0112-KDSL1-1.4011.375.2026.4.DS

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 kwietnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 16 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani dwoma pismami 29 kwietnia 2026 r. (wpływ obu pism 29 kwietnia 2026 r.) oraz w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 19 maja 2026 r. (wpływ 19 maja 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani aktualnie właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej oznaczonej numerem ewidencyjnym 1/70, położonej w miejscowości (…). Zgodnie z ewidencją gruntów i budynków nieruchomość stanowi grunty orne.

Przedmiotową nieruchomość nabyła Pani w dniu (…) kwietnia 2022 r. w drodze darowizny od swojego małżonka.

W dniu nabycia przedmiotowa nieruchomość objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym uchwałą Rady Miejskiej z marca 2020 r., zgodnie z którym przeznaczenie terenów obejmuje:

-     1 MN – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej,

-     4 MN/U – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej.

Nieruchomość została nabyta bez zamiaru jej dalszej odsprzedaży, jako składnik Pani majątku prywatnego.

Od momentu nabycia nieruchomość ta stanowi składnik Pani majątku.

Ponadto wskazać należy, że nie prowadzi i wcześniej nie prowadziła Pani działalności gospodarczej. Stąd od daty nabycia przedmiotowa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej. Nieruchomość ta nie była także udostępniana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, takich jak najem, dzierżawa czy użyczenie.

Od przedmiotowej nieruchomości uiszcza Pani podatek rolny na rzecz Gminy.

Od czasu otrzymania przedmiotowej nieruchomości w drodze darowizny, w ramach prawidłowego zarządu majątkiem prywatnym dokonała Pani następujących czynności związanych z tą nieruchomością.

W dniu (…) czerwca 2022 r. dokonała Pani podziału geodezyjnego działki nr 1/70 na dwie działki:

·      1/87 o powierzchni (…) m²,

·      1/88 o powierzchni (…) m².

Działka nr 1/87 została wydzielona jako droga wewnętrzna zapewniająca dostęp do drogi publicznej dla nieruchomości sąsiadujących. Czynność ta miała charakter wyłącznie techniczny. Na moment składania niniejszego wniosku nadal pozostaje Pani współwłaścicielem tej nieruchomości i posiada udział wynoszący (…) części.

Następnie, w dniu (…) stycznia 2026 r., dokonała Pani kolejnego podziału działki nr 1/88 na dwie działki:

·      1/95 o powierzchni (…) m²,

·      1/94 o powierzchni (…) m².

Na moment składania niniejszego wniosku nie podjęła Pani czynności mających na celu dokonywanie dalszego podziału działki nr 1/95. Nie można jednak wykluczyć, że w przyszłości – w ramach zwykłego wykonywania prawa własności oraz zarządzania majątkiem prywatnym – rozważony zostanie ewentualny dalszy podział tej nieruchomości.

Dotychczasowe czynności związane z podziałem nieruchomości, jak i ewentualne czynności, które podejmie Pani w związku z dalszym podziałem działki nr 1/95 zostały i zostaną podjęte przez Panią wyłącznie w ramach zwykłego wykonywania prawa własności oraz racjonalnego zarządzania majątkiem prywatnym. Nie dokonała Pani i nie zamierza dokonywać uzbrojenia terenu, doprowadzenia mediów, budowy dróg wewnętrznych, ogrodzenia działek ani innych prac zwiększających wartość nieruchomości.

W szczególności nie podejmowała Pani i nie zamierza podejmować działań polegających na organizowaniu infrastruktury technicznej ani realizowaniu przedsięwzięć typowych dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami.

Nie angażuje Pani i nie będzie angażować środków finansowych, organizacyjnych ani technicznych w sposób podobny do podmiotów prowadzących profesjonalną działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Aktualnie na działce nr 1/94 planuje Pani wybudować budynek jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej. Budowa zostanie wykonana systemem gospodarczym. Celem realizacji budowy jest zaspokojenie Pani prywatnych potrzeb mieszkaniowych oraz uzyskiwanie przychodów z najmu prywatnego.

Na stałe mieszka Pani w znacznej odległości od (…) (ok. xxx km), jednak jest Pani związana z tą miejscowością rodzinnie – jest to Pani miejsce urodzenia, w którym nadal mieszkają Pani rodzice. Stąd regularnie przyjeżdża Pani do (…) w związku z odwiedzinami rodziny oraz pobytami prywatnymi. Z tego względu jednym z celów realizacji budowy jest możliwość korzystania z jednego z lokali mieszkalnych podczas pobytów Pani w (…).

Po zakończeniu budowy drugi lokal mieszkalny będzie wykorzystywany przez Panią zarówno do celów prywatnych, jak i w ramach najmu prywatnego, stanowiącego formę zarządzania Pani majątkiem osobistym.

Z uwagi na nieoczekiwane zmiany gospodarcze nie może Pani wykluczyć, czy planowana budowa domu mieszkalnego zostanie przez Panią zrealizowana. Może się bowiem zdarzyć, że z uwagi np. na brak środków finansowych nie będzie Pani w stanie zrealizować tej budowy, a co za tym idzie może się okazać, że będzie Pani zmuszona do sprzedaży działki 1/94 z wydanymi warunkami zabudowy i uzyskanym pozwoleniem na budowę i doprowadzonymi mediami lub ewentualnie z rozpoczętą budową domu.

