0112-KDSL1-1.4011.565.2026.4.DT

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 26 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 28 sierpnia 2026 r. (wpływ 2 września 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca na podstawie umowy darowizny z 26 marca 2014 r. nabył od swojego brata:

1) zabudowaną działkę numer 1 położoną w (…) , o obszarze (…) ;

2) niezabudowaną działkę numer 2 położoną w (…) , o obszarze (…) ;

3) niezabudowaną działkę numer 3 położoną w (…) , o obszarze (…) ;

4) niezabudowaną działkę numer 4 położoną w (…) , o obszarze (…) ;

5) zabudowaną działkę numer 5 o obszarze (…) ; zabudowaną (…) ;

6) niezabudowaną działkę gruntu numer 6 położoną w (…) , o obszarze (…) ;

7) niezabudowaną działkę gruntu numer 7 położoną w (…) , o obszarze (…) ;

8) niezabudowaną działkę gruntu numer 8 położoną w (…) , o obszarze (…) .

Otrzymane przez Wnioskodawcę w drodze darowizny grunty, znajdowały się od lat 80-tych XX wieku w majątku rodzinnym Wnioskodawcy, gdyż ich poprzednim właścicielem była matka Wnioskodawcy. Nabyte przez Wnioskodawcę nieruchomości pierwotnie były uprawiane przez ojca Wnioskodawcy, do czasu, kiedy ten bez uszczerbku dla swojego zdrowia mógł wykonywać tego rodzaju prace. Stan zdrowia ojca Wnioskodawcy i wiek były przyczyną, dla której Wnioskodawca zaczął utrzymywać grunty w dobrej kulturze rolnej. Od 2024 roku grunty Wnioskodawcy są oddane w użyczenie rolnikowi, który je uprawia i czerpie z tej uprawy pożytki.

Wnioskodawca nigdy nie prowadził działalności gospodarczej, lecz zarówno na moment nabycia ww. nieruchomości od brata, jak i przez cały okres ich posiadania był i jest pracownikiem etatowym, co powoduje, że nie ma możliwości czasowych, aby zająć się prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Ponadto Wnioskodawca nigdy nie był czynnym podatnikiem podatku VAT. Wnioskodawca celem wybudowania domu oraz zapewnienia środków finansowych dla godnego funkcjonowania jego oraz jego rodziny zamierza dokonać zbycia części posiadanych nieruchomości, jako wyzbycie się swojego majątku rodzinnego.

Wnioskodawca dokonał podziału rolnego działki 4 na działki nr 4/19 do 4/29, wydzielając 10 działek. Dla wydzielonych działek Wnioskodawca wystąpił o decyzje o warunkach zabudowy:

Działka 4/20 - wz na 4 budynki,

Działka 4/21 - wz na 4 budynki,

Działka 4/22 - wz na 3 budynki,

Działka 4/23 - wz na 3 budynki

Działka 4/24 - wz na 3 budynki

Działka 4/19 jest wydzielona jako działka dojazdowa.

Wnioskodawca ze względu na znaczne powierzchnie działek oraz aktualne zapotrzebowanie na mniejsze działki pod budownictwo mieszkaniowe planuje, że:

Działka 4/20 - zostanie podzielona na 4 działki

Działka 4/21 - zostanie podzielona na 4 działki

Działka 4/22 - zostanie podzielona na 3 działki

Działka 4/23 - zostanie podzielona na 3 działki

Działka 4/24 - zostanie podzielona na 3 działki.

Wnioskodawca poza ww. działki planuje również sprzedać działki 4/25 - 4/29, z tym że te działki zostaną sprzedane bez ich dalszego podziału na mniejsze jako działki rolne, w związku z zawartą przedwstępną umową sprzedaży

Wnioskodawca w stosunku do nieruchomości będących przedmiotem zapytania nie podejmował i nie będzie podejmował czynności takich jak uzbrojenie, ogrodzenie terenu, czy budowa drogi, nie będzie ponosił nakładów na uatrakcyjnienie nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży.

Wnioskodawca nie będzie udzielać żadnych zgód ani pełnomocnictw nabywcy nieruchomości, nie będzie upoważniać, ani udzielać żadnych pełnomocnictw nabywcy, dlatego nabywca nie będzie podejmował do momentu nabycia nieruchomości żadnych czynności. Wnioskodawca planuje zlecić sprzedaż działek do biura nieruchomości. Działki będą oferowane do sprzedaży przy pomocy wyłącznie pośrednika głównie poprzez umieszczanie ogłoszeń na portalach internetowych. Na terenie poszczególnych działek nie wykluczone jest również umieszczenie banneru informującego o możliwości zakupu działki z numerem telefonu pośrednika. Nie przewiduje się ogłoszeń w radio, wykonywania prospektów reklamowych, folderów, udziału w targach itp.

Wnioskodawca dopuszcza zawieranie przedwstępnych umów sprzedaży, przy czym to zależeć będzie od nabywcy i co do zasady jego sytuacji finansowej i sposobu finansowania nabycia nieruchomości. W umowach tych zostanie określony jedynie przedmiot umowy tj. docelowy numer działki, kwota sprzedaży, kwota wpłaconego zadatku/zaliczki, termin zapłaty za nieruchomość, termin zawarcia umowy przenoszącej własność oraz termin wydania nieruchomości. Poza powyższymi ustaleniami przedwstępne umowy nie będą zawierały innych praw i obowiązków zarówno po stronie Nabywcy jak i Sprzedającego. W umowach przedwstępnych nie zostaną zawarte żadne dodatkowe warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.

Wnioskodawca w latach 2018 - 2025 dokonał zbycia kilku działek powstałych z podziału działki 3, tj. zbył działki 3/4-3/9.

Pismem z 28 sierpnia 2026 r. (wpływ 2 września 2026 r.), uzupełnił Pan opis sprawy, udzielając odpowiedzi na poniższe pytania:

1.  Proszę prawidłowo wskazać numery działek powstałych z podziału działki nr 4.

Odpowiedź: Działka 4 została podzielona na działki 4/19 - 4/29, a we wniosku omyłkowo wskazano w cytowanym zdaniu inną numerację. Wydzielonych zostało 10 działek pod zabudowę oraz jedna działka dojazdowa.

2.      W jakim celu dokonał Pan podziału działki nr 4?

Odpowiedź: Podział działki 4 nastąpił ze względu na większy rynek zbytu działek o mniejszej powierzchni, aniżeli działki o większej powierzchni.

3.      Jak była wykorzystywana działka nr 4 (a później działki powstałe z jej podziału) w całym okresie jej posiadania przez Pana – proszę opisać?

Odpowiedź: Działka 4 była wykorzystywana od momentu jej nabycia przez Wnioskodawcę na cele rolne, a pracami w tym zakresie zajmował się ojciec Wnioskodawcy. Z czasem, a w szczególności ze względu na wiek oraz stan zdrowia ojca, prace rolnicze na tej działce zostały wstrzymane. Działka 4 została podzielona na mniejsze działki i jest oddana nieodpłatnie w użyczenie rolnikowi, który prowadzi na niej uprawy.

4.      Czy działka nr 4 lub działki, które powstały/powstaną z jej podziału mające być przedmiotem planowanej sprzedaży była/były/są/będą udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy cywilnoprawnej, np. umowy najmu, dzierżawy, użyczenia lub innych umów o podobnym charakterze? Jeżeli tak, to:

a)    czy była/jest/będzie to umowa odpłatna?

b)    w jakim czasie obowiązywała/obowiązuje/będzie obowiązywała?

c)    jaka dokładnie była/jest/będzie to umowa?

d)    czy czynsz z tytułu najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze był/jest/będzie dokumentowany fakturami wystawionymi przez Pana? Jeżeli nie, proszę wskazać dlaczego?

e)    w przypadku wystąpienia podatku należnego z tytułu najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze, proszę wskazać, czy dokonywał/dokonuje/będzie dokonywał Pan rozliczenia podatku należnego z tytułu najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze przedmiotowych działek?

f)     w przypadku, gdy podatek należny z tytułu najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze działki nr 4 lub działek, które powstały/powstaną z jej podziału mające być przedmiotem planowanej sprzedaży nie był/nie jest/nie będzie rozliczany, proszę wskazać z jakiego powodu?

g)    czy rozliczał/rozlicza/będzie rozliczał Pan przychody z tytułu dzierżawy w ramach działalności gospodarczej?

h)    czy też zaliczał/zalicza/będzie zaliczał Pan te przychody do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Odpowiedź: Wszystkie działki były i są nieodpłatnie udostępnione rolnikowi na cele działalności rolniczej w ramach użyczenia. Użyczenie to obowiązuje od czasu zaprzestania jej użytkowania przez ojca Wnioskodawcy. Z tytułu udostępnienia tych działek nie wystąpił nigdy podatek należny VAT.

