0112-KDSL1-1.4011.538.2026.2.MW

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 czerwca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 19 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Uzupełnił go Pan w odpowiedzi na wezwanie pismem z 27 lipca 2026 r. (wpływ 27 lipca 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca (…), prowadzący działalność gospodarczą pod firmą (…), zajmuje się przede wszystkim budową budynków mieszkalnych w zabudowie szeregowej w stanie deweloperskim.

Wnioskodawca zawiera wyłącznie umowy, o których mowa w art. 3 ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, w związku z czym stosuje się do niego tylko niektóre przepisy wskazanej ustawy. Wnioskodawca jest więc deweloperem w rozumieniu tej ustawy, jednakże większość jej przepisów nie ma do niego zastosowania. W szczególności zgodnie z powołanym art. 3 ustawy Wnioskodawca nie ma obowiązku posiadania rachunków powierniczych, gdyż nie finansuje przedsięwzięć deweloperskich ze środków klientów, czy też ze środków pochodzących z pożyczek lub kredytów.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości, na których realizuje wskazane wyżej inwestycje budowlane. W pierwszej kolejności podejmuje działania zmierzające do uzyskania pozwolenia na budowę, aby móc rozpocząć budowę budynków na posiadanych lub nabytych w tym celu nieruchomościach. Korzystając z własnych środków, na nieruchomościach tych buduje budynki mieszkalne, które po wybudowaniu sprzedaje klientom będącym osobami fizycznymi. Ani nieruchomości ani wybudowane budynki nie są wprowadzane przez Wnioskodawcę do ewidencji środków trwałych.

Po zgromadzeniu wszystkich dokumentów Wnioskodawca zawiera przed notariuszem umowy przeniesienia własności wybudowanych budynków wraz z przypadającym na każdy budynek udziałem w gruncie na rzecz klienta. W 2026 roku Wnioskodawca jest opodatkowany podatkiem liniowym 19%, o którym mowa w art. 30c ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca rozważa możliwość skorzystania w 2027 roku z opodatkowania, o którym mowa w ustawie z dnia 20 listopada 1998 roku o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 843 z późn. zm.).

W piśmie z 27 lipca 2026 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, doprecyzował Pan opis sprawy o następujące informacje:

Budowa budynków mieszkalnych w zabudowie szeregowej w stanie deweloperskim, o których mowa we wniosku, odbywać się będzie głównie przy użyciu materiałów będących własnością Wnioskodawcy, zakupionych przez Wnioskodawcę przed realizacją inwestycji deweloperskiej oraz w trakcie jej realizacji. Wnioskodawca będzie nabywał te materiały w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie faktur VAT. Wnioskodawca do wykonania niektórych etapów prac budowlanych będzie zatrudniał podwykonawców.

Odnośne przedsięwzięcia budowlane będą realizowane wyłącznie według własnych projektów Wnioskodawcy. Wnioskodawca już teraz współpracuje z biurem architektonicznym, które przygotowuje projekty budowlane i sprzedaje je Wnioskodawcy. Również w odniesieniu do planowanego zdarzenia przyszłego Wnioskodawca będzie realizował inwestycję na podstawie tych projektów i nie przewiduje korzystania z projektów nabywców.

W związku z powyższym nabywca nie będzie miał możliwości określenia podstawowych elementów konstrukcyjno-architektonicznych projektu budowy nieruchomości przed jej rozpoczęciem i/lub spowodowania podstawowych zmian konstrukcyjno-architektonicznych w toku budowy. Oczywiście na podstawie ustaleń umów przedwstępnych bądź umów rezerwacyjnych zawieranych z nabywcami strony będą mogły uzgodnić wykonanie przez Wnioskodawcę dodatkowych prac wykończeniowych, ale nie dotyczy to podstawowych elementów konstrukcyjno-architektonicznych.

Nabywcy nie będą ponosić głównej części ryzyk związanych z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego. W żaden sposób nie partycypują w kosztach budowy.

Zgodnie z art. 5 pkt. 12) ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym przez rozpoczęcie sprzedaży rozumie się „podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz gotowości do zawierania z nabywcami umów deweloperskich albo umów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2.”. Wykonawca będzie rozpoczynał sprzedaż w rozumieniu tego przepisu dopiero na etapie, gdy wybudowane budynki będą co najmniej w stanie surowym zamkniętym. Największa część umów przedwstępnych sprzedaży lub umów rezerwacyjnych będzie zawierana na etapie prac budowlanych pomiędzy stanem surowym zamkniętym a stanem deweloperskim. W gruncie rzeczy więc ewentualne ryzyko nabywcy będzie się ograniczało do kwoty uiszczonej zaliczki, zadatku bądź opłaty rezerwacyjnej, która będzie określana średnio w wysokości 4-5% przyszłej ceny nabycia.

Wnioskodawca oprócz opisanej działalności deweloperskiej uzyskuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej także inne dochody podlegające opodatkowaniu, jednakże stanowią one jedynie działalność uboczną w stosunku do działalności deweloperskiej. Są to przede wszystkim roboty ogólnobudowlane, włączając w to roboty ziemne, wynajem sprzętu budowlanego, drobne usługi serwisowo-naprawcze prowadzone w ramach niewielkiego warsztatu samochodowego (przy czym Wnioskodawca nie prowadzi i nie będzie prowadził handlu częściami i akcesoriami do pojazdów mechanicznych) oraz przychody z najmu lub dzierżawy nieruchomości, w tym nieruchomości rolnych. W przypadku zmiany formy opodatkowania na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych Wnioskodawca będzie prowadził ewidencję przychodów, o której mowa w art. 12 ust. 3 zd. 1 ustawy z dnia 20 listopada 1998 roku o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, a także ewidencje i wykazy, o których mowa w art. 15 ust. 1 tej ustawy.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy art. 4 ust. 1 pkt. 4) w zw. z art. 12 ust. 1 pkt. 6) lit. a) ustawy z dnia 20 listopada 1998 roku o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 843 z późn. zm.) należy rozumieć w ten sposób, że Wnioskodawca opodatkowany tym podatkiem i dokonujący sprzedaży budynków mieszkalnych w zabudowie szeregowej w stanie deweloperskim osiągnie przychód z działalności wytwórczej, podlegający opodatkowaniu stawką ryczałtu 5,5%?

Pana stanowisko w sprawie (wynikające z wniosku i jego uzupełnienia)

W opinii Wnioskodawcy sprzedaż budynków mieszkalnych w zabudowie szeregowej w stanie deweloperskim stanowi przychód z działalności wytwórczej, a nie przychód z działalności usługowej polegającej na wykonywaniu robót budowlanych bądź przychód w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek.

Art. 4 ust. 1 pkt. 4) ustawy z dnia 20 listopada 1998 roku o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne definiuje działalność wytwórczą jako działalność, w wyniku której powstają nowe wyroby, w tym również sprzedaż wyrobów własnej produkcji, prowadzoną przez podatnika. Działalność Wnioskodawcy jest działalnością wytwórczą w rozumieniu wskazanego przepisu.

Wnioskodawca zajmuje się wznoszeniem budynków, a więc przedmiot tej działalności należy zaliczyć do działu 41 PKWiU - Budynki mieszkalne i niemieszkalne, roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, o którym mowa w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 17 grudnia 2025 roku w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU), a także do działu 41 PKWiU - Obiekty budowlane i roboty budowlane, o którym mowa w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia z dnia 4 września 2015 roku w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU). Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne nie definiuje pojęcia "robót budowlanych". Dlatego zasadne jest powołanie się na przepis art. 3 pkt. 7) ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane. Zgodnie z tym przepisem, ilekroć w ustawie jest mowa o robotach budowlanych - należy przez to rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt. 6) lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 5,5% przychodów z działalności wytwórczej, robót budowlanych lub w zakresie przewozów ładunków taborem samochodowym o ładowności powyżej 2 ton.

Zdaniem Wnioskodawcy wykonywane przez niego czynności wykraczają poza zakres robót budowlanych, o których mowa w wyżej powołanym przepisie. Gdyby Wnioskodawca świadczył usługi na rzecz innego przedsiębiorcy polegające na budowie budynków mieszkalnych w zabudowie szeregowej w stanie deweloperskim, wówczas usługi te byłyby opodatkowane jako roboty budowlane. Wnioskodawca jednak nie tylko buduje takie budynki, ale następnie dokonuje ich sprzedaży, co zdaniem Wnioskodawcy należy traktować jako działalność wytwórczą.

Ponieważ ustawa nie zawiera definicji "wytwarzania", należy posłużyć się definicją słownikową, zgodnie z którą "wytwarzać" to "produkować coś; tworząc wydzielać coś; powodować powstanie czegoś" (Słownik języka polskiego PWN, Warszawa 2002). Zatem o zakwalifikowaniu działalności gospodarczej do działalności wytwórczej decyduje przede wszystkim końcowy efekt tej działalności, tj. powstanie z zakupionych czy wytworzonych materiałów nowego wyrobu. Wyrób ten ma być nowy. Słownik języka polskiego definiuje przymiotnik "nowy" m.in. jako "niedawno zrobiony, nabyty lub właśnie powstały, założony". Należy zatem stwierdzić, że cecha nowości ma się odnosić do tego, że przedmiot ten wcześniej nie istniał, natomiast powstał właśnie w wyniku działań podatnika (polegających na wytworzeniu, wyprodukowaniu czegoś). Wnioskodawca poprzez wybudowanie budynków mieszkalnych w zabudowie szeregowej w stanie deweloperskim dokonuje wytworzenia nowego przedmiotu obrotu prawnego. Podjęcie przez Wnioskodawcę szeregu czynności prawnych, organizacyjnych, projektowych oraz budowlanych, prowadzi do wytworzenia całkiem nowego przedmiotu obrotu gospodarczego. Wobec tego zostaną wyczerpane przesłanki definicji wytwarzania, tj. "powodować powstanie czegoś". W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, należy uznać przedmiotową działalność za wytwórczą i w konsekwencji opodatkować ją stawką ryczałtu w wysokości 5,5%.

Wykonywane przez Wnioskodawcę czynności nie stanowią również „usług w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek”, o których mowa w art. 12 ust. 1 pkt. 3) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wskazany przepis odwołuje się do klasyfikacji PKWiU 68.10.1, zawartej w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia z dnia 4 września 2015 roku w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU). Tymczasem z sekcji L tego rozporządzenia „Usługi związane z obsługą rynku nieruchomości” wynika, że sekcja ta nie obejmuje „realizacji projektów budowlanych do sprzedaży, sklasyfikowanej w 41.00”, a takie właśnie usługi są realizowane przez Wnioskodawcę.

W uzupełnieniu wniosku z 27 lipca 2026 r. dodatkowo wskazał Pan, że:

Wnioskodawca podtrzymuje swoje dotychczasowe stanowisko, że jeśli wybierze opodatkowanie zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne i będzie dokonywał sprzedaży budynków mieszkalnych w zabudowie szeregowej w stanie deweloperskim, to osiągnie przychód z działalności wytwórczej, podlegający opodatkowaniu stawką ryczałtu 5,5%.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Stosownie do art. 1 pkt 1 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

Przy czym, w myśl art. 4 ust. 1 pkt 12 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zgodnie z treścią art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r., poz. 592 ze zm.):

Z kolei, art. 5b ust. 1 tej ustawy stanowi, że:

Na mocy art. 6 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 6 ust. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Możliwość opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych uzależniona jest między innymi od niespełnienia przesłanek negatywnych określonych w art. 8 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zgodnie z ww. art. 8 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Kolejnym warunkiem skorzystania ze zryczałtowanej formy opodatkowania jest złożenie oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Wysokość stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych zależy od tego, z jakiego rodzaju działalności podatnik uzyskuje przychody. Zostały one określone w art. 12 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Przy czym, w myśl art. 12 ust. 3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Jak stanowi art. 4 ust. 1 pkt 1 i pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Ponieważ ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne nie zawiera definicji „wytwarzania”, należy posłużyć się definicją słownikową, zgodnie z którą „wytwarzać” to m.in.: zrobić, wyprodukować coś (Słownik języka polskiego PWN, www.sjp.pwn.pl).

O zakwalifikowaniu działalności gospodarczej do działalności wytwórczej decyduje więc przede wszystkim końcowy efekt tej działalności, tj. powstanie z zakupionych czy wytworzonych materiałów nowego wyrobu. Wyrób ten ma być nowy.

Słownik języka polskiego definiuje przymiotnik „nowy” m.in. jako „niedawno zrobiony, nabyty lub właśnie powstały, założony”. Należy zatem stwierdzić, że cecha nowości ma się odnosić do tego, że przedmiot ten wcześniej nie istniał, zaś powstał właśnie w wyniku działań podatnika (polegających na wytworzeniu, wyprodukowaniu czegoś) (A. Bartosiewicz, R. Kubacki. Komentarz do art. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, lex 8474).

Wskazuję ponadto, że Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług (PKWiU 2015) jest klasyfikacją produktów pochodzenia krajowego oraz z importu, przy czym, pod pojęciem produktów rozumie się wyroby i usługi:

1.  wyroby stanowią: surowce, półfabrykaty, wyroby finalne oraz zespoły i części tych wyrobów – o ile występują w obrocie,

2.  usługi stanowią:

-      wszelkie czynności świadczone na rzecz jednostek gospodarczych prowadzących działalność o charakterze produkcyjnym, tzn. usługi dla celów produkcji nietworzące bezpośrednio nowych dóbr materialnych,

-      wszelkie czynności świadczone na rzecz jednostek gospodarki narodowej oraz a rzecz ludności, przeznaczone dla celów konsumpcji indywidualnej, zbiorowej i ogólnospołecznej.

Pojęcie usług według PKWiU nie obejmuje czynności związanych z wytwarzaniem wyrobów (włączając półfabrykaty, elementy, części, obróbkę elementów) z materiałów własnych przedsiębiorstwa, na zlecenie innych jednostek gospodarki narodowej, przeznaczonych do celów produkcyjnych lub do dalszej odsprzedaży oraz z reguły nie obejmuje wytwarzania wyrobów na indywidualne zamówienie ludności, z materiałów własnych wykonawcy.

Przepisy ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne nie definiują pojęcia „usługi budowlane”, czy „roboty budowlane”. Dlatego zasadne jest powołanie się na przepis art. 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.).

Zgodnie z powołanym przepisem:

Zgodnie z Polską Klasyfikacją Wyrobów i Usług (PKWiU) obiekty budowlane i roboty budowlane sklasyfikowane zostały w sekcji F. Sekcja ta obejmuje następujące działy:

• Dział 41 - budynki i roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków,

• Dział 42 - budowle i roboty ogólnobudowlane związane z budową obiektów inżynierii lądowej i wodnej,
• Dział 43 - roboty budowlane specjalistyczne.

Sekcja F - obiekty budowlane i roboty budowlane - wskazuje zatem, że obejmuje ona:

• budynki i pozostałe obiekty inżynierii lądowej i wodnej,
• roboty ogólnobudowlane i specjalistyczne w zakresie budownictwa i prac inżynierii lądowej i wodnej, takie jak: prace związane z budową nowych budynków, przebudową lub remontem istniejących budynków, włączając montaż budowli z elementów prefabrykowanych oraz konstrukcji o charakterze stałym lub tymczasowym.

Z treści wniosku wynika, że prowadzi Pan działalność gospodarczą, w ramach której zajmuje się przede wszystkim budową budynków mieszkalnych w zabudowie szeregowej w stanie deweloperskim.

W 2026 roku jest Pan opodatkowany podatkiem liniowym 19%, o którym mowa w art. 30c ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych. Rozważa Pan możliwość skorzystania w 2027 roku z opodatkowania, o którym mowa w ustawie z dnia 20 listopada 1998 roku o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zawiera Pan wyłącznie umowy, o których mowa w art. 3 ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, w związku z czym stosuje się do Pana tylko niektóre przepisy wskazanej ustawy. Jest Pan deweloperem w rozumieniu tej ustawy, jednakże większość jej przepisów nie ma do Pana zastosowania. Zgodnie z powołanym art. 3 ustawy nie ma Pan obowiązku posiadania rachunków powierniczych, gdyż nie finansuje przedsięwzięć deweloperskich ze środków klientów, czy też ze środków pochodzących z pożyczek lub kredytów.

Jest Pan właścicielem nieruchomości, na których realizuje inwestycje budowlane. W pierwszej kolejności podejmuje Pan działania zmierzające do uzyskania pozwolenia na budowę, aby móc rozpocząć budowę budynków na posiadanych lub nabytych w tym celu nieruchomościach. Korzystając z własnych środków, na nieruchomościach tych buduje Pan budynki mieszkalne, które po wybudowaniu sprzedaje klientom będącym osobami fizycznymi. Ani nieruchomości ani wybudowane budynki nie są wprowadzane przez Pana do ewidencji środków trwałych.

Po zgromadzeniu wszystkich dokumentów zawiera Pan przed notariuszem umowy przeniesienia własności wybudowanych budynków wraz z przypadającym na każdy budynek udziałem w gruncie na rzecz klienta.

Budowa budynków mieszkalnych w zabudowie szeregowej w stanie deweloperskim odbywać się będzie głównie przy użyciu materiałów będących Pana własnością, zakupionych przez Pana przed realizacją inwestycji deweloperskiej oraz w trakcie jej realizacji. Będzie Pan nabywał te materiały w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie faktur VAT. Do wykonania niektórych etapów prac budowlanych będzie Pan zatrudniał podwykonawców.

Przedsięwzięcia budowlane będą realizowane wyłącznie według Pana własnych projektów. Już teraz współpracuje Pan z biurem architektonicznym, które przygotowuje projekty budowlane i sprzedaje je Panu. Również w odniesieniu do planowanego zdarzenia przyszłego będzie Pan realizował inwestycję na podstawie tych projektów i nie przewiduje korzystania z projektów nabywców. W związku z powyższym nabywca nie będzie miał możliwości określenia podstawowych elementów konstrukcyjno-architektonicznych projektu budowy nieruchomości przed jej rozpoczęciem i/lub spowodowania podstawowych zmian konstrukcyjno-architektonicznych w toku budowy. Na podstawie ustaleń umów przedwstępnych bądź umów rezerwacyjnych zawieranych z nabywcami strony będą mogły uzgodnić wykonanie przez Pana dodatkowych prac wykończeniowych, ale nie dotyczy to podstawowych elementów konstrukcyjno-architektonicznych.

Nabywcy nie będą ponosić głównej części ryzyk związanych z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego. W żaden sposób nie partycypują w kosztach budowy.

Będzie Pan rozpoczynał sprzedaż dopiero na etapie, gdy wybudowane budynki będą co najmniej w stanie surowym zamkniętym. Największa część umów przedwstępnych sprzedaży lub umów rezerwacyjnych będzie zawierana na etapie prac budowlanych pomiędzy stanem surowym zamkniętym a stanem deweloperskim. Ewentualne ryzyko nabywcy będzie się ograniczało do kwoty uiszczonej zaliczki, zadatku bądź opłaty rezerwacyjnej, która będzie określana średnio w wysokości 4-5% przyszłej ceny nabycia.

Oprócz opisanej działalności deweloperskiej uzyskuje Pan w ramach prowadzonej działalności gospodarczej także inne dochody podlegające opodatkowaniu, jednakże stanowią one jedynie działalność uboczną w stosunku do działalności deweloperskiej. Są to przede wszystkim roboty ogólnobudowlane, włączając w to roboty ziemne, wynajem sprzętu budowlanego, drobne usługi serwisowo-naprawcze prowadzone w ramach niewielkiego warsztatu samochodowego oraz przychody z najmu lub dzierżawy nieruchomości, w tym nieruchomości rolnych. W przypadku zmiany formy opodatkowania na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych będzie Pan prowadził ewidencję przychodów, o której mowa w art. 12 ust. 3 zd. 1 ustawy z dnia 20 listopada 1998 roku o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, a także ewidencje i wykazy, o których mowa w art. 15 ust. 1 tej ustawy.

Analizując opis Pana działalności w świetle powołanych przepisów prawa, stwierdzam, że prowadzi Pan proces wytwórczy polegający na budowie budynków mieszkalnych w zabudowie szeregowej na gruntach będących Pana własnością, które w stanie deweloperskim, przeznaczone są do sprzedaży. Zatem prowadzona przez Pana działalność gospodarcza będąca przedmiotem wniosku jest działalnością wytwórczą, w myśl art. 4 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Tym samym przychody, które będzie uzyskiwał Pan ze sprzedaży ww. budynków będą podlegały opodatkowaniu 5,5% stawką ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, określoną w art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, przewidzianą dla działalności wytwórczej.

Stawka ma zastosowanie wyłącznie, jeśli spełnione będą warunki do zastosowania tej formy opodatkowania, o których mowa w cytowanych przepisach ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.