0112-KDSL1-1.4011.626.2026.3.KM

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 sierpnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 3 sierpnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan pismem z 25 września 2026 r. (wpływ 25 września 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Podatnik (Wnioskodawca) wraz z żoną, w małżeństwie których zniesiono małżeńską wspólność majątkową, zakupili w roku 2022 na współwłasność (po ½ udziałów) działkę gruntu, która w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oznaczona jest jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę jednorodzinną. Następnie uzyskali pozwolenie na budowę dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwumieszkaniowych w zabudowie bliźniaczej. Na jego podstawie rozpoczęli budowę finansowaną częściowo ze środków własnych, częściowo kredytem. Po zakończeniu inwestycji powstaną cztery samodzielne mieszkania, każde o powierzchni mniejszej niż 150 m2. W związku z tym planowane jest wyodrębnienie tych samodzielnych lokali mieszkalnych i założenie dla nich odrębnych ksiąg wieczystych.

Podatnik i jego żona zamierzają wykorzystywać powstałe lokale na cele własne w ramach zarządu majątkami prywatnymi każdego z nich. Może jednak powstać konieczność sprzedaży wyodrębnionego lokalu (podatnik zbędzie przysługującą mu ½ cześć prawa własności).

Podatnik oraz jego żona są obywatelami polskimi i oboje podlegają nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce. Podatnik prowadzi działalność gospodarczą na własny rachunek, jest czynnym podatnikiem VAT. Działalność ta nie obejmuje prowadzenia robót budowlanych ani obrotu nieruchomościami w żadnej formie.

Małżonka podatnika nie prowadzi działalności gospodarczej, jest czynnym podatnikiem VAT, co związane jest z wynajmowaniem przez nią lokali stanowiących jej własność. Od dochodów z najmu uiszcza zryczałtowany podatek dochodowy.

Opisana budowa oraz ewentualna sprzedaż wyodrębnionego lokalu mieszkalnego prowadzone są w ramach zarządu majątkami prywatnymi każdego ze współmałżonków.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1) W jakim zakresie prowadzi Pan działalność gospodarczą?

Odpowiedź: Działalność gospodarcza obejmuje prowadzenie centrum wspinaczkowego oraz doradztwo.

2) W nawiązaniu do informacji:

Podatnik (wnioskodawca) wraz z żoną, w małżeństwie których zniesiono małżeńską wspólność majątkową, zakupili w roku 2022 na współwłasność (po ½ udziałów) działkę gruntu (…)

proszę wskazać:

a) numer geodezyjny przedmiotowej działki,

Odpowiedź: Numer geodezyjny działki nie ma wpływu na interpretację przepisów podatkowych. Zatem jego podawanie nie jest koniecznym uzupełnieniem wniosku.

b) w jakim celu nabył Pan wraz z żoną przedmiotowy grunt?

Odpowiedź: Celem nabycia działki była ochrona wartości majątku poprzez zamianę gotówki na bardziej trwałe aktywa, czyli nieruchomość. Jedną z opcji było ewentualne wzniesienie na niej budynków mieszkalnych.

c) w jaki sposób działka gruntu zakupiona w 2022 r. była przez Pana faktycznie wykorzystywana od momentu jej nabycia?

Odpowiedź: Działka zabudowana była blaszanym garażem, który był wykorzystywany jako magazyn na rzeczy prywatne.

d) czy zniesienie małżeńskiej wspólności majątkowej nastąpiło przed czy po zakupie przedmiotowej działki?

Odpowiedź: Zniesienie wspólności majątkowej małżeńskiej nastąpiło wiele lat przed zakupem działki.

e) kiedy podjął Pan decyzję o budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwumieszkaniowych w zabudowie bliźniaczej?

Odpowiedź: Decyzja została podjęta po zakupie działki i późniejszej w czasie analizie możliwości finansowych, w tym kredytowych.

f) w jakim celu wybudował Pan cztery samodzielne mieszkania?

Odpowiedź: Mieszkania będą wybudowane do wykorzystania na własne cele mieszkaniowe oraz przekazania ich dzieciom (najprawdopodobniej w formie darowizny).

