0112-KDIL3.4012.569.2026.2.AK

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 sierpnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 6 sierpnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Ponad 20 lat temu otrzymał Pan od rodziców w drodze darowizny nieruchomość rolną o powierzchni około (…) ha. Nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego i nie była nabyta w celu dalszej odsprzedaży. Nieruchomość była wykorzystywana rolniczo. Nie prowadził Pan działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami ani działalności deweloperskiej. Nieruchomość nie była składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą.

W 2026 r. dokonano podziału geodezyjnego nieruchomości oraz przekształcenia części gruntu na działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. W wyniku podziału powstało 13 działek budowlanych. Planuje Pan sprzedaż powstałych działek. Sprzedaż będzie dotyczyła majątku prywatnego i będzie miała charakter okazjonalny.

Nieruchomość nie została nabyta jako towar handlowy przeznaczony do dalszej sprzedaży. Nie dokonuje Pan regularnego obrotu nieruchomościami oraz nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w tym zakresie.

Podział geodezyjny nieruchomości oraz uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nastąpiły na Pana wniosek. Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy złożył Pan w kwietniu 2025 r. Podział geodezyjny nieruchomości został zatwierdzony decyzją Burmistrza (…) z dnia (…) lutego 2026 r.

Działki, będące przedmiotem planowanej sprzedaży, nie były udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy, użyczenia ani innej umowy o podobnym charakterze.

Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy złożył Pan w kwietniu 2025 r. w celu ustalenia możliwości zabudowy nieruchomości oraz racjonalnego zagospodarowania posiadanego od około 20 lat majątku prywatnego. Pana zamiarem nie było prowadzenie działalności deweloperskiej ani regularnego obrotu nieruchomościami.

Nie zawarł Pan i obecnie nie zamierza zawierać umów przedwstępnych dotyczących sprzedaży przedmiotowych działek. Nie udzielił Pan i nie zamierza udzielać pełnomocnictw osobom trzecim do działania w Pana imieniu w związku ze sprzedażą działek.

Nie występował Pan o pozwolenia na budowę dla przedmiotowych działek. Nie ponosił Pan i nie zamierza ponosić nakładów, mających na celu uatrakcyjnienie działek, takich jak uzbrojenie terenu, wykonanie przyłączy mediów, ogrodzenie czy utwardzenie dróg. W związku z podziałem nieruchomości została jedynie wydzielona geodezyjnie droga wewnętrzna zapewniająca dostęp do działek.

Posiada Pan również inne nieruchomości, stanowiące Pana majątek prywatny, tj. dom mieszkalny, w którym Pan mieszka oraz grunt rolny o powierzchni (…) ha. Nieruchomości te nie zostały nabyte w celu odsprzedaży i nie zamierza Pan ich sprzedawać. Dom jest wykorzystywany na cele mieszkaniowe, natomiast grunt rolny jest wykorzystywany rolniczo. Nie sprzedawał Pan wcześniej innych nieruchomości.

Działki, będące przedmiotem sprzedaży, były wykorzystywane rolniczo poprzez uprawę zboża wyłącznie na własne potrzeby.

Nabywców zamierza Pan poszukiwać wyłącznie poprzez zwykłe ogłoszenia zamieszczane w Internecie. Nie podejmował Pan i nie zamierza podejmować profesjonalnych działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszeń.

Działki przeznaczone do sprzedaży to: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 oraz 8, 9, 10, 11, 12 i 13. Działka nr 14 i 15 stanowi drogę wewnętrzną wydzieloną geodezyjnie w celu zapewnienia dostępu do pozostałych działek i nie jest przeznaczona do sprzedaży. Działka nr 16 i 17 nie jest przeznaczona do sprzedaży.

Nie jest Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT). Nie jest Pan i nie był rolnikiem ryczałtowym. Do czasu planowanej sprzedaży działki są wykorzystywane rolniczo poprzez uprawę zboża wyłącznie na własne potrzeby. Z działek nie były dokonywane dostawy (sprzedaż) produktów rolnych. Produkty rolne były przeznaczane wyłącznie na własne potrzeby. Od chwili otrzymania nieruchomości w drodze darowizny od rodziców do dnia planowanej sprzedaży działki nie były wykorzystywane do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Nabycie nieruchomości nastąpiło w drodze darowizny od rodziców i nie stanowiło czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich ani innych usług o podobnym charakterze.

Pytanie

Czy planowana sprzedaż działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT)? Dla działek nie zostały wykonane przyłącza wody, energii elektrycznej ani innych mediów. Nie zostały wykonane działania polegające na uzbrojeniu terenu charakterystyczne dla działalności deweloperskiej. W związku z podziałem nieruchomości konieczne będzie jedynie wyznaczenie drogi dojazdowej zapewniającej dostęp do działek.

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, sprzedaż działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), ponieważ sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie w ramach działalności gospodarczej.

Nieruchomość nie została nabyta w celu dalszej odsprzedaży, nie stanowiła towaru handlowego, a jej podział miał na celu racjonalne wykonywanie prawa własności. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami ani działalności deweloperskiej. Dla działek nie zostały wykonane przyłącza mediów ani uzbrojenie terenu charakterystyczne dla profesjonalnej działalności deweloperskiej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Jak stanowi ust. 3 ww. artykułu:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy zbywca, w celu dokonania sprzedaży działek podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE, sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że: „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Należy zatem ustalić, czy w analizowanej sprawie, w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 oraz 8, 9, 10, 11, 12 i 13 będzie Pan spełniać przesłanki do uznania Pana za podatników podatku od towarów i usług.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że ponad 20 lat temu otrzymał Pan od rodziców w drodze darowizny nieruchomość rolną o powierzchni około (…) ha. Nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego i nie była nabyta w celu dalszej odsprzedaży. Nieruchomość była wykorzystywana rolniczo. Nie prowadził Pan działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami ani działalności deweloperskiej. Nieruchomość nie była składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą. W 2026 r. dokonano podziału geodezyjnego nieruchomości oraz przekształcenia części gruntu na działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. W wyniku podziału powstało 13 działek budowlanych. Podział geodezyjny nieruchomości oraz uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nastąpiły na Pana wniosek. Podział geodezyjny nieruchomości został zatwierdzony decyzją Burmistrza z dnia (…) lutego 2026 r. Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy złożył Pan w kwietniu 2025 r. w celu ustalenia możliwości zabudowy nieruchomości oraz racjonalnego zagospodarowania posiadanego od około 20 lat majątku prywatnego. Działki, będące przedmiotem planowanej sprzedaży, nie były udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy, użyczenia ani innej umowy o podobnym charakterze. Nie zawarł Pan i obecnie nie zamierza zawierać umów przedwstępnych dotyczących sprzedaży przedmiotowych działek. Nie udzielił Pan i nie zamierza udzielać pełnomocnictw osobom trzecim do działania w Pana imieniu w związku ze sprzedażą działek. Nie występował Pan o pozwolenia na budowę dla przedmiotowych działek. Nie ponosił Pan i nie zamierza ponosić nakładów, mających na celu uatrakcyjnienie działek, takich jak uzbrojenie terenu, wykonanie przyłączy mediów, ogrodzenie czy utwardzenie dróg. W związku z podziałem nieruchomości została wydzielona geodezyjnie droga wewnętrzna zapewniająca dostęp do działek. Nabywców zamierza Pan poszukiwać wyłącznie poprzez zwykłe ogłoszenia zamieszczane w Internecie. Nie podejmował Pan i nie zamierza podejmować profesjonalnych działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszeń.

Nie jest Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nie jest Pan i nie był rolnikiem ryczałtowym. Do czasu planowanej sprzedaży działki są wykorzystywane rolniczo poprzez uprawę zboża wyłącznie na własne potrzeby. Z działek nie były dokonywane dostawy (sprzedaż) produktów rolnych. Produkty rolne były przeznaczane wyłącznie na własne potrzeby. Od chwili otrzymania nieruchomości w drodze darowizny od rodziców do dnia planowanej sprzedaży działki nie były wykorzystywane do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Pana wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy sprzedaż działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 oraz 8, 9, 10, 11, 12 i 13 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowych niezabudowanych) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w celu sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 oraz 8, 9, 10, 11, 12 i 13 podejmie Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Jak wskazał TSUE w powołanym wcześniej wyroku z 15 września 2011 r. – podział działki na mniejsze części nie jest przesłanką świadczącą o działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Należy również zaznaczyć, że podział nieruchomości wymaga spełnienia określonych warunków, o których mowa w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 399 ze zm.).

Zgodnie z art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

W myśl art. 94 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Podobnie należy spojrzeć na kwestię wydzielenia dróg wewnętrznych i przeanalizować ją w kontekście art. 93 ust. 3 zdanie pierwsze ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Należy zatem uznać, że wydzielenie drogi wewnętrznej w tej sytuacji nie jest aktywnością porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, lecz wymogiem warunkującym możliwość podziału nieruchomości.

W analizowanej sprawie za aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem nie można również uznać wystąpienia o wydanie decyzji o warunkach zabudowy – jak wynika bowiem z powołanych wyżej przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest to wymagana prawem czynność, bez wykonania której nie mógłby Pan dokonać podziału nieruchomości.

Uwzględniając powyższą analizę przepisów oraz przedstawione okoliczności sprawy wskazać należy, że w odniesieniu do sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 oraz 8, 9, 10, 11, 12 i 13 brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując ww. dostawy wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

W okolicznościach wskazanych w opisie sprawy, brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie planowanej sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 oraz 8, 9, 10, 11, 12 i 13, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Pana należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Jak bowiem wskazał Pan w opisie sprawy:

·      nieruchomość nie została nabyta jako towar handlowy przeznaczony do dalszej sprzedaży;

·      nie dokonuje Pan regularnego obrotu nieruchomościami oraz nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w tym zakresie;

·      działki, będące przedmiotem planowanej sprzedaży, nie były udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy, użyczenia ani innej umowy o podobnym charakterze;

·      nie zawarł Pan i obecnie nie zamierza zawierać umów przedwstępnych dotyczących sprzedaży przedmiotowych działek;

·      nie udzielił Pan i nie zamierza udzielać pełnomocnictw osobom trzecim do działania w Pana imieniu w związku ze sprzedażą działek;

·      nie występował Pan o pozwolenia na budowę dla przedmiotowych działek;

·      nie ponosił Pan i nie zamierza ponosić nakładów, mających na celu uatrakcyjnienie działek, takich jak uzbrojenie terenu, wykonanie przyłączy mediów, ogrodzenie czy utwardzenie dróg;

·      działki, będące przedmiotem sprzedaży, były wykorzystywane rolniczo poprzez uprawę zboża wyłącznie na własne potrzeby;

·      nabywców zamierza Pan poszukiwać wyłącznie poprzez zwykłe ogłoszenia zamieszczane w Internecie. Nie podejmował Pan i nie zamierza podejmować profesjonalnych działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszeń;

·      nie jest Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług;

·      nie jest Pan i nie był rolnikiem ryczałtowym. Do czasu planowanej sprzedaży działki są wykorzystywane rolniczo poprzez uprawę zboża wyłącznie na własne potrzeby. Z działek nie były dokonywane dostawy (sprzedaż) produktów rolnych. Produkty rolne były przeznaczane wyłącznie na własne potrzeby;

·      od chwili otrzymania nieruchomości w drodze darowizny od rodziców do dnia planowanej sprzedaży działki nie były wykorzystywane do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Zatem, sprzedając działki nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 oraz 8, 9, 10, 11, 12 i 13 skorzysta Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni Pan przesłanek, zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpi Pan w roli podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą – w stosunku do tych transakcji. W konsekwencji, sprzedaż działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 oraz 8, 9, 10, 11, 12 i 13 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, dokonując sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 oraz 8, 9, 10, 11, 12 i 13 będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży przedmiotowych działek, a ich dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane regulacje ustawy stwierdzam, że z tytułu sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 oraz 8, 9, 10, 11, 12 i 13 nie będzie Pan działać w charakterze podatnika podatku VAT, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem, transakcje sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 oraz 8, 9, 10, 11, 12 i 13 nie będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym, Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego, w tym na poniższych informacjach:

·      nieruchomość nie została nabyta jako towar handlowy przeznaczony do dalszej sprzedaży;

·      nie dokonuje Pan regularnego obrotu nieruchomościami oraz nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w tym zakresie;

·      działki, będące przedmiotem planowanej sprzedaży, nie były udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy, użyczenia ani innej umowy o podobnym charakterze;

·      nie zawarł Pan i obecnie nie zamierza zawierać umów przedwstępnych dotyczących sprzedaży przedmiotowych działek;

·      nie udzielił Pan i nie zamierza udzielać pełnomocnictw osobom trzecim do działania w Pana imieniu w związku ze sprzedażą działek;

·      nie występował Pan o pozwolenia na budowę dla przedmiotowych działek;

·      nie ponosił Pan i nie zamierza ponosić nakładów, mających na celu uatrakcyjnienie działek, takich jak uzbrojenie terenu, wykonanie przyłączy mediów, ogrodzenie czy utwardzenie dróg;

·      działki będące przedmiotem sprzedaży były wykorzystywane rolniczo poprzez uprawę zboża wyłącznie na własne potrzeby;

·      nabywców zamierza Pan poszukiwać wyłącznie poprzez zwykłe ogłoszenia zamieszczane w Internecie. Nie podejmował Pan i nie zamierza podejmować profesjonalnych działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszeń;

·      nie jest Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług;

·      nie jest Pan i nie był rolnikiem ryczałtowym. Do czasu planowanej sprzedaży działki są wykorzystywane rolniczo poprzez uprawę zboża wyłącznie na własne potrzeby. Z działek nie były dokonywane dostawy (sprzedaż) produktów rolnych. Produkty rolne były przeznaczane wyłącznie na własne potrzeby;

·      od chwili otrzymania nieruchomości w drodze darowizny od rodziców do dnia planowanej sprzedaży działki nie były wykorzystywane do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celnoskarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Podkreślam jednocześnie, że przy sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 oraz 8, 9, 10, 11, 12 i 13 (będących przedmiotem wniosku), nie będzie Pan działał w charakterze podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a ww. sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, pod warunkiem, że nie podejmie Pan dodatkowych działań w stosunku do tych działek, mogących zmienić ten stan rzeczy.

Jednocześnie należy wskazać, że interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie pytania odnoszącego się do podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.