5.      Czy dla obszaru, który obejmuje przedmiotowe działki, wystąpił Pan o uchwalenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego? Jeżeli tak – to w jakim celu?

Odpowiedź: Wnioskodawca dla obszaru obejmującego działki będące przedmiotem wniosku nie wystąpił o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

6.      Czy dla działki nr 4 (lub działek, które powstały z jej podziału) uzyskał lub uzyska Pan decyzję o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej? Jeżeli tak – to w jakim celu?

Odpowiedź: Wnioskodawca dla działki 4, ani dla działek powstałych z jej podziału nie uzyskał decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej.

7.      W jakim celu wystąpił Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działek od 4/20 do 4/24?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie zamierza wybudować na ww. działkach budynków mieszkalnych, a jedynie ze względu na aktualną procedurę w zakresie planowania przestrzennego i wprowadzenie ogólnych planów zagospodarowania przestrzennego oraz zmianę przepisów, zapewnić ww. nieruchomościom możliwość ich zabudowy.

8.      Czy posiada Pan inne nieruchomości niż te, o których mowa we wniosku (za wyjątkiem nieruchomości, w których realizuje Pan własne cele mieszkaniowe), przeznaczone do sprzedaży? Jeśli tak, proszę żeby wskazał Pan odrębnie dla każdej nieruchomości:

a)    czy są to nieruchomości niezabudowane, czy zabudowane, jeśli zabudowane to czy są to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe?

b)    jakim tytułem prawnym dysponuje Pan do tych nieruchomości? Czy nieruchomości te stanowią Pana własność/współwłasność?

c)    kiedy Pan planuje dokonać ich sprzedaży?

Odpowiedź: Wnioskodawca posiada inne nieruchomości. Nieruchomości mają charakter gruntów niezabudowanych. Nieruchomości te stanowią własność Wnioskodawcy. Sprzedaż tych nieruchomości nastąpi w momencie, kiedy pojawi się osoba zainteresowana jej zakupem. Aktualnie trudno przewidzieć, kiedy ta sprzedaż będzie miała miejsce.

9.      Czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości (innych niż te, o których mowa we wniosku), jeśli tak to proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a)    kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b)    w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte?

c)    jakie było przeznaczenie tych nieruchomości (działki budowlane, rolne, leśne) lub czy były to działki zabudowane?

d)    w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

e)    kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

f)     czy środki ze sprzedaży ww. nieruchomości przeznaczył Pan na zakup innych nieruchomości?

Odpowiedź: Wnioskodawca dokonał sprzedaży innych działek, tj. działek o numerach 3/3-3/9, powstałych z podziału działki 3. Wnioskodawca nabył działkę 3 na podstawie umowy darowizny z (…) 2014 r. od swojego brata. Działka ta została nabyta jako działka rolna. Działka 3, jak i działka 3/3-3/9 były wykorzystywane do celów działalności rolniczej, którą prowadził ojciec Wnioskodawcy. Sprzedaż działek nastąpiła w następujących okresach:

-        (…) 2018 r. działka nr 3/3;

-        (…) 2020 r. działka nr 3/5;

-        (…) 2021 r. działka nr 3/7;

-        (…) 2021 r. działka nr 3/6;

-        (…) 2022 r. działka nr 3/4;

-        (…) 2025 r. działka nr 3/9;

-        (…) 2025 r. działka nr 3/8.

Wnioskodawca środków ze sprzedaży ww. nieruchomości nie przeznaczył na zakup innych nieruchomości. Działki zostały nabyte przez Wnioskodawcę w ramach umowy darowizny, której celem było utrzymanie nieruchomości w majątku rodzinnym i zapewnienie w przyszłości wszystkim jej członkom środków na zaspokojenie potrzeb życiowych.

10.   Czy zamierza Pan w przyszłości nabywać inne nieruchomości w celu ich dalszej sprzedaży?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie zamierza dokonywać nabycia nieruchomości celem ich dalszej odsprzedaży.