3) W związku z informacją:

Podatnik i jego żona zamierzają wykorzystywać powstałe lokale na cele własne w ramach zarządu majątkami prywatnymi każdego z nich. Może jednak powstać konieczność sprzedaży wyodrębnionego lokalu (podatnik zbędzie przysługującą mu ½ cześć prawa własności).

proszę o wskazanie:

a) w jaki sposób i do jakich konkretnie celów zamierza wykorzystywać/wykorzystuje/będzie Pan wykorzystywał powstałe lokale mieszkalne?

Odpowiedź: Mieszkania będą wykorzystywane na własne cele mieszkaniowe oraz przekazania ich dzieciom na ich cele mieszkaniowe.

b) w jaki sposób, do jakich celów wykorzystuje/będzie Pan wykorzystywał lokal mieszkalny od dnia wybudowania do dnia jego sprzedaży?

Odpowiedź: Jeśli w trakcie budowy okaże się, że jej realizacja wymaga środków ze sprzedaży jednego ze wznoszonych lokali mieszkalnych nie będzie on wykorzystywany w żaden sposób tylko zostanie sprzedany.

Jeśli takiej konieczności nie będzie, lokal wykorzystywany będzie na własne potrzeby mieszkaniowe. Lokale mimo formalnego wyodrębnienia będą mogły stanowić funkcjonalną całość, jako dom jednorodzinny.

c) ile dokładnie lokali zamierza Pan sprzedać i od czego będzie to uzależnione?

Odpowiedź: Ewentualny zamiar sprzedaży dotyczy jednego lokalu, a ewentualna sprzedaż uzależniona będzie od tego, czy budowę uda się sfinansować ze zgromadzonych środków finansowych.

d) kiedy planuje Pan sprzedać lokal/lokale będący/będące przedmiotem wniosku? Należy podać rok.

Odpowiedź: Ewentualna sprzedaż nastąpi w roku 2028 lub później. Obecny budżet i planowany harmonogram prac pozwala na finansowanie budowy do tego czasu.

e) w odniesieniu bezpośrednio do zdania: „Podatnik i jego żona zamierzają wykorzystywać powstałe lokale na cele własne w ramach zarządu majątkami prywatnymi każdego z nich”, proszę wyjaśnić, jak zamierzał Pan je wykorzystywać, na jakie cele własne w ramach zarządu majątkiem prywatnym?

Odpowiedź: Tak jak wyjaśniał Pan wyżej – na własne cele mieszkaniowe, w tym na przekazanie dzieciom na ich potrzeby mieszkaniowe (zapewne w formie darowizny).

4) Czy budynki mieszkalne, w których znajdują się lokale mieszkalne, stanowią budynek w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ww. ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.)?

Odpowiedź: Tak. Będą to budynki w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

5) Czy budowa dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwumieszkaniowych w zabudowie bliźniaczej została już zakończona? Jeśli tak, to proszę wskazać, czy zostały oddane do użytkowania?

Odpowiedź: Budowa nie została zakończona. Budynki nie zostały oddane do użytkowania.

6) Ponadto, w związku z pytaniem nr 6, w odniesieniu do informacji:

W związku z tym planowane jest wyodrębnienie tych samodzielnych lokali mieszkalnych i założenie dla nich odrębnych ksiąg wieczystych.

proszę o informację:

a) czy nastąpiło już wyodrębnienie samodzielnych lokali mieszkalnych? Jeśli nie, to proszę podać, kiedy jest to planowane?

Odpowiedź: Nie nastąpiło wyodrębnienie lokali. Prawnie jest ono możliwe po oddaniu budynków do użytkowania i potwierdzeniu przez organ administracji budowlanej ich samodzielności.

7) Czy to wyłącznie Pan ponosił wydatki na prace budowlane związane z budową budynków mieszkalnych? Czy też ww. wydatki ponosił Pan wraz z żoną?

Odpowiedź: Wydatki ponoszone są wspólnie z żoną.

8) Przez kogo konkretnie, tj. przez Pana, Pana żonę, czy wspólnie była rozpoczęta budowa ww. budynków mieszkalnych?

Odpowiedź: Budowa została rozpoczęta wspólnie jako współdziałanie współwłaścicieli nieruchomości.

9) Czy środki uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem wniosku zostaną przeznaczone na zakup innych nieruchomości?

Odpowiedź: Środki z ewentualnej sprzedaży mają być przeznaczone na sfinansowanie wzniesienia tych budynków (w tym ewentualnie na spłatę kredytu). Nie będą przeznaczone na zakup innych nieruchomości.

10) Czy zamierza Pan w przyszłości (nie tylko najbliższej) nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Odpowiedź: Nie ma Pan takich planów.

11) Czy posiada Pan inne nieruchomości oprócz wskazanych we wniosku, które przeznaczone będą w przyszłości do sprzedaży? Jeśli tak, to proszę podać ile nieruchomości, jakiego rodzaju Pan posiada i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

a) kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabył Pan nieruchomość?

b) w jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje Pan tę nieruchomość?

c) czy nieruchomość jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana – czy zabudowa ma charakter mieszkalny czy użytkowy?

d) kiedy zamierza Pan sprzedać nieruchomość?

Odpowiedź: Nie planuje Pan sprzedaży innych nieruchomości.

12) Czy dokonywał Pan wcześniej (nie tylko w ostatnich latach) sprzedaży nieruchomości (poza opisanymi we wniosku)? Jeśli tak, proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

Odpowiedź: W 2014 roku sprzedał Pan nieruchomość o powierzchni 199 m2 zabudowaną drewnianym budynkiem mieszkalnym, którą w roku 2003 kupił od matki.

a)  kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

Odpowiedź: Nieruchomość kupił Pan w 2003 roku od matki, która nabyła ją w spadku po jej matce.

b)  w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte?

Odpowiedź: Nieruchomość wykorzystywana była jako dom wakacyjny (taki był cel nabycia) ze względu na położenie w atrakcyjnym turystycznie rejonie kraju (Pan rodzinna miejscowość).

c)  w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

Odpowiedź: Nieruchomość wykorzystywana była jako dom wakacyjny (taki był cel nabycia) ze względu na położenie w atrakcyjnym turystycznie rejonie kraju (Pana rodzinna miejscowość).

d)  kiedy dokonywał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

Odpowiedź: Sprzedaż nastąpiła w 2014 roku. Przyczyną sprzedaży był pogarszający się stan budynku, konieczność przeprowadzenia kosztownego remontu (wymogi konserwatorskie) oraz uciążliwość dojazdów (ponad (…) km od miejsca zamieszkania).

e)  ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

Odpowiedź: Sprzedana została jedna nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym.

f)  czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek z nieruchomości (której?) był Pan zobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?

Odpowiedź: Z tytułu tej sprzedaży nie był Pan zobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i nie był zobowiązany wykazywać należnego podatku VAT.

Pytania

Czy w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, który powstanie po formalnym jego wydzieleniu (przeniesieniu do odrębnej od nieruchomości gruntowej księgi wieczystej) powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

Obowiązek podatkowy na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych powstanie w przypadku, gdy od końca roku, w którym nastąpiło nabycie działki gruntu, na której następnie wzniesione zostały budynki, w których wyodrębniono lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość do dnia jego sprzedaży upłynie mniej niż pięć lat. Po upływie pięciu lat taki obowiązek podatkowy nie powstanie. Oznacza to, że w przypadku sprzedaży przed 31 grudnia 2027 roku podatnik zobowiązany będzie do złożenia deklaracji podatkowej PIT-39 oraz zapłaty podatku w wysokości 19% od różnicy pomiędzy ceną sprzedaży lokalu a udokumentowanymi kosztami związanymi z wzniesieniem budynków, a w przypadku sprzedaży po 1 stycznia 2028 roku nie będzie podlegał obowiązkowi podatkowemu w zakresie podatku dochodowego.

