Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 29 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismami z 3 lipca 2026 r. (wpływ 3 lipca 2026 r.) oraz z 17 lipca 2026 r. (wpływ 17 lipca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwania. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną. Przedmiotem planowanej sprzedaży jest nieruchomość gruntowa niezabudowana, stanowiąca działki ewid. nr 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/22, 1/23 położone (…), o łącznej powierzchni (…) ha, dla której prowadzona jest KW nr (…). Zgodnie z ewidencją gruntów i budynków działki oznaczone są jako: nieużytki (N), łąki trwałe (ŁIV) oraz grunty orne (RV). Na dzień nabycia: nieruchomość była położona na obszarze nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy oraz stanowiła ona jedną działkę ewid. nr 1/14. Nieruchomość została nabyta (…) kwietnia 2016 r. do majątku wspólnego Wnioskodawcy i jego żony. Następnie, (…) września 2018 r. na podstawie umowy o częściowy podział majątku wspólnego oraz ustanowienie służebności, jej własność została przyznana Wnioskodawcy do jego majątku osobistego. Wnioskodawca jest właścicielem gospodarstwa rolnego położonego w innej gminie. Nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny ani jako rolnik ryczałtowy, ani jako podatnik VAT z tytułu działalności rolniczej. Jest właścicielem oraz współwłaścicielem innych nieruchomości wchodzących do jego majątku prywatnego. Przedmiotowa nieruchomość gruntowa nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej ani rolniczej. Nie była wykorzystywana do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy, a także nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności handlowej w zakresie obrotu nieruchomościami.

(…) maja 2026 r. Wnioskodawca podpisał dotyczącą przedmiotowej nieruchomości umowę bezpłatnego użyczenia jej spółce A Sp. z o.o. w celu umożliwienia tej spółce czynności związanych z wykonaniem infrastruktury elektroenergetycznej na przedmiotowej nieruchomości.

Od dnia nabycia do dnia planowanej sprzedaży Wnioskodawca nie ponosił nakładów na uzbrojenie nieruchomości ani innych nakładów związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży lub do realizacji inwestycji budowlanej. Nieruchomość nie była i nadal nie jest uzbrojona w przyłącza wody, prądu, kanalizacji ani gazu. Wnioskodawca nie prowadził działań marketingowych właściwych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, w szczególności nie zlecał komercyjnej sprzedaży przedmiotowej nieruchomości innym podmiotom, nie podejmował działań mających na celu zwiększenie jej atrakcyjności.

Wnioskodawca jest większościowym udziałowcem spółki A Sp. z o.o., prowadzącej działalność m.in. w zakresie sprzedaży oraz budowy nieruchomości.

Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę do majątku prywatnego jako lokata majątku.

W celu zbadania możliwości realizacji inwestycji na przedmiotowej nieruchomości działania związane z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy zostały podjęte przez podmioty trzecie działające w interesie przyszłego nabywcy nieruchomości, czyli A Sp. z o.o. O wydanie decyzji o warunkach zabudowy wystąpiła firma B, działając na zlecenie A Sp. z o.o., zainteresowanej nabyciem nieruchomości. W związku z odmową wydania decyzji o warunkach zabudowy firma B prowadziła z gminą, na terenie której położona jest nieruchomość, spór sądowy dotyczący tej decyzji. W wyniku prawomocnego rozstrzygnięcia tego sporu decyzja o warunkach zabudowy została wydana na rzecz tejże firmy. Następnie decyzja o warunkach zabudowy została przeniesiona na spółkę A Sp. z o.o., która po jej uzyskaniu wystąpiła o wydanie pozwolenia na budowę i zostało ono wydane na jej rzecz.

Wnioskodawca nie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy ani pozwolenia na budowę. Po uzyskaniu przez ww. spółkę decyzji o warunkach zabudowy, dokonaniu podziału nieruchomości oraz uzyskaniu pozwolenia na budowę, spółka wyraziła zainteresowanie nabyciem całej nieruchomości od Wnioskodawcy. Planowana jest sprzedaż całej nieruchomości, tj. działek ewid. nr 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/22, 1/23 na rzecz ww. spółki w ramach jednego aktu notarialnego. Na dzień planowanej sprzedaży dla nieruchomości nie będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, natomiast będzie wydane ostateczne pozwolenie na budowę.

Planowana sprzedaż nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości do majątku wspólnego małżonków (tj. Wnioskodawcy i jego żony).

W piśmie z 3 lipca 2026 r. udzielił Pan następujących odpowiedzi na zadane w wezwaniu  z 26 czerwca 2026 r. pytania:

1.  Czy zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.), ma Pan nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce?

Odpowiedź: Tak.

2.  Kiedy, tj. w którym roku planuje Pan dokonać sprzedaży nieruchomości, tj. działek nr 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/22, 1/23? Proszę wskazać rok.

Odpowiedź: W 2026 r.

3.  W jaki sposób nieruchomość (działka nr 1/14 oraz działki nr 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/22, 1/23 powstałe z jej podziału), którą planuje Pan zbyć, była/jest/będzie wykorzystywana przez Pana od momentu jej nabycia do dnia sprzedaży?

Odpowiedź: Nie wykorzystuje Pan tej nieruchomości w żaden sposób i nie będzie Pan wykorzystywał do dnia sprzedaży.

4.  Czy na nieruchomości będącej przedmiotem wniosku została wykonana infrastruktura elektroenergetyczna? Jeżeli tak, to należy wskazać kto ponosił koszty związane z wykonaniem infrastruktury elektroenergetycznej?

Odpowiedź: Nie została wykonana infrastruktura elektroenergetyczna.

5.  W odniesieniu do podpisanej ze spółką A Sp. z o.o. umowy bezpłatnego użyczenia należy wskazać:

a)       jakie dokładnie postanowienia wynikają z ww. umowy (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.)?

Odpowiedź: Wydzierżawiający oświadcza, że jest właścicielem nieruchomości położonej w (…), obejmującej działkę ewidencyjną nr 1/16-1/23, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…).

Użyczający oddaje Biorącemu w użyczenie część wyżej opisanej nieruchomości w zakresie niezbędnym do:

·         wykonania infrastruktury elektroenergetycznej,

·         posadowienia złącza kablowego, szafki pomiarowej lub innych urządzeń elektroenergetycznych,

·         przeprowadzenia kabli i instalacji,

·         dostępu w celu eksploatacji, konserwacji, napraw, modernizacji i serwisowania infrastruktury.

Cel użyczenia

Nieruchomość zostaje oddana w użyczenie w celu realizacji infrastruktury elektroenergetycznej niezbędnej do przyłączenia do sieci elektroenergetycznej nieruchomości należących do lub wykorzystywanych przez Biorącego w użyczenie. W szczególności użyczenie dotyczy realizacji przyłącza służącego zasileniu działek nr: 1/16-1/23 obręb (…).

Biorący w użyczenie jest uprawniony do:

a)    uzyskania warunków przyłączenia,

b)    składania wniosków i dokumentów,

c)    zawarcia umowy przyłączeniowej,

d)    realizacji przyłącza elektroenergetycznego,

e)    montażu urządzeń,

f)     prowadzenia kabli i infrastruktury technicznej,

g)    eksploatacji i utrzymania infrastruktury.

Zgoda na wejście i roboty

Użyczający wyraża zgodę na wejście na teren nieruchomości przez:

·         Biorącego w użyczenie,

·         jego pracowników,

·         pełnomocników,

·         projektantów,

·         geodetów,

·         wykonawców,

·         operatora (…).

Zgoda obejmuje:

·         wykonanie oględzin,

·         prace projektowe,

·         roboty ziemne,

·         montaż urządzeń,

·         wykonanie przyłącza,

·         odbiory techniczne,

·         eksploatację,

·         naprawy,

·         modernizacje,

·         serwis infrastruktury.

Nieodpłatność

Umowa ma charakter nieodpłatny.

Użyczający nie będzie dochodził od Biorącego w użyczenie wynagrodzenia z tytułu korzystania z nieruchomości w zakresie określonym niniejszą umową.

b)       w jakim dokładnie celu zawarł Pan tą umowę?

Odpowiedź: W celu umożliwienia spółce A podjęcie działań związanych z doprowadzeniem infrastruktury elektroenergetycznej do działki, na które wymagane jest ze strony energetyki zawarcie takiej umowy lub inne stosowne umocowanie do dysponowania nieruchomością.

c)       jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień tej umowy będą ciążyć na kupującym, a jakie na Panu?

Odpowiedź: Poza poniższym umowa nie precyzuje innych praw i obowiązków stron:

Biorący w użyczenie jest uprawniony do:

a)    uzyskania warunków przyłączenia,

b)    składania wniosków i dokumentów,

c)    zawarcia umowy przyłączeniowej,

d)    realizacji przyłącza elektroenergetycznego,

e)    montażu urządzeń,

f)     prowadzenia kabli i infrastruktury technicznej,

g)    eksploatacji i utrzymania infrastruktury.

Zgoda na wejście i roboty

Użyczający wyraża zgodę na wejście na teren nieruchomości przez:

·         Biorącego w użyczenie,

·         jego pracowników,

·         pełnomocników,

·         projektantów,

·         geodetów,

·         wykonawców,

·         operatora (…).

Zgoda obejmuje:

·         wykonanie oględzin,

·         prace projektowe,

·         roboty ziemne,

·         montaż urządzeń,

·         wykonanie przyłącza,

·         odbiory techniczne,

·         eksploatację,

·         naprawy,

·         modernizacje,

·         serwis infrastruktury.

Nieodpłatność

Umowa ma charakter nieodpłatny.

Użyczający nie będzie dochodził od Biorącego w użyczenie wynagrodzenia z tytułu korzystania z nieruchomości w zakresie określonym niniejszą umową.

d)    czy w tej umowie zostały ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej prawo własności działki na nabywcę? Jeśli tak – to jakie?

Odpowiedź: Nie.

e)    czy po zawarciu ww. umowy strona kupująca dokonała/dokona na nieruchomości inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą jej atrakcyjność jak np.: uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, budowa lub utwardzenie drogi? Jeżeli tak, to proszę wskazać jakich inwestycji dokona?

Odpowiedź: Nie.

f)     czy nabywca poniesie jakiekolwiek nakłady finansowe związane z nieruchomością od momentu podpisania ww. umowy do zawarcia umowy finalnej?

Odpowiedź: Możliwe jest, że spółka A poniesie koszty operacyjne konieczne do zawarcia umowy o podłączenie infrastruktury elektroenergetycznej.

6.  Czy zawarł/zawrze Pan umowę przedwstępną ze spółką A Sp. z o.o.? Jeśli tak, to proszę o szczegółowe opisanie:

a)    jakie postanowienia dotyczące transakcji sprzedaży ww. działek wynikały/będą wynikały z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.) oraz jakie prawa i obowiązki wynikały/będą wynikały z postanowień ww. umowy przedwstępnej ciążyły na Panu, a jakie na nabywcy? Proszę o szczegółowe opisanie. Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem zbycia.

b)   czy po zawarciu ww. umowy strona kupująca dokonała/dokona na nieruchomości inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą jej atrakcyjność jak np.: uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, budowa lub utwardzenie drogi? Jeżeli tak, to proszę wskazać jakich inwestycji dokonał/dokona?

c)   czy nabywca poniósł/poniesie jakiekolwiek nakłady finansowe związane z nieruchomością od momentu podpisania ww. umowy do zawarcia umowy finalnej?