Odnośnie działki nr 1/95 to pomimo, iż aktualnie nie podjęła Pani jeszcze czynności związanych z dalszym podziałem tej działki na mniejsze, nie wyklucza Pani, że takie czynności podejmie, a co za tym idzie działka ta zostanie podzielona na kilka mniejszych działek, które będą mogły zostać w przyszłości sprzedane.

Nie podejmowała ani nie zamierza Pani w przyszłości podejmować zorganizowanych działań marketingowych charakterystycznych dla profesjonalnych sprzedawców nieruchomości.

Sprzedaż działek może zostać poprzedzona jedynie zwykłymi ogłoszeniami dotyczącymi zbycia nieruchomości, typowymi dla osób fizycznych zbywających składniki majątku prywatnego.

Ewentualna sprzedaż działek będzie miała charakter incydentalny i będzie stanowiła jedynie formę rozporządzania Pani majątkiem prywatnym. Ze środków pozyskanych ze sprzedaży działek nie planuje Pani nabycia innej nieruchomości, do dalszej odsprzedaży.

Ponadto odpowiedziała Pani na następujące pytania zawarte w wezwaniu organu do uzupełnienia wniosku:

1.  Na ile działek zamierza Pani podzielić działkę nr 1/95 będącą przedmiotem wniosku?

Odpowiedź: Działka nr 1/95 w ramach racjonalnego zarządzania majątkiem prywatnym zostanie podzielona na sześć działek, w tym na:

·      działkę nr 1 o pow. ok (…) m²,

·      działkę nr 2 o pow. ok (…) m²,

·      działkę nr 3 o pow. ok (…) m²,

·      działkę nr 4 o pow. ok (…) m².

Natomiast działka nr 5 o pow. ok (…) m² będzie stanowiła drogę wewnętrzną. W celu zapewnienia działkom nr 1, 2, 3 i 4 dostępu do drogi publicznej. Dokonując sprzedaży działek 1, 2, 3 lub 4 będzie Pani nowym nabywcom działek sprzedawała także udziały w działce drogowej nr 5.

Czynność ta będzie miała charakter techniczny i będzie niezbędna do sprzedaży działek nr 1-4.

Działka nr 6, która zostanie po wydzieleniu działek 1, 2, 3, 4 i 5 pozostanie w Pani majątku prywatnym i nie zamierza Pani jej sprzedawać.

Przedmiotem wniosku o interpretację indywidualną jest ewentualna sprzedaż działek nr 1, 2, 3, 4 oraz udziałów w działce nr 5, powstałych z podziału działki nr 1/95 i oraz działka nr 1/94.

2.  Czy zamierza Pani zawrzeć z nabywcami nieruchomości/poszczególnych działek umowy przedwstępne sprzedaży? Jeśli tak, proszę wskazać:

a)  jakie będą warunki umowy przedwstępnej?

b)  czy po zawarciu umowy przedwstępnej kupujący będzie inwestował w infrastrukturę?

Jeśli tak – jakie działania może podjąć do momentu zawarcia finalnej umowy sprzedaży?

Odpowiedź: Nie zamierza Pani zawierać przedwstępnej umowy sprzedaży z ewentualnym nabywcą nieruchomości/poszczególnych działek. Gdyby się jednak okazało, że taka umowa będzie niezbędna z uwagi na konieczność zaciągnięcia przez nabywcę kredytu na zakup nieruchomości, dopuszcza Pani zawarcie takiej umowy. Przy czym w takiej umowie przedwstępnej zawarte będą jedynie informacje co ma być przedmiotem planowanej sprzedaży i warunki na jakiej ta sprzedaż ma być zrealizowana.

3.  Czy udzieli Pani nabywcy nieruchomości/nabywcom działek pełnomocnictwa do występowania w Pani imieniu w sprawach, które będą dotyczyły tej nieruchomości/tych działek? Jeśli tak, to jakie działania podejmie nabywca i kto będzie pokrywał ich koszty (Pani, czy nabywca)?

Odpowiedź: Nie będzie Pani udzielać ewentualnym nabywcą nieruchomości/ poszczególnych działek pełnomocnictwa do występowania w Pani imieniu w sprawach, które będą dotyczyły tej nieruchomości/tych działek.

4.  Czy posiada Pani inne nieruchomości niż te, o których mowa we wniosku (za wyjątkiem nieruchomości, w których realizuje Pani własne cele mieszkaniowe), przeznaczone do sprzedaży? Jeśli tak, proszę, żeby wskazała Pani odrębnie dla każdej nieruchomości:

a)  czy są to nieruchomości niezabudowane, czy zabudowane, jeśli zabudowane to czy są to nieruchomości mieszkalne, czy użytkowe?

b)  jakim tytułem prawnym dysponuje Pani do tych nieruchomości? Czy nieruchomości te stanowią Pani własność/współwłasność?

c)  kiedy Pani planuje dokonać ich sprzedaży?

Odpowiedź: Oprócz domu, w którym aktualnie Pani mieszka, posiada Pani jeszcze spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, który wynajmuje na podstawie zgłoszonej umowy najmu okazjonalnego. Dom i opisane spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nie są przeznaczone na sprzedaż.

5.  Czy dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości? Jeśli tak, to proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a)  kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości?

b)  w jakim celu nieruchomości te zostały przez Panią nabyte?

c)  jakie było przeznaczenie tych nieruchomości (działki budowlane, rolne, leśne) lub czy były to działki zabudowane?

d)  w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Panią od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

e)  kiedy dokonała Pani ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

f)   ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych, czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to były to nieruchomości mieszkalne, czy użytkowe)?

g)  na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. działek?

Odpowiedź: Dotychczas sprzedała Pani tylko 3 (słownie: trzy) udziały w działce 1/87, która stanowi drogę wewnętrzną.

Sytuacja została opisana we wniosku o interpretację indywidualną. Czynność ta miała charakter techniczny i na moment składania zapytania jest Pani współwłaścicielem tej działki w udziale (…) części. Działka 1/87 powstała z podziału działki nr 1/70, którą nabyła Pani do majątku prywatnego w drodze darowizny od męża w dniu (…) kwietnia 2022 r. Działka 1/87 stanowi drogę wewnętrzną.

Działka 1/87 od momentu wydzielenia do momentu sprzedaży udziałów była wykorzystywana na Pani cele wyłączenie prywatne i Pani rodziny. Udziały w tej działce zostały sprzedane odpowiednio (…) lipca 2022 r. i (…) lutego 2024 r. Przyczyną sprzedaży udziałów było zapewnienie działkom sąsiadów dostępu do drogi publicznej. Środki ze sprzedaży udziałów przeznaczyła Pani na spłatę posiadanego kredytu hipotecznego.

6.  Czy zamierza Pani w przyszłości nabywać inne nieruchomości? Jeśli tak, proszę, żeby wskazała Pani, w jakim celu zamierza je nabyć?

Odpowiedź: Nie zamierza Pani w przyszłości nabywać innych nieruchomości.

7.  W jaki dokładnie sposób działka nr 1/94, nr 1/95 i/lub działki wydzielone z działki nr 1/95 (będące przedmiotem wniosku) były/są/będą przez Panią wykorzystywane od momentu podziału do chwili planowanej sprzedaży?

Informacji należy udzielić oddzielnie dla każdej działki będącej przedmiotem sprzedaży.

Odpowiedź: Na działce 1/94 planuje Pani wybudować budynek jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej. Budynek będzie budowany systemem gospodarczym. Połowa z tego domu ma służyć Pani i Pani dzieciom podczas ich pobytów w (…). Drugą połowę zamierza Pani wynająć na podstawie umowy najmu okazjonalnego.

Działki nr 1, 2, 3, 4 i 5 (działka drogowa) oraz nr 6 powstałe z ewentualnego podziału działki 1/95 były/są i będą wykorzystywane wyłączenie na potrzeby własne, tj. będzie Pani ten teren wykorzystywała m.in. do sadzenia i zbierania ziemniaków, siewu i zbierania zboża, koszenia części nieużytkowanej i innych niezbędnych prac do utrzymania działek w należytym stanie.

8.  Czy działka nr 1/94, nr 1/95 i/lub działki wydzielone z działki nr 1/95 (będące przedmiotem wniosku) były/są/będą wykorzystywane przez Panią w całym okresie posiadania (tj. od momentu podziału aż do momentu sprzedaży) na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, to jakie konkretnie cele prywatne zaspokajały i w jakim okresie?

Informacji należy udzielić oddzielnie dla każdej działki będącej przedmiotem sprzedaży.

Odpowiedź: Działka nr 1/94, nr 1/95 i/lub działki wydzielone z działki nr 1/95 (będące przedmiotem wniosku) były/są/będą wykorzystywane przez Panią w całym okresie posiadania (tj. od momentu podziału aż do momentu sprzedaży) wyłącznie na cele prywatne (osobiste).

Na działce 1/94 planuje Pani wybudować budynek jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej. Budynek będzie wykonywała systemem gospodarczym. Połowa z tego domu ma służyć mojej Mocodawczyni i jej dzieciom podczas ich pobytów w (…). Drugą połowę zamierza wynająć na podstawie umowy najmu okazjonalnego. W całym okresie posiadania działki nr 1/94 była/jest i będzie ona wykorzystywana na cele prywatne, a planowany na niej dom w zabudowie bliźniaczej będzie wykorzystywany do celów prywatnych.

Działki nr 1, 2, 3, 4, 5 i 6 powstałe z ewentualnego podziału działki 1/95 były/są i będą wykorzystywane w całym okresie posiadania wyłączenie na potrzeby własne. Ma Pani tutaj na myśli sadzenie i zbieranie ziemniaków, siew i zbieranie zboża, koszenie części nieużytkowanej i inne niezbędne do utrzymania działek w należytym stanie prace.

