0112-KDSL1-1.4011.590.2026.2.MJ

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 lipca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 17 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 18 sierpnia 2026 r. (wpływ 18 sierpnia 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (wynikający z wniosku i jego uzupełnienia)

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, która do dnia (…) maja 2026 r. nie prowadziła działalności gospodarczej. Działalność gospodarcza została zgłoszona od dnia (…) maja 2026 r. Nie posiada zatrudnienia w stosunku pracy, natomiast posiada status emeryta. Wnioskodawczyni uzyskuje regularne przychody z najmu, krótkotrwałego zakwaterowania, posiadanych przez nią nieruchomości. Znajduje się w związku małżeńskim od dnia (...) lipca 2008 r. i od (…) sierpnia 2021 r. w jej małżeństwie obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej.

W latach 1992-2003 Wnioskodawczyni prowadziła działalność gospodarczą, polegającą na sprzedaży (…). Po kilku latach jej prowadzenia, wybudowała budynek, w którym znajdował się sklep oraz warsztat samochodowy. Budynek powstawał etapami w latach około 1994-2000. Około 2003 r. Wnioskodawczyni sprzedała budynek, w którym nabywca prowadził działalność gospodarczą.

Wnioskodawczyni nabyła około 1992 r. w (….) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr (…), za które spłacała kredyt do spółdzielni. Wnioskodawczyni weszła w posiadanie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego z zamiarem zamieszkania. Przez cały okres jego posiadania, tj. w okresie od 1992 r. do (…) 2005 r., Wnioskodawczyni wykorzystywała ją do celów osobistych/mieszkalnych Wnioskodawczyni i jej rodziny, posiadała książeczkę mieszkaniową. Około 2004/2005 roku, znajoma Wnioskodawczyni przeprowadzała się do (…) i sama zaproponowała, że może kupić od Wnioskodawczyni spółdzielcze prawo do tego lokalu. Tym samym Wnioskodawczyni (…) 2005 r. zbyła ww. prawo (…) swojej znajomej, która przejęła również kredyt.

Wnioskodawczyni posiada od 2009 r. również mieszkanie (…), przy ulicy (…) , w którym od początku mieszka jej mama, którą opiekuje się Wnioskodawczyni, a podczas jej nieobecności syn Wnioskodawczyni. Zakup nastąpił z oszczędności oraz ze środków osiągniętych podczas trwania małżeństwa (sfinansowanych ze środków męża). Nieruchomość ta nigdy nie była przedmiotem najmu. Wnioskodawczyni kupując to mieszkanie od początku miała zamiar, aby zamieszkała w nim jej mama. Mieszkanie znajduje się w pobliżu domu Wnioskodawczyni, ponieważ chciała być blisko mamy z uwagi na potrzebę opieki nad nią.

Wnioskodawczyni nabyła wraz z mężem nieruchomość położoną przy ul. (…) w (…) 2013 r., którą następnie sprzedała za pośrednictwem biura nieruchomości w październiku 2019 r. Wnioskodawczyni zakupiła mieszkanie z zamiarem przeznaczenia go na potrzeby mieszkaniowe syna, który do maja 2018 r. zamieszkiwał w nim. Zakup tego mieszkania sfinansowany został przez męża Wnioskodawczyni. (…) maja 2014 r. przekazała to mieszkanie synowi w formie darowizny, jednak (…) lipca 2015 r. ze względu na problemy z ponoszeniem kosztów eksploatacyjnych, które przekraczały możliwości finansowe syna i ryzyko utraty powiększania zadłużenia, celem zabezpieczenie majątku, syn Wnioskodawczyni, postanowił zwrócić mieszkanie Wnioskodawczyni, co nastąpiło w formie darowizny. Wnioskodawczyni zdecydowała się na sprzedaż tej nieruchomości z uwagi na jej lokalizację. Zamieszkujący w nieruchomości syn z uwagi na specyfikę swojej pracy i powrót w godzinach nocnych, nie miał dogodnego dojazdu do mieszkania.

Ponadto Wnioskodawczyni we wrześniu 2014 r. nabyła lokal z zamiarem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych swojej córki. Zakup nieruchomości Wnioskodawczyni sfinansowała ze środków własnych oraz korzystając z pomocy męża. W momencie zakupu mieszkania Wnioskodawczyni nie wiedziała, że córka będzie chciała wyjechać z Polski na dłuższy czas. Początkowo córka przyjeżdżała do Polski i w tych okresach zamieszkiwała w tej nieruchomości. W okresach, w których w nieruchomości nie przebywała córka Wnioskodawczyni, nieruchomość stała pusta. Jednakże ostatecznie Wnioskodawczyni zdecydowała się w styczniu 2020 roku sprzedać nieruchomość również z uwagi na jej lokalizację, która nie była atrakcyjna dla osoby nieposiadającej samochodu.Kupiec został znaleziony przez znajomą Wnioskodawczyni, która prowadziła swoje biuro nieruchomości.

Wnioskodawczyni, (…) 2017 r. dokonała zakupu mieszkania nr księgi wieczystej (…), znajdującego się przy ulicy (…). Zakup nieruchomości Wnioskodawczyni sfinansowała ze środków własnych oraz korzystając z pomocy męża. (…) 2024 r. mieszkanie przekazała w formie darowizny synowi. Wnioskodawczyni dokonała zakupu tej nieruchomości z zamiarem przekazania jej synowi, celem zaspokojenia jego potrzeb mieszkaniowych. Syn mieszka w nim od momentu wykończenia mieszkania, tj. od (…) 2018 r. aż do dziś.

W (…) 2021 r. Wnioskodawczyni, nabyła kolejne 3 lokale niemieszkalne (apartamentowe) w budynku przy ulicy (…), od wspólników spółki (…):

1.  Lokal 1 o powierzchni (...) m² za cenę (…) zł brutto, wraz z udziałem w częściach wspólnych oraz prawem do wyłącznego korzystania z konkretnego miejsca parkingowego oznaczonego jako (…) – nieruchomość jest cały czas wynajmowana na cele najmu krótkoterminowego,

2.  Lokal 2 o powierzchni (...) m² za cenę (…) zł brutto, wraz z udziałem w częściach wspólnych oraz prawem do wyłącznego korzystania z konkretnego miejsca parkingowego

oznaczonego jako (…), wykorzystywany do marca 2024 r. na cele własne, mieszkalne w okresie wakacyjnych, od kwietnia 2024 r. przeznaczony pod najem krótkoterminowy, będący przedmiotem planowanej sprzedaży,

3.  Lokal 3 o powierzchni (...) m² za cenę (…) zł brutto, wraz z udziałem w częściach wspólnych oraz prawem do wyłącznego korzystania z konkretnego miejsca parkingowego oznaczonego jako (…) – Wnioskodawczyni sprzedała go wraz z udziałem w częściach wspólnych oraz prawem do wyłącznego korzystania z wyznaczonego miejsca parkingowego (…) 2025 r., przed sprzedażą przeznaczony pod najem krótkoterminowy, jednak w chwili sprzedaży nie był przedmiotem umów najmu czy dzierżawy. Cena łączna sprzedaży wyniosła (…) zł.

Zakup nastąpił częściowo ze środków ze sprzedaży mieszkania przy ul. (…), częściowo ze środków osiągniętych w trakcie małżeństwa (w tym ze środków finansowych męża).

Wnioskodawczyni w 2023 r. zakupiła również dwa kolejne apartamenty z oszczędności swoich oraz swojego męża:

1.  Lokal mieszkalny nr 4 – przeznaczony na cele prywatne, wakacyjne rodziny.

2.  Lokal mieszkalny nr 5  znajdujący się (…), o powierzchni (...) m², przeznaczony na wynajem krótkoterminowy.

Ponadto w posiadaniu Wnioskodawczyni jest również dom (...), przy ulicy (…), zakupiony (…) 2025 r., w którym Wnioskodawczyni mieszka na stałe.

Nieruchomość ta nigdy nie była przedmiotem najmu ani nie była wykorzystywana na cele działalności gospodarczej uprzedniej jak i obecnej. Wnioskodawczyni zamieszkała w nim zaraz po zakupie i mieszka do dziś.

W dniu (…) 2026 r. Wnioskodawczyni dokonała zakupu kolejnego apartamentu w (…) oznaczonego nr 6 z zamiarem przeznaczenia go na wynajem. Zakup nastąpił ze środków pozyskanych ze sprzedaży apartamentu 3 przy ulicy (…) (opisanego wyżej), oraz częściowego finansowania męża. Wnioskodawczyni (…) 2026 r. rozpoczęła wynajmowanie tej nieruchomości.

Wnioskodawczyni korzysta z usług wyspecjalizowanego operatora, zajmującego się wynajmem apartamentów, będących jej własnością. W maju 2023 r. zawarła umowę z firmą (…), dotyczącą lokalu 3, gwarantującą jej czynsz w wysokości 73% kwoty wynajmu netto.

Kolejno w maju 2024 r. przygotowano projekt umowy z firmą (…). obejmujący lokale 1, 2, 3 oraz 5. Zgodnie z ww. projektem operatorowi przysługuje prowizja w wysokości 25% wartości netto wpływów, co zapewnia Wnioskodawczyni 75% zysku netto z czynszu. Wnioskodawczyni, w ramach tej współpracy, zobowiązana została do pokrywania kosztów eksploatacyjnych, mediów, podatku od nieruchomości oraz ubezpieczenia lokali. Uzyskiwane przychody z najmu Wnioskodawczyni zarówno przed rozpoczęciem prowadzenia działalności gospodarczej, jak i po jej założeniu, opodatkowała i wciąż opodatkowuje ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, stawką 8,5%.

Wnioskodawczyni posiadane nieruchomości nie ujmowała i nie ujmuje w środkach trwałych w związku z rozpoczęciem działalności gospodarczej.

Podsumowując Wnioskodawczyni obecnie posiada:

•      mieszkanie przy ulicy (…),

•      lokal 1 (…),

•      lokal nr 4,

•      lokal nr 5,

•      dom przy ul. (…)

•      apartament nr 6,

•      lokal 2 (…).

