0112-KDIL3.4012.477.2026.2.MC

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

1 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 25 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

·     wskazania czy przy sprzedaży działki nr 1 zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz działek nr 2, 3, 6 i 7, wystąpią Państwo w charakterze podatników podatku w myśl art. 15 ust. 1 i 2 ustawy,

·     możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, przy sprzedaży działki nr 1 zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym,

·     możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, przy dostawie niezabudowanych działek nr 2, 3, 6 i 7,

·     możliwości rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, po spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy i opodatkowania dostawy działki nr 1 wraz z budynkiem mieszkalnym.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 7 sierpnia 2024 r. (wpływ 12 sierpnia 2026 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…)

2)  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

(…)

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca (A) oraz zainteresowana niebędąca stroną postępowania (B) są współwłaścicielami nieruchomości objętych wnioskiem, każdy w udziale wynoszącym 1/2. Współwłaściciele pozostają w ustroju rozdzielności majątkowej.

Nieruchomości objęte wnioskiem nigdy nie były związane z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy ani działalnością spółki cywilnej, której Wnioskodawca jest wspólnikiem. Nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych, nie były amortyzowane, nie były wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT ani nie były przedmiotem najmu lub dzierżawy.

1. Historia nieruchomości

Działka nr 0 powstała w wyniku podziału geodezyjnego przeprowadzonego w 2015 r.

W dacie powstania działki współwłaścicielami byli B oraz C, każdy w udziale 1/2.

Na podstawie aktu notarialnego z dnia (...)2015 r. B darowała A przysługujący jej udział 1/2 w działce nr 0, natomiast C darował B przysługujący mu udział 1/2 w tej samej nieruchomości.

Od 2015 r. współwłaścicielami działki nr 0 pozostają B i A, po 1/2 udziału każdy.

2. Budowa i użytkowanie budynku mieszkalnego

Na działce nr 0 został wybudowany budynek mieszkalny jednorodzinny.

Budowa została zakończona, a budynek został oddany do użytkowania w 2016 r.

Od momentu oddania do użytkowania do chwili obecnej budynek stanowi miejsce zamieszkania współwłaścicieli oraz ich córki. Współwłaściciele są pod tym adresem zameldowani.

Budynek nigdy nie był wynajmowany, dzierżawiony ani wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej.

Przy budowie budynku współwłaścicielom nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT i nie dokonywali oni odliczenia podatku naliczonego.

Od pierwszego zasiedlenia budynku nie zostały poniesione wydatki na jego ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej.

3. Nabycie działki nr 4

W dniu (…)2021 r., współwłaściciele nabyli do majątku prywatnego działkę nr 4 od osób fizycznych.

Nabycie nie było związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez któregokolwiek ze współwłaścicieli.

Po nabyciu usunięto istniejące ogrodzenie rozdzielające nieruchomości, a działka nr 4 została włączona do istniejącej posesji.

Od dnia nabycia do chwili obecnej działka nr 4 pozostaje częścią ogrodzonej nieruchomości obejmującej również działkę nr 0.

Działka była wykorzystywana łącznie z nieruchomością mieszkalną jako teren prywatny, w szczególności jako ogród przydomowy i teren rekreacyjny.

Działka nr 4 nie była wynajmowana, dzierżawiona ani wykorzystywana w działalności gospodarczej.

4. Przygotowanie własnej inwestycji mieszkaniowej

Po nabyciu działki nr 4 współwłaściciele rozpoczęli przygotowanie własnej inwestycji mieszkaniowej.

Celem inwestycji była budowa dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej na własne potrzeby mieszkaniowe współwłaścicieli i ich rodziny.

W związku z przygotowaniem inwestycji wykonano dokumentację projektową, badania geotechniczne, mapy do celów projektowych oraz pozostałe opracowania i uzgodnienia niezbędne do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Wydatki związane z przygotowaniem inwestycji były ponoszone przez współwłaścicieli ze środków własnych.

5. Pozwolenie na budowę

Decyzją z dnia (…) 2023 r., współwłaściciele uzyskali pozwolenie na budowę dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej.

Pozwolenie zostało uzyskane w związku z planowaną realizacją własnej inwestycji mieszkaniowej.

6. Podział nieruchomości

Po uzyskaniu pozwolenia na budowę dokonano podziału geodezyjnego działek nr 0 oraz 4.

W wyniku podziałów powstały między innymi działki nr 1, 2, 3, 6 oraz 7.

Podziały były związane z planowaną realizacją inwestycji objętej pozwoleniem na budowę.

7. Przyłącza

W 2024 i 2025 jeszcze przed zawarciem umowy przedwstępnej współwłaściciele wykonali przyłącze wodociągowo-kanalizacyjne oraz przyłącze energetyczne.

Parametry przyłączy zostały określone zgodnie z dokumentacją projektową sporządzoną dla dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych objętych decyzją o pozwoleniu na budowę.

Współwłaściciele nie odliczali podatku VAT od wydatków związanych z dokumentacją projektową, badaniami geotechnicznymi, mapami do celów projektowych, wykonaniem przyłączy oraz pozostałymi wydatkami związanymi z przygotowaniem inwestycji.

8. Kontakt z nabywcą

Pierwszy kontakt ze strony potencjalnego nabywcy nastąpił dopiero w (...) 2025 r.

Do czasu zgłoszenia się potencjalnego nabywcy współwłaściciele nie podejmowali działań mających na celu sprzedaż nieruchomości, w szczególności nie zamieszczali ogłoszeń, nie korzystali z usług pośredników oraz nie prowadzili działań marketingowych.

9. Umowa przedwstępna i procedura (…)

W dniu (…) 2025 r. została zawarta warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości.

Inicjatorem procedury (…) jest nabywca.

Procedura ta nie była wcześniej planowana ani inicjowana przez współwłaścicieli.

W związku z zawarciem umowy przedwstępnej współwłaściciele udzielili nabywcy zgód oraz pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia procedur administracyjnych związanych z planowaną inwestycją.

Wszelkie koszty związane z procedurą (…) oraz działaniami podejmowanymi przez nabywcę ponosi wyłącznie nabywca.

Współwłaściciele nie finansują procedury (...) i nie ponoszą kosztów działań podejmowanych przez nabywcę w związku z tą procedurą.

10. Rozpoczęcie budowy

W 2026 r. współwłaściciele dokonali zgłoszenia rozpoczęcia budowy wynikającego z uzyskanego pozwolenia na budowę.

W związku z tym wykonano również prace porządkowe i niwelacyjne na terenie inwestycji.

W chwili zgłoszenia rozpoczęcia budowy umowa przedwstępna pozostawała umową warunkową, a planowana sprzedaż nie była przesądzona.

W przypadku niespełnienia warunków umowy przedwstępnej nieruchomości pozostaną własnością współwłaścicieli. W takiej sytuacji, współwłaściciele będą mogli kontynuować realizację inwestycji objętej uzyskanym pozwoleniem na budowę.

11. Planowana sprzedaż

Planowana jest sprzedaż działki nr 1 zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz działek nr 2, 3, 6 i 7.

W uzupełnieniu do wniosku udzielili Państwo odpowiedzi na zadane w wezwaniu przez Organ pytania:

1)  W jaki sposób Pan i Pana małżonka weszli w posiadanie działki o nr 0 oraz nr 4? Proszę wskazać oddzielnie dla każdej z działek.

Odp. Działka nr 0 została nabyta w wyniku dwóch darowizn dokonanych w dniu (…) 2015 r.

Zainteresowana darowała Wnioskodawcy przysługujący jej udział wynoszący 1/2, natomiast brat Zainteresowanej darował jej przysługujący mu udział wynoszący 1/2. W wyniku tych czynności Wnioskodawca i Zainteresowana stali się współwłaścicielami działki nr 0, po 1/2 udziału każde z nich.

Działka nr 4 została nabyta przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną od osób fizycznych na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) 2021 r., po 1/2 udziału każde z nich.

2)  Jaki był cel nabycia działek o nr 0 i 4? Proszę wskazać oddzielnie dla każdej z działek.

Odp. Działka nr 0 została nabyta w celu wspólnej budowy i użytkowania domu jednorodzinnego przeznaczonego na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy, Zainteresowanej oraz ich rodziny.

Działka nr 4 została nabyta w celu powiększenia istniejącej prywatnej posesji zabudowanej domem rodzinnym. Była to działka bezpośrednio przylegająca do dotychczasowej nieruchomości. Po jej nabyciu współwłaściciele podjęli decyzję o przygotowaniu własnej inwestycji mieszkaniowej obejmującej dwa mniejsze budynki jednorodzinne przeznaczone na potrzeby rodziny.

3)  W ramach jakich czynności nabyli Państwo działkę nr 0 oraz nr 4 do majątku prywatnego, tj. w ramach czynności:

-     opodatkowanych podatkiem od towarów i usług,

-   zwolnionych od podatku od towarów i usług,

-   niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Proszę wskazać oddzielnie dla każdej z działek.

Odp. Nabycie udziałów w działce nr 0 nastąpiło w drodze darowizn, a zatem w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nabycie działki nr 4 nastąpiło od osób fizycznych do majątków prywatnych współwłaścicieli i również stanowiło czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

4)  Czy nabycie działki nr 0 oraz nr 4 nastąpiło w ramach czynności opodatkowanej podatkiem VAT i zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT? Proszę wskazać oddzielnie dla każdej z działek.

Odp. Ani nabycie udziałów w działce nr 0, ani nabycie działki nr 4 nie nastąpiło w ramach czynności opodatkowanej VAT i żadne z tych nabyć nie zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT.

9)  Czy jest Pan lub Pana żona czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to od kiedy i z tytułu prowadzenia jakiej dokładnie działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm., zwanej dalej „ustawą”)?

Odp. Wnioskodawca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT od dnia (…) 2024 r. z tytułu prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej. Zarejestrowany zakres działalności obejmuje w szczególności wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, pozostałą finansową działalność usługową, działalność wspomagającą usługi finansowe, działalność agentów i brokerów ubezpieczeniowych, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, działalność reklamową oraz działalność agencji inkasa i biur kredytowych. Od chwili rejestracji do dnia sporządzenia uzupełnienia Wnioskodawca nie uzyskał przychodów w ramach tej jednoosobowej działalności i nie wystawiał z tego tytułu faktur.

Wnioskodawca jest także wspólnikiem spółki cywilnej (…). W ramach tej spółki wykonywane są faktycznie czynności w zakresie wynajmu i zarządzania własnymi nieruchomościami komercyjnymi oraz pośrednictwa leasingowego i finansowego. Spółka cywilna rozlicza te czynności jako podatnik VAT.

Zainteresowana nie jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT i nie prowadzi działalności gospodarczej.

10)  Czy prowadził/prowadzi/będzie Pan lub Pana żona prowadzić działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?

Odp. Ani Wnioskodawca, ani Zainteresowana nie prowadzili i obecnie nie prowadzą działalności deweloperskiej ani działalności polegającej na realizowaniu inwestycji budowlanych na rzecz osób trzecich. Nie budowali nieruchomości z zamiarem ich sprzedaży jako nowych obiektów i nie wykonywali na zlecenie osób trzecich usług polegających na przygotowaniu lub realizacji inwestycji budowlanych. Na dzień sporządzenia odpowiedzi nie mają konkretnych planów rozpoczęcia działalności deweloperskiej.

11)  Czy posiadał/posiada Pan lub Pana żona status rolnika ryczałtowego, w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, czyli rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych? Jeżeli tak, to proszę wskazać, w jakim okresie.

Odp. Ani Wnioskodawca, ani Zainteresowana nie posiadali i nie posiadają statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o VAT.

12)  Czy działka nr 0 lub nr 4 i działki po podziale stanowiła/stanowi składnik prowadzonego gospodarstwa rolnego i była/jest/będzie wykorzystywana przez Pana lub Pana żonę w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy?

Odp. Działka nr 0, działka nr 4 ani działki powstałe z ich podziału nie stanowiły i nie stanowią składników gospodarstwa rolnego oraz nie były, nie są i nie będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę ani Zainteresowaną w działalności rolniczej.

13)  Czy z przedmiotowych działek były/są/będą sprzedawane płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług? Czy też produkty rolne były wykorzystywane przez Pana lub Pana żonę na własne potrzeby?

Odp. Z przedmiotowych działek nie były, nie są i nie będą sprzedawane płody rolne. Działki nie były wykorzystywane do produkcji rolnej ani na potrzeby własne, ani w celu sprzedaży produktów rolnych.

14)  W związku ze wskazaniem we wniosku:

Na działce nr 0 został wybudowany budynek mieszkalny jednorodzinny.

Proszę wskazać czy jest to budynek − w rozumieniu przepisów art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524)?

Odp. Budynek mieszkalny jednorodzinny znajdujący się obecnie na działce nr 1 jest budynkiem w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane. Jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Budynek został oddany do użytkowania i rozpoczęto jego użytkowanie na potrzeby własne w 2016 r.

15)  W nawiązaniu do informacji zawartej w opisie sprawy:

Po uzyskaniu pozwolenia na budowę dokonano podziału geodezyjnego działek nr 0 oraz 4. W wyniku podziałów powstały między innymi działki nr 1, 2, 3, 6 oraz 7.

Proszę o dokładne wskazanie, na których dokładnie działkach (powstałych w wyniku podziału) mają zostać wybudowane dwa budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej?

Odp. Pozwolenie na budowę z dnia (…) 2023 r. obejmuje jedną inwestycję składającą się z dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej. Po dokonanych podziałach geodezyjnych pierwszy budynek miał zostać zlokalizowany na działkach nr 7 i 3, a drugi budynek na działce nr 2.

Działka nr 6 została przewidziana dla układu komunikacyjnego i infrastruktury przyłączeniowej obsługującej oba projektowane budynki. Inwestycja miała być realizowana jako całość na podstawie jednego pozwolenia na budowę i objęta jednym postępowaniem dotyczącym dopuszczenia obiektów do użytkowania.

16)  Czy uzyskane przez Pana pozwolenie na budowę, 2 budynków mieszkalnych jednorodzinnych, zostanie przeniesione w ramach transakcji na nabywcę i czy nabywca będzie realizował swoje przedsięwzięcie inwestycyjne w oparciu o to pozwolenie?

Odp. Pozwolenie na budowę uzyskane przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną nie zostanie przeniesione na nabywcę. Nabywca nie będzie realizował swojego przedsięwzięcia inwestycyjnego na podstawie tego pozwolenia. Nabywca zamierza uzyskać własne rozstrzygnięcia administracyjne dla inwestycji przygotowywanej w oparciu o procedurę Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego.

17)  W związku ze wskazaniem we wniosku:

W związku z zawarciem umowy przedwstępnej współwłaściciele udzielili nabywcy zgód oraz pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia procedur administracyjnych związanych z planowaną inwestycją.

Proszę o wskazanie do podjęcia jakich działań w procedurach administracyjnych upoważnia nabywcę udzielone mu pełnomocnictwo (proszę wymienić czynności, jakie nabywca już podjął/podejmie, zgody i pozwolenia jakie już uzyskał/uzyska na jego podstawie)?

Odp. Na podstawie warunkowej umowy sprzedaży z dnia (…) 2025 r. Wnioskodawca i Zainteresowana wyrazili zgodę na dysponowanie przez nabywcę nieruchomościami na cele budowlane, w szczególności w celu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej nabywca nie jest jednak uprawniony do prowadzenia robót budowlanych, z wyjątkiem pomiarów oraz prac geologicznych i geodezyjnych.

Nabywcy udzielono również nieodwołalnego pełnomocnictwa do reprezentowania Wnioskodawcy i Zainteresowanej w procedurze uchwalenia (...). Pełnomocnictwo obejmuje występowanie przed osobami, sądami powszechnymi i administracyjnymi, władzami, urzędami oraz organami administracji rządowej i samorządowej, składanie oświadczeń, wniosków i zapewnień, udział w negocjacjach oraz wnoszenie środków odwoławczych od niekorzystnych rozstrzygnięć.

Pełnomocnictwo nie obejmuje zawierania umów z osobami trzecimi, zbywania ani obciążania nieruchomości. Wygasa ono (…) 2028 r. albo wcześniej w razie rozwiązania warunkowej umowy sprzedaży.

Nabywca zainicjował i prowadzi procedurę (…). Wniosek o (…) został złożony (…) 2025 r. i przekazany Radzie Miasta (…). W dniu (…) 2026 r. Rada Miasta (…) wyraziła zgodę na przystąpienie do sporządzenia (…). Na dzień sporządzenia niniejszej odpowiedzi (…) nie został uchwalony. Nabywca nie uzyskał pozwolenia na budowę dla swojego przedsięwzięcia i nie prowadził na przedmiotowych działkach pomiarów ani prac geologicznych lub geodezyjnych.

W dalszym toku nabywca może, w granicach udzielonego pełnomocnictwa, podejmować dalsze czynności związane z procedurą (…), w szczególności składać wymagane wnioski i oświadczenia, uczestniczyć w negocjacjach oraz korzystać ze środków odwoławczych. Na podstawie udzielonej zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane może również wystąpić o wydanie własnego pozwolenia na budowę. Na dzień sporządzenia uzupełnienia wniosek o takie pozwolenie nie został złożony.

18)  Czy działki o nr 2, 3, 6 i 7 na moment sprzedaży, będą działkami niezabudowanymi czy zabudowanymi? Jeśli ww. działki będą stanowiły teren zabudowany proszę o wskazanie:

a) Jakie budynki/budowle/urządzenia budowalne − w rozumieniu przepisów art. 3 ustawy Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524) − znajdują się na poszczególnej zabudowanej działce?

Odpowiedzi na powyższe pytanie należy udzielić odrębnie dla każdego obiektu budowlanego (budynku/budowli/urządzenia budowalnego) znajdującego się na poszczególnej działce będącej przedmiotem sprzedaży.

b) Jeśli na działce/działkach znajdują się urządzenia budowalne, to należy wskazać, z jakim budynkiem/budowlą będą one powiązane?

c) Czy ww. budynki, budowle, urządzenia budowalne zostały nabyte, czy wybudowane przez Pana/Pana żonę? Należy wskazać datę nabycia lub wybudowania.

d) Czy ww. budynki/budowle są trwale związane z gruntem?

e) Czy z tytułu nabycia ww. budynków/budowli przysługiwało Panu/Pana żonie prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony?

f)  Czy z tytułu wytworzenia/wybudowania ww. budynków/budowli przysługiwało Panu/Pana żonie prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.

g) Czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynków/budowli lub ich części, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to należy wskazać dokładną datę.

h) Jeżeli nastąpiło pierwsze zasiedlenie części ww. budynków/budowli, to należy wskazać w jakiej części?

i)  W przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr g) należy wskazać, w wyniku jakich czynności nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynków/budowli lub ich części?

j)  Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków/budowli lub ich części a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

k) W przypadku wskazania, że budynki/budowle były nabyte przez Pana/Pana żonę, to należy wskazać, czy budynki/budowle przed ich nabyciem przez Pana/Pana żonę były wykorzystywane przez poprzednich właścicieli?

l)  W jaki sposób i do jakich celów ww. budynki/budowle były wykorzystywane przez Pana/Pana żonę?

m)Czy ww. budynki/budowle były/są wykorzystywane przez Pana/Pana żonę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywane były/są ww. budynki/budowle, wykonywał Pan/Pana żona – należy podać podstawę prawną zwolnienia?

n) Czy ponosił Pan/Pana żona nakłady na ulepszenie ww. budynków/budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

o) W jakim okresie ponosił Pan/Pana żona wydatki na ulepszenie ww. budynków/budowli?

p) Jeżeli ponosił Pan/Pana żona wydatki na ulepszenie, to czy wydatki te były wyższe niż 30% wartości początkowej ww. budynków/budowli?

q) Jeżeli odpowiedź na pytanie nr n) i p) jest twierdząca, to należy wskazać:

·   Kiedy nastąpiło oddanie do użytkowania ww. budynków/budowli po ulepszeniu?

·   Czy ulepszenia stanowiły „przebudowę” rozumianą jako dokonanie istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany wykorzystania ww. budynków/budowli lub w celu znaczącej zmiany warunków zasiedlenia?

·   Czy po ulepszeniu miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. budynków/budowli?

·   Jeżeli miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. budynków/budowli po ulepszeniu, to należy wskazać, kiedy to nastąpiło (należy podać dzień, miesiąc i rok)?

·   Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków/budowli po ulepszeniu a sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

·   Czy ulepszone ww. budynki/budowle były wykorzystywane przez Pana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT?

Odpowiedzi na powyższe pytania należy udzielić odrębnie dla każdego budynku/budowli znajdującego się na poszczególnej działce będącej przedmiotem sprzedaży.

Odp. Na moment planowanej sprzedaży, działki nr 2, 3 i 7 będą działkami niezabudowanymi. Nie znajdują się na nich budynki, budowle, obiekty liniowe, urządzenia budowlane, fundamenty, przyłącza, przewody, studzienki, skrzynki ani utwardzone nawierzchnie. W odniesieniu do tych działek szczegółowe pytania oznaczone w wezwaniu literami a-q nie znajdują zastosowania.

Na działce nr 6 nie znajduje się żaden budynek. W jej gruncie znajdują się przyłącze wodociągowe zakończone studzienką przyłączeniową, przyłącze kanalizacyjne zakończone studzienką kanalizacyjną oraz infrastruktura elektroenergetyczna należąca do operatora sieci. W ocenie Wnioskodawcy i Zainteresowanej, przyłącza wodociągowe i kanalizacyjne mają charakter urządzeń budowlanych związanych z projektowanymi budynkami mieszkalnymi.

Poniżej przedstawiono pełny opis techniczny, własnościowy i funkcjonalny poszczególnych elementów.

1. Przyłącze wodociągowe, studzienka przyłączeniowa i wodomierze

a-b) Przyłącze wodociągowe jest zakończone studzienką przyłączeniową, w której zamontowane są dwa wodomierze. Przyłącze wraz ze studzienką zostało wykonane dla dwóch projektowanych budynków mieszkalnych objętych pozwoleniem na budowę z dnia (…) 2023 r. Nie jest związane z istniejącym domem na działce nr 1. Wodomierze należą do Wodociągów (…).

c) Roboty rozpoczęto pod koniec 2024 r. i zakończono wczesną wiosną 2025 r. Przyłącze wraz ze studzienką zostało wykonane na zlecenie i koszt Wnioskodawcy oraz Zainteresowanej jako osób prywatnych. Wodociągi (…) dokonały odbioru przyłącza na podstawie odrębnego protokołu. Przyłącze i studzienka nie zostały sprzedane, przekazane ani przeniesione przez przedsiębiorstwo wodociągowe. Wodomierze pozostają własnością przedsiębiorstwa wodociągowego i nie będą przedmiotem planowanej dostawy dokonywanej przez współwłaścicieli.

d) Przyłącze i studzienka są trwale umieszczone w gruncie, a ich usunięcie wymagałoby wykonania robót ziemnych.

e-f) Przyłącze i studzienka nie zostały nabyte od poprzedniego właściciela, lecz wykonane na koszt Wnioskodawcy i Zainteresowanej. Z tytułu ich wykonania nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego i nie dokonano takiego odliczenia, ponieważ wydatki ponoszono w ramach prywatnej inwestycji mieszkaniowej.

g-j) Przyłącze zostało odebrane technicznie, lecz nigdy nie było faktycznie użytkowane. Nie przepływała przez nie woda. Żadna osoba ani podmiot nie korzystali z przyłącza. W ocenie Wnioskodawcy i Zainteresowanej, pojęcie pierwszego zasiedlenia właściwe dla budynków i budowli nie znajduje zastosowania do tego urządzenia budowlanego. Nie nastąpiło również częściowe oddanie do użytkowania, wobec czego pytanie o upływ dwóch lat od pierwszego zasiedlenia nie znajduje zastosowania.

k-m) Przyłącze nie było wykorzystywane przez poprzednich właścicieli ani przez Wnioskodawcę lub Zainteresowaną. Nie było wykorzystywane do działalności gospodarczej ani do działalności zwolnionej od VAT. Zostało wykonane wyłącznie w celu przygotowania prywatnej inwestycji mieszkaniowej.

n-q) Nie ponoszono nakładów na ulepszenie przyłącza ani studzienki w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w szczególności wydatków przekraczających 30% wartości początkowej. Pytania dotyczące oddania do użytkowania po ulepszeniu nie znajdują zastosowania.

2. Przyłącze kanalizacyjne i studzienka kanalizacyjna

a-b) Przyłącze kanalizacyjne jest zakończone studzienką kanalizacyjną. Przyłącze wraz ze studzienką zostało wykonane dla dwóch projektowanych budynków mieszkalnych objętych pozwoleniem na budowę z dnia (…) 2023 r. Nie jest związane z istniejącym domem na działce nr 1.

c) Roboty rozpoczęto pod koniec 2024 r. i zakończono wczesną wiosną 2025 r. Przyłącze wraz ze studzienką zostało wykonane na zlecenie i koszt Wnioskodawcy oraz Zainteresowanej jako osób prywatnych. Wodociągi (…) dokonały odbioru przyłącza na podstawie odrębnego protokołu. Przyłącze i studzienka nie zostały sprzedane, przekazane ani przeniesione na przedsiębiorstwo wodociągowe.

d) Przyłącze i studzienka są trwale umieszczone w gruncie, a ich usunięcie wymagałoby wykonania robót ziemnych.

e-f) Przyłącze i studzienka nie zostały nabyte od poprzedniego właściciela, lecz zostały wykonane na koszt Wnioskodawcy i Zainteresowanej. Z tytułu ich wykonania nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego i nie dokonano takiego odliczenia, ponieważ wydatki ponoszono w ramach prywatnej inwestycji mieszkaniowej.

g-j) Przyłącze zostało odebrane technicznie, lecz nigdy nie było faktycznie użytkowane. Nie przepływały przez nie ścieki. Studzienka nie była otwierana w celu użytkowania. Żadna osoba ani podmiot nie korzystali z przyłącza. W ocenie Wnioskodawcy i Zainteresowanej, pojęcie pierwszego zasiedlenia właściwe dla budynków i budowli nie znajduje zastosowania do tego urządzenia budowlanego. Nie nastąpiło również częściowe oddanie do użytkowania, wobec czego pytanie o upływ dwóch lat od pierwszego zasiedlenia nie znajduje zastosowania.

k-m) Przyłącze nie było wykorzystywane przez poprzednich właścicieli ani przez Wnioskodawcę lub Zainteresowaną. Nie było wykorzystywane do działalności gospodarczej ani do działalności zwolnionej od VAT. Zostało wykonane wyłącznie w celu przygotowania prywatnej inwestycji mieszkaniowej.

n-q) Nie ponoszono nakładów na ulepszenie przyłącza ani studzienki w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w szczególności wydatków przekraczających 30% wartości początkowej. Pytania dotyczące oddania do użytkowania po ulepszeniu nie znajdują zastosowania.

3. Infrastruktura elektroenergetyczna

a-b) Na działce nr 6 znajdują się złącze elektroenergetyczne oraz przygotowane szafki licznikowe. Całość infrastruktury elektroenergetycznej znajdującej się na działce należy do operatora sieci (…). Na działce nie ma elementów infrastruktury elektroenergetycznej należących do Wnioskodawcy ani Zainteresowanej. Elementy operatora nie będą przedmiotem dostawy dokonywanej przez współwłaścicieli.

c-d) Infrastruktura została wykonana latem 2025 r. przez operatora sieci na podstawie umowy o przyłączenie. Wnioskodawca i Zainteresowana ponieśli opłatę przyłączeniową. Złącze i szafki są zamontowane w sposób trwały, lecz pozostają własnością i pod wyłączną kontrolą operatora.

e-q) Wnioskodawca i Zainteresowana nie nabyli ani nie wytworzyli tych elementów i nie będą ich dostawcami. Nie zamontowano liczników, nie zawarto umowy sprzedaży energii i nie wykonano wewnętrznych instalacji prowadzących do projektowanych budynków. Infrastruktura nie była przez nich wykorzystywana, ulepszana ani oddawana do użytkowania. Pozostałe pytania dotyczące odliczenia VAT, pierwszego zasiedlenia, wykorzystywania i ulepszeń nie odnoszą się do dostawy dokonywanej przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną, ponieważ elementy należą do operatora sieci i nie są przedmiotem planowanej sprzedaży.

Umowa warunkowa sprzedaży nie wyodrębnia przyłączy wodociągowego ani kanalizacyjnego jako osobnego przedmiotu sprzedaży i nie przypisuje im odrębnej ceny. Działka nr 6 zostanie wydana nabywcy w istniejącym stanie faktycznym, z przyłączami i studzienkami znajdującymi się w jej gruncie. Teren działki nie jest utwardzony. Po wykonaniu robót przyłączeniowych grunt został wyrównany, a powierzchnia terenu została przywrócona do postaci zielonej.

19)  Czy udzieli/udzielił/zamierza udzielić Pan/Pana żona innemu niż Kupujący podmiotowi/osobie pełnomocnictwa? Jeśli tak, to proszę wskazać, jakiemu podmiotowi udzielił Pan/Pana żona pełnomocnictwa i do podjęcia jakich konkretnie działań ten podmiot był/będzie zobowiązany do działania w Pana/Pana żony imieniu (np. występowanie przed organami administracji publicznej, podejmowanie działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp.)? Proszę dokładnie opisać.

Odp. Wnioskodawca i Zainteresowana udzielili wcześniej architektce (…) pełnomocnictwa do reprezentowania ich w postępowaniu dotyczącym zatwierdzenia projektu budowlanego i uzyskania pozwolenia na budowę dwóch budynków mieszkalnych. Pełnomocnictwo dotyczyło własnej inwestycji mieszkaniowej i zostało wykonane wraz z zakończeniem postępowania.

(…) posiada pełnomocnictwo ogólne w sprawach podatkowych i księgowych. Nie jest upoważniona do sprzedaży, obciążania, przygotowywania inwestycji budowlanych ani prowadzenia czynności dotyczących przedmiotowych nieruchomości.

Na dzień sporządzenia uzupełnienia żadna inna osoba ani podmiot, poza nabywcą w zakresie opisanym w odpowiedzi na pytanie nr 17, nie posiada pełnomocnictwa dotyczącego przygotowania, sprzedaży lub obciążenia nieruchomości. Wnioskodawca i Zainteresowana nie planują obecnie udzielania takich pełnomocnictw innym podmiotom.

20)  Czy posiada Pan/Pana żona inne nieruchomości (działki)? Jeśli tak, proszę podać, ile nieruchomości (działek), jakiego rodzaju i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości (działki):

a)  kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nieruchomość (działka) została nabyta?

b) w jaki sposób była/jest wykorzystywana dana nieruchomość (działka) przez Pana/Pana żonę?

c) czy nieruchomość (działka) była/jest niezabudowana, czy zabudowana?

d) jeśli jest zabudowana – czy zabudowa ma charakter mieszkalny, czy użytkowy?

e) czy zamierza Pan/Pana żona sprzedać pozostałe nieruchomości (działki)?

Odp. Poniższe zestawienie nie obejmuje działek będących przedmiotem złożonego wniosku. W przypadku działek tworzących jeden funkcjonalny kompleks gospodarczy przedstawiono je łącznie, wskazując aktualną liczbę działek ewidencyjnych. Informacje podane przy danym kompleksie odnoszą się do każdej wchodzącej w jego skład działki, chyba że wyraźnie wskazano inaczej.

A. Nieruchomości posiadane przez Wnioskodawcę

Wnioskodawca posiada prawa do łącznie (…) innych działek ewidencyjnych, w tym działek stanowiących majątek wspólny wspólników spółki cywilnej oraz działek należących do jego majątku prywatnego.

1. Działki usługowe (…) – (…) działek

Nieruchomości tworzące kompleks zostały pierwotnie nabyte przez Wnioskodawcę i jego brata w latach 2003 i 2011 do celów prywatnych. Następnie zostały wniesione do wspólnego majątku wspólników spółki cywilnej w dwóch etapach, na podstawie aktów z dnia (…) 2015 r. oraz (…) 2018 r. Obecna liczba (…) działek wynika z późniejszych podziałów geodezyjnych, w szczególności związanych z wyodrębnieniem układów komunikacyjnych.

Kompleks został przeznaczony i jest wykorzystywany komercyjnie. Obejmuje budynek biurowy, stację paliw, budynek restauracyjny oraz działki i części działek tworzące układ komunikacyjny i tereny towarzyszące. Zabudowa ma charakter użytkowy. Budynek biurowy jest w części wykorzystywany jako siedziba działalności, a w przeważającej części wynajmowany. Stacja paliw jest wynajmowana. Drugi budynek jest wynajmowany na cele restauracyjne.

Nieruchomości stanowią majątek komercyjny. Ich dalsze wykorzystanie, rozbudowa, wynajem lub ewentualne zbycie zależą od bieżących decyzji gospodarczych wspólników. Na dzień złożenia uzupełnienia nie zostały zawarte żadne umowy dotyczące sprzedaży kompleksu ani jego części.

2. Nieruchomość (…) – (…) działki

Wnioskodawca posiada wraz z bratem, jako wspólnicy spółki cywilnej, prawa do działek nr (…). Działki nr (…) powstały w wyniku połączenia i późniejszego podziału gruntów nabytych na cele komercyjne: działki nr (…) nabytej (…) 2018 r. oraz działki nr (…) nabytej (…) 2022 r. Działka nr (…) została nabyta (…) 2025 r. Działka nr (…) ma charakter inwestycyjny, a działka nr (…) jest przeznaczona dla układu komunikacyjnego.

Wszystkie (...) działki są obecnie niezabudowane i nie są wynajmowane ani faktycznie użytkowane. Dla działki nr (…) prowadzone jest postępowanie o pozwolenie na budowę. Dla działek nr (…) nie złożono wniosku o pozwolenie na budowę.

Działki stanowią majątek komercyjny wspólników spółki cywilnej. Ich zabudowa, inne wykorzystanie gospodarcze albo zbycie będą zależały od bieżącej oceny ekonomicznej i decyzji biznesowej wspólników. Nie zostały zawarte żadne umowy dotyczące ich sprzedaży.

3. Nieruchomość w miejscowości (…) – (…) działki

Wnioskodawca nabył wraz z bratem nieruchomość rodzinną stanowiącą stary sad owocowy w (…) w drodze darowizny z dnia (…) 2011 r., po 1/2 udziału, na cele prywatne i rodzinne. W wyniku umowy zniesienia współwłasności z dnia (…) 2019 r. Wnioskodawca otrzymał na wyłączną własność działkę nr (…) oraz zachował udział wynoszący (…) w działce drogowej nr (…).

Działka nr (…) jest zabudowana murowanym budynkiem gospodarczym. Nieruchomość jest wykorzystywana wyłącznie prywatnie, w celach rekreacyjnych. Nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy. Działka nr (…) ma charakter dojazdowy. Wnioskodawca nie zamierza sprzedawać tych działek.

4. Nieruchomość w miejscowości (…) – (…) działka

Wnioskodawca nabył nieruchomość w (…) w wyniku umowy zniesienia współwłasności z dnia (…) 2003 r. na cele prywatne i rodzinne. Pierwotnie grunt pozostawał w użytkowaniu wieczystym, które następnie zostało przekształcone w prawo własności decyzją z dnia (…) 2016 r. W dniu (…) 2019 r. Wnioskodawca sprzedał bratu udział wynoszący 1/2, zachowując pozostały udział.

Nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym i jest wykorzystywana wyłącznie prywatnie i rodzinnie. Nie jest związana z działalnością gospodarczą i nie jest wynajmowana. Wnioskodawca nie zamierza sprzedawać pozostałego udziału.

5. Układ komunikacyjny przy ul. (…). Działki nr (…) – (…) działki

Udział wynoszący 1/2 w działce nr (…) Wnioskodawca nabył od Zainteresowanej w drodze darowizny z dnia (…) 2023 r. w celu wspólnego utrzymywania dostępu do nieruchomości rodzinnych. Działka nr (…) powstała z podziału działki nr (…) nabytej wspólnie (…) 2021 r.

Obie działki pełnią funkcję prywatnych dróg dojazdowych. Nie znajdują się na nich budynki. W ich gruncie znajdują się elementy infrastruktury przesyłowej Wodociągów (…), a nieruchomości są objęte odpowiednimi służebnościami. Działki nie są wynajmowane ani dzierżawione. Wnioskodawca nie zamierza ich sprzedawać; mają nadal zapewniać dostęp i możliwość doprowadzenia mediów.

6. Układ komunikacyjny (…). Działki nr (…) – (…) działki

Działki nr (…) powstały z podziału działki nr (...). Wnioskodawca posiada w każdej z nich udział wynoszący 1/4, nabyty w ramach rodzinnych darowizn dokonanych (…) 2015 r. Udziały nabyto w celu zapewnienia i uporządkowania dojazdu do nieruchomości rodzinnych.

Działki nie są zabudowane budynkami i są urządzone jako prywatny dojazd. Nie są wynajmowane ani dzierżawione. Wnioskodawca nie zamierza ich sprzedawać.

B. Nieruchomości posiadane przez Zainteresowaną

Zainteresowana posiada prawa do łącznie (…) innych działek ewidencyjnych, nie licząc działek objętych złożonym wnioskiem.

1. Układ komunikacyjny przy ul. (…). Działki nr (…) – (…) działki

Zainteresowana nabyła działkę nr (…) na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) 2014 r. w celu zapewnienia dojazdu do nieruchomości rodzinnych. W dniu (…) 2023 r. darowała Wnioskodawcy udział wynoszący 1/2, zachowując udział wynoszący 1/2. Działka nr (…) powstała z podziału działki nr (…) nabytej wspólnie z Wnioskodawcą (…) 2021 r.

Obie działki pełnią funkcję prywatnych dróg dojazdowych. Nie znajdują się na nich budynki. W ich gruncie znajdują się elementy infrastruktury przesyłowej Wodociągów (…), a nieruchomości są objęte odpowiednimi służebnościami. Działki nie są wynajmowane ani dzierżawione. Zainteresowana nie zamierza ich sprzedawać.

2. Układ komunikacyjny przy ul. (…). Działki nr (…) – (…) działki

Działki nr (…) powstały z podziału działki nr (…). Zainteresowana posiada w każdej z nich udział wynoszący 1/2, nabyty w ramach rodzinnych darowizn dokonanych (…) 2015 r. Udziały nabyto w celu zapewnienia i uporządkowania dojazdu do nieruchomości rodzinnych.

Działki nie są zabudowane budynkami i są urządzone jako prywatny dojazd. Nie są wynajmowane ani dzierżawione. Zainteresowana nie zamierza ich sprzedawać.

3. Działka nr (…) – (…) działka

Zainteresowana nabyła udział wynoszący 1/2 w działce nr (…) w drodze darowizny rodzinnej z dnia (…) 2012 r. w celu zaspokojenia rodzinnych potrzeb mieszkaniowych. Pozostały udział wynoszący 1/2 należy do jej brata. Na rzecz rodziców współwłaścicieli ustanowiono nieodpłatne, dożywotnie prawo użytkowania całej działki.

Działka jest zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, oddanym do użytkowania w 2016 r. Nieruchomość jest wykorzystywana wyłącznie prywatnie i rodzinnie, z uwzględnieniem ustanowionego prawa użytkowania. Nie jest wynajmowana, dzierżawiona ani wykorzystywana w działalności gospodarczej. Zainteresowana nie zamierza jej sprzedawać.

4. Działka przy ul. (…) – udział w nieruchomości składającej się z (…) działek

Zainteresowana nabyła udział wynoszący 1/6 w nieruchomości składającej się z (...) działek ewidencyjnych w drodze darowizny od brata z dnia (…) 2019 r. Nabycie miało charakter prywatny i rodzinny. Informacje przedstawione poniżej odnoszą się jednakowo do wszystkich (…) działek. Wszystkie (…) działek pozostaje niezabudowanych. Zainteresowana nie korzystała z nich, nie prowadziła na nich działalności rolniczej, nie wynajmowała ich, nie dzierżawiła, nie użyczała ani nie wykorzystywała do zapewnienia dostępu do innych nieruchomości.

Zainteresowana zawarła umowę przedwstępną dotyczącą sprzedaży jej udziału i zamierza ten udział sprzedać. Potencjalny nabywca sam zgłosił się do współwłaścicieli. Nabywcy udzielono zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane, lecz nie udzielono mu pełnomocnictwa do działania w imieniu Zainteresowanej. Nabywca we własnym imieniu i na własny koszt przygotował projekt oraz uzyskał ostateczne pozwolenie na budowę obejmujące wszystkie (...) działek. Na działkach nie rozpoczęto robót budowlanych.

21)  Czy wcześniej sprzedawał Pan/Pana żona inne nieruchomości (działki)? Jeśli tak, proszę wskazać:

a) kiedy i w jaki sposób wszedł Pan/Pana żona w posiadanie tych działek?

b) w jakim celu działki te zostały przez Pana/Pana żonę nabyte?

c) w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Pana/Pana żonę od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d) kiedy dokonał Pan/Pana żona ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

e) ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne, czy użytkowe)?

f)  czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek działki (należy wskazać której) był Pan/Pana żona zobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik podatku VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?

Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości (działki).

Odp. A. Sprzedaże dokonane przez Wnioskodawcę

1. Działka zabudowana nr (…) – sprzedaż (…) 2015 r.

Działka nr (…) stanowiła część jednej prywatnej nieruchomości składającej się z działek (…) nabytej przez Wnioskodawcę w 2009 r. w wyniku prawomocnego przysądzenia własności po postępowaniu licytacyjnym. Nabycie nastąpiło z pierwotnym zamiarem zamieszkania na nieruchomości. Po bliższym poznaniu miejsca Wnioskodawca odstąpił od tego zamiaru. Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej; służyła jedynie okazjonalnie do celów rekreacyjnych.

W dniu (…) 2015 r. Wnioskodawca sprzedał działkę nr (…) zabudowaną budynkiem mieszkalnym. Sprzedaż stanowiła pierwszy etap zbycia nieruchomości temu samemu nabywcy co działki (…) i wynikała z jego ówczesnych możliwości finansowych. Sprzedaż miała charakter prywatny, nie została opodatkowana VAT i nie powodowała obowiązku rejestracji Wnioskodawcy jako czynnego podatnika VAT.

2. Działka niezabudowana nr (…) w (…) – sprzedaż (…) 2015 r.

Działka nr (…) stanowiła pozostałą część tej samej prywatnej nieruchomości nabytej przez Wnioskodawcę w 2009 r. z pierwotnym zamiarem zamieszkania. Do chwili sprzedaży nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej i służyła okazjonalnie celom prywatnym i rekreacyjnym.

Po zgromadzeniu dalszych środków przez tego samego nabywcę Wnioskodawca sprzedał mu (…) 2015 r. niezabudowaną działkę nr (…). Sprzedaż miała charakter prywatny, nie została opodatkowana VAT i nie powodowała obowiązku rejestracji Wnioskodawcy jako czynnego podatnika VAT.

3. Udział 1/2 w nieruchomości zabudowanej w (…) – sprzedaż (…) 2019 r.

Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę w wyniku umowy zniesienia współwłasności z dnia (…) 2003 r. i była wykorzystywana wyłącznie prywatnie i rodzinnie. W dniu (…) 2019 r. Wnioskodawca sprzedał bratu udział wynoszący 1/2 w zabudowanej nieruchomości mieszkalnej.

Przyczyną sprzedaży było uporządkowanie własności w ramach rodziny.

Sprzedaż nie była dokonywana w ramach działalności gospodarczej, nie została opodatkowana VAT i nie powodowała obowiązku rejestracji Wnioskodawcy jako czynnego podatnika VAT.

4. Działka nr (…) – sprzedaż (…) 2024 r.

Działka nr (…) została nabyta przez Wnioskodawcę i jego brata (…) 2018 r. jako składnik komercyjnego majątku wspólników spółki cywilnej. Działka była niezabudowana. Została przygotowana inwestycyjnie: uzyskano pozwolenie na budowę i sporządzono dokumentację projektową, jednak robót budowlanych nie rozpoczęto.

Po analizie ekonomicznej wspólnicy zdecydowali o sprzedaży przygotowanej inwestycyjnie działki wraz z dokumentacją i pozwoleniem na budowę zamiast samodzielnego rozpoczęcia realizacji inwestycji. W dniu (…) 2024 r. działkę sprzedano jednemu nabywcy, przenosząc również prawa do dokumentacji i pozwolenia na budowę.

Sprzedaż została opodatkowana VAT według stawki 23%. Spółka cywilna była już zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT, dlatego transakcja nie powodowała konieczności nowej rejestracji Wnioskodawcy jako osoby fizycznej.

B. Sprzedaże dokonane przez Zainteresowaną

Zainteresowana nie dokonywała wcześniej sprzedaży działek gruntowych.

22)  Czy nabywca działek jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług?

Odp. Nabywca jest na dzień sporządzenia niniejszego uzupełnienia czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Status ten, został sprawdzony w wykazie podatników VAT.

23)  Czy wraz z nabywcą, przed dniem dokonania dostawy ww. budynku znajdującego się na działce nr 1, złoży Pan/Pana żona zgodne oświadczenie, spełniające wymogi, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy, właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą ww. budynku, że wybierają Państwo opodatkowanie dostawy budynku?

Odp. Na dzień sporządzenia uzupełnienia Wnioskodawca, Zainteresowana oraz nabywca nie podjęli decyzji o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT dla dostawy budynku znajdującego się na działce nr 1 i nie uzgodnili, że złożą oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Pytanie nr 4 zawarte we wniosku dotyczy prawnej możliwości rezygnacji ze zwolnienia, jeżeli strony przed dokonaniem dostawy podejmą taką decyzję i spełnią wszystkie warunki przewidziane w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT. Wnioskodawca nie wskazuje, że wybór opodatkowania został już przesądzony.

Jeżeli strony nie podejmą decyzji o wyborze opodatkowania, oświadczenie takie nie zostanie złożone. Jeżeli natomiast podejmą taką decyzję, możliwość zastosowania opodatkowania będzie uzależniona od rzeczywistego spełnienia ustawowych warunków na dzień dostawy.

Pytania

1.   Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania, dokonując sprzedaży działki nr 1 zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz działek nr 2, 3, 6 i 7, będą działać jako podatnicy podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT?

2.   Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 1 będzie twierdząca – czy dostawa działki nr 1 zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

3.   Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 1 będzie twierdząca – czy dostawa działek nr 2, 3, 6 i 7 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, czy też będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki? (pytanie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku)

4.   Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 2 będzie twierdząca – czy strony transakcji będą mogły, po spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i opodatkować dostawę działki nr 1 wraz z budynkiem mieszkalnym?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad. pytanie nr 1

Zdaniem Wnioskodawcy oraz Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania, planowana sprzedaż działki nr 1 zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz działek nr 2, 3, 6 i 7 nastąpi w ramach wykonywania prawa własności dotyczącego majątku prywatnego i nie będzie stanowiła wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Nieruchomości objęte złożonym wnioskiem zostały nabyte do majątku prywatnego współwłaścicieli i przez cały okres pozostawały poza prowadzoną działalnością gospodarczą. Nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych, nie były amortyzowane, nie były wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT oraz nie były przedmiotem najmu lub dzierżawy.

Działka nr 1 jest zabudowana budynkiem mieszkalnym stanowiącym miejsce zamieszkania współwłaścicieli i ich córki od 2016 r. Budynek ten służył wyłącznie zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych.

Działka nr 4 została nabyta w 2021 r. do majątku prywatnego współwłaścicieli. Po nabyciu została włączona do istniejącej posesji i pozostaje częścią ogrodzonej nieruchomości obejmującej również działkę nr 0. Od momentu nabycia była wykorzystywana łącznie z nieruchomością mieszkalną jako teren prywatny.

Współwłaściciele podjęli działania związane z przygotowaniem własnej inwestycji mieszkaniowej obejmującej budowę dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej na własne potrzeby mieszkaniowe współwłaścicieli i ich rodziny. W tym celu wykonano dokumentację projektową, badania geotechniczne, uzyskano pozwolenie na budowę, dokonano podziałów geodezyjnych oraz wykonano przyłącza niezbędne do realizacji inwestycji.

Wydatki związane z przygotowaniem inwestycji były ponoszone przez współwłaścicieli ze środków własnych. Współwłaściciele nie odliczali podatku VAT od wydatków związanych z przygotowaniem inwestycji.

Decyzja o pozwoleniu na budowę została wydana (…) 2023 r., natomiast pierwszy kontakt ze strony potencjalnego nabywcy nastąpił dopiero w 2025 r.

Do czasu zgłoszenia się potencjalnego nabywcy współwłaściciele nie podejmowali działań mających na celu sprzedaż nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawcy, okoliczności te wskazują, że sprzedaż nieruchomości nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Ad. pytanie nr 2

W przypadku uznania przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, że planowana sprzedaż będzie dokonywana przez Wnioskodawcę i zainteresowaną jako podatników VAT, dostawa działki nr 1 wraz z budynkiem mieszkalnym będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Budynek został oddany do użytkowania w 2016 r. i od tego czasu jest nieprzerwanie wykorzystywany wyłącznie do celów mieszkaniowych współwłaścicieli. Od pierwszego zasiedlenia upłynął okres znacznie przekraczający dwa lata. Po pierwszym zasiedleniu nie poniesiono wydatków na ulepszenie budynku przekraczających 30% jego wartości początkowej.

