0112-KDIL3.4012.495.2026.2.MS

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

-     prawidłowe – w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości 1,

-     nieprawidłowe – w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości 2.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 8 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w podatku od towarów i usług, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2.

Uzupełnił go Pan pismem z 3 sierpnia 2026 r. (wpływ 3 sierpnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej dwa rodzaje działalności:

·      działalność pozarolniczą oraz

·      działalność rolniczą, którą prowadzi w ramach posiadanego gospodarstwa rolnego.

Wnioskodawca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

W (...) r. Wnioskodawca nabył od Gminy (...), po przeprowadzeniu przetargu, prawo własności niezabudowanej działki gruntu (…), położonej w (...) (dalej: „Nieruchomość 1”). Przy jej nabyciu zapłacił cenę netto powiększoną o podatek od towarów i usług (VAT). Z aktu notarialnego wynika, że w dacie nabycia Nieruchomość 1 była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako teren przeznaczony pod budownictwo mieszkalne jednorodzinne.

W (...) r. Wnioskodawca nabył od osób fizycznych prawo własności działki (…), położonej w (...) (dalej: „Nieruchomość 2”). Przy nabyciu tej nieruchomości zapłacił cenę, do której nie doliczono podatku VAT (transakcja nie była opodatkowana VAT po stronie sprzedawcy). W akcie notarialnym Wnioskodawca oświadczył, że Nieruchomość 2, łącznie z już posiadanym gospodarstwem rolnym, będzie stanowiła całość gospodarczą, na której będzie prowadził gospodarstwo rolne.

Obecnie Nieruchomość 1 nie została podzielona geodezyjnie. Nieruchomość 2 została podzielona na ponad (…) działek, w tym wydzielono drogi wewnętrzne.

Żadna z nieruchomości (Nieruchomość 1 ani Nieruchomość 2) nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy, jak również nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani nie została udostępniona osobom trzecim do odpłatnego korzystania.

Od dnia nabycia przez Wnioskodawcę Nieruchomość 1 pozostaje w praktyce nieużytkowana – poza, jednorazowym usunięciem samosiewów drzew i krzewów, nie były na niej prowadzone żadne inne działania rolnicze.

Nieruchomość 2 stanowi łąkę/pastwisko i była obejmowana dopłatami. Poza okresowym koszeniem nie były na niej prowadzone inne działania rolnicze.

Obie nieruchomości (Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2) są w całości objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który przewiduje ich przeznaczenie pod:

·      tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej (Nieruchomość 1),

·      tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (Nieruchomość 2).

Wnioskodawca nie ponosił nakładów inwestycyjnych na uzbrojenie Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 (nie doprowadzał mediów, takich jak woda, kanalizacja, energia, gaz itp.).

Wnioskodawca podjął pewne działania formalne związane z zamiarem zabudowy części działek z Nieruchomości 2. W szczególności:

·      wystąpił o warunki przyłączenia do sieci teletechnicznej i elektrycznej dla planowanej zabudowy na części działek Nieruchomości 2,

·      uzyskał informację o braku możliwości podłączenia do sieci wodociągowo-kanalizacyjnej dla tej inwestycji,

·      nie uzyskał zezwolenia na lokalizację zjazdu z drogi publicznej.

Wnioskodawca złożył wniosek o pozwolenie na budowę dla części działek z Nieruchomości 2, który – z uwagi na powyższe problemy – zamierza obecnie wycofać.

Wnioskodawca ostatecznie zrezygnował z realizacji zabudowy na Nieruchomości 2. Planowana jest sprzedaż działek jako niezabudowanych, bez podejmowania działań inwestycyjnych związanych z ich uzbrojeniem czy budową infrastruktury.

Wnioskodawca nie występował o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nie ponosił wydatków na wykonanie przyłączy ani budowę sieci uzbrojenia terenu; uzyskane warunki przyłączenia miały charakter formalny, związany z rozpatrywaniem wniosku o pozwolenie na budowę, lecz nie doprowadziły do faktycznego uzbrojenia działek.

Wnioskodawca planuje obecnie sprzedaż działek wydzielonych z Nieruchomości 2 oraz sprzedaż Nieruchomości 1. Sprzedaż nastąpi w stanie niezabudowanym.

W odniesieniu do Nieruchomości 2 Wnioskodawca rozważa sprzedaż działek osobno, różnym nabywcom, sukcesywnie, w miarę zgłaszania się chętnych. W tym celu zamierza skorzystać z usług biura nieruchomości (profesjonalnego pośrednika), który będzie zajmował się m.in. wyszukiwaniem nabywców i bieżącą obsługą procesu sprzedaży. Wnioskodawca nie planuje samodzielnie prowadzić zorganizowanej akcji marketingowej, wykraczającej poza standardowe działania biura pośrednictwa.

W odniesieniu do Nieruchomości 1, Wnioskodawca rozważa w pierwszej kolejności sprzedaż całości w jednym akcie. Jeżeli nie znajdzie się nabywca na całość, wówczas może zlecić podział tej nieruchomości na mniejsze działki i dokonywać stopniowej sprzedaży poszczególnych działek (również z wykorzystaniem pośrednika w obrocie nieruchomościami).

Wnioskodawca dotychczas nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości w sposób zbliżony do planowanego (z podziałem na działki, wykorzystaniem pośrednika itp.).

Na moment składania wniosku żadna umowa sprzedaży nie została jeszcze zawarta; opis dotyczy zdarzenia przyszłego.

W uzupełnieniu do wniosku udzielił Pan odpowiedzi na zadane pytania:

 1)    Z jakiego tytułu jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT (z tytułu prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej, z tytułu prowadzonego gospodarstwa rolnego, czy z obu tytułów)?

Odpowiedź: Z obu tytułów.

 2)    Czy był/jest Pan rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 pkt 19 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)?

Odpowiedź: Nie.

 3)    Czy z tytułu nabycia Nieruchomości 1 przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT, który Pan zapłacił przy zakupie? Jeżeli tak, to należy wskazać czy z tego prawa Pan skorzystał, jeżeli nie – należy wskazać dlaczego Pan nie odliczył podatku VAT.

Odpowiedź: Z uwagi na znaczny upływ czasu (prawie ... lat), Wnioskodawca nie posiada już dokumentacji z tamtego okresu, która pozwalałyby to ustalić.

 4)    Czy Nieruchomość 1 została nabyta w celu prowadzenia gospodarstwa rolnego? Jeżeli nie, to proszę wskazać w jakim celu Pan ją nabył.

Odpowiedź: Tak.

 5)    Czy Nieruchomości 1 i 2, mające być przedmiotem sprzedaży, były wykorzystywane w prowadzonej przez Pana pozarolniczej działalności gospodarczej? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej Nieruchomości objętej wnioskiem.

Odpowiedź: Nie, żadna z Nieruchomości 1 i 2 nie była wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności pozarolniczej.

 6)    Czy prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?

Odpowiedź: Działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich prowadzi spółka, której Wnioskodawca jest wspólnikiem.

 7)    Czy z Nieruchomości 1 i 2 były/są dokonywane przez Pana zbiory i dostawa (sprzedaż) produktów rolnych opodatkowana podatkiem VAT (jeśli tak, to w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce)? Czy też produkty rolne były wykorzystywane przez Pana na własne potrzeby? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej Nieruchomości objętej wnioskiem.

Odpowiedź: Z Nieruchomości 1 i 2 nie były i nie są dokonywane przez Wnioskodawcę zbiory ani dostawa (sprzedaż) produktów rolnych opodatkowana podatkiem VAT. Produkty rolne nie były wykorzystywane na własne potrzeby Wnioskodawcy, bo nie dokonywał On zbiorów produktów rolnych z Nieruchomości 1 i 2.

 8)    Czy w stosunku do Nieruchomości 1 i 2, do dnia sprzedaży, zamierza Pan prowadzić jakieś działania, aby zwiększyć wartość tych działek lub uatrakcyjnić je dla potrzeb sprzedaży (np. ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi wewnętrznej, uzbrojenie, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek)? Jeśli tak, to proszę podać, jakie to będą działania? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej Nieruchomości objętej wnioskiem.

Odpowiedź: W stosunku do Nieruchomości 1 Wnioskodawca nie zamierza prowadzić działań, aby zwiększyć jej wartość lub uatrakcyjnić ją dla potrzeb sprzedaży. W stosunku do Nieruchomości 2 Wnioskodawca podjął działania polegające na jej podziale i wydzieleniu dróg wewnętrznych. Na Nieruchomości 2 zostały także przeprowadzone badania geotechniczne gruntu. Wnioskodawca wystąpił o warunki przyłączenia do sieci teletechnicznej i elektrycznej dla planowanej zabudowy na części działek Nieruchomości 2, uzyskał informację o braku możliwości podłączenia do sieci wodociągowo-kanalizacyjnej dla tej inwestycji, nie uzyskał zezwolenia na lokalizację zjazdu z drogi publicznej. Wnioskodawca złożył wniosek o pozwolenie na budowę dla części działek z Nieruchomości 2, który – z uwagi na powyższe problemy – zamierza obecnie wycofać. Wnioskodawca nie zamierza prowadzić dalszych działań, aby zwiększyć wartość Nieruchomości 2 lub uatrakcyjnić ją dla potrzeb sprzedaży.

 9)    Czy udzielił/udzieli Pan pełnomocnictwa osobie trzeciej do działania w Pana imieniu w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości 1 i 2? Jeśli tak, to komu (np. nabywcy, pośrednikowi)? Należy wskazać zakres pełnomocnictwa (np. występowanie przed organami władzy publicznej, podejmowanie działań praktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp.). Należy również wskazać, komu Pan tego pełnomocnictwa udzielił/udzieli. Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej Nieruchomości będącej przedmiotem wniosku.

Odpowiedź: W stosunku do Nieruchomości 1 Wnioskodawca nie udzielił pełnomocnictwa osobie trzeciej do działania w Jego imieniu w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości 1. W stosunku do Nieruchomości 2 Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa do reprezentowania Go przed organami administracji publicznej, a w tym w szczególności przed organami architektoniczno-budowlanymi, zarządcami dróg, wspólnotami mieszkaniowymi, spółdzielniami mieszkaniowymi, organami, instytucjami lub podmiotami będącymi dyspozytorami wszelkich sieci, dostawcami mediów, innymi instytucjami i osobami fizycznymi we wszelkich sprawach związanych z przygotowaniem inwestycji oraz uzyskaniem decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę i zatwierdzenia projektu budowlanego oraz spraw im towarzyszących. Pełnomocnictwo dotyczyło części działek na Nieruchomości 2. Pełnomocnictwo zostało udzielone firmie – Panu (...).

10)  Czy pełnomocnik w odniesieniu do Nieruchomości 1 i 2, będących przedmiotem wniosku, będzie wykonywał czynności w celu ich uatrakcyjnienia (np.: uzbrojenie nieruchomości w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; utwardzenie dróg; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; wystąpienie o warunki zabudowy; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności nieruchomości)? Jeśli tak, to proszę wskazać, jakie to były/będą czynności. Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki ewidencyjnej będącej przedmiotem wniosku.

Odpowiedź: W stosunku do Nieruchomości 1 nie zostało udzielone pełnomocnictwo. W stosunku do Nieruchomości 2 pełnomocnik złożył wniosek o pozwolenie na budowę dla części działek.

11)   Czy, oprócz Nieruchomości 1 i 2 posiada Pan inne nieruchomości (działki, lokale) przeznaczone na sprzedaż? Jeśli tak, proszę podać ile nieruchomości, jakiego rodzaju nieruchomości Pan posiada i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

a)  kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabył Pan nieruchomość?

b)  w jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje Pan tę nieruchomość?

c)  czy nieruchomość (działka) jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana – czy zabudowa ma charakter mieszkalny czy użytkowy?

Odpowiedź: Oprócz Nieruchomości 1 i 2 Wnioskodawca posiada inne nieruchomości przeznaczone na sprzedaż:

1.  grunty rolne w (...), nabyte (…) r. w celu powiększenia gospodarstwa rolnego; grunty te są niezabudowane i były oraz są wykorzystywane rolniczo.

2.  lokal użytkowy w miejscowości (...), nabyty (…) r. w celu w celu wynajmu krótkoterminowego; po wykończeniu został powierzony wyspecjalizowanej firmie, która trudni się takim wynajmem.

Pytania

 1)    Czy planowana sprzedaż przez Wnioskodawcę Nieruchomości 1 (w całości lub – ewentualnie – po jej podziale na mniejsze działki) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), czy też pozostanie poza zakresem opodatkowania VAT, jako sprzedaż majątku prywatnego Wnioskodawcy?

 2)    Czy planowana sprzedaż przez Wnioskodawcę działek wydzielonych z Nieruchomości 2, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), czy też pozostanie poza zakresem opodatkowania VAT, jako sprzedaż majątku prywatnego Wnioskodawcy?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy:

1. Uwagi ogólne – kryterium podatnika i działalności gospodarczej

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: „ustawa o VAT”), opodatkowaniu VAT podlegają wyłącznie czynności wykonywane przez podatnika, tj. podmiot wykonujący działalność gospodarczą w rozumieniu tej ustawy. Sam fakt, że dana osoba jest zarejestrowanym podatnikiem VAT (np. z tytułu prowadzenia innej działalności gospodarczej), nie oznacza jeszcze, że każda dokonana przez nią czynność (w tym sprzedaż nieruchomości) automatycznie podlega VAT; konieczne jest każdorazowe ustalenie, czy w odniesieniu do danej transakcji osoba ta działa w charakterze podatnika VAT.

Z orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego wynika, że sprzedaż składników majątku prywatnego – niewykorzystywanych w działalności gospodarczej, nabytych bez zamiaru odsprzedaży, przeznaczonych do celów własnych – nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W szczególności TSUE w sprawie C 180/10 (Słaby/Kuć) wskazał, że osoba fizyczna, która sprzedaje grunt przekształcony niezależnie od jej woli w teren budowlany, nie jest podatnikiem VAT, jeżeli sprzedaż następuje w ramach zarządu jej majątkiem prywatnym.

Dla uznania, że sprzedaż gruntów podlega VAT, konieczne jest stwierdzenie, że sprzedawca podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez profesjonalnych producentów, handlowców lub usługodawców (np. deweloperów): uzbrajanie terenu, doprowadzenie mediów, budowa dróg, szeroko zakrojone działania marketingowe, uzyskiwanie decyzji administracyjnych zmieniających przeznaczenie terenu itp.

Jednocześnie w doktrynie i orzecznictwie podkreśla się, że sam podział gruntu na mniejsze działki oraz zamiar sprzedaży kilku (kilkunastu) działek nie przesądza o prowadzeniu działalności gospodarczej, jeżeli sprzedawany jest majątek prywatny, a działania sprzedawcy nie mają zorganizowanego, zawodowego charakteru typowego dla „handlowca” (zob. wspomniany wyrok TSUE w sprawie C 180/10).

2. Sprzedaż Nieruchomości 1

Nieruchomość 1 została nabyta w (…) r. jako grunt objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Od momentu nabycia nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy, jak również nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani nie została udostępniona osobom trzecim do odpłatnego korzystania. Od dnia nabycia przez Wnioskodawcę Nieruchomość 1 pozostaje w praktyce nieużytkowana – poza jednorazowym usunięciem samosiewów drzew i krzewów, nie były na niej prowadzone żadne inne działania rolnicze.

Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań inwestycyjnych (uzbrojenie, doprowadzenie mediów, infrastruktura) ani formalnoprawnych nakierowanych na zwiększenie atrakcyjności inwestycyjnej tego terenu. Jest to grunt, który należy traktować jako element majątku prywatnego Wnioskodawcy, przechowywany od kilkunastu lat.

Planowana sprzedaż – czy to w całości, czy po ewentualnym podziale – ma na celu rozdysponowanie majątku prywatnego. Podział ewentualnie miałby charakter techniczny (ułatwiający sprzedaż), ale sam w sobie nie stanowi jeszcze przejawu profesjonalnej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca zamierza co prawda skorzystać z usług biura nieruchomości, jednak zwykłe korzystanie z usług pośrednika, typowe dla osób sprzedających nieruchomość, nie przesądza jeszcze o tym, że sprzedawca działa jak profesjonalny handlowiec. Za przejaw działalności gospodarczej można uznać dopiero zlecenie pełnomocnikowi całego zorganizowanego przedsięwzięcia (np. uzyskiwanie decyzji, uzbrajanie terenu, szeroka komercjalizacja), czego w niniejszej sprawie brak.

W tych okolicznościach, zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości 1 – niezależnie od tego, czy w jednym akcie, czy po uprzednim podziale na działki – nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym i nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, gdyż Wnioskodawca nie będzie działał w tej transakcji jako podatnik VAT, w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.

Ewentualny fakt, że przy nabyciu Nieruchomości 1 naliczono VAT, nie przesądza jeszcze o statusie tej sprzedaży na gruncie VAT; kluczowe jest to, czy grunt stanowi składnik majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej. W niniejszej sprawie – jak wskazano – nie był on w taki sposób wykorzystywany.

3. Sprzedaż działek z Nieruchomości 2

Nieruchomość 2 została nabyta w (…) r. jako grunt rolny, bez VAT, z przeznaczeniem na prowadzenie gospodarstwa rolnego (co wynika z oświadczenia w akcie notarialnym).

Od momentu nabycia nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy, jak również nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani nie została udostępniona osobom trzecim do odpłatnego korzystania. Nieruchomość 2 stanowi łąkę/pastwisko i była obejmowana dopłatami. Poza okresowym koszeniem nie były na niej prowadzone inne działania rolnicze.

Wnioskodawca dokonał podziału Nieruchomości 2 na ponad (…) działek oraz wydzielił drogi wewnętrzne, nie ponosząc jednak nakładów inwestycyjnych na faktyczne uzbrojenie terenu (nie wykonano przyłączy mediów, sieci wodno-kanalizacyjnej, nie wybudowano infrastruktury).

W dalszym etapie Wnioskodawca wystąpił o warunki przyłączenia części działek do sieci teletechnicznej i elektrycznej, uzyskał informację o braku możliwości podłączenia do sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, nie uzyskał zgody na lokalizację zjazdu. Wnioskodawca złożył wniosek o pozwolenie na budowę dla części działek z Nieruchomości 2, lecz z uwagi na opisane trudności zamierza ten wniosek wycofać i sprzedać działki jako niezabudowane.

Wnioskodawca nie występował o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie finansował budowy infrastruktury technicznej ani drogowej, nie prowadził własnej rozbudowanej kampanii marketingowej; zamierza jedynie skorzystać ze standardowych usług biura nieruchomości.

Podział gruntu na działki i nawet sprzedaż kilkunastu działek nie przesądza jeszcze o prowadzeniu działalności gospodarczej. Podjęte działania formalne (warunki przyłączeń, wniosek o pozwolenie na budowę) nie przyniosą ostatecznie efektu i Wnioskodawca z nich rezygnuje – nastąpi wycofanie wniosku o pozwolenie na budowę i sprzedaż gruntów jako niezabudowanych.

W konsekwencji, Wnioskodawca nie wystąpi w tej transakcji jako podatnik VAT, w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT, a sama sprzedaż działek z Nieruchomości 2, powinna pozostawać poza zakresem opodatkowania VAT (jako czynność związana z zarządem majątkiem prywatnym).

4. Konkluzja

Zdaniem Wnioskodawcy:

•     Planowana sprzedaż Nieruchomości 1 (w całości lub po podziale), nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż Wnioskodawca, dokonując tej sprzedaży, nie będzie działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami, lecz będzie jedynie zarządzał swoim majątkiem prywatnym.

•     Planowana sukcesywna sprzedaż działek wydzielonych z Nieruchomości 2, również nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż sprzedaż ta stanowi zbycie majątku prywatnego.

W konsekwencji, na gruncie ustawy o VAT, żadna z planowanych sprzedaży opisanych we wniosku, nie powinna generować obowiązku naliczenia podatku od towarów i usług po stronie Wnioskodawcy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest:

-     prawidłowe – w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości 1,

-     nieprawidłowe – w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości 2.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Natomiast, art. 15 ust. 4 ustawy stanowi, że:

Przy czym, zgodnie z art. 2 pkt 15 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

·      po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

·      po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Mając na względzie definicję działalności gospodarczej, zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy, należy uznać, że działalność rolnicza, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy, mieści się w pojęciu działalności gospodarczej.

Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy – co do zasady – posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Co istotne, w sytuacji gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby, w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży ww. Nieruchomości, istotne jest, czy w celu dokonania ich dostawy podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.

Jednakże co ważne, wskazane orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT. Natomiast w przypadku, gdy sprzedaży działki należącej do przedsiębiorstwa rolnego dokonuje rolnik będący czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT, należy uznać, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą podejmowaną przez podatnika VAT czynnego.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku prywatnego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pana zapytania, należy ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy będzie Pan działał w charakterze podatnika zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników podatku VAT.

Przedmiotem Pana wątpliwości w pierwszej kolejności, jest kwestia, wskazania czy sprzedaż Nieruchomości 1 (w całości lub – ewentualnie – po jej podziale na mniejsze działki) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy będzie sprzedażą z majątku prywatnego.

W kontekście powyższych rozważań, istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w celu sprzedaży posiadanej Nieruchomości 1, podjął Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, w zakresie sprzedaży Nieruchomości 1, nie wynika taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podjął Pan bowiem ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.

Z opisu sprawy wynika, że z tytułu prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej jak i z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT. Nieruchomość 1 objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który przewiduje jej przeznaczenie jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zabudowy wielorodzinnej. Wskazał Pan też, że Nieruchomość 1 nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych w prowadzonej Pana pozarolniczej działalności gospodarczej, jak również nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani nie została udostępniona osobom trzecim do odpłatnego korzystania. Zakupił ją Pan w celu prowadzenia gospodarstwa rolnego, jednak od dnia nabycia Nieruchomość 1 pozostaje w praktyce nieużytkowana – poza, jednorazowym usunięciem samosiewów drzew i krzewów, nie były na niej prowadzone żadne inne działania rolnicze. Z Nieruchomości 1, nie były i nie są dokonywane przez Pana zbiory ani dostawa (sprzedaż) produktów rolnych opodatkowana podatkiem VAT. Produkty rolne nie były też wykorzystywane na Pana własne potrzeby, bo nie dokonywał Pan zbiorów produktów rolnych z Nieruchomości 1. W stosunku do Nieruchomości 1 nie zamierza Pan prowadzić działań, aby zwiększyć jej wartość lub uatrakcyjnić ją dla potrzeb sprzedaży. Sprzedając ww. Nieruchomość 1, zamierza Pan skorzystać z usług biura nieruchomości (profesjonalnego pośrednika), który będzie zajmował się m.in. wyszukiwaniem nabywców i bieżącą obsługą procesu sprzedaży. Nie planuje Pan samodzielnie prowadzić zorganizowanej akcji marketingowej wykraczającej poza standardowe działania biura pośrednictwa. W stosunku do Nieruchomości 1 nie udzielił Pan pełnomocnictwa osobie trzeciej do działania w Pana imieniu w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości 1. W odniesieniu do Nieruchomości 1 rozważa Pan w pierwszej kolejności sprzedaż całości w jednym akcie. Jeżeli nie znajdzie się nabywca na całość, wówczas może zlecić Pan podział tej Nieruchomości 1 na mniejsze działki i dokonywać stopniowej sprzedaży poszczególnych działek.

Zatem, całokształt przedstawionych przez Pana we wniosku okoliczności w stosunku do Nieruchomości 1 wskazuje, że nie podjął Pan działań świadczących o zamiarze wykonywania przez Pana działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż Nieruchomości będzie wypełniała przesłanki działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w rozpatrywanej sprawie, planowana sprzedaż Nieruchomości 1 będzie czynnością związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dokonując dostawy Nieruchomości 1 będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni Pan przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpi Pan w roli podatnika podatku od towarów i usług w stosunku do tej transakcji. Skutkiem powyższego, transakcja zbycia Nieruchomości 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, stwierdzam, że opisane we wniosku sprzedaż przez Pana Nieruchomości 1 (w całości lub – ewentualnie – po jej podziale na mniejsze działki) nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W analizowanej sprawie sprzedaż ww. Nieruchomości 1 należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której przepisy ustawy nie będą miały zastosowania.

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytań 1 uznano za prawidłowe.

Kolejne Pana wątpliwości w niniejszej sprawie dotyczą ustalenia czy sprzedaż działek wydzielonych z Nieruchomości 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy będzie sprzedażą z majątku prywatnego.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość 2 nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych w prowadzonej Pana pozarolniczej działalności gospodarczej, jak również nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani nie została udostępniona osobom trzecim do odpłatnego korzystania. Zakupił Pan ją w celu prowadzenia gospodarstwa rolnego. Przy jej nabyciu nie doliczono do ceny podatku VAT. Nieruchomość 2 stanowi łąkę/pastwisko i była obejmowana dopłatami. Poza okresowym koszeniem nie były na niej prowadzone inne działania rolnicze. Z Nieruchomości 2, nie były i nie są, dokonywane przez Pana zbiory ani dostawa (sprzedaż) produktów rolnych opodatkowana podatkiem VAT. Nie dokonywał Pan zbiorów produktów rolnych z Nieruchomości 2. Nieruchomość 2 objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który przewiduje jej przeznaczenie jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W stosunku do Nieruchomości 2 podjął Pan działania polegające na jej podziale i wydzieleniu dróg wewnętrznych. Na Nieruchomości 2 zostały także przeprowadzone badania geotechniczne gruntu. Wystąpił Pan o warunki przyłączenia do sieci teletechnicznej i elektrycznej dla planowanej zabudowy na części działek Nieruchomości 2, jednak uzyskał Pan informację o braku możliwości podłączenia do sieci wodociągowo-kanalizacyjnej dla tej inwestycji, nie uzyskał Pan zezwolenia na lokalizację zjazdu z drogi publicznej. Złożył Pan wniosek o pozwolenie na budowę dla części działek z Nieruchomości 2, który – z uwagi na powyższe problemy – zamierza Pan obecnie wycofać. Nie zamierza Pan prowadzić dalszych działań, aby zwiększyć wartość Nieruchomości 2 lub uatrakcyjnić ją dla potrzeb sprzedaży. Ostatecznie zrezygnował Pan z realizacji zabudowy na Nieruchomości 2. Planuje Pan sprzedać działki jako niezabudowane, bez podejmowania działań inwestycyjnych związanych z ich uzbrojeniem czy budową infrastruktury. Nie występował Pan również o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nie ponosił wydatków na wykonanie przyłączy ani budowę sieci uzbrojenia terenu; uzyskane warunki przyłączenia miały charakter formalny, związany z rozpatrywaniem wniosku o pozwolenie na budowę, lecz nie doprowadziły do faktycznego uzbrojenia działek. W stosunku do Nieruchomości 2 udzielił Pan pełnomocnictwa do reprezentowania Go przed organami administracji publicznej, w szczególności przed organami architektoniczno-budowlanymi, zarządcami dróg, wspólnotami mieszkaniowymi, spółdzielniami mieszkaniowymi, organami, instytucjami lub podmiotami będącymi dyspozytorami wszelkich sieci, dostawcami mediów, innymi instytucjami i osobami fizycznymi we wszelkich sprawach związanych z przygotowaniem inwestycji oraz uzyskaniem decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę i zatwierdzenia projektu budowlanego oraz spraw im towarzyszących. Pełnomocnictwo dotyczyło części działek na Nieruchomości 2, pełnomocnik złożył wniosek o pozwolenie na budowę dla części działek. Jednak jak Pan wskazał – wnioski o pozwolenie na budowę, ze względu na ww. problemy – zamierza Pan wycofać.

Z powyższego wynika, że dokonując sprzedaży wydzielonych działek z Nieruchomości 2, nie będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Do czasu sprzedaży działki wydzielone z Nieruchomości 2, których jest Pan właścicielem, podlegały wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze prawnopodatkowej. Środki finansowe, jakie przeznaczył Pan na prace związane z badaniem geotechnicznym gruntu, wystąpienie o warunki przyłączenia do sieci teletechnicznej i elektrycznej dla planowanej zabudowy na części działek Nieruchomości 2, wystąpienie o możliwość podłączenia do sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, złożenie wniosku o pozwolenie na budowę dla części działek Nieruchomości 2 niewątpliwie były wykonane w celu uzyskania jak najatrakcyjniejszej ceny, jaką kupujący zapłaci Panu za nabyte działki.

Odnosząc się do zakresu Pana działań związanych z przygotowaniem działek wydzielonych z Nieruchomości 2 do sprzedaży, stwierdzić należy, że wszelkie czynności jakie Pan podjął należy uznać za działania zmierzające do zwiększenia wartości i atrakcyjności sprzedawanych działek.

Za uznaniem Pana za profesjonalny podmiot prowadzący działalność gospodarczą przemawiają podjęte przez Pana działania. Powyższe czynności niewątpliwie podejmowane były w związku z uatrakcyjnieniem działek i uzyskaniem jak najwyższej ceny z ich sprzedaży oraz łatwiejszym zbyciem majątku. Tym samym, podejmując ww. czynności, Pana działalność będzie porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądza, że sprzedaż przez Pana udziału działek wydzielonych z Nieruchomości 2 wypełni przesłanki działalności gospodarczej.

Istotnym w analizowanej sprawie jest fakt, że przed sprzedażą dokonał Pan istotnych nakładów podnoszących wartość oferowanych do sprzedaży działek. Nadmienić także należy, ze Nieruchomość została zakupiona z zamiarem powiększenia gospodarstwa rolnego, z którego prowadzenia jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT oraz była objęta dopłatami.

Zatem, należy wskazać, że w analizowanym przypadku brak jest czynności charakteryzujących zarząd majątkiem osobistym, a u podstaw Pana działania leżą cele gospodarcze, wobec tego sprzedaż działek wydzielonych z Nieruchomości 2, o których mowa we wniosku, nie będzie stanowiła rozporządzania majątkiem osobistym. Przedstawiona we wniosku Pana aktywność w przedmiocie zbycia ww. działek wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowych działek, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów w zakresie podatku od towarów i usług będzie Pan działał jako podatnik VAT.

W Pana sprawie należy uznać, że w odniesieniu do sprzedaży działek wydzielonych z Nieruchomości 2, podjął Pan działania profesjonalne. Taki sposób zarządzania posiadanym majątkiem powoduje, że posiadany majątek utraci walor majątku prywatnego, a jego zbycie nie będzie przejawem czynności pozostających poza zakresem opodatkowania.

Ponadto, należy również podkreślić, że podejmowane przez Pana czynności nie miały na celu zaspokajania własnych potrzeb osobistych, a uzyskanie jak najwyższej ceny ze sprzedaży działek poprzez podniesienie ich wartości.

W konsekwencji, należy uznać, że w związku ze sprzedażą działek wydzielonych z Nieruchomości 2, podjął Pan szereg aktywnych działań mających charakter handlowy oraz inwestycyjny.

Tym samym, podjęte przez Pana działania związane ze sprzedażą opisanych działek wskazują, że czynności te wyrażają Pana wolę i zamiar wykorzystania posiadanych nieruchomości w celu odniesienia korzyści finansowej. Działania te cechują się dążeniem do uzyskania jak największego zysku z planowanej sprzedaży. Czynności te, oceniane łącznie, mają zatem wszystkie wymienione wcześniej cechy działalności gospodarczej. Nie sposób tutaj mówić o przypadkowym i okazjonalnym charakterze czynności, którym nie można przypisać cech osiągnięcia korzyści finansowej, w sytuacji, gdy podjęte są czynności przygotowujące do sprzedaży ww. działek. Stwierdzić należy, że czynności takie nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem majątkiem osobistym, natomiast noszą znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży wydzielonych działek z Nieruchomości 2, będzie podlegała po Pana stronie opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym, Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego.

W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.