0112-KDSL1-1.4011.547.2026.2.DT

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 czerwca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 29 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan, w odpowiedzi na wezwanie, pismem z 23 lipca 2026 r. (wpływ 23 lipca 2026 r.) oraz pismem z 31 lipca 2026 r. (wpływ 31 lipca 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną podlegającą nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce. W (…) 2022 r. nabył lokal mieszkalny za cenę (…) zł finansowany kredytem hipotecznym. W 2026 r. planuje sprzedaż lokalu za (…) zł. Na dzień sprzedaży pozostanie do spłaty ok. (…) zł kredytu zabezpieczonego hipoteką na sprzedawanym lokalu. Zgodnie z umową sprzedaży kwota ok. (…) zł zostanie przekazana przez nabywcę bezpośrednio na rachunek banku celem całkowitej spłaty kredytu, natomiast pozostała część ceny zostanie przekazana Wnioskodawcy. W 2025 r. Wnioskodawca nabył dom jednorodzinny finansowany kredytem hipotecznym. Dom stanowi jego miejsce stałego zamieszkania i służy zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych. Środki uzyskane ze sprzedaży lokalu, które otrzyma Wnioskodawca, zamierza przeznaczyć w całości na nadpłatę kredytu hipotecznego dotyczącego tego domu. Wnioskodawca posiada jeszcze inną nieruchomość, jednak nie jest ona związana z planowaną transakcją i nie będzie finansowana środkami ze sprzedaży. W przeszłości korzystał z ulgi mieszkaniowej przy sprzedaży innej nieruchomości.

Pismami z 23 lipca 2026 r. oraz z 31 lipca 2026 r. uzupełnił Pan opis sprawy o następujące informacje:

Kredyt hipoteczny na finansowanie domu jednorodzinnego został zaciągnięty w banku (…) z siedzibą w (…) , ul. (…) , KRS (…) (…) 2025 r. Przeznaczenie kredytu: na potrzeby mieszkaniowe. Cel umowy kredytowej: Nabycie - Dom Jednorodzinny. Kredytowana nieruchomość zlokalizowana jest w (…) . Jest Pan stroną umowy solidarnie wraz z żoną (…) PESEL: (…) . Posiadacie Państwo wspólnotę małżeńską.

Kwotę pozostałą z planowanej sprzedaży lokalu mieszkalnego (obciążonego aktualnie hipoteką kwotą ok. (…) zł) chce Pan przeznaczyć na nadpłatę kredytu hipotecznego domu jednorodzinnego.

Kwotę uzyskaną z planowanej sprzedaży w 2026 r. lokalu mieszkalnego chce Pan przeznaczyć na nadpłatę kredytu hipotecznego domu, w terminie 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym dokona Pan sprzedaży nieruchomości.

Ulga mieszkaniowa zastosowana przez Pana w przeszłości związana była ze sprzedażą lokalu mieszkalnego w (…) 2023, gdzie środki przeznaczone zostały na spłatę zaległej hipoteki obciążającej tę nieruchomość, a pozostałe środki przeznaczone zostały w całości na nadpłatę kredytu na nieruchomość nabytą wówczas celem mieszkaniowym w 2022 r. (którą aktualnie planuje Pan sprzedać ze względu na nabycie domu jednorodzinnego, który obecnie stanowi cel mieszkaniowy).

Zgodnie z planowaną umową sprzedaży kwota ok. (…) zł zostanie przekazana przez nabywcę bezpośrednio na rachunek banku celem całkowitej spłaty kredytu lokalu mieszkalnego. Pozostałą kwotę chce Pan przeznaczyć na nadpłatę kredytu domu jednorodzinnego, który obecnie stanowi cel mieszkaniowy.

Pytanie

Czy w opisanym zdarzeniu Wnioskodawca będzie uprawniony do skorzystania ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT poprzez przeznaczenie środków ze sprzedaży na nadpłatę kredytu hipotecznego dotyczącego domu stanowiącego jego miejsce zamieszkania, pomimo wcześniejszego skorzystania z ulgi mieszkaniowej, posiadania dodatkowej nieruchomości oraz technicznego rozliczenia części ceny sprzedaży bezpośrednio z bankiem?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy odpowiedź powinna być twierdząca. Przepisy ustawy o PIT nie ograniczają liczby przypadków korzystania z ulgi mieszkaniowej. Sam fakt posiadania innych nieruchomości nie wyklucza realizacji własnych celów mieszkaniowych. Dom nabyty w 2025 r. stanowi miejsce zamieszkania Wnioskodawcy, a nadpłata kredytu zaciągniętego na jego nabycie stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe. Sposób technicznego rozliczenia ceny sprzedaży poprzez przekazanie części środków bezpośrednio do banku nie powinien sam w sobie pozbawiać prawa do zwolnienia. Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawa do zastosowania zwolnienia w opisanym stanie faktycznym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy. I tak, zgodnie z jego treścią:

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Tak więc, dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma data nabycia nieruchomości.

Z wniosku wynika, że w 2026 r. planuje Pan sprzedać lokal mieszkalny, który nabył Pan w (…) 2022 r.

Tym samym – nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej – odpłatne zbycie ww. lokalu mieszkalnego dokonane przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce jego nabycie, będzie stanowiło dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przechodząc więc do skutków podatkowych w zakresie planowanej sprzedaży lokalu mieszkalnego należy wskazać, co następuje:

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

W świetle art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Na mocy art. 30e ust. 5 tej ustawy:

Zgodnie z art. 30e ust. 7 powołanej ustawy:

Na podstawie art. 45 ust. 1a pkt 3 cytowanej ustawy:

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy - może zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie. Przepis ten stanowi, że:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru: D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Cytowany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych dochodu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Przy czym warunkiem skorzystania ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest wydatkowanie na cele mieszkaniowe konkretnych pieniędzy, lecz wartości przychodu (w całości lub w części) uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub określonego prawa majątkowego.

W sytuacji, gdy cała wartość przychodu z odpłatnego zbycia zostanie przeznaczona na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego. Podkreślić należy, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie (akcie notarialnym). Na określenie wysokości tego przychodu nie ma wpływu w tym przypadku techniczne rozliczenie części ceny sprzedaży, czy też wartość tej ceny postawiona do dyspozycji przez sprzedawcę.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

W świetle natomiast art. 21 ust. 25 pkt 2 przywołanej ustawy:

Stosownie do art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 21 ust. 30 cyt. ustawy:

Korzystanie ze zwolnienia od podatku jest możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy spełnione są wszelkie przesłanki określone w przepisie stanowiącym podstawę prawną danej preferencji. W przypadku niewypełnienia warunków określonych w wyżej cytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnik traci prawo do ulgi i jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego.

Zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Prawo do przedmiotowego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa.

W przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Z istoty rozwiązania zawartego w cytowanym uprzednio art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie wartości przychodu (w całości lub w części) uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe.

W opisie sprawy wskazał Pan, że w 2025 r. nabył Pan dom jednorodzinny finansowany kredytem hipotecznym. Dom stanowi Pana miejsce stałego zamieszkania i służy zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych. Środki uzyskane ze sprzedaży lokalu, które Pan otrzyma, zamierza Pan przeznaczyć w terminie 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym dokona Pan sprzedaży nieruchomości w całości na nadpłatę kredytu hipotecznego dotyczącego tego domu. Kredyt hipoteczny na finansowanie domu jednorodzinnego został zaciągnięty w banku (…) w dniu (…) 2025 r. Przeznaczenie kredytu: na potrzeby mieszkaniowe. Cel umowy kredytowej: Nabycie - Dom Jednorodzinny. Kredytowana nieruchomość zlokalizowana jest w (…) . Jest Pan stroną umowy solidarnie wraz z żoną. Posiadacie Państwo wspólnotę małżeńską.

Posiada Pan jeszcze inną nieruchomość, jednak nie jest ona związana z planowaną transakcją i nie będzie finansowana środkami ze sprzedaży. W przeszłości korzystał Pan z ulgi mieszkaniowej przy sprzedaży innej nieruchomości w (…) 2023 r.

Ma Pan wątpliwości, czy będzie Pan uprawniony do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych poprzez przeznaczenie środków ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na nadpłatę kredytu hipotecznego dotyczącego domu stanowiącego Pana miejsce zamieszkania, pomimo wcześniejszego skorzystania z ulgi mieszkaniowej, posiadania dodatkowej nieruchomości oraz technicznego rozliczenia części ceny sprzedaży bezpośrednio z bankiem.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się m.in. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.

Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, iż kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być kredytem zaciągniętym na własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Istotne jest to, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Kredyt na cele mieszkaniowe musi być również zaciągnięty przez podatnika, który uzyskuje przychód ze sprzedaży i chcącego skorzystać z ulgi.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że będzie Pan mógł skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z przeznaczeniem kwoty uzyskanej ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na nadpłatę kredytu zaciągniętego na nabycie domu mieszkalnego, w którym Pan mieszka. Powyższe spełnia definicję wydatków na „własne cele mieszkaniowe” w rozumieniu art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podkreślić raz jeszcze należy, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia, a przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie (akcie notarialnym).

Prawa do ww. zwolnienia nie wykluczają okoliczności wcześniejszego skorzystania z ulgi mieszkaniowej oraz posiadania dodatkowej nieruchomości. Na prawo do skorzystania z tego zwolnienia nie ma również wpływu techniczne rozliczenie części ceny sprzedaży bezpośrednio z bankiem, ponieważ warunkiem skorzystania ze zwolnienia nie jest wydatkowanie na cele mieszkaniowe konkretnych pieniędzy, lecz wartości przychodu (w całości lub w części) uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności określenia przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Ponadto zgodnie z obowiązującą w polskim systemie podatkowym zasadą samoopodatkowania, to na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, ponieważ prawidłowość rozliczenia podatków podlega weryfikacji przez organ podatkowy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.