W konsekwencji, dostawa budynku wraz z gruntem powinna korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ad. pytanie nr 3 (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku)

Zdaniem Wnioskodawcy i Zainteresowanej, w przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, dostawa działek nr 2, 3, 6 i 7 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.

Działki nr 2, 3 i 7 są niezabudowane oraz w całości objęte obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z planem znajdują się w terenie (…) przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Stanowią zatem tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, co wyklucza zastosowanie zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Na działce nr 6 znajdują się opisane w uzupełnieniu przyłącza wodociągowe i kanalizacyjne wraz ze studzienkami, wykonane dla dwóch projektowanych budynków mieszkalnych, oraz infrastruktura elektroenergetyczna należąca do operatora sieci. W ocenie Wnioskodawcy i Zainteresowanej, przyłącza wodociągowe i kanalizacyjne mają charakter urządzeń budowlanych pomocniczych wobec projektowanych budynków i nie stanowią samodzielnych budynków ani budowli będących zasadniczym przedmiotem dostawy. Działka nr 6 jest w całości objęta tym samym planem miejscowym i przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową. W konsekwencji jej dostawa również nie korzysta ze zwolnienia właściwego dla dostawy terenów innych niż budowlane.

Żadna z działek objętych pytaniem nr 3 nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Wobec powyższego dostawa każdej z nich powinna zostać opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki.

Ad. pytanie nr 4

W przypadku uznania, że dostawa działki nr 1 wraz z budynkiem mieszkalnym korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, strony transakcji będą mogły – po spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT – zrezygnować ze zwolnienia i wybrać opodatkowanie dostawy podatkiem VAT.

Warunkiem będzie posiadanie przez strony statusu czynnych podatników VAT oraz złożenie właściwego oświadczenia przed dniem dokonania dostawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 z 11.12.2006 r., s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795).

Zgodnie z art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży istotne jest, czy w celu dokonania sprzedaży podjęto lub podejmie się aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Państwa za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania są współwłaścicielami nieruchomości objętych niniejszym wnioskiem, każdy w udziale wynoszącym 1/2. Współwłaściciele pozostają w ustroju rozdzielności majątkowej. Działka nr 0 została nabyta w wyniku dwóch darowizn dokonanych w 2015 r. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania darowała Wnioskodawcy przysługujący jej udział wynoszący 1/2, natomiast brat Zainteresowanej darował Jej przysługujący Mu udział wynoszący 1/2. W wyniku tych czynności Wnioskodawca i Zainteresowana niebędąca stroną postępowania stali się współwłaścicielami działki nr 0, po 1/2 udziału każde z nich. Działka nr 0 została nabyta w celu wspólnej budowy i użytkowania domu jednorodzinnego przeznaczonego na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy, Zainteresowanej oraz ich rodziny. Nabycie udziałów w działce nr 0 nastąpiło w drodze darowizn, a zatem w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Działka nr 4 została nabyta przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną od osób fizycznych na podstawie umowy sprzedaży w 2021 r., po 1/2 udziału każde z nich. Działka nr 4 została nabyta w celu powiększenia istniejącej prywatnej posesji zabudowanej domem rodzinnym. Była to działka bezpośrednio przylegająca do dotychczasowej nieruchomości. Po jej nabyciu współwłaściciele podjęli decyzję o przygotowaniu własnej inwestycji mieszkaniowej obejmującej dwa mniejsze budynki jednorodzinne przeznaczone na potrzeby rodziny. Nabycie działki nr 4 nastąpiło od osób fizycznych do majątków prywatnych współwłaścicieli i również stanowiło czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ani nabycie udziałów w działce nr 0, ani nabycie działki nr 4 nie nastąpiło w ramach czynności opodatkowanej VAT i żadne z tych nabyć nie zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT. W związku z nabyciem działki nr 0 oraz działki nr 4 Wnioskodawcy ani Zainteresowanej nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego i nie dokonywali Państwo takiego odliczenia. Nabycia nie były opodatkowane VAT, nie zostało udokumentowane fakturami VAT, a nieruchomości były nabywane do celów prywatnych. Wnioskodawca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT od września 2024 r. z tytułu prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej. Wnioskodawca jest także wspólnikiem spółki cywilnej. W ramach tej spółki wykonywane są faktycznie czynności w zakresie wynajmu i zarządzania własnymi nieruchomościami komercyjnymi oraz pośrednictwa leasingowego i finansowego. Spółka cywilna rozlicza te czynności jako podatnik VAT. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nie jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT i nie prowadzi działalności gospodarczej. Ani Wnioskodawca, ani Zainteresowana nie prowadzili i obecnie nie prowadzą działalności deweloperskiej ani działalności polegającej na realizowaniu inwestycji budowlanych na rzecz osób trzecich. Nie budowali nieruchomości z zamiarem ich sprzedaży jako nowych obiektów i nie wykonywali na zlecenie osób trzecich usług polegających na przygotowaniu lub realizacji inwestycji budowlanych. Na dzień sporządzenia odpowiedzi nie mają konkretnych planów rozpoczęcia działalności deweloperskiej. Nie posiadali i nie posiadają Państwo statusu rolnika ryczałtowego, w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy. Działka nr 0, działka nr 4 ani działki powstałe z ich podziału nie stanowiły i nie stanowią składników gospodarstwa rolnego oraz nie były, nie są i nie będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę ani Zainteresowaną w działalności rolniczej. Z przedmiotowych działek nie były, nie są i nie będą sprzedawane płody rolne. Działki nie były wykorzystywane do produkcji rolnej ani na potrzeby własne, ani w celu sprzedaży produktów rolnych. Nieruchomości objęte złożonym wnioskiem nigdy nie były związane z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy ani działalnością spółki cywilnej, której Wnioskodawca jest wspólnikiem. Nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych, nie były amortyzowane, nie były wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT ani nie były przedmiotem najmu lub dzierżawy. Na działce nr 0 został wybudowany budynek mieszkalny jednorodzinny. Budowa została zakończona, a budynek został oddany do użytkowania w 2016 r. Od momentu oddania do użytkowania do chwili obecnej budynek stanowi miejsce zamieszkania współwłaścicieli oraz ich córki. Budynek nigdy nie był wynajmowany, dzierżawiony ani wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej. Przy budowie budynku współwłaścicielom nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT i nie dokonywali Oni odliczenia podatku naliczonego. Po nabyciu działki nr 4 usunięto istniejące ogrodzenie rozdzielające nieruchomości, a działka nr 4 została włączona do istniejącej posesji. Od dnia nabycia do chwili obecnej działka nr 4 pozostaje częścią ogrodzonej nieruchomości obejmującej również działkę nr 0. Działka była wykorzystywana łącznie z nieruchomością mieszkalną jako teren prywatny, w szczególności jako ogród przydomowy i teren rekreacyjny. Działka nr 4 nie była wynajmowana, dzierżawiona ani wykorzystywana w działalności gospodarczej. Po nabyciu działki nr 4 rozpoczęli Państwo przygotowanie własnej inwestycji mieszkaniowej. Celem inwestycji była budowa dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej na własne potrzeby mieszkaniowe współwłaścicieli i ich rodziny. W związku z przygotowaniem inwestycji wykonano dokumentację projektową, badania geotechniczne, mapy do celów projektowych oraz pozostałe opracowania i uzgodnienia niezbędne do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Wydatki związane z przygotowaniem inwestycji były ponoszone przez współwłaścicieli ze środków własnych. Decyzją z 2023 r., uzyskali Państwo pozwolenie na budowę dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej. Pozwolenie zostało uzyskane w związku z planowaną realizacją własnej inwestycji mieszkalnej. Po uzyskaniu pozwolenia na budowę dokonano podziału geodezyjnego działek nr 0 oraz 4. W wyniku podziałów powstały między innymi działki nr 1, 2, 3, 6 oraz 7. Podziały były związane z planowaną realizacją inwestycji objętej pozwoleniem na budowę. W 2024 i 2025 r. jeszcze przed zawarciem umowy przedwstępnej, współwłaściciele wykonali przyłącze wodociągowo-kanalizacyjne oraz przyłącze energetyczne. Parametry przyłączy zostały określone zgodnie z dokumentacją projektową sporządzoną dla dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych objętych decyzją o pozwoleniu na budowę. Jak wskazano we wniosku, dla działek nr 2, 3, 6 i 7 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, uchwalony uchwałą Rady Miasta (...). Każda z wymienionych działek znajduje się w całości w terenie oznaczonym symbolem (…), którego podstawowym przeznaczeniem jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Ani Wnioskodawca, ani Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nie występowali z wnioskiem o sporządzenie lub uchwalenie wskazanego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Procedura sporządzenia planu została wszczęta przez organy Gminy, a plan został uchwalony przez Radę Miasta. W 2026 r. współwłaściciele dokonali zgłoszenia rozpoczęcia budowy wynikającego z uzyskanego pozwolenia na budowę. W związku z tym wykonano również prace porządkowe i niwelacyjne na terenie inwestycji. Obecnie rozważają Państwo sprzedaż nieruchomości. Jak wynika z wniosku, pierwszy kontakt ze strony potencjalnego nabywcy nastąpił w (...) 2025 r. Do czasu zgłoszenia się potencjalnego nabywcy współwłaściciele nie podejmowali działań mających na celu sprzedaż nieruchomości, w szczególności nie zamieszczali ogłoszeń, nie korzystali z usług pośredników oraz nie prowadzili działań marketingowych. W (...) 2025 r. została zawarta warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości. W związku z zawarciem umowy przedwstępnej współwłaściciele udzielili nabywcy zgód oraz pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia procedur administracyjnych związanych z planowaną inwestycją. Wszelkie koszty związane z procedurą Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego oraz działaniami podejmowanymi przez nabywcę ponosi wyłącznie nabywca. Współwłaściciele nie finansują procedury Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego i nie ponoszą kosztów działań podejmowanych przez nabywcę w związku z tą procedurą. W przypadku niespełnienia warunków umowy przedwstępnej nieruchomości pozostaną własnością współwłaścicieli. W takiej sytuacji, współwłaściciele będą mogli kontynuować realizację inwestycji objętej uzyskanym pozwoleniem na budowę. W chwili zgłoszenia rozpoczęcia budowy umowa przedwstępna pozostawała umową warunkową, a planowana sprzedaż nie była przesądzona. Planowana sprzedaż obejmuje działkę nr 1 zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz działki nr 2, 3, 6 i 7.