Odpowiedź: Nie.

7.  Czy udzielił Pan przyszłemu nabywcy nieruchomości, tj. spółce A Sp. z o.o., pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego (upoważnienie, zgodę) do występowania w Pana imieniu w sprawach, które dotyczą przedmiotowej nieruchomości?

Odpowiedź: Tak, zgodnie z tym co wyżej jest opisane udzielono pełnomocnictwa do reprezentowania Pana przed: (…) oraz innymi właściwymi podmiotami, urzędami i instytucjami w sprawach związanych z realizacją przyłącza elektroenergetycznego dotyczącego działki nr: 1/16-1/23 obręb (…).

Jeśli tak:

a)       jakie działania podejmie podmiot działający jako Pana pełnomocnik w związku ze sprzedażą nieruchomości?

Odpowiedź: Żadne, pełnomocnictwo ogranicza się do rozpoczęcia procedury uzbrojenia działek w prąd.

b)       kto (Pan, czy podmiot działający jako Pana pełnomocnik) będzie pokrywał koszty tych działań?

Odpowiedź: Podmiot działający jako pełnomocnik.

c)       jaki będzie zakres pełnomocnictwa, które Pan udzieli?

Odpowiedź: Do:

·         składania wniosków i oświadczeń,

·         uzyskania warunków przyłączenia,

·         prowadzenia uzgodnień technicznych i formalnych,

·         odbioru korespondencji i dokumentów,

·         składania wyjaśnień i uzupełnień,

·         reprezentowania Pana w postępowaniach związanych z realizacją przyłącza elektroenergetycznego,

·         zawierania czynności formalnych niezbędnych do realizacji przyłącza.

Wszystko dot. (…).

8.  Należy jednoznacznie wskazać:

a)   kiedy (proszę o podanie daty – dd-mm-rrrr) doszło do podziału działki nr 1/14 na działki nr 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/22, 1/23?

Odpowiedź: Decyzja nr (…) zatwierdzająca projekt podziału została wydana (…) lutego 2023 r., następnie została zmieniona (sprostowanie powierzchni jednej z działek) (…) kwietnia 2023 r., pieczątka ostateczności i wykonalności jest datowana na (…) kwietnia 2023 r.

b)    z czyjej inicjatywy nastąpił podziału nieruchomości będącej przedmiotem wniosku? Czy podział nieruchomości został dokonany na Pana wniosek? W jakim celu dokonał Pan podziału nieruchomości? Jakie okoliczności faktyczne o tym zadecydowały?

Odpowiedź: Podział nieruchomości został dokonany w związku z rozważaną przez Pana sprzedażą nieruchomości na rzecz spółki, która analizowała wykorzystanie tego terenu do realizacji swojej inwestycji. O dokonaniu podziału zadecydowała zmiana oceny ekonomicznej co do dalszego utrzymywania nieruchomości w majątku prywatnym. Pierwotnie nabył Pan grunt rolny jako długoterminową lokatę kapitału w ziemi rolnej. Z upływem czasu uznał Pan jednak, że dalsze bierne posiadanie gruntu nie jest dla Pana najkorzystniejszym sposobem wykorzystania tego składnika majątku, natomiast spółka, jako odrębny podmiot gospodarczy, posiada możliwości organizacyjne i finansowe do wykorzystania nieruchomości w ramach planowanej inwestycji. Jest Pan członkiem zarządu spółki zainteresowanej nabyciem nieruchomości, dlatego miał Pan wiedzę o planach i potrzebach inwestycyjnych tej spółki. Decyzję o sprzedaży i dokonaniu podziału podejmował Pan jednak jako właściciel nieruchomości, w ramach zarządu własnym majątkiem. Podział nie został dokonany w celu oferowania wydzielonych działek nieograniczonemu kręgowi nabywców.

c)      kto wystąpił o pozwolenie na budowę?

Odpowiedź: A Sp. z o.o.

d)     jaka inwestycja będzie realizowana w związku z uzyskaniem pozwoleń na budowę?

Odpowiedź: Na każdej z działek wybudowany zostanie jeden budynek jednorodzinny dwulokalowy.

9.  Czy w przeszłości dokonywał Pan sprzedaży innych nieruchomości niż wskazana we wniosku? Jeśli tak, to proszę podać ile nieruchomości Pan sprzedał i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

Odpowiedź: Tak.

a)     kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

Odpowiedź: Działki nr 7/4 i 7/5 w C (…) nabył Pan (…) listopada 2019 r. od osoby fizycznej.

Działkę nr 2/1 w (…) nabył Pan (…) października 2013 r. od rolnika jako część gospodarstwa rolnego, w którym zamieszkuje Pan do chwili obecnej. Działkę tę odkupił Pan od nabywcy i w tej chwili należy do Pana i znowu jest częścią gospodarstwa rolnego, w którym Pan zamieszkuje.

b)     w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana?

Odpowiedź: Działki nr 7/4 i 7/5 w C nabył Pan, ponieważ przewidywał możliwość budowy domu i przeprowadzki do C, ze względu na to, że Pana teściowie posiadali działkę na tym samym osiedlu i rozważali Państwo zamieszkanie niedaleko siebie, dodatkowo spółka A, w której jest Pan udziałowcem budowała tam domy, więc wiedział Pan, że będzie to dobre miejsce do zamieszkania dla Pana rodziny.

Działkę nr 2/1 w D nabył Pan jako część gospodarstwa w celu zamieszkania tam z rodziną, mieszkają Państwo w tym gospodarstwie do tej pory.

c)     w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

Odpowiedź: Działki nr 7/4 i 7/5 w C nie były wykorzystywane w żaden sposób, czekał Pan na dobry moment, żeby wybudować tam dom, ale nigdy nie rozpoczął Pan budowy.

Działkę nr 2/1 w D nabył Pan jako część gospodarstwa w celu zamieszkania tam z rodziną, mieszkają Państwo w tym gospodarstwie do tej pory.

d)     kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

Odpowiedź: Działkę nr 7/5 w C sprzedał Pan (…) lipca 2021 r., a działkę nr 7/4 w C sprzedał Pan (…) listopada 2023 r., odsprzedał Pan te działki spółce A kiedy okazało się, że teściowie ze względu na wiek i wygodę postanowili wybudować dom w centrum (…) i plan zamieszkania na jednym osiedlu nie miał szansy na realizację, natomiast spółka mogła wybudować na tych działkach domy na sprzedaż.

Działkę nr 2/1 w D sprzedał Pan (…) kwietnia 2019 r. ze względu na trudną sytuację finansową. (…) maja 2023 r. udało się Panu tę działkę odkupić i w tej chwili należy do Pana.

e)     ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych, to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

Odpowiedź: Biorąc pod uwagę ostatnie około 10 lat były to trzy działki, z czego jedna została z powrotem odkupiona.

f)      czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzał Pan podatek VAT, składał deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?

Odpowiedź: Nie.

g)     na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. działek?

Odpowiedź: Środki uzyskane ze sprzedaży działek nr 7/4 i 7/5 w C zostały przeznaczone na zakup innych nieruchomości, w których posiadaniu jest Pan do tej pory.

Środki ze sprzedaży działki nr 2/1 w D zostały przeznaczone na bieżące potrzeby Pana rodziny.

h)     czy nieruchomość była niezabudowana czy zabudowana? Jeśli była zabudowana – czy była nieruchomością mieszkalną czy użytkową?

Odpowiedź: Wszystkie działki były niezabudowane, ale mogły zostać przeznaczone pod zabudowę mieszkalną.

10. Czy posiada Pan inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży? Jeśli tak, proszę podać ile nieruchomości, jakiego rodzaju i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

a)    kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabył Pan nieruchomość?

b)    w jaki sposób wykorzystywał/wykorzystuje Pan tę nieruchomość?

Odpowiedź: Posiada Pan nieruchomości, ale nie planuje ich sprzedaży.

11. Czy zamierza Pan nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Odpowiedź: Nie zamierza Pan.

12. Czy działkę nr 1/14 nabył Pan z zamiarem zbycia na rzecz spółki A Sp. z o.o.?

Odpowiedź: Nie.

13. Kiedy podjął Pan decyzję o sprzedaży działek na rzecz spółki A Sp. z o.o.?

Odpowiedź: Nie jest Pan w stanie odpowiedzieć na to pytanie, nie było konkretnego momentu podjęcia takiej decyzji. Zarówno Pana sytuacja życiowa, jak i rynek nieruchomości są zmienne, a taka decyzja jest rozważana i analizowana wielokrotnie. Wciąż nie została podpisana umowa sprzedaży w związku z tym można uznać, że ostateczna decyzja zostanie podjęta na krótko przed podpisaniem takiej umowy.

14. Do jakich celów służyła Panu – od momentu nabycia – działka z której wydzielono  8 działek będących przedmiotem zapytania – jeśli były to cele prywatne/osobiste, to prosimy wskazać, w jaki sposób zaspokajały te potrzeby prywatne/osobiste?

Odpowiedź: Od momentu nabycia nieruchomość stanowiła składnik majątku prywatnego, nabył ją Pan jako grunt rolny w celu ulokowania posiadanych środków finansowych w ziemi rolnej oraz z zamiarem długoterminowego powiększenia posiadanego areału gruntów rolnych. Posiada Pan gospodarstwo rolne, jednak znajduje się ono w innej gminie. Działka służyła jako forma długoterminowego zabezpieczenia majątkowego/lokaty kapitału w gruncie rolnym. W tym znaczeniu zaspokajała prywatne potrzeby związane z ochroną i zachowaniem wartości posiadanego majątku na przyszłość, a nie potrzeby związane z bieżącym osobistym korzystaniem z gruntu, takie jak zamieszkiwanie, rekreacja czy uprawa.

Natomiast w piśmie z 17 lipca 2026 r. udzielił Pan następujących odpowiedzi na zadane w wezwaniu z 10 lipca 2026 r. pytania:

1.  Należy jednoznacznie wskazać:

a)    czy do dnia sprzedaży działek będących przedmiotem wniosku zostanie wykonana infrastruktura elektroenergetyczna?

b)    jeżeli tak, to należy wskazać kto poniesie koszty związane z wykonaniem infrastruktury elektroenergetycznej?

Odpowiedź: Do dnia sprzedaży działek nie zostanie wykonana infrastruktura elektroenergetyczna.

2.  Należy wskazać:

a)  czy spółka A Sp. z o.o. wystąpiła o pozwolenie na budowę w Pana imieniu na podstawie udzielonego przez Pana pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego (upoważnienie, zgodę), czy w imieniu własnym?

Odpowiedź: Spółka A wystąpiła w imieniu własnym.

b)  kto poniósł koszty (wydatki) związane z wystąpieniem o pozwolenie na budowę?

Odpowiedź: A Sp. z o.o.

3.  Czy występował albo wystąpi Pan do momentu planowanej sprzedaży o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej dla działek będących przedmiotem wniosku? Jeżeli tak, proszę o podanie daty dokonania tej czynności. W jakim celu dokonał/dokona Pan tej czynności?

Odpowiedź: Nie występował Pan i nie wystąpi. O wyłączenie gruntów z produkcji rolnej występowała spółka A we wniosku z (…) listopada 2024 r. Postępowanie zostało w całości umorzone jako bezprzedmiotowe przez Starostę (…), ponieważ grunt jest pochodzenia mineralnego o klasie RV i wyłączenie przedmiotowego gruntu z produkcji rolnej nie wymaga zgody organu w formie decyzji. Faktyczne wyłączenie gruntu z produkcji rolnej do tej pory nie nastąpiło ponieważ, nie wykonywano do tej pory żadnych prac budowlanych na przedmiotowym gruncie. W związku z powyższym grunt niezmiennie pozostaje gruntem rolnym.

