0112-KDSL1-1.4011.542.2026.3.MW

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 czerwca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 27 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwania – pismem, które wpłynęło do mnie 17 lipca 2026 r. i 17 sierpnia 2026 r. (przekazane do załatwienia zgodnie z właściwością przez Naczelnika Urzędu Skarbowego (wpływ do Urzędu Skarbowego 11 sierpnia 2026 r.)). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (wynikający z wniosku i jego uzupełnienia)

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, którą nabył w drodze umowy darowizny od swoich rodziców. W akcie notarialnym darowizny na rzecz rodziców została ustanowiona dożywotnia służebność osobista mieszkania. Od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości w drodze darowizny, nie upłynął okres pięciu lat, o którym mowa w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość za cenę (…) zł. Kupujący nie wyraża zgody na nabycie nieruchomości obciążonej służebnością osobistą. Warunkiem zawarcia umowy sprzedaży jest zatem jednoczesne odpłatne wygaśnięcie służebności przysługującej rodzicom Wnioskodawcy.

W jednym akcie notarialnym zostaną zawarte:

-     umowa sprzedaży nieruchomości,

-     porozumienie dotyczące odpłatnego wygaśnięcia służebności osobistej.

Zgodnie z treścią aktu notarialnego kupujący zapłaci:

-     kwotę (…) zł bezpośrednio na rachunek bankowy Wnioskodawcy tytułem części ceny sprzedaży nieruchomości,

-     kwotę (…) zł bezpośrednio rodzicom Wnioskodawcy tytułem wynagrodzenia za wyrażenie zgody na wygaśnięcie przysługującej im służebności osobistej mieszkania.

Kwota (…) zł nie zostanie wypłacona Wnioskodawcy, nie będzie pozostawiona do jego dyspozycji i nigdy nie wejdzie do jego majątku.

Wnioskodawca zamierza całość środków pieniężnych faktycznie otrzymanych ze sprzedaży, tj. (…) zł, przeznaczyć w ustawowym terminie na własne cele mieszkaniowe.

Uzasadnienie

Przedmiotowa transakcja ma charakter szczególny. Sprzedaż nieruchomości jest nierozerwalnie związana z koniecznością wcześniejszego wygaśnięcia służebności osobistej przysługującej rodzicom Wnioskodawcy. Kupujący nie wyraża zgody na zakup nieruchomości obciążonej służebnością, dlatego wypłata wynagrodzenia rodzicom stanowi warunek konieczny zawarcia umowy sprzedaży.

Kwota (…) zł nie stanowi świadczenia należnego Wnioskodawcy. Jest ona należna wyłącznie rodzicom z tytułu wygaśnięcia przysługującego im prawa rzeczowego. Wnioskodawca nie uzyska ekonomicznego przysporzenia w tej części ceny.

Ponadto Wnioskodawca zamierza całość środków faktycznie otrzymanych ze sprzedaży przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie. W związku z powyższym Wnioskodawca zwraca się o potwierdzenie prawidłowego sposobu ustalenia przychodu, kosztów oraz możliwości zastosowania zwolnienia podatkowego wynikającego z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Mając powyższe na uwadze, Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości przedstawionego stanowiska.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku, doprecyzował Pan opis sprawy w wyniku odpowiedzi na pytania, o następujące informacje:

1.  Proszę wskazać, czy kwota (…) zł będzie ceną sprzedaży nieruchomości wskazaną w akcie notarialnym?

Odpowiedź: Tak. Cena sprzedaży nieruchomości wskazana w akcie notarialnym wyniesie (…) zł.

Z tej kwoty:

-     (…) zł kupujący zapłaci bezpośrednio na Pana rachunek bankowy jako część ceny sprzedaży,

-     (…) zł kupujący zapłaci bezpośrednio Pana rodzicom jako wynagrodzenie za wyrażenie zgody na wygaśnięcie przysługujących im służebności osobistych mieszkania. Kwota (…) zł nie zostanie Panu wypłacona ani postawiona do Pana dyspozycji.

2.  Czy prowadzi Pan działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych? W przypadku odpowiedzi twierdzącej proszę wskazać, czy sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, którą nabył Pan w drodze umowy darowizny od rodziców, nastąpi w ramach wykonywania tej działalności?

Odpowiedź: Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sprzedaż nieruchomości nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

3.  Jakie konkretnie wydatki na cele mieszkaniowe, o których mowa w Pana pytaniu nr 3 zawartym we wniosku, planuje Pan ponieść? Proszę o wskazanie, w formie katalogu zamkniętego wydatków, których dotyczy złożony wniosek?