Przedmiotowy wniosek dotyczy planowanej sprzedaży nieruchomości oznaczonej jako 2.

Wnioskodawczyni dokonała zakupu tego lokalu z zamiarem wykorzystywania go jako dodatkowe miejsce zamieszkania, na okres wakacyjny. Od momentu nabycia lokalu pierwotny zamiar był przez Wnioskodawczynię realizowany. Dopiero od kwietnia 2024 roku Wnioskodawczyni zaczęła wynajmować przedmiotową nieruchomość. Najem trwał do końca kwietnia 2026 r. Zatem dopiero od 2024 roku lokal oznaczony jako 2 przeznaczony został na cele inwestycyjne, prywatne, obejmujące osiąganie przychodów z tzw. krótkotrwałego zakwaterowania. Nieruchomość przez cały czas stanowi majątek osobisty Wnioskodawczyni i nie jest składnikiem działalności gospodarczej, a ponadto również po zgłoszeniu działalności nie został przyjęty do działalności gospodarczej jako składnik majątku tej działalności gospodarczej.

W momencie nabycia ww. nieruchomości przez Wnioskodawczynię, sprzedawca opodatkował transakcję podatkiem VAT, ale Wnioskodawczyni nie dokonała jego odliczenia. W okresie nabycia Wnioskodawczyni nie posiadała statusu zarejestrowanego podatnika VAT. Obecnie dokonała zgłoszenia rejestracyjnego do VAT (…) maja 2026 r., została zarejestrowana z dniem (…) stycznia 2025 r., a więc zgodnie ze wskazaną datą w zgłoszeniu VAT-R. Data ta wynika z przekroczenia dopuszczalnego limitu zwolnienia z opodatkowania VAT określonego art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

W dniu 16 maja 2026 r. Wnioskodawczyni zawarła umowę przedwstępną sprzedaży (dalej: umowa), dotyczącą nieruchomości oznaczonej jako 2.

Stosownie do § 1 ust. 1 umowy Wnioskodawczyni oświadczyła, że:

a)  w księdze wieczystej KW numer (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…) wpisana jest ona jako właściciel lokalu niemieszkalnego numer 2 położonego (…), o powierzchni użytkowej (...) m², składającej się z 1 pokoju głównego z aneksem i 1 łazienki,

b)  z własnością tego lokalu niemieszkalnego związany jest udział (…) oraz we współwłasności wspólnych części budynku i urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali, która to nieruchomość wspólna opisana jest w księdze wieczystej KW numer (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…),

c)  ponadto w dziale I-Sp tejże księgi wieczystej KW numer (…) wpisano uprawnienie wynikające z prawa ujawnionego w dziale III innej księgi wieczystej: prawo do wyłącznego posiadania i korzystania z miejsca parkingowego numer (…) na zewnątrz budynku, położonego w części na działce gruntu numer (…).

W myśl § 1 ust. 2 umowy, Wnioskodawczyni oświadczyła, że:

a)  w księdze wieczystej KW numer (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…) wpisana jest ona w udziale wynoszącym łącznie (...) części jako współwłaściciel nieruchomości niezabudowanej, położonej w miejscowości (…), składającej się z działki gruntu o numerach (…).

Zgodnie z § 1 ust. 3 ww. umowy, Wnioskodawczyni oświadczyła, że:

a)  powyższy lokal niemieszkalny opisany w ust. 1 oraz udział we współwłasności nieruchomości opisanej w ust. 2 nabyła będąc mężatką do swojego majątku osobistego na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokali niemieszkalnych i ich sprzedaży, umowy sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości oraz pełnomocnictwa z dnia (…) 2021 roku udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed (…) notariuszem w (…) Repertorium A numer (…), którego wypis okazuje przy niniejszym akcie, obecnie nadal jest mężatką, a powyższe nieruchomości stanowią jej majątek osobisty,

b)  powyższy lokal niemieszkalny oraz udział we współwłasności nieruchomości wolne są od wszelkich długów, hipotek, praw, innych roszczeń i obciążeń oraz prawo własności nie jest ograniczone roszczeniami osób trzecich

c)  w powyższym lokalu niemieszkalnym nie jest prowadzona żadna działalność gospodarcza.

W myśl § 2 ww. umowy, Wnioskodawczyni oświadczyła, że zobowiązuje się sprzedać Kupującej:

a)  lokal niemieszkalny nr 2 opisany w § 1 ust. 1 niniejszego aktu wraz z prawami związanymi z własnością lokalu,

b)  oraz udział wynoszący (...) części we współwłasności nieruchomości niezabudowanej składającej się z działki gruntu numer (…) o powierzchni(...) ha opisanej w § 1 ust. 2 niniejszego aktu.

W § 3 umowy strony transakcji złożyły następującej treści oświadczenie:

Strony zgodnie oświadczają, że zobowiązują się zawrzeć umowę przyrzeczoną sprzedaży lokalu niemieszkalnego numer 2 opisanego w § 1 ust. 1 niniejszego akty wraz z prawami związanymi z własnością lokalu oraz udziału (...) części we współwłasności nieruchomości opisanej w § 1 ust. 2 niniejszego aktu najpóźniej w terminie do dnia (…) 2027 roku.

Z umowy przedwstępnej wynika, że transakcja korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z § 4 ust. 1 umowy Kupująca zobowiązuje się zapłacić Wnioskodawczyni część ceny w kwocie (…) brutto w tym podatek od towarów i usług VAT zwolniony tytułem zadatku ze środków własnych w taki sposób, że kwotę (…) gotówką w dniu zawarcia umowy oraz kwotę (…) zł przelewem najpóźniej w terminie do dnia (…) 2026 r.

Wnioskodawczyni oświadcza, że do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży lokalu niemieszkalnego numer 2 dojdzie dopiero w 2027 roku.

W myśl § 5 ust. 2 umowy, Strony umowy zgodnie postanawiają, iż:

a)     w razie niewykonania umowy przez Kupującą, Sprzedająca może bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować,

b)     w razie niewykonania umowy przez Sprzedającą, Kupująca może bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i żądać od niej sumy zadatku dwukrotnie wyższego,

c)     w razie wykonania umowy przyrzeczonej, zadatek ulega zaliczeniu na poczet ceny,

d)     w przypadku nie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży z przyczyn za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności lub odpowiedzialność ponoszą obie strony, zadatek podlega zwrotowi w kwocie nominalnej.

Zgodnie z § 16 umowy, Sprzedająca oświadcza, że jest podatnikiem podatku od towarów i usług VAT. Jednocześnie Sprzedający oświadcza, że sprzedaż lokalu niemieszkalnego opisanego w § 1 ust. 1 niniejszego aktu zwolniona jest z podatku od towarów i usług VAT na podstawie ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług. Ponadto Sprzedająca oświadcza, że sprzedaż udział we współwłasności nieruchomości opisanej w § 1 ust. 2 niniejszego aktu zwolniona jest z podatku od towarów i usług VAT na podstawie ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług.

Według wiedzy Wnioskodawczyni, Kupująca dokonuje zakupu nieruchomości w charakterze osoby fizycznej z zamiarem przeznaczenia jej na użytek prywatny i nie będzie przeznaczać jej na najem krótkoterminowy. Wnioskodawczyni nie korzystała z usług biura nieruchomości ani jakiegokolwiek pośrednika w celu znalezienia Kupującej. Wnioskodawczyni w związku z chęcią sprzedaży nieruchomości opublikowała reklamę, jednak szybko z niej zrezygnowała, ponieważ Kupującą znalazła poprzez polecenie przez znajomych.

Wnioskodawczyni przed przeznaczeniem nieruchomości oznaczonej nr 2 na sprzedaż, podjęła jedynie niezbędne czynności mające na celu doprowadzenie nieruchomości do stanu takiego, w jakim znajdowała się w momencie zakupu. Czynnościami tymi było odświeżenie ścian oraz naprawa bieżących, drobnych uszkodzeń. Wnioskodawczyni nie podejmowała czynności mających na celu ulepszenie nieruchomości, uatrakcyjnienie jej na potrzeby znalezienia Kupującego.

Wnioskodawczyni w umowie przedwstępnej sprzedaży nie udzieliła nabywcy nieruchomości pełnomocnictwa do występowania w swoim imieniu w sprawach, które dotyczą tej nieruchomości.

Wnioskodawczyni oświadcza, że posiadane przez nią nieruchomości nie były i nie są wykazywane przez nią jako składniki majątkowe w środkach trwałych, stanowiły i stanowią jej majątek osobisty.

Pismem z 18 sierpnia 2026 r. (wpływ 18 sierpnia 2026 r.), uzupełniła Pani opis sprawy, udzielając odpowiedzi na poniższe pytania:

1.  W jakim zakresie prowadzi Pani działalność gospodarczą? Pod jakim symbolem Polskiej Klasyfikacji Działalności (PKD) zarejestrowała Pani tę działalność?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą w zakresie: Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, kod PKD 68.20.Z.

2.  Czy, a jeżeli tak, to które z posiadanych przez Panią nieruchomości są wykorzystywane lub były wykorzystywane przez Panią w prowadzonej działalności gospodarczej; w jakim zakresie i w jakim okresie (niezależnie od ich wykazania, lub nie, w ewidencji środków trwałych)?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie wykorzystywała do tej pory żadnych z posiadanych przez siebie nieruchomości w działalności gospodarczej i nie wykazywała ich w ewidencji środków trwałych. Wnioskodawczyni od momentu zarejestrowania działalności gospodarczej w ramach tej działalności wykorzystuje następujące nieruchomości:

• Lokal 2,

• Lokal mieszkalny nr 5,

• Apartament 6.

3.  Czy zalicza Pani przychody z tytułu udostepnienia od kwietnia 2024 r. lokalu nr 2 pod najem krótkoterminowy do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni od kwietnia 2024 roku do maja 2026 roku zaliczała przychody z tytułu udostępnienia lokalu 2 pod najem krótkoterminowy do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkowywała je ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, stawką 8,5%

4.  W jaki sposób lokal 2 jest wykorzystywany przez Panią od maja 2026 r.

Odpowiedź: Od maja 2026 roku Wnioskodawczyni wykorzystuje lokal 2 do celów prywatnych, nie jest on w żaden sposób wynajmowany.

