0112-KDIL3.4012.552.2026.3.MC

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

30 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 30 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wskazania czy w związku z planowaną sprzedażą działek opisanych we wniosku, będzie Pan podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 9 października 2026 r. (wpływ 9 października 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym. Nie prowadzi działalności gospodarczej. Prowadzi gospodarstwo rolne, co jest jego głównym źródłem utrzymania. Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem VAT, w myśl ustawy o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775, dalej: „Ustawa”). Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim, w ustroju wspólności majątkowej. W ramach majątku prywatnego Wnioskodawca posiada m.in. 3 nieruchomości gruntowe, niezabudowane, położone w (…) (gm. (…)):

1)  działka nr (…) objęta księgą wieczystą (…),

2)  działka nr (…) objęta księgą wieczystą (…),

3)  działka nr (…) objęta księgą wieczystą (…)

zwane dalej „Nieruchomościami”.

Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, Nieruchomości są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Nieruchomości nie zostały dotychczas wyłączone z produkcji rolnej.

Działka ewidencyjna nr (…) posiada dostęp do drogi wewnętrznej stanowiącej przedmiot współwłasności właścicieli okolicznych nieruchomości. Uzyskanie tego dostępu nie było wynikiem działań podjętych przez Wnioskodawcę w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży.

Nieruchomości nie są uzbrojone. Nie zostały do nich doprowadzone przyłącza wodociągowe, elektroenergetyczne, kanalizacyjne ani gazowe.

Wnioskodawca zamierza dokonać geodezyjnego podziału Nieruchomości, w wyniku którego powstanie sześć odrębnych działek ewidencyjnych, a następnie dokonać ich sprzedaży. W ramach podziału, Wnioskodawca przewiduje również, wydzielenie drogi wewnętrznej pomiędzy nowo powstałymi działkami, w celu zapewnienia im odpowiedniego dostępu do drogi publicznej.

Celem Wnioskodawcy jest sprzedaż działek powstałych w wyniku podziału Nieruchomości, a następnie przeznaczenie części uzyskanych środków na zakup innych nieruchomości rolnych służących powiększeniu prowadzonego przez Niego gospodarstwa rolnego.

Ostatniej sprzedaży nieruchomości z majątku prywatnego, tj. 2 działki ewidencyjne, Wnioskodawca dokonał w październiku 2020 r. Sprzedaż ta nie nosiła cech zorganizowanej działalności gospodarczej. Poza planowaną sprzedażą działek objętych złożonym wnioskiem, Wnioskodawca nie zamierza również dokonywać sprzedaży innych nieruchomości w dającej się przewidzieć przyszłości.

Poza opisanym powyżej podziałem geodezyjnym oraz wydzieleniem drogi wewnętrznej Wnioskodawca nie podejmował i nie zamierza podejmować innych działań mających na celu przygotowanie Nieruchomości do sprzedaży.

W szczególności Wnioskodawca:

1)  nie będzie podejmował działań zmierzających do zwiększenia wartości rynkowej lub atrakcyjności Nieruchomości przed ich sprzedażą;

2)  nie będzie występował o wydanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do sieci ani zlecał wykonania przyłączy mediów;

3)  nie będzie korzystał z usług pośredników ani innych podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami;

4)  nie będzie prowadził zorganizowanych ani szeroko zakrojonych działań marketingowych związanych ze sprzedażą Nieruchomości.

W celu znalezienia potencjalnych nabywców, Wnioskodawca zamierza jedynie zamieścić informacje o zamiarze sprzedaży w zwyczajowo przyjętych i ogólnodostępnych miejscach, w szczególności na internetowych portalach ogłoszeniowych, w mediach społecznościowych lub na tablicach informacyjnych. Działania te nie będą wykraczały poza standardowe formy ogłaszania sprzedaży składników majątku prywatnego.

W uzupełnieniu do wniosku udzielił Pan odpowiedzi na zadane w wezwaniu przez Organ pytania w zakresie podatku od towarów i usług:

1)  Kiedy (proszę wskazać datę) i w jaki sposób nabył Pan Nieruchomości, o których mowa we wniosku (tj. działki nr (…))?

Odp. Nieruchomości, o których mowa we wniosku, Wnioskodawca nabył (…) 2006 r. w drodze darowizny od rodziców.

2)  W jakim celu nabył Pan ww. Nieruchomości?

Odp. Ww. Nieruchomości Wnioskodawca nabył od rodziców w celu kontynuacji prowadzenia rodzinnego gospodarstwa rolnego.

3)  W jaki sposób faktycznie wykorzystywał Pan ww. Nieruchomości przez cały okres ich posiadania?

Odp. Ww. nieruchomości Wnioskodawca wykorzystywał do produkcji rolnej.

4)  Czy prowadził/prowadzi Pan na ww. Nieruchomościach gospodarstwo rolne – jeśli tak, to co Pan produkował, kiedy, w jakim okresie?

Odp. W zależności od roku kalendarzowego oraz pory roku, na ww. Nieruchomościach Wnioskodawca produkował trawę na paszę dla zwierząt.

5)  Czy ww. Nieruchomości były lub będą do czasu sprzedaży przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze?

Odp. Nie, ww. Nieruchomości nie były i nie będą do czasu sprzedaży przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

6)  Czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym ww. Nieruchomości są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, został uchwalony bez jakichkolwiek starań z Pana strony, czy też to Pan wystąpił o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru?

Odp. MPZP został uchwalony bez żadnych starań ze strony Wnioskodawcy.

7)  Czy w stosunku do sprzedawanych działek, będzie podejmował Pan takie działania jak: zmiana przeznaczenia terenu, wystąpienie o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?

Odp. Nie, Wnioskodawca nie podejmował takich działań.

8)  Czy w przeszłości dokonywał Pan sprzedaży innych nieruchomości? Jeśli tak – proszę wskazać:

a)  kiedy (proszę podać datę) i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

Odp. (…) 2026 r. w drodze darowizny od rodziców.

b)  jakie to były nieruchomości i ile ich było?

Odp. (…) działek o przeznaczeniu budowlanym.

c)  w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte?

Odp. Zostały nabyte od rodziców w drodze darowizny w celu przekazania gospodarstwa rolnego.

d)  w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

Odp. Produkcja trawy na paszę dla zwierząt.

e)  kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną sprzedaży?

Odp. W zależności od działki, daty sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawcę były następujące:

-     (…) 2018 r.

-     (…) 2019 r.

-     (…) 2016 r.

-     (…) 2017 r.

-     (…) 2018 r.

-     (…) 2020 r.

Przyczyną sprzedaży była konieczność spłaty kredytów zaciągniętych na gospodarstwo Wnioskodawcy oraz zakup sprzętu. W tamtym czasie cena skupu mleka była bardzo niska. Ponadto, za otrzymane środki Wnioskodawca zakupił dwie inne działki, które łączą się z jego pozostałymi polami, co ułatwia uprawę.

9)  Jakie konkretnie działki i ile działek będzie przedmiotem sprzedaży?

Odp. Będą to trzy działki: nieruchomości gruntowe, niezabudowane, położone w (…) (gm. (…)):

1) działka nr (…) objęta księgą wieczystą (…),

2) działka nr (…) objęta księgą wieczystą (…),

3) działka nr (…) objęta księgą wieczystą (…).

10)  W ramach jakich czynności nabył Pan przedmiotowe działki do majątku prywatnego, tj. w ramach czynności:

-     opodatkowanych podatkiem od towarów i usług,

-     zwolnionych od podatku od towarów i usług,

-     niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Proszę wskazać oddzielnie dla każdej z działek.

Odp. W każdym wypadku były to czynności niepodlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – darowizna majątku prywatnego rodziców.

11) Czy nabycie działki nr (…) nastąpiło w ramach czynności opodatkowanej podatkiem VAT i zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT? Proszę wskazać oddzielnie dla każdej z działek.

Odp. Nie, nabycie ww. działek nie nastąpiło w ramach czynności opodatkowanych VAT.