Wynika to wprost z treści art. 10 ust. 1 pkt 8 a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Stanowi on bowiem, iż źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Wyodrębniony lokal mieszkalny związany jest integralnie z nieruchomością gruntową, na której posadowiony jest budynek, w którym znajduje się ten lokal poprzez przypisany do niego, na mocy odrębnych przepisów, udział w częściach wspólnych tej nieruchomości. Nie jest możliwa sprzedaż prawa własności samego wyodrębnionego lokalu bez sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej. Taka odrębna własność lokalu (w oderwaniu od współwłasności w zabudowanej nieruchomości gruntowej) nie istnieje. Wyodrębnienie samodzielnych lokali nie jest nowym nabyciem, a tylko zmianą formy własności. Przy czym własność nieruchomości została nabyta w chwili nabycia nieruchomości gruntowej. Bowiem, na mocy odrębnych przepisów, nieruchomość, co do zasady, to grunt oraz budynki i budowle trwale związane z tym gruntem.

Wyjątek stanowią budynki wzniesione na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie, ale to nie dotyczy opisywanego stanu faktycznego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

-    jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu.

Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tego źródła z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-  odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-  zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Jak wskazano powyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Natomiast moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego. W tym zakresie należy odwołać się do przepisów ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), a w szczególności do art. 155 § 1, który stanowi, że:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Zauważyć należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, dlatego też ustalenie znaczenia tego pojęcia wymaga zastosowania definicji zawartych w przepisach ustawy Kodeks cywilny.

W myśl art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Częścią składową rzeczy – stosownie do przepisu art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego, jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Ponadto, jak stanowi art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Wyżej wymienione przepisy wyrażają generalną zasadę, że budynek jako część składowa nieruchomości z wyjątkami przewidzianymi w ustawie – nie może być odrębnym przedmiotem własności i dzieli los prawny rzeczy głównej, tj. gruntu. Dlatego też, sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Jednocześnie regulacja zawarta w prawie cywilnym skutkuje tym, że datą nabycia nieruchomości jest data nabycia prawa własności gruntu bez względu na to, czy na gruncie tym wybudowano budynek, czy też nie i kiedy to nastąpiło. Odmienna sytuacja prawna występuje tylko w przypadku użytkowania wieczystego gruntu, kiedy na gruncie stanowiącym własność państwową lub gminną może być wzniesiony budynek stanowiący własność wieczystego użytkowania – art. 235 Kodeksu cywilnego. Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym i w takim przypadku istotne znaczenie będzie miała data jego wybudowania.

Ponadto wskazać należy, że kwestie ustanowienia odrębnej własności lokalu reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 232).

Na mocy art. 2 ust. 1 wskazanej ustawy:

Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.

W świetle art. 2 ust. 2 przytoczonej ustawy:

Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Z art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali wynika, że:

W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Wedle art. 3 ust. 2 wskazanej ustawy:

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Art. 3 ust. 3 przywołanej ustawy stanowi, że:

Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Na gruncie art. 7 ust. 1 powołanej ustawy:

Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.

Stosownie do art. 7 ust. 2 wskazanej ustawy:

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Z art. 8 ust. 1 powołanej ustawy wynika, że:

 Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:

1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych;

2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.

Dodatkowo na podstawie art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1066):

Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione.

Z powyższych przepisów wynika zatem, że gdy najpierw dochodzi do nabycia gruntu, a dopiero później wybudowany zostanie budynek, istotnym z podatkowego punktu widzenia jest moment nabycia gruntu.

Podkreślić także należy, że w wyniku wyodrębnienia lokali, wielkość budynku/lokalu mieszkalnego, z którego je wyodrębniono, jaką właściciel posiadał przed ich wyodrębnieniem nie zmieniła się. Wynika z tego, że ustanowienie odrębnej własności lokali nie jest zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie występuje bowiem przysporzenie majątkowe ponad to, czego właścicielem był dokonujący tego wyodrębnienia.

Z powyższego wynika, że wyodrębnienie faktyczne lokali bez ustanowienia ich odrębnej własności nie zmienia stanu własności nieruchomości ani momentu jej nabycia. Również prawne wyodrębnienie lokali z nieruchomości nie powoduje, że momentem nabycia lokalu jest chwila ustanowienia odrębnej własności lokalu, czy założenia księgi wieczystej, o ile w wyniku ustanowienia odrębnej własności nie nastąpiło zwiększenie dotychczasowego stanu posiadania.

