0112-KDIL3.4012.485.2026.1.MC

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 lipca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 6 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do stosowania zwolnienia od podatku VAT dla usług najmu własnych lokali mieszkalnych, świadczonych na własny rachunek na rzecz osób prywatnych, wyłącznie na cele mieszkaniowe, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą. Przedmiotem prowadzonej działalności gospodarczej jest pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami świadczone przez Wnioskodawcę, są rozliczane jako czynności opodatkowane podatkiem VAT.

Niezależnie od działalności gospodarczej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami Wnioskodawca wynajmuje własne lokale mieszkalne. Lokale te stanowią własność Wnioskodawcy i są wynajmowane przez niego na własny rachunek. Najemcami lokali są osoby prywatne. Lokale są wynajmowane wyłącznie na cele mieszkaniowe, tj. w celu zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych najemców. Umowy najmu wskazują mieszkaniowy charakter najmu. Wnioskodawca nie wyraża zgody na wykorzystywanie lokali do celów innych niż mieszkaniowe. Lokale nie są wynajmowane przedsiębiorcom na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej. Nie są również przeznaczone na biura, gabinety, lokale usługowe, lokale handlowe, magazyny ani inne cele użytkowe. Wnioskodawca nie świadczy usług krótkotrwałego zakwaterowania, usług hotelowych, usług podobnych do usług hotelowych ani usług turystycznych. Najem nie ma charakteru najmu krótkoterminowego ani czasowego zakwaterowania.

Dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych przychody z najmu własnych lokali mieszkalnych Wnioskodawca rozlicza ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Kwestia rozliczenia podatku dochodowego nie jest jednak przedmiotem złożonego wniosku i została wskazana wyłącznie jako element opisu stanu faktycznego.

Wątpliwość Wnioskodawcy dotyczy tego, czy fakt, że jest czynnym podatnikiem VAT z tytułu prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, wyłącza możliwość stosowania zwolnienia od podatku VAT dla usług najmu własnych lokali mieszkalnych, jeżeli lokale te są wynajmowane osobom prywatnym wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Wnioskodawca chce potwierdzić, że może jednocześnie opodatkowywać podatkiem VAT usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz stosować zwolnienie od podatku VAT dla usług najmu własnych lokali mieszkalnych, świadczonych na własny rachunek na rzecz osób prywatnych wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Pytanie

Czy Wnioskodawca, będąc zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, ma prawo stosować zwolnienie od podatku VAT dla usług najmu własnych lokali mieszkalnych, świadczonych na własny rachunek na rzecz osób prywatnych wyłącznie na cele mieszkaniowe, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, ma on prawo stosować zwolnienie od podatku VAT, dla usług najmu własnych lokali mieszkalnych, świadczonych na własny rachunek na rzecz osób prywatnych wyłącznie na cele mieszkaniowe, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług.

Fakt, że Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT z tytułu prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, nie wyłącza prawa do zastosowania zwolnienia dla usług najmu lokali mieszkalnych, jeżeli spełnione są warunki wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Najem lokali stanowi świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, ponieważ polega na odpłatnym udostępnieniu rzeczy do używania na rzecz najemcy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat tej działalności. Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje m.in. czynności polegające na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle tych przepisów najem lokali może stanowić działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT, nawet jeżeli na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych przychody z tego najmu są rozliczane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Nie oznacza to jednak, że każdy najem wykonywany przez czynnego podatnika VAT, musi być opodatkowany według stawki podstawowej VAT.

Ustawa o VAT przewiduje bowiem zwolnienie przedmiotowe dla określonych usług najmu. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, zwolnione od podatku są usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, świadczone na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Z przepisu tego wynikają trzy podstawowe warunki zastosowania zwolnienia: przedmiotem najmu musi być nieruchomość o charakterze mieszkalnym lub część takiej nieruchomości, usługa musi być świadczona na własny rachunek podatnika, najem musi być realizowany wyłącznie na cele mieszkaniowe.

W opisanym stanie faktycznym wszystkie powyższe warunki są spełnione. Przedmiotem najmu są lokale mieszkalne. Lokale są wynajmowane przez Wnioskodawcę na jego własny rachunek. Najemcami są osoby prywatne, a lokale są wykorzystywane wyłącznie w celu zaspokajania ich potrzeb mieszkaniowych. Lokale nie są wynajmowane na cele prowadzenia działalności gospodarczej, w szczególności nie są przeznaczone na biura, gabinety, lokale usługowe, lokale handlowe, magazyny ani inne cele użytkowe. Wnioskodawca nie świadczy również usług krótkotrwałego zakwaterowania, usług hotelowych ani usług podobnych do usług hotelowych.

Zdaniem Wnioskodawcy, zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, ma charakter przedmiotowy. Oznacza to, że o jego zastosowaniu decyduje rodzaj świadczonej usługi oraz cel najmu, a nie sam fakt posiadania przez podatnika statusu czynnego podatnika VAT. Ustawa o VAT dopuszcza sytuację, w której jeden podatnik wykonuje zarówno czynności opodatkowane VAT, jak i czynności zwolnione od VAT. Każdą czynność należy oceniać odrębnie według przepisów właściwych dla danej czynności. W konsekwencji Wnioskodawca może opodatkowywać podatkiem VAT, usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, a jednocześnie stosować zwolnienie od VAT dla usług najmu własnych lokali mieszkalnych, świadczonych na rzecz osób prywatnych wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Rozliczanie przychodów z najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na gruncie podatku dochodowego nie przesądza o sposobie rozliczenia VAT. Są to odrębne podatki, oparte na odrębnych przepisach. Przedmiotem niniejszego wniosku jest wyłącznie prawo do zastosowania zwolnienia w podatku VAT.W konsekwencji Wnioskodawca stoi na stanowisku, że najem własnych lokali mieszkalnych na rzecz osób prywatnych, realizowany wyłącznie na cele mieszkaniowe, korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, mimo że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT z tytułu działalności gospodarczej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Wynajmujący oddaje rzeczy do używania a najemca płaci umówiony czynsz. Umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług usługa najmu wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i jako czynność odpłatna, świadczona za wynagrodzeniem, wypełnia dyspozycję art. 5 ust. 1 ustawy, tj. jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy jednak zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca odpłatną dostawę towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Ustawodawca przewidział zwolnienie niektórych czynności od podatku VAT. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:

Z powołanego wyżej przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy.

Należy ponadto zauważyć, że stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy:

W poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy wymieniono PKWiU 55 usługi związane z zakwaterowaniem sklasyfikowane w PKWiU 55.

Zwolnienie, które znajduje się w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, stanowi implementację z art. 135 ust. 1 lit. l Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L z 2006 r. nr 347/1 ze zm.). Przepis powyższy stanowi, że:

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

-     świadczenie usługi na własny rachunek,

-     charakter mieszkalny nieruchomości,

-     mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą. Przedmiotem prowadzonej działalności gospodarczej jest pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej jest Pani zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami świadczone przez Panią, są rozliczane jako czynności opodatkowane podatkiem VAT. Niezależnie od działalności gospodarczej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wynajmuje Pani własne lokale mieszkalne. Lokale te stanowią Pani własność i są wynajmowane przez Panią na własny rachunek. Najemcami lokali są osoby prywatne. Lokale są wynajmowane wyłącznie na cele mieszkaniowe, tj. w celu zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych najemców. Umowy najmu wskazują mieszkaniowy charakter najmu. Nie wyraża Pani zgody na wykorzystywanie lokali do celów innych niż mieszkaniowe. Lokale nie są wynajmowane przedsiębiorcom na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej. Nie są również przeznaczone na biura, gabinety, lokale usługowe, lokale handlowe, magazyny ani inne cele użytkowe. Nie świadczy Pani usług krótkotrwałego zakwaterowania, usług hotelowych, usług podobnych do usług hotelowych ani usług turystycznych. Najem nie ma charakteru najmu krótkoterminowego ani czasowego zakwaterowania.

Pani wątpliwości dotyczą tego, czy fakt, że jest Pani czynnym podatnikiem VAT z tytułu prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, wyłącza możliwość stosowania zwolnienia od podatku VAT dla usług najmu własnych lokali mieszkalnych, jeżeli lokale te są wynajmowane osobom prywatnym wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Mając zatem na uwadze wyżej przytoczone przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że na gruncie tej sprawy – są spełnione wyżej opisane przesłanki do zastosowania zwolnienia, bowiem jak Pani wskazała, świadczy Pani usługę na własny rachunek, lokal ma charakter mieszkalny, najemcy (osoby prywatne) wykorzystują wynajmowane lokale wyłącznie na własne cele mieszkaniowe. Ponadto, nie świadczy Pani usług krótkotrwałego zakwaterowania, usług hotelowych, usług podobnych do usług hotelowych ani usług turystycznych. Najem nie ma charakteru najmu krótkoterminowego ani czasowego zakwaterowania.

Odnosząc się zatem, do kwestii budzącej Pani wątpliwość należy stwierdzić, że w tym konkretnym przypadku, usługi wynajmu lokali mieszkalnych osobom prywatnym z przeznaczeniem wyłącznie na cele mieszkaniowe, korzystają ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Reasumując stwierdzam, że będąc zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej, w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, ma Pani prawo stosować zwolnienie od podatku VAT dla usług najmu własnych lokali mieszkalnych, świadczonych na własny rachunek na rzecz osób prywatnych wyłącznie na cele mieszkaniowe, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

W konsekwencji Pani stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Wskazuję, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·     w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·     w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.