0112-KDIL3.4012.594.2026.3.MBN

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy w związku ze sprzedażą niezabudowanych działek, dla których na dzień sprzedaży będą wydane decyzje o warunkach zabudowy, oraz − w odniesieniu do części z nich − decyzje o pozwoleniu na budowę, będzie Pan działał jako podatnik podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, wykonujący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 tej ustawy, jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 sierpnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 11 sierpnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia:

−      czy w związku ze sprzedażą niezabudowanych działek, dla których na dzień sprzedaży będą wydane decyzje o warunkach zabudowy, oraz − w odniesieniu do części z nich − decyzje o pozwoleniu na budowę, będzie Pan działał jako podatnik podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, wykonujący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 tej ustawy,

−      czy będzie Pan uprawniony do korzystania ze zwolnienia podmiotowego określonego w art. 113 ustawy o podatku od towarów i usług.

Uzupełnił go Pan pismem z 15 września 2026 r. (wpływ 17 września 2026 r.) oraz pismem z 20 października 2026 r. (wpływ 26 października 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie sformułowane w piśmie z 20 października 2026 r.)

Firma Budowlano-Usługowa (...) jest prowadzona w formie jednoosobowej działalności gospodarczej osoby fizycznej. W ramach tej działalności Wnioskodawca świadczy usługi budowlane i korzysta ze zwolnienia podmiotowego z VAT. Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym. Ponadto prowadzi gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy korzystający ze zwolnienia z VAT.

W pierwotnym wniosku Wnioskodawca wskazywał, że przed sprzedażą sporządzi oświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości do prowadzonej działalności gospodarczej i ujmie działki jako towary handlowe przeznaczone do dalszej odsprzedaży. Był to opis rozważanego wówczas przyszłego sposobu postępowania, a nie informacja o dokonanym już przekazaniu nieruchomości. Rozważanie takiego rozwiązania wiązało się z wątpliwościami dotyczącymi prawidłowego rozliczenia sprzedaży w podatku dochodowym. Wobec nieotrzymania odpowiedzi na wniosek o interpretację indywidualną w zakresie PIT, Wnioskodawca zamierzał przyjąć rozliczenie sprzedaży w ramach działalności gospodarczej opodatkowanej ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Po ponownym przeanalizowaniu sprawy, w tym po konsultacjach z Urzędem Skarbowym (...), Wnioskodawca zmienił zamiar i odstąpił od planowanego przeznaczenia działek do działalności gospodarczej. Działania te miały służyć prawidłowemu wykonaniu obowiązków podatkowych i usunięciu wątpliwości dotyczących kwalifikacji sprzedaży. W 2026 r. Wnioskodawca złożył korektę PIT-28 za 2025 r., wyłączając z tego rozliczenia sprzedaż nieruchomości zakwalifikowaną przez Niego jako odpłatne zbycie majątku prywatnego. Sprzedaż dokonaną w 2025 r. rozliczył w PIT-39 za 2025 r. i rozliczył należny podatek dochodowy według stawki 19%. Ostatecznie Wnioskodawca nie sporządził i nie sporządzi oświadczenia o przeznaczeniu objętych wnioskiem działek do działalności gospodarczej, nie przekazał i nie przekaże ich na tej podstawie do tej działalności oraz nie ujął i nie ujmie ich jako towarów handlowych. Nie będzie realizował opisanego wcześniej wariantu wprowadzenia nieruchomości do przedsiębiorstwa w celu ich sprzedaży. Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomości jako składniki majątku pozostające poza prowadzoną działalnością budowlaną. Podatkowa ocena tego zamiaru jest przedmiotem pytania.

Nieruchomości zostały nabyte w celu powiększenia zasobów gospodarstwa rolnego i wykorzystywania ich w tym gospodarstwie, a nie w celu dalszej odsprzedaży. Wnioskodawca nie nabywał ich jako towarów handlowych. Przedmiot planowanej sprzedaży obejmuje następujące niezabudowane grunty:

a) działkę nr X, otrzymaną w darowiźnie od żony (…) września 2025 r. Działka ma zostać podzielona na trzy mniejsze działki. Wniosek o warunki zabudowy został złożony w grudniu 2025 r. Sprzedaż obejmie działki powstałe z jej podziału;

b) działki nr A, B, C, D, E i F, powstałe z podziału działki nr Y, położonej w obrębie ewidencyjnym (...). Działkę nr Y Wnioskodawca otrzymał od rodziców w drodze darowizny w 2022 r. Podział nastąpił (…) lutego 2026 r. W czerwcu 2026 r. Wnioskodawca wystąpił o warunki zabudowy dla wymienionych sześciu działek;

c) działkę rolno-leśną nr Z, nabytą od rodziców w drodze kupna w 2023 r. Działka ma zostać podzielona na osiem mniejszych działek. Wniosek o warunki zabudowy został złożony w grudniu 2025 r. Sprzedaż obejmie działki powstałe z jej podziału.

