0112-KDIL3.4012.502.2026.3.AK

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 lipca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 7 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży lokalu mieszkalnego należącego do Dłużnika.

Uzupełniła go Pani pismem z 10 sierpnia 2026 r. (wpływ 10 sierpnia 2026 r.), pismem z 2 września 2026 r. (wpływ 9 września 2026 r.) oraz pismem z 4 września 2026 r. (wpływ 14 września 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwania.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Dłużnik (…) Pesel (…) jest właścicielem nieruchomości o nr KW (…). Brak kontaktu z dłużnikiem.

Komornik wystąpił do Urzędu Skarbowego z zapytaniem: Czy dłużnik był (w przypadku pozytywnej odpowiedzi proszę o wskazanie dat kiedy był) lub jest obecnie zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. W odpowiedzi otrzymała Pani informację: brak informacji o podmiocie.

W uzupełnieniu do wniosku z 2 września 2026 r. wskazała Pani następujące informacje:

1.  Czy Dłużnik jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT?

Odp.: Dłużnik nie jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

2.  Jaki jest numer ewidencyjny nieruchomości będącej przedmiotem egzekucji?

Odp.: Nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy we (…) prowadzi księgę wieczystą o nr (…) (lokal mieszkalny).

3.  W jakim celu Dłużnik nabył nieruchomość będącą przedmiotem egzekucji?

Odp.: Dłużnik nabył nieruchomość będącą przedmiotem egzekucji w celach mieszkaniowych dla potrzeb rodziny.

4.  W jaki sposób Dłużnik wykorzystywał i wykorzystuje przedmiotową nieruchomość? W szczególności:

a)  Czy Dłużnik korzystał lub korzysta z niej dla celów prowadzenia działalności gospodarczej? Jeśli tak, w jakim okresie lub okresach i w jaki sposób Dłużnik z niej korzystał lub korzysta?

Odp.: Dłużnik nie korzystał i nie korzysta z niej dla celów prowadzenia działalności gospodarczej.

b)  Czy Dłużnik korzystał lub korzysta z niej wyłącznie dla swoich celów osobistych (w jaki sposób?)?

Odp.: Dłużnik korzystał i korzysta z niej wyłącznie dla swoich celów osobistych.

5.  Czy nabycie przez Dłużnika nieruchomości będącej przedmiotem egzekucji, nastąpiło w ramach transakcji opodatkowanych, zwolnionych czy niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT i czy transakcja ta została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?

Odp.: Dłużnik nie pamięta, czy nabycie przez Dłużnika nieruchomości będącej przedmiotem egzekucji, nastąpiło w ramach transakcji opodatkowanych, zwolnionych czy niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT i czy transakcja ta została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT.

6.  Czy Dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości? Jeżeli tak, to czy z tego prawa skorzystał i odliczył podatek VAT?

Odp.: Dłużnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości.

7.  Czy przedmiotowa nieruchomość wykorzystywana była przez Dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywana była ww. nieruchomość, wykonywał Dłużnik – należy podać podstawę prawną zwolnienia?

Odp.: Przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana przez Dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

8.  Czy kiedykolwiek Dłużnik udostępniał nieruchomość na podstawie umowy najmu, dzierżawy itp. i czy umowa ta miała/ma charakter odpłatny, czy nieodpłatny?

Odp.: Na pytanie: „Czy kiedykolwiek Dłużnik udostępniał nieruchomość na podstawie umowy najmu, dzierżawy itp. i czy umowa ta miała/ma charakter odpłatny, czy nieodpłatny?” Dłużnik odpowiedział powyżej 7 lat temu, nie pamięta daty.

9.  Czy Dłużnik jest rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 ust. 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. od podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”?

Odp.: Dłużnik nie jest rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 ust. 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. od podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”.

10.  Czy Dłużnik wykorzystywał lub wykorzystuje nieruchomość do działalności rolniczej w rozumieniu ustawy? Jeśli tak, czy Dłużnik sprzedawał płody rolne z nieruchomości, które pochodziły z jego własnej działalności rolniczej (Jeśli tak, proszę wskazać: jakie to były płody rolne, kiedy je sprzedawał, czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT)?

Odp.: Dłużnik nie wykorzystuje i nie wykorzystywał nieruchomości do działalności rolniczej w rozumieniu ustawy.