Odpowiedź: Środki uzyskane przez Pana ze sprzedaży nieruchomości zamierza Pan przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe poprzez:

-     zakup budynku mieszkalnego jednorodzinnego albo

-     zakup lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

4.  W jaki sposób wydatki wymienione w odpowiedzi na pytanie nr 3 będą zaspokajać Pana cele mieszkaniowe? Proszę szczegółowo opisać.

Odpowiedź: Zakupiony dom albo lokal mieszkalny będzie służył zaspokojeniu Pana własnych potrzeb mieszkaniowych. Zamierza Pan w nim zamieszkać i uczynić go miejscem swojego stałego pobytu.

5.  Czy wydatkowanie kwoty (równowartości kwoty) uzyskanej z odpłatnego zbycia nieruchomości będącej przedmiotem wniosku na własne cele mieszkaniowe nastąpi w ciągu 3 lat od końca roku, w którym sprzeda Pan ww. nieruchomość?

Odpowiedź: Tak. Wydatkowanie środków na własne cele mieszkaniowe nastąpi w terminie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi sprzedaż nieruchomości.

6.  Jeżeli własny cel mieszkaniowy będzie Pan realizował poprzez zakup nieruchomości, to należy wskazać:

a)  jakiego rodzaju będzie to nieruchomość (np. lokal mieszkalny, budynek mieszkalny, grunt pod budowę budynku mieszkalnego, itp.)?

b)  czy nieruchomość będzie położona w Polsce lub innym państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej?

Odpowiedź:

a)  Zamierza Pan nabyć:

-     budynek mieszkalny jednorodzinny albo

-     lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość.

b)  Nieruchomość będzie położona na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Pytania

Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym przychodem Wnioskodawcy z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości jest cała cena sprzedaży wynosząca (…) zł, mimo że kwota (…) zł zostanie zapłacona przez kupującego bezpośrednio osobom uprawnionym z tytułu służebności osobistej i nigdy nie zostanie otrzymana ani postawiona do dyspozycji Wnioskodawcy?

Jeżeli Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna, że przychodem Wnioskodawcy jest cała cena sprzedaży wynosząca (…) zł, czy kwota (…) zł wypłacona bezpośrednio rodzicom Wnioskodawcy jako wynagrodzenie za wygaśnięcie służebności osobistej stanowi koszt odpłatnego zbycia nieruchomości lub koszt uzyskania przychodu, pomniejszający podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Jeżeli Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna, że przychodem Wnioskodawcy jest kwota (…) zł, a Wnioskodawca faktycznie otrzyma jedynie (…) zł i całą tę kwotę przeznaczy w ustawowym terminie na własne cele mieszkaniowe, to czy Wnioskodawcy przysługuje zwolnienie z podatku dochodowego na podstawie przepisów dotyczących własnych celów mieszkaniowych w całości albo w odpowiedniej części, a jeżeli w części – w jaki sposób należy ustalić zakres tego zwolnienia?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy przychodem powinna być wyłącznie kwota (…) zł, ponieważ tylko ta kwota została przez niego faktycznie otrzymana. Kwota (…) zł stanowi wynagrodzenie należne rodzicom za wygaśnięcie ich prawa rzeczowego i nigdy nie została wypłacona Wnioskodawcy.

Zdaniem Wnioskodawcy kwota (…) zł stanowi wydatek konieczny do dokonania sprzedaży nieruchomości. Bez wygaśnięcia służebności sprzedaż nieruchomości nie mogłaby dojść do skutku, gdyż kupujący nie zgadza się na nabycie nieruchomości obciążonej tym prawem. W związku z tym wydatek ten pozostaje w bezpośrednim związku ze sprzedażą nieruchomości i powinien pomniejszać podstawę opodatkowania.

Zdaniem Wnioskodawcy środki faktycznie otrzymane ze sprzedaży zostaną w całości przeznaczone na realizację własnych celów mieszkaniowych.

Wnioskodawca uważa, że nie powinien być zobowiązany do zapłaty podatku od środków, których nie otrzymał, a które zostały wypłacone bezpośrednio osobom trzecim jako wynagrodzenie za wygaśnięcie ich prawa rzeczowego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

W myśl art. 9 ust. 2 omawianej ustawy:

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

Przepis ten formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – dokonane poza działalnością gospodarczą – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycia”.