9.  Czy kiedykolwiek udostępniała/będzie udostępniała Pani działki powstałe po podziale, tj. działkę nr 1/94, nr 1/95 i/lub działki wydzielone z działki nr 1/95 na podstawie umowy najmu, dzierżawy itp. i czy umowa ta miała/ma charakter odpłatny, czy nieodpłatny?

Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem sprzedaży.

Odpowiedź: Nie udostępniała Pani i do momentu zakończenia planowanej budowy domu w zabudowie bliźniaczej na terenie działki nr 1/94 nie będzie udostępniała działki na podstawie umowy najmu, dzierżawy.

Dopiero po zakończeniu budowy domu typu bliźniak, na terenie działki nr 1/94, jedną część domu planuje Pani wynająć na podstawie umowy najmu okazjonalnego. Umowa najmu będzie miała charakter odpłatny.

Działki nr 1/95 i/lub działki wydzielone z działki nr 1/95 nigdy Pani nie udostępniała/nie będzie udostępniana na podstawie umowy najmu, dzierżawy itp. żadnym osobom trzecim.

10. W jakim celu nastąpił podział geodezyjny działki nr 1/70, a następnie podział działki nr 1/88?

Odpowiedź: Podział działki nr 1/70 w 2022 r. nastąpił w celu zapewnienia dostępu do drogi publicznej działkom sąsiednim. W wyniku tego podziału powstały dwie działki 1/87 i 1/88. Działka nr 1/87 stanowi teren drogi wewnętrznej.

Podział działki 1/88 w 2026 r. nastąpił w celu wyodrębnienia działki nr 1/94 i 1/95.

Na działce nr 1/94 planuje Pani budowę swojego domu w zabudowie bliźniaczej (dwa lokale). Budowę chce Pani wykonać system gospodarczym.

Ma ona na celu zaspokojenie Pani prywatnych potrzeb mieszkaniowych. Po wybudowaniu, z jednego lokalu chce Pani korzystać prywatnie podczas pobytów w (…), a drugi lokal chce Pani wynająć na podstawie umowy najmu okazjonalnego.

11. W jakim celu nastąpi podział geodezyjny działki nr 1/95?

Odpowiedź: Ewentualny podział działki nr 1/95 i wydzielenie z niej:

·      działki nr 1 o pow. ok (…) m²,

·      działki nr 2 o pow. ok (…) m²,

·      działki nr 3 o pow. ok (…) m²,

·      działki nr 4 o pow. ok (…) m²,

·      działki nr 5 o pow. ok (…) m²,

wynika z racjonalnego zarządzania majątkiem prywatnym i umożliwienia zbycia jego części w przyszłości.

Aktualnie nie podjęła Pani żadnych czynności związanych z podziałem działki 1/95.

Poza wyżej opisanymi ewentualnymi czynnościami związanymi z podziałem działki 1/95 nie poczyni Pani jakichkolwiek innych nakładów w celu przygotowania działek nr 1, 2, 3 i 4 do sprzedaży. Nie będzie Pani ich uzbrajała w media (prąd, woda, gaz, kanalizacja). Nie zamierza Pani poza zwykłą formą ogłoszeń na portalu (…) podejmować działań marketingowych w celu sprzedaży działek. Do momentu sprzedaży działki będą wykorzystywane przeze Panią wyłącznie na potrzeby własne.

Sprzedaż działek nr 1, 2, 3 i 4 będzie zwykłym wykonywaniem prawa własności i zbywaniem majątku prywatnego.

12. Kto wystąpił o ustalenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, o którym mowa we wniosku?

Odpowiedź: Na moment przyjęcia darowizny (…) kwietnia 2022 r. pierwotna działka 1/70 objęta była już Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego uchwalonym uchwałą Rady Miejskiej z marca 2020 r. Nie wie Pani, kto z takim wnioskiem wcześniej występował.

13. Czy na dzień sprzedaży dla działki nr 1/94, nr 1/95 i/lub działek wydzielonych z działki nr 1/95 (będących przedmiotem wniosku) będzie obowiązywał Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego uchwalony uchwałą Rady Miejskiej z marca 2020 r., zgodnie z którym przeznaczenie terenów obejmuje:1 MN – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej4 MN/U – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej?

Jeśli nie, czy na dzień sprzedaży dla działki nr 1/94, nr 1/95 i/lub działek wydzielonych z działki nr 1/95 (będących przedmiotem wniosku) zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Jeśli tak, kto i w jakim celu wystąpi o ww. decyzję?

Informacji należy udzielić oddzielnie dla każdej działki będącej przedmiotem sprzedaży.

Odpowiedź: Tak, na dzień sprzedaży działki nr 1/94 i działek nr 1, 2, 3, 4 i udziałów w działce nr 5 powstałych z podziału działki 1/95 będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony uchwałą Rady Miejskiej z marca 2020 r.

Plan zagospodarowania przestrzennego jest prawem miejscowym i nadrzędnym w stosunku do warunków zabudowy.

14. Czy na dzień sprzedaży dla działki nr 1/94, nr 1/95 i/lub działek wydzielonych z działki nr 1/95 (będących przedmiotem wniosku) będzie wydane pozwolenie na budowę albo pozwolenie takie będzie wydane do momentu planowanej sprzedaży? Jeśli tak, to kto wystąpił/wystąpi o to pozwolenie?

Informacji należy udzielić oddzielnie dla każdej działki będącej przedmiotem sprzedaży.

Odpowiedź: Dla działki nr 1/94 na dzień ewentualnej sprzedaży będzie wydane pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej dlatego, że planuje Pani na tej działce budowę domu dla siebie.

Pozwolenie będzie wydane na Panią i to Pani wystąpi do Wydziału X Starostwa Powiatowego o wydanie takiego pozwolenia na budowę na podstawie projektu budowlanego przygotowanego przez architekta.

Dla działek nr 1, 2, 3 i 4 powstałych z ewentualnego podziału działki 1/95 na dzień sprzedaży nie będzie wydanego pozwolenia na budowę.

15. Czy przed sprzedażą działek będących przedmiotem wniosku udzieli Pani innemu niż Kupujący podmiotowi/osobie pełnomocnictwa do działania w Pani imieniu? Jeśli tak, to proszę wskazać, jakiemu podmiotowi udzieli Pani pełnomocnictwa i do podjęcia jakich konkretnie działań ten podmiot będzie zobowiązany w Pani imieniu, np. występowanie przed organami administracji publicznej, podejmowanie działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp. Proszę opisać.

Informacji należy udzielić oddzielnie dla każdej działki będącej przedmiotem sprzedaży.

Odpowiedź: Nie, nie udzieli Pani pełnomocnictw zarówno potencjalnemu Kupującemu, jak i innemu podmiotowi/osobie do działania w jej imieniu.

16. Czy posiada Pani nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592)?

Odpowiedź: Tak, posiada Pani nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592).

17. Czy sprzedaż nieruchomości/udziału w nieruchomości lub działek powstałych w wyniku podziału działki, o której/o których mowa we wniosku, nastąpi w ramach wykonywania działalności gospodarczej?

Odpowiedź: Nie, sprzedaż nieruchomości/udziału w nieruchomości lub działek powstałych w wyniku podziału działki, o której/o których mowa we wniosku, nie nastąpi w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Pytanie

Czy przychód z tytułu planowanej sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr 1/95 i ewentualnie działki nr 1/94 bez lub z rozpoczętą budową prywatnego domu, nabytych uprzednio w drodze darowizny do majątku prywatnego, nie będzie stanowić dla Pani przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.of. opodatkowanego zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła i tym samym w sprawie znajdzie zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.?

Pani stanowisko w sprawie

Przed planowaną sprzedażą działek powstałych z podziału działki nr 1/95 i ewentualnie działki nr 1/94 bez lub z rozpoczęta budową prywatnego domu, nie podejmowała Pani ani nie planuje podejmować czynności, które mogły wskazywać na profesjonalną działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, a co za tym idzie w przedmiotowej sprawie znajdzie zastosowanie przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 200, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

-     jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazano, że dotyczy on przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·      odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·      zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a)  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

-     prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

·      zarobkowym celu działalności,

·      wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

·      prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej, podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1)  odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2)  są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3)  wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika - mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez podatnika do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości (działek).

Okoliczności, które mogą przemawiać za zakwalifikowaniem czynności podatnika jako działalności gospodarczej, to na przykład:

1.  Dotychczasowa działalność sprzedającego – np. podejmowanie przez sprzedającego w przeszłości czynności związanych z profesjonalnym obrotem nieruchomościami.

2.  Historia nieruchomości, której dotyczy sprzedaż – np. gdy materiał zgromadzony w postępowaniu dowodowym świadczy o tym, że sprzedający nabył nieruchomość w celach inwestycyjnych.

3.  Podnoszenie wartości nieruchomości – np. podejmowanie przez sprzedającego czynności zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości lub zlecenie takich czynności profesjonaliście poprzez doprowadzenie mediów, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie pozwolenia na budowę, wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru itd.

4.  Promowanie oferty sprzedaży – np. posługiwanie się przez sprzedającego wieloma narzędziami marketingowymi w celu promowania oferty sprzedaży nieruchomości, gdy czynności takie wymagają większych od zwyczajowo przyjętych nakładów finansowych.

W opisie zdarzenia przyszłego wskazano, że przedmiotowa nieruchomość została nabyta przez Panią przed kilkoma laty na podstawie umowy darowizny od męża w celach prywatnych, nie była ona nigdy wykorzystywana przez Panią do działalności gospodarczej. Ponadto nie podejmowała Pani ani nie planuje podejmować żadnych innych czynności, które wskazywałyby na profesjonalną działalność. Nie planuje Pani także z uzyskanych środków finansowych ze sprzedaży nieruchomości inwestowania w zakup nowych nieruchomości, które miałyby być przedmiotem przyszłych sprzedaży. Całokształt Pani działań może jednie wskazywać na działania będące przejawem zwykłego zarządu majątkiem prywatnym do celów prywatnych. Planowana sprzedaż będzie miała na celu jedynie zmianę Pani substancji majątkowej, będzie miała charakter sporadyczny, ograniczony do już posiadanych nieruchomości.

W tym miejscu warto wskazać na wyrok z dnia 03.07.2013 r. sygn. akt II FSK 2110/11, w którym NSA wyraził słuszną tezę, że w przypadku zbycia nieruchomości na stwierdzenie, czy dana transakcja jest dokonywana w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.), czy też jest odpłatnym zbyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., wpływać będzie całokształt okoliczności poprzedzających i towarzyszących zbyciu nieruchomości.

Ponadto w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29.06.2023 r. sygn. akt II FSK 181/23 Sąd wskazał, że „Sam podział nieruchomości i zmiana jej przeznaczenia, a następnie sprzedaż 32 wydzielonych działek w latach 2017-2019 nie może świadczyć o zorganizowanej i ciągłej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt6 u.p.d.o.f., a raczej wskazuje na elementy związane z prawidłowym gospodarowaniem własnym osobistym mieniem”. W tym samym wyroku Sąd wskazał także, że „Argumentacja organu, że sprzedaż musi być postrzegana jako działalność profesjonalna, bo opiera się na szeregu zaplanowanych i przemyślanych czynnościach, nakierowanych na osiągnięcie określonego dochodu, jest nieprzekonywująca. Działanie z rozmysłem nie przesądza bynajmniej o kwalifikacji charakteru tej działalność, skoro także racjonalny i efektywny zarząd majątkiem prywatnym wymaga przemyśleń, planowania i nastawiony jest na osiągnięcie korzyści majątkowej”.

Biorąc powyższe pod uwagę wskazać należy, że skutki podatkowe planowanego odpłatnego zbycia nieruchomości, należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Należy podkreślić, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nakazuje liczyć bieg określonego w nim pięcioletniego terminu od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności nieruchomości.

W świetle powyższego, zgodnie z powołanym art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, datę nabycia przedmiotowej nieruchomości gruntowej należy utożsamiać z datą nabycia praw do tych nieruchomości uzyskanych przez moją Mocodawczynię w roku 2022. Zatem, ww. pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynie odpowiednio z końcem 2027 r.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że jeśli dokona Pani odpłatnego zbycia działek powstałych z podziału działki nr 1/95 i ewentualnie działki nr 1/94 bez lub z rozpoczęta budową prywatnego domu, to sprzedaż ta nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, a co za tym idzie nie spowoduje powstania przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym stwierdzić należy, że planowane przez Panią odpłatne zbycie nieruchomości, będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeśli zostanie dokonane do 31.12.2027 r., a po tej dacie nie będzie już stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis ten formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – dokonane poza działalnością gospodarczą – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-     odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-     zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Wskazuję, że treść definicji zawartej w cytowanym powyżej przepisie daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy zdarzenia przyszłego.

Z przytoczonych przepisów wynika zatem, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania, możliwość odliczenia kosztów uzyskania przychodu, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Dlatego też w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, będących przedmiotem wniosku.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że:

-     Jest Pani aktualnie właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej oznaczonej numerem ewidencyjnym 1/70, położonej w miejscowości (…). Zgodnie z ewidencją gruntów i budynków nieruchomość stanowi grunty orne.

-     Przedmiotową nieruchomość nabyła Pani w dniu (…) kwietnia 2022 r. w drodze darowizny od swojego małżonka. W dniu nabycia przedmiotowa nieruchomość objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonego uchwałą z marca 2020 r., zgodnie z którym przeznaczenie terenów obejmuje: 1 MN – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz 4 MN/U – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej.

-     Nieruchomość została nabyta bez zamiaru jej dalszej odsprzedaży, jako składnik Pani majątku prywatnego.

-     Od momentu nabycia nieruchomość ta stanowi składnik Pani majątku.

-     Nie prowadzi i wcześniej nie prowadziła Pani działalności gospodarczej. Stąd od daty nabycia przedmiotowa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej. Nieruchomość ta nie była także udostępniana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, takich jak najem, dzierżawa czy użyczenie.

-     Od przedmiotowej nieruchomości uiszcza Pani podatek rolny.

-     Od czasu otrzymania przedmiotowej nieruchomości w drodze darowizny, dokonała Pani następujących czynności związanych z tą nieruchomością.

W dniu 29 czerwca 2022 r. dokonała Pani podziału geodezyjnego działki nr 1/70 na dwie działki:

·      1/87 o powierzchni (…) m²,

·      1/88 o powierzchni (…) 486 m².

Działka nr 1/87 została wydzielona jako droga wewnętrzna zapewniająca dostęp do drogi publicznej dla nieruchomości sąsiadujących. Czynność ta miała charakter wyłącznie techniczny. Na moment składania niniejszego wniosku nadal pozostaje Pani współwłaścicielem tej nieruchomości i posiada udział wynoszący 2/21 części.

(…) stycznia 2026 r., dokonała Pani kolejnego podziału działki nr 1/88 na dwie działki:

·      1/95 o powierzchni (…) m²,

·      1/94 o powierzchni (…) m².

Na moment składania niniejszego wniosku nie podjęła Pani czynności mających na celu dokonywanie dalszego podziału działki nr 1/95. Nie można jednak wykluczyć, że w przyszłości – w ramach zwykłego wykonywania prawa własności oraz zarządzania majątkiem prywatnym – rozważony zostanie ewentualny dalszy podział tej nieruchomości.

-     Dotychczasowe czynności związane z podziałem nieruchomości, jak i ewentualne czynności, które podejmie Pani w związku z dalszym podziałem działki nr 1/95 zostały i zostaną podjęte przez Panią wyłącznie w ramach zwykłego wykonywania prawa własności oraz racjonalnego zarządzania majątkiem prywatnym. Nie dokonała Pani i nie zamierza dokonywać uzbrojenia terenu, doprowadzenia mediów, budowy dróg wewnętrznych, ogrodzenia działek ani innych prac zwiększających wartość nieruchomości.

-     Nie podejmowała Pani i nie zamierza podejmować działań polegających na organizowaniu infrastruktury technicznej ani realizowaniu przedsięwzięć typowych dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami.

-     Nie angażuje Pani i nie będzie angażować środków finansowych, organizacyjnych ani technicznych w sposób podobny do podmiotów prowadzących profesjonalną działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

-     Działka nr 1/94, nr 1/95 i/lub działki wydzielone z działki nr 1/95 (będące przedmiotem wniosku) były/są/będą wykorzystywane przez Panią w całym okresie posiadania (tj. od momentu podziału aż do momentu sprzedaży) wyłącznie na cele prywatne (osobiste).

-     Od momentu podziału do chwili planowanej sprzedaży na działce 1/94 planuje Pani wybudować budynek jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej. Celem realizacji budowy jest zaspokojenie Pani prywatnych potrzeb mieszkaniowych oraz uzyskiwanie przychodów z najmu prywatnego. Budynek będzie budowany systemem gospodarczym. Połowa z tego domu ma służyć Pani i Pani dzieciom podczas ich pobytów w (…). Drugą połowę zamierza Pani wynająć na podstawie umowy najmu okazjonalnego. Działki nr 1, 2, 3, 4 i 5 (działka drogowa) oraz nr 6 powstałe z ewentualnego podziału działki 1/95 były/są i będą wykorzystywane wyłączenie na potrzeby własne, tj. będzie Pani ten teren wykorzystywała m.in. do sadzenia i zbierania ziemniaków, siewu i zbierania zboża, koszenia części nieużytkowanej i innych niezbędnych prac do utrzymania działek w należytym stanie.

-     Na stałe mieszka Pani w znacznej odległości od (…) (ok. xxx km), jednak jest Pani związana z tą miejscowością rodzinnie – jest to Pani miejsce urodzenia, w którym nadal mieszkają Pani rodzice. Stąd regularnie przyjeżdża Pani do (…) w związku z odwiedzinami rodziny oraz pobytami prywatnymi. Z tego względu jednym z celów realizacji budowy jest możliwość korzystania z jednego z lokali mieszkalnych podczas pobytów Pani w (…).

-     Po zakończeniu budowy, drugi lokal mieszkalny będzie wykorzystywany przez Panią zarówno do celów prywatnych, jak i w ramach najmu prywatnego, stanowiącego formę zarządzania Pani majątkiem osobistym.

-     Nie może Pani wykluczyć, czy planowana budowa domu mieszkalnego zostanie przez Panią zrealizowana. Może się bowiem zdarzyć, że z uwagi np. na brak środków finansowych nie będzie Pani w stanie zrealizować tej budowy, a co za tym idzie może się okazać, że będzie Pani zmuszona do sprzedaży działki 1/94 z wydanymi warunkami zabudowy i uzyskanym pozwoleniem na budowę i doprowadzonymi mediami lub ewentualnie z rozpoczęta budową domu.

-     Odnośnie działki nr 1/95, to pomimo, iż aktualnie nie podjęła Pani jeszcze czynności związanych z dalszym podziałem tej działki na mniejsze, nie wyklucza Pani, że takie czynności podejmie, a co za tym idzie działka ta zostanie podzielona na kilka mniejszych działek, które będą mogły zostać w przyszłości sprzedane.

-     Ewentualny podział działki nr 1/95 wynika z racjonalnego zarządzania majątkiem prywatnym i umożliwienia zbycia jego części w przyszłości.

-     Działka nr 1/95 zostanie podzielona na sześć działek, w tym działka nr 5 będzie stanowiła drogę wewnętrzną w celu zapewnienia działkom nr 1, 2, 3 i 4 dostępu do drogi publicznej. Dokonując sprzedaży działek 1, 2, 3 lub 4 będzie Pani nowym nabywcom działek sprzedawała także udziały w działce drogowej nr 5. Działka nr 6, która zostanie po wydzieleniu działek 1, 2, 3, 4 i 5 pozostanie w Pani majątku prywatnym i nie zamierza Pani jej sprzedawać.

-     Poza wyżej opisanymi ewentualnymi czynnościami związanymi z podziałem działki 1/95 nie poczyni Pani jakichkolwiek innych nakładów w celu przygotowania działek nr 1, 2, 3 i 4 do sprzedaży. Nie będzie Pani ich uzbrajała w media (prąd, woda, gaz, kanalizacja). Nie zamierza Pani poza zwykłą formą ogłoszeń na portalu (…) podejmować działań marketingowych w celu sprzedaży działek. Do momentu sprzedaży działki będą wykorzystywane przeze Panią wyłącznie na potrzeby własne.

-     Przedmiotem wniosku o interpretację indywidualną jest ewentualna sprzedaż działek nr 1, 2, 3, 4 oraz udziałów w działce nr 5, powstałych z podziału działki nr 1/95 i oraz działka nr 1/94.

-     Dla działki nr 1/94 na dzień ewentualnej sprzedaży będzie wydane pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej dlatego, że planuje Pani na tej działce budowę domu dla siebie.

-     Dla działek nr 1, 2, 3 i 4 powstałych z ewentualnego podziału działki 1/95 na dzień sprzedaży nie będzie wydanego pozwolenia na budowę.

-     Na dzień sprzedaży działki nr 1/94 i działek nr 1, 2, 3, 4 i udziałów w działce nr 5 powstałych z podziału działki 1/95 będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony uchwałą z marca 2020 r.

-     Nie zamierza Pani zawierać przedwstępnej umowy sprzedaży z ewentualnym nabywcą nieruchomości/poszczególnych działek. Gdyby się jednak okazało, że taka umowa będzie niezbędna z uwagi na konieczność zaciągnięcia przez nabywcę kredytu na zakup nieruchomości, dopuszcza Pani zawarcie takiej umowy. Przy czym w takiej umowie przedwstępnej zawarte będą jedynie informacje co ma być przedmiotem planowanej sprzedaży i warunki na jakiej ta sprzedaż ma być zrealizowana.

-     Przed sprzedażą działek będących przedmiotem wniosku nie udzieli Pani pełnomocnictw zarówno potencjalnemu Kupującemu, jak i innemu podmiotowi/osobie do działania w jej imieniu.

-     Sprzedaż nieruchomości/udziału w nieruchomości lub działek powstałych w wyniku podziału działki, o której/o których mowa we wniosku, nie nastąpi w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

-     Nie podejmowała ani nie zamierza Pani w przyszłości podejmować zorganizowanych działań marketingowych charakterystycznych dla profesjonalnych sprzedawców nieruchomości.

-     Sprzedaż działek może zostać poprzedzona jedynie zwykłymi ogłoszeniami dotyczącymi zbycia nieruchomości, typowymi dla osób fizycznych zbywających składniki majątku prywatnego.

-     Dotychczas sprzedała Pani tylko 3 udziały w działce 1/87, która stanowi drogę wewnętrzną. Przyczyną sprzedaży udziałów było zapewnienie działkom sąsiadów dostępu do drogi publicznej. Środki ze sprzedaży udziałów przeznaczyła Pani na spłatę posiadanego kredytu hipotecznego.

-     Nie zamierza Pani w przyszłości nabywać innych nieruchomości.

-     Ewentualna sprzedaż działek, o których mowa we wniosku będzie miała charakter incydentalny i będzie stanowiła jedynie formę rozporządzania Pani majątkiem prywatnym.

-     Oprócz domu, w którym aktualnie Pani mieszka, posiada Pani jeszcze spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, który wynajmuje na podstawie zgłoszonej umowy najmu okazjonalnego. Dom i opisane spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nie są przeznaczone na sprzedaż.

-     Ze środków pozyskanych ze sprzedaży działek nie planuje Pani nabycia innej nieruchomości, do dalszej odsprzedaży.

Powzięła Pani wątpliwość, czy sprzedaż działek powstałych z podziału działki 1/95 i ewentualnie działki nr 1/94 bez lub z rozpoczętą budową prywatnego domu, nabytych przez Panią uprzednio w drodze darowizny od Pani męża do majątku prywatnego stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Podnieść trzeba, że zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe, w oparciu o okoliczności przedstawione we wniosku, należy stwierdzić, że sprzedaż działek powstałych z podziału działki 1/95 i ewentualnie działki nr 1/94 bez lub z rozpoczętą budową prywatnego domu, nabytych uprzednio w drodze darowizny od Pani męża do majątku prywatnego, to rozporządzanie majątkiem prywatnym. Bowiem przeprowadzone i planowane przez Panią czynności wskazują, że nie będą one miały charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie prowadzi Pani w sposób profesjonalny, zorganizowany i ciągły działań w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Pani działania nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zatem, okoliczności dotyczące planowanej sprzedaży działek powstałych z podziału działki 1/95 i ewentualnie działki nr 1/94 bez lub z rozpoczętą budową prywatnego domu, nabytych uprzednio w drodze darowizny od Pani męża nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie sprzedaży przedmiotowych nieruchomości do działalności gospodarczej.

Tym samym przychód ze sprzedaży działek powstałych z podziału działki 1/95 i ewentualnie działki nr 1/94 bez lub z rozpoczętą budową prywatnego domu, nabytych uprzednio w drodze darowizny od Pani męża do majątku prywatnego, będących przedmiotem wniosku, nie będzie kwalifikowany do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Panią, skutki podatkowe odpłatnego zbycia przedmiotowych udziałów, należy więc ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Pani stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na opisie przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie skutki prawne.

Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani wniosku (zapytania). Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r., poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.