Docelowy zakres opisanej sprzedaży obejmuje zatem sześć działek o numerach A − F oraz trzy działki powstałe z podziału działki nr X i osiem działek powstałych z podziału działki nr Z. Grunty były wykorzystywane w ramach gospodarstwa rolnego, a nie w prowadzonej działalności gospodarczej. Nie były i nie są udostępniane innym osobom na podstawie umów najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Do czasu sprzedaży grunty wykorzystywane rolniczo będą nadal uprawiane tak jak dotychczas. Wnioskodawca nie przekształci ich przed sprzedażą w zabudowane nieruchomości, oferowane w ramach działalności budowlanej. Decyzja o sprzedaży jest podyktowana względami osobistymi. Wnioskodawca planuje sprzedaż w 2026 r., jednak niewykluczone, że proces ten rozciągnie się na kolejne lata. Wcześniej dokonywał już sprzedaży części posiadanych nieruchomości.

Dla nieruchomości objętych wnioskiem nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i zgodnie z przedstawionym zdarzeniem przyszłym, nie będzie on obowiązywał na dzień ich sprzedaży. Wnioski o WZ zostały złożone w terminach wskazanych wyżej. W chwili sporządzania złożonego uzupełnienia, stan postępowań i uzyskanych decyzji pozostaje zgodny z pierwotnym opisem. Opis zdarzenia przyszłego zakłada natomiast, że na dzień sprzedaży każda sprzedawana działka będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy. Dla działek powstałych z podziału działek nr X i nr Z na dzień sprzedaży będą ponadto wydane pozwolenia na budowę. W opisie stanowiącym podstawę pierwszego uzupełnienia pozwolenia te nie były jeszcze wydane. Dla działek nr A − F przewiduje się uzyskanie wyłącznie WZ, bez zamiaru uzyskania pozwoleń na budowę. Wystąpienie o decyzje jest związane z obawą utrudnienia możliwości uzyskania WZ w związku ze zmianami przepisów dotyczących planowania przestrzennego oraz z chęcią zabezpieczenia możliwości przyszłego zagospodarowania nieruchomości i zachowania lub podniesienia wartości posiadanego majątku. Wnioskodawca nie ukrywa, że uzyskanie decyzji może zwiększyć atrakcyjność działek dla przyszłych nabywców. Przedmiotem planowanych transakcji pozostają grunty niezabudowane, a nie wybudowane przez Wnioskodawcę budynki lub lokale. Działki nie zostały uzbrojone przez Wnioskodawcę i przed sprzedażą nie będą przez niego uzbrajane. Nie wykonał on i nie zamierza wykonywać przyłączy sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej, energetycznej ani gazowej. Nie budował ogrodzeń ani nie utwardzał dróg wewnętrznych. Nie prowadzi prac budowlanych służących przygotowaniu gotowej inwestycji do sprzedaży. Wnioskodawca wystąpił do (...) o potwierdzenie zapewnienia dostawy energii elektrycznej. Nie jest to informacja o wykonaniu przyłącza ani o faktycznym doprowadzeniu energii do działek. Nie należy utożsamiać uzyskania takiego zapewnienia z fizycznym uzbrojeniem terenu. Wnioskodawca nie korzystał i nie zamierza korzystać z profesjonalnych pośredników ani podmiotów świadczących usługi marketingowe. Poszukiwanie nabywców będzie ograniczone do zwykłych ogłoszeń na portalach internetowych oraz ewentualnego umieszczenia informacji lub baneru na terenie niektórych działek. Nie planuje prowadzenia profesjonalnej kampanii reklamowej.

W zakresie pozostałej działalności gospodarczej, Wnioskodawca nie wykonuje i nie zamierza wykonywać usług doradztwa. Wykonywane przez niego czynności nie polegają na udzielaniu porad, opinii ani wyjaśnień charakterystycznych dla takich usług. Wartość sprzedaży w działalności gospodarczej za 2025 r. nie przekroczyła 200 000 zł, a przewidywana wartość sprzedaży w tej działalności za 2026 r. nie przekroczy 240 000 zł. W stosunku do okoliczności ocenianych w interpretacji (...) istotną zmianą, której oceny Wnioskodawca obecnie oczekuje, jest wystąpienie o WZ i uzyskanie ich przed sprzedażą oraz uzyskanie pozwoleń na budowę dla części gruntów. Wnioskodawca przedstawia tę zmianę wprost, zamiast przyjmować, że wcześniejsza interpretacja automatycznie rozstrzyga również obecne zdarzenie.

Pytania (ostatecznie sformułowane w piśmie z 20 października 2026 r.)

1.  Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym, obejmującym sprzedaż niezabudowanych działek, dla których na dzień sprzedaży będą wydane decyzje o warunkach zabudowy, oraz − w odniesieniu do części z nich − decyzje o pozwoleniu na budowę, Wnioskodawca będzie działał jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, wykonujący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 tej ustawy, a tym samym Wnioskodawca będzie występował przy ich sprzedaży jako podatnik podatku od towarów i usług?

2.  W przypadku uznania przez Organ, że sprzedaż wskazanych działek będzie dokonywana przez Wnioskodawcę jako podatnika VAT, czy Wnioskodawca będzie uprawniony do korzystania ze zwolnienia podmiotowego określonego w art. 113 ustawy o podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 20 października 2026 r.)

Ad 1. Zdaniem Wnioskodawcy, nie będzie On działał jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, wykonujący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 tej ustawy, ponieważ sprzedaż ta będzie stanowiła rozporządzanie majątkiem prywatnym i pozostanie poza zakresem opodatkowania podatkiem VAT.

Podstawą oceny są art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 7 ust. 1 oraz art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Grunt jest towarem, a przeniesienie prawa do rozporządzania nim jak właściciel stanowi dostawę. Nie przesądza to jednak samoistnie o opodatkowaniu. Konieczne jest, aby dokonujący dostawy działał przy konkretnej transakcji w charakterze podatnika. Prowadzenie działalności budowlanej nie oznacza, że każda sprzedaż składnika majątku tej samej osoby fizycznej następuje w ramach działalności gospodarczej dla celów VAT. Z drugiej strony sam brak ujęcia gruntu w ewidencjach firmy również nie jest rozstrzygający. Wnioskodawca opiera stanowisko na rzeczywistym pochodzeniu nieruchomości, sposobie ich używania i zakresie podejmowanych działań.

W wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, Słaby oraz Kuć, TSUE odróżnił wykonywanie prawa własności od aktywności porównywalnej z działaniem zawodowych uczestników obrotu. Sama liczba transakcji, ich rozmiar, rozłożenie w czasie oraz podział gruntu w celu osiągnięcia wyższej ceny nie przesądzają o działalności gospodarczej. Istotne są aktywne działania angażujące środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców. W tym świetle należy ocenić łącznie wszystkie ujawnione czynności Wnioskodawcy. Wnioskodawca wskazuje na rolnicze wykorzystanie nieruchomości i nie podejmowanie działań związanych z uatrakcyjnieniem działek., tj. brak mediów, utwardzeń, ogrodzeń, profesjonalnych usług w celu sprzedaży, itp. Uważa więc, że przy przedstawionym sposobie zbywania gruntów nie podejmuje odrębnej profesjonalnej aktywności handlowej.

Wnioskodawca zdaje sobie sprawę, że WZ i pozwolenia na budowę nie zawsze są obojętne dla oceny VAT. Mogą one stanowić element zorganizowanej działalności inwestycyjnej. W niniejszej sprawie nie towarzyszą im jednak uzbrojenie terenu, doprowadzenie mediów, budowa infrastruktury, wznoszenie budynków na sprzedaż ani profesjonalna kampania marketingowa. Podejmowanie przez właściciela działań służących zachowaniu możliwości zagospodarowania gruntu i uzyskaniu korzystniejszej ceny nie musi oznaczać działania jak handlowiec. Wnioskodawca uważa, że w opisanych okolicznościach, czynności administracyjne pozostają elementem racjonalnego zarządzania własnym majątkiem. Podział i uzyskanie decyzji nie tworzą tu przedsięwzięcia deweloperskiego, którego przedmiotem byłaby budowa i sprzedaż budynków. Należy rozdzielić przeznaczenie gruntu pod zabudowę od statusu sprzedającego. Nawet ustalenie, że grunt jest terenem budowlanym, nie zastępuje oceny, czy sprzedawca działa jako podatnik. Wniosek dotyczy właśnie tego wcześniejszego etapu kwalifikacji, a nie wyboru zwolnienia dla opodatkowanej dostawy.

W interpretacji nr 0114-KDIP1-1.4012.389.2026.4.MM z 29 czerwca 2026 r., Dyrektor KIS ocenił sprzedaż czterech działek otrzymanych w darowiźnie, dla których sprzedający uzyskał pozwolenie na budowę ośmiu budynków mieszkalnych. Przy braku rozpoczęcia budowy, uzbrojenia i profesjonalnych działań sprzedażowych Organ zaakceptował brak opodatkowania VAT. Podobieństwem jest ograniczenie aktywności do czynności administracyjnych bez technicznego przygotowania inwestycji. Różnice obejmują m.in. brak wcześniejszych sprzedaży u tamtego wnioskodawcy, niewykorzystywanie jego działek oraz sprzedaż spółce. Rozstrzygnięcie to pokazuje, że pozwolenie na budowę samo w sobie nie przesądza o statusie podatnika.

Ponadto, w interpretacji nr 0113-KDIPT1-1.4012.603.2019.3.MH z 13 grudnia 2019 r., Dyrektor KIS uznał, że zakup projektu i uzyskanie pozwolenia na budowę nie przesądzają o opodatkowaniu sprzedaży części nieruchomości wykorzystywanej prywatnie. Celem tych działań było uzyskanie wyższej ceny. Rozstrzygnięcie dotyczyło nieruchomości częściowo zamieszkiwanej, a częściowo wykorzystywanej do wynajmu i obejmowało wyłącznie zakres prywatny. To potwierdza zdaniem Wnioskodawcy ocenę, że dokumentację i pozwolenie należy rozpatrywać w całokształcie działań, zamiast traktować je jako automatyczną przesłankę działalności handlowej.

Ponadto, w interpretacji z 13 lutego 2026 r., (...), wydanej w sprawie Wnioskodawcy, Organ uznał brak statusu podatnika VAT przy opisanej wówczas sprzedaży gruntów. Stanowisko formalnie oceniono jako nieprawidłowe, ponieważ Wnioskodawca pytał o zwolnienie dostawy, podczas gdy Organ stwierdził brak podlegania VAT. Poprzedni opis nie przewidywał uzyskania WZ ani pozwoleń na budowę. Wnioskodawca nie zakłada automatycznej ochrony wcześniejszej interpretacji dla zmienionego zdarzenia. Wskazuje ją jako punkt odniesienia: prosi o ponowną ocenę statusu przy sprzedaży z uwzględnieniem ujawnionych obecnie decyzji administracyjnych oraz rezygnacji z planowanego wprowadzenia działek do firmy.

Za stanowiskiem Wnioskodawcy przemawia nabycie gruntów do gospodarstwa rolnego, a nie w celu odsprzedaży, brak wykorzystywania ich w usługach budowlanych, brak najmu i dzierżawy, brak uzbrojenia i infrastruktury oraz ograniczenie poszukiwania kupujących do zwykłych ogłoszeń. Wnioskodawca uwzględnia przy tym okoliczności wymagające oceny, tj. podziały, wcześniejsze transakcje i uzyskanie decyzji dla wielu działek. Uważa, że w przedstawionym zestawieniu nie tworzą one zawodowej i zorganizowanej aktywności odpowiadającej handlowi nieruchomościami. Przytoczone interpretacje są przykładami zastosowania kryterium całokształtu okoliczności, a nie podstawą twierdzenia, że każda sprzedaż działek z WZ lub pozwoleniem na budowę staje się automatycznie działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 tej ustawy o VAT. Wnioskodawca wnosi o zastosowanie tego kryterium również w jego sprawie i uznanie przedstawionego stanowiska za prawidłowe.

W związku z powyższym uprzejmie wnosi Pan o dalsze procedowanie sprawy i wydanie interpretacji indywidualnej.

Ad.2 W przypadku uznania przez Organ, że planowana sprzedaż działek będzie dokonywana przez Wnioskodawcę w charakterze podatnika VAT, zdaniem Wnioskodawcy, będzie On uprawniony do korzystania ze zwolnienia podmiotowego określonego w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, do momentu zaistnienia przesłanek wyłączających możliwość stosowania tego zwolnienia.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła w poprzednim roku podatkowym kwoty określonej w tym przepisie. Wnioskodawca wskazuje, że nieruchomości zostały nabyte w drodze darowizny oraz zakupu w postaci niezabudowanych nieruchomości rolnych. Posiadany grunt nie był nigdy wykorzystywany w działalności gospodarczej. Wykorzystywany był wyłącznie w ramach gospodarstwa rolnego. Działki nie zostały nabyte w celu odsprzedaży ani wykorzystania w działalności deweloperskiej czy handlowej. Wnioskodawca obecnie nie jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT i nie wykonuje czynności sprzedaży niezabudowanych działek w sposób stały i zorganizowany. Sprzedaż działek ma charakter incydentalny. W ocenie Wnioskodawcy, sam fakt sprzedaży kilku wydzielonych działek nie powinien automatycznie prowadzić do utraty prawa do zwolnienia podmiotowego przewidzianego dla podmiotów osiągających niewielką skalę sprzedaży.

Z tego względu, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że w przypadku uznania go za podatnika VAT, przy nieprzekroczeniu ustawowego limitu sprzedaży wynoszącego obecnie 240 000,00 zł, powinien być uprawniony do korzystania ze zwolnienia. W ocenie Wnioskodawcy, o ile Organ uzna, że w okolicznościach przedstawionych we wniosku nie występują przesłanki wyłączające możliwość korzystania ze zwolnienia podmiotowego, Wnioskodawca będzie uprawniony do korzystania ze zwolnienia przewidzianego w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie ustalenia, czy w związku ze sprzedażą niezabudowanych działek, dla których na dzień sprzedaży będą wydane decyzje o warunkach zabudowy, oraz − w odniesieniu do części z nich − decyzje o pozwoleniu na budowę, będzie Pan działał jako podatnik podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, wykonujący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 tej ustawy, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Zatem, w świetle powołanych powyżej przepisów zbycie nieruchomości (gruntów) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów bądź świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie (za wynagrodzeniem).

Jednocześnie wskazać należy, iż nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.):

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy wskazać, że w myśl art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy:

Jak stanowi art. 43 ust. 3 ustawy:

Zwolnienie rolnika ryczałtowego od podatku ma charakter przedmiotowo-podmiotowy. Od podatku zwolnieni są tylko rolnicy ryczałtowi i tylko w zakresie wyraźnie wskazanym w przepisie. Świadczenie usług rolniczych oraz dostawa produktów rolnych przez podmioty inne niż rolnicy ryczałtowi podlega opodatkowaniu. Innego rodzaju działalność prowadzona przez rolnika ryczałtowego, nieuprawniająca go do zwolnienia przedmiotowego (np. działalność handlowa, dostawa produktów rolnych innych niż własnej produkcji, dzierżawa, świadczenie usług innych niż rolnicze), co do zasady podlegać będzie opodatkowaniu wg stawek właściwych dla tych czynności.

Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy – co do zasady – posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Natomiast wykonywanie czynności polegających na świadczeniu usług rolniczych stanowi wykonywanie działalności rolniczej w rozumieniu ustawy. Co istotne, w sytuacji gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek, istotne jest, czy w celu dokonania sprzedaży działek, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwana dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan działalność gospodarczą, w ramach której świadczy Pan usługi budowlane i korzysta Pan ze zwolnienia podmiotowego w zakresie podatku VAT.

Ponadto, prowadzi Pan gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy korzystający ze zwolnienia od podatku VAT.

Planuje Pan sprzedać działki, które zostały przez Pana nabyte w celu powiększenia zasobów gospodarstwa rolnego i wykorzystywania ich w tym gospodarstwie. Przedmiotem planowanej sprzedaży są następujące niezabudowane grunty:

a)  działka nr X, otrzymana w darowiźnie od żony (…) września 2025 r. Działka ma zostać podzielona na trzy mniejsze działki. Wniosek o warunki zabudowy został złożony w grudniu 2025 r. Sprzedaż obejmie działki powstałe z jej podziału;

b)  działki nr A, B, C, D, E i F, powstałe z podziału działki nr Y. Działkę nr Y otrzymał Pan od rodziców w drodze darowizny w 2022 r. Podział nastąpił (…) lutego 2026 r. W czerwcu 2026 r. wystąpił Pan o warunki zabudowy dla wymienionych sześciu działek;

c)  działka rolno-leśna nr Z, nabyta od rodziców w drodze kupna w 2023 r. Działka ma zostać podzielona na osiem mniejszych działek. Wniosek o warunki zabudowy został złożony w grudniu 2025 r. Sprzedaż obejmie działki powstałe z jej podziału.

Grunty były wykorzystywane w ramach gospodarstwa rolnego, a nie w prowadzonej działalności gospodarczej. Nie były i nie są udostępniane innym osobom na podstawie umów najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Do czasu sprzedaży grunty wykorzystywane rolniczo będą nadal uprawiane tak jak dotychczas. Nie przekształcił ich Pan przed sprzedażą w zabudowane nieruchomości, oferowane w ramach działalności budowlanej. Decyzja o sprzedaży jest podyktowana względami osobistymi. Wcześniej dokonywał już Pan sprzedaży części posiadanych nieruchomości.

Dla nieruchomości objętych wnioskiem nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i nie będzie on obowiązywał na dzień ich sprzedaży. Na dzień sprzedaży każda sprzedawana działka będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy. Dla działek powstałych z podziału działek nr X i nr Z na dzień sprzedaży będą ponadto wydane pozwolenia na budowę. Dla działek nr A − F przewiduje się uzyskanie wyłącznie WZ, bez zamiaru uzyskania pozwoleń na budowę. Wystąpienie o decyzje jest związane z obawą utrudnienia możliwości uzyskania WZ w związku ze zmianami przepisów dotyczących planowania przestrzennego oraz z chęcią zabezpieczenia możliwości przyszłego zagospodarowania nieruchomości i zachowania lub podniesienia wartości posiadanego majątku. Nie ukrywa Pan, że uzyskanie decyzji może zwiększyć atrakcyjność działek dla przyszłych nabywców. Działki nie zostały uzbrojone przez Pana i przed sprzedażą nie będą przez Pana uzbrajane. Nie wykonał Pan i nie zamierza wykonywać przyłączy sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej, energetycznej ani gazowej. Nie budował Pan ogrodzeń ani nie utwardzał Pan dróg wewnętrznych. Nie prowadzi Pan prac budowlanych służących przygotowaniu gotowej inwestycji do sprzedaży. Wystąpił Pan do (...) o potwierdzenie zapewnienia dostawy energii elektrycznej. Nie korzystał i nie zamierza Pan korzystać z profesjonalnych pośredników ani podmiotów świadczących usługi marketingowe. Poszukiwanie nabywców będzie ograniczone do zwykłych ogłoszeń na portalach internetowych oraz ewentualnego umieszczenia informacji lub baneru na terenie niektórych działek. Nie planuje Pan prowadzenia profesjonalnej kampanii reklamowej.

Pana wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy w związku ze sprzedażą niezabudowanych działek, dla których na dzień sprzedaży będą wydane decyzje o warunkach zabudowy, oraz − w odniesieniu do części z nich − decyzje o pozwoleniu na budowę, będzie Pan działał jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, wykonujący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowych niezabudowanych) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Jak wskazał TSUE w powołanym wcześniej wyroku z 15 września 2011 r. – podział działki na mniejsze części nie jest przesłanką świadczącą o działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Należy również zaznaczyć, że podział nieruchomości wymaga spełnienia określonych warunków, o których mowa w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 399 ze zm.).

Zgodnie z art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

W myśl art. 94 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

W analizowanej sprawie wskazał Pan, że dla nieruchomości objętych wnioskiem nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i zgodnie z przedstawionym zdarzeniem przyszłym, nie będzie on obowiązywał na dzień ich sprzedaży. W związku z powyższym, w analizowanej sprawie nie można uznać wystąpienia o wydanie decyzji o warunkach zabudowy za aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – jest to wymagana prawem czynność, bez wykonania której nie mógłby Pan dokonać podziału przedmiotowych działek.

Dodatkowo wskazał Pan, że dla działek powstałych z podziału działek nr X i nr Z na dzień sprzedaży będą wydane pozwolenia na budowę. Dla działek nr A − F przewiduje się uzyskanie wyłącznie WZ, bez zamiaru uzyskania pozwoleń na budowę. Wystąpienie o decyzje jest związane z obawą utrudnienia możliwości uzyskania WZ w związku ze zmianami przepisów dotyczących planowania przestrzennego oraz z chęcią zabezpieczenia możliwości przyszłego zagospodarowania nieruchomości i zachowania lub podniesienia wartości posiadanego majątku.

Uwzględniając powyższą analizę przepisów oraz przedstawione okoliczności sprawy wskazać należy, że w odniesieniu do sprzedaży ww. działek, brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując ww. dostawy wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Z okoliczności sprawy nie wynika bowiem taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Z okoliczności sprawy wynika, że nabytych nieruchomości nie nabył Pan w celu ich odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też działki nie zostaną wykorzystane w trakcie ich posiadania na cele działalności gospodarczej.

Sam Pan wskazał, że wszystkie działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży zostały nabyte w celu powiększenia zasobów gospodarstwa rolnego i wykorzystywania ich w tym gospodarstwie, a nie w celu dalszej odsprzedaży. Wnioskodawca nie nabywał ich jako towarów handlowych. Prowadzi Pan gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy korzystający ze zwolnienia od podatku VAT. Z powodów osobistych zdecydował Pan o zbyciu działek, jednakże do momentu dojścia transakcji sprzedaży do skutku, w dalszym ciągu będą one uprawiane tak jak dotychczas. Posiadane przez Pana grunty były wykorzystywane w ramach gospodarstwa rolnego, a nie w prowadzonej działalności gospodarczej. Nie były i nie są udostępniane innym osobom na podstawie umów najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze.

Ponadto, działki nie zostały uzbrojone przez Pana i przed sprzedażą nie będą przez Pana uzbrajane. Nie wykonał Pan i nie zamierza wykonywać przyłączy sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej, energetycznej ani gazowej. Nie budował Pan ogrodzeń ani nie utwardzał Pan dróg wewnętrznych. Nie prowadzi Pan prac budowlanych służących przygotowaniu gotowej inwestycji do sprzedaży. Wystąpił Pan do (...) o potwierdzenie zapewnienia dostawy energii elektrycznej. Nie korzystał i nie zamierza Pan korzystać z profesjonalnych pośredników ani podmiotów świadczących usługi marketingowe. Poszukiwanie nabywców będzie ograniczone do zwykłych ogłoszeń na portalach internetowych oraz ewentualnego umieszczenia informacji lub baneru na terenie niektórych działek. Nie planuje Pan prowadzenia profesjonalnej kampanii reklamowej.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży niezabudowanych działek nr A − F oraz działek powstałych z podziału działek nr X i nr Z, nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż tych działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które w odniesieniu do ww. nieruchomości świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Sama czynność przekazania nieruchomości do jednoosobowej działalności gospodarczej jedynie na potrzeby sprzedaży wyżej wymienionych działek nie spowoduje, że w stosunku do planowanej sprzedaży stanie się Pan podatnikiem podatku VAT.

Dokonując sprzedaży ww. działek, nie będzie Pan działać w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, wykonującego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Zatem dostawa ww. działek nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy. Stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach C-180/10, C-181/10.

Podsumowując, stwierdzam, że w opisanym zdarzeniu przyszłym, obejmującym sprzedaż niezabudowanych działek nr A − F oraz działek powstałych z podziału działek nr X i nr Z, dla których na dzień sprzedaży będą wydane decyzje o warunkach zabudowy, oraz − w odniesieniu do części z nich − decyzje o pozwoleniu na budowę, nie będzie Pan działał jako podatnik podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, wykonujący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Zatem, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznałem za prawidłowe.

W związku z tym, że pytanie nr 2 było uzależnione od uznania Pana za podatnika podatku VAT, udzielenie odpowiedzi na to pytanie stało się bezzasadne.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego.

W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Podkreślam jednocześnie, że przy sprzedaży działek, nie będzie Pan działać w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a ww. sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy pod warunkiem, że nie podejmie Pan dodatkowych działań w stosunku do tych działek, mogących zmienić ten stan rzeczy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.