Należy zatem odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2026 r. poz. 795), a w szczególności do art. 155 § 1, który stanowi, że:

Zgodnie z art. 888 § 1 ww. ustawy:

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, którą nabył w drodze umowy darowizny od swoich rodziców. W akcie notarialnym darowizny – na rzecz rodziców – została ustanowiona dożywotnia służebność osobista mieszkania. Od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości w drodze darowizny, nie upłynął okres pięciu lat, o którym mowa w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zamierza Pan sprzedać nieruchomość. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a sprzedaż nieruchomości nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, sprzedaż przez Pana ww. nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie w drodze darowizny, stanowi przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Przechodząc więc do skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości należy wskazać, co następuje:

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 30e ust. 2 tej ustawy:

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Należy w tym miejscu podkreślić, że zgodnie z cytowanym powyżej przepisem art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem ze zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Przy czym pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, koszty świadectwa energetycznego, itp. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Przychodem ze sprzedaży, jak wskazano powyżej, jest cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Stosownie do treści art. 19 ust. 3 cytowanej ustawy:

W myśl zaś art. 19 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z treści wniosku wynika, że w jednym akcie notarialnym zostaną zawarte: umowa sprzedaży nieruchomości i porozumienie dotyczące odpłatnego wygaśnięcia służebności osobistej.

Cena sprzedaży nieruchomości wskazana w akcie notarialnym wyniesie (…) zł. Z tej kwoty:

-     (…) zł kupujący zapłaci bezpośrednio na Pana rachunek bankowy jako część ceny sprzedaży,

-     (…) zł kupujący zapłaci bezpośrednio Pana rodzicom jako wynagrodzenie za wyrażenie zgody na wygaśnięcie przysługujących im służebności osobistych mieszkania. Kwota (…) zł nie zostanie Panu wypłacona ani postawiona do Pana dyspozycji.

Ma Pan wątpliwości czy w sytuacji opisanej we wniosku przychodem ze sprzedaży nieruchomości jest cała kwota określona w akcie notarialnym za jaką dokonano zbycia czy kwota, którą faktycznie Pan otrzymał.

Odnosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy, nie mogę zgodzić się z Pana stanowiskiem, że w Pana sytuacji przychodem do opodatkowania z tytułu sprzedaży nieruchomości będzie wyłącznie kwota jaką otrzymał Pan od kupującego.

Jak wskazałem bowiem powyżej przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Przy czym za koszty odpłatnego zbycia uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Zatem bez znaczenia dla uzyskania tego przychodu pozostaje w jaki sposób cena ta zostanie zapłacona lub na jakie cele kwota z tej sprzedaży zostanie wydatkowana. Innymi słowy, bez znaczenia dla uzyskanej ceny pozostanie przeznaczenie uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości przychodu w części na spłatę wynikającą z porozumienia dotyczącego odpłatnego wygaśnięcia służebności osobistej.

Cena, którą Pan osiągnął ze sprzedaży pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia jest Pana przychodem i to ona stanowi podstawę opodatkowania, którą można pomniejszyć o ewentualne koszty odpłatnego zbycia oraz koszty uzyskania przychodu.

Z faktu, że część ceny wynikającej z aktu notarialnego, na mocy którego zbył Pan nieruchomość, przekazana została przez kupującego bezpośrednio Pana rodzicom jako wynagrodzenie za wyrażenie zgody na wygaśnięcie przysługujących im służebności osobistych mieszkania, nie sposób wywodzić, że nie uzyskał Pan w tej części przychodu z tej sprzedaży podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Zapłata na rzecz Pana rodziców za wyrażenie zgody na wygaśnięcie przysługujących im służebności osobistych mieszkania nie może być również uznana za koszt odpłatnego zbycia, skoro nie jest poniesiona celem dokonania zbycia.

Jak już wyżej wskazano, do kosztów odpłatnego zbycia zalicza się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku, a zatem tylko takie wydatki, które są bezpośrednio związane z czynnością sprzedaży.

Wydatkiem takim nie będzie wydatek na dokonanie zapłaty za wyrażenie zgody na wygaśnięcie przysługujących służebności osobistych mieszkania. Zapłata ta nie warunkuje bowiem dokonania sprzedaży, gdyż sprzedaż nieruchomości jest decyzją niezależną. Innymi słowy, opłata wynikająca z aktu na rzecz Pana rodziców nie została dokonana po to, aby móc dokonać sprzedaży nieruchomości, lecz dlatego, że w związku z ustanowioną służebnością ciążyło na niej formalne obciążenie. Zapłata dokonana na rzecz Pana rodziców została dokonana, by doszło do wcześniejszego wygaśnięcia służebności osobistej.

Zatem, w sytuacji przedstawionej we wniosku przychodem z tytułu zbycia nieruchomości będzie jej wartość wyrażona w cenie określonej w akcie notarialnym sprzedaży ((…) zł), pomniejszona o ewentualne (inne niż wynagrodzenie za wyrażenie zgody na wygaśnięcie służebności osobistych mieszkania) koszty odpłatnego zbycia.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W Pana sytuacji nieruchomość otrzymał Pan nieodpłatnie w formie darowizny, a więc zastosowanie ma art. 22 ust. 6d tej ustawy, zgodnie z którym:

Stosownie do art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Powołany przepis art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w sposób jednoznaczny wskazuje, co może być kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości lub praw nabytych w drodze darowizny. Jednak służebność ustanowiona na nieruchomości (wynagrodzenie za zrzeczenie się służebności mieszkania), w żaden sposób nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu, zawartych w art. 22 ust. 6d ustawy, zatem wydatek ten nie może być przyjęty jako koszt obniżający podstawę opodatkowania ze sprzedaży przez Pana ww. nieruchomości.

Tym samym, uzyskany przychód ze sprzedaży nabytej nieodpłatnie nieruchomości nie może być pomniejszony o wynagrodzenie za zrzeczenie się służebności mieszkania ustanowionej na rzecz osoby trzeciej. Nie jest to bowiem koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości w świetle art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Należy podkreślić, że nie każdy poniesiony przez podatnika wydatek może zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodu pomniejszając tym samym przychód. Ustawodawca w sposób niebudzący wątpliwości wskazał w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, które z poniesionych przez podatnika wydatków mogą stanowić koszt uzyskania przychodu przy odpłatnym zbyciu nieruchomości lub praw, nie pozostawiając podatnikowi dowolności w tym względzie. Kwota wpłacona na rzecz Pana rodziców z tytułu zrzeczenia się służebności mieszkania nie pomniejsza uzyskanego przychodu – jako koszt jego uzyskania.

Sam fakt poniesienia przez podatnika wydatku nie upoważnia go jeszcze do zaliczenia tego wydatku do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w ww. art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przedmiotem Pana wątpliwości jest również ustalenie zakresu zwolnienia z podatku dochodowego w przypadku przeznaczenia faktycznie otrzymanych środków ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe oraz sposobu ustalenia proporcji tego zwolnienia.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Cytowany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych dochodu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Przy czym warunkiem skorzystania ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest wydatkowanie na cele mieszkaniowe konkretnych pieniędzy, lecz wartości przychodu (w całości lub w części) uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub określonego prawa majątkowego.

W sytuacji, gdy cała wartość przychodu z odpłatnego zbycia zostanie przeznaczona na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, zostały enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1-3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zawarte w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący. Tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Zgodnie z art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 21 ust. 27 ww. ustawy:

Stosownie do art. 21 ust. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Prawo do przedmiotowego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa.

W przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Z istoty rozwiązania zawartego w cytowanym uprzednio art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie wartości przychodu (w całości lub w części) uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że środki uzyskane przez Pana ze sprzedaży nieruchomości zamierza Pan przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe poprzez:

-     zakup budynku mieszkalnego jednorodzinnego albo

-     zakup lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Nieruchomość będzie położona na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Zakupiony dom albo lokal mieszkalny będzie służył zaspokojeniu Pana własnych potrzeb mieszkaniowych. Zamierza Pan w nim zamieszkać i uczynić go miejscem swojego stałego pobytu. Wydatkowanie przez Pana środków na własne cele mieszkaniowe nastąpi w terminie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi sprzedaż nieruchomości.

Jak wskazano powyżej wydatki, których realizacja uprawnia do zwolnienia, określone zostały enumeratywnie w art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Takim celem jest zarówno nabycie budynku mieszkalnego jednorodzinnego jak i lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

W związku z powyższym, wydatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości, na nabycie budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość – może stanowić wydatek na własny cel mieszkaniowy, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i uprawnia do skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wymaga przeznaczenia równowartości przychodu ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na preferowane przez ustawodawcę cele, a takim przychodem jest wartość wyrażona w umówionej cenie sprzedaży, nie zaś faktycznie otrzymane środki finansowe.

W art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawodawca nie mówi o zaspokojeniu własnych celów mieszkaniowych konkretnie za środki finansowe otrzymane z tytułu sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych. Stanowi natomiast o przeznaczeniu na preferowany cel przychodu rozumianego zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc kwoty w wysokości (wartości) pozostającej w granicach umówionej ceny sprzedaży nieruchomości przez podatnika.

Zatem, cały dochód ze sprzedaży nieruchomości może korzystać ze zwolnienia od podatku tylko wtedy, gdy cały przychód z tej sprzedaży przeznaczy Pan na własne cele mieszkaniowe. W przedmiotowej sprawie przeznaczenie na własne cele mieszkaniowe jedynie kwoty otrzymanej bezpośrednio na Pana rachunek bankowy, nie uprawnia do zwolnienia od podatku całego dochodu, ale jego część, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji