0112-KDIL3.4012.526.2026.1.KFK

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 17 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy planowana sprzedaż lokalu mieszkalnego, będącego towarem handlowym, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy.

Uzupełnili go Państwo pismem z 11 sierpnia 2026 r. (wpływ 11 sierpnia 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, dalej jako „Spółka” lub „Wnioskodawca”, prowadzi działalność gospodarczą w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Spółka nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług i nie korzysta z prawa do odliczania podatku VAT naliczonego.

Spółka nabyła na rynku wtórnym lokal mieszkalny położony w (…), z zamiarem przeprowadzenia prac remontowych i jego dalszej odsprzedaży.

Nabycie lokalu nie było opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Przy nabyciu lokalu Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT i Spółka nie dokonała takiego odliczenia.

Przed nabyciem lokalu przez Spółkę doszło do jego pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Lokal był wcześniej używany do celów mieszkalnych. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem lokalu a planowaną sprzedażą przez Spółkę upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Lokal został nabyty przez Spółkę jako towar handlowy przeznaczony do dalszej odsprzedaży. Nie został zaliczony do środków trwałych Spółki, nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych, nie był amortyzowany i nie ustalono dla niego wartości początkowej dla celów amortyzacji podatkowej.

Po nabyciu lokalu Spółka przeprowadziła w nim prace remontowe i wykończeniowe. Łączna wartość wydatków poniesionych na te prace przekroczyła 30% ceny nabycia lokalu.

Zakres wykonanych prac obejmował w szczególności:

- usunięcie zużytych podłóg i ułożenie nowych podłóg;

- tynkowanie ścian oraz wykonanie gładzi;

- malowanie ścian i sufitów;

- usunięcie starych i ułożenie nowych płytek ściennych i podłogowych;

- wykonanie stałej zabudowy kuchennej;

- wykonanie prac dotyczących instalacji elektrycznej;

- wykonanie prac dotyczących instalacji wodnej i kanalizacyjnej;

- wykonanie pozostałych prac remontowych i wykończeniowych niezbędnych do doprowadzenia lokalu do właściwego stanu technicznego, użytkowego i estetycznego.

Prace dotyczące instalacji elektrycznej oraz wodno-kanalizacyjnej polegały na wymianie, naprawie albo dostosowaniu istniejących instalacji. Po zakończeniu prac instalacje pełnią te same podstawowe funkcje, co przed remontem.

Stała zabudowa kuchenna została wykonana na wymiar i zamocowana do elementów lokalu. Zabudowa nie jest jednak elementem konstrukcyjnym budynku i pełni funkcję wyposażenia lokalu. Jej demontaż nie spowodowałby naruszenia konstrukcji lokalu, chociaż mógłby wymagać wykonania zwykłych prac naprawczych lub wykończeniowych.

W ramach wykonanych prac:

- nie zmieniono powierzchni użytkowej lokalu;

- nie zmieniono przeznaczenia ani sposobu użytkowania lokalu;

- nie zmieniono liczby pokoi;

- nie zmieniono układu ścian;

- nie wyburzano ani nie przesuwano ścian;

- nie dokonano podziału lokalu na odrębne lokale;

- nie połączono lokalu z innym lokalem;

- nie dokonano rozbudowy ani nadbudowy lokalu;

- nie utworzono nowych pomieszczeń o funkcji, której lokal wcześniej nie posiadał.

Przed wykonaniem prac lokal był lokalem mieszkalnym i po ich wykonaniu nadal pozostaje lokalem mieszkalnym o takim samym przeznaczeniu oraz zasadniczo takim samym układzie funkcjonalnym.

Celem prac było usunięcie technicznego i estetycznego zużycia poszczególnych elementów lokalu, odtworzenie ich funkcji oraz przygotowanie lokalu do sprzedaży.

Po zakończeniu prac lokal nie został wynajęty, wydzierżawiony ani oddany do używania osobom trzecim. Lokal nie był także wykorzystywany przez Spółkę na potrzeby własnej działalności, nie był zamieszkiwany ani używany przez członków zarządu, wspólników lub pracowników Spółki.

Lokal po zakończeniu prac nadal stanowi towar handlowy przeznaczony do sprzedaży.

Spółka nie odliczała podatku VAT naliczonego od wydatków poniesionych na zakup materiałów oraz usług związanych z wykonanymi pracami.

Spółka zamierza sprzedać opisany lokal mieszkalny w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Wątpliwości Spółki dotyczą tego, czy wydatki na opisane prace mogą zostać uznane za wydatki na ulepszenie, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, mimo że lokal stanowi towar handlowy, a nie środek trwały, oraz czy planowana sprzedaż lokalu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 albo art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy planowana sprzedaż lokalu mieszkalnego będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT, skoro od pierwszego zasiedlenia lokalu upłynęły ponad dwa lata, wykonane przez Spółkę prace nie stanowią ulepszenia środka trwałego, a Spółka nie odliczała podatku VAT od poniesionych wydatków?

Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż lokalu mieszkalnego będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a w przypadku braku możliwości zastosowania tego zwolnienia – na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi albo rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Pojęcie „ulepszenia” użyte w tym przepisie należy rozumieć zgodnie z przepisami o podatku dochodowym. Z art. 16g ust. 13 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wynika, że ulepszenie dotyczy środków trwałych, które zostały przebudowane, rozbudowane, zrekonstruowane, zaadaptowane lub zmodernizowane. W przypadku ulepszenia poniesione wydatki powiększają wartość początkową środka trwałego.

Lokal będący przedmiotem wniosku nie został zaliczony przez Spółkę do środków trwałych. Od momentu nabycia był przeznaczony do dalszej odsprzedaży i został ujęty jako towar handlowy. Lokal nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych, nie był amortyzowany oraz nie ustalono dla niego wartości początkowej dla celów amortyzacji podatkowej.

W ocenie Wnioskodawcy, wydatki ponoszone na lokal będący towarem handlowym nie mogą stanowić ulepszenia środka trwałego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Wydatki te są związane z przygotowaniem towaru handlowego do sprzedaży i nie zwiększają wartości początkowej środka trwałego.

Niezależnie od powyższego, wykonane prace miały przede wszystkim charakter remontowy, odtworzeniowy i wykończeniowy. Wymiana podłóg, tynkowanie, wykonywanie gładzi, malowanie oraz wymiana płytek służyły usunięciu zużycia technicznego i estetycznego oraz przywróceniu lokalowi właściwego stanu użytkowego.

Prace dotyczące instalacji elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej polegały na wymianie, naprawie lub dostosowaniu istniejących instalacji. Instalacje po wykonaniu prac pełnią te same podstawowe funkcje, które pełniły wcześniej.

Zastosowanie nowych materiałów oraz współczesnych rozwiązań technicznych nie powoduje samo w sobie, że prace remontowe stają się ulepszeniem. Przy remoncie starszego lokalu wykorzystanie materiałów identycznych z pierwotnie zastosowanymi może być niemożliwe albo gospodarczo nieuzasadnione.

Stała zabudowa kuchenna stanowi wyposażenie lokalu. Nie jest elementem konstrukcyjnym budynku oraz nie powoduje zmiany powierzchni, przeznaczenia ani układu funkcjonalnego lokalu.

W ramach wykonanych prac nie zmieniono układu ścian, liczby pokoi, powierzchni użytkowej, przeznaczenia ani sposobu użytkowania lokalu.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, opisane prace nie stanowią ulepszenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Okoliczność, że łączna wartość wydatków poniesionych na opisane prace przekroczyła 30% ceny nabycia lokalu, nie powoduje, zdaniem Wnioskodawcy, ponownego pierwszego zasiedlenia lokalu.

Art. 2 pkt 14 ustawy o VAT nie nakazuje porównywania łącznej wartości wszystkich prac remontowych, wykończeniowych i kosztów wyposażenia z ceną nabycia nieruchomości. Przepis ten odnosi się do wydatków na ulepszenie stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej budynku, budowli lub ich części.

Cena nabycia lokalu stanowiącego towar handlowy nie może być automatycznie utożsamiana z wartością początkową środka trwałego. Lokal nie był środkiem trwałym Spółki, nie był amortyzowany i nie ustalono dla niego wartości początkowej dla celów amortyzacji.

W pierwszej kolejności konieczne byłoby ustalenie, że poniesione wydatki stanowiły ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Dopiero po takim ustaleniu możliwe byłoby porównanie wydatków na ulepszenie z wartością początkową środka trwałego.

Nie jest zatem prawidłowe automatyczne zsumowanie wszystkich wydatków dotyczących remontu, materiałów wykończeniowych i wyposażenia, a następnie porównanie tej kwoty z ceną zakupu mieszkania.

Ponieważ lokal stanowił towar handlowy, a nie środek trwały, opisane wydatki nie stanowiły ulepszenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Wykonanie prac nie doprowadziło zatem do ponownego pierwszego zasiedlenia, niezależnie od tego, że łączna wartość poniesionych wydatków przekroczyła 30% ceny nabycia lokalu.

Zdaniem Wnioskodawcy, dla oceny planowanej sprzedaży właściwe pozostaje więc pierwsze zasiedlenie, które nastąpiło przed nabyciem lokalu przez Spółkę.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem przypadków, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim albo gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Pierwsze zasiedlenie lokalu nastąpiło przed jego nabyciem przez Spółkę. Lokal był wcześniej używany do celów mieszkalnych, a pomiędzy jego pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Przeprowadzenie przez Spółkę opisanych prac nie spowodowało ponownego pierwszego zasiedlenia, ponieważ lokal stanowił towar handlowy, a nie środek trwały, natomiast poniesione wydatki nie były wydatkami na ulepszenie środka trwałego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Okoliczność, że po zakończeniu remontu lokal nie został wynajęty ani rozpoczęty do użytkowania przez Spółkę, nie wpływa na powyższą ocenę. Ustalenie nowego momentu pierwszego zasiedlenia po wykonaniu prac byłoby konieczne wyłącznie wtedy, gdyby wcześniej doszło do ulepszenia lokalu spełniającego warunki określone w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Skoro do takiego ulepszenia nie doszło, wykonane prace nie rozpoczęły ponownie biegu dwuletniego okresu od pierwszego zasiedlenia.

Planowana sprzedaż nie nastąpi zatem w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim oraz nastąpi po upływie ponad dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.

W konsekwencji, planowana sprzedaż lokalu będzie, zdaniem Wnioskodawcy, korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Fakt, że Spółka nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, nie wyłącza możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Gdyby jednak Organ uznał, że zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie znajduje zastosowania, zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż powinna zostać objęta zwolnieniem określonym w art. 43 ust. 1 pkt 10a tej ustawy.

Przy nabyciu lokalu Spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. Nabycie lokalu nie było opodatkowane podatkiem VAT, a Spółka nie dokonała odliczenia VAT w związku z zakupem.

Spółka nie odliczała również podatku VAT naliczonego wynikającego z wydatków poniesionych na materiały i usługi związane z wykonanymi pracami.

Ponadto, lokal nie stanowił środka trwałego Spółki, a wydatki poniesione na towar handlowy nie stanowiły wydatków na ulepszenie środka trwałego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

W konsekwencji, gdyby Organ wykluczył zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zdaniem Wnioskodawcy, spełnione będą przesłanki zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż lokalu mieszkalnego będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT przede wszystkim na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ od pierwszego zasiedlenia lokalu upłynęły ponad dwa lata, a wykonane przez Spółkę prace nie stanowiły ulepszenia środka trwałego i nie doprowadziły do ponownego pierwszego zasiedlenia. W przypadku uznania przez Organ, że art. 43 ust. 1 pkt 10 nie znajduje zastosowania, sprzedaż powinna korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, ponieważ Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT przy nabyciu lokalu oraz Spółka nie odliczała podatku VAT od wydatków poniesionych na wykonane prace.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określaną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że sprzedaż przez Spółkę lokalu mieszkalnego, który jest towarem handlowym wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, a Spółka spełnia definicję podatnika z art. 15 ust. 1 ustawy i w takiej roli będzie występować dokonując sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego.

Przy czym, zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności lub zwolnienie od podatku (podmiotowe lub przedmiotowe).

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje – po spełnieniu określonych warunków – na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Kwestia pierwszego zasiedlenia została uregulowana w art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

Podkreślić w tym miejscu należy, że termin „ulepszenia” zawarty w ustawie o podatku od towarów i usług, odwołuje się do przepisów o podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 16g ust. 13 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U z 2026 r. poz. 554 ze zm.):

Jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1 i 3-11, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10 000 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10 000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Ulepszeniem środka trwałego – w rozumieniu ustawy podatkowej – jest więc:

·   przebudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, w wyniku których nastąpi jego dostosowanie do zmienionych potrzeb funkcjonalnych, użytkowych lub technicznych;

·   rozbudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, które powiększają ten środek trwały;

·   rekonstrukcja środka trwałego, tj. wykonanie prac, w wyniku których nastąpi odtworzenie zniszczonego środka trwałego do jego poprzedniego stanu;

·   adaptacja środka trwałego, tj. wykonanie prac mających na celu przystosowanie danego środka trwałego do spełniania odmiennych funkcji od tych, dla których został zbudowany lub użytkowany;

·   modernizacja środka trwałego, tj. unowocześnienie środka trwałego.

Powyższy przepis wskazuje, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Zatem nieruchomość (np. lokal), który nie będzie stanowić u podatnika środka trwałego, nie może ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy ulepszenia środków trwałych.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Ponadto należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów, tj. zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT oraz wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Ponadto, w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Analiza przepisów ustawy, regulujących prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zatem, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Co do zasady zatem grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Spółka nabyła na rynku wtórnym lokal mieszkalny z zamiarem przeprowadzenia prac remontowych i jego dalszej odsprzedaży. Nabycie lokalu nie było opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Przy nabyciu lokalu Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT i Spółka nie dokonała takiego odliczenia.

Lokal został nabyty przez Spółkę jako towar handlowy przeznaczony do dalszej odsprzedaży. Nie został zaliczony do środków trwałych Spółki, nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych, nie był amortyzowany i nie ustalono dla niego wartości początkowej dla celów amortyzacji podatkowej.

Przed nabyciem lokalu przez Spółkę doszło do jego pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Lokal był wcześniej używany do celów mieszkalnych. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem lokalu a planowaną sprzedażą przez Spółkę upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Po nabyciu lokalu Spółka przeprowadziła w nim prace remontowe i wykończeniowe. Łączna wartość wydatków poniesionych na te prace przekroczyła 30% ceny nabycia lokalu. Celem prac było usunięcie technicznego i estetycznego zużycia poszczególnych elementów lokalu, odtworzenie ich funkcji oraz przygotowanie lokalu do sprzedaży. W ramach wykonanych prac: nie zmieniono powierzchni użytkowej lokalu, nie zmieniono przeznaczenia ani sposobu użytkowania lokalu, nie zmieniono liczby pokoi, nie zmieniono układu ścian, nie wyburzano ani nie przesuwano ścian, nie dokonano podziału lokalu na odrębne lokale, nie połączono lokalu z innym lokalem, nie dokonano rozbudowy ani nadbudowy lokalu, nie utworzono nowych pomieszczeń o funkcji, której lokal wcześniej nie posiadał.

Spółka nie odliczała podatku VAT naliczonego od wydatków poniesionych na zakup materiałów oraz usług związanych z wykonanymi pracami.

Przed wykonaniem prac lokal był lokalem mieszkalnym i po ich wykonaniu nadal pozostaje lokalem mieszkalnym o takim samym przeznaczeniu oraz zasadniczo takim samym układzie funkcjonalnym.

Po zakończeniu prac lokal nadal stanowi towar handlowy przeznaczony do sprzedaży. Spółka zamierza sprzedać opisany lokal mieszkalny w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Państwa wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy planowana sprzedaż lokalu mieszkalnego, ujętego w działalności Spółki jako towar handlowy, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa uznać należy, że dostawa lokalu mieszkalnego będzie spełniała przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bowiem, jak Państwo wskazali w opisie sprawy, przed nabyciem lokalu przez Spółkę doszło do jego pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, lokal był wcześniej używany do celów mieszkalnych oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem lokalu a planowaną sprzedażą przez Spółkę upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Wskazali Państwo również, że po nabyciu lokalu Spółka przeprowadziła w nim prace remontowe i wykończeniowe, a łączna wartość wydatków poniesionych na te prace przekroczyła 30% ceny nabycia lokalu. Należy jednak zaznaczyć, że ponoszone nakłady nie będą miały wpływu na kwestię pierwszego zasiedlenia przedmiotowego lokalu, gdyż stanowi on towar handlowy, co oznacza, że nie może ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym. Jak wcześniej wskazano, pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy ulepszenia środków trwałych.

Zatem, skoro dostawa lokalu mieszkalnego nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy i od pierwszego zasiedlania do dnia transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata, spełnione zostaną przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z tym, że dostawa lokalu mieszkalnego będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

Podsumowując stwierdzam, że planowana przez Spółkę sprzedaż lokalu mieszkalnego, ujętego w działalności jako towar handlowy, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.