Z przedstawionego opisu sprawy oraz jego uzupełnienia wynika, że zakupił Pan wraz z żoną w 2022 roku na współwłasność (po ½ udziałów) działkę gruntu, która w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oznaczona jest jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę jednorodzinną (zniesienie wspólności majątkowej małżeńskiej nastąpiło wiele lat przed zakupem działki). Celem nabycia działki była ochrona wartości majątku poprzez zamianę gotówki na bardziej trwałe aktywa, czyli nieruchomość. Jedną z opcji było ewentualne wzniesienie na niej budynków mieszkalnych.

Następnie uzyskał Pan wraz z żoną pozwolenie na budowę dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwumieszkaniowych w zabudowie bliźniaczej. Na jego podstawie rozpoczął Pan wraz z żoną budowę finansowaną częściowo ze środków własnych, częściowo kredytem. Budowa została rozpoczęta wspólnie jako współdziałanie współwłaścicieli nieruchomości. Po zakończeniu inwestycji powstaną cztery samodzielne mieszkania, każde o powierzchni mniejszej niż 150 m2. W związku z tym planowane jest wyodrębnienie tych samodzielnych lokali mieszkalnych i założenie dla nich odrębnych ksiąg wieczystych.

Zamierza Pan wykorzystywać powstałe lokale na cele własne w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Mieszkania będą wybudowane do wykorzystania na własne cele mieszkaniowe oraz przekazania ich dzieciom (najprawdopodobniej w formie darowizny). Może jednak powstać konieczność sprzedaży wyodrębnionego lokalu). Ewentualny zamiar sprzedaży dotyczy jednego lokalu, a ewentualna sprzedaż uzależniona będzie od tego, czy budowę uda się sfinansować ze zgromadzonych środków finansowych. Środki z ewentualnej sprzedaży mają być przeznaczone na sfinansowanie wzniesienia tych budynków (w tym ewentualnie na spłatę kredytu). Nie będą przeznaczone na zakup innych nieruchomości. Nie planuje Pan w przyszłości nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Przedmiotem Pana wątpliwości jest to, czy w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, który powstanie po formalnym jego wydzieleniu (przeniesieniu do odrębnej od nieruchomości gruntowej księgi wieczystej) powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W odniesieniu do powyższego zauważyć należy, że skoro na nabytej działce gruntu (której jest Pan właścicielem w ½), zostaną wybudowane dwa budynki mieszkalne jednorodzinne dwumieszkaniowe w zabudowie bliźniaczej, a następnie dojdzie do wyodrębnienia czterech samodzielnych lokali mieszkalnych, to w wyniku tych czynności nie dojdzie do nowego ukształtowania prawa własności.

W konsekwencji, za datę nabycia wyodrębnionego w przyszłości lokalu mieszkalnego, który zostanie sprzedany w 2028 r. lub później, należy uznać datę nabycia Pana udziału w działce w 2022 r., na której zostaną wybudowane dwa budynki mieszkalne jednorodzinne dwumieszkaniowe w zabudowie bliźniaczej, gdyż termin pięcioletni nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową. Bieg tego terminu liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto grunt (udział w gruncie) na własność. Data wybudowania budynku w przedmiotowej sprawie nie ma znaczenia. Także w wyniku przedmiotowego wyodrębnienia lokalu nie nastąpi zmiana dotychczasowego stanu posiadania, czyli nowe nabycie, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (nie zwiększy się stan posiadanego majątku osobistego).

W konsekwencji, nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej, planowane odpłatne zbycie w 2028 r. lub później wskazanego w uzupełnieniu wniosku jednego lokalu (1/2 udziału w tym lokalu) nie będzie stanowiło dla Pana źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ 5-letniego okresu wskazanego w tym przepisie.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Końcowo wskazuję, że z uwagi na to, że interpretacja prawa podatkowego wydawana jest w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pana. Nie wywołuje skutków prawnych dla Pana żony.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Pana stanowiska wyłącznie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji.