Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 14 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 18 maja 2026 r. (wpływ 18 maja 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym, podlegającym w Polsce opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych od całości osiąganych dochodów (zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o PIT). Jest osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą (…), której podstawowym przedmiotem jest naprawa pojazdów samochodowych (PKD 95.31.A). Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Jego dochody z działalności są opodatkowane na zasadach ogólnych.

(…) października 2018 r. Wnioskodawca nabył do majątku prywatnego niezabudowaną nieruchomość gruntową położoną w miejscowości (…), składającą się z działek nr 1 oraz 2 o łącznym obszarze (…), dla której prowadzona jest Księga Wieczysta nr (…). W dacie nabycia Wnioskodawca był stanu wolnego, a zakup nastąpił do majątku osobistego. Zgodnie z ewidencją gruntów działki te stanowią grunty orne. Nabyta nieruchomość nigdy nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, nie była w żaden sposób wykorzystywana na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, nie była wydzierżawiana, ani nie generowała żadnych przychodów operacyjnych. Wnioskodawca od momentu nabycia w 2018 r. nie podejmował również żadnych działań o charakterze handlowym, takich jak uzbrojenie terenu, podział na mniejsze parcele, czy aktywny marketing w celu sprzedaży.

Gmina (…), na podstawie uchwały numer (…) z (…) listopada 2025 r., zamierza zawrzeć z Wnioskodawcą umowę zamiany nieruchomości, celem realizacji inwestycji publicznej polegającej na budowie (…). Wnioskodawca na mocy umowy zamiany przeniesie na rzecz Gminy własność nieruchomości gruntowej nabytej do majątku prywatnego. W zamian Gmina, w ramach umowy zamiany, przeniesie na rzecz Wnioskodawcy (do majątku jego przedsiębiorstwa) własność działki o charakterze produkcyjno-usługowym.

Wnioskodawca na działce nabytej w ramach zamiany (produkcyjno-usługowej) zamierza w przyszłości wybudować magazyny na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej.

W piśmie z 18 maja 2026 r. udzielił Pan następujących odpowiedzi na zadane w wezwaniu pytania:

1.    W jakim celu nabył Pan (…) października 2018 r. działki nr 1 i 2 o łącznym obszarze (…)?

Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdej ww. działki.

Odpowiedź: W odniesieniu do działek nr 1 i 2: Działki zostały nabyte w 2018 r. do majątku osobistego, wyłącznie w celach prywatnych. Intencją Wnioskodawcy było zabezpieczenie posiadanych środków finansowych przed utratą ich wartości oraz długoterminowa tezauryzacja majątku prywatnego. Nabycie w żadnym momencie nie miało charakteru handlowego i nie było ukierunkowane na uzyskanie zysku z odsprzedaży.

2.    W jaki konkretnie sposób działki nr 1 i 2, których dotyczy wniosek, były przez Pana wykorzystywane przez cały okres ich posiadania (proszę szczegółowo opisać w jaki sposób i przez jaki okres faktycznie wykorzystywał Pan ww. działki w całym okresie ich posiadania)?

Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdej ww. działki.

Odpowiedź: W odniesieniu do działek nr 1 i 2: Przez cały okres posiadania nieruchomości nie były aktywnie wykorzystywane i pozostawały niezagospodarowane (zgodnie ze swoim statusem gruntów ornych leżały odłogiem). W 2021 r. Wnioskodawca uzyskał decyzję o pozwoleniu na budowę budynku warsztatu samochodowego. Ostatecznie nie podjął absolutnie żadnych faktycznych działań na gruncie – nie rozpoczął budowy, nie dokonał uzbrojenia terenu, ani nie poczynił jakichkolwiek nakładów inwestycyjnych, trwale rezygnując z tych planów. Zarząd nad majątkiem sprowadzał się wyłącznie do biernego posiadania gruntów. Nieruchomości gruntowe nigdy nie generowały przychodów operacyjnych, ani nie były udostępniane osobom trzecim.

3.    Czy działki nr 1 i 2 były/są/będą wykorzystywane przez Pana w całym okresie posiadania (tj. od momentu wejścia w ich posiadanie aż do momentu sprzedaży) na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, to jakie konkretnie Pana cele prywatne zaspokajały i w jakim okresie?

Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdej ww. działki.

Odpowiedź: W odniesieniu do działek nr 1 i 2: Tak, nieruchomości od momentu zakupu do chwili obecnej służą wyłącznie celom prywatnym Wnioskodawcy. Cel ten realizowany jest w sposób bierny, poprzez samo posiadanie nieruchomości stanowiących bezpieczną formę zachowania wartości majątku osobistego, co zapewnia Wnioskodawcy poczucie stabilności finansowej.

4.    Czy w związku ze sprzedażą działek nr 1 i 2 udzielał/udziela/będzie udzielał Pan pełnomocnictwa (upoważnienie, zgodę) do działania w Pana imieniu – jeśli tak, to komu oraz do podjęcia jakich działań ten podmiot był/jest/będzie zobowiązany na jego podstawie (proszę wymienić te działania)?

Odpowiedź: Nie, Wnioskodawca w związku ze zbyciem przedmiotowych działek nie udzielał, nie udziela i nie będzie udzielał pełnomocnictw (upoważnień, zgód) podmiotom trzecim w celu poszukiwania nabywcy, czy przygotowania transakcji rynkowej. Planowane przeniesienie własności stanowi bezpośrednią odpowiedź na inicjatywę Gminy (…) w związku z budową (…).

5.    Czy prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?

Odpowiedź: Nie. Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą wyłącznie w zakresie naprawy pojazdów samochodowych (PKD 95.31.A) i nie świadczy usług deweloperskich, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, ani działalności o zbliżonym charakterze.

6.    Kiedy, tj. w którym roku zamierza Pan dokonać sprzedaży nieruchomości gruntowej (działek nr 1 i nr 2)?

Odpowiedź: Planowany termin zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości to 2026 r.

Pytanie

Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym sprzedaż działek nr 1 i 2 (nabytych w 2018 r. do majątku prywatnego) stanowi dla Wnioskodawcy źródło przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w konsekwencji, z uwagi na upływ pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, transakcja ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, planowana transakcja nie wygeneruje przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o PIT opodatkowaniu podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem tych wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz tych, od których zaniechano poboru podatku.

Ustawa rozróżnia źródła przychodów, wskazując w art. 10 ust. 1 pkt 3 pozarolniczą działalność gospodarczą, a w art. 10 ust. 1 pkt 8 odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz określonych praw majątkowych. Kluczową zasadą jest, że odpłatne zbycie nieruchomości nie stanowi źródła przychodu, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W przedmiotowej sprawie oba te warunki zostaną spełnione łącznie. Przedmiotowe działki zostały nabyte w 2018 r., w związku z czym wymagany pięcioletni termin upłynął z końcem 2023 r. Jednocześnie transakcja nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Definicja zawarta w art. 5a pkt 6 ustawy wymaga, aby działalność gospodarcza była prowadzona w sposób zarobkowy, zorganizowany i ciągły. Wnioskodawca nie podejmuje działań o charakterze profesjonalnym, takich jak uzbrajanie terenu czy marketing, a jego aktywność mieści się w granicach zwykłego zarządu majątkiem własnym. Co więcej, nieruchomość nigdy nie była ujęta w ewidencji środków trwałych, ani faktycznie wykorzystywana w firmie, więc nie stanowi składnika majątku związanego z działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy. Dodatkowym argumentem jest fakt, że zamiana nastąpi z inicjatywy Gminy (…) w celu realizacji celu publicznego, jakim jest inwestycja (…).

Takie stanowisko znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, m.in. z 14 listopada 2025 r. (sygn. 0115-KDIT3.4011.725.3.AK) oraz z 23 grudnia 2025 r. (sygn. 0112-KDSL1-1.4011.620.2025.3.MW).

Organy podatkowe konsekwentnie wskazują, że sprzedaż nieruchomości prywatnych przez osoby prowadzące działalność gospodarczą, o ile nie są one w niej wykorzystywane, podlega zasadom zbycia majątku prywatnego.

W konsekwencji przychód z zamiany kwalifikuje się wyłącznie do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT i jako dokonany po upływie pięciu lat nie podlega opodatkowaniu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Reguły opodatkowania

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-        odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-        zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Wskazuję, że treść definicji zawartej w cytowanym powyżej przepisie, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

‒        po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

‒        po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz

‒        po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r., sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Z przytoczonych przepisów wynika zatem, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy).

Przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomość (działkę) – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Podkreślić należy, że pojęcie „odpłatne zbycie” oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw rzeczowych w zamian za korzyść majątkową. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej, nie musi jej jednak towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy.

Zgodnie z treścią art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny  (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Natomiast w myśl art. 603 Kodeksu cywilnego:

Umowa zamiany – forma bezpośredniej wymiany towarów – uregulowana w powyższym przepisie Kodeksu cywilnego stanowi odpłatne zbycie, jest bowiem umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny.

Tym samym „odpłatne zbycie” obejmuje swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży, ale również umowę zamiany. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy. Forma bezpośredniej wymiany towarów, jaką jest uregulowana w powyższym przepisie umowa zamiany, w wyniku której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, również stanowi odpłatne zbycie rzeczy. Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Zasadnicza różnica między umową sprzedaży a umową zamiany polega jedynie na tym, że w umowie zamiany nie występuje świadczenie pieniężne, a formę zapłaty stanowi inna rzecz. Zamiana więc, podobnie jak umowa sprzedaży stanowi formę odpłatnego zbycia. Nie ma przy tym znaczenia czy zamieniane nieruchomości mają taką samą wartość lub powierzchnię, bowiem niezależnie od tego czy przedmiotem zamiany są nieruchomości mające taką samą wartość lub powierzchnię, czy też nie, zamiana stanowi formę odpłatnego zbycia, przez co wywołuje określone skutki podatkowe.

W następstwie umowy zamiany mają miejsce dwie czynności. Z jednej strony dochodzi u każdej ze stron do odpłatnego zbycia nieruchomości, a z drugiej każda ze stron nabywa nową nieruchomość.

Zamiana jest formą nabycia, gdyż właściciel nabywa w drodze umowy rzecz lub prawo majątkowe, do którego prawa własności wcześniej nie miał, bo należało do innej osoby, nawet w sytuacji, kiedy zamiana nieruchomości następuje bez wzajemnych dopłat.

Wobec tego, zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zamiana ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeżeli natomiast zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości następuje po upływie tego okresu, przychód z zamiany nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Należy przy tym zauważyć, iż opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega jedynie odpłatne zbycie, zaś nabycie jest w tym przypadku podatkowo obojętne.

Z opisu sprawy przedstawionego we wniosku oraz w uzupełnieniu wniosku wynika, że jest Pan polskim rezydentem podatkowym, podlegającym w Polsce opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych od całości osiąganych dochodów. Jest Pan osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą, której podstawowym przedmiotem jest naprawa pojazdów samochodowych (PKD 95.31.A) i nie świadczy Pan usług deweloperskich, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, ani działalności o zbliżonym charakterze. Jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Pana dochody z działalności są opodatkowane na zasadach ogólnych. (…) października 2018 r. nabył Pan do majątku prywatnego niezabudowaną nieruchomość gruntową położoną w miejscowości (…), składającą się z działek nr 1 oraz nr 2 o łącznym obszarze (…). W dacie nabycia był Pan stanu wolnego, a zakup nastąpił do majątku osobistego. Zgodnie z ewidencją gruntów działki te stanowią grunty orne. Działki zostały nabyte w 2018 r. do Pana majątku osobistego, wyłącznie w celach prywatnych. Cel ten realizowany jest w sposób bierny, poprzez samo posiadanie nieruchomości stanowiących bezpieczną formę zachowania wartości majątku osobistego, co zapewnia Panu poczucie stabilności finansowej. Pana intencją było zabezpieczenie posiadanych środków finansowych przed utratą ich wartości oraz długoterminowa tezauryzacja majątku prywatnego. Nabycie w żadnym momencie nie miało charakteru handlowego i nie było ukierunkowane na uzyskanie zysku z odsprzedaży. Nabyta nieruchomość nigdy nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych Pana przedsiębiorstwa, nie była w żaden sposób wykorzystywana na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, nie była wydzierżawiana, ani nie generowała żadnych przychodów operacyjnych. Od momentu nabycia w 2018 r. nie podejmował Pan również żadnych działań o charakterze handlowym, takich jak uzbrojenie terenu, podział na mniejsze parcele, czy aktywny marketing w celu sprzedaży. Przez cały okres posiadania nieruchomości nie były aktywnie wykorzystywane i pozostawały niezagospodarowane (zgodnie ze swoim statusem gruntów ornych leżały odłogiem). W 2021 r. uzyskał Pan decyzję o pozwoleniu na budowę budynku warsztatu samochodowego. Ostatecznie nie podjął Pan absolutnie żadnych faktycznych działań na gruncie – nie rozpoczął budowy, nie dokonał uzbrojenia terenu, ani nie poczynił jakichkolwiek nakładów inwestycyjnych, trwale rezygnując z tych planów. Zarząd nad majątkiem sprowadzał się wyłącznie do biernego posiadania gruntów. Nieruchomości gruntowe nigdy nie generowały przychodów operacyjnych, ani nie były udostępniane osobom trzecim. Gmina (…), na podstawie uchwały (…) z (…) listopada 2025 r., zamierza zawrzeć z Panem umowę zamiany nieruchomości, celem realizacji inwestycji publicznej polegającej na budowie (…). Na mocy umowy zamiany przeniesie Pan na rzecz Gminy własność nieruchomości gruntowej nabytej do majątku prywatnego, tj. działek nr 1 i 2. W zamian Gmina, w ramach umowy zamiany, przeniesie na Pana rzecz (do majątku Pana przedsiębiorstwa) własność działki o charakterze produkcyjno-usługowym. Na działce nabytej w ramach zamiany (produkcyjno-usługowej) zamierza Pan w przyszłości wybudować magazyny na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. W związku ze zbyciem przedmiotowych działek nie udzielał Pan, nie udziela i nie będzie udzielał pełnomocnictw (upoważnień, zgód) podmiotom trzecim w celu poszukiwania nabywcy czy przygotowania transakcji rynkowej. Planowane przeniesienie własności stanowi bezpośrednią odpowiedź na inicjatywę Gminy (…) w związku z budową (…). Planowany termin zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości to 2026 r.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu planowanego zbycia (zamiany) nieruchomości (działek nr 1 i nr 2) należy rozważyć, czy czynność ta zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków Pana działań do właściwego źródła przychodu, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych ze zbyciem (zamianą) nieruchomości (działek nr 1 i nr 2).

Jak już wcześniej wyjaśniłem, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku. Są to czynności polegające na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Podkreślić należy, że zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem zbycie, nawet wielokrotne, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku i jego uzupełnieniu opisu sprawy nie sposób przyjąć, że planowane zbycie (zamiana) nieruchomości (działek nr 1 i nr 2) wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Okoliczności dotyczące planowanego zbycia (zamiany) nieruchomości (działek nr 1 i nr 2) nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie przedmiotowego zbycia do działalności gospodarczej. Podejmowane bowiem przez Pana czynności wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Zatem zbycie (zamiana) przez Pana ww. działek nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Pana, skutki podatkowe planowanego zbycia (zamiany) nieruchomości (działek nr 1 i nr 2) należy oceniać w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W świetle powyższego dla opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia (zamiany) ww. nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma zatem data i sposób nabycia ww. nieruchomości.

Jak wskazał Pan w opisie sprawy, (…) października 2018 r. nabył Pan do majątku prywatnego niezabudowaną nieruchomość gruntową położoną w miejscowości (…), składającą się z działek nr 1 oraz nr 2 o łącznym obszarze (…). Gmina (…), na podstawie uchwały (…) z (…) listopada 2025 r., zamierza zawrzeć z Panem umowę zamiany nieruchomości, celem realizacji inwestycji publicznej polegającej na budowie (…). Na mocy umowy zamiany przeniesie Pan na rzecz Gminy własność nieruchomości gruntowej nabytej do majątku prywatnego. W zamian Gmina, w ramach umowy zamiany, przeniesie na Pana rzecz (do majątku Pana przedsiębiorstwa) własność działki o charakterze produkcyjno-usługowym. Planowany termin zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości to 2026 r.

Zatem planowana przez Pana zamiana nieruchomości (działek nr 1 i nr 2) nastąpi po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym zostały one przez Pana nabyte. W rezultacie przychód ze zbycia (zamiany) ww. nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego, z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, planowane przez Pana zbycie (zamiana) nieruchomości (działek nr 1 i nr 2), nie będzie stanowiło dla Pana przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym planowana przez Pana zamiana przedmiotowej nieruchomości (działek nr 1 i nr 2) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja indywidualna rozstrzyga w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.