Pytanie

Czy dokonując sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawca będzie podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT i będzie zobowiązany do naliczenia podatku VAT należnego przy każdej transakcji sprzedaży?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, dokonując sprzedaży Nieruchomości nie będzie On występował w charakterze podatnika VAT i nie będzie zobowiązany do naliczenia podatku należnego przy każdej transakcji sprzedaży. Planowane transakcje będą miały charakter zarządu majątkiem osobistym.

Na wstępie należy wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z treścią art. 15 ustawy o VAT:

1.   Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. (...)

2.   Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Podmioty te, powinny jednak spełniać podstawową przesłankę – działać w sposób ciągły, dla celów zarobkowych.

W niniejszej sprawie nie mamy do czynienia ze sprzedażą Nieruchomości w sposób ciągły, dla celów zarobkowych. Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca:

-     nie dokonywał w przeszłości zorganizowanej sprzedaży nieruchomości lub udziałów w nich,

-     nie prowadzi zarejestrowanej w CEIDG działalności gospodarczej, polegającej na sprzedaży nieruchomości,

-     planowane transakcje będą miały charakter jednorazowy.

Powyższe stanowisko, znajduje odzwierciedlenie w linii interpretacyjnej Organów, sądów administracyjnych oraz TSUE. Przykładowo:

·      wyrok TS z 15 września 2011 r., C-180/10, ZOTSiS 2011, nr 8-9B, poz. I-8461,

·      wyrok NSA z 24 czerwca 2021 r., II FSK 462/20, LEX nr 3483646,

·      wyrok WSA w Olsztynie z 16 kwietnia 2025 r., I SA/Ol 119/25, LEX nr 3862226, który jest zbliżony do opisanego stanu przyszłego,

·      wyrok NSA z 17 marca 2023 r., I FSK 2290/18, LEX nr 3570035.,

·      interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 2 sierpnia 2022 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.200.2022.2.MPA.

Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, iż działania zaplanowane przez Wnioskodawcę nie będą stanowić działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a planowana sprzedaż Nieruchomości nie powinna zostać opodatkowana podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży istotne jest, czy w celu dokonania sprzedaży podjęto lub podejmie się aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jest Pan polskim rezydentem podatkowym. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. Prowadzi Pan gospodarstwo rolne, co jest Pana głównym źródłem utrzymania. Nie jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT oraz nie posiada Pan status rolnika ryczałtowego, w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy. W ramach majątku prywatnego posiada Pan m.in. 3 nieruchomości gruntowe, niezabudowane, tj. działki nr (…), (…) oraz (…). Nieruchomości, o których mowa we wniosku, nabył Pan w drodze darowizny od rodziców w celu kontynuacji prowadzenia rodzinnego gospodarstwa rolnego. Były to czynności niepodlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Przedmiotowe działki wykorzystywał Pan do produkcji rolnej. Z przedmiotowych działek nie były, nie są i nie będą sprzedawane płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Produkty rolne były/są/będą wykorzystywane przez Pana na własne potrzeby. Jak wynika z opisu sprawy, planuje Pan sprzedaż działek nr (…), (…) oraz (…), które stanowią nieruchomości gruntowe, niezabudowane. Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego są one przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. MPZP został uchwalony bez żadnych starań z Pana strony. Nieruchomości nie zostały dotychczas wyłączone z produkcji rolnej. Nieruchomości te nie są uzbrojone. Nie zostały do nich doprowadzone przyłącza wodociągowe, elektroenergetyczne, kanalizacyjne ani gazowe. Zamierza Pan dokonać geodezyjnego podziału Nieruchomości, w wyniku którego powstanie sześć odrębnych działek ewidencyjnych, a następnie dokonać ich sprzedaży. Celem Pana jest sprzedaż jest przeznaczenie części uzyskanych środków na zakup innych nieruchomości rolnych służących powiększeniu prowadzonego przez Pana gospodarstwa rolnego. Nie zamierza Pan podejmować innych działań mających na celu przygotowanie Nieruchomości do sprzedaży. W szczególności nie będzie Pan podejmował działań zmierzających do zwiększenia wartości rynkowej lub atrakcyjności Nieruchomości przed ich sprzedażą, nie będzie Pan występował o wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci ani zlecał wykonania przyłączy mediów, nie będzie Pan korzystał z usług pośredników ani innych podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami, nie będzie Pan prowadził zorganizowanych ani szeroko zakrojonych działań marketingowych związanych ze sprzedażą Nieruchomości. Na moment sprzedaży działek nie będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy. W celu znalezienia potencjalnych nabywców, zamierza Pan jedynie zamieścić informacje o zamiarze sprzedaży w zwyczajowo przyjętych i ogólnodostępnych miejscach, w szczególności na internetowych portalach ogłoszeniowych, w mediach społecznościowych lub na tablicach informacyjnych. Działania te nie będą wykraczały poza standardowe formy ogłaszania sprzedaży składników majątku prywatnego. Ponadto, jak Pan wskazał, Nieruchomości nie były i nie będą do czasu sprzedaży przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Pana wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy w opisanym zdarzeniu przyszłym, dokonując sprzedaży działek nr (…), będzie działać Pan jako podatnik podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT dla danej czynności – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Zatem, w analizowanej sprawie, należy ustalić, czy w odniesieniu do czynności sprzedaży opisanych we wniosku działek będzie Pan spełniać przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w celu sprzedaży posiadanych działek podjął Pan lub podejmie działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wskazanym we wniosku wynika, że:

·   nie jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT,

·   nie posiada Pan status rolnika ryczałtowego,

·   działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży nabył Pan w drodze darowizny od rodziców w celu kontynuacji prowadzenia rodzinnego gospodarstwa rolnego,

·   nabycie działek nastąpiło w ramach czynności niepodlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

·   przedmiotowe działki wykorzystywał Pan do produkcji rolnej,

·   z przedmiotowych działek nie były, nie są i nie będą sprzedawane płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

·   produkty rolne były/są/będą wykorzystywane przez Pana na własne potrzeby,

·   dla przedmiotowych działek został uchwalony MPZP bez żadnych starań z Pana strony,

·   działki nie są uzbrojone,

·   nie zostały do nich doprowadzone przyłącza wodociągowe, elektroenergetyczne, kanalizacyjne ani gazowe,

·   nie będzie Pan podejmował działań zmierzających do zwiększenia wartości rynkowej lub atrakcyjności Nieruchomości przed ich sprzedażą,

·   nie będzie Pan występował o wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci ani zlecał wykonania przyłączy mediów,

·   nie będzie Pan korzystał z usług pośredników ani innych podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami,

·   nie będzie Pan prowadził zorganizowanych ani szeroko zakrojonych działań marketingowych związanych ze sprzedażą Nieruchomości,

·   na moment sprzedaży działek nie będzie wydana dla nich decyzja o warunkach zabudowy,

·   Nieruchomości nie były i nie będą do czasu sprzedaży przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze,

·   zamierza Pan jedynie zamieścić informacje o zamiarze sprzedaży w zwyczajowo przyjętych i ogólnodostępnych miejscach, w szczególności na internetowych portalach ogłoszeniowych, w mediach społecznościowych lub na tablicach informacyjnych.

Zatem, z wniosku nie wynika, aby w związku z planowaną sprzedażą podejmował Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży nie wystąpił i nie wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ta wypełniać będzie przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan bowiem takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Zatem, dokonując sprzedaży działek o nr (…), (…) oraz (…), nie będzie Pan działać jako podatnik podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy. W związku z planowaną transakcją, będzie Pan korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie planowanej sprzedaży, a jej dostawę cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, dokonując sprzedaży działek o nr (…), (…) oraz (…) będzie korzystać Pan z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż działek opisanych we wniosku, nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podsumowując stwierdzam, że w opisanej sytuacji w związku z planowaną sprzedażą działek o nr (…), (…) oraz (…), brak będzie przesłanek pozwalających uznać Pana za podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. W analizowanej sprawie sprzedaż tą należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której przepisy ustawy nie będą miały zastosowania. Zatem, sprzedaż ww. działek będzie czynnością niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nie będzie Pan również zobowiązany do naliczenia podatku należnego, od planowanych transakcji sprzedaży.

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Ponadto wskazuję, że dla Pana wniosku w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·  Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.