0112-KDIL3.4012.504.2026.3.AW

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 9 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego, wykazanego na fakturze, dokumentującej nabycie lokalu usługowego, w sytuacji, gdy dostawa spełnia przesłanki zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a Strony nie złożyły zgodnego oświadczenia z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

Uzupełnili go Państwo pismem z 5 sierpnia 2026 r. (wpływ 5 sierpnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie aktu notarialnego (…) z dnia 27 stycznia 2026 r. Wnioskodawca nabył lokal niemieszkalny – lokal usługowy o powierzchni użytkowej 71,40 m², wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej.

Sprzedający prowadził działalność gospodarczą i był zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Lokal został zakupiony przez Sprzedającego 2 marca 2021 r. i oddany do użytkowania również w 2021 r. Bezpośrednio po oddaniu do użytkowania został oddany przez właścicieli w odpłatny najem przedsiębiorcy prowadzącemu działalność gospodarczą.

Najem był czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Od dnia oddania lokalu w najem do dnia sprzedaży upłynął okres przekraczający dwa lata.

Po pierwszym zasiedleniu sprzedający nie ponosili wydatków na ulepszenie lokalu przekraczających 30% jego wartości początkowej.

Nakłady związane z przystosowaniem lokalu do prowadzonej działalności gospodarczej zostały poniesione wyłącznie przez najemcę na jego koszt i ryzyko. Nakłady te nie stanowiły ulepszeń środka trwałego po stronie sprzedających.

W akcie notarialnym sprzedający oświadczył, że jest czynnym podatnikiem VAT.

Kupujący, mimo że również jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT, nie składał żadnego oświadczenia dotyczącego swojego statusu podatkowego.

Akt notarialny nie zawiera zgodnego oświadczenia obu stron o wyborze opodatkowania dostawy, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług.

Nie zostało również złożone odrębne oświadczenie do właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego o rezygnacji ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Pomimo powyższego sprzedaż została udokumentowana fakturą VAT ze stawką 23%.

Cena sprzedaży wyniosła:

wartość netto – (…),

VAT – (…),

wartość brutto – (…).

Wnioskodawca powziął wątpliwość, co do prawidłowości zastosowania podatku od towarów i usług według stawki 23% do opisanej transakcji, ponieważ z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że dostawa mogła korzystać ze zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Wątpliwości te powstały również w związku ze stanowiskiem zajętym przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w (…), który w toku prowadzonego postępowania dotyczącego zwrotu podatku VAT, wynikającego z przedmiotowej transakcji, wskazał, że dostawa mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. W związku z rozbieżnością pomiędzy sposobem opodatkowania transakcji przez sprzedającego, a stanowiskiem organu podatkowego, Wnioskodawca występuje o wydanie interpretacji indywidualnej w celu jednoznacznego ustalenia prawidłowych skutków podatkowych tej transakcji.

Uzyskanie interpretacji jest dla Wnioskodawcy niezbędne dla prawidłowej oceny skutków podatkowych nabycia lokalu oraz dalszego postępowania w zakresie rozliczeń podatku od towarów i usług.

Uzupełniając wniosek wskazali Państwo, że zakupiony lokal jest wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej Wnioskodawcy – (…) Sp. z o.o.

W ramach tej działalności w lokalu świadczone są odpłatne usługi fryzjerskie podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Lokal jest wykorzystywany wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Ponadto – w odpowiedzi na wezwanie – udzielili Państwo odpowiedzi na następujące pytania:

1.  Do jakich czynności wykorzystują Państwo nabyty lokal usługowy, tj.:

-     do czynności opodatkowanych (proszę wskazać dokładnie jakie to są czynności),

-     zwolnionych (proszę wskazać dokładnie jakie to są czynności i na jakiej podstawie prawnej korzystają ze zwolnienia od podatku VAT), czy

-     niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT (proszę wskazać dokładnie jakie to są czynności)?

Odpowiedź: Nabyty lokal jest wykorzystywany wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT. Lokal jest wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

2.  Czy dokonujący dostawy i nabywca lokalu usługowego złożyli przed dniem dokonania dostawy tego lokalu właściwemu dla jego nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego – zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy lokalu usługowego, o którym mowa we wniosku?

Odpowiedź: Przed dniem dostawy strony nie złożyły właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodnego oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy w przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawcy przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego, wykazanego na fakturze, dokumentującej nabycie lokalu usługowego, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w sytuacji, gdy dostawa spełnia przesłanki zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a strony nie złożyły zgodnego oświadczenia z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, co skutkuje koniecznością oceny art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

Zdaniem Wnioskodawcy, opisana dostawa spełnia przesłanki zwolnienia określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ nastąpiła po pierwszym zasiedleniu oraz po upływie ponad dwóch lat, sprzedający nie ponosili wydatków na ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej, a strony nie złożyły zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania przewidzianego w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy. W konsekwencji, jeżeli dostawa była zwolniona od podatku, zastosowanie znajduje art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, a Wnioskodawcy nie przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego wykazanego na fakturze.

Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości tego stanowiska.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Jak wynika z powołanych powyżej przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Zauważyć należy, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej. W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Ponadto, należy podkreślić, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Jak stanowi art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Z treści art. 88 ust. 4 ustawy wynika, że:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Zatem, sam fakt otrzymania faktury z wykazanym podatkiem VAT nie jest wystarczającą przesłanką do realizacji prawa do dokonania obniżenia podatku należnego.

Aby powstało prawo do odliczenia, u wystawcy faktury podatek VAT musi być wymagalny, co oznacza, że powstał obowiązek podatkowy z tytułu czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem, a także powstała podstawa opodatkowania z tytułu zrealizowania jednej z czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych. Przy czym, należy podkreślić, że faktura stanowi podstawę dla nabywcy towaru lub usługi do odliczenia podatku naliczonego, bowiem z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy wynika, że podatkiem naliczonym jest kwota podatku wynikająca z faktury.

Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Ponadto, zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Faktura jest dokumentem wystawianym dla potrzeb dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy wskazać, że celem faktury jest przede wszystkim udokumentowanie rzeczywistego przebiegu zdarzeń gospodarczych, zarówno pod względem przedmiotu transakcji, jak i podmiotów biorących w niej udział.

Odnosząc się zatem do Państwa wątpliwości, dotyczących prawa do odliczenia podatku naliczonego, wykazanego na fakturze, dokumentującej nabycie lokalu usługowego, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy, w sytuacji, gdy dostawa spełniała przesłanki zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a Strony nie złożyły zgodnego oświadczenia z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, co skutkuje koniecznością oceny art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, należy wskazać, że zgodnie z wyżej cytowanymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku naliczonego skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

W pierwszej kolejności należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do czynności sprzedaży lokalu usługowego Sprzedający spełniał przesłanki do uznania Jego za podatnika podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle lub ich części – a więc np. lokale – spełniają definicję towaru, wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 z 11.12.2006 r., s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Należy zauważyć, że dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, rozumiana jest przez ustawodawcę jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W określeniu „jak właściciel” zawiera się możliwość uznania za dostawę faktycznego przeniesienia władztwa nad rzeczą. W rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług „dostawa” oznacza więc wszelkiego rodzaju rozporządzanie towarem (sprzedaż, zamiana, darowizna, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego).

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy:

W konsekwencji, należy stwierdzić, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania, podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług, jednak aby takie czynności podlegały opodatkowaniu, muszą być one wykonywane przez podatników w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zaznacza się przy tym, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający prowadził działalność gospodarczą i był zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Lokal został zakupiony przez Sprzedającego 2 marca 2021 r. i oddany do użytkowania. Bezpośrednio po oddaniu do użytkowania został oddany przez właścicieli w odpłatny najem przedsiębiorcy prowadzącemu działalność gospodarczą. Najem był czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z powołanych powyżej przepisów wynika, że opodatkowanie danej czynności podatkiem od towarów i usług uwarunkowane jest łącznym spełnieniem dwóch przesłanek. Po pierwsze konkretna czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, po wtóre – musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem, należy rozważyć kwestię, czy Sprzedający działał jako podatnik podatku od towarów i usług w odniesieniu do sprzedaży przedmiotowego lokalu usługowego, a tym samym czy sprzedaż ta została wykonywana w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu wskazać trzeba, że w myśl art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Tak więc, najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Z powyższego wynika również, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jej najemcę.

W związku z tym, należy uznać, że najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, ww. lokal usługowy, był wykorzystywany przez Sprzedającego w ramach prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej.

W związku z powyższym, w analizowanej sprawie doszło do sprzedaży majątku, wchodzącego w skład przedsiębiorstwa Sprzedającego, wykorzystywanego w działalności gospodarczej, a także będącego przedmiotem najmu.

Tym samym, w opisanej sytuacji, należało uznać Sprzedającego za podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji, czynność dostawy lokalu usługowego podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów mogące mieć zastosowanie w przedmiotowej sprawie zostały określone w art. 43 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Na podstawie art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je do użytkowania pierwszemu nabywcy, oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w tych przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli lub ich części.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak stanowi powołany już wyżej art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-     towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-     przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, według którego:

W świetle przepisu art. 29a ust. 8 ustawy, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu/wieczystego użytkowania gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jednocześnie należy mieć na uwadze, że wymienione powyżej zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku, wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym, podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający prowadził działalność gospodarczą i był zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Lokal został zakupiony przez Sprzedającego 2 marca 2021 r. i oddany do użytkowania również w 2021 r. Bezpośrednio po oddaniu do użytkowania został oddany przez właścicieli w odpłatny najem przedsiębiorcy prowadzącemu działalność gospodarczą. Najem był czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Od dnia oddania lokalu w najem do dnia sprzedaży upłynął okres przekraczający dwa lata. Po pierwszym zasiedleniu Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie lokalu przekraczających 30% jego wartości początkowej. Nakłady związane z przystosowaniem lokalu do prowadzonej działalności gospodarczej zostały poniesione wyłącznie przez najemcę na jego koszt i ryzyko. Nakłady te nie stanowiły ulepszeń środka trwałego po stronie Sprzedającego. W akcie notarialnym Sprzedający oświadczył, że jest czynnym podatnikiem VAT. Kupujący, mimo że również jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT, nie składał żadnego oświadczenia dotyczącego swojego statusu podatkowego. Akt notarialny nie zawiera zgodnego oświadczenia obu stron o wyborze opodatkowania dostawy, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy. Nie zostało również złożone odrębne oświadczenie do właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego o rezygnacji ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Przed dniem dostawy strony nie złożyły właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodnego oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy. Sprzedaż została udokumentowana fakturą VAT ze stawką 23%. Nabyli Państwo od Sprzedającego, na podstawie aktu notarialnego z dnia 27 stycznia 2026 r., przedmiotowy lokal niemieszkalny – lokal usługowy wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej.

Analizując informacje zawarte w opisanym stanie faktycznym oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że od momentu zasiedlenia lokalu usługowego, do momentu jego sprzedaży upłynął okres ponad dwóch lat. Lokal niemieszkalny – lokal usługowy, był bowiem – jak Państwo wskazali – wykorzystywany przez Sprzedającego w ramach prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej. Ponadto, w stosunku do ww. lokalu Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie lokalu przekraczających 30% jego wartości początkowej.

Tym samym, w rozpatrywanej sprawie, w odniesieniu do sprzedaży lokalu usługowego zostały spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Skutkiem powyższego dostawa gruntu, na którym posadowiony jest ww. lokal również korzystała ze zwolnienia od podatku, co wynika z art. 29a ust. 8 ustawy.

Ponadto, wskazali Państwo w opisie sprawy, że akt notarialny nie zawiera zgodnego oświadczenia obu stron o wyborze opodatkowania dostawy, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy. Nie zostało również złożone odrębne oświadczenie do właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego o rezygnacji ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Przed dniem dostawy Strony nie złożyły zatem właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodnego oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

Zatem, dostawa lokalu usługowego korzystała ze zwolnienia od podatku stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – Strony nie zrezygnowały ze zwolnienia i nie wybrały opcji opodatkowania, zgodnie z art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy, po spełnieniu warunków z art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy.

W związku z zastosowaniem zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, do dostawy ww. lokalu, bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części, nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Podsumowując, stwierdzam, że czynność polegająca na sprzedaży lokalu usługowego na Państwa rzecz korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Zatem, w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, wyłączający możliwość obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z uwagi na fakt, że dostawa na Państwa rzecz lokalu usługowego korzystała – po stronie Sprzedającego – ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

W konsekwencji, pomimo faktu, że są Państwo czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług a nabyty lokal usługowy jest wykorzystywany przez Państwa wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, to nie przysługuje Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z jego nabyciem od Sprzedającego, z uwagi na zaistnienie, we wskazanych okolicznościach negatywnej przesłanki, wyłączającej możliwość odliczenia podatku naliczonego, o której mowa w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy.

Podsumowując, stwierdzić należy, że w przedstawionym stanie faktycznym nie przysługiwało i nie przysługuje Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego, wykazanego na fakturze, dokumentującej nabycie lokalu usługowego, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy, z uwagi na fakt, że dostawa lokalu na Państwa rzecz spełniała przesłanki do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a Strony nie złożyły zgodnego oświadczenia z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o rezygnacji z tego zwolnienia.

Wobec powyższego, Państwa stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zaznacza się, iż niniejsza interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla Sprzedającego lokal niemieszkalny – usługowy. Zbywca, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.