0112-KDSL1-1.4011.555.2026.2.DT

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

1 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 25 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 29 lipca 2026 r. (wpływ 3 sierpnia 2026 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)    Zainteresowany będący stroną postępowania:

AB

2)    Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

CD

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy są wspólnikami spółki cywilnej (…) prowadzącej działalność gospodarczą opodatkowaną ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W dniu (…) 2018 r. Wnioskodawcy wnieśli aportem do spółki cywilnej między innymi nieruchomość położoną w (…) oraz posadowionego na nich budynku mieszkalnego dwupiętrowego. Od momentu wniesienia aportem w 2018 r. nieruchomość jest wykorzystywana tylko i wyłącznie w ramach działalności gospodarczej spółki. Cały budynek został oddany w długoterminowy najem na cele prowadzenia restauracji. Budynek od momentu wniesienia aportem do spółki cywilnej nie był i nadal nie jest wykorzystywany na cele mieszkalne, gdyż wykorzystywany jest do chwili obecnej przez najemcę na cele usługowe. Nieruchomość została wprowadzona do ewidencji środków trwałych spółki.

Działka ma w pełni inwestycyjny i usługowy charakter - jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego o przeznaczeniu usługowym (MPZP (…) symbol U 4) i stanowi atrakcyjną lokalizację pod inwestycję hotelarską.

W dniu (…)  2026 r. Prezydent Miasta (…) wydał decyzję nr (…) zatwierdzającą projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany inwestycji pod nazwą:

„Budowa budynku usługowego (…) .”

Obecnie budynek posadowiony na dużej działce gruntowej (…) nr (…) obręb (…) , która to działka stanowi część planowanej inwestycji zgodnie z powołanym wcześniej pozwoleniem na budowę ma wartość ujemną, ponieważ przed realizacją jakiejkolwiek nowej inwestycji konieczne jest poniesienie kosztów jego rozbiórki.

Wnioskodawcy zamierzają dokonać sprzedaży całej nieruchomości, tj. działki gruntowej nr (…) , zabudowanej budynkiem oznaczonym jako (…) wraz z pozostałymi gruntami niezbędnymi do realizacji inwestycji zgodnie z powołanym pozwoleniem na budowę - obejmującym również zgodę na rozbiórkę istniejącego budynku.

W piśmie z 3 sierpnia 2026 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, doprecyzowali Państwo opis sprawy poprzez wskazanie:

Prowadzona przez Państwa - wspólników spółki cywilnej (…) działalność gospodarcza jest opodatkowana w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Formę tę stosują Państwo od dnia (…) 2024 r.

Zakres działalności spółki cywilnej określony w umowie spółki obejmuje:

68.20.Z – Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi

66.19.Z – Pozostała działalność wspomagająca usługi finansowe, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych

64.99.Z – Pozostała finansowa działalność usługowa, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszy emerytalnych, gdzie indziej niesklasyfikowana

66.22.Z – Działalność agentów i brokerów ubezpieczeniowych

73.11.Z – Działalność agencji reklamowych

82.91.Z – Działalność świadczona przez agencje inkasa i biura kredytowe.

Dla świadczonych przez Państwa usług posiadacie Państwo klasyfikację PKWiU. Klasyfikacja została dokonana samodzielnie na potrzeby prowadzonej działalności (zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług).

Złożyliście Państwo oświadczenia o wyborze formy opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, o którym mowa w art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Prowadzicie Państwo ewidencję przychodów, która umożliwia identyfikację rodzajów przychodów opodatkowanych różnymi stawkami ryczałtu.

W okresie, którego dotyczy wniosek, w odniesieniu do Państwa zachowane są warunki określone w art. 6 ust. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. W roku poprzedzającym rok podatkowy suma przychodów wspólników spółki z działalności nie przekroczyła kwoty 2 000 000 euro.

W odniesieniu do prowadzonej przez Państwa działalności nie występują negatywne przesłanki wynikające z art. 8 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Pytanie

Czy w opisanym stanie faktycznym przychód ze sprzedaży całej nieruchomości (grunt wraz z budynkiem) będzie opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 10% na podstawie art. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym?

Państwa stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawców przychód ze sprzedaży całej nieruchomości podlega opodatkowaniu 10% ryczałtem od przychodu na podstawie art. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Zgodnie z art. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości będącej środkiem trwałym ryczałt wynosi 10% uzyskanego przychodu.

Stanowisko to znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, między innymi:

Interpretacja Dyrektora KIS z dnia 4 stycznia 2018 r., sygn. 0112-KDIL3-1.4011.365.2017.1.AGR - dotycząca sprzedaży lokalu użytkowego będącego środkiem trwałym, opodatkowanego 10% ryczałtem pomimo formalnego charakteru budynku;

Interpretacja Dyrektora KIS z dnia 17 stycznia 2022 r., sygn. 0112-KDWL.4011.181.2021.2.WS - potwierdzająca stawkę 10% przy sprzedaży nieruchomości niemieszkalnej użytkowanej komercyjnie o wysokiej wartości;

Interpretacja Dyrektora KIS z dnia 20 lutego 2023 r., sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.951.2022.6.KD- podkreślająca, że decydujące znaczenie ma faktyczne wykorzystywanie nieruchomości w działalności gospodarczej, a nie jej pierwotne formalne przeznaczenie;

Interpretacja Dyrektora KIS z dnia 9 sierpnia 2023 r., sygn. 0112-KDIL2-2.4011.447.2023.2.MM - potwierdzająca zastosowanie 10% ryczałtu przy wieloletnim użytkowaniu nieruchomości na cele usługowe;

Interpretacja Dyrektora KIS z dnia 15 lipca 2025 r., sygn. 0115-KDIT1.4011.358.2025.2.MK - dotycząca nieruchomości o dominującym charakterze usługowym i inwestycyjnym.

W niniejszej sprawie budynek od ponad 8 lat jest w całości wykorzystywany i zaadoptowany na działalność usługową (gastronomiczną), nie pełni żadnej funkcji mieszkalnej, posiada wartość ujemną (ze względu na konieczność poniesienia wysokich kosztów rozbiórki). Nieruchomość ma charakter usługowy (pozwolenie na budowę hotelu z rozbiórką budynku mieszkalnego oraz usługowe przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego). Tym samym dominuje charakter usługowy całej nieruchomości.
Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.). Zgodnie z jego treścią:

Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1  pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

Na podstawie art. 10 ust. 2 pkt 3 cytowanej ustawy:

Jak wynika, z art. 10 ust. 3 podanej ustawy:

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast, w myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 wskazanej wyżej ustawy:

Stosownie natomiast do art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z treści powołanych regulacji jednoznacznie wynika, że do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lokali mieszkalnych bądź budynków mieszkalnych.

Jak wynika z opisu sprawy są Państwo wspólnikami spółki cywilnej (…) prowadzącej działalność gospodarczą opodatkowaną ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Zakres działalności spółki cywilnej określony w umowie spółki obejmuje:

-        68.20.Z – Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,

-        66.19.Z – Pozostała działalność wspomagająca usługi finansowe, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych,

-        64.99.Z – Pozostała finansowa działalność usługowa, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszy emerytalnych, gdzie indziej niesklasyfikowana,

-        66.22.Z – Działalność agentów i brokerów ubezpieczeniowych,

-        73.11.Z – Działalność agencji reklamowych,

-        82.91.Z – Działalność świadczona przez agencje inkasa i biura kredytowe.

(…) 2018 r. wnieśli Państwo aportem do spółki cywilnej między innymi nieruchomość położoną w (…) wpisaną do księgi wieczystej, składającą się z działki nr (…) o powierzchni około (…) ha oraz posadowionego na nich budynku mieszkalnego dwupiętrowego. Od momentu wniesienia aportem w 2018 r. nieruchomość jest wykorzystywana tylko i wyłącznie w ramach działalności gospodarczej spółki. Cały budynek został oddany w długoterminowy najem na cele prowadzenia restauracji. Budynek od momentu wniesienia aportem do spółki cywilnej nie był i nadal nie jest wykorzystywany na cele mieszkalne, gdyż wykorzystywany jest do chwili obecnej przez najemcę na cele usługowe. Nieruchomość została wprowadzona do ewidencji środków trwałych spółki. Działka ma w pełni inwestycyjny i usługowy charakter - jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego o przeznaczeniu usługowym (MPZP (…) - symbol U 4) i stanowi atrakcyjną lokalizację pod inwestycję hotelarską. Zamierzają Państwo dokonać sprzedaży całej nieruchomości, tj. działki gruntowej nr (…) , zabudowanej budynkiem mieszkalnym oznaczonym jako (…) wraz z pozostałymi gruntami niezbędnymi do realizacji inwestycji zgodnie z powołanym pozwoleniem na budowę - obejmującym również zgodę na rozbiórkę istniejącego budynku.

W związku z powyższym powstała po Państwa stronie wątpliwość, czy przychód z tytułu sprzedaży ww. nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu 10% stawką ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych określoną w art. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W celu ustalenia skutków podatkowych dotyczących sprzedaży przedmiotowej nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym należy odnieść się do ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zgodnie z art. 1 pkt 1 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

W myśl art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Przy czym w myśl art. 4 ust. 1 pkt 12 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 6 ust. 1 ww. ustawy:

Jak stanowi art. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W tym miejscu należy wskazać, że przepisy nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały lub wartość niematerialną i prawną od ujęcia ich w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych ani też dokonywania ich amortyzacji (zwłaszcza że część środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych wyłączona jest z amortyzacji podatkowej).

Zgodnie z treścią art. 12 ust. 10a tej ustawy:

Przy czym, stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z powyższych przepisów wynika zatem, że w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, mających charakter mieszkalny, gdy podatnik podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, zastosowanie znajduje przepis art. 12 ust. 10a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zatem zbycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku bądź lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku bądź lokalu mieszkalnego nastąpiło po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – zbycie to nie jest przychodem w rozumieniu art. 12 ust. 10a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w rezultacie kwota uzyskana ze sprzedaży budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku bądź lokalu mieszkalnego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Odnośnie planowanej sprzedaży całej nieruchomości, tj. gruntu wraz z budynkiem mieszkalnym wskazuję, że w związku z tym, że Państwa działalność gospodarcza jest opodatkowana zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, a budynek posadowiony na sprzedawanym gruncie, który zamierzają Państwo sprzedać ma charakter mieszkalny, to do przychodu z opłatnego zbycia tej nieruchomości zastosowanie nie będzie miał art. 12 ust. 10a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ponieważ przedmiotową nieruchomość wnieśli Państwo aportem do spółki cywilnej w 2017 r.

Zatem jej sprzedaż nastąpi po upływie pięciu lat od jej nabycia, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Oceniając skutki podatkowe planowanego odpłatnego zbycia nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy stwierdzić, że z uwagi na upływ pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości, planowana jej sprzedaż nie będzie także stanowiła źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem przychód uzyskany przez Państwa z planowanej sprzedaży całej nieruchomości, tj. gruntu wraz z budynkiem mieszkalnym wykorzystywanego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nie będzie przychodem z działalności gospodarczej. Ponadto, sprzedaż tej nieruchomości nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż ta nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości.
W konsekwencji, przychód z tytułu planowanej przez Państwa sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Wydana interpretacja dotyczy tylko kwestii będących przedmiotem Państwa wniosku (zapytania). Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan AB (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej