0112-KDSL1-1.4011.526.2026.3.KM

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 czerwca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 17 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Uzupełniła go Pani w odpowiedzi na wezwania pismem z 19 lipca 2026 r. (wpływ 19 lipca 2026 r.) oraz pismem z 19 lipca 2026 r. (wpływ do Krajowej Informacji Skarbowej 5 sierpnia 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przychody z działalności gospodarczej opodatkowuje ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Wnioskodawczyni jest właścicielką nieruchomości gruntowych nabytych nieodpłatnie w drodze darowizny rodzinnej:

·         w 1991 r. otrzymała od rodziców działkę w drodze darowizny,

·         w 2018 r. otrzymała od matki udział w sąsiedniej nieruchomości.

Nieruchomości zostały nabyte wiele lat przed rozpoczęciem inwestycji i nie były nabywane w celu realizacji przedsięwzięcia budowlanego ani dalszej odsprzedaży. Wnioskodawczyni nie nabywała nieruchomości od osób trzecich w celu prowadzenia inwestycji.

W 2023 r. Wnioskodawczyni wraz z rodzeństwem dokonała uporządkowania struktury geodezyjnej nieruchomości poprzez połączenie oraz podział działek, w wyniku czego wydzielono działki o regularnych kształtach i powierzchni ok. (…) m2. Czynności te zostały przeprowadzone w trybie art. 98b ustawy o gospodarce nieruchomościami i miały charakter porządkowy oraz umożliwiający racjonalne zagospodarowanie gruntów.

W 2024 r. Wnioskodawczyni rozpoczęła realizację jednej inwestycji polegającej na zabudowie posiadanych nieruchomości gruntowych, obejmującej trzy odrębne działki.

Inwestycja ma charakter jednego spójnego przedsięwzięcia budowlanego, realizowanego etapowo i obejmuje budowę trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych, co łącznie prowadzi do powstania sześciu samodzielnych lokali mieszkalnych.

Realizacja inwestycji odbywa się w sposób sukcesywny:

·         na jednej z działek zakończono budowę pierwszego budynku (2 lokale), które nie zostały jeszcze sprzedane,

·         równolegle prowadzona jest budowa kolejnego budynku na innej działce,

·         kolejne etapy inwestycji są realizowane sukcesywnie.

Budowa finansowana jest ze środków własnych Wnioskodawczyni, w tym oszczędności oraz środków otrzymanych w drodze darowizny rodzinnej. Finansowanie ma charakter prywatny i nie jest uzależnione od sprzedaży lokali.

Wnioskodawczyni samodzielnie podejmuje decyzje dotyczące projektu, rozwiązań technicznych oraz materiałów budowlanych. Budowa realizowana jest przy udziale podwykonawców i zakupionych materiałów budowlanych. Budynki powstają według projektu wybranego przez Wnioskodawczynię i nie są realizowane na indywidualne zamówienie przyszłych nabywców.

Przedmiotem sprzedaży będą wyłącznie gotowe lokale mieszkalne powstałe w wyniku realizacji opisanej inwestycji.

Wnioskodawczyni prowadzi również inną działalność gospodarczą opodatkowaną ryczałtem, która nie pozostaje w związku z opisaną inwestycją.

W piśmie z 19 lipca 2026 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzieliła Pani następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1.      Czy zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.) ma Pani nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce?

Odpowiedź: Zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych Wnioskodawczyni podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

2.      Od kiedy prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą oraz od którego roku jest ona opodatkowana zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?

Odpowiedź: Jednoosobową działalność gospodarczą Wnioskodawczyni prowadzi od dnia (…) 2010 r. Do dnia (…) 2024 r. działalność była opodatkowana na zasadach ogólnych według skali podatkowej. Od dnia (…) 2025 r. Wnioskodawczyni wybrała opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

3.      Czy złożyła Pani właściwemu Naczelnikowi Urzędu Skarbowego oświadczenie o wyborze formy opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, o którym mowa w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.)?

Odpowiedź: Zmiany formy opodatkowania Wnioskodawczyni dokonała w ustawowym terminie za pośrednictwem Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG).

4.      Czy w związku z realizowaną inwestycją rozszerzyła Pani przedmiot swojej działalności gospodarczej? Jeżeli tak, to o jaki/jakie zakres/zakresy i kiedy? Pod jakimi kodami Polskiej Klasyfikacji Działalności (PKD) zarejestrowała Pani działalność gospodarczą w zakresie usług (czynności) stanowiących przedmiot złożonego wniosku?

Odpowiedź: Tak.

W związku z realizacją opisanej we wniosku inwestycji Wnioskodawczyni rozszerzyła przedmiot prowadzonej działalności gospodarczej o zakres odpowiadający wykonywanym czynnościom związanym z realizacją inwestycji budowlanej oraz sprzedażą lokali mieszkalnych powstałych w wyniku tej inwestycji.

Od dnia (…) 2025 r. do CEIDG zostały zgłoszone następujące kody PKD:

• 41.00.A,

• 41.00.B,

• 42.99.Z,

• 43.23.Z,

• 43.34.Z,

• 43.41.Z,

• 68.12.A,

• 68.12.B,

• 82.10.Z,

• 82.99.B.

Następnie, w dniu 17 czerwca 2026 r., tj. w dniu złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, dokonano aktualizacji wpisu do CEIDG poprzez:

dodanie kodów PKD:

• 43.31.Z,

• 43.32.Z,

• 43.33.Z,

oraz wykreślenie kodów:

• 68.12.A,

• 68.12.B.

5.   W jakim celu rozpoczęła Pani realizację inwestycji (budowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych)? Co było powodem rozpoczęcia tej budowy?

Odpowiedź: Decyzje o pozwoleniu na budowę zostały wydane w dniu (…) 2024 r.

Realizację inwestycji Wnioskodawczyni rozpoczęła po dokonaniu zawiadomienia Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego o rozpoczęciu robót budowlanych, tj. (…) 2025 r.

Inwestycja realizowana jest etapowo i obejmuje wyłącznie nieruchomości stanowiące własność Wnioskodawczyni.

Powodem rozpoczęcia inwestycji była decyzja Wnioskodawczyni o zagospodarowaniu posiadanych od wielu lat nieruchomości gruntowych, nabytych wiele lat przed rozpoczęciem inwestycji w drodze darowizn rodzinnych, poprzez ich zabudowę.

Celem realizacji inwestycji jest wytworzenie lokali mieszkalnych przeznaczonych do sprzedaży w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wyłącznie na nieruchomościach stanowiących własność Wnioskodawczyni.

6.   Czy posiada Pani i przechowuje dowody zakupu związane z realizowaną inwestycją – zgodnie z obowiązkiem wynikającym z art. 15 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni posiada oraz będzie posiadała dokumenty potwierdzające poniesienie wydatków związanych z realizacją inwestycji zgodnie z obowiązującymi przepisami, w tym zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

7.   Kiedy nastąpi sprzedaż ww. lokali mieszkalnych – proszę podać przybliżoną datę, w szczególności rok planowanej sprzedaży?

Odpowiedź: Planowany termin sprzedaży pierwszego budynku (dwóch lokali mieszkalnych) przypada na 2026 r.

Planowany termin zakończenia budowy drugiego budynku przypada na koniec 2026 r., natomiast jego sprzedaż planowana jest w 2027 r.

Budowa i sprzedaż trzeciego budynku planowana jest najwcześniej pod koniec 2027 r.

Powyższe terminy mają charakter orientacyjny i mogą ulec zmianie w zależności od przebiegu procesu budowlanego oraz sytuacji rynkowej.

8.   W jaki sposób realizuje/będzie realizowała Pani przedsięwzięcie budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych? W szczególności:

a)  kto uzyskał stosowne pozwolenia/zgody (Pani czy nabywca/nabywcy)?

Odpowiedź: Pozwolenia na budowę zostały uzyskane bezpośrednio przez Wnioskodawczynię.

b)  czy przed wybudowaniem budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych , o których mowa we wniosku, zawierała/będzie zawierać Pani umowy z przyszłym nabywcą/nabywcami? Jeśli tak, to proszę wskazać czy z umów tych wynika, że:

-  nabywca/nabywcy ponosi/ponoszą główną część ryzyk związanych z realizacją przedsięwzięcia budowlanego?

-  nabywca/nabywcy ma/mają możliwość określenia podstawowych elementów konstrukcyjno- architektonicznych projektu budowy nieruchomości przed jej rozpoczęciem i/lub spowodowania podstawowych zmian konstrukcyjno-architektonicznych w toku budowy (niezależnie od tego, czy nabywca/nabywcy wykorzystają taką możliwość, czy nie)?

-  na nabywcy/nabywcach spoczywa obowiązek dostarczenia i zapłaty za główne (podstawowe) materiały budowlane?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie zawierała oraz nie zamierza zawierać umów sprzedaży lokali z przyszłymi nabywcami przed zakończeniem budowy oraz uzyskaniem wszystkich wymaganych przepisami prawa decyzji umożliwiających rozpoczęcie użytkowania budynków.

Całość ryzyka gospodarczego związanego z realizacją inwestycji ponosi wyłącznie Wnioskodawczyni.

Projekt budowlany oraz wszelkie rozwiązania architektoniczne, techniczne i materiałowe zostały wybrane przeze Wnioskodawczynię i nie są uzgadniane z przyszłymi nabywcami.

Przyszli nabywcy nie uczestniczą w finansowaniu inwestycji, nie finansują zakupu materiałów budowlanych oraz nie mają wpływu na projektowanie ani realizację inwestycji.

Przedmiotem sprzedaży będą wyłącznie gotowe lokale mieszkalne powstałe w wyniku prowadzonej przez Wnioskodawczynię inwestycji.

9.   Czy w okresie, którego dotyczy wniosek, w odniesieniu do Pani zachowane zostaną warunki określone w art. 6 ust. 4 ww. ustawy?

Odpowiedź: W okresie, którego dotyczy wniosek, zostanie spełniony warunek określony w art. 6 ust. 4 pkt 1 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tj. przychody z działalności prowadzonej wyłącznie samodzielnie w roku poprzedzającym rok podatkowy nie przekroczyły równowartości 2 000 000 euro.

10. Czy do wykonywanej przez Panią działalności mają zastosowanie wyłączenia zawarte w art. 8 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?

Odpowiedź: Do prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej nie mają i nie będą miały zastosowania wyłączenia określone w art. 8 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

11.  Czy prowadzi/prowadzić będzie Pani ewidencję, w sposób umożliwiający określenie przychodów z każdego rodzaju prowadzonej przez Panią działalności odrębnie?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni prowadzi oraz będzie prowadziła ewidencję przychodów w sposób umożliwiający wyodrębnienie przychodów osiąganych z poszczególnych rodzajów prowadzonej działalności gospodarczej.

Pytania

1.   Czy przychody uzyskiwane ze sprzedaży lokali mieszkalnych wybudowanych przez Wnioskodawczynię na własnych nieruchomościach stanowią przychody z działalności wytwórczej i mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 5,5%?

2.   Czy fakt, że w ramach jednej inwestycji powstaje sześć lokali mieszkalnych, wpływa na możliwość uznania przychodów ze sprzedaży tych lokali za przychody z działalności wytwórczej opodatkowane ryczałtem według stawki 5,5%?

3.   Czy fakt, że Wnioskodawczyni jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, wpływa na możliwość opodatkowania przychodów ze sprzedaży lokali ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 5,5%?

Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie doprecyzowane w uzupełnieniu z 19 lipca 2026 r.)

Zdaniem Wnioskodawczyni przychody uzyskiwane ze sprzedaży lokali mieszkalnych wybudowanych na własnych nieruchomościach stanowią przychody z działalności wytwórczej, o której mowa w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

W wyniku realizacji procesu inwestycyjnego dochodzi do wytworzenia nowych rzeczy w postaci samodzielnych lokali mieszkalnych, które następnie są odpłatnie zbywane.

W konsekwencji przychody te powinny podlegać opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 5,5%.

W ocenie Wnioskodawczyni:

·         nieruchomości zostały nabyte nieodpłatnie i nie stanowią przedmiotu działalności handlowej,

·         inwestycja dotyczy zabudowy posiadanych nieruchomości,

·         czynności geodezyjne miały charakter porządkowy i organizacyjny,

·         inwestycja realizowana jest na trzech odrębnych działkach,

·         etapowy sposób realizacji wynika z organizacji procesu budowlanego,

·         budynki realizowane są według projektu wybranego przez Wnioskodawczynię i nie są wykonywane na indywidualne zamówienie nabywców,

·         przedmiotem sprzedaży będą gotowe lokale mieszkalne wytworzone w ramach jednej inwestycji,

·         finansowanie inwestycji ma charakter prywatny i nie jest uzależnione od sprzedaży lokali,

·         status podatnika VAT pozostaje bez wpływu na kwalifikację przychodów w podatku dochodowym.

Zdaniem Wnioskodawczyni fakt, że opisana we wniosku inwestycja obejmuje budowę sześciu lokali mieszkalnych na trzech własnych działkach, nie wpływa na możliwość uznania przychodów z ich sprzedaży za przychody z działalności wytwórczej, do których - zdaniem Wnioskodawczyni - znajduje zastosowanie stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 5,5%.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawczyni realizuje przedsięwzięcie inwestycyjne polegające na budowie trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych na nieruchomościach stanowiących jej własność. W wyniku realizacji procesu budowlanego powstaną nowe lokale mieszkalne przeznaczone do sprzedaży.

Liczba lokali mieszkalnych jest wyłącznie konsekwencją zakresu realizowanej inwestycji i nie zmienia charakteru wykonywanych czynności ani kwalifikacji osiąganych z tego tytułu przychodów. O kwalifikacji tych przychodów decyduje charakter wykonywanej działalności polegającej na wytworzeniu nowych lokali mieszkalnych, a nie liczba lokali powstałych w ramach tej inwestycji.

W ocenie Wnioskodawczyni również z tego względu do przychodów uzyskanych ze sprzedaży wszystkich lokali znajduje zastosowanie stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 5,5%.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Stosownie do art. 1 pkt 1 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

Przy czym, w myśl art. 4 ust. 1 pkt 12 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zgodnie z treścią art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r., poz. 592 ze zm.):

Z kolei, art. 5b ust. 1 tej ustawy stanowi, że:

Na mocy art. 6 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 6 ust. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Możliwość opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych uzależniona jest między innymi od niespełnienia przesłanek negatywnych określonych w art. 8 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zgodnie z ww. art. 8 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Kolejnym warunkiem skorzystania ze zryczałtowanej formy opodatkowania jest złożenie oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Według art. 9 ust. 1c ww. ustawy:

Wysokość stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych zależy od tego, z jakiego rodzaju działalności podatnik uzyskuje przychody. Zostały one określone w art. 12 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Przy czym, w myśl art. 12 ust. 3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zatem, w sytuacji prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej zryczałtowanym podatkiem dochodowym według różnych stawek, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych na podstawie prowadzonej ewidencji przychodów ustala się według stawki właściwej dla przychodów z każdego rodzaju działalności, pod warunkiem, że ewidencja przychodów jest prowadzona w sposób umożliwiający określenie przychodów z każdego rodzaju działalności.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Na podstawie art. 4 ust. 1 pkt 1 i pkt 4 ww. ustawy:

Ponieważ ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne nie zawiera definicji „wytwarzania”, należy posłużyć się definicją słownikową, zgodnie z którą „wytwarzać” to m.in.: zrobić, wyprodukować coś (Słownik języka polskiego PWN, www.sjp.pwn.pl).

O zakwalifikowaniu działalności gospodarczej do działalności wytwórczej decyduje więc przede wszystkim końcowy efekt tej działalności, tj. powstanie z zakupionych czy wytworzonych materiałów nowego wyrobu. Wyrób ten ma być nowy.

Słownik języka polskiego definiuje przymiotnik „nowy” m.in. jako „niedawno zrobiony, nabyty lub właśnie powstały, założony”. Należy zatem stwierdzić, że cecha nowości ma się odnosić do tego, że przedmiot ten wcześniej nie istniał, zaś powstał właśnie w wyniku działań podatnika (polegających na wytworzeniu, wyprodukowaniu czegoś) (A. Bartosiewicz, R. Kubacki. Komentarz do art. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, lex 8474).

Wskazuję ponadto, że Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług (PKWiU 2015) jest klasyfikacją produktów pochodzenia krajowego oraz z importu, przy czym, pod pojęciem produktów rozumie się wyroby i usługi:

1.  wyroby stanowią: surowce, półfabrykaty, wyroby finalne oraz zespoły i części tych wyrobów - o ile występują w obrocie,

2.  usługi stanowią:

-       wszelkie czynności świadczone na rzecz jednostek gospodarczych prowadzących działalność o charakterze produkcyjnym, tzn. usługi dla celów produkcji nietworzące bezpośrednio nowych dóbr materialnych,

-       wszelkie czynności świadczone na rzecz jednostek gospodarki narodowej oraz na rzecz ludności, przeznaczone dla celów konsumpcji indywidualnej, zbiorowej i ogólnospołecznej.

Pojęcie usług według PKWiU nie obejmuje czynności związanych z wytwarzaniem wyrobów (włączając półfabrykaty, elementy, części, obróbkę elementów) z materiałów własnych przedsiębiorstwa, na zlecenie innych jednostek gospodarki narodowej, przeznaczonych do celów produkcyjnych lub do dalszej odsprzedaży oraz z reguły nie obejmuje wytwarzania wyrobów na indywidualne zamówienie ludności, z materiałów własnych wykonawcy.

Z treści wniosku wynika, że od (…) 2010 r. prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą. Do (…) 2024 r. działalność była opodatkowana na zasadach ogólnych według skali podatkowej. Od (…) 2025 r. wybrała Pani opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Zmiany formy opodatkowania dokonała Pani w ustawowym terminie za pośrednictwem Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG).

Jest Pani czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych podlega Pani nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

W okresie, którego dotyczy wniosek, zostanie spełniony warunek określony w art. 6 ust. 4 pkt 1 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tj. przychody z działalności prowadzonej wyłącznie samodzielnie w roku poprzedzającym rok podatkowy nie przekroczyły równowartości 2 000 000 euro. Do prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej nie mają i nie będą miały zastosowania wyłączenia określone w art. 8 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Prowadzi Pani oraz będzie prowadziła ewidencję przychodów w sposób umożliwiający wyodrębnienie przychodów osiąganych z poszczególnych rodzajów prowadzonej działalności gospodarczej.

Jest Pani właścicielką nieruchomości gruntowych nabytych nieodpłatnie w drodze darowizny rodzinnej:

-        w 1991 r. otrzymała od rodziców działkę w drodze darowizny,

-        w 2018 r. otrzymała od matki udział w sąsiedniej nieruchomości.

Nieruchomości zostały nabyte wiele lat przed rozpoczęciem inwestycji i nie były nabywane w celu realizacji przedsięwzięcia budowlanego ani dalszej odsprzedaży. Nie nabywała Pani nieruchomości od osób trzecich w celu prowadzenia inwestycji.

W 2023 r. wraz z rodzeństwem dokonała Pani uporządkowania struktury geodezyjnej nieruchomości poprzez połączenie oraz podział działek, w wyniku czego wydzielono działki o regularnych kształtach i powierzchni ok. (…) m2. Czynności te zostały przeprowadzone w trybie art. 98b ustawy o gospodarce nieruchomościami i miały charakter porządkowy oraz umożliwiający racjonalne zagospodarowanie gruntów.

W 2024 r. rozpoczęła Pani realizację jednej inwestycji polegającej na zabudowie posiadanych nieruchomości gruntowych, obejmującej trzy odrębne działki. Inwestycja ma charakter jednego spójnego przedsięwzięcia budowlanego, realizowanego etapowo i obejmuje budowę trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych, co łącznie prowadzi do powstania sześciu samodzielnych lokali mieszkalnych.

Realizacja inwestycji odbywa się w sposób sukcesywny:

·         na jednej z działek zakończono budowę pierwszego budynku (2 lokale), które nie zostały jeszcze sprzedane,

·         równolegle prowadzona jest budowa kolejnego budynku na innej działce,

·         kolejne etapy inwestycji są realizowane sukcesywnie.

Budowa finansowana jest z Pani środków własnych, w tym oszczędności oraz środków otrzymanych w drodze darowizny rodzinnej. Finansowanie ma charakter prywatny i nie jest uzależnione od sprzedaży lokali.

Samodzielnie podejmuje Pani decyzje dotyczące projektu, rozwiązań technicznych oraz materiałów budowlanych. Budowa realizowana jest przy udziale podwykonawców i zakupionych materiałów budowlanych. Budynki powstają według projektu wybranego przez Panią i nie są realizowane na indywidualne zamówienie przyszłych nabywców.

Przedmiotem sprzedaży będą wyłącznie gotowe lokale mieszkalne powstałe w wyniku realizacji opisanej inwestycji.

Prowadzi Pani również inną działalność gospodarczą opodatkowaną ryczałtem, która nie pozostaje w związku z opisaną inwestycją.

W związku z realizacją opisanej we wniosku inwestycji rozszerzyła Pani przedmiot prowadzonej działalności gospodarczej o zakres odpowiadający wykonywanym czynnościom związanym z realizacją inwestycji budowlanej oraz sprzedażą lokali mieszkalnych powstałych w wyniku tej inwestycji.

Od dnia (…) 2025 r. do CEIDG zostały zgłoszone następujące kody PKD: 41.00.A, 41.00.B, 42.99.Z, 43.23.Z, 43.34.Z, 43.41.Z, 68.12.A, 68.12.B, 82.10.Z, 82.99.B.

Następnie, (…) 2026 r., tj. w dniu złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, dokonano aktualizacji wpisu do CEIDG poprzez:

-        dodanie kodów PKD: 43.31.Z, 43.32.Z, 43.33.Z,

-        oraz wykreślenie kodów: 68.12.A, 68.12.B.

Decyzje o pozwoleniu na budowę zostały wydane w dniu (…) 2024 r.

Realizację inwestycji rozpoczęła Pani po dokonaniu zawiadomienia Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego o rozpoczęciu robót budowlanych, tj. (…) 2025 r.

Inwestycja realizowana jest etapowo i obejmuje wyłącznie nieruchomości stanowiące Pani własność.

Powodem rozpoczęcia inwestycji była Pani decyzja o zagospodarowaniu posiadanych od wielu lat nieruchomości gruntowych, nabytych wiele lat przed rozpoczęciem inwestycji w drodze darowizn rodzinnych, poprzez ich zabudowę. Celem realizacji inwestycji jest wytworzenie lokali mieszkalnych przeznaczonych do sprzedaży w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wyłącznie na nieruchomościach stanowiących Pani własność.

Posiada Pani oraz będzie posiadała dokumenty potwierdzające poniesienie wydatków związanych z realizacją inwestycji zgodnie z obowiązującymi przepisami, w tym zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Planowany termin sprzedaży pierwszego budynku (dwóch lokali mieszkalnych) przypada na 2026 r.

Planowany termin zakończenia budowy drugiego budynku przypada na koniec 2026 r., natomiast jego sprzedaż planowana jest w 2027 r. Budowa i sprzedaż trzeciego budynku planowana jest najwcześniej pod koniec 2027 r. Powyższe terminy mają charakter orientacyjny i mogą ulec zmianie w zależności od przebiegu procesu budowlanego oraz sytuacji rynkowej.

Nie zawierała Pani oraz nie zamierza zawierać umów sprzedaży lokali z przyszłymi nabywcami przed zakończeniem budowy oraz uzyskaniem wszystkich wymaganych przepisami prawa decyzji umożliwiających rozpoczęcie użytkowania budynków. Całość ryzyka gospodarczego związanego z realizacją inwestycji ponosi wyłącznie Pani. Projekt budowlany oraz wszelkie rozwiązania architektoniczne, techniczne i materiałowe zostały wybrane przez Panią i nie są uzgadniane z przyszłymi nabywcami. Przyszli nabywcy nie uczestniczą w finansowaniu inwestycji, nie finansują zakupu materiałów budowlanych oraz nie mają wpływu na projektowanie ani realizację inwestycji.

Przedmiotem sprzedaży będą wyłącznie gotowe lokale mieszkalne powstałe w wyniku prowadzonej przez Panią inwestycji.

Analizując opis Pani działalności dotyczącej planowanej sprzedaży opisanych we wniosku lokali mieszkalnych, w świetle powołanych przepisów prawa, stwierdzam, że prowadzi Pani proces wytwórczy polegający na budowie lokali mieszkalnych. Zatem prowadzona przez Panią działalność gospodarcza będąca przedmiotem wniosku stanowi działalność wytwórczą, w myśl art. 4 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Tym samym przychody, które Pani uzyska ze sprzedaży ww. lokali mieszkalnych podlegają/będą podlegać opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych z zastosowaniem stawki 5,5%, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, przewidzianej dla działalności wytwórczej.

Jednocześnie wskazuję, że zarówno fakt powstania w ramach jednej inwestycji sześciu lokali mieszkalnych oraz posiadania statusu czynnego podatnika podatku od towarów i usług, nie wpływa na możliwość uznania przychodów ze sprzedaży ww. lokali mieszkalnych za przychody z działalności wytwórczej opodatkowanej ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki ryczałtu 5,5%.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

- stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz

- zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym oraz zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na opisie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·       w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·       w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.