11.  Czy nieruchomość będąca przedmiotem egzekucji jest zabudowana/niezabudowana?

Odp.: Nieruchomość będąca przedmiotem egzekucji jest zabudowana.

Wyżej wymienione informacje, zostały uzyskane od Dłużnika (…).

W uzupełnieniu do wniosku z 4 września 2026 r. wskazała Pani następujące informacje:

1.  W związku ze wskazaniem w uzupełnieniu do wniosku, że:

– proszę o jednoznaczne wskazanie:

a)  W jakim okresie lokal mieszkalny był wynajmowany/dzierżawiony (np. na 3 miesiące, na rok, na czas nieokreślony)?

Odp.: Od (…) września 2015 r. do (…) grudnia 2016 r.

b)  Czy najmowanie/dzierżawienie lokalu mieszkalnego było odpłatne, czy nieodpłatne?

Odp.: Odpłatne.

c)  Kto uzyskiwał korzyści z czynszu z tytułu najmu/dzierżawy lokalu mieszkalnego?

Odp.: Dłużnik (…).

d)  Kto był stroną umowy najmu/dzierżawy lokalu mieszkalnego?

Odp.: (…), najemców Dłużnik nie pamięta.

e)  Kto i w jaki sposób dokumentował usługę najmu/dzierżawy lokalu mieszkalnego? Czy czynsz z tytułu najmu/dzierżawy lokalu mieszkalnego był dokumentowany wystawionymi przez Dłużnika fakturami? Jeśli nie, to proszę wyjaśnić dlaczego.

Odp.: Faktury nie były wystawiane, najem prywatny.

f)   Czy wystąpił podatek należny z tytułu najmu/dzierżawy lokalu mieszkalnego? Jeśli tak, to kto rozliczał podatek należny z tytułu najmu/dzierżawy ww. lokalu?

Odp.: Tak, Dłużnik (…).

2.  Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)?

Odp.: Styczeń 2011 r.

3.  Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. lokalu mieszkalnego a jego dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Odp.: Dłużnik nie rozumie pytania, odpowiedział, że lokal został zasiedlony po jego zakupie na cele mieszkaniowe.

4.  Czy Dłużnik lub najemca/dzierżawca ponosił nakłady na ulepszenie ww. lokalu mieszkalnego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Odp.: Dłużnik odpowiedział: nie.

5.  W jakim okresie Dłużnik lub najemca/dzierżawca ponosił wydatki na ulepszenie ww. lokalu mieszkalnego?

Odp.: Nie ponosił.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku z 2 września 2026 r.)

Czy sprzedaż nieruchomości należącej do Pana (…) o nr KW (…) powinna być obciążona podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku z 2 września 2026 r.)

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż licytacyjna przedmiotowej nieruchomości o nr KW (…) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na podstawie uregulowania zawartego w art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Z treści powyższego przepisu wynika, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku, gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.), zgodnie z którym:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów, będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik, natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku. Jeżeli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów, to komornik jest zobowiązany do wystawienia faktury w imieniu i na rzecz dłużnika.

Tym samym, komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, nieruchomość zabudowana (lokal mieszkalny) spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik – właściciel nieruchomości – jest podatnikiem podatku VAT, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Na mocy art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z przywołanych przepisów wynika, że dzierżawa/najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego/wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy/najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Wynika z tego, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne, należne za używanie lokalu przez dzierżawcę/najemcę. Podstawową usługą świadczoną na rzecz dzierżawcy/najemcy jest natomiast usługa dzierżawy/najmu. Należy wskazać, że umowa dzierżawy/najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego/wynajmującego, jak i dzierżawcę/najemcę – określone przepisami obowiązki.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług usługa dzierżawy/najmu wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i jako czynność odpłatna, świadczona za wynagrodzeniem, wypełnia dyspozycję art. 5 ust. 1 ustawy, tj. jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że Dłużnik jest właścicielem nieruchomości o nr KW (…) (lokal mieszkalny). Dłużnik nie jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Dłużnik nabył nieruchomość będącą przedmiotem egzekucji w celach mieszkaniowych dla potrzeb rodziny. Dłużnik nie korzystał i nie korzysta z niej dla celów prowadzenia działalności gospodarczej. Dłużnik korzystał i korzysta z niej wyłącznie dla swoich celów osobistych. Dłużnik nie jest rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 ust. 19 ustawy od podatku od towarów i usług. Dłużnik nie wykorzystuje i nie wykorzystywał nieruchomości do działalności rolniczej w rozumieniu ustawy.

