o łącznej powierzchni około (…). Właściwy organ administracji wydał pozytywne decyzje o warunkach zabudowy dla obu zamierzeń. Łączna powierzchnia części nieruchomości objętej planowanym podziałem wynosi około (…). W wyniku planowanego podziału ma powstać siedem działek przeznaczonych do sprzedaży. Oprócz działek, które mają powstać w wyniku tego podziału, Wnioskodawca może również sprzedać istniejącą działkę nr 1/10 o powierzchni (…). Planowana sprzedaż może zatem objąć łącznie osiem działek o łącznej powierzchni około (…), w tym:

1)    istniejącą działkę nr 1/10 o powierzchni (…);

2)    siedem działek, które powstaną z podziału części działki nr 1/11 o łącznej powierzchni około (…).

Podział nieruchomości ma umożliwić jej sprzedaż w częściach. Sprzedaż całej nieruchomości albo jej znacznej części jednemu nabywcy jest utrudniona ze względu na jej powierzchnię, wartość oraz ograniczony krąg potencjalnych nabywców. Wnioskodawca zamierza uzyskać ze sprzedaży środki finansowe przeznaczone przede wszystkim na własne potrzeby mieszkaniowe jego rodziny, w szczególności na zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego albo zakup działki i budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Obecnie Wnioskodawca nie jest wyłącznym właścicielem budynku mieszkalnego jednorodzinnego, ani samodzielnego lokalu mieszkalnego. Posiada jedynie udział w prawie własności lokalu mieszkalnego położonego w budynku wielorodzinnym przy ul. (…).

Planowane czynności Wnioskodawcy.

W związku z planowaną sprzedażą Wnioskodawca zamierza podjąć następujące czynności:

1)    zlecić uprawnionemu geodecie wykonanie podziału geodezyjnego części nieruchomości o łącznej powierzchni około (…) na siedem mniejszych działek, zgodnie z uzyskanymi decyzjami o warunkach zabudowy;

2)    udzielić lokalnemu podmiotowi lub innej osobie pełnomocnictwa do wykonywania czynności organizacyjnych i formalnych związanych z podziałem geodezyjnym, w szczególności do kontaktowania się z geodetą i właściwymi organami administracji oraz składania lub odbierania niezbędnych dokumentów;

3)    po dokonaniu podziału zlecić pośrednikowi w obrocie nieruchomościami albo biuru nieruchomości znalezienie nabywców i obsługę procesu sprzedaży;

4)    zamieścić lub zlecić zamieszczenie zwykłych ogłoszeń dotyczących sprzedaży nieruchomości;

5)    zawierać umowy sprzedaży poszczególnych działek w zależności od zainteresowania potencjalnych nabywców.

Korzystanie z pełnomocnika oraz pośrednika jest uzasadnione znaczną odległością pomiędzy miejscem stałego zamieszkania i pracy Wnioskodawcy, znajdującym się w województwie X, a miejscem położenia nieruchomości w województwie Y. Pełnomocnik lub pośrednik będzie wykonywał czynności w imieniu i na rzecz Wnioskodawcy. Czynności te będą ograniczone do spraw organizacyjnych, formalnych oraz znalezienia potencjalnych nabywców. Wnioskodawca nie zamierza natomiast:

1)    uzbrajać działek w sieci wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, elektroenergetyczne lub telekomunikacyjne;

2)    budować dróg wewnętrznych ani innej infrastruktury technicznej, z wyjątkiem czynności niezbędnych do zapewnienia prawnego dostępu do drogi publicznej, jeżeli okaże się to wymagane do prawidłowego dokonania podziału;

3)    budować na działkach budynków mieszkalnych lub innych obiektów przeznaczonych do sprzedaży;

4)    realizować inwestycji deweloperskiej;

5)    prowadzić biura sprzedaży;

6)    zatrudniać pracowników w celu obsługi sprzedaży działek;

7)    nabywać kolejnych nieruchomości w celu ich podziału i dalszej odsprzedaży;

8)    podejmować działań charakterystycznych dla profesjonalnego przedsiębiorcy prowadzącego zorganizowany handel nieruchomościami.

Sprzedaż może następować sukcesywnie, w zależności od zainteresowania nabywców. Wnioskodawca nie jest obecnie w stanie określić dokładnych terminów sprzedaży poszczególnych działek, ani liczby transakcji, ponieważ będzie to zależało od sytuacji rynkowej i zgłaszania się potencjalnych kupujących. Poszczególne działki mogą zostać sprzedane osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej, przedsiębiorcom, osobom prawnym albo innym podmiotom. Nie jest również wykluczone, że jeden nabywca kupi jednocześnie kilka działek, na przykład cztery działki. Wnioskodawca nie będzie jednak uczestniczył w późniejszych inwestycjach nabywcy, ani współpracował z nabywcą przy realizacji inwestycji budowlanej. Po sprzedaży nabywca będzie samodzielnie decydował o sposobie wykorzystania działek. Wnioskodawca nie będzie miał wpływu na to, czy nabywca wykorzysta nieruchomość na własne cele, czy też wybuduje na niej budynki przeznaczone następnie do sprzedaży. Wnioskodawca będzie sprzedawał wyłącznie składniki własnego majątku prywatnego. Nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, ani kontynuować podobnych działań w odniesieniu do innych nieruchomości.

W uzupełnieniu Wnioskodawca jednoznacznie doprecyzował zakres złożonego wniosku poprzez oświadczenie, że wniosek obejmuje wyłącznie pytanie nr 1 i wyłącznie w tym zakresie wnosi o wydanie interpretacji indywidualnej.

Wnioskodawca wniósł o pominięcie pytań nr 2-5 i oświadczył, że nie podlegają one rozpoznaniu w niniejszym postępowaniu. Jednocześnie Wnioskodawca podtrzymał w całości opis zdarzenia przyszłego oraz własne stanowisko przedstawione we wniosku w zakresie pytania nr 1, bez jakichkolwiek zmian lub modyfikacji.

Dodatkowo Wnioskodawca wskazał, że rozpoczęcie sprzedaży działek objętych wnioskiem jest planowane już pod koniec 2026 r., dlatego wnosi o dalsze procedowanie wniosku w jednoznacznie wskazanym powyżej zakresie.

Pytanie (oznaczone we wniosku nr 1)

Czy przychód uzyskany z planowanej sprzedaży, w jednej lub kilku odrębnych transakcjach, maksymalnie ośmiu działek o łącznej powierzchni około (…), w okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego, będzie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie (przedstawione do pytania oznaczonego nr 1)

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód uzyskany z planowanej sprzedaży działek nie będzie przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej. Planowana sprzedaż będzie stanowiła rozporządzanie składnikami majątku prywatnego i będzie mieściła się w granicach zwykłego wykonywania prawa własności.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, działalnością gospodarczą jest działalność zarobkowa prowadzona we własnym imieniu, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych źródeł przychodów.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym działania Wnioskodawcy nie spełniają łącznie przesłanek pozwalających uznać je za zorganizowaną i ciągłą działalność handlową.

Nieruchomość nie została nabyta w celu dalszej odsprzedaży. Wnioskodawca otrzymał najpierw udział w nieruchomości od członków rodziny, a następnie stał się jej wyłącznym właścicielem w wyniku sądowego zniesienia współwłasności i podziału majątku wspólnego jego rodziców. Nieruchomość od chwili nabycia stanowiła składnik prywatnego majątku Wnioskodawcy. Nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, ani wprowadzona do ewidencji środków trwałych.

Planowany podział nieruchomości na mniejsze działki ma na celu umożliwienie jej racjonalnej sprzedaży. Sprzedaż całej nieruchomości albo jej znacznej części jako jednej działki jest utrudniona ze względu na powierzchnię i wartość gruntu oraz ograniczony krąg potencjalnych nabywców. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i dokonanie podziału geodezyjnego służą zwiększeniu możliwości zbycia prywatnego majątku. Czynności te nie są elementem szerszej, zorganizowanej działalności polegającej na nabywaniu, przygotowywaniu i odsprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawca nie zamierza uzbrajać działek, budować infrastruktury technicznej, realizować inwestycji deweloperskiej, budować budynków na sprzedaż, zatrudniać pracowników, ani nabywać kolejnych nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży. Planowane czynności są ograniczone do działań, jakie może podjąć właściciel prywatnej nieruchomości w celu umożliwienia jej sprzedaży na warunkach odpowiadających jej wartości rynkowej.

Takiej kwalifikacji nie zmienia możliwość zawarcia kilku umów sprzedaży. Liczba transakcji będzie konsekwencją podziału jednej nieruchomości stanowiącej majątek prywatny, a nie rezultatem prowadzenia stałej działalności handlowej.

W konsekwencji przychód ze sprzedaży działek nie powinien zostać zakwalifikowany do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

‒    nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

‒    nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Według art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Na podstawie art. 5a pkt 6 cytowanej ustawy:

Użyte w tym przepisie pojęcie „pozarolniczej działalności gospodarczej” opiera się na trzech przesłankach:

-        zarobkowym celu działalności,

-        wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-        prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy). Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp.

Ze złożonego przez Pana wniosku wynika, że nie prowadzi i nie zamierza Pan prowadzić działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, ani działalności deweloperskiej. Jest Pan właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości A, obręb A, gmina B, powiat C. Nieruchomość jest obecnie oznaczona jako działki ewidencyjne nr 1/10 i 1/11, o łącznej powierzchni (…). W 2015 r. otrzymał Pan od członków rodziny udział we współwłasności przedmiotowej nieruchomości. Następnie, na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w A z (…) 2020 r., sygn. akt (…), wydanego w sprawie o podział majątku wspólnego Pana rodziców oraz zniesienie współwłasności nieruchomości, stał się Pan wyłącznym właścicielem nieruchomości oznaczonej wówczas jako działka ewidencyjna nr 1/2. Nieruchomość została nabyta do Pana majątku prywatnego. Nie została nabyta w celu jej dalszej odsprzedaży, ani w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Pana w działalności gospodarczej, nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, ani wartości niematerialnych i prawnych, a przy jej nabyciu nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku od towarów i usług. W celu racjonalnego wykorzystania otrzymanego majątku, z uwagi między innymi na ograniczoną możliwość sprzedaży nieruchomości jako jednej dużej działki oraz jej właściwości i klasę bonitacyjną, wystąpił Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. (…) 2022 r. uzyskał Pan decyzje o warunkach zabudowy nr 1/22 oraz nr 2/22, dotyczące przedmiotowej nieruchomości. W 2024 r., z uwzględnieniem wydanych decyzji o warunkach zabudowy, dokonano geodezyjnego podziału działki nr 1/2. W wyniku podziału powstały: działka nr 1/9 o powierzchni (…); działka nr 1/10 o powierzchni (…); działka nr 1/11 o powierzchni (…). Łączna powierzchnia powstałych działek wyniosła (…). W 2024 r. uzyskał Pan od Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa informację dotyczącą braku obowiązku uzyskania zgody KOWR na zbycie wydzielonej działki. W tym samym roku sprzedał Pan działkę nr 1/9 o powierzchni (…). Sprzedaż działki nr 1/9 miała charakter jednostkowego rozporządzenia składnikiem Pana prywatnego majątku. Nie prowadził Pan w związku z tą sprzedażą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. W 2025 r. wystąpił Pan z dwoma kolejnymi wnioskami o ustalenie warunków zabudowy dla części posiadanej nieruchomości. Pierwszy wniosek dotyczył terenu przewidzianego do podziału na dwie działki o łącznej powierzchni około (…). Drugi wniosek dotyczył terenu przewidzianego do podziału na pięć działek o łącznej powierzchni około (…). Właściwy organ administracji wydał pozytywne decyzje o warunkach zabudowy dla obu zamierzeń. Łączna powierzchnia części nieruchomości objętej planowanym podziałem wynosi około (…). W wyniku planowanego podziału ma powstać siedem działek przeznaczonych do sprzedaży. Oprócz działek, które mają powstać w wyniku tego podziału, może Pan również sprzedać istniejącą działkę nr 1/10 o powierzchni (…). Planowana sprzedaż może zatem objąć łącznie osiem działek o łącznej powierzchni około (…), w tym: istniejącą działkę nr 1/10 o powierzchni (…) oraz siedem działek, które powstaną z podziału części działki nr 1/11 o łącznej powierzchni około (…). Podział nieruchomości ma umożliwić jej sprzedaż w częściach. Sprzedaż całej nieruchomości albo jej znacznej części jednemu nabywcy jest utrudniona ze względu na jej powierzchnię, wartość oraz ograniczony krąg potencjalnych nabywców. Zamierza Pan uzyskać ze sprzedaży środki finansowe przeznaczyć przede wszystkim na własne potrzeby mieszkaniowe Pana rodziny, w szczególności na zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego albo zakup działki i budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Obecnie nie jest Pan wyłącznym właścicielem budynku mieszkalnego jednorodzinnego, ani samodzielnego lokalu mieszkalnego. Posiada Pan jedynie udział w prawie własności lokalu mieszkalnego położonego w budynku wielorodzinnym przy ul. (…). W związku z planowaną sprzedażą zamierza Pan podjąć następujące czynności:

1)    zlecić uprawnionemu geodecie wykonanie podziału geodezyjnego części nieruchomości o łącznej powierzchni około (…) na siedem mniejszych działek, zgodnie z uzyskanymi decyzjami o warunkach zabudowy;

2)    udzielić lokalnemu podmiotowi lub innej osobie pełnomocnictwa do wykonywania czynności organizacyjnych i formalnych związanych z podziałem geodezyjnym, w szczególności do kontaktowania się z geodetą i właściwymi organami administracji oraz składania lub odbierania niezbędnych dokumentów;

3)    po dokonaniu podziału zlecić pośrednikowi w obrocie nieruchomościami albo biuru nieruchomości znalezienie nabywców i obsługę procesu sprzedaży;

4)    zamieścić lub zlecić zamieszczenie zwykłych ogłoszeń dotyczących sprzedaży nieruchomości;

5)    zawierać umowy sprzedaży poszczególnych działek w zależności od zainteresowania potencjalnych nabywców.

Korzystanie przez Pana z pełnomocnika oraz pośrednika jest uzasadnione znaczną odległością pomiędzy miejscem Pana stałego zamieszkania i pracy, znajdującym się w województwie X, a miejscem położenia nieruchomości w województwie Y. Pełnomocnik lub pośrednik będzie wykonywał czynności w imieniu i na Pana rzecz. Czynności te będą ograniczone do spraw organizacyjnych, formalnych oraz znalezienia potencjalnych nabywców. Nie zamierza Pan natomiast:

1)    uzbrajać działek w sieci wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, elektroenergetyczne lub telekomunikacyjne;

2)    budować dróg wewnętrznych ani innej infrastruktury technicznej, z wyjątkiem czynności niezbędnych do zapewnienia prawnego dostępu do drogi publicznej, jeżeli okaże się to wymagane do prawidłowego dokonania podziału;

3)    budować na działkach budynków mieszkalnych lub innych obiektów przeznaczonych do sprzedaży;

4)    realizować inwestycji deweloperskiej;

5)    prowadzić biura sprzedaży;

6)    zatrudniać pracowników w celu obsługi sprzedaży działek;

7)    nabywać kolejnych nieruchomości w celu ich podziału i dalszej odsprzedaży;

8)    podejmować działań charakterystycznych dla profesjonalnego przedsiębiorcy prowadzącego zorganizowany handel nieruchomościami.

Sprzedaż może następować sukcesywnie, w zależności od zainteresowania nabywców. Nie jest Pan obecnie w stanie określić dokładnych terminów sprzedaży poszczególnych działek (planuje Pan rozpoczęcie ich sprzedaży pod koniec 2026 r.), ani liczby transakcji, ponieważ będzie to zależało od sytuacji rynkowej i zgłaszania się potencjalnych kupujących. Poszczególne działki mogą zostać sprzedane osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej, przedsiębiorcom, osobom prawnym albo innym podmiotom. Nie jest również wykluczone, że jeden nabywca kupi jednocześnie kilka działek, na przykład cztery działki. Nie będzie Pan jednak uczestniczył w późniejszych inwestycjach nabywcy, ani współpracował z nabywcą przy realizacji inwestycji budowlanej. Po sprzedaży nabywca będzie samodzielnie decydował o sposobie wykorzystania działek. Nie będzie Pan miał wpływu na to, czy nabywca wykorzysta nieruchomość na własne cele, czy też wybuduje na niej budynki przeznaczone następnie do sprzedaży. Będzie Pan sprzedawał wyłącznie składniki własnego majątku prywatnego. Nie zamierza Pan prowadzić działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, ani kontynuować podobnych działań w odniesieniu do innych nieruchomości.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy przychód uzyskany z planowanej sprzedaży, w jednej lub kilku odrębnych transakcjach, maksymalnie ośmiu działek o łącznej powierzchni około (…), w okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego, będzie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym, czy przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W celu właściwego zakwalifikowania skutków Pana działań do właściwego źródła przychodu, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Jak już wcześniej wyjaśniłem, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

W konsekwencji, o kwalifikacji uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie okoliczności jak np.: ilość działek mających być przedmiotem sprzedaży, osiągnięcie zysku, wystąpienie o warunki zabudowy, czy skorzystanie z usług agencji nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż działek, o których mowa we wniosku wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt okoliczności, a w szczególności zakres i cel Pana działania, tj. fakt, że:

-    sprzedaż działek nastąpi po upływie długiego czasu od ich nabycia oraz, że nie prowadzi i nie zamierza Pan prowadzić działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, ani działalności deweloperskiej,

-    nieruchomość nie została nabyta w celu jej dalszej odsprzedaży, ani w celu prowadzenia działalności gospodarczej,

-    nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Pana w działalności gospodarczej, nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, ani wartości niematerialnych i prawnych,

-    nie zamierza Pan podejmować żadnych działań przygotowawczych, w szczególności: nie będziecie Pan uzbrajać działek w sieci wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, elektroenergetyczne lub telekomunikacyjne; budować dróg wewnętrznych ani innej infrastruktury technicznej, z wyjątkiem czynności niezbędnych do zapewnienia prawnego dostępu do drogi publicznej, jeżeli okaże się to wymagane do prawidłowego dokonania podziału; budować na działkach budynków mieszkalnych lub innych obiektów przeznaczonych do sprzedaży; realizować inwestycji deweloperskiej; prowadzić biura sprzedaży; zatrudniać pracowników w celu obsługi sprzedaży działek; nabywać kolejnych nieruchomości w celu ich podziału i dalszej odsprzedaży; podejmować działań charakterystycznych dla profesjonalnego przedsiębiorcy prowadzącego zorganizowany handel nieruchomościami,

-    przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży na własne potrzeby mieszkaniowe Pana rodziny, w szczególności na zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego albo zakup działki i budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pana działań nie można uznać za działania zarobkowe. Jak już wcześniej wyjaśniono, zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

Co prawda zamierza Pan udzielić lokalnemu podmiotowi lub innej osobie pełnomocnictwa do wykonywania czynności organizacyjnych i formalnych związanych z podziałem geodezyjnym, w szczególności do kontaktowania się z geodetą i właściwymi organami administracji oraz składania lub odbierania niezbędnych dokumentów, przy czym korzystanie z tego pełnomocnictwa jest uzasadnione znaczną odległością pomiędzy Pana miejscem stałego zamieszkania i pracy, a miejscem położenia nieruchomości. Zamierza Pan również zlecić pośrednikowi w obrocie nieruchomościami albo biuru nieruchomości znalezienie nabywców i obsługę procesu sprzedaży. Czynności te będą ograniczone do spraw organizacyjnych, formalnych oraz znalezienia potencjalnych nabywców, zatem nie uzyska Pan z tego tytułu żadnych korzyści.

W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie nabył Pan nieruchomości, o których mowa we wniosku w celu ich odsprzedaży, nie prowadził i nie prowadzi Pan w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania ich sprzedaży. Transakcja sprzedaży działek nastąpi po upływie długiego czasu od ich nabycia. W konsekwencji, istotą Pana działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Okoliczności dotyczące nabycia i sprzedaży działek nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży nieruchomości gruntowych do działalności gospodarczej.

Pana czynności nie będą stanowiły aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zatem, Pana działania należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że planowana sprzedaż wskazanych we wniosku działek nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

Zatem, planowana przez Pana sprzedaż działek nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej i nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując, przychód uzyskany z planowanej sprzedaży, w jednej lub kilku odrębnych transakcjach, maksymalnie ośmiu działek o łącznej powierzchni około (…), w okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego, będzie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe jest zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na opisie zdarzenia przyszłego przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie skutki prawne.

Informuję również, że niniejszą interpretacją został załatwiony wniosek w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1. Natomiast w części dotyczącej pytań oznaczonych we wniosku nr 2-5 zostało wydane postanowienie o umorzeniu postępowania.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.