Państwa wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą w pierwszej kolejności ustalenia, czy w opisanym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania, dokonując sprzedaży działki nr 1 zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz działek nr 2, 3, 6 i 7, będą działać jako podatnicy podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT dla danej czynności – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Zatem, w analizowanej sprawie, należy ustalić, czy w odniesieniu do czynności sprzedaży opisanej we wniosku będzie Pan lub Pana żona spełniać przesłanki do uznania któregoś z Państwa za podatnika podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w celu sprzedaży posiadanych udziałów w działkach podjęli Państwo lub podejmą Państwo działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wskazanym we wniosku wynika, że:

·   Na działce nr 0 został wybudowany budynek mieszkalny jednorodzinny. Budowa została zakończona, a budynek został oddany do użytkowania w 2016 r. Od momentu oddania do użytkowania do chwili obecnej budynek stanowi miejsce zamieszkania współwłaścicieli oraz ich córki. Budynek nigdy nie był wynajmowany, dzierżawiony ani wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej. Przy budowie budynku współwłaścicielom nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT i nie dokonywali oni odliczenia podatku naliczonego.

·   Po nabyciu działki nr 4 współwłaściciele podjęli decyzję o przygotowaniu własnej inwestycji mieszkaniowej obejmującej dwa mniejsze budynki jednorodzinne przeznaczone na potrzeby rodziny.

·   W celu realizacji tej inwestycji, poczynili Państwo następujące kroki:

-   Wykonali Państwo dokumentację projektową, badania geotechniczne, mapy do celów projektowych oraz pozostałe opracowania i uzgodnienia niezbędne do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.

-   Udzielili Państwo architektce pełnomocnictwa do reprezentowania Państwa w postępowaniu dotyczącym zatwierdzenia projektu budowlanego i uzyskania pozwolenia na budowę dwóch budynków mieszkalnych.

-   Uzyskali Państwo pozwolenie na budowę dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej.

-   Dokonali Państwo podziału geodezyjnego działek nr 0 oraz 4, w wyniku podziałów powstały między innymi działki nr 1, 2, 3, 6 oraz 7. Podziały te, jak Państwo wskazali, były związane z planowaną realizacją inwestycji objętej pozwoleniem na budowę.

-   Wykonali Państwo przyłącze wodociągowo-kanalizacyjne oraz przyłącze energetyczne. Parametry przyłączy zostały określone zgodnie z dokumentacją projektową sporządzoną dla dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych objętych decyzją o pozwoleniu na budowę.

-   W 2026 r. dokonali Państwo zgłoszenia rozpoczęcia budowy wynikającego z uzyskanego pozwolenia na budowę.

-   W związku z powyższym wykonano również prace porządkowe i niwelacyjne na terenie inwestycji.

Zatem, jak wynika z opisu sprawy, wszystkie ww. czynności jakie Państwo podjęli, były związane z własną inwestycją mieszkaniową obejmującą dwa mniejsze budynki jednorodzinne przeznaczone na potrzeby Państwa rodziny.

Z wniosku nie wynika zatem, aby w związku ze sprzedażą podejmował Pan lub Pana żona aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży nie wystąpił i nie wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ta wypełniać będzie przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęli bowiem Państwo takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Państwa aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Ponadto, jak wskazano we wniosku:

·   Działka nr 0 została nabyta w celu wspólnej budowy i użytkowania domu jednorodzinnego przeznaczonego na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy, Zainteresowanej oraz ich rodziny.

·   Działka nr 4 została nabyta w celu powiększenia istniejącej prywatnej posesji zabudowanej domem rodzinnym. Była to działka bezpośrednio przylegająca do dotychczasowej nieruchomości. Po jej nabyciu współwłaściciele podjęli decyzję o przygotowaniu własnej inwestycji mieszkaniowej obejmującej dwa mniejsze budynki jednorodzinne przeznaczone na potrzeby rodziny.

·   Ani Wnioskodawca, ani Zainteresowana nie prowadzili i obecnie nie prowadzą działalności deweloperskiej ani działalności polegającej na realizowaniu inwestycji budowlanych na rzecz osób trzecich. Nie budowali nieruchomości z zamiarem ich sprzedaży jako nowych obiektów i nie wykonywali na zlecenie osób trzecich usług polegających na przygotowaniu lub realizacji inwestycji budowlanych. Nie mają konkretnych planów rozpoczęcia działalności deweloperskiej.

·   Ani Wnioskodawca, ani Zainteresowana nie posiadali i nie posiadają statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o VAT.

·   Działka nr 0, działka nr 4 ani działki powstałe z ich podziału nie stanowiły i nie stanowią składników gospodarstwa rolnego oraz nie były, nie są i nie będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę ani Zainteresowaną w działalności rolniczej.

·   Z przedmiotowych działek nie były, nie są i nie będą sprzedawane płody rolne. Działki nie były wykorzystywane do produkcji rolnej ani na potrzeby własne, ani w celu sprzedaży produktów rolnych.

·   Nieruchomości objęte złożonym wnioskiem nigdy nie były związane z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy ani działalnością spółki cywilnej, której Wnioskodawca jest wspólnikiem. Nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych, nie były amortyzowane, nie były wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT ani nie były przedmiotem najmu lub dzierżawy.

Zatem, dokonując sprzedaży działki nr 1 zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz działek nr 2, 3, 6 i 7, Wnioskodawca oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania, nie będą działać jako podatnicy podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy. W związku z planowaną transakcją, będą Państwo korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Brak tego statusu pozbawia Państwa cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie planowanej sprzedaży, a jej dostawę cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, dokonując sprzedaży działki nr 1 zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz działek nr 2, 3, 6 i 7, korzystają i będą korzystać Państwo z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż działek opisanych we wniosku, nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z powyższym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia od podatku VAT ww. czynności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 9, jak i możliwości rezygnacji ze zwolnienia po spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

Podsumowując stwierdzam, że w opisanej sytuacji w związku ze sprzedażą działki nr 1 zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz działek nr 2, 3, 6 i 7, brak będzie przesłanek pozwalających uznać Państwa za podatników, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. W analizowanej sprawie sprzedaż tą należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której przepisy ustawy nie będą miały zastosowania. Zatem, sprzedaż działki nr 1 zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz działek nr 2, 3, 6 i 7 będzie czynnością niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznałem za prawidłowe.

W związku z powyższym, odpowiedź na pytania o nr 2, 3, 4 stała się bezzasadna.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Pan A (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.