Dłużnik udostępniał nieruchomość na podstawie umowy najmu/dzierżawy od (…) września 2015 r. do (…) grudnia 2016 r. Najmowanie/dzierżawienie lokalu mieszkalnego było odpłatne. Korzyści z czynszu z tytułu najmu/dzierżawy lokalu mieszkalnego uzyskiwał Dłużnik. Stroną umowy najmu/dzierżawy lokalu mieszkalnego był Dłużnik. Faktury nie były wystawiane, najem prywatny. Podatek należny z tytułu najmu/dzierżawy ww. lokalu rozliczał Dłużnik.

W analizowanej sprawie Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż nieruchomości zabudowanej (lokalu mieszkalnego) należącej do Dłużnika jest opodatkowana podatkiem VAT.

Aby odpowiedzieć na to pytanie w pierwszej kolejności należy ustalić, czy Dłużnik z tytułu sprzedaży nieruchomości może zostać uznany za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą.

Należy tu zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku nie wynika, aby nieruchomość w całym okresie jej posiadania służyła wyłącznie do zaspokojenia potrzeb osobistych Dłużnika, bowiem Dłużnik udostępniał nieruchomość na podstawie umowy najmu/dzierżawy od (…) września 2015 r. do (…) grudnia 2016 r. Najmowanie/dzierżawienie lokalu mieszkalnego było odpłatne. Korzyści z czynszu z tytułu najmu/dzierżawy lokalu mieszkalnego uzyskiwał Dłużnik. Stroną umowy najmu/dzierżawy lokalu mieszkalnego był Dłużnik. Podatek należny z tytułu najmu/dzierżawy ww. lokalu rozliczał Dłużnik.

Zatem uznać należy, że lokal mieszkalny był wykorzystywany przez Dłużnika do prowadzenia działalności gospodarczej, gdyż jak wyżej wskazałem, dzierżawa/najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, dzierżawa/najem wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej. W konsekwencji, przy dostawie przedmiotowej nieruchomości (lokalu mieszkalnego) Dłużnik występuje jako podatnik podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż lokalu mieszkalnego należącego do Dłużnika podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Zatem, w przypadku, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub jego część jest wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1)  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2)  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Ponadto, należy wskazać, że na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym, podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Zatem, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych, przy spełnieniu warunków z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw nieruchomości i ruchomości prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących danej dostawie. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy lokalu mieszkalnego należącego do Dłużnika znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług, należy rozstrzygnąć, czy sprzedaż lokalu mieszkalnego odbędzie się przed pierwszym zasiedleniem lub w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

Przedstawione we wniosku okoliczności wskazują, że sprzedaż lokalu mieszkalnego należącego do Dłużnika nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą ww. lokalu mieszkalnego upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Jak wynika z opisu sprawy, pierwsze zasiedlenie lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy nastąpiło w styczniu 2011 r. Lokal został zasiedlony po jego zakupie na cele mieszkaniowe. Dłużnik ani najemca/dzierżawca nie ponosił nakładów na ulepszenie ww. lokalu mieszkalnego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że w odniesieniu do lokalu mieszkalnego należącego do Dłużnika zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ pomiędzy pierwszym zasiedleniem w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy a dostawą tego budynku upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

W związku z tym, że ww. transakcja korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Podsumowując, stwierdzam, że sprzedaż lokalu mieszkalnego należącego do Dłużnika jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, korzystającą ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym, Pani stanowisko, zgodnie z którym sprzedaż lokalu mieszkalnego należącego do Dłużnika nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, uznałem za nieprawidłowe.

Pani stanowisko uznałem za nieprawidłowe ponieważ, pomimo identycznego skutku podatkowego dla podatnika podatku od towarów i usług (brak kwoty podatku należnego z tytułu dostawy towaru – nieruchomości) – pojęcia „transakcja nie podlega opodatkowaniu” i „transakcja jest zwolniona od podatku” nie są tożsame, a w rozpatrywanej sprawie ma miejsce sytuacja, w której dostawa lokalu mieszkalnego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym. Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Panią w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.