11.   Czy udzielił/udzieli Pan jakiejkolwiek innej osobie niż nabywcy, np. pośrednikowi, pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do występowania w Pana imieniu w sprawach, które dotyczą działek? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a)    jakie działania podejmie podmiot działający jako Pana pełnomocnik w związku ze sprzedażą działek?

b)    kto (Pan, czy podmiot działający jako Pana pełnomocnik) pokrywał będzie koszty tych działań?

c)    jaki będzie zakres pełnomocnictw, których Pan udzielił/udzieli?

Odpowiedź: Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa geodecie dokonującemu podziału nieruchomości w ramach postępowania administracyjnego w zakresie podziału działek oraz uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, ze względu na charakter postępowań i wymóg udziału geodety w procedurze podziału nieruchomości. Ponadto Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa pośrednikowi nieruchomości do pozyskiwania wypisów, wyrysów, zaświadczeń oraz innych dokumentów w imieniu mocodawcy, niezbędnych do okazania w ramach czynności notarialnych sprzedaży nieruchomości, bez których notariusz nie sporządzi aktu notarialnego. Koszty działań opartych o umocowania będzie ponosił Wnioskodawca.

12. Czy oprócz wskazanych we wniosku czynności (tj. podziału, wystąpienia o warunki zabudowy) przed sprzedażą działek podjął/podejmie Pan jakiekolwiek działania (np.: wystąpienie o warunki przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, elektroenergetycznej; utwardzenie dróg; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności nieruchomości; inne czynności administracyjne)? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie to były/będą działania?

Odpowiedź: Wnioskodawca w zakresie działki nr 4 oraz działek powstałych z jej podziału nie podjął i nie zamierza podejmować żadnych działań w zakresie wystąpienia o warunki przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, elektroenergetycznej, utwardzenie dróg; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności nieruchomości.

Pytanie (oznaczone we wniosku nr 1)

Czy sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 4 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychód z działalności gospodarczej?

Pana stanowisko w sprawie (do pytania oznaczonego nr 1)

Zgodnie z dyspozycją art. 9 ust. 1 Ustawy o PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochód w wymienionych w art. 21,52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 23o, art. 23u, art. 24 24b, art. 24c, art. 24e, art. 30ca, art. 30da oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów , różnica jest stratą ze źródła przychodów (art. 9 ust. 2 ww. ustawy). W odniesieniu do zbycia nieruchomości Ustawa o PIT rozróżnia dwa źródła przychodów oraz sposoby opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

- pkt 3 pozarolnicza działalność gospodarcza,

- pkt 8 odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany. Co do zasady zatem, w sytuacji, w której zbycie nieruchomości następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości osoba fizyczna zapłaci podatek dochodowy wynoszący 19% podstawy obliczenia podatku, o czym stanowi art. 30e Ustawy o PIT. Dochód ze sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną może być jednak zwolniony z podatku lub nawet nie podlegać opodatkowaniu, a zależy to od spełnienia warunków, obowiązujących w okresie nabycia nieruchomości, która ma zostać sprzedana. W przypadku zbycia nieruchomości przed upływem i po upływie 5 lat od dnia nabycia istotna jest podniesiona kwalifikacja zbycia jako niedokonanego w ramach działalności gospodarczej. Kluczowe zatem jest wyjaśnienie, kiedy będziemy mieli do czynienia ze sprzedażą dokonaną w ramach działalności gospodarczej. Definicja działalności gospodarczej zawarta w art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT stanowi, że działalnością gospodarczą albo pozarolniczą działalnością gospodarczą jest działalność zarobkowa:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z powyższego przepisu wynika zatem, że muszą więc wystąpić łącznie przesłanki ciągłości, zorganizowania i zarobkowego charakteru, aby mówić o działalności gospodarczej przy dokonywaniu transakcji sprzedaży nieruchomości. Dla oceny zorganizowanego i ciągłego charakteru działalności istotne są takie czynniki jak oczywiście w zakresie możliwym do obiektywnego stwierdzenia zamiar (rozumiany jako świadomie działanie nakierowane na pewien cel) podatnika w zakresie sprzedaży nieruchomości z zyskiem, okoliczności zbycia, ale także okoliczności nabycia. Zorganizowany charakter działalności oznacza, że podatnik nie tylko wykorzystuje, ale stwarza sobie okoliczności do zarobku na handlu nieruchomościami. Nie może być uznane za działalność gospodarczą wygenerowanie zysku w sposób przypadkowy. Konieczne jest stwierdzenie, że podjęto szereg działań od momentu nabycia do zbycia potwierdzających profesjonalny, zarobkowy charakter działań. Zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych podejmowanie przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie majątkiem oraz zaspokajanie własnych potrzeb, nie należy kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Potwierdza to wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 kwietnia 2019 r., sygn. akt II FSK 1100/17, w którym Sąd stwierdził, że „nie pozwala na przyjęcie, że przychody ze sprzedaży 9 działek uzyskane w latach 2010- 2016 można zaliczyć do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Nie można przyjąć, aby działalność Wnioskodawcy miała cechy zorganizowania i ciągłości w przedstawionym wyżej rozumieniu. O spełnieniu tej przesłanki absolutnie nie świadczy ani podział działki na mniejsze, ani wydzielenie drogi, jak również ewentualne zlecenie czynności związanych ze sprzedażą wyodrębnionych działek pośrednikowi. Nie można przyjąć, aby tego rodzaju działania istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności a nadto że dokonując sprzedaży rozczłonkowanych fragmentów jednego zbioru (jednej działki gruntu), osoba zbywająca z operacji tych uczyniła sobie stałe (nie okazjonalne) źródło zarobkowania.”

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie sposób przyjąć, jakoby Wnioskodawca podjął działania, które należałoby kwalifikować jako działalność gospodarcza w zakresie obrotu nieruchomościami. Z okoliczności przywołanych w zdarzeniu przyszłym nie wynika, aby Wnioskodawca przejawiał aktywność w zakresie obrotu działkami, podobną do aktywności producentów, handlowców i usługodawców prowadzących działalność gospodarczą. Wnioskodawca w zakresie działek objętych zdarzeniem przyszłym nie angażował i nie będzie angażował środków podobnych do tych, które wykorzystywane są przez przedsiębiorców.

W okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, zbycie przez Wnioskodawcę działek nie będzie stanowić działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem dochodowym, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia tych nieruchomości, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Konkludując, sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 4, (...) nie będzie stanowiła przychodu z tytułu działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Treść powyższego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w powyższej ustawie bądź, od których zaniechano poboru podatku.

Katalog źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych zawiera art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Natomiast stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

Przepis ten formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – dokonane poza działalnością gospodarczą – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-     odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-     zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Na podstawie art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wskazuję, że treść definicji zawartej w cytowanym powyżej przepisie daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy). Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma istotne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości (działki) – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Dlatego też w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, będących przedmiotem wniosku.

W celu ustalenia źródła przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości należy rozważyć, czy czynność sprzedaży powyższych działek zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że:

-        dokonał Pan podziału rolnego działki 4 na działki nr 4/19 do 4/29, wydzielając 10 działek,

-        podział działki 4 nastąpił ze względu na większy rynek zbytu działek o mniejszej powierzchni, aniżeli działki o większej powierzchni,

-         dla wydzielonych działek wystąpił Pan o decyzje o warunkach zabudowy:

·      działka 4/20 – warunki zabudowy na 4 budynki,

·      działka 4/21 – warunki zabudowy na 4 budynki,

·      działka 4/22 – warunki zabudowy na 3 budynki,

·      działka 4/23 – warunki zabudowy na 3 budynki

·      działka 4/24 – warunki zabudowy na 3 budynki

·      działka 4/19 jest wydzielona jako działka dojazdowa.

-        planuje Pan dokonać dalszego podziału na mniejsze działki działek 4/20-4/24,

-        w stosunku do nieruchomości będących przedmiotem zapytania nie podejmował i nie będzie Pan podejmował czynności takich jak uzbrojenie, ogrodzenie terenu, czy budowa drogi, nie będzie ponosił nakładów na uatrakcyjnienie nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży,

-        nie będzie Pan udzielać żadnych zgód ani pełnomocnictw nabywcy nieruchomości, nie będzie Pan upoważniać, ani udzielać żadnych pełnomocnictw nabywcy, dlatego nabywca nie będzie podejmował do momentu nabycia nieruchomości żadnych czynności,

-        udzielił Pan pełnomocnictwa geodecie dokonującemu podziału nieruchomości w ramach postępowania administracyjnego w zakresie podziału działek oraz uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, ze względu na charakter postępowań i wymóg udziału geodety w procedurze podziału nieruchomości, udzielił Pan pełnomocnictwa pośrednikowi nieruchomości do pozyskiwania wypisów, wyrysów, zaświadczeń oraz innych dokumentów w imieniu mocodawcy, niezbędnych do okazania w ramach czynności notarialnych sprzedaży nieruchomości, bez których notariusz nie sporządzi aktu notarialnego,

-        planuje Pan zlecić sprzedaż działek do biura nieruchomości,

-        działki będą oferowane do sprzedaży przy pomocy wyłącznie pośrednika głównie poprzez umieszczanie ogłoszeń na portalach internetowych, na terenie poszczególnych działek niewykluczone jest również umieszczenie banneru informującego o możliwości zakupu działki z numerem telefonu pośrednika, nie przewiduje się ogłoszeń w radio, wykonywania prospektów reklamowych, folderów, udziału w targach itp.,

-        dopuszcza Pan zawieranie przedwstępnych umów sprzedaży, przy czym to zależeć będzie od nabywcy i co do zasady jego sytuacji finansowej i sposobu finansowania nabycia nieruchomości, w umowach przedwstępnych nie zostaną zawarte żadne dodatkowe warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży,

-        działka 4 była wykorzystywana od momentu jej nabycia przez Pana na cele rolne, a pracami w tym zakresie zajmował się Pana ojciec,

-        działka 4 została podzielona na mniejsze działki i jest oddana nieodpłatnie w użyczenie rolnikowi, który prowadzi na niej uprawy,

-        dla obszaru obejmującego działki będące przedmiotem wniosku, nie wystąpił Pan o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

-        dla działki 4, ani dla działek powstałych z jej podziału nie uzyskał Pan decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej,

-        wystąpił Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działek 4/20-4/24, jednak nie zamierza Pan wybudować na ww. działkach budynków mieszkalnych, a jedynie ze względu na aktualną procedurę w zakresie planowania przestrzennego i wprowadzenie ogólnych planów zagospodarowania przestrzennego oraz zmianę przepisów, zapewnić ww. nieruchomościom możliwość ich zabudowy,

-        posiada Pan inne nieruchomości, nieruchomości mają charakter gruntów niezabudowanych, sprzedaż tych nieruchomości nastąpi w momencie, kiedy pojawi się osoba zainteresowana jej zakupem,

-        dokonał Pan sprzedaży innych działek, tj. działek o numerach 3/3-3/9, powstałych z podziału działki 3, środków ze sprzedaży ww. nieruchomości nie przeznaczył na zakup innych nieruchomości,

-        nie zamierza Pan dokonywać nabycia nieruchomości celem ich dalszej odsprzedaży.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż przez Pana działek powstałych z podziału działki nr 4 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychód z działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

W konsekwencji, o kwalifikacji uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie okoliczności jak np.: ilość działek mających być przedmiotem sprzedaży, osiągnięcie zysku czy wystąpienie o warunki zabudowy.

Podnieść trzeba, że zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe, w oparciu o okoliczności przedstawione we wniosku, należy stwierdzić, że sprzedaż działek, wydzielonych z nabytej w drodze darowizny nieruchomości (działki nr 4) to rozporządzanie majątkiem prywatnym. Bowiem dokonane i planowane przez Pana czynności nie będą miały charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie prowadzi Pan w sposób profesjonalny, zorganizowany i ciągły działań w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Pana działania nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Jak już wcześniej wyjaśniono, zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności. Całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel Pana działania wskazują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zatem, okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości (darowizna) i ich sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione są przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie sprzedaży przedmiotowych nieruchomości (działek będących przedmiotem wniosku) do działalności gospodarczej.

Zatem kwota, którą uzyska Pan ze sprzedaży nieruchomości (działek powstałych z podziału działki nr 4) nie będzie stanowiła przychodu ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, skutki podatkowe odpłatnego zbycia przedmiotowych nieruchomości (działek), należy oceniać w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie skutki prawne.

Niniejsza interpretacja indywidualna rozstrzyga wyłącznie w zakresie dotyczącym podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast w zakresie dotyczącym podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.