4.   Z jakich względów przedmiotowe działki zostaną sprzedane na rzecz spółki A Sp. z o.o., a nie wniesione przez Pana aportem do ww. spółki?

Odpowiedź: Działki zostaną sprzedane na rzecz A sp. z o.o., ponieważ Pana zamiarem jest ich odpłatne zbycie za cenę pieniężną odpowiadającą wartości rynkowej, a nie dalsze zwiększanie zaangażowania kapitałowego w spółce. Posiada Pan już większość udziałów w spółce A, wobec czego objęcie kolejnych udziałów w zamian za aport nie jest Panu potrzebne ani gospodarczo uzasadnione. Spółka posiada środki finansowe umożliwiające nabycie działek i zamierza wykorzystać je do realizacji planowanej inwestycji. Sprzedaż pozwala zatem spółce nabyć składnik majątkowy potrzebny do prowadzonej działalności, a Panu otrzymać należną zapłatę za stanowiące Pana własność nieruchomości. Wybór sprzedaży zamiast aportu wynika z odmiennych skutków ekonomicznych obu czynności.

5.  Czy spółka A Sp. z o.o., na rzecz której dokona Pan sprzedaży działek będących przedmiotem wniosku po dokończeniu inwestycji w postaci budowy budynku jednorodzinnego dwulokalowego na każdej działce zamierza przeznaczyć ww. nieruchomości do dalszej odsprzedaży?

Odpowiedź: Tak.

6.  Jeżeli nie, to do jakich celów będą służyły te nieruchomości po zakończeniu inwestycji w postaci budowy budynku jednorodzinnego dwulokalowego na każdej działce spółce A Sp. z o.o.?

Odpowiedź: –

7.   W jaki sposób została/zostanie ustalona wartość działek będących przedmiotem wniosku? Czy wartość ta będzie wynikała z wyceny nieruchomości, określającej wartość rynkową nieruchomości, sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego?

Odpowiedź: Wartość działek zostanie ustalona według ich wartości rynkowej, z uwzględnieniem rodzaju, położenia, powierzchni, przeznaczenia, stanu prawnego nieruchomości oraz cen uzyskiwanych w porównywalnych transakcjach dotyczących nieruchomości położonych na tym samym lub porównywalnym rynku lokalnym. Przed zawarciem umowy sprzedaży wartość rynkowa działek zostanie potwierdzona w wycenie sporządzonej przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego. Cena sprzedaży zostanie ustalona na poziomie odpowiadającym wartości rynkowej, na warunkach, jakie ustaliłyby między sobą podmioty niepowiązane.

Pytanie

Czy planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż nieruchomości gruntowej opisanej w zdarzeniu przyszłym nie będzie stanowiła źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na to, że sprzedaż nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej oraz nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego małżonków, stosownie do art. 10 ust. 6 tej ustawy?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, planowana sprzedaż nieruchomości gruntowej opisanej w zdarzeniu przyszłym nie będzie stanowiła źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z tym przepisem źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub udziału w nieruchomości, jeżeli nie następuje ono w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Ustawa przewiduje też w art. 10 ust. 6, że w przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości nabytej do majątku wspólnego małżonków okres ten liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie do majątku wspólnego małżonków.

W niniejszej sprawie nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego Podatnika i jego żony (…) kwietnia 2016 r. Oznacza to, że pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, upłynął 31 grudnia 2021 r. Późniejsze przyznanie własności tej nieruchomości Podatnikowi do majątku osobistego na podstawie umowy o częściowy podział majątku wspólnego z (…) września 2018 r. nie wpływa na sposób liczenia tego terminu, ponieważ zgodnie z art. 10 ust. 6 ustawy o PIT termin ten należy liczyć od nabycia do majątku wspólnego małżonków.

Jednocześnie planowana sprzedaż nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była składnikiem majątku związanego z działalnością gospodarczą, nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej ani rolniczej i nie była przedmiotem profesjonalnego obrotu ze strony Podatnika.

W konsekwencji, spełnione są – zdaniem Podatnika – przesłanki do uznania, że sprzedaż tej nieruchomości nie będzie powodowała powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-  odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-  zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Wskazuję, że treść definicji zawartej w cytowanym powyżej przepisie, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

‒  po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

‒  po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz

‒  po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r., sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Z przytoczonych przepisów wynika zatem, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy).

Przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomość (działkę) – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Z opisu sprawy wynika, że zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma Pan nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce. Nie jest Pan zarejestrowany jako podatnik VAT czynny ani jako rolnik ryczałtowy, ani jako podatnik VAT z tytułu działalności rolniczej. Jest Pan większościowym udziałowcem spółki A Sp. z o.o. (Spółka), prowadzącej działalność m.in. w zakresie sprzedaży oraz budowy nieruchomości. Przedmiotem planowanej w 2026 r. sprzedaży na rzecz Spółki jest nieruchomość gruntowa niezabudowana, stanowiąca działki nr 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/22, 1/23 położone w (…), o łącznej powierzchni (…) ha. Nieruchomość została nabyta (…) kwietnia 2016 r. do majątku wspólnego Pana i Pana żony. (…) września 2018 r. na podstawie umowy o częściowy podział majątku wspólnego oraz ustanowienie służebności, jej własność została przyznana Panu do Pana majątku osobistego. Na dzień nabycia nieruchomość była położona na obszarze nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy oraz stanowiła ona jedną działkę nr 1/14. Decyzja zatwierdzająca projekt podziału została wydana (…) lutego 2023 r., następnie została zmieniona (sprostowanie powierzchni jednej z działek) (…) kwietnia 2023 r., pieczątka ostateczności i wykonalności jest datowana na (…) kwietnia 2023 r. Podział nieruchomości został dokonany w związku z rozważaną przez Pana sprzedażą nieruchomości na rzecz Spółki, która analizowała wykorzystanie tego terenu do realizacji swojej inwestycji. O dokonaniu podziału zadecydowała zmiana oceny ekonomicznej co do dalszego utrzymywania nieruchomości w majątku prywatnym. Podział nie został dokonany w celu oferowania wydzielonych działek nieograniczonemu kręgowi nabywców. Działki nr 1/14 nie nabył Pan z zamiarem zbycia na rzecz Spółki. Od momentu nabycia nieruchomość stanowiła składnik majątku prywatnego. Nabył ją Pan jako grunt rolny w celu ulokowania posiadanych środków finansowych w ziemi rolnej (forma długoterminowego zabezpieczenia majątkowego/lokaty kapitału w gruncie rolnym) oraz z zamiarem długoterminowego powiększenia posiadanego areału gruntów rolnych. W tym znaczeniu zaspokajała prywatne potrzeby związane z ochroną i zachowaniem wartości posiadanego majątku na przyszłość, a nie potrzeby związane z bieżącym osobistym korzystaniem z gruntu, takie jak zamieszkiwanie, rekreacja czy uprawa. Zgodnie z ewidencją gruntów i budynków działki oznaczone są jako: nieużytki (N), łąki trwałe (ŁIV) oraz grunty orne (RV). Przedmiotowa nieruchomość gruntowa nie była wykorzystywana przez Pana w działalności gospodarczej ani rolniczej. Posiada Pan gospodarstwo rolne, jednak znajduje się ono w innej gminie. Nieruchomość nie była wykorzystywana do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy, a także nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności handlowej w zakresie obrotu nieruchomościami. Nie występował Pan i nie wystąpi wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. Z upływem czasu uznał Pan jednak, że dalsze bierne posiadanie gruntu nie jest dla Pana najkorzystniejszym sposobem wykorzystania tego składnika majątku, natomiast Spółka, jako odrębny podmiot gospodarczy, posiada możliwości organizacyjne i finansowe do wykorzystania nieruchomości w ramach planowanej inwestycji. Jest Pan członkiem zarządu Spółki zainteresowanej nabyciem nieruchomości, dlatego miał Pan wiedzę o planach i potrzebach inwestycyjnych tej Spółki. Decyzję o sprzedaży i dokonaniu podziału podejmował Pan jednak jako właściciel nieruchomości, w ramach zarządu własnym majątkiem. Nie wykorzystuje Pan tej nieruchomości w żaden sposób i nie będzie Pan wykorzystywał do dnia sprzedaży. Od dnia nabycia do dnia planowanej sprzedaży nie ponosił Pan nakładów na uzbrojenie nieruchomości ani innych nakładów związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży lub do realizacji inwestycji budowlanej. Nieruchomość nie była i nadal nie jest uzbrojona w przyłącza wody, prądu, kanalizacji ani gazu. Nie prowadził Pan działań marketingowych właściwych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, w szczególności nie zlecał Pan komercyjnej sprzedaży przedmiotowej nieruchomości innym podmiotom, nie podejmował Pan działań mających na celu zwiększenie jej atrakcyjności. Nie występował Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy ani pozwolenia na budowę. (…) maja 2026 r. podpisał Pan dotyczącą przedmiotowej nieruchomości umowę bezpłatnego użyczenia jej Spółce w celu umożliwienia tej Spółce czynności związanych z wykonaniem infrastruktury elektroenergetycznej na przedmiotowej nieruchomości, ponieważ wymagane jest ze strony energetyki zawarcie takiej umowy lub inne stosowne umocowanie do dysponowania nieruchomością. Udzielił Pan pełnomocnictwa do reprezentowania Pana przed: (…) oraz innymi właściwymi podmiotami, urzędami i instytucjami w sprawach związanych z realizacją przyłącza elektroenergetycznego. Pełnomocnictwo ogranicza się do rozpoczęcia procedury uzbrojenia działek w prąd. Koszty tych działań pokrywał będzie podmiot działający jako pełnomocnik. Do dnia sprzedaży działek nie zostanie wykonana infrastruktura elektroenergetyczna. W ww. umowie nie zostały ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej prawo własności działki na nabywcę. Po zawarciu umowy strona kupująca nie dokonała/nie dokona na nieruchomości inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą jej atrakcyjność jak np.: uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, budowa lub utwardzenie drogi. Nie zawarł/nie zawrze Pan umowy przedwstępnej ze Spółką. W celu zbadania możliwości realizacji inwestycji na przedmiotowej nieruchomości działania związane z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy zostały podjęte przez podmioty trzecie działające w interesie przyszłego nabywcy nieruchomości, czyli Spółki. O wydanie decyzji o warunkach zabudowy wystąpiła firma B, działając na zlecenie Spółki zainteresowanej nabyciem nieruchomości. W związku z odmową wydania decyzji o warunkach zabudowy firma B prowadziła z gminą, na terenie której położona jest nieruchomość, spór sądowy dotyczący tej decyzji. W wyniku prawomocnego rozstrzygnięcia tego sporu decyzja o warunkach zabudowy została wydana na rzecz tejże firmy. Następnie decyzja o warunkach zabudowy została przeniesiona na Spółkę, która po jej uzyskaniu wystąpiła o wydanie pozwolenia na budowę i zostało ono wydane na jej rzecz. Spółka wystąpiła o pozwolenie na budowę w imieniu własnym i poniosła koszty (wydatki) związane z tym wystąpieniem. Na każdej z działek wybudowany zostanie jeden budynek jednorodzinny dwulokalowy, który Spółka zamierza przeznaczyć do dalszej odsprzedaży. Spółka we wniosku z (…) listopada 2024 r. występowała o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. Postępowanie zostało w całości umorzone jako bezprzedmiotowe przez Starostę (…), ponieważ grunt jest pochodzenia mineralnego o klasie RV i wyłączenie przedmiotowego gruntu z produkcji rolnej nie wymaga zgody organu w formie decyzji. Faktyczne wyłączenie gruntu z produkcji rolnej do tej pory nie nastąpiło ponieważ, nie wykonywano do tej pory żadnych prac budowlanych na przedmiotowym gruncie. W związku z powyższym grunt niezmiennie pozostaje gruntem rolnym. Po uzyskaniu przez Spółkę decyzji o warunkach zabudowy, dokonaniu podziału nieruchomości oraz uzyskaniu pozwolenia na budowę, Spółka wyraziła zainteresowanie nabyciem całej nieruchomości od Pana. Planowana jest sprzedaż całej nieruchomości, tj. działek nr 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/22, 1/23 na rzecz Spółki w ramach jednego aktu notarialnego. Nie jest Pan w stanie odpowiedzieć kiedy podjął Pan decyzję o sprzedaży działek na rzecz Spółki, ponieważ nie było konkretnego momentu podjęcia takiej decyzji, zarówno Pana sytuacja życiowa, jak i rynek nieruchomości są zmienne, a taka decyzja jest rozważana i analizowana wielokrotnie, wciąż nie została podpisana umowa sprzedaży w związku z tym można uznać, że ostateczna decyzja zostanie podjęta na krótko przed podpisaniem takiej umowy. Na dzień planowanej sprzedaży dla nieruchomości nie będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, natomiast będzie wydane ostateczne pozwolenie na budowę. Działki zostaną sprzedane na rzecz Spółki, a nie wniesione aportem do Spółki, ponieważ Pana zamiarem jest ich odpłatne zbycie za cenę pieniężną odpowiadającą wartości rynkowej, a nie dalsze zwiększanie zaangażowania kapitałowego w Spółce. Posiada Pan już większość udziałów w Spółce, wobec czego objęcie kolejnych udziałów w zamian za aport nie jest Panu potrzebne ani gospodarczo uzasadnione. Spółka posiada środki finansowe umożliwiające nabycie działek i zamierza wykorzystać je do realizacji planowanej inwestycji. Sprzedaż pozwala zatem Spółce nabyć składnik majątkowy potrzebny do prowadzonej działalności, a Panu otrzymać należną zapłatę za stanowiące Pana własność nieruchomości. Wybór sprzedaży zamiast aportu wynika z odmiennych skutków ekonomicznych obu czynności. Wartość działek zostanie ustalona według ich wartości rynkowej, z uwzględnieniem rodzaju, położenia, powierzchni, przeznaczenia, stanu prawnego nieruchomości oraz cen uzyskiwanych w porównywalnych transakcjach dotyczących nieruchomości położonych na tym samym lub porównywalnym rynku lokalnym. Przed zawarciem umowy sprzedaży wartość rynkowa działek zostanie potwierdzona w wycenie sporządzonej przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego. Cena sprzedaży zostanie ustalona na poziomie odpowiadającym wartości rynkowej, na warunkach, jakie ustaliłyby między sobą podmioty niepowiązane. W przeszłości dokonywał Pan sprzedaży innych nieruchomości niż wskazana we wniosku, tj. działki nr 7/4 i 7/5 w C nabyte przez Pana (…) listopada 2019 r. od osoby fizycznej oraz działki nr 2/1 w D nabytej przez Pana (…) października 2013 r. od rolnika jako część gospodarstwa rolnego, w którym zamieszkuje Pan do chwili obecnej. Działki nr 7/4 i 7/5 w C nabył Pan, ponieważ przewidywał możliwość budowy domu i przeprowadzki do C, ze względu na to, że Pana teściowie posiadali działkę na tym samym osiedlu i rozważali Państwo zamieszkanie niedaleko siebie, dodatkowo Spółka budowała tam domy, więc wiedział Pan, że będzie to dobre miejsce do zamieszkania dla Pana rodziny. Działki nr 7/4 i 7/5 nie były wykorzystywane w żaden sposób, czekał Pan na dobry moment, żeby wybudować tam dom, ale nigdy nie rozpoczął Pan budowy. Działkę nr 7/5 sprzedał Pan (…) lipca 2021 r., a działkę nr 7/4 sprzedał Pan (…) listopada 2023 r. Odsprzedał Pan te działki Spółce kiedy okazało się, że teściowie ze względu na wiek i wygodę postanowili wybudować dom w centrum (…) i plan zamieszkania na jednym osiedlu nie miał szansy na realizację, natomiast Spółka mogła wybudować na tych działkach domy na sprzedaż. Działkę nr 2/1 sprzedał Pan (…) kwietnia 2019 r. ze względu na trudną sytuację finansową. (…) maja 2023 r. udało się Panu tę działkę odkupić i w tej chwili należy do Pana. Z tytułu ich sprzedaży nie odprowadzał Pan podatku VAT, nie składał deklaracji VAT-7 oraz zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R. Środki uzyskane ze sprzedaży działek nr 7/4 i 7/5 zostały przeznaczone na zakup innych nieruchomości, w których posiadaniu jest Pan do tej pory. Środki ze sprzedaży działki nr 2/1 zostały przeznaczone na bieżące potrzeby Pana rodziny. Wszystkie działki były niezabudowane, ale mogły zostać przeznaczone pod zabudowę mieszkalną. Jest Pan właścicielem oraz współwłaścicielem innych nieruchomości wchodzących do Pana majątku prywatnego. Posiada Pan nieruchomości, ale nie planuje ich sprzedaży. Nie zamierza Pan nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych ze sprzedaży przez Pana nieruchomości (działek nr 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/22, 1/23) należy rozważyć, czy czynności ich sprzedaży będą miały znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków Pana działań do właściwego źródła przychodu, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych ze sprzedażą nieruchomości (działek nr 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/22, 1/23).