5.  Czy środki ze sprzedaży lokalu 2 zamierza Pani przeznaczyć na zakup kolejnych nieruchomości?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni na dzień udzielania odpowiedzi nie ma planów związanych z zakupem kolejnej nieruchomości, jednak nie wyklucza, że w przyszłości może się to zmienić.

6.  Czy planuje Pani sprzedaż innych posiadanych nieruchomości? Jeżeli tak należy podać, które nieruchomości zamierza Pani sprzedać oraz wskazać datę planowanej sprzedaży.

Odpowiedź: Wnioskodawczyni na moment udzielania odpowiedzi ma w planach sprzedaż kolejnego apartamentu oznaczonego nr 1. Jest on od kilku miesięcy wystawiony na sprzedaż za pośrednictwem biura nieruchomości, jednak do dzisiaj nie został znaleziony kupiec.

Pytanie

1.  Czy sprzedaż opisanej w stanie faktycznym nieruchomości oznaczonej numerem 2, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychód z działalności gospodarczej na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT?

2.  Czy do sprzedaży opisanej w stanie faktycznym nieruchomości oznaczonej numerem 2, zastosowanie znajdzie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, a tym samym sprzedaż będzie wolna od opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pani stanowisko w sprawie

Ad 1. W ocenie Wnioskodawczyni, sprzedaż opisanej w stanie faktycznym nieruchomości oznaczonej numerem 2, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychód z działalności gospodarczej na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

Ad 2. W ocenie Wnioskodawczyni, do sprzedaży opisanej w stanie faktycznym nieruchomości oznaczonej numerem 2, zastosowanie znajdzie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, a tym samym sprzedaż będzie wolna od opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Uzasadnienie

Ad 1.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o PIT:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega każde świadczenie stanowiące dla osoby fizycznej przysporzenie majątkowe, chyba, że jest ono wyłączone z opodatkowania na podstawie ściśle wskazanego przepisu.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT:

Źródłami przychodów są:

(…) pozarolnicza działalność gospodarcza;

Stosownie do art. 5a pkt 6 ustawy o PIT:

Ilekroć w ustawie jest mowa o: działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a)  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9;

Zatem, aby dana działalność w kontekście ustawy o PIT stanowiła działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków, tzn. musi być to działalność zarobkowa, po drugie wykonywana w sposób zorganizowany, a także w sposób ciągły.

Działalność stanowi działalność zarobkową, jeżeli przynosi możliwość potencjalnego generowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu, o czym świadczy przede wszystkim sposób jej prowadzenia. Oznacza to, że nawet jeżeli działalność nie przynosi zysku, ale prowadzona jest w sposób na to ukierunkowany, to wypełnia jedną z przesłanej uznania jej za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o PIT. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Nie można mówić o zarobkowym charakterze działań, jeżeli ich celem jest wyłącznie zaspokojenie własnych potrzeb osoby, która podejmuje dane czynności.

Wykonywanie czynności w sposób ciągły oznacza, że aby wykonywanie danej czynności uznane było za prowadzenie działalności gospodarczej to nie może mieć charakteru incydentalnego, gdyż ciągłość to stały zamiar jej wykonywania, podejmowanie konkretnych powtarzalnych działań w celu osiągnięcia zarobku. Oznacza to również ciąg czynności podejmowanych kolejno, w celu osiągnięcia zarobku.

Z kolei pod pojęciem zorganizowania należy rozumieć ciąg uporządkowanych czynności, które wykonywane są w ramach pewnej struktury.

Prowadzenie działalności gospodarczej w myśl ustawy o PIT jest kategorią obiektywną, co oznacza, że nie ma znaczenia jak wykonywane przez siebie czynności postrzega dany podmiot, jak je nazywa, gdyż jeżeli wypełniają one ww. przesłanki, to zachodzi skutek w postaci prowadzenia działalności gospodarczej w myśl ustawy o PIT, a co za tym idzie, stanowi ona jedno ze źródeł przychodu.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT:

Źródłami przychodów są: odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)     nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)     spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)     prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)     innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zgodnie z powyższym przepisem, generalną zasadą jest, że odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości nastąpi już po upływie tych pięciu lat, to nie stanowi ono źródła przychodu, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego, przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, nie powstanie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione zostaną dwie przesłanki. Pierwszą z nich jest uznanie, że odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej. Drugą jest natomiast dokonanie zbycia nieruchomości po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł: z pozarolniczej działalności gospodarczej lub odpłatnego zbycia nieruchomości. Zakwalifikowanie go do odpowiedniego źródła ma znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania oraz możliwości odliczenia kosztów uzyskania przychodu lub skorzystania ze zwolnień.

W celu uznania, że osoba fizyczna dokonuje sprzedaży nieruchomości jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą, wymaga potwierdzenia, że spełnia określone wyżej przesłanki, np. poprzez wykazanie, że zajmuje się zawodowo obrotem nieruchomościami, w sposób zorganizowany, np. poprzez ich nabywanie, podział, uzyskiwanie pozwolenia na budowę, uatrakcyjnianie terenu, podejmowanie działań marketingowych, korzystanie z pośredników nieruchomości, działalność deweloperską itp. Ponadto podejmowane działania powinny mieć charakter ciągły.

Wnioskodawczyni mimo, że jest osobą prowadzącą działalność gospodarczą, widniejącą w rejestrze CEiDG, nie zajmuje się obrotem nieruchomościami.

Nieruchomość będącą przedmiotem planowanej sprzedaży, Wnioskodawczyni zakupiła z zamiarem przeznaczenia jej na cele osobiste. Dopiero po trzech latach Wnioskodawczyni podjęła decyzję o przeznaczeniu nieruchomości na wynajem. Jednakże nieruchomość nie stanowi środka trwałego, lecz majątek osobisty Wnioskodawczyni. Zbywanie nieruchomości nie stanowiących składnika majątku w działalności gospodarczej wymaga ustalenia, czy kwalifikowane powinno być jako wykonywanie działalności gospodarczej. W konsekwencji każda transakcja sprzedaży nieruchomości wymaga odrębnej oceny, z uwzględnieniem wszystkich okoliczności konkretnej sprawy, w szczególności działań podjętych przez właściciela przed dokonaniem sprzedaży. Dopiero analiza całokształtu tych okoliczności pozwala ustalić, czy sprzedaż stanowi zwykłe wykonywanie prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym, czy też jest przejawem działalności gospodarczej. Stanowisko to potwierdza wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 19 lipca 2022 r., sygn. akt SK 20/19.

Okoliczności opisane w stanie faktycznym, chociażby fakt, że Wnioskodawczyni nie podejmowała specjalnych czynności celem przygotowania nieruchomości do sprzedaży, nie wskazują, że sprzedaż nieruchomości ma nastąpić w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, wypełniającej przesłanki do uznania jej za działalność gospodarczą.

Powyższe stanowisko potwierdza dyrektor KIS w interpretacjach indywidualnych:

a)  z dnia 14 listopada 2025 r., nr 0115-KDIT3.4011.725.2025.3.AK, w której czytamy:

Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

(…)

Pana działalność nie obejmuje obrotu nieruchomościami.

(…)

Przy sprzedaży nieruchomości nie podejmował Pan nadmiernych czynności celem przygotowania nieruchomości do sprzedaży tzn. w celu sprzedaży nieruchomości, nie ogrodził Pan działki, nie wydzielił drogi wewnętrznej, nie uzbroił działki w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej lub energetyczne ani nie podjął działań w celu ich uzbrojenia. Nie ogłaszał Pan sprzedaży działki w środkach masowego przekazu.

(…)

W analizowanej sprawie okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż przez Pana nieruchomości nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec tego należy stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości przedstawionej w opisie zdarzenia, która została nabyta do Pana majątku prywatnego, nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie może być kwalifikowana do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

b)  z dnia 4 czerwca 2025 r., nr 0114-KDWP.4011.7.2025.2.AS, w której czytamy:

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 1 kwietnia 2025 r., nr 0114-KDIP3-1.4011.57.2025.3.LS stwierdził, że:

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu wcelu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Ad 2.

Zgodnie ze wskazanym powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT:

Źródłami przychodów są:

Odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)  innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, transakcja odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w niej lub określonych praw majątkowych podlega opodatkowaniu dochodowym, jeżeli zostanie dokonana przed końcem okresu karencji. Okres ten wynosi 5 lat, przy czym jego bieg rozpoczyna się od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia lub wybudowania danego składnika majątku.

A contrario, upływ wyżej wymienionego pełnego pięcioletniego okresu (liczonego od końca roku standstill) powoduje, że przychód uzyskany z tej sprzedaży traci status źródła przychodu w rozumieniu ustawy o PIT. W konsekwencji, po stronie zbywcy nie powstaje w ogóle obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między osobami fizycznymi, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 ww. ustawy:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Umowę przedwstępną zawiera się wtedy, gdy z jakichkolwiek względów strony nie chcą, czy nie mogą zawrzeć jeszcze umowy definitywnej, a jednocześnie chcą zabezpieczyć swoje interesy.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Dokonując zatem analizy skutków umowy przedwstępnej na gruncie ustawy o PIT, należy zauważyć, że „odpłatne zbycie” oznacza skutek w postaci przeniesienia własności nieruchomości w zamian za korzyści majątkowe. Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie niesie za sobą skutku w postaci przeniesienia własności nieruchomości, a jedynie zobowiązanie do przeniesienia w określonym terminie. Umowa przedwstępna zawarta przez Wnioskodawczynię zawiera nawet postanowienia regulujące konsekwencje sytuacji, w której do przeniesienia własności z różnych przyczyn nie dojdzie, a więc nie należy zakładać, że taki bieg wydarzeń nie jest w ogólne możliwy.

Nie sposób zatem uznać, że samo zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży, przed upływem 5 lat od nabycia nieruchomości, powoduje powstanie obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Dopiero zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości, przenoszącej własność do tej nieruchomości może nieść za sobą skutek w postaci obowiązku zapłaty podatku PIT. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, czynność ta planowana jest na 2027 rok, a więc po upływie 5 lat od nabycia nieruchomości przez Wnioskodawczynię.

Zgodnie z normami prawa cywilnego przeniesienie własności nieruchomości następuje w chwili zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży i nie zmienia tego fakt zawarcia umowy przedwstępnej, ani wcześniejsza zapłata części lub całości ceny.

W związku z powyższym, kwota otrzymana przez Wnioskodawczynię, tytułem zadatku części ceny, będzie miała charakter definitywny, a więc będzie powodowała powstanie po stronie Wnioskodawczyni przychodu, dopiero wraz z momentem zawarcia umowy przyrzeczonej, na mocy której dojdzie do przeniesienia własności nieruchomości. Co za tym idzie, z tytułu otrzymanego przez Wnioskodawczynię zadatku, nie powstanie po jej stronie przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym, gdyż ostateczne przeniesienie własności będzie miało miejsce po upływie 5 lat od nabycia nieruchomości przez Wnioskodawczynię.

Stanowisko to potwierdza dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydawanych interpretacjach indywidualnych, np.:

a)  z dnia 24 marca 2025 r., nr 0115-KDIT3.4011.197.2025.1.RS, w której czytamy:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. (…)

Podsumowując, zgodnie z normami prawa cywilnego przeniesienie własności nieruchomości następuje w chwili zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży i nie zmienia tego fakt zawarcia umowy przedwstępnej, ani wcześniejsza zapłata części lub całości ceny. (…)

Zatem kwota zaliczki stanowiłaby przychód ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dopiero w momencie zawarcia - w wykonaniu umowy przedwstępnej - w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży (przyrzeczonej), jeśli nie upłynęłoby pięć lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. (…) W świetle powyższego zawarcie umowy przedwstępnej, na poczet której otrzyma Pani kwotę zaliczki nie spowoduje przeniesienia własności nieruchomości, czyli odpłatnego zbycia, które jest źródłem przychodu. Tak więc, otrzymana przez Panią w lipcu 2025 r. kwota zaliczki na poczet zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, która ma być zawarta w formie aktu notarialnego w styczniu 2026 r., nie będzie stanowić źródła przychodu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 i nie wywoła skutków podatkowych w postaci powstania przychodu w momencie otrzymania zaliczki.

b)  z dnia 21 sierpnia 2024 r., nr 0114-KDIP3-2.4011.547.2024.1.BM, w której czytamy:

Zatem instytucja zadatku służy wzmocnieniu więzi obligacyjnej. Ma motywować strony do należytego wykonania umowy (w przypadku zadatku uiszczanego przy umowie przedwstępnej – do zawarcia umowy przyrzeczonej). Otrzymanie zadatku nie powoduje definitywnego przysporzenia majątkowego, bo w zależności od uzgodnień stron umowy i „losów” zobowiązania może on podlegać zwrotowi, stać się własnością strony umowy jako swoiste odszkodowanie za niewykonanie zobowiązania bądź zostać zaliczony na poczet świadczenia strony, która go dała. W szczególności, zadatek uiszczany przy zawieraniu umowy przedwstępnej sprzedaży rzeczy lub prawa nie jest ceną nabycia tej rzeczy lub prawa, a dopiero może zostać zaliczony na poczet takiej ceny w przypadku zawarcia umowy sprzedaży (umowy przyrzeczonej). (…)

W świetle powyższego zawarcie umowy przedwstępnej, na poczet której otrzyma Pan kwotę zadatku nie spowoduje przeniesienia własności lokalu mieszkalnego, czyli odpłatnego zbycia, które jest źródłem przychodu. Tak więc, otrzymana przez Pana w sierpniu 2024 r. kwota zadatku na poczet zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego, która ma być zawarta w formie aktu notarialnego w styczniu 2025 r., nie będzie stanowić źródła przychodu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 i nie wywoła skutków podatkowych w postaci powstania przychodu w momencie otrzymania zadatku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Natomiast, zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tego źródła z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-     odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-     zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-     zarobkowym celu działalności,

-     wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-     prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca  2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne, celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, polegającą na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy.

Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma istotne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez podatników do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedmiotowej sprawie ma Pani wątpliwości, czy sprzedaż lokalu mieszkalnego nr 2

wraz z udziałem w częściach wspólnych oraz prawem do wyłącznego korzystania z konkretnego miejsca parkingowego będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychód z działalności gospodarczej na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych czy też zastosowanie znajdzie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy, a tym samym sprzedaż ta będzie wolna od opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Jak wskazała Pani we wniosku przedmiotowy lokal nabyła Pani (…) września 2021 r., wykorzystywała do marca 2024 r. na cele własne mieszkalne w okresie wakacyjnym, następnie przeznaczyła od kwietnia 2024 r. pod najem krótkoterminowy, a od maja 2026 r. wykorzystuje do celów prywatnych. Zaliczała Pani przychody z tytułu udostępnienia lokalu 2 pod najem krótkoterminowy do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tym miejscu wskazać należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Źródłami przychodów – zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ww. ustawy – są:

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

W uchwale NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21 stwierdzono z kolei:

Jak wynika z powyższej uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego to podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem.

Skoro zatem podjęła Pani decyzję, że najem lokalu 2 stanowi dla Pani przychód ze źródła jakim jest najem prywatny, to nie sposób uznać, że nieruchomość ta była wykorzystywana w działalności gospodarczej.

Ponadto zauważyć należy, że podejmowane przez Panią czynności nie mają charakteru profesjonalnej działalności przypisywanej przedsiębiorcom, lecz mieszczą się w ramach zwykłych czynności związanych z prawidłowym zarządem własnym majątkiem.

Jak podała Pani w opisie sprawy dokonała Pani zakupu lokalu 2 z zamiarem wykorzystywania go jako dodatkowe miejsce zamieszkania, na okres wakacyjny. Od momentu nabycia lokalu pierwotny zamiar był przez Panią realizowany. Od kwietnia 2024 r. do kwietnia 2026 r. lokal oznaczony jako 2 przeznaczony został na cele inwestycyjne, prywatne, obejmujące osiąganie przychodów z tzw. krótkotrwałego zakwaterowania. Nieruchomość po zgłoszeniu działalności gospodarczej nie została włączona do tej działalności gospodarczej jako składnik majątku. Nie korzystała Pani z usług biura nieruchomości ani jakiegokolwiek pośrednika w celu znalezienia nabywcy. W związku z chęcią sprzedaży nieruchomości opublikowała reklamę, jednak szybko z niej zrezygnowała, ponieważ nabywcę znalazła poprzez polecenie przez znajomych. Przed przeznaczeniem nieruchomości oznaczonej nr 2 na sprzedaż, podjęła Pani jedynie niezbędne czynności mające na celu doprowadzenie nieruchomości do stanu takiego, w jakim znajdowała się w momencie zakupu. Czynnościami tymi było odświeżenie ścian oraz naprawa bieżących, drobnych uszkodzeń. Nie podejmowała Pani czynności mających na celu ulepszenie nieruchomości, uatrakcyjnienie jej na potrzeby znalezienia Kupującego. W umowie przedwstępnej sprzedaży nie udzieliła Pani nabywcy nieruchomości pełnomocnictwa do występowania w swoim imieniu w sprawach, które dotyczą tej nieruchomości. Sprzedała Pani wcześniej 5 nieruchomości (wybudowany przez Panią budynek – około 2003 r., spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego wykorzystywane do celów osobistych/mieszkalnych – w 2005 r., 2 lokale wykorzystywane na potrzeby mieszkaniowe rodziny, lokal niemieszkalny  –  w 2025 r. Ponadto planuje Pani sprzedać kolejny lokal, jednak lokal ten od momentu zarejestrowania działalności gospodarczej wykorzystuje Pani w tej działalności.

Mając na uwadze powyższe, w oparciu o okoliczności przedstawione we wniosku, należy stwierdzić, że Pani działania nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.  Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości - zakup na cele własne mieszkalne w okresie wakacyjnym; sposób wykorzystywania w okresie posiadania – przeznaczenie na własne potrzeby mieszkaniowe, a następnie najem poza działalnością gospodarczą, sposób jej sprzedaży, w szczególności brak podejmowania aktywnych i zorganizowanych działań w zakresie sprzedaży, a także dotychczasowa skala i charakter transakcji dotyczących sprzedaży nieruchomości, nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione są przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, warunkujące zaliczenie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości do działalności gospodarczej.

W związku z powyższym, sprzedaż opisanej w stanie faktycznym nieruchomości oznaczonej numerem 2, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychód z działalności gospodarczej na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji – oceny, czy przychód ze sprzedaży nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, należy dokonać z uwzględnieniem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tym miejscu należy ponownie wskazać, że odpłatne zbycie (sprzedaż) nieruchomości po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie nie skutkuje powstaniem przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W przedmiotowej sprawie nabyła Pani nieruchomość 2 (…) września 2021 r., a (…) maja 2026 r. zawarła Pani umowę przedwstępną sprzedaży. Wskazała Pani, że do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości dojdzie w 2027 r.

Podkreślenia wymaga, że moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego. W tym zakresie należy odwołać się do przepisów ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), a w szczególności do art. 155 § 1, który stanowi, że:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 ww. ustawy:

Umowę przedwstępną zawiera się wtedy, gdy z jakichkolwiek względów strony nie chcą, czy nie mogą zawrzeć jeszcze umowy definitywnej, a jednocześnie chcą zabezpieczyć swoje interesy.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

W przedmiotowej sprawie ostateczna umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego zostanie zawarta w 2027 r., a więc po upływie pięcioletniego okresu, o którym mowa powyżej.

W konsekwencji planowane odpłatne zbycie nieruchomości oznaczonej nr 2 nie spowoduje powstania źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych ze względu na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe jest zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie skutki prawne.

Ponadto należy zaznaczyć, że w niniejszej interpretacji udzielono odpowiedzi w zakresie wniosku, tj. zadanego pytania. Inne kwestie nieobjęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – w wydanej interpretacji rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.