Jak już wcześniej wyjaśniłem, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku. Są to czynności polegające na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Podkreślić należy, że zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem zbycie, nawet wielokrotne, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku i jego uzupełnieniu opisu sprawy nie sposób przyjąć, że planowana sprzedaż nieruchomości (działek nr 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/22, 1/23) wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Okoliczności dotyczące planowanej sprzedaży nieruchomości (działek nr 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/22, 1/23) nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie przedmiotowej sprzedaży do działalności gospodarczej. Podejmowane bowiem przez Pana czynności wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Zatem planowana sprzedaż przez Pana ww. działek nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Pana, skutki podatkowe planowanej sprzedaży nieruchomości (działek nr 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/22, 1/23) należy oceniać w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W świetle powyższego dla opodatkowania przychodu z odpłatnej sprzedaży ww. nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma zatem data i sposób nabycia ww. nieruchomości.

Aby ustalić, czy w przedmiotowej sprawie odpłatna sprzedaż przez Pana nieruchomości (działek nr 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/22, 1/23) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne jest ustalenie, czy sprzedaż ta nastąpi po upływie okresu, o którym mowa w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycie”, należy zatem odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795).

W szczególności art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Zatem, pojęcie „nabycie” należy rozumieć szeroko, tzn. że nabycie nieruchomości następuje z chwilą uzyskania prawa własności, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie, której doszło do przysporzenia majątkowego. Tym samym, poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika.

W opisie sprawy wskazał Pan, że przedmiotem planowanej w 2026 r. sprzedaży na rzecz Spółki jest nieruchomość gruntowa niezabudowana, stanowiąca działki nr 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/22, 1/23. Nieruchomość została nabyta (…) kwietnia 2016 r. do majątku wspólnego Pana i Pana żony. (…) września 2018 r. na podstawie umowy o częściowy podział majątku wspólnego oraz ustanowienie służebności, jej własność została przyznana Panu do Pana majątku osobistego. Na dzień nabycia nieruchomość stanowiła jedną działkę nr 1/14.

W przedmiotowej sprawie, biorąc pod uwagę kwestię nabycia nieruchomości do wspólności majątkowej małżeńskiej, należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236), w której zostały uregulowane stosunki majątkowe między małżonkami.

Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Przy czym, stosownie do art. 35 ww. Kodeksu:

Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością.

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 47 § 1 ww. Kodeksu:

Ustawowy ustrój majątkowy między małżonkami może ulec zniesieniu lub ograniczeniu na skutek zawartej między nimi umowy (art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), na skutek orzeczenia sądu (art. 52 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego) albo z mocy prawa, np. ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków (art. 53 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).

Co do zasady, z chwilą ustania wspólności ustawowej, wspólność dotychczas bezudziałowa zostaje zastąpiona przez współwłasność w częściach ułamkowych. Od tej chwili małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym, niezależnie od tego, w jakim stopniu każdy z nich przyczynił się do jego powstania.

Stosownie natomiast do art. 50¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z reguły jest to stan przejściowy, który prowadzi do podziału majątku, choć – jak wynika z dyspozycji przepisu art. 211 Kodeksu cywilnego – podział ten nie jest obowiązkowy. Zgodnie z tym przepisem:

Zgodnie z art. 1037 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, podział majątku wspólnego może nastąpić bądź na mocy umowy między małżonkami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek z małżonków.

Wspólność małżeńska jest szczególnym rodzajem współwłasności – tzw. „współwłasność łączna”. Jest to wspólność bezudziałowa, a w czasie jej trwania małżonkowie nie mogą rozporządzać swoimi prawami do majątku wspólnego jako całości. Wspólność ta jest wspólnością masy majątkowej i obejmuje cały zbiór praw majątkowych, takich jak własność i inne prawa rzeczowe czy wierzytelności. Współwłasność łączna, w tym wypadku wspólność majątkowa, różni się od ułamkowej tym, że nie można w niej określić ilości udziałów każdego współwłaściciela.

W przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków nieruchomości, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej (art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz opis zdarzenia przyszłego stwierdzam, że skoro do nabycia przez Pana i Pana żonę nieruchomości (działki nr 1/14) doszło (…) kwietnia 2016 r., to z tą datą należy wiązać skutki podatkowe wynikające ze sprzedaży nieruchomości, tj. działek nr 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/22, 1/23 powstałych z podziału działki nr 1/14 zakupionej w 2016 r.

Na powyższe nie będzie miał wpływu podział nieruchomości. Dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych nieistotny jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel dokonuje podziału (wydzielenia) nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem. Sam podział nieruchomości nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel nie nabędzie bowiem żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału (wydzielenia) działek nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

Tym samym planowana sprzedaż w 2026 r. nieruchomości (działek nr 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/22, 1/23) nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. nieruchomości do majątku wspólnego małżonków.

Wobec powyższego stwierdzam, że nienastępująca w ramach działalności gospodarczej planowana przez Pana sprzedaż nieruchomości (działek nr 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/22, 1/23), nabytej do majątku wspólnego małżonków, która – na podstawie umowy o częściowy podział majątku wspólnego – została przyznana Panu na własność do Pana majątku osobistego, nie będzie stanowiła dla Pana źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Planowana przez Pana sprzedaż nastąpi bowiem po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości do majątku wspólnego małżonków. Zatem planowana sprzedaż tej nieruchomości (działek nr 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/22, 1/23) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych i nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego w związku ze sprzedażą ww. nieruchomości.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja indywidualna rozstrzyga w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·     w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·     w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.